小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)酬金制

1、xx小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(酬金制)1 財(cái)務(wù)管理1.1物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家發(fā)改委和建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定和深圳市相關(guān)政策法規(guī)；1.2物業(yè)公司應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支應(yīng)嚴(yán)格按照政府相關(guān)政策進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰；1.3物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式：實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式。1.4 收費(fèi)公示 1.4.1物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；1.4.2收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公示，每三個(gè)月以書面形式向業(yè)主公布收支帳目情況；1.4.3接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)使用人的監(jiān)督。1.5 透明陽光的財(cái)務(wù)運(yùn)作模式1.5.1業(yè)委會(huì)為聘任主體，進(jìn)行小

2、區(qū)重大事項(xiàng)決策；1.5.2物業(yè)公司作為專業(yè)公司，實(shí)施策劃和開展工作；1.5.3運(yùn)作過程接受多方監(jiān)管（業(yè)主、業(yè)委會(huì)、第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)督）；1.5.3.1業(yè)主決策：事前公告、過程公開、結(jié)果公示。在涉及到年度財(cái)務(wù)預(yù)算、大中修預(yù)算、臨時(shí)重大事項(xiàng)、管理傭金確定等需要業(yè)主決策的重大事項(xiàng)時(shí)，要提前公告、過程公開，結(jié)果公告，執(zhí)行有監(jiān)督，使業(yè)主能充分的行使知情權(quán)與參與權(quán)；1.5.3.2項(xiàng)目獨(dú)立賬戶管理：依法依規(guī)設(shè)立小區(qū)物業(yè)收入帳戶、經(jīng)營收入賬戶、物業(yè)成本支出賬戶及專項(xiàng)維修資金賬戶；設(shè)立管理處收入賬戶、成本支出賬戶，用于存放物業(yè)管理費(fèi)收入和支付正常的物業(yè)服務(wù)成本；設(shè)立小區(qū)經(jīng)營收入賬戶，存放運(yùn)用小區(qū)資源進(jìn)行經(jīng)營生產(chǎn)收入

3、（包括公共收益/停車場費(fèi)/等），接受業(yè)委會(huì)監(jiān)督和審計(jì)，該部分費(fèi)用用于小區(qū)的改善或全體業(yè)主決議通過的內(nèi)容；設(shè)立專項(xiàng)維修資金賬戶，用于小區(qū)存放專項(xiàng)維修資金，以及小區(qū)房屋本體設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用支出, 接受業(yè)委會(huì)監(jiān)督和審計(jì)等；1.5.3.3 物業(yè)規(guī)范運(yùn)作： 專項(xiàng)維修資金使用，明確列支范圍，并采取計(jì)劃與單項(xiàng)使用方案雙批準(zhǔn)，使用過程業(yè)主參與監(jiān)管的方式（由業(yè)主委員會(huì)評議評定施工方案和中標(biāo)單位，參與工程驗(yàn)收、審核審批工程付款）。 對在日常巡查中發(fā)現(xiàn)共用部位或共用設(shè)施設(shè)備老化損壞未納入年度大中修工程計(jì)劃實(shí)施的工程項(xiàng)目開展日常急修、零修的單獨(dú)報(bào)告、物業(yè)組織實(shí)施、三方驗(yàn)收，同時(shí)出具工程驗(yàn)收意見，審批后付款。 方案公告

4、包括：專項(xiàng)維修金的籌集與使用公告、小區(qū)擬召開的業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)公示及大會(huì)表決結(jié)果公告、其他重要事項(xiàng)重大決議公告等； 服務(wù)外包供方選取：物業(yè)公司組織開展，提供評標(biāo)意見，業(yè)委會(huì)確定選取。 加強(qiáng)溝通建立定期和不定期的溝通機(jī)制，與業(yè)委會(huì)及街道辦、工作站、居委會(huì)、派出所、等政府相關(guān)部門溝通。1.5.3.4 及時(shí)審查、合理支配 財(cái)務(wù)收支賬目每年外審：業(yè)主委員會(huì)每年委托專業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)所對物業(yè)財(cái)務(wù)收支賬目進(jìn)行審核審計(jì)（包括物業(yè)經(jīng)營收支，專項(xiàng)維修資金收支），規(guī)范小區(qū)財(cái)務(wù)收支賬目管理。 收支賬目審核審計(jì)結(jié)果經(jīng)雙方負(fù)責(zé)人確認(rèn)蓋章后，向全體業(yè)主公示，接受廣大業(yè)主監(jiān)督，小區(qū)運(yùn)作結(jié)余資金嚴(yán)格按照業(yè)主大會(huì)的決議進(jìn)行開支與

