房地產策劃師(基礎知識)

1、 內部資料內部資料 不得流出不得流出 房地產策劃師（基礎知識）房地產策劃師（基礎知識）2010.4.15 內部資料內部資料 不得流出不得流出 目錄目錄CHAPTER1. 職業(yè)道德房地產策劃知識職業(yè)道德房地產策劃知識CHAPTER2.房地產策劃知識房地產策劃知識CHAPTER3. 相關法律法規(guī)知識相關法律法規(guī)知識 內部資料內部資料 不得流出不得流出 第一章第一章:房地產策劃師職業(yè)道德與職業(yè)守則房地產策劃師職業(yè)道德與職業(yè)守則一.房地產策劃師職業(yè)道德的概念二. 房地產策劃師職業(yè)道德規(guī)范三.房地產策劃師職業(yè)守則1. 遵紀守法,尊重知識產權2. 忠誠敬業(yè),恪盡職守3. 公正誠信,杜絕欺詐 內部資料內部資

2、料 不得流出不得流出 房地產策劃師職業(yè)的基本知識結構房地產策劃師職業(yè)的基本知識結構1. 企業(yè)策劃知識2.房地產經濟知識3.市場營銷知識4.項目管理知識5.城市規(guī)劃及建筑設計知識6.人文基礎知識7.房地產政策與法規(guī)知識8.房地產策劃基礎知識和專業(yè)能力 內部資料內部資料 不得流出不得流出 房地產策劃師的職業(yè)能力房地產策劃師的職業(yè)能力掌握全局的能力充分的實戰(zhàn)經驗出色的創(chuàng)新能力敏銳的洞察能力較強的合作能力 內部資料內部資料 不得流出不得流出 房地產策劃師的職業(yè)素質房地產策劃師的職業(yè)素質1.對民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認識2.對當代國際精神流行文化生活形態(tài)有著較為深入的理解.3.對特定區(qū)域特定城市的

3、歷史文脈、城市精神、價值取向和民眾的生活習慣有著系統(tǒng)而深刻的認知。4. 對民族以及世界的建筑歷史建筑文化建筑思潮有著較為全面的了解.5. 對各種營銷理論微觀經濟理論有著系統(tǒng)而深刻的認識.6. 深諳各種廣告品牌傳播理論的精髓,熟練運用宣傳造勢手法,同時具有較強的駕御語言的能力.7. 對藝術和美的想象能力和領悟能力,以及溝通執(zhí)行的能力8.對設計的技術處理和建筑施工有一定的認識 內部資料內部資料 不得流出不得流出 第二章第二章 房地產策劃基礎知識房地產策劃基礎知識 房產/地產/房地產/房地產業(yè)國土開發(fā)的基本目標:尋求經濟人口資源環(huán)境之間的最佳組合.城市開發(fā)的基本目標:謀求規(guī)模效益(“統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)

4、統(tǒng)一建設統(tǒng)一管理)房地產綜合開發(fā):指城市土地和房屋的規(guī)劃設計開發(fā)建設和經營是綜合性的,兼有生產與流通兩個領域的經濟活動.從縱向來看,要對建設的全過程,從立項論證規(guī)劃設計征地拆遷招標投標土地平整組織施工完工驗收一直到房屋經營管理,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接互相配合協(xié)調發(fā)展,以達到較高經濟效益,較好社會效益,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一. 內部資料內部資料 不得流出不得流出 小知識點小知識點 七通一平: 供水排水供電供熱供氣電信道路通暢場地平整 獲得土地方式 （協(xié)議），招標 ，拍賣土地法及國土資源部相關的部門規(guī)章規(guī)定，對于經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經營性用地必須通過上

5、述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。 招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。我國目前地產業(yè)的經營性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經營性土地使用權招標拍賣作為經營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領域腐敗的重要舉措，也是提高經營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產生。 內部資料內部資料 不得流出不得流出 外延型開發(fā)和內涵型開發(fā)外延型開發(fā)和內涵型開發(fā)外延性開發(fā) ：單純增加土地面積內涵性開發(fā)： 在原有土地上通過增加土地的附加值（

