81-二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)模式研究ppt課件

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)方式二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)方式世聯(lián)研討實(shí)際本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵字關(guān)鍵字 ：關(guān)鍵字：新區(qū)、大盤關(guān)鍵字：新區(qū)、大盤 簡介簡介 ：對二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)案例的開發(fā)背景、開發(fā)方向、產(chǎn)品對二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)案例的開發(fā)背景、開發(fā)方向、產(chǎn)品理念、節(jié)拍控制等方面進(jìn)展深化研討分析，總結(jié)新區(qū)大盤開發(fā)與理念、節(jié)拍控制等方面進(jìn)展深化研討分析，總結(jié)新區(qū)大盤開發(fā)與啟動(dòng)的方式與戰(zhàn)略，對于其他類似城市、類似工程的客戶戰(zhàn)略和啟動(dòng)的方式與戰(zhàn)略，對于其他類似城市、類似工程的客戶戰(zhàn)略和開發(fā)戰(zhàn)略有一定參考作用。開發(fā)戰(zhàn)略有一定參考作用。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

2、國內(nèi)二三線城市大盤案例研討國內(nèi)二三線城市大盤案例研討 為了自創(chuàng)勝利閱歷并啟發(fā)思緒，我們從已研討的大量二、三線為了自創(chuàng)勝利閱歷并啟發(fā)思緒，我們從已研討的大量二、三線城市大盤開發(fā)案例中，選取城市開展階段略高于淮南或與之相仿的城市大盤開發(fā)案例中，選取城市開展階段略高于淮南或與之相仿的四個(gè)大盤工程：四個(gè)大盤工程： 濟(jì)寧楊柳國際新城濟(jì)寧楊柳國際新城 淄博中潤華僑城淄博中潤華僑城 合肥綠城桂花苑合肥綠城桂花苑 合肥華潤合肥華潤瀾溪鎮(zhèn)瀾溪鎮(zhèn) 對其開發(fā)背景、開發(fā)方向、現(xiàn)金流控制、產(chǎn)品理念、節(jié)拍控制對其開發(fā)背景、開發(fā)方向、現(xiàn)金流控制、產(chǎn)品理念、節(jié)拍控制等方面進(jìn)展深化研討分析等方面進(jìn)展深化研討分析 其中前兩個(gè)工程

3、主要是對本工程的開發(fā)過程起自創(chuàng)和啟發(fā)的其中前兩個(gè)工程主要是對本工程的開發(fā)過程起自創(chuàng)和啟發(fā)的作用；而對后兩個(gè)合肥工程主要是對本工程的產(chǎn)品和理念起自創(chuàng)和作用；而對后兩個(gè)合肥工程主要是對本工程的產(chǎn)品和理念起自創(chuàng)和學(xué)習(xí)的作用學(xué)習(xí)的作用本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例一案例一山東濟(jì)寧楊柳國際新城工程概略，山東濟(jì)寧楊柳國際新城工程概略，1010個(gè)月勁銷個(gè)月勁銷15001500套房子的勝利案例套房子的勝利案例u工程處于濟(jì)寧市高新區(qū)北側(cè)，間隔市區(qū)中心區(qū)6公里u區(qū)域陌生，周邊為近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，生活配套極為缺乏u2019年2月摘牌獲得，綜合土地本錢42萬/畝u工程需求安頓原居民，安頓面積20多萬平方米u(yù)占地：1220畝u總建筑

