地產公司成本管理制度

1、*地產集團成本管理制度第一章總則一、目的為規(guī)范河南*地產集團有限公司成本管理，為成本工作營造有章可循、有據(jù)可依、可監(jiān)控、可復制的健康、有序環(huán)境，根據(jù)蘭德咨詢公司、賽普咨詢公司制定的管理制度，結合集團公司情況，編寫河南*地產集團有限公司成本管理規(guī)定，對公司成本管理行為進行規(guī)范。二、適用范圍本辦法適用于河南*地產集團有限公司下屬地產主業(yè)項目公司。三、管理制度的訂立原則（一）規(guī)范操作流程原則：各項目成本管理流程必須規(guī)范，不得越級、越步驟、越審批操作，不得在資料不齊全情況下進行結算。（二）便于統(tǒng)一管理原則：規(guī)范集團成本管控中心對各項目的目標成本、預結算成果及經濟指標統(tǒng)一格式、統(tǒng)一管理，形成集團成本指標

2、庫。（三）可追溯原則：各項目根據(jù)周計劃總結每周將項目預結算、簽證變更、經濟指標發(fā)送至成本管控中心進行審核備案。（四）廉潔奉公原則：所有成本人員必須廉潔奉公，不得利用職務、職權之變謀求私利。第二章職責劃分一、集團成本管控中心職責（一）負責制定成本管理操作流程、標準、表格模板；（二）負責編制并組織評審項目目標成本測算及項目動態(tài)成本監(jiān)控管理；（三）負責對超目標成本審批程序、年度調減結算子目審核負責對項目主體工程預結算審核；（四）負責對超合同價i0%a結算價-合同價n10萬元工程結算審核；（五）負責對項目簽證變更審批、執(zhí)行流程操作正確性審核；（六）負責對項目除第4、5、6項以外的預結算、簽證變更進行不

3、定期抽查審核；（七）負責對項目結算資料的完整性、簽證變更審批流程的正確性審核；（八）負責對項目主體工程、分包工程經濟指標審核；（九）建立集團成本指標數(shù)據(jù)庫；（十）負責對造價咨詢公司的選擇及成本公司選擇的造價咨詢公司的審核；（H一）負責項目EAS應用的監(jiān)控；（十二）負責對項目公司成本工作的協(xié)調與服務工作；二、項目公司職責（一）負責項目所在地建設工程地方條文收集、前期繳費標準統(tǒng)計及材料價格調研等；（二）負責項目各項指標統(tǒng)計；（三）負責協(xié)助成本管控中心進行目標成本測算編制及核對；（四）負責項目月度動態(tài)成本編制及核對；（五）負責按流程及標準要求進行項目預結算編制及審核；（六）負責主體預結算審核申報、超

4、合同價i0%a結算價-合同價n10萬元的工程結算審核申報；（七）負責按流程及標準要求進行項目簽證變更工作；（八）負責項目經濟指標統(tǒng)計、材料價格統(tǒng)計、項目指標庫建立；（九）負責項目付款審核及臺賬登記；（十）負責項目EAS錄入及核對工作；（十一）負責對項目圖紙設計及成本優(yōu)化提供意見和建議；（十二）負責項目成本資料的整理歸檔；（十三）負責項目其他成本工作；第三章監(jiān)督服務制度一、目的為加強集團成本管控中心與項目公司的工作對接，更好地實施集團成本管控中心的監(jiān)督與服務職能，成本管控中心實行計劃管理制、巡檢制及項目與成本管控中心工作對接制，實現(xiàn)工作責任到人，分級管理，責任人對工作結果負責制。二、具體措施（一

5、）為確保成本管控中心工作計劃實施，項目公司需于每月29日前報送本月工作總結和下月工作計劃，工作計劃中需成本管控中心配合完成的在對應工作計劃后備注；（二）項目公司指定專項對接人與成本管控中心主責人進行對接，相應資料發(fā)至成本管控中心主責人；（三）項目公司責任人即項目公司成本經理，項目公司成本經理對其項目所報資料的正確性、真實性負責；（四）資料報送要求：1、需成本管控中心審核簽字的主體工程結算、超合同價10殂結算價-合同價A10萬元的工程結算需向成本管控中心報送紙質版資料，資料包含施工圖紙、合同、編制說明、預結算、過程簽證變更等與結算金額相關的所有全套資料；2、除第1項外需成本管控中心審核的資料通過

