中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告

1、中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告 目錄中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告要點提示 1-6月，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81億元，比去年同期增長34%；房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到5723億元，同比增長48.4%；商品房平均銷售價格為2424元平方米，同比增長了5.4%。 從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大。從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。 1-6月，北京市共銷售經(jīng)濟(jì)適用住房81.1萬平方米，與去年同期相比增長6.8倍，占同期商品住宅銷售面積的16.5%

2、，是自1998年啟動經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以來上半年銷售最多的一年。 1-6月，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持較快增長，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到4.1%；投資主體呈多元化格局；市場供需總量均達(dá)到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時期以來最低。 從短期來講，“121”房貸新政對地產(chǎn)界有不利的影響；但從長期看，卻會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個房地產(chǎn)業(yè)格局和開發(fā)模式發(fā)生深刻變化；有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化。50目 錄 房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況4一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長4二、房地產(chǎn)資金到位情況較好5三、新開工建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大6四、商品房銷售額持續(xù)增長8五、房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升9六、房地產(chǎn)

3、市場均衡情況12七、國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢13 房地產(chǎn)市場存在的主要問題17一、土地供應(yīng)增幅過大17二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場的根本矛盾17三、房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴太大18四、局部泡沫蔓延18 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測21一、短期發(fā)展趨勢預(yù)測21二、未來中長期預(yù)測22 重點地區(qū)市場分析24北京經(jīng)濟(jì)適用房市場分析24一、消費(fèi)群體分析24二、市場需求分析27上海房地產(chǎn)市場的評價與分析32一、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀32二、房地產(chǎn)市場走勢判斷34三、房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的風(fēng)險因素分析37 政策述評39解析“121”房貸新政39一、出臺背景39二、爭議和難點40三、各方諫言41附表：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺45一、全國房

4、地產(chǎn)開發(fā)投資完成額45二、三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額45三、商品房銷售額46四、商品房住宅施工銷售面積46五、全國完成開發(fā)土地面積47六、全國土地交易價格指數(shù)47七、全國房屋銷售價格指數(shù)48八、全國房屋租賃價格指數(shù)49中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告 運(yùn)行狀況 房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3816億元，同比增長34.0%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.2個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為26.5%。其中商品住宅開發(fā)完成投資2586億元，同比增長28.0%，占商品房投資的比重為67.8%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度看，東、中、西三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投

5、資同比增長分別為29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地區(qū)增幅高于東部。表1-1 2003年1-6月房地產(chǎn)投資完成額單位：億元，%全國總計東部中部西部房地產(chǎn)3816.812771.88525.58519.35同比增長3429.255.945.6其中：住宅2586.791925.36330.11331.32同比增長2824.747.734.5數(shù)據(jù)來源：國家信息中心在商品住宅開發(fā)完成投資額中，經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資227.66億元，同比增長22.6%，占商品住宅投資的比重為8.8%；辦公樓投資完成177.21億元，同比增長27.9%，所占比重為4.6%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資458.57億元，同

6、比增長50.0%，所占比重為12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為24.7%、47.7%、34.5%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。圖1-1 按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計開發(fā)投資情況二、房地產(chǎn)資金到位情況較好1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金5722億元，同比增長48.4%。其中：國內(nèi)貸款1487億元，同比增長58.4%，所占比重為26.0%；利用外資94億元，同比增長45.1%，所占比重為1.6%；企業(yè)自籌資金1718億元，同比增長42.8%，所占比重30.0%；其他資金2415億元，同比增長46.5%，所占比重42.2%。東、中、西部三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)到位

7、資金分別為4338億元、677億元和707億元，東部最高，約占全國到位資金總量的75.8%。表1-2 2003年1-6月房地產(chǎn)資金來源情況單位：億元全國總計東部中部西部合計5722.824338.1677.22707.51國內(nèi)貸款1487.571174.87139.71172.98利用外資94.180.2112.611.28自籌資金1718.221159.49297.44261.28其他資金2415.341917.58226.47271.3數(shù)據(jù)來源：國家信息中心房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款、企業(yè)自籌資金及其他資金三個方面。其他資金來源主要由銷售定金、預(yù)售收入和基建墊資構(gòu)成，在房地產(chǎn)開發(fā)資金

8、來源中一直處于較高占比狀態(tài)，說明房地產(chǎn)開發(fā)對市場和銷售的依存度進(jìn)一步增大，其較大部分依靠按揭貸款方式實現(xiàn)；自籌資金占比約30%，絕對規(guī)模增長迅速，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)自身實力雖有一定增強(qiáng)，但整體抗風(fēng)險能力還有待進(jìn)一步提高；房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源，加上預(yù)售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中的占比超過60%，銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。圖1-2 1-6月份房地產(chǎn)投資累計到位資金來源構(gòu)成三、新開工建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大1-6月份，全國除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個體投資外的新開工建設(shè)項目51876個，同比增加9657個；新開工項目計劃總投資16921億元，增長70.5%。從

9、商品房建設(shè)情況來看，商品房施工面積77582萬平方米，同比增長27.9%，其中，商品住宅施工面積60411萬平方米，同比增長28.4%。商品房新開工面積24340萬平方米，同比增長31.0%，其中，商品住宅新開工面積19876萬平方米，同比增長30.1%。商品房竣工面積8187萬平方米，同比增長40.4%，其中，商品住宅竣工面積6766萬平方米，同比增長38.6%。圖1-3 上半年三大地區(qū)商品住宅累計施工、銷售面積房地產(chǎn)業(yè)界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根據(jù)房屋建設(shè)周期為三到四年的基本規(guī)律，一般來說商品房新開工量應(yīng)界于當(dāng)年施工面積的1/4-1/3，也即新開工率一般應(yīng)在25