4、面積：100多萬m2u其中，代建回遷房：20多萬m2u代建市政公園：1500畝u物業(yè)形狀：多層、小高層、高層以及別墅u工程開盤：2019年3月u開發(fā)周期：預(yù)期45年u城市開展方向往東，該地塊處于城市此開展方向上u城市總體房地產(chǎn)開展看好，周邊有一定的企業(yè)廠礦資源支撐u市場處于上升階段，短少好的產(chǎn)品和有強(qiáng)大影響力的社區(qū)在地塊競拍前，決策層基于如下因力爭獲取該地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對工程開發(fā)的自創(chuàng)對工程開發(fā)的自創(chuàng)大規(guī)模近郊樓盤開發(fā)的勝利啟大規(guī)模近郊樓盤開發(fā)的勝利啟示示u工程產(chǎn)品組合上，主導(dǎo)開發(fā)多層住宅，輔以少量的疊加別墅為價(jià)值標(biāo)桿u工程制定了先占市場后盈利的指點(diǎn)思緒，因此低價(jià)啟動(dòng)市場，盡早展現(xiàn)高素

5、質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)，與市區(qū)工程構(gòu)成價(jià)值差別u回遷區(qū)的選擇上，很好的平衡了地塊資源現(xiàn)狀與未來不對等的問題，同時(shí)對社區(qū)起到了圍協(xié)作用本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。楊柳國際新城工程啟動(dòng)戰(zhàn)略楊柳國際新城工程啟動(dòng)戰(zhàn)略較高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)較高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品高調(diào)占位市場，吸引大量的市場客戶品高調(diào)占位市場，吸引大量的市場客戶啟動(dòng)規(guī)模啟動(dòng)規(guī)模1818萬萬mm2 2啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)產(chǎn)品u兩房、小三房、三房的經(jīng)濟(jì)型花園洋房u疊加別墅啟動(dòng)價(jià)格啟動(dòng)價(jià)格以16001600多元多元/m/m2 2的低價(jià)入市啟動(dòng)效應(yīng)啟動(dòng)效應(yīng)u在幾乎沒有展示的情況下，2019年312月，完成銷售1500套，均價(jià)提升200元/m2u在市場上樹立良好的口碑u選擇相對較

6、差的區(qū)域，以較高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品低價(jià)入市，實(shí)現(xiàn)迅速銷售u泛客戶層定位，以中低端客戶啟動(dòng)，處理前期顯性客戶缺乏的問題u以高質(zhì)量籠統(tǒng)立市，前期樹立工程口碑，帶動(dòng)銷售啟動(dòng)戰(zhàn)略啟動(dòng)戰(zhàn)略回遷區(qū)回遷區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)背景啟動(dòng)背景p客戶定位的矛盾：客戶定位的矛盾：p工程沒有明顯的顯性客工程沒有明顯的顯性客戶，客戶心思間隔較遠(yuǎn)戶，客戶心思間隔較遠(yuǎn)p工程規(guī)模超大，開發(fā)商工程規(guī)模超大，開發(fā)商期望期望45年開發(fā)完成年開發(fā)完成p處理方案：處理方案：p泛客戶層的定位，鎖定泛客戶層的定位，鎖定城市中堅(jiān)階層，同時(shí)適時(shí)城市中堅(jiān)階層，同時(shí)適時(shí)設(shè)計(jì)客戶梯隊(duì)，明確了設(shè)計(jì)客戶梯隊(duì)，明確了“中中低端客戶啟動(dòng)戰(zhàn)略；低端客戶啟動(dòng)戰(zhàn)略；本報(bào)

7、告是嚴(yán)格保密的。案例二案例二淄博中潤華僑城工程概略淄博中潤華僑城工程概略u占地：1800畝u總建筑面積：120萬m2u其中，居住組團(tuán)110萬m2u 公用及商業(yè)建面10萬m2u 會(huì)所2.5萬m2u 雙語幼兒園4000m2u 雙語中小學(xué)3.2萬m2u工程位于淄博高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，東起西五路，西臨世紀(jì)路，北依北外環(huán)路，南側(cè)有 中潤大道u工程區(qū)位屬于城市新區(qū)，開發(fā)初期周邊配套不成熟u容積率：1u物業(yè)形狀：多層、小高層、高層住u 宅以及高檔別墅等 u開發(fā)周期：分三期三年開發(fā)u工程啟動(dòng)：2019年啟動(dòng)，2019年9u 月一期開盤u客戶類型：80%自住，20%投資中潤大道中潤大道世紀(jì)路世紀(jì)路本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

