日本LALAPORT購物中心關(guān)鍵成功因素分析

1、日本LALAPOR1購物中心關(guān)鍵成功因素分析一、概況1、日本第一家號稱美式的購物中心LALAPORT日本人所謂美式的購物中心主要是指：擁有廣大的土地面積，建筑物采取低樓層的建筑)，在一九八一年四月于千葉縣的船橋市誕生。2、名稱所以取“LALAPORT,主要是“LALA'之意，就是指“跳動的旋律，愉快的心情”“PORT,即為“港”之意，由于這家購物中心就是住在東京灣周邊的一個港口，因此希望這個購物中心的開發(fā)，能夠讓來店的人，都可感受那種跳動的旋律，讓每個人都擁有愉悅的心情，充分享受購物、娛樂、休閑的生活情趣。3、由于千葉縣位于東京都的東北方，外地人口若想來東京都工作，千葉組則是一個相當理

2、想的落腳外，因此所謂的新市鎮(zhèn)、新社區(qū)則不斷在開發(fā)興建，自然吸引了不少的新家庭(NEWFAMILY與新世代的人口，加上各項新的公共設施與交通網(wǎng)絡陸續(xù)在興建，京葉縣的捷運系統(tǒng)等帶動了人潮的流動，產(chǎn)生了新的工作與生活空間，給予LALAPORT勾物中心帶來了新的景象，有了更好的商機。4、這個購物中心在一九八一年P(guān)ART?I開幕之后，事隔七年，在一九八八年P(guān)ART?2又按著開幕，而讓LALAPOR猿個購物中心在當前日本的購物中心當中，成為一個具有代表性的成功個案。5、它的整個基地面積大約有五萬二十坪左右，建筑結(jié)構(gòu)方面PART?1采取低樓層的建筑，PART?2則采取高樓層的建筑，在建物面積的分配上，除了零

3、售部門的各業(yè)態(tài)商店之外，還包括了旅館、辦公大樓與公共設施，基本上可以分成七大部份，大致分配如下：(1)專門店：PART?1與PART?2tB有，合計共27486坪。(2)百貨店：只PART?1有，計20103坪。(3)量販店：只PART?1有，計7028坪。(4)旅館：只PART?1有，計6057坪。(5)商業(yè)設施：只PART?1有，計4248坪。(6)立體停車場：PART?1與PART?2tB有，合計共11093坪。(7)辦公大樓：只PART?2有，計7038坪?？傆嬤@七大部份，建筑物面積共有83055坪。至于物販部門的店表面積方面，主要分成專門店、百貨店、量販店三部份，其中扣除公共設施、后

4、勤設施等的面積，這三大部份的面積，大致分配如下：(1)專門店：PART?1與PART?湃B有，合計共14451坪。(2)百貨店：只PART?1有，計10292坪。(3)量販店：只PART?1有，計4675坪，總計店鋪的面積共計為29418坪。從以上的這些基本資料，可以讓我們看出店鋪面積占建物面積的比率約%其中專門店鋪共引進360家，次主力店鋪則引進船橋ACTU源具專門店與C&ALALAPORT飾專門店兩家，而兩家大型主力店鋪則為船橋SOGOT貨店與DAIEI?LALAPORTt販店。同時在購物中心的周邊還擁有劇場、文化中心、商業(yè)中心、網(wǎng)球俱樂部、小型商爾夫球場、露天戲院等設施，總共停車

5、臺數(shù)可達6000輛，如此構(gòu)成一個多功能化的大型購物中心。LALAPORT?物中心立地商圈戰(zhàn)略規(guī)劃1、居住者條件(1)當我們對LALAPORT物中心的基本資料，有了概括的了解之后，接下來所值得關(guān)心的，就是這么一個多元化的購物中心，當初在考慮立地商圈戰(zhàn)略時，是如何評估所謂的居住者條件、交通條件、立地設施吸引條件等方面的問題。(2)針對居住者條件方面，在配合1983年P(guān)ART?也1988年P(guān)ART?2勺開幕，曾將立地商圈的人口結(jié)構(gòu)與所設定的商圈范圍做了資料的整理與分析，在1980年的資料顯示，當時所設定的商圈人口大約為304萬人，每一家族的成員平均為人，而在1988年P(guān)ART?2勺開幕后，筆者再度前

