整理怎樣更好地看懂房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表

1、整理怎樣更好地看懂房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表怎樣更好地看懂房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表蔡鑫隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)在過去20年獲得了高速的成長，目前在滬深兩市共有100多家上市公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，已經(jīng)成為資本市場重要的組成部分。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的壞消息不斷傳來，導(dǎo)致行業(yè)整體股價(jià)出現(xiàn)持續(xù)下跌。作為投資者如何通過房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表了解公司的真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，發(fā)現(xiàn)潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)和投資價(jià)值就變得十分重要。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性，在一些具體業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算上有別于其他行業(yè)，因此投資人不能以通用的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)去判斷房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的好壞。要看懂房

2、地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表就必須先充分了解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的一些特點(diǎn)。一、資產(chǎn)負(fù)債表房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、總資產(chǎn)規(guī)模大房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模普遍會(huì)比同等銷售規(guī)模的其他工業(yè)企業(yè)大許多。處于快速增長的企業(yè)，總資產(chǎn)的增長率也會(huì)很快，連續(xù)每年可以達(dá)到30犯上的增長，這在一般工業(yè)企業(yè)是不可想象的。我們評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，總資產(chǎn)規(guī)模是一個(gè)非常重要的指標(biāo)，一般來說總資產(chǎn)不及100億的只能算小型企業(yè)，100-300億的為中型企業(yè)，300億以上的為大型企業(yè)。2、流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例高房地產(chǎn)企業(yè)不需要廠房和機(jī)器設(shè)備，最重要的生產(chǎn)資料是土地，土地使用權(quán)在一般企業(yè)

3、是作為無形資產(chǎn)記賬的，而房地產(chǎn)企業(yè)是作為存貨記賬的；建設(shè)中的開發(fā)項(xiàng)目一般企業(yè)是作為再建工程記賬，而房地產(chǎn)企業(yè)是作為存貨中的開發(fā)成本記賬的；建造完成的房屋房地產(chǎn)企業(yè)同樣作為存貨的開發(fā)產(chǎn)品記賬。所以房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)常?？梢哉嫉娇傎Y產(chǎn)的80犯上，甚至更高，這并不代表房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性好，相反我們必須要注意，作為存貨的土地使用權(quán)和再建工程的實(shí)際流動(dòng)性是很差的，很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。我們用通常的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率去判斷房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力是沒有意義的，必須逐項(xiàng)去分析房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的構(gòu)成，引入凈負(fù)債率等指標(biāo)加以綜合判斷。3、資產(chǎn)負(fù)債率高房地產(chǎn)企業(yè)之所以有那么高的收益，一方面來源于房價(jià)的持續(xù)上

4、漲，還有一方面是源于充分利用了各種財(cái)務(wù)杠桿。所以房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，以2011年中報(bào)為例，上市的房地產(chǎn)企業(yè)中有接近一半企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過70%而且那些銷售增長速度越快的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率反而越高，甚至可以高達(dá)90%Z上。造成這一現(xiàn)象的原因，一方面是房地產(chǎn)企業(yè)利用了大量銀行貸款，還有一個(gè)原因是房地產(chǎn)的預(yù)售制度造成的，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房收到的銷售收入并不計(jì)入當(dāng)期營業(yè)收入，而是作為預(yù)收賬款記賬的，等到房子建成交付后才結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。這就會(huì)出現(xiàn)預(yù)售收入越多，負(fù)債率越高的奇怪現(xiàn)象。所以我們在分析一家企業(yè)的負(fù)債情況時(shí)一定要逐項(xiàng)分析負(fù)債的構(gòu)成，而不能采用資產(chǎn)負(fù)債率這樣籠統(tǒng)的指標(biāo)。因?yàn)轭A(yù)售而形成的大量

5、預(yù)收賬款實(shí)際上并不需要企業(yè)以現(xiàn)金進(jìn)行到期償還，同時(shí)也不產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用。相反，預(yù)收賬款越多代表著企業(yè)未來可結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)收入越多，未來會(huì)計(jì)期的利潤越高。相反那些因?yàn)闆]有預(yù)收賬款，所以資產(chǎn)負(fù)債率較低的企業(yè)反而沒有投資價(jià)值。上市公司有時(shí)候會(huì)披露一個(gè)“扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率”，這更能反映房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債情況。4、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低由于房地產(chǎn)企業(yè)從事的開發(fā)業(yè)務(wù)本身周期較長，多數(shù)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)都要低于其他行業(yè)。從2011年中報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，房地產(chǎn)上市公司的平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.15、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.14、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.11,而且越是處于項(xiàng)目擴(kuò)張期的企業(yè)指標(biāo)值越低，比如萬科，上述三項(xiàng)指標(biāo)均不到0.1

6、。所以簡單用資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)去衡量房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營能力也會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的判斷，我們需要具體從企業(yè)預(yù)收收入的增長速度、項(xiàng)目開發(fā)的平均周期、新增土地的規(guī)模、盈利的增長等綜合指標(biāo)去進(jìn)行分析。5、應(yīng)交稅金常常出現(xiàn)負(fù)數(shù)應(yīng)交稅金常常出現(xiàn)負(fù)數(shù)可能是房地產(chǎn)行業(yè)特有的現(xiàn)象，因?yàn)樯唐贩康念A(yù)售收入是作為負(fù)債計(jì)入預(yù)收賬款的，因次伴隨預(yù)售收入產(chǎn)生的營業(yè)稅、預(yù)交所得稅、土地增值稅等稅金在實(shí)際繳納時(shí)并不計(jì)入利潤表“營業(yè)稅金及附加”和“所得稅”等當(dāng)期損益科目，而是作為“應(yīng)交稅金”的借方記賬的，直到商品房交付時(shí)才隨著預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入而計(jì)入上述損益類科目。這一點(diǎn)我們在分析資產(chǎn)負(fù)債時(shí)必須要搞清楚，一般來說，預(yù)收賬款科目金額越大，應(yīng)

