物業(yè)管理基本知識教案

1、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識物業(yè)管理基礎(chǔ)知識主講：肖鋒主講：肖鋒用大腦用大腦來生活來生活 來來 一個村里兩個青年一同開山，一個把石塊砸成石子運到路邊，賣給一個村里兩個青年一同開山，一個把石塊砸成石子運到路邊，賣給建房的人；一個直接把石塊運到碼頭，賣給杭州的花鳥商人。因為這兒建房的人；一個直接把石塊運到碼頭，賣給杭州的花鳥商人。因為這兒的石頭總是奇形怪狀，他認(rèn)為賣重量不如賣造型。三年后，賣怪石的青的石頭總是奇形怪狀，他認(rèn)為賣重量不如賣造型。三年后，賣怪石的青年成為鎮(zhèn)上第一個蓋起大房的人。年成為鎮(zhèn)上第一個蓋起大房的人。 后來，不許開山，只許種樹，于是這兒成了果園。每到收獲季節(jié)后來，不許開山，只許種樹，于是這兒

2、成了果園。每到收獲季節(jié)，漫山遍野的鴨梨招來八方商客。他們把堆積如山的梨子成筐成筐地，漫山遍野的鴨梨招來八方商客。他們把堆積如山的梨子成筐成筐地運往北京和上海，還有發(fā)往國外。因為這兒的梨，汁濃肉脆，香甜無運往北京和上海，還有發(fā)往國外。因為這兒的梨，汁濃肉脆，香甜無比。就在村上的人為鴨梨帶來的小康日子歡呼雀躍時，曾賣過怪石的比。就在村上的人為鴨梨帶來的小康日子歡呼雀躍時，曾賣過怪石的人編制果筐。因為他發(fā)現(xiàn)，來這兒的客商不愁挑不到好梨子，只愁買人編制果筐。因為他發(fā)現(xiàn)，來這兒的客商不愁挑不到好梨子，只愁買不到盛梨子的筐。五年后，他成為第一個在城里買房的人。不到盛梨子的筐。五年后，他成為第一個在城里買房

3、的人。 再后來，一條鐵路從這兒貫穿南北，這兒的人上車后，可以北再后來，一條鐵路從這兒貫穿南北，這兒的人上車后，可以北到北京，南抵九龍。小鎮(zhèn)對外開放，果農(nóng)也由單一的賣果開始發(fā)展到北京，南抵九龍。小鎮(zhèn)對外開放，果農(nóng)也由單一的賣果開始發(fā)展果品加工及市場開發(fā)。就在一些人開始集資辦廠的時候，那個人又果品加工及市場開發(fā)。就在一些人開始集資辦廠的時候，那個人又在面向鐵路的一塊巖壁上刻下幾個字。坐火車經(jīng)過這兒的人，在欣在面向鐵路的一塊巖壁上刻下幾個字。坐火車經(jīng)過這兒的人，在欣賞美景時，會醒目地看到四個大字：賞美景時，會醒目地看到四個大字：可口可樂可口可樂。據(jù)說這是幾百里山。據(jù)說這是幾百里山川中惟一的一個廣告，

4、那道墻的主人憑這座墻，每年又有四萬元的川中惟一的一個廣告，那道墻的主人憑這座墻，每年又有四萬元的額外收入。額外收入。 某公司老板聽到這個故事，他被主人公罕見的商業(yè)化頭腦所震驚，某公司老板聽到這個故事，他被主人公罕見的商業(yè)化頭腦所震驚，當(dāng)即決定尋找這個人。當(dāng)找到這個人的時候，他正在自己的店門口與對當(dāng)即決定尋找這個人。當(dāng)找到這個人的時候，他正在自己的店門口與對門的店主吵架，因為他店里的一套西裝標(biāo)價元的時候，對門就同門的店主吵架，因為他店里的一套西裝標(biāo)價元的時候，對門就同樣的西裝給標(biāo)價元；他標(biāo)價元的時候，對門就標(biāo)價樣的西裝給標(biāo)價元；他標(biāo)價元的時候，對門就標(biāo)價 元。一月下來，他僅批發(fā)出套西裝，而對門卻

