第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地取得

1、1第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地取得2本章主要內(nèi)容： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的類型 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的取得方式 開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用3第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地類型4一、開(kāi)發(fā)用地的涵義 開(kāi)發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開(kāi)發(fā)企業(yè)有償、有限期進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國(guó)有土地。 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，只有國(guó)有土地才能投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 開(kāi)發(fā)用地使用的最高年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或其他用地50年。5二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

2、項(xiàng)目用地類型按照土地區(qū)位劃分： 鬧市區(qū)（商業(yè)集中區(qū)）土地 城市副中心區(qū)土地 鬧市區(qū)邊緣地帶（亞中心區(qū)）土地 城市邊緣區(qū)土地 城市郊區(qū)土地6二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地類型按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分：土地商業(yè)金融業(yè)用地工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地市政用地公共建筑用地住宅用地交通用地特殊用地水域用地農(nóng)用地其他用地商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)市政公用設(shè)施、綠化文、體、娛、機(jī)關(guān)、宣傳、科研、設(shè)計(jì)、教育、衛(wèi)生鐵路、民用機(jī)場(chǎng)、港口碼頭、其他交通軍事設(shè)施、涉外、宗教、監(jiān)獄7二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地類型用地類別用地占比（%）居住用地（R）2540公共管理與公共服務(wù)用地（A）58商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（B）工業(yè)用地（）物流

3、倉(cāng)儲(chǔ)用地（）交通設(shè)施用地（S）公共設(shè)施用地（U）綠地（G）1015城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011）8R1 一類居住用地公共設(shè)施、交通設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好的低層住區(qū)用地R2 二類居住用地公共設(shè)施、交通設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施較齊全、布局較完整、環(huán)境良好的多、中、高層住區(qū)用地R3 三類居住用地公共設(shè)施、交通設(shè)施不齊全，公共服務(wù)設(shè)施較欠缺，環(huán)境較差，需要加以改造的簡(jiǎn)陋住區(qū)用地居住用地（R）分類R11、R21、R31：住宅用地。R12、R22、R32：服務(wù)設(shè)施用地。910二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地類型 按照對(duì)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行人為投入的形式及程度的不同劃分：生地、熟地，

4、毛地、凈地。11二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地類型 1生地 生地有二種形式：一種是未經(jīng)任何投資建設(shè)的自然地，它基本屬于農(nóng)村土地，如種植地，包括陸生種植地和水生養(yǎng)殖地、沼澤地、灘地、山地等。這些自然地，大多屬集體所有，但往往已規(guī)劃作為城市建設(shè)用地，經(jīng)征用后，可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 另一種是雖進(jìn)行過(guò)建設(shè)投資，但不能滿足現(xiàn)時(shí)建設(shè)需要的城市土地。 這種土地一般是指城區(qū)中須進(jìn)行再開(kāi)發(fā)的土地，如城區(qū)中使用性質(zhì)不符合城市規(guī)劃要求的土地、使用效益低下的土地、環(huán)境惡劣地段的土地等。此種土地大多屬國(guó)有地，也有部分屬尚未征用的集體所有土地。 在對(duì)生地進(jìn)行房屋建設(shè)以前，有大量的前期工作要做。如拆遷、補(bǔ)償與安置、地基處理、挖填土石

5、方以及一些構(gòu)筑物、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作等。12二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地類型 2熟地 所謂熟地是指經(jīng)過(guò)了開(kāi)發(fā)方案的選擇、規(guī)劃與設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整、附屬構(gòu)筑物及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段的土地。13二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地類型 2熟地熟地一般具備如下基本條件：(1)地平條件。滿足建筑物建設(shè)的場(chǎng)地平整要求，包括地上、地下障礙物已清除，場(chǎng)地的標(biāo)高、場(chǎng)地填方的密實(shí)度達(dá)到要求。(2)場(chǎng)地正常、安全使用的條件。已改善不良地貌、地質(zhì)和水文條件，地基穩(wěn)定，地基承載力達(dá)到規(guī)定要求，滿足建筑物對(duì)場(chǎng)地的正常和安全使用要求。(3)基礎(chǔ)設(shè)施條件?；A(chǔ)設(shè)施滿足房屋的建設(shè)和使用要求。14二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地類型 2熟地 在開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，由于滿足上

