智能化樓宇運維方案

1、安徽合肥XX國際大廈2016年智能化樓宇運維投標文件編號：招標人：安徽合肥XX物業(yè)管理有限公司投標人（蓋章）：安徽合肥XX股份有限公司法定代表人或其委托代理人：（簽字或蓋章）單位地址：聯(lián)系電話：FAX:郵政編碼：目錄第一部分商務部分4一、投標函4二、開標一覽表4三、投標報價書4四、公司情況一覽表4五、偏離說明表5六、投標資格證明文件6第二部分技術(shù)部分81、 項目介紹81.1 客戶介紹81.2 主要系統(tǒng)介紹91.2.1 閉路電視視頻監(jiān)控系統(tǒng)91.2.2 入侵防盜報警系統(tǒng)101.2.3 信息發(fā)布系統(tǒng)101.2.4 門禁管理系統(tǒng)101.2.5 車輛管理系統(tǒng)111.2.6 無線對講覆蓋系統(tǒng)111.2.

2、7 公共廣播系統(tǒng)111.2.8 多媒體會議系統(tǒng)121.2.9 計算機網(wǎng)絡及電話機、UPS系統(tǒng)121.2.10 BA控制系統(tǒng)121.2.11 中央空調(diào)管理131.2.12 電子巡更系統(tǒng)131.3 行業(yè)標準規(guī)范132、 系統(tǒng)維護方案152161162162.1 方案設(shè)計162.2 方案總體思路162.3 服務保障機制172.4 服務流程圖172.5 設(shè)備維護注意事項172.6 具體維護內(nèi)容182.6.1 閉路電視視頻監(jiān)控系統(tǒng)192.6.2 入侵防盜報警系統(tǒng)202.6.3 信息發(fā)布系統(tǒng)212.6.4 門禁管理系統(tǒng)212.6.5 車輛管理系統(tǒng)222.6.6 無線對講覆蓋系統(tǒng)222.6.7 公共廣播系統(tǒng)

3、232.6.8 多媒體會議及廣播系統(tǒng)232.6.9 計算機網(wǎng)絡、電話系統(tǒng)及UPS系統(tǒng)252.6.10 BA控制系統(tǒng)252.6.11 中央空調(diào)管理及遠程抄表272.6.12 電子巡更系統(tǒng)及其他282.7 維護服務方式293、 服務保障體系303313313.1 項目管理制度313.1.1 項目管理綜述313.2 服務過程持續(xù)改進323.2.1 提升服務主動性323.2.2 系統(tǒng)整合調(diào)整333.3 技術(shù)支持改進333.3.1 服務態(tài)度改進333.3.2 服務質(zhì)量控制333.3.3 服務技能提升343.4 維護服務作鄭重承諾343.5 技術(shù)支持及服務流程354、 培訓服務374374.1 系統(tǒng)培訓3

4、74.2 培訓記錄（表五）375、 人員配備385385.1 人員配置386、 附表39639表一、系統(tǒng)的維護清單396.1.1 閉路電視視頻監(jiān)控系統(tǒng)396.1.2 入侵防盜報警系統(tǒng)396.1.3 信息發(fā)布系統(tǒng)406.1.4 門禁管理系統(tǒng)416.1.5 車輛管理系統(tǒng)416.1.6 無線對講覆蓋系統(tǒng)446.1.7 公共廣播系統(tǒng)456.1.8 多媒體會議系統(tǒng)456.1.9 BA控制系統(tǒng)486.1.10 電子巡更系統(tǒng)506.1.11 中央空調(diào)管理50表二、系統(tǒng)日常檢查表51表三、系統(tǒng)定期維護表52表四、系統(tǒng)年終檢測報告53表五、故障處理登記表54表六、培訓記錄55第一部分商務部分、投標函、開標一覽表

5、三、投標報價書四、公司情況一覽表1企業(yè)名稱：2地址：3當?shù)卮硖幍刂罚?法定代表人：5注冊資金：注冊年份：6法人授權(quán)代表：聯(lián)系電話：7傳真：電子郵箱：8開戶銀行：9稅號：10主營范圍：11備注：五、偏離說明表投標人名稱：招標文件編號廳P招標文件要求投標偏離偏離說明12投標人名稱：_授權(quán)代理人：（簽字）日期：六、投標資格證明文件1、法定代表人資格證明書單位名稱：地址：_姓名：性別：年齡：身份證號：職務：系的法定代表人，為工程招投標、施工、竣工、保修維護等，簽署投標文件、進行合同談判、簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務。特此證明。投標人：日期：年月日2、法人授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我系的法定代表

6、人，現(xiàn)授權(quán)委托的為我公司參加的招投標工作的法人授權(quán)委托代理人，我承認代理人全權(quán)代表我所辦理的相關(guān)事宜。代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。法定代表人：（簽字或蓋章）授權(quán)代理人（簽字）：年齡身份證號：職務：投標單位：（蓋章）授權(quán)委托日期：年月日3、企業(yè)資質(zhì)投標單位資質(zhì)材料4、維護服務業(yè)績表序號受維護單位維護范圍系統(tǒng)運行狀況設(shè)備投運率12345678第二部分技術(shù)部分一、項目介紹1.1 客戶介紹XXXX*：廈位于安徽合肥南部，XXX各XX號，XXX)W務區(qū)內(nèi)。XXXXW務區(qū)是一座水，綠，建筑完美組合，景觀功能，經(jīng)濟功能，文化功能和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。生態(tài)、綠色和智能化是大廈的三大亮點，大樓采用雙層內(nèi)呼

