上海楊浦江灣項(xiàng)目整體規(guī)劃

1、12013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用益田集團(tuán)楊浦江灣項(xiàng)目整體規(guī)劃及“郎朗”環(huán)球藝術(shù)中心規(guī)劃發(fā)展建議商業(yè)集團(tuán) 營銷中心華北區(qū)域22013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用ABC趨勢(shì)預(yù)判及本體分析整體策劃建議朗朗藝術(shù)中心規(guī)劃建議目錄32013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用昨天以辦公、酒店為主導(dǎo)的商務(wù)型綜合體、以商業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)型綜合體，功能簡(jiǎn)單直接單一功能的綜合體城市綜合體的代表品牌萬達(dá)開創(chuàng)了連鎖標(biāo)準(zhǔn)化的先河功能聚集更加加劇了城市布局不均衡的尷尬其以融合了百貨、購物中心的運(yùn)營模式為主導(dǎo)，以辦公、影院等業(yè)態(tài)為輔助，全國迅速擴(kuò)張，開創(chuàng)了連鎖標(biāo)準(zhǔn)化的先河，也加速推動(dòng)了綜合體集群的發(fā)展。趨勢(shì)預(yù)

2、判42013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用今天同質(zhì)化嚴(yán)重，找不到突破點(diǎn)大而全的綜合體集群數(shù)量多、規(guī)模大、檔次高、擴(kuò)張速度快，陷入“高大洋全”怪圈為了綜合體而綜合體，忽視市場(chǎng)與利潤(rùn)北京環(huán)貿(mào)、尚浦領(lǐng)世是傳統(tǒng)城市綜合體的代表，這類項(xiàng)目并不過分偏重某一業(yè)態(tài)的打造，更注重其集群價(jià)值，強(qiáng)調(diào)綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)。2010年以來，集群型綜合體迅速擴(kuò)張，一度身姿顯赫。但隨著市場(chǎng)的完善，綜合體高大洋全的同質(zhì)化弱點(diǎn)也逐漸暴露出來，忽略了市場(chǎng)，部分項(xiàng)目營運(yùn)舉步維艱，這樣的現(xiàn)狀成為了商業(yè)市場(chǎng)的考驗(yàn)，也為未來項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì)。概念落地空泛，體驗(yàn)性仍顯不足趨勢(shì)預(yù)判52013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用明天趨勢(shì)是什么？趨

3、勢(shì)預(yù)判62013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用星巴克-迪士尼魔幻主題店柳傳志褚時(shí)健潘石屹“果農(nóng)三人組”跨界成為一種時(shí)尚趨勢(shì)預(yù)判72013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用體驗(yàn)對(duì)抗電商的唯一出路趨勢(shì)預(yù)判82013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用整合成為一種流行趨勢(shì)預(yù)判92013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用 上海新天地4.4萬中心綠化廣場(chǎng)綜合樓頂空中花園毛利庭院自然成為一種奢侈 六本木“城市中心文化城市中心文化”與“垂直庭院城市垂直庭院城市”趨勢(shì)預(yù)判102013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用趨勢(shì)預(yù)判購物零售類休閑、娛樂、餐飲、文化服務(wù)類從目的性購物到全方位滿足的飛躍- 百貨、超市、

4、專賣店- 強(qiáng)制性、目的性消費(fèi)- 基本功能整體規(guī)劃 綜合考慮 公共空間大 邊際效益大 集購物、休閑、娛樂、餐飲、教育、社交等為一體功能復(fù)合體 - 影院、冰場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、藝術(shù)展覽館、人文交流中心- 非強(qiáng)制性、隨機(jī)性消費(fèi)- 社會(huì)功能112013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用期待更多體驗(yàn)性、主題性的成為一種生活方式，是工作、家庭之外的第三空間立體綜合化的社交消費(fèi)，購物為主要目的的傳統(tǒng)消費(fèi)模式逐漸弱化開放多元平臺(tái)Open multiple platformOne of the best Way of lifeSocial consumption趨勢(shì)預(yù)判122013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用趨