5、使用，并在使用后在小區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行明確公告。2 綜合服務(wù)2.1 接待2.1.1管理處員工應(yīng)有企業(yè)統(tǒng)一的著裝，和佩戴的企業(yè)標(biāo)志；2.1.2 接待人員應(yīng)服務(wù)主動(dòng)，用語禮貌，儀表端莊，行為規(guī)范；2.1.3管理處應(yīng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公布服務(wù)接待服務(wù)電話和制度；在受理業(yè)主、物業(yè)使用人報(bào)修、求助、咨詢、投訴時(shí)，記錄要清晰，并盡快處理，需要存檔的應(yīng)填寫記錄表格。2.2 值班2.2.1管理處建立每天24小時(shí)接待值班制度，值班事項(xiàng)應(yīng)有記錄；2.2.2設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線電話，業(yè)主來電應(yīng)100給予答復(fù)；2.2.3應(yīng)有完善的值班工作程序和交接班管理制度。2.3服務(wù)時(shí)限2.3.1業(yè)主或物業(yè)使用人維修服務(wù)及消防應(yīng)急服務(wù)應(yīng)

6、實(shí)行24小時(shí)值班，服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)有記錄存檔，一般事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)解決和答復(fù)；2.3.2急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，6小時(shí)內(nèi)修復(fù),若無法按時(shí)修復(fù)，應(yīng)有措施，做出限時(shí)承諾，小修服務(wù)1個(gè)工作日內(nèi)修復(fù)；2.3.3在一個(gè)月內(nèi)的維修服務(wù)返修率不高于3% ，回訪率不低于50% ，小修、急修服務(wù)及時(shí)率應(yīng)達(dá)到100% ；3.3.4 管理處應(yīng)通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意見，并有回訪記錄。2.4綜合信息和檔案資料2.4.1綜合信息2.4.1.1管理處建立計(jì)算機(jī)服務(wù)信息平臺(tái)，對物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維修資料、停車服務(wù)、便民服務(wù)等信息，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，每月應(yīng)更新1次。2.4.2檔案資料2.4.2.1 建立管理組

7、織架構(gòu)，管理制度健全，資料管理應(yīng)有專人保管，建立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應(yīng)在2日內(nèi)進(jìn)行更新歸檔，每月應(yīng)整理所有檔案1次；2.4.2.2對重要檔案（工程圖紙、設(shè)施設(shè)備安裝圖紙及使用說明書）和業(yè)主信息的建立和交接按國家檔案標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收和管理，并達(dá)到相關(guān)要求；2.4.2.3建立監(jiān)督機(jī)制、檔案保密管理規(guī)定并每月進(jìn)行1次監(jiān)督檢查，對檢查結(jié)果進(jìn)行存檔。2.5服務(wù)交接管理2.5.1 與業(yè)主委員會(huì)的交接2.5.1.1成立三方（業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)公司、新物業(yè)公司）交接小組，制定移交清單，進(jìn)行現(xiàn)場移交，明確物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備、房屋建筑、公共場所、車庫和園林綠化地等現(xiàn)狀，形成物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀移交備忘錄，三方共同簽

8、字確認(rèn)；2.5.1.2 由雙方（業(yè)主委員會(huì)、新物業(yè)公司）簽署物業(yè)服務(wù)合同；2.5.1.3 由雙方（業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)公司）簽署解除原物業(yè)服務(wù)合同。2.6與業(yè)主組織共事2.6.1建立共事的議事制度，每月1次與業(yè)主委員會(huì)相互溝通物業(yè)服務(wù)情況，在區(qū)主管部門、街道辦、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)下，每年協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)；2.6.2 協(xié)助業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉及其它需要協(xié)助的工作；2.6.3 依法與業(yè)主委員會(huì)保持平等、公正的溝通方式，及時(shí)解決小區(qū)內(nèi)存在的各類問題，有意見分歧，采取合法的途徑解決。2.7社區(qū)文化活動(dòng)2.7.1基本要求2.7.1.1管理處設(shè)立社區(qū)文化活動(dòng)專職人員,每年制定社區(qū)文化活動(dòng)年度計(jì)劃

9、和實(shí)施方案。3 建筑物維護(hù)管理3.1 日常維護(hù)3.1.1基本要求：3.1.1.1建筑物專有部分和共有部分的范圍，物業(yè)公司應(yīng)按照國家有關(guān)法規(guī)和政府主管部門的建筑許可證批復(fù)劃分，共有部分的范圍包括：建筑物樓內(nèi)墻體、墻面、樓道、通道、走廊、屋頂、屋緣、管道、旋轉(zhuǎn)門、自動(dòng)門、推拉門、道路、井口、廣場、排水溝、停車場、車庫、公共標(biāo)志、公共衛(wèi)生間、廳、堂、平臺(tái)、避難層、綠化地、花壇等；3.1.1.2物業(yè)公司對建筑物共有部分，應(yīng)進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保證物業(yè)的共用部位使用功能完善、完好和安全，并盡量滿足業(yè)主專有部分的服務(wù)；3.1.1.3應(yīng)建立并保管建筑物共有部分檢修和保養(yǎng)記錄的服務(wù)資料，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)完