10、%-33%之間，見下表：表1-3 歷年商品房施工面積、新開工面積與竣工面積情況單位：萬平方米，%年份施工面積新開工面積竣工面積新開工率199218969.7523339.157143.92123199336478.1045888.1512563.54126199446945.1422293.5216489.4947199548543.2823898.5714194.0049199646537.058469.6715356.7118199744985.5014026.9815819.7031199850770.1020387.9017566.6040199956857.6022579.40214

11、10.8040200065896.9029582.6025104.9045200177213.5037394.2029867.4048200292756.9942259.8532522.8046資料來源：國家統(tǒng)計局由表1-3可見，1993年商品房新開工率為126%，市場供給嚴(yán)重過量。1998年后，新開工率再次超過33%且超出程度不斷增大，2002年為46%，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)界對市場預(yù)期較高，應(yīng)引起一定關(guān)注。四、商品房銷售額持續(xù)增長1-6月份，在房地產(chǎn)投資快速增長的同時，全國實現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長44.8%，高于同期投資增速10.8個百分點。其中銷售給個人1916億元，增長46.8

12、%；銷售面積8672萬平方米，增長37.4%。圖1-4 2003年1-6月商品房銷售額情況通過綜合分析我們得到如下結(jié)論：一是投資額會隨著銷售額的波動而波動；二是投資額波動滯后于銷售額波動，投資擴(kuò)張的滯后期比投資收縮的滯后期要長。其主要原因在于，房地產(chǎn)業(yè)的增長主要依靠住宅需求來推動：2002年，全國商品房銷售24969.29萬平方米，是1992年4288.86萬平方米的5.83倍，年均增長19.4%，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長 28.8%。2002年商品住宅銷售面積和銷售額分別占當(dāng)年商品房銷售總量的88.6%和92.1%。寫字樓、商用房的需求總量

13、雖有所增加，但增勢明顯趨緩。這在一定程度上反映了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本趨向合理。圖1-5 1997-2002年商品房銷售、投資額增長情況如圖1-5所示，從商品房銷售額的增長情況看：1998年增長率達(dá)到峰值；1999年增幅有較大下滑；2000年小幅回升；2001年波動幅度不大；2002年有較大幅度下滑。但增長幅度都在20%以上。這個形勢是很好的。從商品房投資增長情況來看：1997年出現(xiàn)了負(fù)增長，這是前幾年房市調(diào)整的余波。1998年大幅拉高到13.7%，到2001年攀升為25.3%。這顯然是受到前幾年商品房銷售額連年大幅增長的鼓勵。2002年投資額增長幅度比上年減少3.4個百分點，這個下滑也顯然是受到

14、前幾年銷售額增長幅度下滑的影響。五、房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升1-6月份，全國房地產(chǎn)市場受“非典”疫情影響并不明顯，價格繼續(xù)上揚(yáng)。其中，二季度與去年同季相比，房屋銷售價格上漲5.0%，土地交易價格上漲7.1%，房屋租賃價格上漲1.9%。 表1-4 2003年二季度35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)表單位：%地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)全國105.0107.1101.9南昌103.1105.1103.2北京100.2100.5106.3濟(jì)南102.3103.098.9天津102.8103.0104.7青島113.4101.799.7石

15、家莊99.7100.798.7鄭州102.3100.099.0太原102.2129.8100.5武漢103.5104.499.3呼和浩特100.5102.298.5長沙100.2100.899.1沈陽103.8116.2100.2廣州99.4100.0100.0大連102.2100.099.6深圳101.0100.5100.0長春101.2102.8104.4南寧101.7100.0106.4哈爾濱100.1100.099.0?？?00.796.690.7上海118.1114.0100.2成都101.8106.499.8南京109.5102.2106.9貴陽101.6100.1100.9杭州1

16、05.4141.7101.9昆明99.3100.0100.1寧波116.4106.6106.2重慶105.5133.799.5合肥104.9107.7103.4西安101.1100.798.1福州101.3104.998.6蘭州100.0100.098.6廈門102.4101.698.8西寧101.5102.7102.0銀川102.1104.495.4烏魯木齊99.9100.3100.2數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 （以去年同期價格為100）（一）房屋銷售價格漲幅擴(kuò)大。上半年，房屋銷售價格漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，其中，二季度價格上漲5.0%，漲幅比一季度擴(kuò)大0.2個百分點。分地區(qū)看，東部地區(qū)房屋銷售價格仍保持大

17、幅上漲，如上海18.1%、寧波16.4%、青島13.4%、南京9.5%；西部地區(qū)的重慶、銀川等城市，房屋銷售價格也分別上漲5.5%和2.1%；昆明和烏魯木齊等城市房屋銷售價格則繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下降。分類型看，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅銷售價格分別上漲3.0%和5.2%，豪華住宅價格上漲3.3%；寫字樓和商業(yè)用房銷售價格分別上漲2.4%和2.5%，其他用房銷售價格下降0.4%。 圖1-6 2003年二季度主要地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)（二）土地交易價格保持較高漲幅。上半年，全國土地交易價格繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢。其中二季度上漲7.1%，漲幅比一季度減少0.7個百分點。其中，居民住宅用地交易價格上漲11.8%，商業(yè)旅游