7、吸式玻璃幕墻，節(jié)能環(huán)保的建筑材料，特別是智能化系統(tǒng)配置齊全，以及通過智能化手段實現(xiàn)節(jié)能化、自動化和人性化管理提高空間、時間和工作效率方面獨具特色。通過采集、計量、分析、優(yōu)化的智能化集成管理平臺，結(jié)合變風量空調(diào)的優(yōu)化控制策略，真正實現(xiàn)建筑運行節(jié)能與舒適性的平衡，成為該區(qū)域智能建筑的代表之'o大樓實地概況：樓層數(shù)：樓層面積：平方米建筑總面積：平方米項目總投資：億人民幣開工日期：竣工日期：距今大樓竣工后已經(jīng)將近x年的時間，很多設(shè)備已經(jīng)超出X年、甚至X年的維保期限，部分設(shè)施已經(jīng)出現(xiàn)老化和故障，為保證整個大樓的智能化系統(tǒng)穩(wěn)定、高效的運行，必須要有一套科學、快捷、專業(yè)的維保系統(tǒng)方案與之配套?，F(xiàn)XX

8、XX廈主要有四套系統(tǒng)需要在2016年開始進行維保(包括但不限于)：(1) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)(2) 入侵防盜報警系統(tǒng)(3) 信息發(fā)布系統(tǒng)(4) 門禁管理系統(tǒng)(5) 車輛管理系統(tǒng)(6) 電子巡更系統(tǒng)(7) 無線對講覆蓋系統(tǒng)(8) 公共廣播系統(tǒng)(9) 樓宇自控(BAA(10) 電話程控交換機系統(tǒng)(11) 計算機網(wǎng)路系統(tǒng)(12) 會議系統(tǒng)(13) 遠程抄表(14) 機房UPS(15) 中央空調(diào)管理1.2 主要系統(tǒng)介紹1.2.1 閉路電視視頻監(jiān)控系統(tǒng)大廈視頻監(jiān)控及報警系統(tǒng)是樓宇管理的一個重要子系統(tǒng)，是實現(xiàn)樓宇高效、現(xiàn)代化的管理工具。為滿足現(xiàn)代化的管理需求，視頻監(jiān)控系統(tǒng)采用了方便的數(shù)字視頻系統(tǒng)與傳統(tǒng)穩(wěn)定可

9、靠、圖像清晰的模擬監(jiān)控系統(tǒng)互相結(jié)合，形成了“集中監(jiān)視、集中管理、分散控制”的拓撲系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，具有“高生產(chǎn)力，低運營成本，高安全性”的系統(tǒng)特點，為大樓的管理提供應用方便、系統(tǒng)可靠的現(xiàn)代化管理工具。經(jīng)現(xiàn)場勘查、調(diào)研、整理，大樓總共有監(jiān)控點多達220個，前端報警探測點超過50個.分布在大樓外圍、地下、各樓層之間以及樓頂。經(jīng)常年使用，部分設(shè)備已經(jīng)出現(xiàn)線路故障、設(shè)備機械故障（如攝像頭云臺故障，無法轉(zhuǎn)動）、甚至灰塵、潮濕、靜電、干擾等引發(fā)的故障。1.2.2 入侵防盜報警系統(tǒng)報警系統(tǒng)探測到防范現(xiàn)場有入侵者時能及時發(fā)出報警信號的專用電子系統(tǒng)，一般由探測器、傳輸系統(tǒng)和報控制器組成。探測器檢測到意外情況就產(chǎn)生報警信

10、號，通過傳輸系統(tǒng)送入報警控制器發(fā)出聲、光或其他報警信號。XX大廈報警系統(tǒng)采用總線式部署的方式，其穩(wěn)定可靠，報警快捷為最為主流的報警系統(tǒng)。大廈總共含一套主控制器和多達23個檢測器及24個警燈警號組成。及時的維護和保修能降低安全隱患。1.2.3 信息發(fā)布系統(tǒng)多媒體信息發(fā)布系統(tǒng)在智能大廈AV建設(shè)已經(jīng)成為不可缺少的重要部分。使用大廈管理更為人性化、數(shù)字化、媒體化，給大廈的物業(yè)管理帶來了極大的方便，整體形象有了較大的提高，多媒體信息發(fā)布系統(tǒng)將政企新聞簡報、領(lǐng)導講話、歡迎致詞、通知通告、工作安排、緊急事件插播及日歷時間天氣預報等信息進行整合統(tǒng)一管理，通過網(wǎng)絡平臺按照一定管理機制將信息傳輸?shù)浇K端播放機通過顯