10、好率應(yīng)達(dá)到相應(yīng)等級要求。3.1.1.4 小區(qū)物業(yè)共用部位完好率應(yīng)在98%以上。3.2 物業(yè)巡檢 3.2.1 每日應(yīng)至少1次巡視服務(wù)區(qū)樓房單元門、共用通道及門窗、玻璃、路燈等其它共用部位的設(shè)施；3.2.2 每周應(yīng)檢查1次物業(yè)樓宇頂部情況及衛(wèi)生狀況，墻體共用管道、給排水設(shè)施、樓宇各種附屬固定設(shè)施等使用情況。如有異常情況，填寫檢查表；3.2.3 每半年應(yīng)檢查巡視1次建筑物主體結(jié)構(gòu)、共用部位、地下建筑部位，圍墻設(shè)施以及共有設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等完好情況，填寫檢查表；3.2.4 每年應(yīng)對小區(qū)的建筑物共有部分狀況全面檢查一次，對建筑物完損程度及對符合避雷規(guī)范要求做出評價(jià)；3.2.5 根據(jù)特殊情況（如異常危

11、害性天氣、特殊季節(jié)等）需要，臨時(shí)安排對服務(wù)區(qū)重點(diǎn)建筑部位和重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行針對性檢查；3.2.6 建立檢查記錄歸檔制度并對各項(xiàng)檢查出現(xiàn)的缺陷及時(shí)進(jìn)行修復(fù)。3.3共有部分維護(hù)3.3.1 基本要求3.3.1.1根據(jù)建筑物實(shí)際使用年限和巡查房屋共用部位的使用狀況、損傷情況，屬于日常維護(hù)的按規(guī)定時(shí)間給予維護(hù)，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)，屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制計(jì)劃報(bào)業(yè)委會(huì)審批后組織維修；3.3.1.2建筑物外墻出現(xiàn)安全隱患，違反改建、裝修和使用功能等政府有關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)危害公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益等情況時(shí)，應(yīng)采取措施糾正，使用合理手段處理；3.3.1.3建筑物共有部位或設(shè)施遭人為損壞的，應(yīng)要求相

12、關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償；3.3.1.4重要維護(hù)項(xiàng)目有工作記錄。3.3.2共有部分維護(hù)3.3.2.1 建筑物外墻出現(xiàn)有影響外觀的裂縫、空鼓、脫落、凸凹現(xiàn)象等和出現(xiàn)亂涂、亂畫、亂張貼等影響外觀的情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)到位組織維護(hù)、處理；3.3.2.2 建筑物戶外設(shè)置物（招牌、廣告牌、霓虹燈等）以及空調(diào)安裝、防盜網(wǎng)安裝、陽臺(tái)封閉等應(yīng)符合政府部門或業(yè)主規(guī)約的要求，違規(guī)的應(yīng)及時(shí)勸阻和制止，制止無效的應(yīng)及時(shí)書面向業(yè)委會(huì)和相關(guān)主管部門報(bào)告；3.3.2.3 物業(yè)公用通道內(nèi)墻面，應(yīng)保持無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚等應(yīng)平整不起殼、無遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)基本一致；3.3.2.4 建筑

13、物各種自動(dòng)門、推拉門窗等及各種門、窗口玻璃，應(yīng)無損壞、破碎、裂紋等情況，結(jié)構(gòu)、五金配件完好，門、窗開閉靈活，密封性良好，開關(guān)無異常響聲，功能完好；3.3.2.5 建筑物屋頂、管道、排水溝、地漏水、墻面排水管、室外排水管道等應(yīng)保證排水暢通，發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損等損壞現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)修復(fù)；3.3.2.6道路、活動(dòng)廣場、停車場、地下車庫等，應(yīng)保持路面或墻面平整、無開裂、松動(dòng)和無積水、滲漏等現(xiàn)象，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋等無缺損；3.3.2.7樓面平臺(tái)等應(yīng)保證避難設(shè)施完好，無損壞、地面平整、密封層良好，排水溝暢通，無堵塞、障礙物等；3.3.2.8木門窗、封檐板、木欄桿等，出

14、現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)1年油飾1次；3.3.2.9物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設(shè)施應(yīng)保持安全、清潔，每3年修繕或粉刷1次，每年清洗1次，樓梯、公共通道等設(shè)施應(yīng)保持完好、無損壞，每2年至少修繕或粉刷1次。3.4專有部分維修 3.4.1 受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修，急修15分鐘內(nèi)應(yīng)到達(dá)現(xiàn)場，小修1個(gè)工作日、急修6小時(shí)內(nèi)應(yīng)維修完畢，小修、急修及時(shí)率應(yīng)達(dá)到100%，返修率1%以下；3.5 裝修管理3.5.1 基本要求3.5.1.1建立完善裝修管理制度和裝修檔案；3.5.1.2 裝修期內(nèi)應(yīng)進(jìn)行日常管理，裝修的建筑物垃圾2日內(nèi)處理。3.5.1.3受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)給出備案意見，并