8、u主流產(chǎn)品低價(jià)入市，小步快跑，迅速銷售u以高質(zhì)量籠統(tǒng)立市，實(shí)現(xiàn)差別化u適當(dāng)控制本錢，主要投入在展現(xiàn)區(qū)，經(jīng)過實(shí)景展現(xiàn)打造中心驅(qū)動(dòng)力u產(chǎn)品創(chuàng)新、展現(xiàn)到位，給客戶實(shí)真實(shí)在的感受中潤華僑城啟動(dòng)戰(zhàn)略中潤華僑城啟動(dòng)戰(zhàn)略主流產(chǎn)品低價(jià)入市，精心打主流產(chǎn)品低價(jià)入市，精心打造景觀展現(xiàn)，以高質(zhì)量籠統(tǒng)實(shí)現(xiàn)差別化造景觀展現(xiàn)，以高質(zhì)量籠統(tǒng)實(shí)現(xiàn)差別化啟動(dòng)規(guī)模啟動(dòng)規(guī)模1515萬萬mm2 2 ，分批推售，每次推售量不超過5萬m2 啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)產(chǎn)品u多層多層+小高層小高層u主力戶型140、160、180 m2三房，嘗試少量60、98 m2兩房啟動(dòng)價(jià)格啟動(dòng)價(jià)格在市場預(yù)期3000元的背景下，以25002500元元/m/m2 2低價(jià)入

9、市創(chuàng)新元素創(chuàng)新元素u引入南方先進(jìn)戶型設(shè)計(jì)理念：圓弧狀主臥，八角窗等u“大園林、大水景、大綠化”，在當(dāng)?shù)亻_創(chuàng)北方園林南方化啟動(dòng)戰(zhàn)略啟動(dòng)戰(zhàn)略啟動(dòng)背景啟動(dòng)背景u2019年拿地，當(dāng)時(shí)市場情況較差，樓價(jià)1000多元/m2，增長不明顯u2019年市場大勢上漲，供應(yīng)量大、競爭猛烈，工程正式啟動(dòng)，面臨宏大風(fēng)險(xiǎn)u2019年9月工程一期開盤本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中潤華僑城后續(xù)開發(fā)戰(zhàn)略中潤華僑城后續(xù)開發(fā)戰(zhàn)略二期逐漸推出社區(qū)配套二期逐漸推出社區(qū)配套設(shè)備，以高附加值促進(jìn)工程銷售設(shè)備，以高附加值促進(jìn)工程銷售二期價(jià)格二期價(jià)格28002800元元/m/m2 2二期配套二期配套u(yù)3.6萬m2的幼兒園到中學(xué)的一體化品牌學(xué)校u部分社

10、區(qū)商業(yè)街u以綜合性購物及大型超市為中心的大型一站式商業(yè)娛樂中心一期：景觀展現(xiàn)的打造一期：景觀展現(xiàn)的打造二期：配套設(shè)備的建立二期：配套設(shè)備的建立p開發(fā)期內(nèi)中心競爭力的轉(zhuǎn)化開發(fā)期內(nèi)中心競爭力的轉(zhuǎn)化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例三案例三綠城綠城 合肥桂花園工程概略合肥桂花園工程概略u工程區(qū)位：合肥市高新區(qū)西南，東臨科學(xué)大道，北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區(qū)獨(dú)一的山脈大蜀山隔路相望u總占地：約480畝u總建筑面積：近41萬m2u容積率：1.22u綠化率：42.3u物業(yè)形狀：多層、小高層u社區(qū)配套：中心會(huì)所、學(xué)校、u 幼兒園等u工程啟動(dòng)：2019年5月28日u工程開盤：2