11、示屏顯示出來。多媒體信息發(fā)布系統(tǒng)是由管理工作站、服務器、播放機終端及顯示屏構(gòu)成，系統(tǒng)運行于企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)絡平臺。維護其硬件本身能保證信息發(fā)布系統(tǒng)的正常運行。1.2.4 門禁管理系統(tǒng)門禁管理系統(tǒng)是一個集通道安全管理、自動化控制、報警處理、事件記錄、多系統(tǒng)聯(lián)動為一體的，具有主動安全防范功能的通道管制系統(tǒng)，它結(jié)合完備的安全管理與通行許可機制、多系統(tǒng)聯(lián)動與人性化設(shè)計、靈活可選可拓展的網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)，為用戶提供了一個安全便捷的面向通道管理范疇的門禁系統(tǒng)。大樓的門禁系統(tǒng)遍布比較多，主要還是集中在物業(yè)樓層和安防保全房間，點位在30個左右。門禁系統(tǒng)的維護能夠給物業(yè)帶來便捷，安全。1.2.5 車輛管理系統(tǒng)采用遠距離射

12、頻技術(shù)設(shè)計的遠距離車輛門禁系統(tǒng)，通過對遠距離快速移動目標進行非接觸式信息采集處理，實現(xiàn)對進出車輛的快速自動識別和自動管理。該系統(tǒng)具有自動化管理、嚴格的收費管理、增強安全管理、防偽、耐用可靠、操作過程全自動化的特點。系統(tǒng)解決了各單位所面臨的車輛管理問題，既可應用于內(nèi)部車輛進出單位大門的跟蹤控制管理，也可應用于內(nèi)部停車場的全自動、無人值守管理。經(jīng)勘查，大廈車輛管理系統(tǒng)已過保修期，相關(guān)入口和出口設(shè)施也有待檢修，管理主機的設(shè)備也比較陳舊，數(shù)據(jù)也需要及時備份，及時對系統(tǒng)的維護能夠保障管理的便捷及數(shù)據(jù)的安全。1.2.6 無線對講覆蓋系統(tǒng)無線對講覆蓋系統(tǒng)的建設(shè)是為方便公司管理各部門、保安及操作等人員的日常工

13、作，在緊急或意外事件出現(xiàn)時可以及時對所有相關(guān)部門工作人員進行統(tǒng)一的調(diào)度和指揮，實現(xiàn)高效、即時的處理，最大的限度減少了可能造成的損失。大廈內(nèi)總共包含一套對講系統(tǒng)及30多個天線及若干個功分器，及時排查故障和維護無線對講系統(tǒng)能夠提高物業(yè)管理水平。1.2.7 公共廣播系統(tǒng)公共廣播系統(tǒng)除了具有播放背景音樂、廣播通知等背景音樂廣播系統(tǒng)功能以外，在遇到消防報警時，能對出事區(qū)域?qū)崿F(xiàn)自動選區(qū)或手動選區(qū)進行緊急廣播。大廈的公共廣播系統(tǒng)維護難點在于音箱遍布大廈各個地區(qū)，數(shù)量居多，全面檢查和保養(yǎng)能夠消除廣播的盲區(qū)，提升公共廣播系統(tǒng)的效率。1.2.8 多媒體會議系統(tǒng)大廈多媒體會議系統(tǒng)則主要支持公司內(nèi)部的大型會議和小型企

14、業(yè)商務談判，除了滿足傳統(tǒng)簡單的會議要求外，還能夠提供高雅格調(diào)的優(yōu)美音質(zhì)、清晰的圖像顯示。它由大屏幕顯示、多媒體音頻信號源、音響、切換和中央集成控制幾大部分組成，集先進功能的影音設(shè)備、實物和圖文傳送器，通過大屏幕投影機還原其圖像，通過中央集成控制設(shè)備，控制室內(nèi)所有影音設(shè)備、信號切換、燈光、屏幕升降、音量調(diào)節(jié)等等功能，大大簡化復雜的操作和提高會議的工作效率。大樓的多媒體會議系統(tǒng)主要分布在4個區(qū)域：22層的大會議室、22層的2問小會議室以及21層總經(jīng)理辦公室等。同視頻監(jiān)控報警系統(tǒng)一樣、時隔3年多，設(shè)備出現(xiàn)線路、信號故障、控制器失靈等多個故障。1.2.9 計算機網(wǎng)絡及電話機、UP繇統(tǒng)作為承載大樓整個系

15、統(tǒng)的重要IT基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)據(jù)中心承擔著業(yè)務穩(wěn)定和數(shù)據(jù)存儲的重要任務。尤其在目前的對大樓各個子系統(tǒng)的支持和不間斷應用，具體說來，在保障IT基礎(chǔ)設(shè)施中，用戶最為關(guān)注的有五個方面。(1)網(wǎng)絡的整體性能問題。(2)如何保障網(wǎng)絡的安全性。(3)計算機服務器的管理與維護性問題。(4)電話通訊及信息發(fā)布的及時和通暢。(5)UPS勺性能及穩(wěn)定。1.2.10 BA控制系統(tǒng)BA系統(tǒng)作為弱電系統(tǒng)中的一個重要子系統(tǒng)，是“智能建筑”的一個核心支柱系統(tǒng)，具監(jiān)視和控制著建筑物內(nèi)的絕大多數(shù)的機電設(shè)備。大廈樓宇控制系統(tǒng)基于霍尼韋爾的WEB髏宇自控系統(tǒng)，采用由信息管理層、設(shè)備控制層及現(xiàn)場設(shè)備層組成的3層控制網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)。在大樓一層設(shè)一