15、簽定室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；3.5.1.4 每日巡查裝修情況2次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。如制止無效，報(bào)告業(yè)主、業(yè)委會(huì)和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄存檔；3.5.1.5 裝修結(jié)束后，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)組織進(jìn)行裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違章裝修、是否損壞公共設(shè)施設(shè)備等，如檢查不合格，按相關(guān)規(guī)定處理。3.6 標(biāo)識(shí)管理3.6.1建立健全標(biāo)識(shí)管理制度；3.6.2小區(qū)內(nèi)的各種標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌應(yīng)清楚, 小區(qū)主出入口應(yīng)設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口應(yīng)在顯露位置設(shè)有路標(biāo)；3.6.3小區(qū)內(nèi)組團(tuán)應(yīng)有完整的幢、單元（門）、樓層、戶門標(biāo)號等標(biāo)志。4 共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)4.

16、1 基本要求4.1.1 建立健全共用設(shè)施、設(shè)備管理規(guī)定，維護(hù)保養(yǎng)辦法，運(yùn)行管理制度，安全操作規(guī)程和應(yīng)急操作預(yù)案等規(guī)章制度，并對應(yīng)急操作預(yù)案每年至少演習(xí)1次；4.1.2 建立完整的設(shè)施設(shè)備的檔案資料，設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)應(yīng)齊全；4.1.3 由專業(yè)人員負(fù)責(zé)制定管理和實(shí)施保養(yǎng)計(jì)劃，記錄設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)維護(hù)記錄，按規(guī)定持合格證上崗；4.1.4 設(shè)備用房內(nèi)照明符合相關(guān)規(guī)定，使用警示標(biāo)識(shí)完善，墻面平整、干燥、沒有污跡，地面平坦、干燥、防滑、無積塵，物品擺放整齊，無雜物，設(shè)備運(yùn)行防護(hù)應(yīng)無缺陷，消防滅火設(shè)備（或器件）的功能有效，其配備符合相關(guān)規(guī)定；4.1.5 對設(shè)備設(shè)施的停機(jī)維修保養(yǎng)，應(yīng)盡可能安排在不影響業(yè)主、物業(yè)使用人

17、的正常使用時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行，并提前告知業(yè)主和物業(yè)使用人；4.1.6 小區(qū)公共道路、場所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危險(xiǎn)物品或違禁物品。4.2 道路、停車場（庫） 4.2.1每季度進(jìn)行一次全面維修養(yǎng)護(hù)，保持小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通，路牙無破損松動(dòng)，整齊美觀；4.2.2 停車場、地下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完好，通道暢通，配備消防設(shè)備，各類行車、停車標(biāo)識(shí)完善，電腦IC卡管理系統(tǒng)和車輛進(jìn)出記錄保存完好。4.3 會(huì)所服務(wù)管理4.3.1對小區(qū)會(huì)所日常維護(hù)、保養(yǎng)應(yīng)有完善的配套性管理制度，各種健身設(shè)施使用方法及安全提示標(biāo)識(shí)配置齊全，消防設(shè)施完善，每天對會(huì)所設(shè)

18、施、設(shè)備檢查1次；4.3.2保證經(jīng)營時(shí)間，按時(shí)開放會(huì)所的娛樂設(shè)施，做好收款帳目、工作登記；4.3.3 每月對會(huì)所娛樂設(shè)施進(jìn)行1次全面檢查。4.5 公用娛樂設(shè)施 4.5.1每天對娛樂設(shè)施巡視1次，每個(gè)月對健身活動(dòng)器材進(jìn)行巡查，每季度進(jìn)行安全性能評估。保證設(shè)施設(shè)備正常使用，無安全隱患。4.6 給排水設(shè)施4.6.1日常維護(hù)水泵運(yùn)行無異響，無異常震動(dòng)，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積油泥，各閥門無生銹，運(yùn)作正常可靠，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱風(fēng)扇等應(yīng)定期檢查，保持設(shè)備干燥、無灰塵；4.6.2 每周對供水設(shè)備至少檢查5次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵房、管道等設(shè)備進(jìn)行除

19、銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；4.6.3 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應(yīng)有相應(yīng)資質(zhì)，保證達(dá)到國家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并有水質(zhì)部門檢測報(bào)告，單獨(dú)消防水池需保持水質(zhì)無臭味，每5年需要清洗消毒1次，消防水泵每月試運(yùn)行1次；4.6.4 排污水泵能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)無異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好；4.6.5 下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標(biāo)識(shí)齊全，安裝牢固。4.7 供配電設(shè)施4.7.1日常對供配電、發(fā)電機(jī)組等設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好，并有臨時(shí)應(yīng)