5、批發(fā)出套?？吹皆?。一月下來，他僅批發(fā)出套西裝，而對門卻批發(fā)出套?？吹竭@種情形，這種情形，公司老板公司老板對這個人非常失望。當(dāng)他弄清真相之后，立即決定對這個人非常失望。當(dāng)他弄清真相之后，立即決定以高薪聘請他，因為對門的那個店也是他的。以高薪聘請他，因為對門的那個店也是他的。 其實其實賺錢并不難賺錢并不難，只只需要一點點智慧需要一點點智慧就夠了。就夠了。1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識；2、物業(yè)和物業(yè)管理；3、物業(yè)管理的起源與發(fā)展； *拆遷4、物業(yè)管理的內(nèi)容和基本環(huán)節(jié)。學(xué)學(xué) 習(xí)習(xí) 重重 點點l 1、不動產(chǎn)的概念l 指自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地

6、且不能分離的他物，包括物質(zhì)實體及依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識2、房地產(chǎn)的概念（1） 房產(chǎn):是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。 是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利） （2）地產(chǎn):是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。 是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。 全部土地都為社會主義公有制社會主義公有制全民所

7、有制（國有土地）集體所有制（集體土地）A 中國大陸現(xiàn)行土地制度u 全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；u 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。* 土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。* 土地使用權(quán),是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 說明：土地所有權(quán)是國家和集體的，個人沒有所有權(quán)。 你可以通過合法手段取得使用這塊土地幾十年的使用權(quán)，然后可以種地、蓋樓、或賣掉。 國有土地使用權(quán)出讓年限：（居住用地：70年，工業(yè)用地

8、：50年，教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年，綜合或其它用地：50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年）B 土地的所有權(quán)和使用權(quán)土地的所有權(quán)和使用權(quán)C 土地所有權(quán)禁止交易土地所有權(quán)禁止交易 我國土地管理法規(guī)定:* 城市市區(qū)的土地屬于國家所有;* 農(nóng)村和城郊的土地,除法律規(guī)定屬于國家所有外,屬于農(nóng)民集體所有;* 農(nóng)民宅基地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 D 集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)根據(jù)中華人民共和國土地管理法第二章第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！盓 國有土地所有權(quán)國有土

9、地所有權(quán)中華人民共和國土地管理法實施條例第二章第二條規(guī)定：“下列土地屬于全民所有即國家所有： （一）城市市區(qū)的土地； （二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； （三）國家依法征用的土地； （四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； （五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； （六）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。”國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓國 家 土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)土地使用者只擁有

10、土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。 國有土地使用權(quán)出讓方式1.招標(biāo)方式2.拍賣方式3.協(xié)議方式4.掛牌方式（3）房地產(chǎn):是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 案例：案例： 梁老板看到現(xiàn)在存錢很貶值，想做點有保障的投資，了解到買市土地中心推出的地皮太貴也不容易，就想買村里的便宜地。據(jù)朋友老王介紹，他們村里現(xiàn)在有一塊地皮，商量由村民老王從村里購買這塊地皮，然后再轉(zhuǎn)賣給梁老板（梁老板不是該村戶口不能買），但這塊土地沒有單獨的土地使用證，只是村里的證明，因為那塊地是村集體用地，以后能否轉(zhuǎn)為國有用地還要看當(dāng)?shù)貒辆值囊?guī)劃。 1、梁老板問老王，這份村里的證明可信

11、嗎？ 2、梁老板與老王欲簽合同：待可以辦土地 使用證后那塊地寫上梁老板的名字，梁 老板問這樣的合同受法律保護(hù)嗎？ 3、如果現(xiàn)在不能寫梁老板的名字，以后 轉(zhuǎn)為國有用地，可以辦理土地使用證 后，梁老板問到時候再過戶妥當(dāng)嗎？ 解析： 集體土地使用權(quán)只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能交易。所有涉及集體土地買賣的合同和協(xié)議都沒有法律效力。1、村里的證明是無效的。2、合同也是無效的。3、因為梁老板不是當(dāng)?shù)貞艨?，以后被征收或者征用轉(zhuǎn)為國有用地，不一定能得到土地補償，最多賠償一部分當(dāng)初建房的錢。 李老板做了十年的生意，積累了第一桶金，于2000年注冊了是一家公司-XX投資公司，生意越來越紅火，2008年在和某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企