16、個集中監(jiān)控中心，監(jiān)控整個大樓的空調(diào)通風、電梯、給排水、變配電、照明等機電設(shè)備。物業(yè)管理可以通過BA系統(tǒng)取得大量的資料來分析診斷系統(tǒng)與設(shè)備的狀態(tài)，從而為物業(yè)管理提供決策依據(jù)，而物業(yè)管理可以通過BA系統(tǒng)取得大量的資料來分析診斷系統(tǒng)與設(shè)備的狀態(tài)，從而為物業(yè)管理提供決策依據(jù)。目前大樓BA控制系統(tǒng)運行穩(wěn)定，但控制端計算機的單點故障的防治、部分設(shè)施的損耗及維護需要進一步的規(guī)劃和實施，防止在24小時的運行中出現(xiàn)不必要的故障。1.2.11 中央空調(diào)管理大樓中央空調(diào)系統(tǒng)采用電子控制技術(shù)與網(wǎng)絡通訊技術(shù)，動態(tài)記錄中央空調(diào)管路中的進水溫度、回水溫度、流量等相關(guān)參數(shù)，自動記錄用戶的制冷或制熱量，通過總線制通訊方式，組成

17、中央空調(diào)計量管理系統(tǒng)，管理主機自動實施計量或計費管理。中央空調(diào)系統(tǒng)目前系統(tǒng)運行良好，但基本上都已過保修期，需要對空調(diào)系統(tǒng)通過定期的檢查和維護能保障系統(tǒng)穩(wěn)健的運行。1.2.12 電子巡更系統(tǒng)電子巡查管理系統(tǒng)是利用先進的接觸存取技術(shù)開發(fā)的管理系統(tǒng)，對各種巡查工作進行有效的監(jiān)督管理，如物業(yè)管理、保安巡更等的安全巡邏管理。電子巡更系統(tǒng)相對比較簡單，但是巡更點比較多，全面的檢查和保養(yǎng)能提升物業(yè)的管理水平。1.3 行業(yè)標準規(guī)范維護遵循以下行業(yè)規(guī)范標準智能建筑設(shè)計標準(GB/T50314-2006)智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范(GB50339-2003)«民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范(JGJ16-2008)安

18、全防范工程程序與要求(GA/T75-94)安全防范報警設(shè)備安全要求和試驗(GB16796-2009)安全防范工程程序與要求(GB50243-2002)防盜報警中心控制臺(GB/T16572-1996)報警圖像信號有線傳輸裝置(GB/T16677-1996)計算機機房用活動地板的技術(shù)要求(GB6650-86)«電子計算機機房施工及驗收規(guī)范(SJ/T30003-93)«電子計算機機房設(shè)計規(guī)范(GB50174-2008)«電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范(GB5025450259-96)«電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范(GB50169-92)通風與空調(diào)工

19、程施工質(zhì)量驗收規(guī)范(GB50243-2002)建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50016-2006)建筑電氣設(shè)計規(guī)范(JGJ16-2008)建筑及建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范(GB/T50311-2000)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50045-95)高層建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50045-95)火災探測報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB50116-98)火災自動報警系統(tǒng)安裝使用規(guī)范(中國工程標準化委員會標準)火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范(GB50166-2007)工業(yè)企業(yè)通信接地設(shè)計規(guī)范(GBJ79-85)民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范(GB50173-92)智能建筑設(shè)計標準(GB/T50314-2000)低壓配電設(shè)計

20、規(guī)范(GB50054-95)工業(yè)自動化儀表工程施工及驗收規(guī)范(GBJ-93-86)14自動化儀表安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準(GBJ131-90)采暖、通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范(GB50019-2003)商用建筑線纜標準(EIA/TIA-568)商用建筑通信通道和結(jié)構(gòu)空間布線標準(EIA/TIA-569)信息技術(shù)互連國際標準(ISQ/IEC11801-95)大樓通用綜合布線系統(tǒng)(YD/TITU、等多媒體視頻會議標準系統(tǒng)維護方案經(jīng)過對安徽合肥XX國際大廈勘查、調(diào)研、整理，XXX歡廈樓宇智能系統(tǒng)24小時不間斷運行，為了有效地利用這些系統(tǒng)資源，并讓它們發(fā)揮最大的效果，我們將為該系統(tǒng)提供專業(yè)維護方案，提供專

21、業(yè)的維護保養(yǎng)服務，如排除系統(tǒng)軟硬件故障、系統(tǒng)升級，使客戶以較低的成本換來較為穩(wěn)定的系統(tǒng)性能，以最好的性能價格比保證企業(yè)樓宇智能系統(tǒng)的正常使用，解除后顧之憂，使企業(yè)專注于發(fā)展自己的事業(yè)，在自己的專業(yè)領(lǐng)域不斷前進。本項目需維護的樓宇智能系統(tǒng)設(shè)備很多，分布在大樓的外圍、地下車庫、每個樓層間及樓頂，覆蓋面比較廣，要做好設(shè)備的維護是一項艱巨而重要的工作。首先，各個系統(tǒng)的設(shè)備進行分類建立設(shè)備數(shù)據(jù)庫，對故障率較高的設(shè)備制定出設(shè)備維護方案，向主管部門提供各種設(shè)備的故障率報告，以便于主管部門有針對性的采購備件備品，把復雜繁瑣的工作變得條理化，明確化。當某個設(shè)備出現(xiàn)故障時，專業(yè)技術(shù)員可以很快調(diào)出這個設(shè)備的相關(guān)技術(shù)