18、娛樂用地交易價格上漲4.0%，工業(yè)用地交易價格上漲1.0%，其他用地交易價格上漲1.9%。三十五個大中城市中，土地交易價格漲幅超過10%的城市是，杭州41.7%、重慶33.7%、太原29.8%、沈陽16.2%和上海14.0%。 圖1-7 2003年全國土地交易價格指數(shù)（三）房屋租賃價格小幅上漲。上半年，全國房屋租賃價格繼續(xù)保持小幅上漲的態(tài)勢。其中二季度，房屋租賃價格上漲1.9%。由于受部分地區(qū)2002年上調(diào)公房出租價格的影響，住宅租賃價格上漲4.7%，漲幅比一季度擴(kuò)大3.2個百分點，其中公房和私房的租賃價格分別上漲1.5%和10.8%。受“非典”疫情的影響，辦公用房和商業(yè)用房租賃價格分別下降0

19、.9%和1.3%。廠房倉庫租賃價格上漲2.2%，比一季度漲幅減少0.3個百分點。 圖1-8 全國房屋租賃價格指數(shù)變動情況六、房地產(chǎn)市場均衡情況（一）一級市場需求超過供給近年來土地市場需求旺盛，1-6月份，開發(fā)企業(yè)土地購置面積15069.4萬平方米，同比增長了54.8%；完成土地開發(fā)面積7143.7萬平方米，同比增長了40.3%，土地購置面積和土地開發(fā)投資大幅度增長，導(dǎo)致土地價格上漲較快。圖1-9 1-6月份全國土地購置與開發(fā)面積現(xiàn)階段土地價格上漲還有兩個重要原因：一是商品房銷售情況良好，不少開發(fā)商加大了對土地的購置和儲備力度，推動了土地價格上漲，這反映出開發(fā)企業(yè)對市場前景普遍看好；二是國家對土

20、地市場調(diào)控力度增大，土地市場化進(jìn)程加快，經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣制度得到進(jìn)一步推廣，人們預(yù)期土地取得難度將加大，故而加大了土地儲備力度。此外，土地具備資源稀缺性，隨著市政開發(fā)投資的加大，土地本身的價值在不斷上升，土地價格的長期趨勢是必然上漲的。（二）二級市場供銷兩旺，增長比例基本協(xié)調(diào) 1-6月份，我國實現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長44.8%，商品房竣工量和銷售量同比增長40.4%和37.4%，房地產(chǎn)二級市場供銷兩旺。圖1-10 1-6月份商品房竣工與銷售面積增長率（三）三級市場成長迅速，沿海大中城市規(guī)模初步顯現(xiàn) 我國由于房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，三級市場總體規(guī)模較小，但受二級市場持續(xù)繁榮和房改制度

21、實施的影響，近年來沿海大中城市房地產(chǎn)三級市場成長迅速。6月份，上海二手房指數(shù)為1137 點，比上月上升12點，漲幅為1%，2002年廣州二手樓交易面積達(dá)到486萬平方米，與同期一手樓交易面積之比為1：0.61。沿海大中城市房地產(chǎn)三級市場已經(jīng)漸成規(guī)模，供給和需求均有較大幅度增長，二、三級市場聯(lián)動效果顯著。七、國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平在連續(xù)3個月的小幅回落之后，“國房景氣指數(shù)”再次回升到107點以上的水平。6月份，“國房景氣指數(shù)”達(dá)到107.04，比5月份上升0.76點，比去年同期上升2.39點?！皣烤皻庵笖?shù)”的再次上揚(yáng)，表明隨著非典疫情影響的逐步淡出，全國房地產(chǎn)

22、開發(fā)市場逐漸恢復(fù)了原有的快速發(fā)展勢頭。圖1-11 2002年初至今國房景氣指數(shù)變動情況在主要分類指標(biāo)中，房屋竣工面積、資金來源和土地轉(zhuǎn)讓收入等分類指數(shù)增勢強(qiáng)勁，是拉動“國房景氣指數(shù)”總體水平止跌回升的主要原因：6月份，竣工面積分類指數(shù)為111.46，與5月份基本持平，比去年同期上升7.42點；本年資金來源分類指數(shù)為108.47，比5月份上升2.41點，比去年同期上升4.68點；新開工面積分類指數(shù)達(dá)到108.91，比5月份上升0.17點，比去年同期上升3.44點；商品房銷售價格分類指數(shù)為97.71，比5月份下降1.23點，比去年同期上升3.73點?？罩妹娣e分類指數(shù)為96.52，與5月份持平，比去

23、年同期下降0.05點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為115.97，比5月份下降0.64點，比去年同期下降2.60點。圖1-12 2002.6-2003.6國房景氣指數(shù)及主要分類指標(biāo)變動情況我國當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢。這種態(tài)勢是由體制變化、政策刺激以及居民生活水平改善、舊城改造、城市化進(jìn)程加快等三大動力共同推動發(fā)展而形成的。具體分析為：1、1997年宏觀經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)“軟著陸”后，我國實施了擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，在全國范圍內(nèi)推行住房貨幣化分配制度改革，降低了購房貸款利息。有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策環(huán)境為房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了必要的保障。根據(jù)1995-2002年歷年12月份國房景氣指數(shù)變動情

24、況，可以說明這種景氣程度的變化趨勢。圖1-13 19952002年歷年12月國房景氣指數(shù)變動情況資料來源：中國經(jīng)濟(jì)景氣月報備注：綜合指數(shù)值100為景氣線，100以上為景氣區(qū)間，100以下為不景氣區(qū)間，110以上為過熱預(yù)警區(qū)間。從圖1-13中可以看出，1998年后房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入景氣區(qū)間。進(jìn)入2000年，國房景氣指數(shù)企穩(wěn)走高，在104點附近窄幅波動，呈現(xiàn)出高位強(qiáng)勢橫盤跡象，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的一輪景氣階段，且離110點的預(yù)警值有很大的安全空間(年度最大值也只有105.27)，并未出現(xiàn)嚴(yán)重的過熱。由此表明，在市場內(nèi)外部環(huán)境的共同作用下，幾年來房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢運(yùn)行特征顯著。 2、體制變化是基礎(chǔ)和第一推動

