《海東住宅》PPT課件

1、 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT1海東龍域營銷報告書營銷報告書住宅部分住宅部分 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT2目 錄 外立面及泛燈 公共空間 戶型 園林 會所 智能化周邊環(huán)境塑造 物業(yè)管理產品塑造 價值目標 營銷思路 價格策略 成本控制 價值實現(xiàn) 項目特征 政策分析 市場分析 客戶分析 價值提煉項目認知 打造項目品牌 塑造發(fā)展商品牌品牌戰(zhàn)略營銷推廣策略品牌價值物業(yè)發(fā)展建議項目定位 專業(yè)優(yōu)勢 執(zhí)行力優(yōu)勢 增值服務優(yōu)勢眾廈優(yōu)勢專業(yè)服務 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT3第一章 項目認知經濟指標項目特征項目特征項目認知項目認知市場分析市場分析政策分析政策分析

2、客戶分析客戶分析項目定位項目定位項目環(huán)境新政影響樓市概況區(qū)域規(guī)劃經濟發(fā)展在售樓盤客戶深圳異地置業(yè)整體定位客戶定位形象定位戶型定位高端物業(yè)客戶 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT4項目特征項目特征 項目經濟指標總建筑面積：15萬一期 用地面積：14307 總建面積：47025.16 車位比：1：0.78 容積率：40% 綠化率：40% 覆蓋率：18交通：地處城市快速干道，交通便捷自然環(huán)境：地處山體公園半山，自然環(huán)境優(yōu)美配套：周邊商業(yè)配套不成熟。結論：項目所處地理位置及周邊優(yōu)越的自然環(huán)境，具備打造成為豪宅的基礎條件。本項目 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT5政策分析政策分析深

3、圳房地產受新政沖擊，購買力正在溢出?；葜莶粚儆诜康禺a調控的重點城市，土地資源稀缺性不嚴重。深惠經濟與產業(yè)正步入一體化，惠州正全面承接深圳產業(yè)與置業(yè)轉移。家電五金紡織電子電器機電建材珠江口旅游萬山旅游上下川旅游大棚稔平旅游羅浮山旅游白云山旅游鼎湖山旅游珠三角城鎮(zhèn)群協(xié)調發(fā)展規(guī)劃（2004-2020） 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT6市場分析市場分析目前惠州本地市場需求增長幅度不大，居民購房潛力增長趨勢明顯，惠州多個樓盤外銷群體比例較高是一大特色，多數(shù)高品質樓盤價格上升趨勢明顯?；葜蓍_發(fā)樓盤品質逐步提升，房價從1500-4000甚至更高的均價，大體可以分為五類，產品差異較大，吸引的目標

4、群體也差異很大。江北，東平片區(qū)新盤較為集中，各個片區(qū)產品大社區(qū)，高品質，配套齊全和園林規(guī)劃佳倍受親睞；從銷售的樓盤產品來看，各樓盤暢銷的多為三房、四房大戶型產品，高檔銷售對象主要是政府官員、企事業(yè)單位中高層管理者，以及外來的置業(yè)群體普通住宅以企事業(yè)單位職員、公務員、中低層管理者為主，外來投資者占據一定比例?；葜輼潜P真正意義上的豪宅（超過4000 元/平米）較少，供應大約占9%，高檔（3000-4000元/平米均價），供應量占25%，普通住宅（2000-3000元/平米）占主流，為45%；低檔住宅（2000元/平米以下的）占21%。一類高檔產品供應比例少，二三類中檔產品供應較多,前三類產品銷售率

5、較高,但本地消化率偏弱，特別是一二類需要依靠以外帶內，才能促進銷售.三、四五類產品銷售率較高，主要以本地消化為主。 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT7客戶分析客戶分析類別類別 均價均價 分布區(qū)域分布區(qū)域 代表性樓盤代表性樓盤 產品表現(xiàn)形式產品表現(xiàn)形式 主要客戶群體主要客戶群體 滿足的需求滿足的需求 供應供應比例比例 一類一類 4000 -7800 江北、東平、金山湖 合生帝景灣、荷蘭水鄉(xiāng)、東方威尼斯、藍波灣、金山龍庭（別墅） 別墅、 TOWNHOUSE 私營業(yè)主 政府公務員 企業(yè)高層管理者 外來的高收入群體 內外環(huán)境、地段、開發(fā)商品牌、物業(yè)管理 9% 小高層及多層 大面積三房、四房