7、交稅金科目的紅字金額也越大。二、利潤表房地產(chǎn)企業(yè)的利潤表有如下特點(diǎn)：1、營業(yè)收入不能反映當(dāng)期銷售情況前面我們提到過房地產(chǎn)行業(yè)特殊的預(yù)售制度，所以我們必須清楚，房地產(chǎn)企業(yè)利潤表所反映的營業(yè)收入多數(shù)并不是該企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的全部銷售收入，而是代表該企業(yè)過去已經(jīng)完成預(yù)售，本年建成交付的商品房確認(rèn)的銷售收入，它反映的是1年甚至2年前的銷售情況。所以房地產(chǎn)企業(yè)同期利潤表反映的營業(yè)收入和現(xiàn)金流量表的“銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目沒有任何對應(yīng)關(guān)系，兩者實(shí)際反映的是不同會(huì)計(jì)期的銷售情況。我們可以通過比對連續(xù)幾年的上述兩個(gè)數(shù)據(jù)來預(yù)測營業(yè)收入的增長趨勢，如果“銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金”連續(xù)幾年都大于營業(yè)

8、收入，這表示該企業(yè)未來的營業(yè)收入將持續(xù)增長，反之則代表下降。差異的金額越大，代表未來營業(yè)收入增長或下降的幅度越大。2、財(cái)務(wù)費(fèi)用不能反映真實(shí)財(cái)務(wù)成本雖然房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開大量的銀行貸款，但反映在利潤表財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用常常并不多，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)通常按規(guī)定是不允許申請流動(dòng)資金貸款的，幾乎所有的銀行貸款都是項(xiàng)目貸款，而且只有具備開工條件的項(xiàng)目才能申請項(xiàng)目貸款，因此房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息多數(shù)都進(jìn)行了資本化，只有少量項(xiàng)目已完工但貸款尚未歸還產(chǎn)生的利息才計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。所以我們無法從利潤表直接看到房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年實(shí)際的利息支付情況，但我們可以通過現(xiàn)金流量表”分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目扣除

9、利潤分配數(shù)后獲得。3、毛利率、凈利率不能反映企業(yè)的真實(shí)盈利能力由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是千差萬別的，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過程需要2到3年的時(shí)間，而且不同的項(xiàng)目開發(fā)周期也有長有短，所以如果我們單從利潤表所反映的毛利率、凈利率等指標(biāo)來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力所得出的結(jié)果往往是不全面的。比如說兩個(gè)毛利潤同樣達(dá)到30%勺項(xiàng)目，一個(gè)用了3年，一個(gè)用了4年，實(shí)際的盈利能力是完全不一樣的。所以我們還需要通過分析凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率等更多指標(biāo)才能做出更準(zhǔn)確的判斷。三、現(xiàn)金流量表由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展往往是建立在充分利用各種財(cái)務(wù)杠桿的基礎(chǔ)上的，所以對投資人來說，對房地產(chǎn)企業(yè)的最大投資風(fēng)險(xiǎn)并不在于經(jīng)營出現(xiàn)虧損，而在于資金鏈出

10、現(xiàn)斷裂。分析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流有時(shí)候要比分析它的盈利能力更為重要。所以，分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)需要高度關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流量表，處于不同階段的房地產(chǎn)企業(yè)往往在現(xiàn)金流量表中會(huì)表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：1、激進(jìn)型企業(yè)對于擴(kuò)張速度比較激進(jìn)的企業(yè)，我們可以在它的現(xiàn)金流量表中看至L該企業(yè)連續(xù)多年“經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”都是負(fù)數(shù)，也許它“銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金”在逐年快速增長，但“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”增長的速度更快。與此同時(shí)“籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”也連續(xù)高速增長。這代表該公司不僅把每年銷售回籠的資金都投進(jìn)了購買新的土地和項(xiàng)目開發(fā)，還通過大量融資，往往主要是依靠債務(wù)融資的錢也投向了新的項(xiàng)目

11、。對于這一類企業(yè)，體現(xiàn)在利潤表上的數(shù)據(jù)會(huì)越來越靚麗，但體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表的狀況會(huì)越來越惡化。這一類企業(yè)在房地產(chǎn)公司中占比最高，過度的擴(kuò)張會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高度集聚，市場一旦陷入低迷，就很可能發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)。所以我們要避免投資那些“經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”為負(fù)、甚至逐年擴(kuò)大的企業(yè)。2、穩(wěn)健型企業(yè)對于穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)，我們可以在它連續(xù)幾年的現(xiàn)金流量表中看至L該企業(yè)“經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”有些年度是負(fù)的，有些年度是正的，總體保持一定平衡；或者雖然連續(xù)幾年也都是負(fù)數(shù)，就像激進(jìn)型的企業(yè)一樣，但在“籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”中，籌資的主要來源除了借款還有大量吸收投資收到的現(xiàn)金。這樣的企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展上有張有弛，或者采用了更為穩(wěn)健的籌資方式，從而維持了一個(gè)較好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。雖然在發(fā)展速度上比不過激進(jìn)型的企業(yè)，很少出現(xiàn)超預(yù)期的增長，有時(shí)候還會(huì)錯(cuò)過一些市場的好機(jī)會(huì)，但自身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)比較強(qiáng)，經(jīng)得起政策、市場的波動(dòng)。3、保守型企業(yè)如果我們在分析一家房地產(chǎn)企業(yè)