25、力。1998年以來，取消福利分房以后，巨大的市場需求是供給擴(kuò)大的強(qiáng)大動力，從根本上刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性，而且吸引其他資金流向房地產(chǎn)業(yè)。3、金融、稅收等各項政策的刺激是第二推動力。中國人民銀行多次降息以分流儲蓄；各大商業(yè)銀行積極開拓住房開發(fā)貸款和個人信貸業(yè)務(wù)，加大了金融支持；建設(shè)部取消多項不合理收費(fèi)；國家稅務(wù)總局也降低個人購房契稅等，這些政策措施的出臺為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐。4、居民生活水平改善、舊城改造及城市化等的內(nèi)在要求是第三推動力。因此，在上述一系列制度、政策和內(nèi)在要求的合力作用下，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢是一種必然結(jié)果。中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告 存在問題

26、 房地產(chǎn)市場存在的主要問題一、土地供應(yīng)增幅過大企業(yè)儲備土地按我國現(xiàn)行政策是不允許的，但卻在事實上大量存在。因為不論是企業(yè)的歷史用地還是通過各種出讓方式獲得的土地，凡企業(yè)依合法途徑獲得土地使用權(quán)后，應(yīng)有權(quán)自主地從市場的角度去考慮項目的開發(fā)進(jìn)度，以獲取最大收益，這是正常的市場行為，當(dāng)市道好時，企業(yè)可以多建一些，市道不好時，也可以作為企業(yè)的儲備項目。過于硬性的行政規(guī)定，反而更容易造成供求關(guān)系的失衡和問題樓盤的發(fā)生。如果政府果真不讓企業(yè)儲備土地，就應(yīng)當(dāng)在必要時停止供地，使市場平衡，但事實是政府在土地供應(yīng)方面一直以來就存在以下一對矛盾，一是需要通過出讓土地獲得龐大的城市建設(shè)資金，特別是在城市高速發(fā)展的初

27、始階段，而另一方面，政府和企業(yè)本身對市場需求的把握也并不能真正做到“先見之明”，這也使得企業(yè)存量土地日趨擴(kuò)大。因此，增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場能力，是規(guī)范土地市場的基本前提。嚴(yán)格控制開發(fā)用地的供應(yīng)總量，是保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。供應(yīng)總量控制住了，才能避免盲目擴(kuò)大商品房開發(fā)規(guī)模，才能穩(wěn)定地價、房價，開發(fā)商、投資者和購買房屋的消費(fèi)者等市場主體才有投資信心。二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場的根本矛盾從理論上計算，當(dāng)前乃至未來相當(dāng)一段時間內(nèi)，我國的住房總量依然是不足的。據(jù)一份測算顯示，如果我國按每年一個百分點提高城市化率，每年至少要轉(zhuǎn)移1500萬農(nóng)村人口，則每年需要2-3億平方米城市住宅。由此可見，當(dāng)前我國房

28、地產(chǎn)大量空置的問題不在于總量而是結(jié)構(gòu)上的不合理。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求失衡，是企業(yè)經(jīng)營失敗或發(fā)展受阻的重要癥結(jié)。目前，我國大部分地區(qū)的房屋開發(fā)中，高檔房屋比重過高，低價位經(jīng)濟(jì)適用房屋的開發(fā)量不足。一些大中城市在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤，熱衷于高檔商品房的開發(fā)，造成了高檔商品房供過于求，價格虛高。同時，市場上低價位房屋供不應(yīng)求，導(dǎo)致出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房銷售違規(guī)操作和市場炒作現(xiàn)象。從市場的發(fā)展看，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地背離需求結(jié)構(gòu)，在供應(yīng)總量不足的情況下，就會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫。三、房地產(chǎn)業(yè)對金融依賴程度較高據(jù)中國人民銀行2002年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告分析，上年房地產(chǎn)對我國GDP增

29、長直接貢獻(xiàn)率為1.3個百分點，間接貢獻(xiàn)率為0.6-1.2個百分點，兩者相加為1.9-2.5個百分點。這表明了我國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高，而房地產(chǎn)的發(fā)展主要是依賴于金融的強(qiáng)有力支持。據(jù)統(tǒng)計，近年來，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的貸款在整個房地產(chǎn)開發(fā)資金中占比一直維持在23%左右，個人購房資金中銀行貸款的比重2001年約為30%，并呈逐漸上升的趨勢。由于銀行不僅通過提供開發(fā)類貸款參與住宅的開發(fā)，而且通過提供個人住房貸款參與住宅的銷售，從而極大地提高了銀行資金在住宅投資開發(fā)資金來源中的比重，使得房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴程度明顯提高。發(fā)展商利用個人住房貸款比開發(fā)類貸款容易獲得的特點，利用“假按揭”

30、套取銀行資金的現(xiàn)象比較嚴(yán)重?！凹侔唇摇憋L(fēng)險已經(jīng)成為當(dāng)前和今后一段時期住房金融業(yè)務(wù)風(fēng)險管理工作的重點。四、局部泡沫蔓延 國家統(tǒng)計局近期對全國3817家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的專項調(diào)查顯示出以下結(jié)果：三成以上的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大，一半多的企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)投資前景不持樂觀態(tài)度。一是39.32%的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模快于本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，55.17%的企業(yè)認(rèn)為適應(yīng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，5.51%的企業(yè)認(rèn)為慢于本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二是34.43%的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模偏大，56.73%的企業(yè)認(rèn)為適中，8.84%的企業(yè)認(rèn)為偏小。三是44.83%的企業(yè)對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景較為樂觀，

