商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)商鋪定價(jià)操作程序.doc

1、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)商鋪定價(jià)操作程序商鋪定價(jià)操作程序 A、 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤水平、市場競爭態(tài)勢(shì)以及項(xiàng)目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：Y億元。 B、 憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項(xiàng)目價(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項(xiàng)目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價(jià)格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。 C、 計(jì)算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點(diǎn)所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積（或建筑面積）計(jì)算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。（此步驟在各樓層

2、的計(jì)算方法相同）公式一：系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù) D、 計(jì)算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項(xiàng)目的總權(quán)重系數(shù) 公式二：權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù) E、 計(jì)算層別總價(jià)和層別均價(jià)。層別總價(jià)等于項(xiàng)目整體目標(biāo)銷售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)；層別均價(jià)等于該層別的總價(jià)除以可銷售面積（建筑面積）。其他層別依次類推 公式三：（目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價(jià) 公式四：層別總價(jià)÷層別銷售面積（建筑面積）=層別均價(jià) F、 在得出各層別的總價(jià)和均價(jià)的前提下，具體計(jì)算各層別不同位置的商鋪的售價(jià)。具體如下： 根據(jù)各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見

3、度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值（此時(shí)不考慮該層別在整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價(jià)，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似）位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。 計(jì)算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計(jì)算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。 公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù) 依次類推計(jì)算出各個(gè)具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。 公式六：具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù) 計(jì)算具體商鋪總價(jià)和具體商鋪銷售單價(jià)。具體商鋪總價(jià)等于該層別計(jì)算銷售總額（具體參見公式三）除于層別商鋪總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權(quán)重系數(shù)；具體商鋪銷售單價(jià)等于該具體商鋪的銷售總價(jià)除以可銷售面積（建筑面積）。其他具體商鋪依次類推 公式七：（層別計(jì)算銷售總額÷層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價(jià) 公式八：具體商鋪總價(jià)÷具體商鋪銷售面積（建筑面積）=具體商鋪銷售單價(jià) 至此，商鋪的具體價(jià)格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，