20、急用電管理措施，值班人員每天巡視檢查2次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強(qiáng)電井及井內(nèi)設(shè)備；4.7.2高低壓配電柜內(nèi)部設(shè)備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好；配電回路標(biāo)識(shí)清楚；各回路電流在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流不超過25%；4.7.3柴油發(fā)動(dòng)機(jī)、潤滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)等能保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，配備的兩套主備用啟動(dòng)蓄電池按每1個(gè)月輪換使用一次，啟動(dòng)蓄電池每2年更換一次；4.7.4在緊急情況下，發(fā)電機(jī)組能在30秒鐘內(nèi)啟動(dòng)，發(fā)電機(jī)組儲(chǔ)備油料必須滿足機(jī)組滿載運(yùn)行8小時(shí)；4.7.5功率因數(shù)控制器功能完好，設(shè)備運(yùn)作靈敏、可靠無損壞，補(bǔ)償控制器手動(dòng)、自動(dòng)切換有效，補(bǔ)償電容完好，相間絕緣電阻大于1

21、M，功率因數(shù)不能低于0.95。4.8 弱電設(shè)施4.8.1 樓宇智能控制系統(tǒng)要指派專業(yè)工程人員操作，除日常維護(hù)外，每月對重要數(shù)據(jù)進(jìn)行備份1次，每月對系統(tǒng)連接點(diǎn)進(jìn)行檢查1次，半年覆蓋系統(tǒng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；4.8.2 可視對講系統(tǒng)室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠，系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊；（小區(qū)改造項(xiàng)目）4.8.3 門禁安全報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測器運(yùn)作靈敏可靠，誤報(bào)率不大于5，線路布置連接牢固，電子鎖工作可靠；（小區(qū)改造項(xiàng)目）4.8.4 閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像設(shè)備及其相關(guān)設(shè)備運(yùn)行可靠，畫面清晰，切換穩(wěn)定，現(xiàn)場錄像時(shí)間誤差不能超過2分鐘，

22、硬盤錄像資料應(yīng)至少保存15天，專人負(fù)責(zé)保管，紅外線報(bào)警設(shè)備工作正常，出現(xiàn)故障應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)修復(fù)，故障期間及時(shí)安排監(jiān)控；4.8.5 停車場系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、地感操作靈敏可靠，具有防砸車裝置（壓力波、防撞膠條），道閘旁設(shè)置有防止車、行人尾隨警示標(biāo)識(shí)；4.8.6小區(qū)無線對講設(shè)備、消防報(bào)警和消防廣播以及信息發(fā)布設(shè)備等應(yīng)保證使用正常，隨時(shí)可以啟動(dòng)，各類報(bào)警探測器完好率不能低于98%。4.8.7每3個(gè)月清潔保養(yǎng)1次弱電井及井內(nèi)設(shè)備。4.9 避雷接地設(shè)施4.9.1基本要求4.9.1.1 每月應(yīng)對配電設(shè)備接地檢查1次；每3個(gè)月重要機(jī)房配電柜及設(shè)備接地檢查1次；4.9.1.2 每半年對建筑物樓頂層的避雷帶、避

23、雷針、避雷線、避雷網(wǎng)和設(shè)備接地檢查1次；4.9.1.3 每半年應(yīng)對樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題3天內(nèi)解決，保證小區(qū)避雷設(shè)施接地完好；4.9.1.4 每半年對重要機(jī)房的設(shè)備接地檢查1次，并對各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查；4.9.1.5所有避雷接地設(shè)施檢查結(jié)果要有記錄，并存檔。5 公共保潔服務(wù)5.1 基本要求：5.1.1小區(qū)應(yīng)建立相關(guān)保潔制度、消殺方案和具體操作規(guī)程，清潔服務(wù)定時(shí)定點(diǎn)，按照操作規(guī)范進(jìn)行，保持物業(yè)小區(qū)環(huán)境整潔、干凈，垃圾清理及時(shí)；5.1.2小區(qū)應(yīng)禁止有污染物和污染源的物品存放，動(dòng)物糞便、腐爛物等應(yīng)及時(shí)清理；5.1.3保潔員應(yīng)經(jīng)過培訓(xùn)上崗，著統(tǒng)一工作服操作服務(wù)，消殺單位