6、包括容積率，更新基礎設施，新建和翻新，擴建房屋等形式來實現(xiàn)） 內部資料內部資料 不得流出不得流出 房地產開發(fā)的特點房地產開發(fā)的特點 綜合性 長期性 時序性 地域性 風險性 內部資料內部資料 不得流出不得流出 房地產開發(fā)策劃的內容房地產開發(fā)策劃的內容開發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇開發(fā)時機和開發(fā)進度的分析與選擇（比如上海金融中心）開發(fā)合作方式的分析與選擇項目融資方式的分析與選擇開發(fā)完成后產品推廣方式的分析與選擇 內部資料內部資料 不得流出不得流出 開發(fā)商資金來源開發(fā)商資金來源 自有資金，預售或預租收入，抵押貸款，合作方出資，集資或發(fā)行債券，融資性租賃 融資租賃：非常適合小企業(yè)

7、。對于房產項目比如電梯、中央空調等設備。 內部資料內部資料 不得流出不得流出 房地產開發(fā)程序房地產開發(fā)程序 項目立項階段 項目前期準備階段 項目建設階段 項目銷售及售后服務階段 內部資料內部資料 不得流出不得流出 項目立項階段項目立項階段投資機會研究申領項目選址意見書及項目立項批文申請定點申請購置土地，辦理土地產權手續(xù)申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計條件通知書等文件編制規(guī)劃設計總圖提交總圖，申領建設用地規(guī)劃許可證 內部資料內部資料 不得流出不得流出 項目前期準備階段項目前期準備階段選擇勘察隊伍和設計單位申領建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領房屋拆遷許可證做好七通一平工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位 內部資

8、料內部資料 不得流出不得流出 項目建設階段項目建設階段 組織承包商進場加強開發(fā)項目工程管理與控制申領商品房預售許可證項目的竣工驗收 內部資料內部資料 不得流出不得流出 項目銷售及售后服務階段項目銷售及售后服務階段辦理竣工后的產權登記手續(xù)申領商品房銷售許可證與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同提交相關資料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同做好物業(yè)管理工作 內部資料內部資料 不得流出不得流出 第二節(jié)：城市規(guī)劃第二節(jié)：城市規(guī)劃 城市規(guī)劃的概念、任務 “合理、有效和公正地創(chuàng)造有序的城市生活空間環(huán)境” 內部資料內部資料 不得流出不得流出 城市規(guī)劃的原則城市規(guī)劃的原則 1.人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則 2.歷

9、史環(huán)境與未來環(huán)境相和諧的原則 3.城市環(huán)境中各社會集團之間社會生活相和諧的原則 內部資料內部資料 不得流出不得流出 城市規(guī)劃的層面及主要內容城市規(guī)劃的層面及主要內容 城市發(fā)展戰(zhàn)略層面的規(guī)劃：確定城市發(fā)展目標、原則、戰(zhàn)略部署等重大問題。建立在市民參與和法律法規(guī)的基礎上。我國城市總體規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃屬于這個范疇 建設控制引導層面的規(guī)劃：對具體每一地塊未來開發(fā)利用做出法律規(guī)定，它必須尊重并服從城市發(fā)展戰(zhàn)略對其所在空間的安排。 內部資料內部資料 不得流出不得流出 控制性詳細規(guī)劃和修建性詳規(guī)控制性詳細規(guī)劃和修建性詳規(guī) P43 內部資料內部資料 不得流出不得流出 城市總體規(guī)劃的調整、修改和審批城市總

10、體規(guī)劃的調整、修改和審批城市總體規(guī)劃的調整由城市人民政府作出，并報同級人民代表大會常務委員會和原批準機關審批修改總體規(guī)劃由城市人民政府組織，并需經同級人民代表大會或常務委員會審查同意后報原批準機關審批。 內部資料內部資料 不得流出不得流出 第三節(jié)：房地產策劃第三節(jié)：房地產策劃房地產策劃的概念：本章節(jié)見 自編教材 內部資料內部資料 不得流出不得流出 第四節(jié)：房地產項目規(guī)劃與設計第四節(jié)：房地產項目規(guī)劃與設計規(guī)劃設計的基本內容：1）土地使用、用地邊界與面積2）環(huán)境容量：建筑容積率，建筑密度，人口密度，綠地率3）建筑控制：建筑高度，建筑后退，建筑間距4）城市設計5）建筑空間，功能及其經濟性6）基地停車