31、43.90%的企業(yè)認(rèn)為一般，11.27%的企業(yè)明確表示不樂觀。四是44.94%的企業(yè)認(rèn)為本企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資力度要加大，40.31%的企業(yè)認(rèn)為不變，14.75%的企業(yè)認(rèn)為要縮小。四成多的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)過熱。具體為：42.21%的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)過熱，57.79%企業(yè)認(rèn)為適中或不熱。1/2以上的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售一般和對商品房銷售前景持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。一是35.82%的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售較好，57.68%的企業(yè)認(rèn)為一般，6.50%的企業(yè)認(rèn)為較差。二是39.81%的企業(yè)對未來兩年內(nèi)商品房銷售前景表示樂觀，47.37%的企業(yè)表示一般，12.82%的企業(yè)表示不樂觀。近九成的企業(yè)認(rèn)為空置商品房持續(xù)增

32、加已對企業(yè)產(chǎn)生不同程度的影響。具體為：13.45%的企業(yè)認(rèn)為影響不大，44.50%的企業(yè)認(rèn)為有些影響，40.88%的企業(yè)認(rèn)為導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，1.18%的企業(yè)認(rèn)為已使企業(yè)面臨破產(chǎn)。約1/2的企業(yè)認(rèn)為房價過高或偏高，看到了泡沫。具體為：6.34%的企業(yè)認(rèn)為目前商品房房價過高，42.24%的企業(yè)認(rèn)為偏高，40.87%的企業(yè)認(rèn)為適中，10.55%的企業(yè)認(rèn)為偏低。近1/2的企業(yè)認(rèn)為未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金主要來自于銀行。26.92%的企業(yè)認(rèn)為來自于銀行貸款，20.18%的企業(yè)認(rèn)為來自于個人按揭貸款。居民購買力低、商品房過剩、開發(fā)投資規(guī)模過大、盲目建設(shè)為空置商品房增加的主要因素。企業(yè)的認(rèn)同率分別

33、為29.30%、22.46%、20.42%、19.86%。綜上所述，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的總體走勢，就全國而言尚屬于正常狀態(tài)，但已在若干地區(qū)和一些方面出現(xiàn)過熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，并有蔓延、擴(kuò)大之勢。具體而言，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的局部過熱苗頭表現(xiàn)在：一是近三年來房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模平均以25.04%的高速增長，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進(jìn)一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機(jī)、炒作現(xiàn)象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢。三是商品房開發(fā)投資結(jié)構(gòu)過于向高中檔房傾斜。四是國民經(jīng)濟(jì)許多行業(yè)的企業(yè)已開始向房地產(chǎn)業(yè)涌入或受其連帶影響。五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57

34、%和25.22%的高速遞增。局部泡沫現(xiàn)象表現(xiàn)在：一是地價泡沫。土地由于其稀缺性和市場需求的無限性拉動及炒作，土地價格出現(xiàn)虛漲，虛漲的部分就是泡沫。二是房價泡沫。房價中的地價泡沫、房地產(chǎn)投機(jī)和炒作所哄抬的價格部分、開發(fā)商正常期望值以上的期望值等，組成了房價泡沫。三是商品房供求泡沫。商品房供大于求，超過部分的供給增長則為虛漲，構(gòu)成商品房供求泡沫。近幾年，我國商品房空置率均在14%以上，處于危險空置區(qū)。即使不考慮我國現(xiàn)有的空置商品房，在未來兩年內(nèi)，按照房屋施工面積增幅比近三年平均增幅降低2個百分點、商品房銷售面積增幅比近三年平均增幅高2個百分點計算，商品房仍然供大于求。這樣就形成了供求泡沫。四是資金

35、沉淀泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金拖欠形成的債務(wù)鏈、高資產(chǎn)負(fù)債率、大量空置商品房等所導(dǎo)致的資金沉淀構(gòu)成了資金沉淀泡沫。五是房地產(chǎn)投資泡沫。因為我國房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長，空置商品房增加、大量資金沉淀等，使房地產(chǎn)企業(yè)還貸、還債困難，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資泡沫產(chǎn)生。特別在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中銀行貸款比重很大的情況下，存在金融風(fēng)險，易導(dǎo)致金融危機(jī)。國家統(tǒng)計局的調(diào)查結(jié)果表明，制止和防范房地產(chǎn)開發(fā)投資中局部過熱苗頭和局部泡沫現(xiàn)象，以防止其蔓延和擴(kuò)大，已經(jīng)刻不容緩。當(dāng)然，這種制止和防范應(yīng)當(dāng)是“軟著陸”，要防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落和劇烈震蕩。因此，各級政府及有關(guān)部門必須有統(tǒng)一和清醒的認(rèn)識，采取有針對性的措施對房地產(chǎn)業(yè)