5、勢(shì)預(yù)判承擔(dān)社會(huì)功能持有比例日漸增加的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 跨界運(yùn)營的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)地產(chǎn)企業(yè)功能轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要豐富的空間體驗(yàn)室內(nèi)空間室外化 將自然納入室內(nèi)更多互動(dòng)廣場(chǎng)空間建筑的空間聯(lián)系和互動(dòng)建筑的可延展性 商業(yè)平臺(tái)，互動(dòng)體驗(yàn)品牌內(nèi)涵和商品展示平臺(tái)娛樂、休閑、交流平臺(tái)個(gè)人展示平臺(tái)打破建筑和人的界限生態(tài)、跨界、體驗(yàn)、互動(dòng)132013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用本體分析發(fā)展目標(biāo)：5-8年不被超越核心優(yōu)勢(shì)：超前的項(xiàng)目預(yù)判、策劃能力以及國際資源整合能力 了解國內(nèi)市場(chǎng)且深諳國際商業(yè)運(yùn)營法則的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì) 國際頂級(jí)巨星“朗朗”及其關(guān)聯(lián)資源地塊區(qū)位：中國、乃至世界頂級(jí)經(jīng)濟(jì)文化大都市上海充分發(fā)揮上海的世界文化橋頭堡地

6、位，深入挖掘“朗朗”的國際影響力文化藝術(shù)搭臺(tái)，體驗(yàn)商業(yè)唱戲142013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用協(xié)同效應(yīng)最大-業(yè)態(tài)配比實(shí)現(xiàn)內(nèi)部互益 綜合體融合各種城市功能于一身，業(yè)態(tài)配比合理形成強(qiáng)大的客源吸引力和良性的自我循環(huán)效應(yīng)，助益每一類物業(yè)在規(guī)模和檔次上的提升；城市劇場(chǎng)-生活、文化、藝術(shù)的交流平臺(tái) 成功的綜合體不僅是城市經(jīng)濟(jì)生活的載體，更是城市文化的容器，是彰顯城市精神價(jià)值、展現(xiàn)都市文化的地標(biāo)；效能最優(yōu)-品牌影響力和綜合利潤(rùn)率的雙優(yōu) 要從項(xiàng)目整體效能角度審視各類產(chǎn)品的定位、功能配比，從中長(zhǎng)期運(yùn)營角度出發(fā)，打造業(yè)態(tài)配比合理、人文自然環(huán)境優(yōu)越的城市級(jí)綜合體，實(shí)現(xiàn)真正的價(jià)值最大化；本體分析152013

7、 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用ABC目錄趨勢(shì)預(yù)判及本體分析整體策劃建議朗朗藝術(shù)中心規(guī)劃建議162013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用5-8年不被超越項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)名利以商業(yè)為主體打造益田集團(tuán)商業(yè)領(lǐng)域的標(biāo)桿產(chǎn)品相匹配其他業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)效益與價(jià)值的相對(duì)最大化整體策劃建議172013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用關(guān)于項(xiàng)目定位和規(guī)劃的方向關(guān)于主題定位：打造上海文化、時(shí)尚、美食制高點(diǎn)，創(chuàng)造引領(lǐng)中國體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的新一代購物中心；遵循生態(tài)節(jié)能與環(huán)保理念，設(shè)計(jì)時(shí)尚與美食天堂，創(chuàng)造多元文化藝術(shù)薈萃的殿堂；在購物中心人流動(dòng)線等基本要素前提下，去大膽尋求設(shè)計(jì)突破與創(chuàng)新；購物中心無論格局?jǐn)[布還是業(yè)態(tài)分布，要通過建筑手

8、法和室內(nèi)空間設(shè)計(jì)，突顯它與常規(guī)購物中心的差異化特征；餐飲特色：餐飲咖啡等休閑業(yè)態(tài)可用空間布局及標(biāo)高變化來豐富空間變化增強(qiáng)消費(fèi)者體驗(yàn)感；要充分利用購物中心屋頂，擴(kuò)大有效的經(jīng)營面積，因此考慮垂直梯及扶梯通達(dá)屋頂。并在屋頂留出局部的室內(nèi)空間，以便滿足未來經(jīng)營時(shí)對(duì)營業(yè)執(zhí)照及注冊(cè)地的要求；面積分配：10萬平米購物中心（包括地上6.5萬，地下3.5萬） 2萬平米萬豪行政公寓，自持（原業(yè)態(tài)為1萬平米的精品酒店） 2萬平米公寓，銷售（原體量為3萬平米）整體策劃建議182013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用l 可售業(yè)態(tài)產(chǎn)品建議：區(qū)域內(nèi)已有尚浦領(lǐng)世、中航天盛廣場(chǎng)、眾智天地等較大供給量寫字樓，且寫字樓市場(chǎng)和公寓