11、車位，總體布置，出入口 內部資料內部資料 不得流出不得流出 房地產項目規(guī)劃內容及審批程序房地產項目規(guī)劃內容及審批程序 “一書兩證”制度：實行選址意見書，建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證制度1、選址意見書制度：項目基本情況/選址依據2、建設用地規(guī)劃許可證制度：現(xiàn)場勘察/征求意見/提供設計條件/審查總平圖和用地面積/核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證3、建設工程規(guī)劃許可證制度：建設工程規(guī)劃許可證申請/初步審查/規(guī)劃設計要點意見書/方案審查/核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 內部資料內部資料 不得流出不得流出 工程勘察與工程設計工程勘察與工程設計勘察過程：資料分析（1：5000）/初步勘察（1：2000）/詳細勘察

12、（1：1000）/施工勘察（不一定做）勘察工作內容：地形測量/工程勘察/地下水地表水的勘探/氣象調查設計過程：初步設計/技術設計/施工圖設計設計工作具體內容：總體設計/單體設計/建筑構造設計/抗震設防 內部資料內部資料 不得流出不得流出 城市土地分類城市土地分類城市土地分為六大類：居住用地、公共活動中心用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公用設施用地及綠地環(huán)境容量指標：居住區(qū)人口凈密度=住宅區(qū)總人口/住宅區(qū)建筑總用地人均住宅區(qū)用地=住宅區(qū)總用地/住宅區(qū)總人口住宅區(qū)建筑密度=住宅區(qū)總建筑基底面積/住宅區(qū)總用地面積住宅區(qū)容積率=住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積參見各容積率對應的建筑形態(tài)容積率是不是越高

13、越好？ 內部資料內部資料 不得流出不得流出 設施與布局設施與布局公共服務設施道路與停車設施教育設施綠地與戶外活動場地設施管理設施市政設施從人本角度考慮： 這些設施規(guī)劃時應該注意什么？ 內部資料內部資料 不得流出不得流出 道路交通組織道路交通組織路網布局體系人車分行和人車混行居住區(qū)級道路/居住組團級道路/宅間小路出入口停車位 內部資料內部資料 不得流出不得流出 建筑控制建筑控制建筑高度：還要考慮到航線、氣象觀測、通信消防、城市景觀建筑后退：道路寬度和建筑高度的對比，叫做路幅比 一般路段沿路建筑高度不得超過規(guī)劃道路紅線寬度，并為 建筑后退距離的1。5倍建筑間距： 按照冬至日、大寒日兩級日照標準設置

14、多層和高層住宅間距 內部資料內部資料 不得流出不得流出 城市設計城市設計 總體“形、色、質” 單體建筑“點、線、體” 內外環(huán)境的轉換關系 內部資料內部資料 不得流出不得流出 建筑空間、景觀和形象建筑空間、景觀和形象開放式討論：空間的創(chuàng)新突破景觀和形象：軟質景觀和硬質景觀（參考資料：綠城景觀成本） 內部資料內部資料 不得流出不得流出 住宅建筑設計住宅建筑設計功能定位建筑風格和造型定位房型設計具體空間設計（臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室、書房、儲藏室、車庫） 內部資料內部資料 不得流出不得流出 公共建筑配套公共建筑配套千人指標：居住區(qū)三級公建配置的重要依據千人指標規(guī)定之外原則：“誰投資，誰經營，誰受益

15、” 各地政策差別比較大：各地在開發(fā)過程中，除了繳納土地出讓金之外，還需繳納大配套費用、小配套費用若干。據悉，所謂大配套費用，大配套一般是指房地產項目中政府提供到地塊接口（路由）的市政項目，包括自來水、燃氣、排水及道路及其他，一般不含兩電一熱（電力、電信、供熱），小配套一般是指小區(qū)非營業(yè)性公建費用，包括中小學、幼兒園、老年公寓、居委會、派出所、垃圾站、交通站等7項，一般小配套的費用包括在房地產開發(fā)前期中。 內部資料內部資料 不得流出不得流出 房地產投融資房地產投融資房地產開發(fā)項目融資的特點：融資規(guī)模大，償還期長，房地產資金缺乏流動性投資種類：住宅地產/商業(yè)房地產/工業(yè)房地產/旅游房地產/綜合房地