6、二類二類 3000 4000 江北、東平、河南岸、金山湖 金裕碧水灣、麗日百合、城市 1 號公寓、金山龍庭（小高層）高層、小高層及多層 大面積三房、四房、二房政府公務員 企事業(yè)單位管理者 小型私營業(yè)主 外來進城居民 內外環(huán)境、地段、開發(fā)商品牌、物業(yè)管理、配套、戶型設計 25% 三類三類 20003000江北、東平、河南岸、演達、鵝嶺南 金城廣場君華府、金典水岸、陽光假日花園、山水世家、雍逸園2期多層、小高層、高層中等面積三房、四房、二房、一房 政府公務員 企事業(yè)一般管理者 經商人士 自由職業(yè)者 企事業(yè)單位職工 配套、地段、戶型設計、小區(qū)環(huán)境 45% 四類四類 15002000 江北、麥地演達、

7、鵝嶺南 潤宇旺江樓、都市新岸、怡和人家 多層、小高層中小面積三房、四房、二房、一房 政府公務員 個體工商戶 企事業(yè)單位職工 農村進城戶 位置、戶型、價格、小區(qū)環(huán)境、配套 15% 五類五類 1500 以下 麥地演達、金山湖 經濟適用房樓盤：南山花園、惠澤南苑 多層、小高層小面積 三房、二房、一房 投資戶 農村進城戶 城市低收入群體價格、位置、配套、面積 6% 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT8價值提煉價值提煉產品價值挖掘戶型景觀社區(qū)風水人文未來增值潛力 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT9產品價值挖掘產品價值挖掘戶型戶型建筑布局利用原有自然地形、地貌，依山就勢保護山脊線和自

8、然形態(tài)，順應山勢進行建筑布局，設計規(guī)劃成自然落差的半山坡地經典建筑；依山就勢最大程度保持原地形地貌，整體布局是依上而下，適度錯開，豐富了建筑組群層次。戶型一梯兩戶、兩梯三戶。戶型大尺度、大開間。超寬樓間距。7.3米大陽臺設計。6樓雙主衛(wèi)設計，充分滿足人性化需求。遵循動靜分區(qū)，干濕分離。實用率較高。 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT10產品價值挖掘產品價值挖掘景觀與社區(qū)景觀與社區(qū)景觀景觀 自然景觀資自然景觀資 項目三面環(huán)山，擁有得天獨厚的惠州一線自然山景資源，如同世外桃源、風水之地。 獨家享有惠州最自然山體公園 山體標高為109米，可登高俯瞰惠州城市全景觀。 人造景觀資源人造景觀資源

9、 活水水系：引用天然泉眼分別構成3條水系，利用自然山體落差構建活水園林。 晨跑山道：在2期中沿山脊增設晨跑山道 龍鳳主題園林：以西山頭為鳳嘴，東山頭為龍首構建中國龍鳳文化園林。 蘊含蘇州園林特色：露而不透中國含蓄美的充分體現(xiàn)。社區(qū)：社區(qū)： 社區(qū)總規(guī)模大：總規(guī)模為15萬平方米，1期規(guī)模為4.7萬平方米 社區(qū)與外部環(huán)境：與周邊自然環(huán)境相生相息，形成溶洽的人文生態(tài)居住圈，提升周邊物業(yè)檔次， 社區(qū)內部環(huán)境：規(guī)劃為高品質的休閑、生態(tài)、健康社區(qū)。休閑指生活氛圍的愜意與舒適，鄰里關系的和諧。生態(tài)指活水系園林規(guī)劃、與公共公園溶為一體的建筑與園林規(guī)劃、生態(tài)材料使用。健康指項目擁有天然綠肺的自然山體公園，社區(qū)中特

10、設晨跑山道等康體設施。 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT11產品價值挖掘產品價值挖掘風水風水風水：風水： 泉眼：天然雙泉眼。泉主富貴，水主財，泉水不息意味著財富源源不斷。泉眼位于龍頭，水源深長則龍氣旺而發(fā)福悠久 。山：位于山之南，雄踞于龍頭、鳳嘴之上，占據上風上水之位，地相優(yōu)異。項目地勢高企，地氣濃郁，可眺望市中心區(qū)，將將明堂之吉氣攬入懷中，居住者的發(fā)展態(tài)勢較周邊樓盤更為遠大。山管人丁水管財，項目所在地的山水都將造福于業(yè)主。 人為布局：主要出入口位于鵝嶺大道，氣口分金為坐乾向巽。建筑規(guī)劃錯落有致，張弛有度的布局，外閉內開，藏風聚氣的內在空間格局，可使居住者生機之氣內聚，而不致外泄。