22、參數(shù)、性能指標等相關(guān)資料，并采取針對性的維護措施，有效的提高設(shè)備的維護效率。為了做好系統(tǒng)的維護工作，本公司維護部將配備相應的人力、物力，由專人負責日常對監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)測、維護、服務、管理，承擔設(shè)備的維護服務工作，以保障監(jiān)控系統(tǒng)的長期、可靠、有效地運行。2.1 萬案設(shè)計我們?yōu)橛脩籼峁┕δ軓姶蠓?，包括建立系統(tǒng)設(shè)備檔案、系統(tǒng)維護記錄、系統(tǒng)維護記錄分析等服務項目。我們的工程人員不僅經(jīng)驗豐富，而且隨時能獲得公司強大的技術(shù)支持，保障用戶系統(tǒng)正常運行。2.2 方案總體思路為了確保為我們的客戶提供高質(zhì)量的服務，上海寶信的服務流程均嚴格按照ISO20000IT服務管理標準來執(zhí)行。我們嚴格遵循美國質(zhì)量管理專家戴明

23、博士提出的PDCA1環(huán)（戴明環(huán)）來設(shè)計本次項目的服務實施內(nèi)容，從Plan（服務資源部署）、Do（服務方案實施）、Check（服務質(zhì)量管理與控制）和Action（服務過程改進）四個方面出發(fā)，對各環(huán)節(jié)的服務均進行明確的規(guī)定，確保在服務執(zhí)行的過程中，為安徽合肥XX國際大廈的智能樓宇維保提供高質(zhì)量的服務。盛務實施祖野，S颯別，本可護熙勢丁匚工藝k片般工限努括墟敵迎提開服務主動性事蛻整合調(diào)整技術(shù)支疳改進備件支持改進L眼要斑提It化.務質(zhì)量也董除箔黃立曾逑住浜展弱投訴富超制廢2.3 服務保障機制(1) 由專業(yè)人員與隊伍來保證對客戶的及時服務；(2) 保證各類問題及時響應服務；(3) 服務有電話支持、網(wǎng)絡支

24、持、現(xiàn)場服務等方式：a)通過電話服務對客戶的故障設(shè)備做出基本故障判定、故障排除、操作指導的服務。b)通過電子郵件等網(wǎng)絡交流方式向客戶提供技術(shù)支持。c)需現(xiàn)場服務提供服務支持，排除故障。(4) 為客戶提供必要的維護檔案和技術(shù)支持。(5) 保證客戶的系統(tǒng)正常運行。2.4 服務流程圖根據(jù)我公司“專業(yè)務實、持續(xù)創(chuàng)新，高質(zhì)服務，為客戶創(chuàng)造價值”的質(zhì)量方針并結(jié)合XXX雙廈系統(tǒng)實際情況，特制定如下維護流程方案:解訣問題維修完畢2.5 設(shè)備維護注意事項在對樓宇系統(tǒng)設(shè)備進行維護過程中，應對一些情況加以防范，盡可能使設(shè)備的運行正常，主要需做好防潮、防塵、防腐、防雷、防干擾的工作。1) 防潮、防塵、防腐對于弱電安防

25、系統(tǒng)的各種設(shè)備來說，大多數(shù)設(shè)備直接置于有灰塵的環(huán)境中，對設(shè)備的運行會產(chǎn)生直接的影響，需要重點做好防潮、防塵、防腐的維護工作。如樓道通風口處，攝像機長期懸掛，防護罩及防塵玻璃上會很快被蒙上一層灰塵、碳灰等的混合物，一些有害氣體還具有腐蝕性，嚴重影響收視效果，也給設(shè)備帶來損壞，因此必須做好攝像機的防塵、防腐維護工作。在某些濕氣較重的地方，則必須在維護過程中就安裝位置、設(shè)備的防護進行調(diào)整以提高設(shè)備本身的防潮能力，同時對高濕度地帶要經(jīng)常采取除濕措施來解決防潮問題。2) 防雷、防干擾江南氣候多變，春冬季節(jié)伴有濕冷，夏秋季節(jié)伴有雷雨，雷雨天氣一來，設(shè)備遭雷擊是常事，容易給弱電設(shè)備正常的運行造成很大的安全隱

26、患，因此，弱電設(shè)備在維護過程中必須對防雷問題高度重視。弱電系統(tǒng)進入長期使用后，有可能出現(xiàn)這樣那樣的故障現(xiàn)象，如：不能正常運行，亦即一些“軟毛病”。這些問題對于一個弱電系統(tǒng)來說，特別是對于一個復雜的、大型的監(jiān)控系統(tǒng)來說，是在所難免的。XXXX大廈系統(tǒng)的故障無外乎以下幾點：1、由于設(shè)備本身的質(zhì)量問題造成的設(shè)備故障；2、設(shè)備經(jīng)長期使用，元件自然老化導致的設(shè)備損壞故障；3、在運行過程中，由于電壓、電流的不穩(wěn)定，導致的設(shè)備損壞故障；4、由于線路受損導致的信號傳輸故障；5、由于前端圖像采集設(shè)備附近，環(huán)境發(fā)生變化。造成的干擾等圖像質(zhì)量欠佳故障。2.6具體維護內(nèi)容綜合客戶的設(shè)備清單和維護要求，我們綜合了一下4