16、產商業(yè)房地產類細分：辦公/ 總部經濟辦公/孵化器/生態(tài)園區(qū)辦公 商業(yè)街 SHOPPING MALL 內部資料內部資料 不得流出不得流出 房地產開發(fā)項目融資的基本要求房地產開發(fā)項目融資的基本要求1、確定合理的融資規(guī)模2、正確選擇渠道和方式、降低融資成本3、統(tǒng)籌考慮房地產開發(fā)的融資與投資，提高房地產開發(fā)資金的使用效益。4、按規(guī)定建立資本金制度5、優(yōu)化房地產開發(fā)的資金結構 內部資料內部資料 不得流出不得流出 案例案例某公司擁有100萬股本，現(xiàn)投資一項目，投資收益率為12%。如果以10%的利率借入100萬元，與原始股本一并投資，收益水平仍然是12%。那么由于財務杠桿的作用，100萬原始股的凈收益是多少

17、？如果借貸利率為10%，而收益水平由于市場風險跌到8%，那么，同樣由于財務杠桿的作用，100萬原始股的凈收益只有6萬元，收益率為多少？ 內部資料內部資料 不得流出不得流出 房地產開發(fā)項目融資的決策房地產開發(fā)項目融資的決策 1、欲籌集資金的幣種、數(shù)額 2、融資流量 3、資金來源構成 4、融資風險分析及風險管理措施 5、融資成本預算 6、融資方法 7、明確融資的權力責任關系 內部資料內部資料 不得流出不得流出 融資三大衡量指標融資三大衡量指標 安全性 經濟性 可行性 內部資料內部資料 不得流出不得流出 房地產項目開發(fā)的融資來源房地產項目開發(fā)的融資來源自有資金：不只包括現(xiàn)金，還包括各種速動資產。速動

18、資產：包括用于透支貸款，保函，或信用證的補償余額的凍結資金。如能爭取早日解除凍結，也屬于現(xiàn)金一類。速動資產包括各種應收的銀行票據、股票和債券（可以抵押、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的證券），以及其它可立即售出的建成樓宇的回款和近期可立即售出的各種物業(yè)的應收款。 內部資料內部資料 不得流出不得流出 銀行貸款銀行貸款參見文章 銀行利率與房地產價格之間的關系參見文章 我國房地產開發(fā)資金來源情況報告我國利率政策對房地產價格的影響.doc中國房地產資金來源狀況分析報告.doc 內部資料內部資料 不得流出不得流出 證券化資金證券化資金 房地產股票 房地產債券 信托資金 產業(yè)基金 內部資料內部資料 不得流出不得流出 爭取

19、外單位投資、外資、墊資、預售款、合作開發(fā)爭取外單位投資、外資、墊資、預售款、合作開發(fā)外資如何挑選國內的房地產項目？外資如何挑選國內的房地產項目？我們更傾向于擁有成我們更傾向于擁有成熟現(xiàn)金流的商業(yè)地產或者是具有升值空間熟現(xiàn)金流的商業(yè)地產或者是具有升值空間的項目的項目 內部資料內部資料 不得流出不得流出 第六節(jié)第六節(jié) 房地產市場營銷房地產市場營銷 市場營銷的概念 指企業(yè)通過向顧客提供能滿足顧客需要的產品和服務，促使顧客消費企業(yè)提供的產品和服務，進而實現(xiàn)企業(yè)目標的經營理念和戰(zhàn)略管理活動。 營銷與推銷的關系 內部資料內部資料 不得流出不得流出 市場營銷學的發(fā)展：市場營銷學的發(fā)展：初創(chuàng)時期：19世紀末至

20、20世紀20年代、周期性經濟危機應用時期： 20年代至二戰(zhàn)結束形成和發(fā)展時期：戰(zhàn)略意義上的4PPRODUCTPRICEPLACEPROMOTIONPOWERPUBLIC RELATION 內部資料內部資料 不得流出不得流出 市場營銷在企業(yè)中的地位市場營銷在企業(yè)中的地位與生產職能、財務職能、人事職能處于同樣重要的地位當市場需求不足時候，競爭激烈，銷售下降，成本提高時，營銷職能會更加重要市場營銷在我國的發(fā)展市場營銷在我國的發(fā)展1978年以后重新發(fā)展，一門綜合性特點的科學，一門研究企業(yè)經營管理的“軟科學” 內部資料內部資料 不得流出不得流出 企業(yè)經營觀念：企業(yè)經營觀念： 生產觀念 產品觀念 推銷觀念 市場營銷觀念 社會營銷觀念 內部資料內部資料 不得