6、往考察，依照其所提供的資料顯示，所設定的商圈人口則增為430萬人，每一家族的成員平均則變?yōu)槿?，可見?jīng)過這幾年的變化，在人口結(jié)構(gòu)上已經(jīng)有了相當?shù)母淖?，這也給PART?2ft規(guī)劃上提供了有利的資料，同時也擴大了此購物中心的商圈與顧客階層。2、交通條件談到交通條件方面，日本基本上是一個捷運系統(tǒng)相當發(fā)達的國家，在本購物中心PART?評幕之際，所依賴的交通網(wǎng)在公路系統(tǒng)方面除了一般的公路設施外，因其位于灣岸高速公路旁，又有廣大的停車場，對吸引自行開車前往的人士具有相當吸引力；而在鐵路系統(tǒng)方面，基本上擁有國鐵與京成兩線，可運輸大量的旅客，尤其在1985年京葉線通車之后，更是如虎添翼，具備了更便捷的交通網(wǎng)絡。

7、該購物中心為了進一步了解來店者狀況，曾經(jīng)在1987年3月份將來店者依平常日與假日，針對前來購物中心的顧客，所利用的交通工具做了抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)不論是平日或假日，比率最高的還是利用鐵路系統(tǒng)，分別是f%而在第二順位方面則是平日汽車的和%假日則為自用車利用率占從以上的資料也讓我們體會到，交通網(wǎng)絡實在是購物中心的且大眾運輸系統(tǒng)也確實有被肯定的價值，從前述的抽樣資料，現(xiàn)利用大眾運輸系統(tǒng)的比率仍高達六成以上，這點值得國內(nèi)業(yè)者在規(guī)劃購物中心時，考慮交通網(wǎng)利用情況的參考。3、吸引力條件在立地設施吸引條件方面，購物中心內(nèi)的其他附屬設施方式大致有：(1)水旅館：城市型旅館S?UN?GARDEN243個房間，可以吸引

8、住宿的客人。(2)LALAPORTJ場：擁有1347個座位，可吸引參觀劇場演出的客人。(3)交化中心：有多項文化性講座與溫水游泳池，可以吸引前往使用的客人。(4)商業(yè)中心：船橋市濱叮公民館，提供當?shù)鼐用窬蹠膱鏊?5)網(wǎng)球俱樂部：擁有25個球場，可以提供給會員利用。(6)小型高爾夫球場：有9個球洞的小型球場，可以吸引前往使用者。(7)巨大迷宮：聲稱是世界最大的，可以吸引前往的人士。(8)停車型露天戲院：日本初設利用停車場的露天戲院，可以吸引看電影人士。有關(guān)以上這些設施，都分布在購物中心的周邊，便于前往的顧客使用，并可帶動利用的人潮。除此之外，本購物中心的附近又擁有游艇碼頭與賽馬場，在京葉鐵道

9、通車后，更可以連接附近的東京迪斯尼樂園、幕張展市中心等著名設施，幾年前在附近又成立的一家室內(nèi)的滑雪場，構(gòu)成了一個多元性的文化、休閑、娛樂、購物等多重機能的生活帶，可以吸引更多的人潮。4、LALAPORT物中心定位的策略(1) “PART?1方面所作的規(guī)劃，進行各項說明：行銷觀念：針對新生代家庭能夠單站購足的購物中心，提供以百貨店、量販店、專門店三業(yè)態(tài)為核心的廣幅度商品群。商業(yè)設施主題：日本最大型封閉式，白天對應型的購物中心。商店定位：千葉及東京灣地區(qū)，具有充分一站購足機能的商業(yè)據(jù)點。具有都市型生活者多元機能的商業(yè)據(jù)點。目標客層：以二次戰(zhàn)后新生代所組成的新家庭為主要訴求；強調(diào)中流意識、重視實質(zhì)生

10、活的客層。商品規(guī)劃；便利品系統(tǒng)強調(diào)高實用性、日常需要性；選購品系統(tǒng)強調(diào)高流行性、趣味性所構(gòu)成的三層面商品群；百貨店著重流行性、趣味性商品群，量販店著重實用性、日常性商品群，專門店則著重較高級性商品群。提供機能：透過百貨店、量販店、專門店三業(yè)態(tài)的共同訴求魅力，真正發(fā)揮ONE?STOP?SHOPP峋G能，追求真正“買到所要的”之感覺(2) “PART?2方面所作的規(guī)劃，由于經(jīng)過七年的耕耘，客層也產(chǎn)生變化，同時又要發(fā)揮與“PART?1的互補與累積效果，茲將各項說明如下：行銷觀念：力求與PART?1的互補與延伸效果，針對個人需求強調(diào)個性化、多樣化的訴求。強化休閑、娛樂機能的擴大，并追求夜間對應型的消費。商業(yè)設施主題：規(guī)劃成快樂感、趣味性的街區(qū)；強調(diào)開放性、夜間對應型的空問。發(fā)揮游、休、知、美、健的主題。商店定位：追求一般性需求的對應，并且力求年輕化的感覺。具有新感性都市型生活者的新風格。目標客層：具有年輕心態(tài)的男女老少，追求“游、創(chuàng)、交、感