12、業(yè)生意往來中，欠下梁老板公司款項萬元人民幣，2009年該鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因投資失誤，無力償還所欠債務(wù)，想用鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所占集體土地及地上建筑物抵債。請問： 此集體土地及地上建筑物能否抵債？?案例：案例：分析： 我國土地管理法第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 ” 第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！?根據(jù)以上規(guī)定可以明確以下幾點： 第一，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)符合法定條件和有關(guān)規(guī)定的可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于農(nóng)

13、業(yè)建設(shè)；興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)可以使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地。 第二，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，可以保持土地集體所有，僅需變更土地使用權(quán)，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)被國有、私營等其他經(jīng)濟性質(zhì)的企業(yè)兼并時，其鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所占集團(tuán)土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但必須辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 第三，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓其所占農(nóng)民集體土地使用權(quán)及地上建筑物或者以其抵償本企業(yè)債務(wù)，仍應(yīng)按照土地管理法規(guī)定辦理集體土地征用手續(xù)，并補繳有關(guān)土地出讓金。 由此可以確定，某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)欠你公司萬元，可以用其企業(yè)所占集體土地使用及地上建筑物償還，但必須先辦理集體土

14、地征用手續(xù)，再辦理國有土地出讓手續(xù)，并繳納相應(yīng)的土地征用費和土地出讓金。只有這樣，這種抵債行為才合理合法，并受國家法律保護(hù)。 二、物業(yè)和物業(yè)管理1、物業(yè)的概念 指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。 1、汽車、輪船、飛機；、汽車、輪船、飛機；2、趙洲橋、少林寺、都江堰；、趙洲橋、少林寺、都江堰；3、參天大樹、十頃花圃、一畝水稻；、參天大樹、十頃花圃、一畝水稻；4、糧倉谷子、馬場草料；、糧倉谷子、馬場草料；5、華發(fā)新城、仁恒星園、鳳凰山一號。、華發(fā)新城、仁恒星園、鳳凰山一號?；樱夯樱翰徊粍觿赢a(chǎn)產(chǎn)動動產(chǎn)產(chǎn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)

15、 界定：界定：l 不動產(chǎn)強調(diào)的是不便于移動性；l 房地產(chǎn)多用于民法、物權(quán)法或財產(chǎn)法用語，側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài)?！胺康禺a(chǎn)”這個詞匯在使用中貫穿于房屋的開發(fā)、營銷到使用、管理的全過程；l 物業(yè)則一般用于指具體的房屋建筑及其相關(guān)設(shè)施設(shè)備與場地（已建成投入使用、進(jìn)入消費領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品）。物業(yè)則側(cè)重于從使用、服務(wù)和管理角度來描述。 如公園、電視塔、碼頭、水電大壩、游輪、航空母艦改造的游樂場所等對象。因此物業(yè)的概念有時被廷伸至一定的空間場所。l 4、物業(yè)的性質(zhì)（1）物業(yè)的二元性（土地和建筑兩大部分）（2）位置固定性（不可移動性、地區(qū)性）（3）形式上的多樣性（區(qū)位、類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、品種、式樣、品質(zhì)及權(quán)

16、能等）（4）使用上的長期性（土地、使用期限）（5）價格高位性（規(guī)模大、配套多、建造周期性長、使得物業(yè)開發(fā)建設(shè)投資巨大，加之物業(yè)的用途廣泛、使用期長，決定其價位高）（6）保值、增值性（社會生產(chǎn)力的發(fā)展、人口的增長、產(chǎn)業(yè)的興旺、人們生活水平的提高導(dǎo)至需求的增加，土地是稀缺的天然資源）。l 5、物業(yè)管理的概念l 指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 廣義：泛指一切有關(guān)房地 產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)； 狹義：其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好各層的機電設(shè)備和公共設(shè)施，還包