9、市場(chǎng)倒掛，公寓產(chǎn)品具有較好的預(yù)估收益和利潤(rùn)（公寓可進(jìn)行散售報(bào)批的前提）；l 自持出租業(yè)態(tài)建議：鑒于精品酒店高額的投入和較長(zhǎng)的回收周期，并考慮后期可轉(zhuǎn)為銷售的可能性，結(jié)合區(qū)域未來辦公商務(wù)高端人士的長(zhǎng)期租賃需求較為旺盛，建議服務(wù)式公寓產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)取代精品酒店；l 整體各功能產(chǎn)品需定位協(xié)同：各產(chǎn)品定位檔次需匹配一致，形成統(tǒng)一有機(jī)客觀的綜合體；項(xiàng)目業(yè)態(tài)初判整體策劃建議192013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用項(xiàng)目發(fā)展概念檔次的概念被模糊檔次的概念被模糊演員可能走到每個(gè)人身邊每個(gè)店鋪都是VIP包廂整個(gè)建筑都隨著音樂閃光整個(gè)建筑都隨著音樂閃光每天都有免費(fèi)的藝術(shù)展、現(xiàn)場(chǎng)秀甚至演唱會(huì)明星可能從天而降每個(gè)店鋪的

10、花房都在生長(zhǎng)和開花生長(zhǎng)、變化和靈感就是這里的主題202013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用整體定位建議上海新一代國際化跨界體驗(yàn)上海新一代國際化跨界體驗(yàn)都市綜合體都市綜合體戰(zhàn)略目標(biāo)：5-8年的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)212013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用商業(yè)定位建議泛區(qū)域型泛區(qū)域型/中高端中高端/文化時(shí)尚主題文化時(shí)尚主題/購物中心購物中心時(shí)尚制高點(diǎn) 文化制高點(diǎn) 美食制高點(diǎn)222013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用酒店公寓定位建議新智慧新智慧 領(lǐng)袖行宮領(lǐng)袖行宮藝術(shù) 精致 品味 服務(wù) 有故事232013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用公寓定位建議優(yōu)雅品質(zhì)奢華公館優(yōu)雅品質(zhì)奢華公館藝術(shù)配套 奢華經(jīng)典

11、品質(zhì)服務(wù) 精英圈層242013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用規(guī)劃發(fā)展建議流暢的動(dòng)線，立體呈現(xiàn)劇場(chǎng)格局，將自然納入空間，實(shí)現(xiàn)各主體巧妙連接將商業(yè)延伸至公共空間，內(nèi)外皆具銷售力提供可供展示的內(nèi)外平臺(tái)252013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用立體空間，創(chuàng)意展現(xiàn)多維度劇場(chǎng)效果公共信息推介地、時(shí)尚發(fā)布地、品牌推介地規(guī)劃發(fā)展建議262013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用動(dòng)感的街區(qū)，凝練生活的藝術(shù)，永不落幕的生活藝術(shù)舞臺(tái)T臺(tái)秀場(chǎng)、音樂廣場(chǎng)、雕塑廣場(chǎng)、話劇廣場(chǎng)規(guī)劃階段即對(duì)舞臺(tái)、燈光、音響有所考慮規(guī)劃發(fā)展建議272013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用空間的體驗(yàn)性不僅在建筑本身，更在于對(duì)水、木、石

12、、風(fēng)、電等的綜合運(yùn)用同質(zhì)化時(shí)代的今天，需要更多的吸引顧客更長(zhǎng)時(shí)間的停留和更頻繁的到來規(guī)劃發(fā)展建議282013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用交互體驗(yàn)式的科技植入創(chuàng)造驚喜，帶動(dòng)效益、便捷和價(jià)值科技與生活融合的潮流勢(shì)不可擋找到市場(chǎng)空白，提前植入規(guī)劃設(shè)想規(guī)劃發(fā)展建議292013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用整合互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)資源，提前互聯(lián)終端接口 網(wǎng)絡(luò)思維不可事后整合規(guī)劃、招商時(shí)期的探索是超前市場(chǎng)的重要內(nèi)容規(guī)劃發(fā)展建議302013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用在傳統(tǒng)商業(yè)基礎(chǔ)上，懸挑創(chuàng)想旗艦概念店，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)想+商業(yè)的展示平臺(tái)擁有獨(dú)特經(jīng)營概念附：豐富的設(shè)計(jì)書籍的bookstore以設(shè)計(jì)和攝影展為主