6、述條件要求的程度通常不完全一致，從而形成各種成熟度的熟地。如：完成了“三通一平”的熟地；完成了“七通一平”的熟地；不僅完成了“三通”或“七通”一平，還完成了項(xiàng)目所需配建的各種道路、設(shè)施的熟地；進(jìn)一步完成項(xiàng)目0.000m以下工程的熟地。15二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地類型3毛地 毛地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。 國(guó)土資源部2010151號(hào)文規(guī)定，對(duì)于住房建設(shè)用地，不得“毛地”出讓。16二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地類型4凈地 凈地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)和場(chǎng)地內(nèi)拆遷、平整，土地權(quán)利單一的土地。17二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地類型 “生地”、“熟地”著眼于建設(shè)； “毛

7、地”、“凈地”著眼于出讓。18第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地選擇19一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的來(lái)源（一）城區(qū)中需再開(kāi)發(fā)的土地這類土地主要是指城區(qū)中一些環(huán)境惡劣、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏地區(qū)的土地，或是一些使用性質(zhì)不符合規(guī)劃要求，使用效益低下的土地。獲取方式：1.直接向政府申請(qǐng)出讓2.通過(guò)收購(gòu)舊房取得土地3.以轉(zhuǎn)讓方式取得用地4.與土地的現(xiàn)使用者合作取得用地5.參加土地使用權(quán)競(jìng)投20一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的來(lái)源（二）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地指規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一些國(guó)有的建設(shè)備用地以及市區(qū)以外尚未征用的集體所有的建設(shè)用地。建設(shè)備用地的拆遷、安置量小。對(duì)國(guó)有的建設(shè)備用地，開(kāi)發(fā)企業(yè)宜盡量采取協(xié)議出讓方式獲得使用權(quán)。對(duì)尚未征用的

8、集體所有的建設(shè)備用地，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取與土地所有者合作開(kāi)發(fā)的方式。21一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的來(lái)源（三）各種開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身的狀況及開(kāi)發(fā)環(huán)境，單獨(dú)或者聯(lián)合其他投資者，向政府受讓開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)用地。接受先期投資者的轉(zhuǎn)讓，取得開(kāi)發(fā)用地。投資開(kāi)發(fā)區(qū)土地較投資市區(qū)土地風(fēng)險(xiǎn)高。投資大城市外圍的開(kāi)發(fā)區(qū)較投資其他開(kāi)發(fā)區(qū)風(fēng)險(xiǎn)低。22二、地塊的影響因素23二、地塊的影響因素1市場(chǎng)供求行情 2地塊的自然條件 地塊與市中心的距離 土地承載力 地形地勢(shì) 地塊面積 地塊形狀 日照 風(fēng)向和風(fēng)力 溫度 降水量 自然災(zāi)害 243地塊的社會(huì)條件 附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施 附近房地產(chǎn)的情況 附近社會(huì)治安254地塊的環(huán)境條

9、件 空氣污染 噪聲 綠化程度 視覺(jué)效果 清潔程度 265地塊周圍的經(jīng)濟(jì)條件 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 物價(jià)水平 工資水平 276政策限制 價(jià)格限制 稅收限制 優(yōu)惠政策 土地制度 287人口因素 人口數(shù)量 人口素質(zhì) 家庭規(guī)模 298城市規(guī)劃因素 土地用途 容積率 覆蓋率 建筑高度 交通道路 行政隸屬變更 309心理影響 地塊風(fēng)水 土地號(hào)碼 名人效應(yīng) 風(fēng)俗習(xí)慣 31三、選擇投資的地段32三、選擇投資的地段1選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資 未開(kāi)發(fā)的土地。在未開(kāi)發(fā)的土地上建設(shè)房屋，雖然價(jià)格看起來(lái)并不貴，但建設(shè)過(guò)程中的配套資金卻非常大，如果該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是很快，這類土地上建設(shè)的房地產(chǎn)在中短期內(nèi)增值幅度就不會(huì)很大

