住宅樓精裝修工程成本控制

1、 xx住宅精裝修工程成本控制一、住宅精裝修成本構(gòu)成及所占比例以某公司開發(fā)的北京朝陽公園某公寓造價指標(biāo)為例：目標(biāo)成本為2000元/平方米（面積按住宅套內(nèi)建筑面積計算）,實(shí)際結(jié)算情況為：甲供潔具折合175元/平方米，甲供櫥柜239元/平方米。裝修單位結(jié)算金額折合1555元/平方米，成本結(jié)余31元/平方米。由于裝修工程內(nèi)容繁雜，建議分部分項工程項目、措施項目清單按戶型分別編制，最后把各種戶型的分部分項工程項目匯總，根據(jù)匯總的內(nèi)容再統(tǒng)一計取管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)、稅金等。戶型內(nèi)房間盡可能細(xì)分，如玄關(guān)、主臥、次臥、中廚、西廚等，以便準(zhǔn)確復(fù)核工程量，減少爭議。避免將每戶型的相同子目清單項合并。工程的計價規(guī)則盡

2、可能全面完整，尤其是甲方指定材料的型號規(guī)格，因?yàn)榍鍐巫幽康捻椖刻卣鞯纫坏┟枋霾煌暾?，容易造成與施工單位的爭議，導(dǎo)致索賠。二、住宅精裝修造價清單編制要點(diǎn)如地磚工作內(nèi)容描述：塊料樓地面；地磚500×500（TL01、諾貝爾、A006N11/B、600×600）；建筑膠水泥砂漿粘結(jié)層，厚度符合設(shè)計要求；素水泥漿一道（內(nèi)摻建筑膠）；C15細(xì)石混凝土墊層隨打隨抹平，加熱管上皮厚度30；10厚度1：3水泥砂漿找平層；包括為滿足設(shè)計、驗(yàn)收規(guī)范、圖紙規(guī)定施工所需的一切工序及輔材。在石材項目特征描述中，要格外注意六面防護(hù)是否要求進(jìn)口防護(hù)液、磨邊倒角的費(fèi)用計算、結(jié)晶工藝要求等。為防止施工單位偷

3、工減料，必要時將圖集號也寫入清單特征中，如天棚吊頂：乳膠漆（PT、ICI多樂士、5合1）；滿刮2厚度面層耐水膩?zhàn)诱移剑粷M刷氯偏乳液防潮涂料兩道，縱橫向各刷一道；龍牌；9厚度紙面石膏板，用自攻螺絲與龍骨固定，中距200；U型輕鋼龍骨（高低錯臺處有立面封板龍骨）；參見88J1-1、棚29；包括為滿足設(shè)計、驗(yàn)收規(guī)范、圖紙規(guī)定施工所需的一切工序及輔材。三、住宅精裝修幾種常見材料的控制內(nèi)容及要點(diǎn)1.壁紙由于高級公寓的設(shè)計師經(jīng)常選用進(jìn)口墻面壁紙，而進(jìn)口壁紙的國內(nèi)總代理目前做法是對某一項目選定的型號立即鎖定，其他二三級代理商不再報價。這給甲方成本人員材料認(rèn)價造成困難，很難貨比三家。作為成本人員，可以要求設(shè)計

4、師，在不同品牌間選出幾組材質(zhì)、顏色相近的壁紙作為備選，以便在限價時不被動。此外，壁紙品牌不要寫在銷售合同中。在F小區(qū)施工中，一家壁紙供貨商得知該品牌寫入售房合同，利用甲方此時難以更換品牌的弱點(diǎn)，便要求施工單位先付全款，后供貨，給甲方造成被動。另外，在壁紙的花色選擇上，避免選用拼花壁紙，因?yàn)樽≌瑝γ娴奶攸c(diǎn)，有些大拼花壁紙損耗率能達(dá)到30%。2.石材高檔公寓必然會選用天然地面石材，石材施工質(zhì)量也往往影響到精裝修順利交房。因?yàn)楣I(yè)主不會像質(zhì)監(jiān)站那樣按國家規(guī)范驗(yàn)收，有時石材天然存在的不足或缺陷也會成為拒絕收房的理由。裝修單位由于利潤的原因，經(jīng)常在石材的采購方面降低等級，施工過程對斷裂石材采用粘接修復(fù)

5、等手段而不更換。提高石材質(zhì)量可以采取甲供石材的方式，這樣做雖然增加人員投入，但對成本和石材品質(zhì)都能夠有效控制，也消除了不同施工單位之間各自采購所造成的色差過大等問題。3.潔具選擇出于控制成本的考慮，衛(wèi)生間潔具最好選擇知名品牌的中低檔產(chǎn)品，比如在F小區(qū)三居室戶型的潔具選型中，用科勒潔具配摩恩龍頭，由最初設(shè)計的每戶6萬元優(yōu)化到每戶3萬元，成本降低的同時，并未影響裝修檔次和樓盤銷售。4.木地板地面不要選用純實(shí)木地板。在北京工體附近G小區(qū)，選用了實(shí)木地板，在地面龍骨固定時，打壞混凝土樓板的暗埋電線管，造成大量機(jī)電維修施工重新簽證，增加了工程造價；還由于龍骨、大芯板加上實(shí)木地板的高度，房間凈高減少近10

6、厘米；同時在業(yè)主入住后，夜深人靜常會聽到樓上住戶行走發(fā)出的回聲。結(jié)果在業(yè)主的大量投訴下，開發(fā)商無奈在地板龍骨間填充隔音棉，每平方米增加70多元成本不說，隔音效果也不好。因此，高層住宅居室地面首選實(shí)木復(fù)合地板，對精裝成本控制最為有利。5.垂直運(yùn)輸費(fèi)為保證施工進(jìn)度，公司應(yīng)主動協(xié)調(diào)電梯安裝單位，保證24小時提供電梯作為垂直運(yùn)輸工具。由于在精裝修施工階段，電梯一般未通過特種設(shè)備檢驗(yàn)，公司付費(fèi)給電梯安裝單位，由電梯公司負(fù)責(zé)運(yùn)行以及施工完畢后電梯維修，裝修公司在報價中不再考慮此筆費(fèi)用。即便如此，在施工高峰期，也難免發(fā)生人工運(yùn)送材料的情況，在精裝施工招標(biāo)階段，應(yīng)因地制宜考慮合理費(fèi)用，減少施工期間扯皮。6.付款方式由于裝修工期普遍緊張，且裝修工程量清單較多，不宜采用工程量清單復(fù)核完成產(chǎn)值的方式來計算進(jìn)度款。可借鑒萬達(dá)包合同按節(jié)點(diǎn)付款的模式，分