房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)0707

1、2016.07.07房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件華凱倫Contents房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1房地產(chǎn)常用名詞 2房地產(chǎn)建筑知識 3房地產(chǎn)測繪知識 4Part ONE房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 在開發(fā)商眼中的房地產(chǎn)對土地資源經(jīng)過合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值??？1、建筑密度即建筑覆蓋率,指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比率，一般用百分比表示（%）2、容積率 指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)計(jì)入容積率的建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值，一般用小數(shù)表示?；窘?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對于發(fā)展商來說，建筑密度和容積率決定地價(jià)成本在房屋成本中的比例；而對于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒

2、適度3、綠化率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地的比率（%）。新建住宅區(qū)的綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造不應(yīng)低于25%。4、交通出入口小區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個(gè)出入口；居住區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個(gè)方向與外圍道路相連；機(jī)動(dòng)車道對外出人口間距不應(yīng)小于150m。建筑物總長度超過220米或沿街部分長度超過150米時(shí)，應(yīng)設(shè)置穿過建筑物的消防車道，其穿過建筑物門洞的凈寬不應(yīng)小于4米，凈高不應(yīng)小于5米。人行出入口間距不宜超過80米，當(dāng)建筑物長度超過80米時(shí)，應(yīng)在底層架設(shè)人行通道5、停車位及其它配置公共設(shè)施單元式住宅每100m2 建筑面積停車位設(shè)0.61（個(gè)），獨(dú)立式住宅每100m2 建筑面積停車

3、位不少于1.0（個(gè)）。商業(yè)區(qū)每100m2建筑面積設(shè)車位數(shù)分兩類： 小于等于2000 m2部分取2.0，超過2000 m2以上部分取0.41.5 公共交通發(fā)達(dá)的中心區(qū)取0.40.6?；窘?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。 容 積 率 ! ! 現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率分為 ：p 獨(dú)棟別墅為

4、0.20.5,p 聯(lián)排別墅為0.40.7, p 6層以下多層住宅為0.81.2, p 11層小高層住宅為1.52.0,p 18層高層住宅為1.82.5, p 19層以上住宅為2.44.5,p 住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。 容積率的劃分p 建設(shè)用地面積：10000平方米p 規(guī)劃總建筑面積：36000平方米p 首層面積：2000平方米p 容積率：36000/10000=3.6p 建筑密度：2000/10000=20%案列分析：某項(xiàng)目Part TWO房地產(chǎn)常用名詞 房地產(chǎn)一級市場：又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國

5、有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場； 房地產(chǎn)二級市場：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場； 房地產(chǎn)三級市場：是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，也包括房屋的交換；房地產(chǎn)常用名詞房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？房地產(chǎn)常用名詞p 居住用地七十年；p 工業(yè)用地五十年；p 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；p 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；p 綜合用地或者其他用地五十年。房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說

6、，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。房地產(chǎn)常用名詞房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？p 土地出讓金可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法：p 地面價(jià) 為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；p 樓面價(jià) 為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。 投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，

7、只有把地價(jià)分?jǐn)偟?每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。房地產(chǎn)常用名詞p土地費(fèi)用20%p前期工程費(fèi)6%p建筑安裝工程費(fèi)40%p市政公共設(shè)施費(fèi)用20%-30%p管理費(fèi)用2%p貸款利息（不定項(xiàng)）p稅費(fèi)15%-25%p其他費(fèi)用10%房地產(chǎn)的成本組成示例p 建設(shè)用地面積：10000平方米p 規(guī)劃總建筑面積：36000平方米p 出讓金：40000萬元p 樓面平均地價(jià)：40000/36000=1.11萬元p 該項(xiàng)目的成本約：11100+2500（建安成本）+4000（稅費(fèi)）+其他20000元/案列分析：某項(xiàng)目契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定

8、比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半）惠城單價(jià)6234元/，惠陽單價(jià)5200元/，家庭首次，面積90一下1%收取。公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時(shí)交納，總層高高于9層的60元/，低于50元/。印花稅印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)常用名詞定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種

9、法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 房地產(chǎn)常用名詞房地產(chǎn)常用名詞期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 現(xiàn)房現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住

10、的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封底完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。房地產(chǎn)常用名詞三通一平是指基本建設(shè)項(xiàng)目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。七通一平通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地?開間、進(jìn)深是指住宅的寬度和住宅的實(shí)際長度。層高是指住宅高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包