17、括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項目。l 管理對象：物業(yè)；管理對象：物業(yè)； 服務(wù)對象：人服務(wù)對象：人 三、物業(yè)管理的起源與發(fā)展三、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 1、19世紀(jì)60年代 （英國） *14、15世紀(jì)開始的圈地運動。 （1876年公布禁止非法圈地的法案， 圈地作為一種運動結(jié)束） *18世紀(jì)的工業(yè)革命。 （歐洲大陸的圈地運動主要發(fā)生 在18、19世紀(jì)） 3、1908年物業(yè)管理行業(yè)組織的成立；4、上世紀(jì)60年代香港;2 2、1919世紀(jì)末世紀(jì)末2020世紀(jì)初（美國）；世紀(jì)初（美國）；1885年世界上第一幢高層建筑美國芝加哥的“人壽保險公司大樓”（12層）建成。 * *1887

18、年，美國奧的斯公司制造出世界上第一臺電梯，這是一臺以直流電動機傳動的電梯。它被裝設(shè)在1889年紐約德瑪利斯大廈。5、上世紀(jì)80年代（81中國深圳）； *1981年中國第一個準(zhǔn)商品房小區(qū)東湖麗苑建成銷售。這個小區(qū)是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個“起點”住房商品化、按揭貸款、物業(yè)管理的起點。 * 1981年3月10日,中國內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司成立, *1994年6月18日,深圳市頒布了中國第一部物業(yè)管理法規(guī)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例。6、上世紀(jì)85年 （珠海）三、物業(yè)管理的類別、性質(zhì)與原則 1、物業(yè)管理的類別 （1）、聘用服務(wù)型物業(yè)管理； （2）、自主經(jīng)營型物業(yè)管理。 2、物業(yè)管理的性

19、質(zhì) （1）、服務(wù)性； （2）、經(jīng)營性； （3）、專業(yè)性； （4）、社會性； （5）、受聘、受托性； （6）、統(tǒng)一性和綜合性； （7）、規(guī)范性； （8）、中介性。 3、物業(yè)管理的原則（1）、以人為本、服務(wù)第一原則；（2）、依法守約原則；（3）、所有權(quán)與管理權(quán)分離原則；（4）、專業(yè)管理與民主管理相結(jié)合原則；（5）、統(tǒng)一和綜合管理原則；（6）、綜合效益最大化原則；（7）、有償服務(wù)、經(jīng)濟合理原則；（8）、競爭擇優(yōu)原則。拆拆遷遷國有土地上房屋征收與補償條例國有土地上房屋征收與補償條例 自2011年1月21日起施行。2001年6月13日國務(wù)院公布的城市房屋拆遷管理條例同時廢止。房房 屋屋 征征 收收 評評

20、 估估 完完 全全 按按 市市 場場 價價新條例針對的焦點：新條例針對的焦點：1 舊城改建征收可組織聽證舊城改建征收可組織聽證因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案?！救∠姓C關(guān)自行強拆取消行政機關(guān)自行強拆】【暴力拆遷可追究刑事責(zé)任暴力拆遷可追究刑事責(zé)任】2 征收房屋應(yīng)先補償后搬遷征收房屋應(yīng)先補償后搬遷無論是自愿搬遷還是強執(zhí)搬遷，其前提都是必須補償?shù)轿?。作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用的規(guī)定。 申請拆遷許可證時也要提供金融機構(gòu)補償款的證明，現(xiàn)在征收

21、 由政府替代了建設(shè)單位，政府也需 滿足這個要求，以保證在搬遷前補 償?shù)轿弧?【補償方式：貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式：貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換】 【征收范圍確定后征收范圍確定后“違建違建”不補償不補償】 3 被征收人協(xié)商選評估機構(gòu)被征收人協(xié)商選評估機構(gòu)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人被征收人協(xié)商選定選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。4 4 公共利益采取列舉確定公共利益采取列舉確定公共利益的界定一直是立法難點，征收條例采取了列舉的方式界定：公共利益的界定一直是立法難點，征收條例采取了列舉的方式界定：（1 1）國防和外交的需要；國防和外交的需要； （2 2）