6、OA報送并附所報全套資料；3、除第1、2項外的項目預結算、簽證變更通過電子檔報送至成本管控中心相關主責人，以備成本管控中心不定期抽查；（五）資料報送時間：1、對于上條第1項，報送時間為結算完成經項目成本經理審核后報送至成本管控中心；2、對于上條第2項，根據(jù)項目公司需要報送；3、對于上條第3項，根據(jù)月度工作總結表填寫，同月度計劃總結同時報送，報送內容與月度總結工作相對應，不準出現(xiàn)漏報、錯報等；（六）此管理規(guī)定下發(fā)之前已有的項目工程預結算、簽證變更及經濟指標分析在本管理規(guī)定下發(fā)后3個工作日內發(fā)送至成本管控中心對接人；（七）對項目公司所報資料，成本管控中心成立目標成本小組、土建小組、安裝小組，實行逐

7、級審核，并制定專項負責人，成本管控中心責任人對審核結果負主要責任，專項負責人對審核結果做總結并形成審核報告；（八）成本管控中心成立巡檢小組，對省內項目進行每三個月不少于一次、省外項目每半年不少于一次的巡檢，巡檢內容涉及項目公司成本管理流程、審批、目標成本、預結算、簽證變更管理等方面，并出具巡檢報告；（九）主體預算核對及結算中爭議問題由成本管控中心配合項目公司成本部統(tǒng)一解決；（十）成本管控中心為項目公司成本部提供成本表格模板，表格模板不得隨意更改；第四章管理規(guī)定細則本成本管理規(guī)定內容為集團下屬地產主業(yè)公司除融資費用和開發(fā)間接費外的開發(fā)成本，涵蓋目標成本管理、預結算管理、簽證變更管理、經濟指標分析

8、四個方面。一、目標成本管理(一)目標成本管理原則1、真實性：目標成本編制嚴格按照規(guī)劃文本、施工圖及建造標準進行編制，真實反映項目的實際成本。2、科學性：目標成本編制要有依有據(jù)，每一子目測算均要有數(shù)據(jù)支撐。3、成本動態(tài)調整合理：成本動態(tài)調整依據(jù)已發(fā)生合同、結算及簽證變更金額進行調整，按規(guī)定需審批的動態(tài)成本調整嚴格按規(guī)定審批。(二)目標成本管理措施1、方案版目標成本測算管理1)方案版目標成本測算編制規(guī)劃設計文本出具后15日內，由成本管控中心主責、項目公司成本部組織編制方案版目標成本測算，編制周期為15日，方案版目標成本測算編制前項目公司需確定項目所需的成本科目并統(tǒng)計提供以下指標：(a)項目開發(fā)方案

9、(b)項目所在地前期繳費標準(c)項目規(guī)劃指標(d)項目財務部已支出成本(e)已發(fā)生合同、結算、簽證等編制方案版目標成本測算需要的其他資料2)方案版目標成本測算評審方案版目標成本測算編制完成后，成本管控中心組織評審，項目公司總經理、工程總監(jiān)、成本經理、財務負責人必須參與評審會，評審結果由財務中心、項目公司、成本管控中心各存檔一份。評審完畢后由項目公司成本部進行EAS目標成本方案版錄入。2、執(zhí)行版目標成本測算管理1)執(zhí)行版目標成本測算編制施工藍圖出具后，由成本管控中心主責、項目公司根據(jù)施工藍圖、評審后建造標準編制執(zhí)行版目標成本測算，編制周期為15日，編制前項目成本部需確認以下內容：(a)主體預算