11、括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。房地產(chǎn)常用名詞當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證？Part THREE房地產(chǎn)建筑知識按樓體高度分類：主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。 房地產(chǎn)建筑知識層 高低層住宅主要是指（一戶）獨(dú)立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式住宅。優(yōu)勢與多層和高層住宅相比，低層住宅最具有自然的親合性（其往往設(shè)有住戶專用庭院），適合兒童或老人的生活；住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。劣勢這種住宅雖然為居民所喜愛，但受到土地

12、價(jià)格與利用效率、高政及配套設(shè)施、規(guī)模、位置等客觀條件的制約，在供應(yīng)總量上有限。房地產(chǎn)建筑知識多層住宅指四層到六層由兩個(gè)或兩個(gè)以上戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨(dú)立單元式。 優(yōu)勢（1）在結(jié)構(gòu)施工上，多層住宅通常采用磚混結(jié)構(gòu)，在建設(shè)投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。因而多層住宅的建筑造價(jià)一般較低。 （2）在戶型設(shè)計(jì)上，多層住宅戶型設(shè)計(jì)空間比較大，居住舒適度較高。劣勢（1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設(shè)電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。（2

13、）難以創(chuàng)新。由于設(shè)計(jì)和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會失去價(jià)格成本方面的優(yōu)勢。房地產(chǎn)建筑知識小高層住宅 主要指7層10層高的集合住宅。從高度上說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。優(yōu)勢 （1）建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。（2）這種小高層住宅的建筑結(jié)構(gòu)大多采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從建筑結(jié)構(gòu)的平面布置角度來看，則大多采用板式結(jié)構(gòu)，在戶型方面有較大的設(shè)計(jì)空間。（3）由于設(shè)計(jì)了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，

14、與高層相比，小高層的價(jià)格一般比同區(qū)位的高層住宅高。房地產(chǎn)建筑知識高層住宅 十層及十層以上的住宅,我們稱之為高層住宅.高層住宅城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓。優(yōu)點(diǎn) 高層住宅土地使用率高，有較大的室外公共空間和設(shè)施，眺望性好，建在城區(qū)具有良好的生活便利性，對買房人有很大吸引力。缺點(diǎn) 高層住宅，尤其是塔樓，在戶型設(shè)計(jì)方面增大了難度，在每層內(nèi)很難做到每個(gè)戶型設(shè)計(jì)的朝向、采光、通風(fēng)都合理。而且高層住宅投資大，建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗，另外還要從物業(yè)管理收費(fèi)中為修繕維護(hù)這些設(shè)備付出經(jīng)常性費(fèi)用。房地產(chǎn)建筑知識超高層住宅 多為

15、30層以上。超高層住宅的樓地面價(jià)最低，但其房價(jià)卻不低。 隨著建筑高度的不斷增加，其設(shè)計(jì)的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。 電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會更加復(fù)雜，同時(shí)其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會大大加強(qiáng)。 超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對整個(gè)地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。 房地產(chǎn)建筑知識板樓是對建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度。板樓

16、塔樓塔樓是對不同建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，塔樓一般是指高層建筑。塔樓的平面圖特點(diǎn)是：若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯四戶到一梯12戶。房地產(chǎn)建筑知識板 塔板塔結(jié)合是指一棟樓中有些戶型有板樓的戶型特點(diǎn)，有些戶型有塔樓的戶型特點(diǎn)。一般的，板塔結(jié)合建筑表現(xiàn)為：一棟樓，兩端是塔樓戶型，中間是板樓戶型。 房地產(chǎn)建筑知識磚木結(jié)構(gòu) 指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)。 磚混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫

17、向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。也就是說磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 鋼混結(jié)構(gòu) 材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體 。鋼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)工程是以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。 鋼結(jié)構(gòu)是現(xiàn)代建筑工程中較普通的結(jié)構(gòu)形式之一。房地產(chǎn)建筑知識比較角度板 樓 塔 樓 備注 建筑密度低高建筑平均高度低高不構(gòu)成優(yōu)劣勢，但高層有利于景觀，不受遮擋出入空間大小容積率低高通風(fēng)南北通透不暢朝向戶戶朝陽常有無光居室塔樓同層不同戶型單位，朝向多面采光佳常有灰色空間塔樓無法照顧到每個(gè)居室的采光設(shè)置戶型靈活程度低高塔樓除少數(shù)承重梁外，戶內(nèi)分隔墻基