27、各方面對其進行維護：1）閉路電視視頻監(jiān)控系統(tǒng)2）入侵防盜報警系統(tǒng)3）信息發(fā)布系統(tǒng)4）門禁管理系統(tǒng)5）車輛管理系統(tǒng)6）無線對講覆蓋系統(tǒng)7）公共廣播系統(tǒng)8）多媒體會議系統(tǒng)9）計算機網(wǎng)絡及電話機、UP繇統(tǒng)10） BA控制系統(tǒng)11）中央空調(diào)管理12）電子巡更系統(tǒng)10.1.1 路電視視頻監(jiān)控系統(tǒng)視頻監(jiān)控系統(tǒng)和報警系統(tǒng)是樓宇管理的一個重要子系統(tǒng)，為滿足企業(yè)的管理需求，我公司為了更好的為客戶服務，提高我們維修的工作效率特對視頻監(jiān)控系統(tǒng)和報警系統(tǒng)制定以下項目小組的工作流程（1）乙方自檢一一（2）公司維修部記錄好故障情況并通知維護小組項目經(jīng)理一一（3）維修技術(shù)員攜帶常用易損件到現(xiàn)場維修一一（4）技術(shù)員根據(jù)現(xiàn)場故

28、障情況通知庫房準備維修件或備用件一一（5）項目組派技術(shù)工程師攜帶備品備件去現(xiàn)場，特大故障項目經(jīng)理到場一一（6）解決故障使系統(tǒng)正常運行，若不能現(xiàn)場解決提供備用品使系統(tǒng)先運行起來，甲方維修服務單簽字一一（7）損壞器件帶會維修，如無法修復，材料費我公司只收取成本或由院方按市場價直接采購，3個工作日內(nèi)安裝完畢。維護內(nèi)容：(1) 負責對系統(tǒng)配置列表中的所有設(shè)施設(shè)備及強弱電連線維修或更換服務(2) 定期巡檢：每月4次，提供巡檢、維護、保養(yǎng)。(3) 檢查系統(tǒng)運行狀況，記錄報警內(nèi)容。(4) 對系統(tǒng)主控設(shè)備、攝像機設(shè)備、硬盤錄像設(shè)備、電源柜進行預防性維護工作。(5) 對矩陣、解碼器、云臺、操作鍵盤進行功能性檢查

29、工作。(6) 對防盜報警設(shè)備(紅外雙監(jiān)探測器、被動紅外線探測器、緊急報警按鈕)進行測試。(7) 周界報警探測器的校準，功能測試工作，硬件故障維修工作。(8) 安放系統(tǒng)各類信號線回路、供電回路、控制回路的檢測及故障排除。(9) 硬盤錄像機及磁盤陣列維護和硬件故障維修工作。(10) 對主控機的軟件備份工作。(11) 矩陣報警接口、繼電器接口模塊、64路報警接口進行檢查。(12) 清潔各設(shè)備內(nèi)部灰塵，除靜電。(13) 檢查攝像機輸入連接頭是否牢固，線纜是否可靠連接。(14) 檢查各環(huán)路輸出連接頭是否牢固，線纜是否可靠連接。(15) 檢查硬盤錄像機輸入的各個連接頭是否牢固，線纜是否可靠連接。(16)

30、檢查攝像機輸出連接頭是否牢固，線纜是否可靠連接。(17) 檢查攝像機供電是否正常。2.6.2 入侵防盜報警系統(tǒng)入侵報警系統(tǒng)是預防意外事件的重要設(shè)施，一旦發(fā)生突發(fā)事件，就能通過聲光報警信號準確指示出事地點，便于迅速采取應急措施。維護內(nèi)容：(1) 負責對系統(tǒng)配置列表中的所有設(shè)施設(shè)備及強弱電連線維修或更換服務(2) 定期巡檢：每月4次，提供巡檢、維護、保養(yǎng)。(3) 對每個探測器與主機所供電源的插座要經(jīng)常檢查，防止插頭脫落。(4) 保證對探測器和主機的供電電壓較恒定。(5) 室外探測器在日常工作中，由于長期工作在室外，因此不可避免地受到大氣中粉塵、微生物以及雪、霜、霧的作用，這些東西會阻礙紅外射線的發(fā)

31、射和接受，造成誤報警。通常是在一個月左右蘸上清潔劑清洗干凈每一個探測器的外殼，然后擦干。(6) 及時排除遮擋：例如樹枝遮擋應予修剪。(7) 日常打掃衛(wèi)生時，注意水不能濺到報警系統(tǒng)主機或探頭上。(8) 定期檢查系統(tǒng)線路，維護系統(tǒng)傳輸部分的穩(wěn)定。(9) 根據(jù)使用情況不同，使用電池的探測器每隔312月更換一次探頭電池(10)每周定期測試報警系統(tǒng)的工作狀態(tài)，檢驗防盜系統(tǒng)的報警性能。2.6.3 信息發(fā)布系統(tǒng)信息發(fā)布系統(tǒng)有著自身系統(tǒng)的特點，結(jié)構(gòu)也比較簡單、維護起來比較方便,管理起來也比較便捷。維護內(nèi)容：(1) 負責對系統(tǒng)配置列表中的所有設(shè)施設(shè)備及強弱電連線維修或更換服務(2) 定期巡檢：每月4次，提供巡檢