11、019年5月1日本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u展現(xiàn)戰(zhàn)略：將主景觀區(qū)展現(xiàn)戰(zhàn)略：將主景觀區(qū)集中在一期，先建會(huì)所集中在一期，先建會(huì)所后建房，并將大蜀山景后建房，并將大蜀山景觀引入社區(qū)內(nèi)部，提升觀引入社區(qū)內(nèi)部，提升工程籠統(tǒng)，保證啟動(dòng)勝工程籠統(tǒng)，保證啟動(dòng)勝利；利；u分期戰(zhàn)略：不急于在前分期戰(zhàn)略：不急于在前期獲得較高利潤，逐漸期獲得較高利潤，逐漸提高容積率，提高容積率，1 1期、期、2 2期期容積率分別約為容積率分別約為1.11.1、1.21.2。綠城綠城 合肥桂花園啟動(dòng)戰(zhàn)略合肥桂花園啟動(dòng)戰(zhàn)略集中展現(xiàn)中心景觀區(qū)，集中展現(xiàn)中心景觀區(qū)，并以主流產(chǎn)品入市并以主流產(chǎn)品入市啟動(dòng)背景啟動(dòng)背景u西側(cè)緊靠合肥大蜀山景觀區(qū)。u綠城

12、的品牌效應(yīng)在當(dāng)?shù)胤浅Ｃ黠@，并有部分江浙投資客追隨；u距離市區(qū)較遠(yuǎn)，配套較為缺乏；u項(xiàng)目2019年5月1日開盤，處于“非典”時(shí)期。啟動(dòng)規(guī)模啟動(dòng)規(guī)模11.711.7萬萬mm2 2 啟動(dòng)產(chǎn)品啟動(dòng)產(chǎn)品u多層多層為主流，少量小高層小高層；u主力戶型為二房、三房，配以部分四房。啟動(dòng)價(jià)格啟動(dòng)價(jià)格22002200元元/m/m2 2 ，二期多層價(jià)格達(dá)4000元/m2。啟動(dòng)戰(zhàn)略：啟動(dòng)戰(zhàn)略：21品牌優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、啟動(dòng)戰(zhàn)略的正確運(yùn)用，啟動(dòng)戰(zhàn)略的正確運(yùn)用，使綠城桂花園在使綠城桂花園在“非典非典時(shí)期發(fā)明了時(shí)期發(fā)明了3天銷天銷售近售近400套的合肥樓套的合肥樓市奇觀。市奇觀。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綠城綠

13、城 合肥桂花園工程中心價(jià)值合肥桂花園工程中心價(jià)值p工程中心價(jià)值：工程中心價(jià)值：產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量u以多層，小高層為主，營造低密度、高綠化率的高檔社區(qū)；u引進(jìn)綠城成熟的產(chǎn)品風(fēng)格，實(shí)現(xiàn)與本地產(chǎn)品的差別化。中心展現(xiàn)中心展現(xiàn)u6300平米奢華會(huì)所，昭示性強(qiáng)，奠定大盤氣勢，底層做售樓處，客戶可以感遭到樓盤的質(zhì)量與氣度；u大規(guī)模主景觀表達(dá)的營造與展現(xiàn)，確立工程整體高質(zhì)量籠統(tǒng)。完善配套完善配套u(yù)會(huì)所效力工程齊全，包括商務(wù)中心、醫(yī)療室、健身房、大堂吧、客房、茶吧、閱覽室、小型體育場、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多種效力設(shè)備；u工程提供包括學(xué)校，幼兒園、休閑文娛設(shè)備等設(shè)備，以彌補(bǔ)區(qū)域配套缺乏的優(yōu)勢。本工程秉