10、指標確定(b)建造標準已評審確定(c)房屋測繪面積已統(tǒng)計2)執(zhí)行版目標成本測算評審執(zhí)行版目標成本測算編制完成后，成本管控中心組織評審，項目公司總經理、工程總監(jiān)、成本經理、財務負責人必須參與評審會，評審結果由財務中心、項目公司、成本管控中心各存檔一份。評審完畢后由項目公司成本部進行EAS目標成本方案版錄入。注：1、目標成本測算模板及科目明細項目公司不能隨意變動，如需增加明細科目，需先由成本管控中心與集團財務中心溝通后確定。2、目標成本測算“土地征用及拆遷補償費”、“融資費用”由項目財務部完成，“開發(fā)間接費”由項目行政部與工程部配合完成。（三）月度動態(tài)成本管理方案版目標成本測算評審后當月度底根據(jù)已

11、發(fā)生的合同、簽證變更、結算及材差編制月度動態(tài)成本報表，并與每月2日前向成本管控中心報送月度報表。（四）動態(tài)成本調整管理規(guī)定1、目標成本測算評審完畢后原則上不再調整，如出現(xiàn)重大事項需要調整的，需召開專題評審會；2、開發(fā)成本變動需在月度動態(tài)成本報表中反映；3、分期開發(fā)成本一級科目增加1%由項目公司報目標成本調劑審批表（分期一級科目），報成本總監(jiān)審批；4、分期開發(fā)總成本增加1%由項目公司報目標成本調劑審批表（分期總成本），報工程副總審批；5、總開發(fā)成本一級科目增加1%由項目公司報目標成本調劑審批表（項目一級科目），報集團總經理審批；6、總開發(fā)成本增加1%由項目公司報目標成本調劑審批表（項目總成本），

12、報集團董事長審批；7、開發(fā)成本調減根據(jù)目標成本年度已結算調減金額審批表于每年度12月底之前確認已結算科目的調減金額，每年確認一次。調減項目必須按實填寫，成本管控中心對結算資料及結算金額進行逐項審核；（五）EAS運用方面1、目標成本測算評審完畢后進行EAS目標成本錄入。2、合同、簽證、結算實行“發(fā)生即錄入”制。3、月度動態(tài)成本編制完成后，EA酎態(tài)指標與月度動態(tài)成本指標分析比較，確保指標一致，如不一致找出差異，做出分析報告。二、預結算管理（一）預結算管理原則1、廉潔奉公原則：工程預結算工作中，應始終以公司利益為最高利益，遵守法律法規(guī)，恪守職業(yè)道德，嚴禁主動索要或被動接受財物，如出現(xiàn)損公肥私性質的不

13、正當行為，將給予當事人重罰并追究直接領導人管理責任；2、多級審核原則：工程預結算應建立起成本人員之間、部門之間的編制及審核控制體系；工程造價經過多級審核，各級在審核過程中應認真仔細，有關手續(xù)資料的簽字、蓋章等務必齊全、有效，否則不得辦理；3、準確高效原則：工程預結算中的各項計算應準確、清晰、合規(guī)、及時，以適應工程招標、成本核算、工期等多方面的要求；4、可復查性原則：工程預結算工作中的全過程應有詳細、真實的記錄及完善的資料管理制度，量價計算過程、審批記錄等文件、資料應具備完全的可復查性；5、信息共享原則：工程預結算中出現(xiàn)工程造價偏離常規(guī)經驗值時，項目公司成本部應及時將信息向有關部門反饋，以便開展

14、設計、施工措施、材料設備等方面的優(yōu)化工作；6、便于結算原則：招標文件、合同及工程預算過程中確定的價格計取方式、價差計算和調整方式、結算方式等預結算方式應充分考慮竣工結算的準確、便利和快捷，盡量減少爭議；（二）預結算分類施工圖預算分為主體工程預結算、非主體工程預結算。主體工程是指房屋建筑工程（以下簡稱為“主體工程”），非主體工程是指樁基施工、基坑支護及降水、雨污排水及道路工程、室外管網(wǎng)工程（供水、供電、供暖等）、園林綠化工程、樣板房及會所裝修工程、圍墻等其他零星工程（以下簡稱為“非主體工程”）。（三）預算管理1、主體工程預算1）時間要求（a）多層工程：標底預算清單方式原則上要求25天完成、定額方式