32、、維護、保養(yǎng)。(3) 檢查系統(tǒng)運行狀況，記錄報警內(nèi)容。(4) 檢查顯示屏的運行狀態(tài)、線路、顯示效果及開關(guān)的正常使用。(5) 應用系統(tǒng)的系統(tǒng)維護和軟件維護，提供數(shù)據(jù)備份。2.6.4 門禁管理系統(tǒng)門禁系統(tǒng)故障大致可以分為以下幾點：1 .由于設(shè)備本身質(zhì)量問題造成的故障2 .設(shè)備經(jīng)長期使用，元件自然老化導致的設(shè)備損壞故障3 .在運行過程中，由于電流電壓的不穩(wěn)定導致的設(shè)備損壞故障4 .由于線路受損導致的信號傳輸故障5 .由于施工質(zhì)量的施工質(zhì)量故障等。維護內(nèi)容：(1) 負責對系統(tǒng)配置列表中的所有設(shè)施設(shè)備及強弱電連線維修或更換服務(2) 定期巡檢：每月4次，提供巡檢、維護、保養(yǎng)。(3) 對系統(tǒng)的計算機設(shè)備進

33、行軟件硬件的維護，數(shù)據(jù)的及時備份。(4) 控制器、讀卡器和磁力鎖等部件的檢查和保養(yǎng)。(5) 清潔各設(shè)備內(nèi)部灰塵，除靜電。(6) 定期檢查系統(tǒng)線路，維護系統(tǒng)傳輸部分的穩(wěn)定。(7) 功能測試、故障排除2.6.5 車輛管理系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)設(shè)施部署在地下一層和地下二層，主要集中在入口和出口，收費崗亭及整個停車場，由中央管理機房控制。該系統(tǒng)是大樓最為重要的的系統(tǒng)之一，維持車輛管理的運作。維護內(nèi)容：(1) 負責對系統(tǒng)配置列表中的所有設(shè)施設(shè)備及強弱電連線維修或更換服務(2) 定期巡檢：每月4次，提供巡檢、維護、保養(yǎng)。(3) 對道閘設(shè)施、攔桿的調(diào)整(4) 對設(shè)備箱體、線路的安裝檢查(5) 對系統(tǒng)線路和聯(lián)接的檢

34、測(6) 數(shù)據(jù)傳輸功能、聯(lián)動功能的檢測(7) 系統(tǒng)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)備份2.6.6 無線對講覆蓋系統(tǒng)防災、保安、調(diào)度等內(nèi)部管理的無線對講通信日顯重要，日常維護及保養(yǎng)不容忽視。維護內(nèi)容：(1) 負責對系統(tǒng)配置列表中的所有設(shè)施設(shè)備及強弱電連線維修或更換服務。(2) 定期巡檢：每月4次，提供巡檢、維護、保養(yǎng)。(3) 中繼基站的保養(yǎng)。(4) 手提對講機的檢修，充電器檢測。(5) 系統(tǒng)主機功能檢測和維修。(6) 電纜、功分器、天線、耦合器的檢查。(7) 主機房終端設(shè)備與傳輸設(shè)備指標聯(lián)通測試。2.6.7 公共廣播系統(tǒng)公共廣播系統(tǒng)主要在信息機房，相對于系統(tǒng)，音箱的數(shù)量是維護的難點，尤其數(shù)量及線路，少有個別故障，就會

35、對整個廣播系統(tǒng)的廣播造成盲區(qū)。維護內(nèi)容：(1) 負責對系統(tǒng)配置列表中的所有設(shè)施設(shè)備及強弱電連線維修或更換服務。(2) 定期巡檢：每月4次，提供巡檢、維護、保養(yǎng)。(3) 檢查系統(tǒng)設(shè)施的穩(wěn)定及線路連接狀況。(4) 檢查音箱是否工作正常。2.6.8 多媒體會議及廣播系統(tǒng)多媒體會議和廣播系統(tǒng)維護相對比較統(tǒng)一，會議系統(tǒng)組件的組成部分則是最多，最繁雜的部分，且會議系統(tǒng)是客戶使用率最高的系統(tǒng)之一，常年的運行和設(shè)備、線路的老化和失修造成平時會議系統(tǒng)使用的不便，給客戶企業(yè)的辦公效率大大折扣。檢查項目體現(xiàn)在a)投影機運行正常，會議視頻畫面清晰b)窗簾等設(shè)計范圍內(nèi)的末端能自動控制c)音響、功放、話筒無干擾故障，發(fā)表