14、承并延續(xù)了綠城集團(tuán)本工程秉承并延續(xù)了綠城集團(tuán)“以人為本的開發(fā)理念以人為本的開發(fā)理念本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例四案例四合肥瀾溪鎮(zhèn)工程概略合肥瀾溪鎮(zhèn)工程概略u工程區(qū)位：合肥市西部，蜀山風(fēng)景區(qū)香樟大道與黃山路交匯處 ，大蜀山腳下，人工湖畔u總占地：約216.4畝u總建筑面積：20.2萬m2u容積率：1.4u物業(yè)形狀：寬景花園洋房、小高層、高層u開發(fā)節(jié)拍：分兩期開發(fā)u工程開盤：2019年12月3日本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。工程整體規(guī)劃工程整體規(guī)劃u瀾溪自創(chuàng)法國Annecy，以風(fēng)景交融建筑，在社區(qū)整體規(guī)劃中最大限制保管原始生態(tài)、地形、植物，營造合肥蜀山湖畔的法式小鎮(zhèn)；u開放性的小區(qū)景觀系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)部景觀與周

15、邊城市景觀系統(tǒng)的交融與延續(xù)；u在社區(qū)中部設(shè)置大面積的開放綠地作為中央公園，構(gòu)成河道綠地住宅的空間序列；u住宅組團(tuán)錯(cuò)開相隔，環(huán)繞小區(qū)中心景觀及步行景觀軸，營造高低參差的建筑形狀；u立面方式注重邏輯性及質(zhì)量感，建筑顏色以白色為主，部分配以灰色及原木色，以表達(dá)建筑與周邊環(huán)境的交融。 人工湖人工湖本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。啟動(dòng)區(qū)中心展現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)中心展現(xiàn)u工程啟動(dòng)區(qū)推出九棟景觀洋房；u工程精心打造展現(xiàn)區(qū)，在湖畔營建極具特征的銷售中心，同時(shí)充分利用山湖景觀資源。人工湖人工湖啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)展現(xiàn)區(qū)展現(xiàn)區(qū)銷售中心銷售中心人工湖人工湖樣板房樣板房本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。啟動(dòng)區(qū)樣板房展現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)樣板房展現(xiàn)u工程為啟動(dòng)區(qū)的寬景花園洋

16、房設(shè)計(jì)兩套樣板房；u寬景花園洋房產(chǎn)品每戶均擁有景觀陽臺(tái)；u底層業(yè)主擁有私家花園和大面積的下沉式陽光地下室；u頂層業(yè)主擁有屋頂花園。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶型展現(xiàn)戶型展現(xiàn)u空間設(shè)計(jì)尊重當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)及居住習(xí)慣，注重自然的采光通風(fēng)與南北向的空氣對流；u戶型設(shè)計(jì)以方正、適用、合理為原那么，力求最大程度地利于山湖景觀資源；u經(jīng)過超寬景觀飄窗、朝南景觀露臺(tái)、落地觀景窗等實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)外空間與景致的交融。寬景小高層3房m2寬景花園洋房3房134m2寬景花園洋房3房143m2寬景花園洋房3房m2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。瀾溪鎮(zhèn)工程中心價(jià)值瀾溪鎮(zhèn)工程中心價(jià)值p工程中心價(jià)值：工程中心價(jià)值：展現(xiàn)展現(xiàn)u工程在昭示性與進(jìn)入性最正確處打造啟動(dòng)區(qū)中心展現(xiàn)區(qū)，最大限制地展現(xiàn)工程的資源優(yōu)勢，營造社區(qū)主題意境與氣氛；u經(jīng)過樣板產(chǎn)品展現(xiàn)區(qū)的建造，讓客戶親身體驗(yàn)工程的居住質(zhì)量與方式。產(chǎn)品產(chǎn)品u提供目前市場較為稀缺的寬景洋房，經(jīng)過較高質(zhì)量的產(chǎn)品打動(dòng)目的客戶；u注重戶型觀景面的設(shè)計(jì)，以最大程度地利用并交融工程的山湖景觀資源。工程目前均價(jià)超越工程目前均價(jià)超越45004500元元/m2/m2，高于周邊桂花園工程，高于周邊桂花園工程500500元元/m2/m2，成為片區(qū)內(nèi)高質(zhì)量樓盤的典范。，成為片區(qū)內(nèi)高質(zhì)量樓盤的典范。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二三線城市大盤案