10、。 33 已開(kāi)發(fā)的土地。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家里，這類土地不僅價(jià)格比較高，而且可供利用的空間也相當(dāng)少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，房地產(chǎn)在日后增值的可能性已不大，同時(shí)，鬧市區(qū)居住的人多是低收入的家庭，投資者不會(huì)在這類地區(qū)再花錢。在我國(guó)目前情況下，這類土地可供再利用的價(jià)值較大，升值潛力尚待開(kāi)發(fā)，在一段時(shí)間內(nèi)，還將是可供選擇的投資地段。34 開(kāi)發(fā)中的地塊。該地塊是指已經(jīng)完成了區(qū)域規(guī)劃，具備基本的交通條件的供水、供電等有保障的地區(qū)，多指城鎮(zhèn)周圍的郊區(qū)或新開(kāi)發(fā)區(qū)。這類土地的價(jià)格適中，投資后的增值潛力比較大，最為房地產(chǎn)投資者看好。 352掌握并應(yīng)用地段選擇的理論和經(jīng)驗(yàn) 上風(fēng)口發(fā)展理論 高走理論 近水發(fā)展理論

11、沿邊發(fā)展理論 363總攬全局選擇投資地段 從整個(gè)城市布局、整個(gè)城市規(guī)劃的全局角度來(lái)考察地塊投資利弊。 既要判斷出近期的投資熱點(diǎn)地段，又要判斷出中長(zhǎng)期的投資熱點(diǎn)地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。 不僅要注意預(yù)見(jiàn)地段升值的潛力，選擇那些升值潛力相對(duì)較大的地區(qū)；同時(shí)還要注意避開(kāi)那些因各種原因而可能降值的地段。城市規(guī)劃和地區(qū)性質(zhì)的變化，往往是導(dǎo)致某些地段降值的重要原因。 374積極穩(wěn)妥，敢冒地段風(fēng)險(xiǎn) 如果能預(yù)測(cè)出某一地段位置將隨著經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的、文化的發(fā)展，處于更加優(yōu)越的地位，就應(yīng)該毫不遲疑地選擇這一地段投資；如能在低價(jià)位時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)則更好。這類地段增值的潛力最大，風(fēng)險(xiǎn)也最大。 預(yù)測(cè)地段未來(lái)發(fā)展趨向還

12、必須考慮制度性因素，包括城市發(fā)展總體規(guī)劃、土地利用的總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃等。 38第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地取得方式39開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)的基本方式： 劃撥 出讓 轉(zhuǎn)讓40一、土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 41一、土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓方式的依據(jù)： 土地管理法 （2004年8月28日起施行） 物權(quán)法（2007年10月1日起施行） 城市房地產(chǎn)管理法（2007年8月30日起施行） 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第39號(hào)，2007年11月1日起施行）出讓方式： 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌。42一、

13、土地使用權(quán)出讓（一）協(xié)議方式1. 開(kāi)發(fā)企業(yè)向土地主管部門提出用地申請(qǐng)。2. 開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向土地管理部門提交有關(guān)建設(shè)方案、確認(rèn)使用該地塊方式的資料等。3. 土地管理部門在接到開(kāi)發(fā)企業(yè)的資料和文件后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)答復(fù)開(kāi)發(fā)企業(yè)。4. 土地管理部門和開(kāi)發(fā)企業(yè)，經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂土地出讓合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)繳付出讓價(jià)款和各項(xiàng)費(fèi)用后，辦理有關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。43一、土地使用權(quán)出讓（二）招標(biāo)拍賣掛牌招標(biāo)、拍賣、掛牌公告（1）出讓人的名稱和地址；（2）出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、使用年期、用途、規(guī)劃指標(biāo)要求；（3）投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求以及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；（4）索

14、取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方式；（5）招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；（6）確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（7）投標(biāo)、競(jìng)買保證金。44一、土地使用權(quán)出讓（二）招標(biāo)拍賣掛牌 中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。 掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天。45一、土地使用權(quán)出讓（三）招標(biāo)程序1發(fā)布招標(biāo)公告46一、土地使用權(quán)出讓（三）招標(biāo)程序 投標(biāo) 投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱。 招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書(shū)的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前