36、講話的人聲音開會的人能聽清楚d)DVD中控等設(shè)備工作正常e)信號干擾排除故障線路排查維護內(nèi)容：(1) 負責對系統(tǒng)配置列表中的所有設(shè)施設(shè)備及強弱電連線維修或更換服務(2) 定期巡檢：每月4次，提供巡檢、維護、保養(yǎng)；(3) 檢查系統(tǒng)運行狀況，記錄報警內(nèi)容；(4) 對顯示器檢查其亮度和色彩效果是否均衡；(5) 紅外線發(fā)射頭、無線射頻接收器的發(fā)射頭和接收器是否正常，是否出現(xiàn)老化現(xiàn)象；(6) 彩色無線觸摸屏，視/音頻信號矩陣，VGA®號矩陣是否可以正常傳輸信號；(7) 系統(tǒng)軟件是否正常工作，功放是否都能可以實現(xiàn)；(8) 設(shè)備控制臺、彩色監(jiān)視器的設(shè)備是否可以正常工作，監(jiān)視器上有無花屏,控制臺各按

37、鈕有無損壞不能使用情況；(9) 吸頂音箱、鵝頸話筒、領(lǐng)夾式話筒的音質(zhì)是否正常，線路傳輸有無異常并進行功能測試檢查；(10)對多媒體查詢系統(tǒng)的服務器的硬件進行檢查；(11)系統(tǒng)全面檢查：半年1次，提供設(shè)備部件檢查、維護、保養(yǎng)；(12)檢查設(shè)定參數(shù)，控制電路，并根據(jù)實際需要調(diào)整各項運行參數(shù)；(13)檢查各主要軟件功能是否能夠?qū)崿F(xiàn)控制流程、聯(lián)動關(guān)系、控制精度是否符合要求；(14)清潔設(shè)備內(nèi)部。2.6.9計算機網(wǎng)絡、電話系統(tǒng)及UPS系統(tǒng)網(wǎng)絡承載著眾多子系統(tǒng)的通訊及鏈路，是整個智能化系統(tǒng)的基礎(chǔ)。系統(tǒng)、網(wǎng)絡、UPS勺保障對于大樓智能化運維起著至關(guān)重要的作用檢查項目體現(xiàn)在a)整體網(wǎng)絡的運行和線路正常b)系統(tǒng)

38、的運行是否正常c)關(guān)鍵數(shù)據(jù)的備份是否正常執(zhí)行d)UP繇統(tǒng)的運行是否正常維護內(nèi)容：(1) 負責對系統(tǒng)配置列表中的計算機系統(tǒng)和網(wǎng)絡設(shè)備進行檢查、維護和更新(2) 定期巡檢：每月4次，提供巡檢、維護、保養(yǎng)；(3) 檢查系統(tǒng)運行狀況，記錄報警內(nèi)容；(4) 對系統(tǒng)數(shù)據(jù)、設(shè)備配置進行備份工作(5) 定期檢查UPS的運行狀況和組件是否工作正常(6) 清潔主要設(shè)備內(nèi)部灰塵；2.6.10BA控制系統(tǒng)作為BA系統(tǒng)自己本身的維護和保養(yǎng)，使其維持設(shè)備的功能，確保設(shè)備的高效率，盡量減少設(shè)備的故障，就變的尤為重要，采取預防保養(yǎng)可以大大延長設(shè)備的使用壽命。1. BA系統(tǒng)維護的特點1)涉及專業(yè)多由于BA系統(tǒng)監(jiān)視控制的子系統(tǒng)繁

39、多，包括暖通系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等，其涉及的專業(yè)多。而作為BA系統(tǒng)的維護工程師，在紛繁復雜的故障現(xiàn)象中，如何迅速找到故障的所在，并尋找到解決故障的辦法，更需要維護工程師具有復合型的知識，豐富的實踐經(jīng)驗。2. BA系統(tǒng)維護的分類BA系統(tǒng)的維護一般分為以下四種類型：1）常規(guī)維護常規(guī)維護是定期對BA系統(tǒng)的運行情況進行檢查，并對各設(shè)備進行表面性檢查，并對需要保養(yǎng)的相關(guān)設(shè)備進行保養(yǎng)。以達到早期發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)或設(shè)備的隱患，防患于未然的目的。2）適應性維護適應性維護是針對用戶使用要求上的變化、BA系統(tǒng)監(jiān)控內(nèi)容的變化、BA系統(tǒng)使用環(huán)境上的變化等進行相適應調(diào)整的維護。例如：由于房間功能使用

40、上的變化，需要在中央空調(diào)控制溫度的基礎(chǔ)上增加對濕度的控制，那么就需要增加除濕、加濕的設(shè)備，而BA系統(tǒng)就需要增加控制這些設(shè)備的I/O模塊，并增加檢測房問濕度的傳感器，并重新設(shè)計程序，控制房間的溫濕度。3）臨時維護臨時維護包括一般性維護和緊急性維護，一般性故障是指對BA系統(tǒng)的使用不構(gòu)成關(guān)鍵性影響的故障，可以允許維護方在一定的時間內(nèi)對系統(tǒng)進行調(diào)整和修復。緊急性維護是對系統(tǒng)的緊急性故障進行維護的過程，一旦發(fā)生緊急性故障，維護方應在承諾的時間內(nèi)到達現(xiàn)場進行處理，所以，在維護保養(yǎng)合同中對緊急性故障進行約定是一個比較重要的條款。一般來講，緊急性故障是指影響程度到無法使用（或部分喪失使用）BA系統(tǒng)的故障，或者是影響到關(guān)鍵功能實現(xiàn)的故障。其一般包括以下幾種故障，BA系統(tǒng)的中央系統(tǒng)軟件及其各子