36、的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)。中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告 趨勢預(yù)測 發(fā)展趨勢預(yù)測一、短期發(fā)展趨勢預(yù)測（一）房地產(chǎn)投資預(yù)測為確保國民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，我國將繼續(xù)實行擴(kuò)大內(nèi)需的政策，進(jìn)一步加大基本建設(shè)投資。基本建設(shè)投資對房地產(chǎn)投資具有顯著的拉動作用，一般情況下，城鎮(zhèn)基本配套建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模和程度后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資將會迅速增加。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比例一般處于0.6-0.8之間。幾年來我國基本建設(shè)投資對房地產(chǎn)投資的拉動作用越來越大?？梢灶A(yù)見，短期內(nèi)房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將放緩。由于房地產(chǎn)市場投資主體是各類房地產(chǎn)企業(yè)(較大部分是民營及外資企業(yè))，其決策動因主要來源于市場，因此國

37、家對房地產(chǎn)投資的調(diào)控將主要集中在對銀行信貸準(zhǔn)入條件的控制上。（二）房地產(chǎn)市場供給預(yù)測由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。房地產(chǎn)開發(fā)商為降低投資風(fēng)險，將盡可能地避免房屋爛尾，確保已開工項目實現(xiàn)竣工。因此，房地產(chǎn)市場供給缺乏彈性，排除今后新開工因素，1999年-2002年新開工量將在今后三年內(nèi)逐漸轉(zhuǎn)為竣工量。今后3年竣工總量是11-13億平方米，即年均竣工量在 3.6-4.4億平方米之間。（三）房地產(chǎn)市場需求預(yù)測2002年，我國人民生活水平邁上了一個新臺階，人均國民生產(chǎn)總值突破1000美元，生活水平進(jìn)入了小康階段，消費(fèi)結(jié)構(gòu)較以往相比有了很大的變化。我國恩格爾系數(shù)已降至40%以

38、下，人民生活從溫飽進(jìn)入小康，住宅將成為社會消費(fèi)熱點，從歷年來人均居住消費(fèi)情況可以看出，我國城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費(fèi)增長速度大于其收入水平的增長速度，因此從彈性角度看，住宅消費(fèi)的需求彈性大于1，這說明隨著收入的增加，住宅消費(fèi)將會更快地增長。從短期來看，房地產(chǎn)受政策性因素影響較大。2002年，以建設(shè)部、國家計委、人民銀行等六部委下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見為起始，國家有關(guān)部門相繼出臺了一系列政策，對土地出讓、項目審批、市場結(jié)構(gòu)、銀行信貸等多個方面提出了新的要求。這些宏觀調(diào)控政策必將對房地產(chǎn)業(yè)短期發(fā)展產(chǎn)生重大影響。二、未來中長期預(yù)測（一）從GDP發(fā)展水平來看世界銀行

39、統(tǒng)計數(shù)字顯示：人均GDP 達(dá)到600到800美元時，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長階段；人均GDP達(dá)到1300美元時，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速增長階段。目前我國人均GDP已接近1000美元，并進(jìn)入全面建設(shè)小康社會階段，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長時間的主要消費(fèi)熱點，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長階段。其中上海、北京、天津、廣東、江蘇、浙江、福建等地已達(dá)到或超過1300美元（上海已超過4000美元），住宅產(chǎn)業(yè)處于快速增長階段。根據(jù)“十五”計劃的規(guī)劃指標(biāo)，2005年我國GDP將達(dá)到12.5萬億元，人均GDP將達(dá)到1130美元，預(yù)計年平均增長速度為7%左右。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，也對房地產(chǎn)提出了

40、快速發(fā)展的要求。（二）從市場潛力來看目前我國城鎮(zhèn)人均住房在14平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等發(fā)達(dá)國家相比，還相差幾倍。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達(dá)到33-35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。因此，潛在的市場需求將為我國住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大馬力。（三）從城市化角度來看我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?1980年為19.4%，1995年升至29%，2001年進(jìn)一步提高到37.7%，達(dá)到4.7億左右。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，到2010年我國城市化率將達(dá)到46%，城市人口將達(dá)到6.4億人，比目前凈增1.9億人，平均每年要新增人口1852萬。按照城市化水平與人均GDP的正相關(guān)

41、性的規(guī)律，如果到2020年中國人均GDP增到2800多美元，那么屆時城市化水平可達(dá)到60%左右。城市化進(jìn)程的加快，必然要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。單單拿住宅這一項來說，按現(xiàn)在的城市人口計算，每增加1平方米人均住宅建筑面積，就要新建5億平方米左右的住宅。而如果按預(yù)測的到2010年城市人口達(dá)到6.4億人，人均住宅建筑面積按目前的22平方米計算，那么僅滿足新增加的1.9億城市人口,就需要建設(shè)41.8億平方米住宅。（四）從人口流動情況來看目前，我國流動人口規(guī)模已在1.2億以上，大量流動人口的出現(xiàn)既是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來人口多達(dá)300萬

42、到400萬，其流動人口與常住人口之比分別是21:100，10:100和6:100。如此大量的流動人口，是這些城市房屋租賃市場的消費(fèi)主體，為房屋租賃市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。有預(yù)測表明，到2010年，我國流動人口將增加到1.5億人以上，按人均居住最低標(biāo)準(zhǔn)（人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米）計算，需要為新增的流動人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設(shè)3000萬平方米以上的租賃房屋。（五）從國內(nèi)政策層面來看改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關(guān)部門制定的一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。免征營業(yè)稅、契稅、支持處理空置房；降低房產(chǎn)稅和出租房屋的個人所得稅等。尤其是從2001年開始的“

43、十五”計劃和十年規(guī)劃中，國家要求加快住房建設(shè)，使之在提高人均居住水平、擴(kuò)大內(nèi)需和帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，繼續(xù)發(fā)揮重要的作用?！笆濉庇媱澲赋?，2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積要由2001年的19.8平方米增加到22平方米；計劃全國城鄉(xiāng)建房面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)建房面積27億平方米，較“九五”期間的23.45億平方米增長15%。十六大后我國進(jìn)入全面建設(shè)小康社會時期，國家政策將繼續(xù)扶持房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。因此，從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前