22、由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （3 3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （4 4）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要； （5 5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改

23、建的需要；施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； （6 6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。【選定機構(gòu)選定機構(gòu)】被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)?！竞炗喓贤炗喓贤恳话阌煞课菡魇詹块T作為委托人，與評估機構(gòu)簽訂評估委 托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。【實地評估實地評估】估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評估。【公示解釋公示解釋】房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋?！窘?/p>

24、付報告交付報告】公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告?！旧暾垙?fù)核申請復(fù)核】被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估?！旧暾堣b定申請鑒定】被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估新流程房屋征收評估新流程最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定有土地上房屋征收補償

25、決定案件若干問題的規(guī)定 （2012年2月27日最高人民法院審判委員會第1543次會議通過）第六條征收補償決定存在下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行：（一）明顯缺乏事實根據(jù)；（二）明顯缺乏法律、法規(guī)依據(jù)；（三）明顯不符合公平補償原則，嚴(yán)重?fù)p害被執(zhí)行人合法權(quán)益，或者使被執(zhí)行人基本生活、生產(chǎn)經(jīng)營條件沒有保障；（四）明顯違反行政目的，嚴(yán)重?fù)p害公共利益；（五）嚴(yán)重違反法定程序或者正當(dāng)程序；（六）超越職權(quán)；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其他不宜強制執(zhí)行的情形。四、物業(yè)管理的內(nèi)容和基本環(huán)節(jié)四、物業(yè)管理的內(nèi)容和基本環(huán)節(jié) 1、物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容 （1）常規(guī)性的公共服務(wù)）常規(guī)性的公共服務(wù) 是指物

26、業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性管理與服務(wù)。 A、房屋管理類服務(wù) *建立房屋資料檔案和住戶檔案，及時補充、更新、整理； *房屋結(jié)構(gòu)與外觀完整與完好的維護(hù)； *房屋老化、損壞的檢查、評定、鑒定與修復(fù)； *房屋使用管理類服務(wù)（包括辦理進(jìn)住、退房手續(xù)服務(wù)等） *住戶報修的接待、處理、回復(fù)，房屋零修、小修的安排實施； *建筑內(nèi)外的標(biāo)志廣告等的管理； *勸阻、制止、糾正違反規(guī)劃的私搭亂建、擅自改變房屋用途等。B、房屋裝修管理服務(wù) *建立裝修管理服務(wù)制度； *裝修前，檢驗業(yè)主裝修方案，收取押金、告知注意事項； *裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查：防火、防水、垃圾處理； *裝修結(jié)束后，進(jìn)行檢查，辦

27、理退還押金等； *調(diào)解因裝修引起的鄰里糾紛。C、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) *小區(qū)所有共用設(shè)施、設(shè)備圖紙、資料檔案的建立與管理； *供水、電、暖；制冷、照明、消防等的運行管理與維修養(yǎng)護(hù)； *區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)：護(hù)欄、桌椅等； *區(qū)內(nèi)道路、公共排水、排污管道和化糞池等設(shè)施的管理維護(hù)； *發(fā)生停水、斷電、電梯困人等故障的應(yīng)急處理。D、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù) *完善垃圾箱、中轉(zhuǎn)站等小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施配置； *及時收集、清運垃圾，及時消毒，管理處、公共場地、會所清掃清潔； *保持區(qū)內(nèi)道路、場地平整，定期對沙井及管道清理疏通，清理雜物； *清潔區(qū)內(nèi)門窗、報箱、宣傳欄等； *勸阻、糾正、制止區(qū)內(nèi)亂丟、亂放、亂貼、亂畫、亂涂、亂倒行為； *對飼養(yǎng)家畜、家禽、寵物的指引與管理； *控制噪音、空氣、水質(zhì)污染； *按政府規(guī)定投放殺蟲、消毒、除害藥劑； *經(jīng)營商戶的清潔衛(wèi)生管理檢查、制止亂設(shè)攤點、廣告牌； *通知、宣傳、意見收