24、應(yīng)保證持有資格證書，操作人員必須持證上崗；5.1.4 保潔沖洗公共場所、過道、樓梯和大堂等地面，現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置“注意防滑”等安全標(biāo)識(shí)；5.1.5日常各項(xiàng)保潔服務(wù)工作應(yīng)有記錄，每個(gè)月進(jìn)行1次匯總存檔。5.2共用樓道保潔5.2.1樓層通道和樓梯臺(tái)階每天進(jìn)行一次全面清潔（掃、拖），適時(shí)保潔，樓梯扶手、標(biāo)牌、開關(guān)、按鈕等每天清潔1次， 大堂玻璃每天清潔1次；5.2.2樓層水磨石地面和水泥地面每周刷拖1次，大堂地面每天清掃3次拖2次以上，適時(shí)保潔，大理石地面每2月打蠟1次；5.2.3樓層通道及通道的公共設(shè)施、大堂墻面磚每半月擦抹1次，通道玻璃、百葉、消防箱內(nèi)每半月清潔一次，墻面、管線、防火門、天井等每周清潔

25、1次，燈具（外面）、煙感每月擦拭一次，燈具每季度卸下清洗1次；5.2.4地下室每日全面清掃1次，巡掃2次，標(biāo)牌、懸掛物、開關(guān)、按鈕等每天擦拭1次，排水溝每天清理1次，管線、設(shè)施每周清潔1次，每月打開1次地下室集水坑和污水井蓋板，疏通沖刷1次。5.4 道路保潔5.4.1每日對道路清掃2次，不間斷適時(shí)的巡檢保潔，每2個(gè)月刷洗路面1次；5.4.2保持道路清潔、干凈，無污泥、紙屑、果皮和樹枝、落葉、垃圾等，無明顯水跡、污跡，道路集水坑和污水井蓋板應(yīng)保持完好。5.5 停車場、車庫保潔5.5.1每天清掃停車場、車庫、車棚地面1次，巡掃2次，適時(shí)保潔，及時(shí)清除油跡、污跡、銹跡，每周擦洗1次停車場公共設(shè)施；5

26、.5.2每天清潔停車庫內(nèi)標(biāo)牌、反光鏡、開關(guān)、按鈕；每月1次清潔燈具、煙感、停車庫管線、排水溝，每月清潔1次防火門、消防箱等設(shè)施。5.6綠化地帶保潔5.6.1綠化帶、綠地、草地等公共綠地等，每日應(yīng)全面清潔至少1次，清掃果皮、紙屑、塑料袋、殘枝落葉等各種垃圾，及時(shí)清除公共綠地上的各種堆積物、腐爛物、動(dòng)物排泄物等；5.6.2每日至少巡檢2次；每半個(gè)月清理道路分隔綠化帶中不可見處的各種垃圾1次；5.6.3 每1個(gè)月對小區(qū)周邊綠化帶（欄）全面清潔1次，收集和清除果皮、紙屑、塑料袋、殘枝落葉等各種垃圾，保持周邊綠化帶（欄）的清潔；5.6.4 因修剪工作或因天氣原因意外造成的綠化區(qū)域和道路、公共場所等地的殘

27、枝落葉應(yīng)在1日內(nèi)清除；5.6.5 在綠化區(qū)域顯著位置應(yīng)有提示保潔的告示牌。5.7垃圾收集與清運(yùn)5.7.1綠化地、道路和公共場所的垃圾桶、果皮箱每天收集2次，或確保垃圾桶垃圾不超過2/3，每天擦抹表面1次，每周清洗垃圾桶、果皮箱1次； 5.7.2垃圾在清運(yùn)途中必須遮擋、防護(hù)，防止二次污染，清運(yùn)垃圾的時(shí)機(jī)要避開人流高峰；5.7.3垃圾房（站）專人、封閉式管理，協(xié)助垃圾清運(yùn)單位清運(yùn)，及時(shí)填寫垃圾清運(yùn)記錄，每次清運(yùn)結(jié)束時(shí)沖洗垃圾房（站）。5.8衛(wèi)生消殺5.8.1每月消殺次數(shù)4次，達(dá)到服務(wù)區(qū)無明顯蚊、繩活動(dòng)，視情況每月滅鼠1次，特殊情況（如傳染病流行期間）增加小區(qū)消殺次數(shù)；5.8.2消殺用藥須符合國家規(guī)

28、定，有專業(yè)人員操作，每次消殺作業(yè)前應(yīng)向業(yè)主和物業(yè)使用人發(fā)出告知，并在作業(yè)現(xiàn)場設(shè)置安全警示牌，確保人員安全。5.9園林小品保潔 5.9.1每日對大峽谷人工湖清潔1次，湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾，水面無明顯漂浮物；5.9.2 每日對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次，每月對噴水池底清潔1次，目視池底清澈見底，水面無雜物，池底無多余沉淀物，池邊無污跡；5.9.3每半個(gè)月對假山、小品清潔1次，細(xì)致、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固，有無損傷、多余物，如有及時(shí)報(bào)修；5.9.4需要粉刷或刷油漆保護(hù)和裝飾的部位每年粉刷1次，雕塑每季度擦洗1次。6 園林綠化養(yǎng)護(hù)6.1基本要求：6.1.1小區(qū)應(yīng)建立