44、進(jìn)中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告 重點地區(qū)市場分析 重點地區(qū)市場分析北京經(jīng)濟(jì)適用房市場分析一、經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群體（一）消費(fèi)群體年齡分布經(jīng)濟(jì)適用房購房群體和普通商品房的購房群體之間存在一定的差異性，其中：35歲以下占49.8%，40歲以上的群體比較密集。隨著北京市進(jìn)入老齡社會以及社會平均壽命的延長，加之社會整體消費(fèi)水平的不斷提高，50歲以上這部分群體的購房需求應(yīng)越來越受到市場的重視。圖4-1 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體年齡分布（二）消費(fèi)群體戶口分布    據(jù)統(tǒng)計，北京大約有300多萬外

45、地流動人口，40%的北京商品房買家是外地人，成為北京樓市購買力的重要支撐。和普通住宅市場類似，外來群體對經(jīng)濟(jì)適用房的需求也比較大。前不久出臺的關(guān)于實施北京市工作居住證制度的若干意見中規(guī)定，持有北京“綠卡”的外地人可按相關(guān)規(guī)定購買商品房、批準(zhǔn)上市的已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房，這將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房項目銷售的持續(xù)火爆。 圖4-2 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體戶口分布    （三）消費(fèi)群體學(xué)歷分布    和普通住宅需求群體的學(xué)歷比較而言，經(jīng)濟(jì)適用房的需求群體中低學(xué)歷（高中及以下學(xué)歷）群體比重較大，占50%左右。  圖4-3 經(jīng)濟(jì)適用房需求群

46、體學(xué)歷分布    （四）消費(fèi)群體單位性質(zhì)分布    普通商品房，尤其是中高檔普通住宅，往往面對的群體是白領(lǐng)群體，而其中相當(dāng)一部分群體在外企工作，而經(jīng)濟(jì)適用房的需求群體絕大多數(shù)在“國有、集體、事業(yè)單位”工作，另外“私營企業(yè)員工”的比重也比較大，約占23%。 圖4-4 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體單位性質(zhì)分布   （五）消費(fèi)群體家庭年收入分布 從家庭收入來看，家庭總收入應(yīng)包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩部分。家庭總資產(chǎn)可以用家庭擁有的不動產(chǎn)與金融資產(chǎn)的價值來衡量，具體包括家庭在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價證券

47、和其他投資以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價值等?，F(xiàn)期收入應(yīng)包括家庭所有成員的工資收入和其他工資外收入。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定：購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭年收入水平不能超過6萬元，但從目前有購買經(jīng)濟(jì)適用房需求的群體而言，家庭年收入水平在6萬元以上的占了25%，如何滿足這部分群體的需求，如何判斷某個家庭的年收入水平屬于什么層次，目前金融系統(tǒng)和相關(guān)部門都很難界定。 圖4-5 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體家庭年收入分布     二、經(jīng)濟(jì)適用房的市場需求    據(jù)北京市國土資源和房屋管理局調(diào)查測算，今后4年，北京用于解決中低收入家庭的住房，平均每年約需600

48、萬平方米，其中每年集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米。另外，按照市委、市政府4年基本完成危改的要求，每年需提供200至250萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。此外，房改貨幣化后，中央在京和市屬單位職工，每年需要經(jīng)濟(jì)適用房120150萬平方米。這樣合計，北京市每年經(jīng)濟(jì)適用房的需求量比往年還要大得多。（一）潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀    從有購買經(jīng)濟(jì)適用住房意向的潛在購房群體而言，一半以上沒有自己的住房，其中租房住的約占30%，約有1/6“和父母親戚擠在一起”。由此可以看出，以滿足自己與家人居住為目的的購房占總量的一半以上；自住型購房者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資類購房的需求。這反映了目前市場上

49、購房者一般屬于第一次置業(yè)，主要停留在解決居住的層面上，投資型購房還非常少。圖4-6 經(jīng)濟(jì)適用房潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀    （二） 用房面積及戶型需求大多數(shù)城市針對中低收入家庭支付能力不足的現(xiàn)狀，對經(jīng)濟(jì)適用住房的戶型面積進(jìn)行了限制。如江蘇省經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一般為每戶70-100平方米；合肥市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)控制在80-120平方米；長沙市戶控面積為75平方米，超面積部分按市場價購買。北京市從2001年開始在經(jīng)濟(jì)適用住房招投標(biāo)或項目批復(fù)時，要求開發(fā)企業(yè)承諾套內(nèi)建筑面積80平方米以下的戶型占絕大多數(shù)，原則上單套戶型面積不超過120平方米。從經(jīng)濟(jì)適用房的面積需求來看，6

50、0-100平米是市場需求的主流戶型面積。從目前市場的供給也可以看出，戶型結(jié)構(gòu)、面積更趨于合理化，基本上是標(biāo)準(zhǔn)型或緊湊型2居室的面積要求，盲目的大面積已不被市場所接納。100-140平米存在一定需求，60平米以下的需求較小，只占9.3%。 圖4-7 經(jīng)濟(jì)適用房面積需求分布    從戶型來看，購房者對戶型結(jié)構(gòu)的需求更趨于居住型，主要集中在二居室，打破了以往二居室和三居室占同等戶型需求的格局?？梢姂粜徒Y(jié)構(gòu)更趨于緊湊型，二居室戶型將成為未來市場需求的主力戶型。同時，一居室經(jīng)過去年的炒作后，呈現(xiàn)需求下降的趨勢。而三居室需求減少主要受家庭收入和人口結(jié)構(gòu)等因素的影響，