11、經曰：“氣乘風則散，界水則止。古人聚使不散，行之使有止。故當求其城郭密固，使氣之有聚也。金：講天時。本項目地塊天高地闊，氣聚不散，山高不險。檔次較高貴。木：主將帥。樹論權位，花主祿位。本項目所處山體公園林豐葉茂花草繁茂，為有福之地。水：主財氣。本項目擁有天然泉眼，水通暢財路寬、望水生財，水聚增福，水靜家康?；穑褐鬟\氣。本項目山青水秀，林豐草盛，陰陽調和。土：定兇吉。本項目地塊土不薄不禿，土質秀而豐。土質較高貴。上風上水之佳宅。上風上水之佳宅。 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT12產品價值挖掘產品價值挖掘人文人文歷史：“一自坡公謫南海，天下不敢小惠州“。蘇軾謫惠，佳作迭出，也給惠州平

12、添了淳厚的古韻 。情景：蘇軾草堂人文氣魄，文人寫意園林風格塑造定風波蘇軾 千古風流阮步兵。平生游宦愛東平。 千里遠來還不住。歸去?？樟麸L韻照人清。 紅粉尊前深懊惱。休道。怎生留得許多情。 記得明年花絮亂。須看。泛西湖是斷腸聲。人文挖掘對社區(qū)意義：通過人文小品、蘇軾草堂的塑造，可彌補片區(qū)歷史人文缺陷，提高項目文化內涵，提高項目品質。 昔日東坡故里，如今名流府邸昔日東坡故里，如今名流府邸. 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT13產品價值挖掘產品價值挖掘未來價值潛力未來價值潛力城市規(guī)劃：惠州距離深港1小時車程，土地與房價低廉，并擁有得天獨厚的自然景觀。城市規(guī)劃為房地產發(fā)展帶來新潛力。產業(yè)及

13、經濟發(fā)展：產業(yè)經濟正在起飛，城市前景廣闊，為房地產發(fā)展加速。深惠州樓價比：深圳樓價的1/3，廣州樓價的1/2投資增值財富池投資增值財富池均價均價城市城市2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年投資收益投資收益率率深圳5412元 5531元 5539元 5680元 5980元 7040元40.7惠州？惠州房產有無追上深圳房產投資收益率的可能？惠州房產有無追上深圳房產投資收益率的可能？ 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT14減小劣勢，避免威脅減小劣勢，避免威脅 WTWT發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅 STST利用機會，克服劣勢利用機會，克服劣勢 WO

14、WO發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 SOSO優(yōu)勢（優(yōu)勢（S S）：1.地理環(huán)境優(yōu)越,處于深惠必經之地。2.項目具有相應的規(guī)模優(yōu)勢。3.學校優(yōu)勢。4.惠州第一個山居風景人文項目。5.良好的規(guī)劃。劣勢（劣勢（W W）：）：1.項目周邊形象低檔。西面為低檔樓盤、東南角為加油站。3.居住氛圍差,商業(yè)氛圍不足。4.目前片區(qū)客戶群范圍較窄.5.位于城市快速干線,受噪音與空氣污染影響.機會（機會（O O）：）：1.惠州正處于房地產調整上升。2.品牌發(fā)展商進駐炒熱片區(qū)，如南奧等，提升片區(qū)房產價值。3. 政府對片區(qū)的規(guī)化改造。4.片區(qū)將形成高檔物業(yè)集中區(qū)域。5.周邊擁有大型上市公司威脅（威脅（T T）：）