13、的藝?yán)群涂Х葟d規(guī)劃發(fā)展建議312013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用Corso Como可以找到眾多來自世界各地設(shè)計(jì)師品牌。眾多時(shí)尚媒體將這里評(píng)價(jià)為藝術(shù)博物館作為藝術(shù)時(shí)尚地標(biāo)，Corso Como 不但銷售服飾，還是擁有畫廊、書店、音樂店、設(shè)計(jì)商店、兩個(gè)酒吧和餐廳的綜合享樂空間聽著Corso Como自家有型的CD音樂，邊選服裝邊喝店里研磨的咖啡，在彌漫咖啡香味的空間還能體驗(yàn)酷愛攝影的店主舉辦的攝影展覽這就是Corso Como給你的商業(yè)娛樂化，品牌立體化，讓設(shè)計(jì)師走到客戶中，實(shí)現(xiàn)商品的私人定制規(guī)劃發(fā)展建議322013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用附：可打造為私人藝術(shù)圈層會(huì)所或國際知名

14、的米其林餐廳天臺(tái)花園，獨(dú)一無二的室內(nèi)外觀景空間體驗(yàn)規(guī)劃發(fā)展建議332013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用附：具備戶外樂隊(duì)演出的音響條件可自助、可燒烤、可桌餐多元化經(jīng)營條件預(yù)留，時(shí)尚婚禮或私人派對(duì)規(guī)劃發(fā)展建議342013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用ABC目錄整體策劃建議案例分析及趨勢(shì)預(yù)判朗朗藝術(shù)中心規(guī)劃建議352013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用LANGLANG藝術(shù)中心規(guī)劃建議362013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用定位建議朗朗藝術(shù)中心朗朗藝術(shù)中心音樂 + 文化 + 商業(yè) + 教育不再只是單純的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不再只是有特色的高品質(zhì)學(xué)校不再只是偏安一隅，無關(guān)商業(yè)372013 計(jì)劃管

15、理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用規(guī)劃建議思路不只是單一的功能不只是純粹的音樂不只是獨(dú)立的一隅不只是孤傲的存在不只是一個(gè)符號(hào)布局朗朗音樂大講堂 朗朗藝術(shù)沙龍 朗朗藝術(shù)餐廳朗朗藝術(shù)商店朗朗藝術(shù)會(huì)所 功能迷你音樂會(huì)、室內(nèi)音樂會(huì)藝術(shù)展、藝術(shù)培訓(xùn)藝術(shù)交流、咖啡廳、餐廳藝術(shù)衍生品、DIY私人VIP藝術(shù)餐廳、展覽25-45歲中堅(jiān)階層 具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力 兒童經(jīng)濟(jì)消費(fèi)主力愛藝術(shù)、有知識(shí)、有品味 具備獨(dú)立思考意識(shí)382013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用規(guī)劃建議朗朗藝術(shù)沙龍 朗朗藝術(shù)餐廳朗朗藝術(shù)商店朗朗藝術(shù)會(huì)所室內(nèi)音樂會(huì)、迷你演會(huì)、音樂講座392013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用規(guī)劃建議朗朗音樂廳 朗朗藝術(shù)餐

16、廳朗朗藝術(shù)商店朗朗藝術(shù)會(huì)所藝術(shù)展，藝術(shù)培訓(xùn)藝術(shù)交流402013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用規(guī)劃建議藝術(shù)培訓(xùn)藝術(shù)交流412013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用規(guī)劃建議朗朗音樂廳 朗朗藝術(shù)沙龍 朗朗藝術(shù)商店朗朗藝術(shù)會(huì)所咖啡廳、主題餐廳藝術(shù)交流422013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用規(guī)劃建議朗朗音樂廳 朗朗藝術(shù)沙龍 朗朗藝術(shù)餐廳朗朗藝術(shù)會(huì)所藝術(shù)商店、藝術(shù)衍生品藝術(shù)品DIY432013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用規(guī)劃建議文化衍生品跨界創(chuàng)意工坊442013 計(jì)劃管理部，僅供益田集團(tuán)內(nèi)部使用規(guī)劃建議朗朗音樂廳 朗朗藝術(shù)沙龍 朗朗藝術(shù)餐廳朗朗藝術(shù)商店藝術(shù)商店、藝術(shù)衍生品藝術(shù)品DIY452013