29、園林綠化養(yǎng)護(hù)制度和具體的養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程，綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)定時(shí)、定點(diǎn)，根據(jù)不同季節(jié)要求按照操作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，保持服務(wù)區(qū)的環(huán)境綠化區(qū)域植物、草地、花卉等生長良好、整齊、美觀，并與環(huán)境相互協(xié)調(diào)；6.1.2綠化員應(yīng)保證經(jīng)過培訓(xùn)的從業(yè)人員上崗，有統(tǒng)一工作服操作服務(wù)；6.1.3 對小區(qū)園林綠化的主要樹種、綠籬、花草品種等，應(yīng)懸掛品名標(biāo)牌；6.1.4日常各項(xiàng)綠化服務(wù)工作應(yīng)有記錄，每個(gè)月進(jìn)行1次匯總存檔。6.2草地 6.2.1草地成活率95以上，生長正常，草坪修整每年不少于2次，無明顯枯草和凈土裸露；6.2.2草地綠期在300日以上，留茬高度保持在6厘米左右，沒有已開花雜草，沒有明顯落葉、殘枝等；6.2.3 草地整潔，

30、邊緣完整，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象，綠化生產(chǎn)垃圾及時(shí)清運(yùn)；6.2.4根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況，實(shí)施淋水、修剪和滅蟲，每年施肥不少于2次。6.3園林樹木6.3.1小區(qū)周邊的綠化帶、道路周邊和大型園林的樹木，保持枝葉茂密，長勢良好，沒有枯干、枝，無明顯缺株，每半年全面整形修剪1次；6.3.2大型樹木長勢過旺、過密的要深度修剪或遷移，不影響其他植物正常生長；6.3.3小區(qū)內(nèi)的道路綠籬、綠帶植物修剪棱角、線條統(tǒng)一整齊，整形修剪每季度應(yīng)進(jìn)行1次； 6.3.4園林樹木非正常落葉，焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的株樹應(yīng)在5以下，樹木無明顯蛀蟲危害； 6.3.5樹木保持枝干無機(jī)械

31、損傷，無釘栓、捆綁現(xiàn)象，樹冠長勢好，形態(tài)直立美觀，葉色、葉片生長正常，園林樹木、植物缺株、枯木、損壞等應(yīng)及時(shí)補(bǔ)種。6.4 花壇 6.4.1小區(qū)內(nèi)花壇花卉長勢良好，符合花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美，保持清晰圖案和適宜高度；6.4.2不出現(xiàn)花木缺水的枯萎現(xiàn)象，葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉，除日常養(yǎng)護(hù)工作外，在花壇開花期間，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況每周剪修殘枝、落花3-7次，平時(shí)保持落花株數(shù)在15以下； 6.4.3對草本宿根花卉養(yǎng)護(hù)應(yīng)及時(shí)，缺株率應(yīng)在10%以下，對大型樹花因花期長，樹冠大，枯萎后及時(shí)補(bǔ)種；6.4.4出現(xiàn)病蟲害、人為損害及天氣異常損壞情況時(shí)應(yīng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)，平時(shí)養(yǎng)護(hù)澆水、施肥適當(dāng)，保證花卉正常生長，

32、保持花壇土壤濕潤，泥面不開裂；6.4.5 根據(jù)不同季節(jié)和環(huán)境需求或業(yè)主建議，可更種類似花卉品種。7 公共秩序維護(hù)7.1基本要求 7.1.1小區(qū)配有專職的公共秩序維護(hù)人員，24小時(shí)值班，各類崗位安全制度、檔案完善，專職人員應(yīng)有工作責(zé)任心，對小區(qū)安全秩序負(fù)責(zé)；7.1.2公共秩序維護(hù)人員上崗時(shí)應(yīng)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一服裝；7.1.3在小區(qū)進(jìn)出口設(shè)立崗?fù)?，封閉式管理，對進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行公共秩序維護(hù)，并實(shí)行24小時(shí)值班制；7.1.4對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，車輛進(jìn)出、停放有序，禁止有危險(xiǎn)品和污染車輛進(jìn)出；7.1.5編制安全事故、突發(fā)事件和火警、水警、警情、災(zāi)情等的防范應(yīng)急預(yù)案；7.1.6各崗位完善交接