15、：1.房地產新政下，付款方式及銷售方式受限、建筑規(guī)劃設計受限。2. 大開發(fā)商的進駐，產品供應量增加，競爭加劇。3.鄰近片區(qū)高端住宅競爭。項目定位項目定位SWOTSWOT分析分析1. 利用政策規(guī)劃等利好因素，吸引周邊區(qū)域客戶。2.利用品牌發(fā)展商對片區(qū)的打造，借勢宣傳。3.利用房市擴大項目宣傳。4.誠信宣傳，樹立發(fā)展商誠信形象。1.整合各項客戶資源，形成營銷互動。2.協(xié)同各大品牌發(fā)展商炒熱片區(qū)，運用片區(qū)遠期價值。3.挖掘山景優(yōu)勢,人文資源。1.充分利用項目最大山景資源提升到區(qū)域價值。2、產品領先、品質領先，提升項目競爭力。3.搶時機，避免客戶分流。1.構造高品質物業(yè)形象，注重現(xiàn)場包裝。2.理性入市

16、，搶占市場機會。 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT15項目定位與案名建議項目定位與案名建議本項目定位為高端山景物業(yè)。建議案名 海東海東龍域龍域海東：指大海之東，象征蓬勃與旭日東升，同時也與本項目開發(fā)商名稱結合，塑造發(fā)展商品牌知名度與美譽度。龍：指風水寶地，結合龍豐山原地域風水，突顯項目尊貴品質與特殊地位。域：指尊貴的獨享私家宅邸。備選：海東名流府邸海東惠州王座海東上元海東香山美地海東御林華府海東頤景華庭 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT16本項目目標群體定位本項目目標群體定位游離客戶游離客戶外地尤其是異地置業(yè)群體（投資、商外地尤其是異地置業(yè)群體（投資、商務度假、居住三大

17、類）務度假、居住三大類）重要客戶重要客戶惠州惠城區(qū)江北、河南岸等片區(qū)的公惠州惠城區(qū)江北、河南岸等片區(qū)的公司職員、中高級管理人員、自由職業(yè)司職員、中高級管理人員、自由職業(yè)者以及企事業(yè)單位職員者以及企事業(yè)單位職員核心客戶核心客戶1 1、仲愷、仲愷- -陳江近陳江近800800家企業(yè)中高層管家企業(yè)中高層管理者以及鵝嶺本地政府公務員、企事理者以及鵝嶺本地政府公務員、企事業(yè)單位人士；業(yè)單位人士；tcltcl、嘉士伯等周邊企業(yè)、嘉士伯等周邊企業(yè)單位中高層管理者、職員。單位中高層管理者、職員。2 2、深圳置業(yè)群體、深圳置業(yè)群體 地地產產服服務務,專專注注為為您您 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT

18、17項目定位項目定位客戶職業(yè)細分客戶職業(yè)細分惠州的白領階層，即有相對較高的經濟收入，擁有相對較高的專業(yè)技術知識，社會身份和文化品位的中高層從業(yè)人員；部分周邊縣鎮(zhèn)高收入者，深廣投資者。這一階層的人員追求生活品質、生活環(huán)境，向往簡約、休閑運動、健康生活，以二次置業(yè)者為主?？蛻袈殬I(yè)劃分技術人員企業(yè)中高級管理層公務員事業(yè)單位從業(yè)人員個體商戶 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT18使用者使用者公務員公務員基本概況基本概況年齡約在35-50歲，經濟收入相對豐富且穩(wěn)定，意向購買3房/4房單位A A（活動）（活動）平時：平時：工作穩(wěn)定、上班時間固定；常有應酬而出入特色飲食娛樂場所；節(jié)假日：節(jié)假日：常

19、陪同家人。I I（興趣）（興趣）業(yè)余活動：業(yè)余活動：健身、游泳、打球、旅游；提升個人素質：提升個人素質：看書、閱讀新聞信息，進修以提升自身素質；交流：交流：一般在平時，利用工作、應酬進行交流。O O（觀點）（觀點）對家庭的觀念：對家庭的觀念：孝敬父母，想同父母住在一起。重視家庭，傳統(tǒng)，重視并需要時間來輔助子女成長；對朋友的觀念：對朋友的觀念：喜歡經常交流，愿意同相似生活形式的朋友生活在同一小區(qū)；生活觀念：生活觀念：追求高層次、享受型的生活，對住所周邊的環(huán)境要求較高。是社會主流時尚生活方式的追捧者。項目定位項目定位客戶客戶AIOAIO分析分析 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT19使用