15、收到的方為有效。 標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱后，不可撤回。47一、土地使用權(quán)出讓（三）招標(biāo)程序3開(kāi)標(biāo) 出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。 由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開(kāi)啟標(biāo)箱，點(diǎn)算標(biāo)書(shū)。 投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)。 投標(biāo)人不少于三人的，應(yīng)當(dāng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。48一、土地使用權(quán)出讓（三）招標(biāo)程序4評(píng)標(biāo) 評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。 評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審。49一、土地使用權(quán)出讓（三）招標(biāo)程序5定標(biāo) 招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中

16、標(biāo)人。50一、土地使用權(quán)出讓（三）招標(biāo)程序6. 發(fā)出中標(biāo)通知書(shū) 確定中標(biāo)人后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)。并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知其他投標(biāo)人。 中標(biāo)通知書(shū)應(yīng)包括招標(biāo)人與中標(biāo)人的名稱、出讓標(biāo)的、成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及雙方簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。 中標(biāo)通知書(shū)對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。 51一、土地使用權(quán)出讓（四）拍賣程序（1）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；（2）主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開(kāi)工和竣工時(shí)間以及其他有關(guān)事項(xiàng)；（3）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（4）主持人報(bào)出起叫價(jià)；52一、土地

17、使用權(quán)出讓（5）競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；（6）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；（7）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；（8）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)者為競(jìng)得人。53一、土地使用權(quán)出讓（五）掛牌程序（1）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布；（2）符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；（3）掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；（4）掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。54一、土

18、地使用權(quán)出讓 掛牌時(shí)間不得少于10日。 掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問(wèn)競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。 出讓人與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書(shū)。55一、土地使用權(quán)出讓 成交確認(rèn)書(shū)的內(nèi)容：競(jìng)得人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款以及簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等。 競(jìng)得人按照成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。56一、土

19、地使用權(quán)出讓 招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人在10個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布。57二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同依據(jù)： 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本（GF-2008-2601 ）（國(guó)土資源部 國(guó)家工商行政管理總局制定，2008年7月1日起執(zhí)行）。58二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同包括： 合同正文 附件1：出讓宗地平面界址圖 附件2：出讓宗地豎向界限 附件3：市(縣)政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件59二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同合同正文主要內(nèi)容： 總則 出讓土地的交付與出讓價(jià)款的繳納 土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用 國(guó)有建

20、設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 期限屆滿 不可抗力 違約責(zé)任 適用法律及爭(zhēng)議解決60二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。 未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。61三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓62三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。包括買賣，合資、合作建房，交換，作價(jià)入股等。 屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上； 屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者

21、其他建設(shè)用地條件。63三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序：1. 開(kāi)發(fā)投資者可從廣告?zhèn)髅?、交易?huì)、招商會(huì)等渠道，獲悉擬轉(zhuǎn)讓地塊及轉(zhuǎn)讓方式的資料，開(kāi)發(fā)投資者可結(jié)合自己的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)這些資料進(jìn)行分析、評(píng)估；2. 與地塊的使用權(quán)人進(jìn)行接洽和協(xié)商談判，雙方意見(jiàn)達(dá)到基本一致后，一般由原使用人向土地所有者（土地管理部門）提出申請(qǐng)；3. 申請(qǐng)批準(zhǔn)后，雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；4. 持合同到土地管理部門辦理過(guò)戶變更登記。64三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)商以資本運(yùn)營(yíng)方式獲取土地使用權(quán)：1. 投資參股；2. 收購(gòu)公司；3. 通過(guò)合作獲得土地。65三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程應(yīng)注意：1. 了解土地使用權(quán)的性質(zhì)

22、；2. 了解土地的用途；3. 了解土地的位置；4. 了解原土地出讓合同及其附屬記載的權(quán)利和義務(wù)，尤其要注意帶限制性、制約性的內(nèi)容；5. 了解土地的建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要點(diǎn)；6. 了解土地的轉(zhuǎn)讓年限；7. 了解土地使用權(quán)是否有禁止性和限制性。66經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地供應(yīng)歷史沿革67 改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地供應(yīng)經(jīng)歷了四個(gè)歷史階段： 1988年4月12日憲法增加“土地的使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定之前，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)供地以劃撥方式為主。 1988年4月12日至2002年7月1日，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)供地實(shí)行有償出讓，大部分是協(xié)議出讓。 2002年7月1日至2004年8月31日，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地大部分采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。 2004年8月31