51、大部分購房者以自住為目的，屬于第一次置業(yè)的人群，意在解決基本居住的要求，使他們對居室數(shù)量的需求相對降低。圖4-8 經(jīng)濟(jì)適用房戶型需求分布    （三）潛在購買群體價格需求    為了保證中低收入者能夠買到經(jīng)濟(jì)適用房，有關(guān)部門出臺了購房者收入審核的有關(guān)規(guī)定。但經(jīng)濟(jì)適用房的價格將改變以往的一刀切的銷售方法即不分樓層，不論朝向，價格統(tǒng)一。從現(xiàn)在起，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商可在政府限價的基礎(chǔ)上，按住房樓層、朝向等上下浮動，其幅度不得超過基準(zhǔn)價的3%，整棟樓房市場價格不得突破政府限定的最高售價。潛在購買群體對經(jīng)濟(jì)適用房價格的需求主要集中在2500-4

52、000元/平米之間，這和目前經(jīng)濟(jì)適用房的價格分布基本類似，另外對單價在2500元/平米的項目也存在較大的需求，而這樣的項目目前市場供給比較少。圖4-9 經(jīng)濟(jì)適用房價格（單價）需求分布    總價是用來衡量購房者的購買能力及發(fā)展態(tài)勢的指標(biāo)，也是我們從購房者的消費(fèi)承受能力來分析購房者需求的主要依據(jù)。從總價來看，40萬是經(jīng)濟(jì)適用房的價格門檻，總價需求在40萬以下的約占90%，另外約有10%的潛在用戶可以承受40-50萬的總價。圖4-10 經(jīng)濟(jì)適用房價格（總價）需求分布   （四）需求群體購買周期    從需求角度看，北京

53、城市居民的住房水平還很低，目前人均住房建筑面積剛剛超過20平方米，未來幾年還有80009000萬平方米的發(fā)展空間，至少還需要有6-10年的快速發(fā)展時期。從潛在購房群體的購買周期來看，約有30%的潛在用戶準(zhǔn)備在半年內(nèi)購買，40%的潛在用戶準(zhǔn)備在1年內(nèi)購買。  圖4-11 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體購買周期 （五）對經(jīng)濟(jì)適用房的配套要求購房者決定購買房屋的主要指標(biāo)雖然是價格的高低，但還要權(quán)衡項目的位置情況、交通現(xiàn)狀、戶型設(shè)計、配套設(shè)施服務(wù)等，以作為判斷項目是否適合自己購買的依據(jù)。潛在用戶對于基本生活設(shè)施的要求比較強(qiáng)烈：比如像“超市”、“菜市場”、“銀行”、“藥房”等；另外對“餐飲”、“運(yùn)動場館”

54、、“健身中心”的需求程度也比較高；對于“書店”、“24小時便利店”、“美容美發(fā)”、“洗衣店”均存在一定需求。表4-1 對經(jīng)濟(jì)適用房配套的要求配套百分比配套百分比綜合超市87.424小時便店20.2菜市場78.1美容美發(fā)店14.8銀行67.8洗衣店13.7藥房48.1百貨店12.6餐館45.9修理店10.9運(yùn)動場館43.7花店3.3書店30.1其他6健身中心29另外，購房者所關(guān)心的最主要因素之一就是交通，交通的便利程度是影響購房者決策的重要依據(jù)。主力購房人群與去年相比，以地鐵為主要出行方式的人數(shù)大幅度增加。分析這種變化的原因主要有兩方面。一方面，地鐵的建設(shè)是城市發(fā)展的必然趨勢，隨著城市的建設(shè)擴(kuò)大

55、，臃腫的地上公交遠(yuǎn)遠(yuǎn)解決不了出行的瓶頸。地鐵可以大大緩解城市的交通壓力，以出行快捷、準(zhǔn)時受到人們的青睞。另一方面，政府為了改善城市交通現(xiàn)狀，大力修建城市地鐵和輕軌，已經(jīng)通車的13號線和即將通車的京通線，建設(shè)中的地鐵4、5號線以及規(guī)劃的十幾條線路，將建成四通八達(dá)的地鐵交通網(wǎng)。購房者從關(guān)注交通狀況因素開始關(guān)注地鐵的建設(shè)，使地鐵沿線及周邊的項目需求上升。注：以上圖表數(shù)據(jù)來源于中國房地產(chǎn)報、房地產(chǎn)時報、中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)等眾多媒體，經(jīng)國研網(wǎng)編輯整理而成。上海房地產(chǎn)市場的評價與分析一、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)增加值同比增長8.1%1-6月，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持較快增長，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢

56、獻(xiàn)率達(dá)到4.1%，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量突破400億元。 房地產(chǎn)增加值181.66億元，比去年同期增長8.1%，占全市GDP的6.4%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重由去年同期的12.7%上升至13.5%。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)穩(wěn)步增長1-6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成417.43億元，比去年同期增長17.5%，對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率為32%。在房地產(chǎn)開發(fā)的各類投資主體中，私營經(jīng)濟(jì)投資完成88.79億元，比去年同期增長62.9%；股份制經(jīng)濟(jì)完成157.46億元，增長3.4%；外商及港澳臺投資77.92億元，增長37.5%。圖4-12 房地產(chǎn)開發(fā)投資主體構(gòu)成（三）商品房供需總量創(chuàng)歷史新高1-6月，上海房地產(chǎn)市場供需總量均達(dá)到歷史同期最