20、者使用者私營業(yè)主私營業(yè)主基本概況基本概況年齡在35歲以上，經濟收入相對較高，意向購買4房/5房、復式單位。A A（活動）（活動）上班時間不固定，自由度很高；大部分時間投入人際網絡的應酬中，常出入特色飲食、娛樂場所；回家無固定時間，有時間參與各種活動。I I（興趣）（興趣）業(yè)余活動：業(yè)余活動：與朋友一起進入娛樂場所消費，偶爾參與健身活動；喜歡出席高檔活動裝點身份；進步：進步：著重于生意方面，希望增長見識，但很少用時間讀書或拓展知識面。O O（觀點）（觀點）家庭觀念：家庭觀念：孝敬父母，重視子女，對子女文化的教育非常重視；對朋友的觀點：對朋友的觀點：愿意交流，社會關系網具有最大的價值。只愿和同一階

21、層的人住在同一小區(qū)； 生活觀念：生活觀念：追求時尚；渴望被社會認同的階層需求；對安全的防范意識特別強；風水認同性較強。項目定位項目定位客戶客戶AIOAIO分析分析 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT20使用者使用者企業(yè)中、高級管理人員企業(yè)中、高級管理人員基本概況基本概況年齡約在35-50歲之間，屬于企業(yè)中高收入者，意向購買3房/4房單位A A（活動）（活動）平時：平時：嚴格的工作時間概念；大部分時間用于所從事崗位工作，回家時間較晚；節(jié)假日：節(jié)假日：陪父母喝茶或吃飯，會經常和孩子交流。I I（興趣）（興趣）健康運動：健康運動：健身、爬山、游泳、打球、旅游；提升個人素質：提升個人素質：閱

22、讀專業(yè)書籍或進修，提升專業(yè)技能交流：交流：一般在節(jié)假日，利用吃飯、健康運動等進行交流。O O（觀點）（觀點）家庭觀念：家庭觀念：孝敬父母，想同父母住在一起。重視家庭，重視子女，對子女文化的教育非常重視；對朋友的觀點：對朋友的觀點：愿意交流，愿意與同一階層的朋友生活在同一小區(qū)；生活觀念：生活觀念：傳統(tǒng)和先進的觀念并存。項目定位項目定位客戶客戶AIOAIO分析分析 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT21使用者使用者事業(yè)單位從業(yè)人員、技術人員事業(yè)單位從業(yè)人員、技術人員基本概況基本概況年齡在35-50歲之間，有較為穩(wěn)定的收入來源，意向購買2房/3房A A（活動）（活動）平時：平時：由于生活相

23、對比較穩(wěn)定，有較為穩(wěn)定的來源；常有應酬而出入特色飲食娛樂場所；節(jié)假日：節(jié)假日：常陪同家人。I I（興趣）（興趣）業(yè)余活動：業(yè)余活動：健身、游泳、打球、打麻將等；提升個人素質：提升個人素質：朋友之間相互溝通信息；交流：交流：在事業(yè)單位的圈子里交流。O O（觀點）（觀點）對家庭的觀念：對家庭的觀念：孝敬父母，想同父母住在一起。重視家庭，傳統(tǒng)，重視并需要時間來輔助子女成長；對朋友的觀念：對朋友的觀念：愿意同朋友生活在同一小區(qū)；生活觀念：生活觀念：追求高層次、享受型的生活，對住所周邊的環(huán)境要求較高。項目定位項目定位客戶客戶AIOAIO分析分析 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT22結論結論項目定位為具有市場領先優(yōu)勢的高端山景物業(yè)。珠三角城市一體化為本項目客戶群擴大與價值提高提供的契機。政策及市場發(fā)展前景為本項目品質定位提供現(xiàn)實發(fā)展機遇。本項目的客戶為惠州高端消費群體與深圳異地置業(yè)者。本項目應采納適宜企業(yè)品牌塑造與項目推廣的案名。眾廈建議采用“海東龍域”。國內大品牌發(fā)展商進駐惠州市場豪宅市場，將不斷提升豪宅產品品質。未來兩年內，豪宅市場放量激增，競爭呈白熱化。因此，本項目需加強并完善產品品質塑造，方能在競爭中搶占市場。 地地產產服服務務,專專注注為為您您精選PPT23品牌營銷策略品牌營銷策略客戶區(qū)分策略客戶區(qū)分策略充分展示策略充分展示策略品牌導入品牌導入生活方式導入生活方式