18、本都可拆除使用率平均80%平均70%使用率正比使用程度，相對價(jià)格成本則低銷售分?jǐn)偟透咚堑倪^道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價(jià)高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓板樓和塔樓優(yōu)劣比較房地產(chǎn)建筑知識磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)特點(diǎn)中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)。 框架結(jié)構(gòu)住宅的承重結(jié)構(gòu)是梁、板、柱，而磚混結(jié)構(gòu)的住宅承重結(jié)構(gòu)是樓板和墻體。鋼筋承受拉力，混凝土承受壓力。 鋼結(jié)構(gòu)工程是以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)層高1-3層低層或多層1-6層高層、超高層大跨度和超高、超重型的建筑物優(yōu)勢結(jié)構(gòu)建造簡單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低?？晒?jié)省水泥、鋼材和木材，不

19、需模板，造價(jià)較低，磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。強(qiáng)度高、自重輕、剛度大，超重型的建筑物特別適宜；材料勻質(zhì)性和各向同性好，屬理想彈性體，可有較大變形，能很好地承受動(dòng)力荷載；建筑工期短；加工精度高、效率高、密閉性好，故可用于建造氣罐、油罐和變壓器等。常用地農(nóng)村的屋舍、廟宇農(nóng)民房商品房橋梁、倉庫、其工業(yè)化程度高，可進(jìn)行機(jī)械化程度高的專業(yè)化生產(chǎn)非生產(chǎn)型房屋40年50年60年80年生產(chǎn)性房屋（車間、廠房）30年40年50年70年圖片房地產(chǎn)建筑知識承重墻和非承重墻的一個(gè)簡單方法： 1、看原始結(jié)

20、構(gòu)圖，實(shí)心線的是承重墻體，是不能隨意進(jìn)行拆除的，需線的是剪力墻，可以拆除調(diào)整結(jié)構(gòu)。 2、看現(xiàn)場，通常墻體厚度在240mm的墻體是承重的，120mm或者更薄的墻體是非承重的，但有時(shí)為了和梁或者承重墻齊平，非承重墻也會做到240mm的厚度。 3、通過聲音判斷：敲擊墻體，有清脆的大回聲的，是輕墻體，而承重墻應(yīng)該沒什么太多的聲音。 4、通過部位判斷：外墻通常都是承重墻;和鄰居共用的墻也是。一般的非承重墻在衛(wèi)生間、儲藏間、廚房及過道。 房地產(chǎn)建筑知識核心筒核心筒結(jié)構(gòu)，屬于高層建筑結(jié)構(gòu)。簡單的來講就是，外圍是由梁柱構(gòu)成的框架受力體系，而中間是筒體（比如電梯井），因?yàn)橥搀w在中間，所以稱為核心筒，又名“框架核

21、心筒結(jié)構(gòu)”。 房地產(chǎn)建筑知識玄關(guān)也被稱作門廳。玄關(guān)可以是一個(gè)封閉、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域。 玄關(guān)的概念，源于中國，但最早用的可能是風(fēng)水先生們。玄關(guān)，玄妙、關(guān)鍵的意思。房地產(chǎn)建筑知識Part FOUR房地產(chǎn)測繪知識 房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。房地產(chǎn)測繪知識房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？ 建筑面積和套內(nèi)建筑面積？關(guān)鍵點(diǎn)： 房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋建筑面積？ 房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)

22、構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算 。使用面積=建筑面積-結(jié)構(gòu)面積-輔助面積,也就是說是建筑面積減去房屋混凝土、磚砌體結(jié)構(gòu)等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積,再減去廚房、衛(wèi)生間等輔助用房所占凈面積所剩下的面積 什么是房屋的實(shí)用面積？ 它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。實(shí)用面積也叫地毯面積/凈面積，就是往地下鋪地毯，鋪滿以后地毯的面積。 房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？ 房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積 。套內(nèi)墻體面

23、積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的共用建筑面積？ 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)售面積：俗稱樓花面積。指在商品預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由

24、直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 房地產(chǎn)測繪知識1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 房地產(chǎn)測繪知識商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)偅?不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？ 房地產(chǎn)測繪知識1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.2米的可拆卸凸窗高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.1米的隱藏式衣柜陽光房兩層高錯(cuò)層露臺及兩層高內(nèi)凹大露臺兩層高入戶花園層高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負(fù)零以下的地下室和半地下室只計(jì)一層建筑面積