33、班制度，并有工作情況及交接班記錄。7.2 組織7.2.1物業(yè)公司公共秩序維護(hù)員應(yīng)以中青年為主，45周歲以下、應(yīng)聘半年以上的人員應(yīng)占總數(shù)應(yīng)達(dá)50%以上，每年崗位訓(xùn)練和實(shí)操不少于180小時(shí)；7.2.2 公共秩序維護(hù)員應(yīng)熟悉小區(qū)物業(yè)分布基本概況，具有基本職業(yè)技能，能及時(shí)處理和應(yīng)對小區(qū)安全秩序的維護(hù)工作；7.2.3 上崗應(yīng)統(tǒng)一著裝，衣著整潔，佩帶工作標(biāo)識(shí)；上崗時(shí)嚴(yán)格履行崗位規(guī)定職責(zé)，舉止文明；7.2.4 小區(qū)公共秩序良好，人防、物防、技防落實(shí)，對制定的各類刑事、災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行定期訓(xùn)練，人員分工，各負(fù)其責(zé)，管理細(xì)致；7.2.5 所有崗位應(yīng)配備無線對講裝置和必備的安全護(hù)衛(wèi)器材；7.2.6 交接班制

34、度完善，并有負(fù)責(zé)人員簽字的工作情況和交接班記錄。7.3門崗服務(wù) 7.3.1 小區(qū)門崗應(yīng)24小時(shí)值班，主出入口在人員進(jìn)出高峰期應(yīng)2人駐守， 其余時(shí)間有1人駐守，其余出入口實(shí)行24小時(shí)1人值守，有安裝門禁系統(tǒng)的可不設(shè)人員值守；7.3.2對進(jìn)出車輛進(jìn)行登記，對訪客應(yīng)禮貌注視，來訪人員應(yīng)實(shí)行詢問、登記制度；7.3.3 商務(wù)樓宇門衛(wèi)應(yīng)設(shè)立公共秩序維護(hù)員24小時(shí)崗位制度。7.4巡邏 7.4.1小區(qū)白天巡邏次數(shù)不少于5次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點(diǎn)部位和部分時(shí)段以及有特殊情況時(shí)，應(yīng)每小時(shí)巡邏1次，有技防設(shè)施可減少巡邏次數(shù)，工作應(yīng)有簽字記錄、存檔；7.4.2巡邏人員應(yīng)按巡邏路線規(guī)范巡邏，發(fā)現(xiàn)建筑物設(shè)施，行人

35、、車輛等安全有異常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)處理或報(bào)告，注意處理不安全的隱患，并接受業(yè)主或物業(yè)使用人的求助和詢問；7.4.3在遇到安全突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)按照應(yīng)急程序處理或向相關(guān)主管部門報(bào)告，同時(shí)采取措施盡量減少損失，并協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。7.5車輛通行、停放7.5.1小區(qū)道路和停車場（庫）應(yīng)設(shè)置明顯的車輛交通引導(dǎo)和警示標(biāo)志；7.5.2有公共秩序維護(hù)人員負(fù)責(zé)維持車輛通行秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖、車窗未關(guān)及亂停放行為，應(yīng)進(jìn)行勸告或糾正，發(fā)現(xiàn)可疑行為或偷盜車輛、損壞交通標(biāo)志設(shè)施等應(yīng)及時(shí)制止；7.5.3車輛進(jìn)出小區(qū)高峰時(shí)應(yīng)有專人疏導(dǎo)，車輛進(jìn)出24小時(shí)應(yīng)有記錄，貨物車輛應(yīng)有放行手續(xù)；7.5.4車庫應(yīng)專人管理，車庫的維護(hù)設(shè)備和

36、防火設(shè)施應(yīng)每2個(gè)星期檢查1次，有安全隱患的及時(shí)處理；7.5.5停車場收費(fèi)具有政府交管部門核發(fā)的停車場使用證，應(yīng)按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按照合同約定履行車輛保管相關(guān)義務(wù)；7.5.6小區(qū)有車輛事故或擦碰事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)疏導(dǎo)和現(xiàn)場協(xié)助處理。7.6消防 7.6.1服務(wù)區(qū)應(yīng)規(guī)范執(zhí)行GB 13495 和中華人民共和國消防條例、中華人民共和國消防條例實(shí)施細(xì)則和其他有關(guān)消防法規(guī)；7.6.2制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材，設(shè)備和設(shè)施應(yīng)保持完好，定點(diǎn)設(shè)置的消防器材不得缺失和挪作他用；7.6.3消防通道每天檢查1次，每季度組織1次防火安全檢查；7.6.4定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，專職人員應(yīng)掌握基本消防技能，熟練防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法；7.6.5 每周巡查1次消防設(shè)備是否完好、齊全，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)修或通知廠方維護(hù)，保證設(shè)備24小時(shí)正常狀態(tài)；7.6.6每日巡查或檢測1次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，應(yīng)檢修排除故障；7.6.7消防檢查工作應(yīng)有記錄，并存檔。7.7安全監(jiān)控7.7.1小區(qū)安全監(jiān)控設(shè)施24小時(shí)開通，并有秩序維護(hù)人員監(jiān)視，所有監(jiān)控設(shè)施設(shè)備應(yīng)處于良好