中國大同論壇項目市場研究課程

1、 中國論壇項目研究營銷企劃組2010年12月12日目 錄53 / 53第一部分 市城市概況第一節(jié)：城市整體概況一、城市基本狀況1、區(qū)位概況2、人文概況3、資源概況二、市經(jīng)濟概況1、近年來市國民經(jīng)濟運行情況分析2、經(jīng)濟、投資、政策環(huán)境3、產(chǎn)業(yè)特點4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化第二部分 市房地產(chǎn)整體市場第一節(jié)：城市人口狀況研究1、 城市人口變化2、 居民收入變化3、 房地產(chǎn)投資狀況4、 居住狀況第二節(jié)：市房地產(chǎn)現(xiàn)狀研究一、城市發(fā)展趨勢與分析1、城市發(fā)展研析 2、城市現(xiàn)狀分析3、十一五期間住宅建設(shè)規(guī)劃二、市房地產(chǎn)市場研析1、市基準(zhǔn)地價2、市房地產(chǎn)市場供求與房價走勢3、2009年市房地產(chǎn)投資狀況4、市房地產(chǎn)綜合評價

2、5、市房地產(chǎn)走勢第三部分 市房地產(chǎn)區(qū)域市場研析第一節(jié)：區(qū)域板塊分析一、區(qū)域板塊現(xiàn)狀二、迎賓路南區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀三、綜合性項目發(fā)展現(xiàn)狀第二節(jié)：區(qū)域明星樓盤簡析桐城中央第三節(jié)：可借鑒性樓盤簡析羅馬城第四節(jié)：項目周邊樓盤現(xiàn)狀簡析第四部分 本項目分析與定位方向第一節(jié)：項目現(xiàn)狀第二節(jié)：項目swot分析與價值判斷一、項目swot分析二、項目價值判斷第三節(jié)：項目目標(biāo)消費群體分析一、市整體購房人群分析二、本項目目標(biāo)客群分析三、本項目目標(biāo)客群區(qū)域分析第四節(jié)：市場借鑒項目分析一、萬科城二、遠想城三、橄欖城四、本項目突破方向第五節(jié)：物業(yè)發(fā)展建議一、產(chǎn)品定位原則二、產(chǎn)品類型定位三、戶型配比四、產(chǎn)品功能定位五、項目開發(fā)

3、節(jié)奏與開發(fā)組合六、社區(qū)設(shè)計要求七、社區(qū)配套建議八、項目啟動策略第五部分 本案項目售價預(yù)估一、項目基本資料二、售價預(yù)估附件一：市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售條件附件二：開發(fā)成本一覽附件三：市2009年城市住宅拆遷安置區(qū)分區(qū)分類價格附件四：市關(guān)于“城中村改造”辦公會議紀要附件五：市城市規(guī)劃區(qū)農(nóng)村集體土地 房屋拆遷安置補償暫行規(guī)定附件六：2008-2009年城中村拆遷公告第一部分 市城市概況第一節(jié) 城市概況一、城市基本情況1、區(qū)位概況位于省北部，介于外長城之間，是盆地的中心。為省第二大城市，晉、冀、蒙三?。▍^(qū)）和各縣的交通樞紐，地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。全市轄區(qū)面積14176 平方千米，城區(qū)2080 平方千米，

4、轄左云、陽高、天鎮(zhèn)、渾源、廣靈、靈丘七縣，城區(qū)和近郊劃為城區(qū)、礦區(qū)、南郊區(qū)和新榮區(qū)，計5鎮(zhèn)22鄉(xiāng)29個街道辦事處。北鄰蒙，東望、距380公里，南離市352公里，實為首都之屏障、全晉北方之門戶，且扼晉、冀、蒙之咽喉要道，是歷代兵家必爭之地。在歷史上曾為三代京華、兩朝重鎮(zhèn)，在清代以前無不派名將鎮(zhèn)守，既防外來侵略又保京師安危，被譽為“北方鎖鑰”。今日的，是京包、同蒲兩大鐵路的交匯點，大鐵路的起點，居神府、準(zhǔn)格爾新興能源區(qū)與京津唐發(fā)達工業(yè)區(qū)的中點；為我國當(dāng)代最大的煤炭能源基地、國家級歷史文化名城。2、人文概況u 歷史文化名城，人文資源豐富市是國務(wù)院首批公布的全國24個歷史文化名城之一，有2400多年歷

5、史，曾為師、遼金陪都、明清重鎮(zhèn)。境古建筑、古遺址300多處，其中列入世界文化遺產(chǎn)名錄的1處、列入國家級和省級文物保護單位的36處，古建文化、佛教文化非常發(fā)達。現(xiàn)存古建筑、古墓葬、古遺址兩萬余處，各級文物保護單位346處，其中全國重點文物保護單位20處，省級文保單位22處，市縣級文保單位更是多達304處。北年間開鑿的云岡石窟，現(xiàn)存的唯一遼代木構(gòu)建筑的華嚴寺，古樸渾厚的善化寺，號稱中國龍壁之冠的九龍壁，黏著在峭壁之上的懸空寺，景色旖旎、山勢峭如刀劈的北岳恒山u 北方名城，旅游勝地市的旅游資源頗為豐富，歷史古跡和自然風(fēng)光均有獨到之處。古跡中以始鑿于北年間的云岡石窟最富盛名，它與敦煌的莫高窟、的龍門石

6、窟、的麥積山石窟并稱為中國四大石窟，具有很高的藝術(shù)價值；應(yīng)縣木塔則是中國現(xiàn)存最高大、最古老的木結(jié)構(gòu)塔，是世界建筑中的一件珍品；位于西南部的華嚴寺，是我國最大的古代佛殿之一；此外還有九龍壁、善化寺等歷史悠久的古建筑；市東南方，有中國五岳之一的北岳恒山，風(fēng)光極佳；恒山山腳下的懸空寺，建筑精巧，讓人稱奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，讓人不得不驚嘆千年前工匠們的奇思妙想。3、資源概況u 資源城市，礦產(chǎn)資源豐富市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有銅、鐵、金、銀、鋁、鋅等金屬礦物和石墨、磷、長石、云母、石灰石、珍珠巖、石、花崗石、玄武石、沸石等非金屬礦物。可望成為資源相對貧乏的沿海與渤海經(jīng)濟圈的礦產(chǎn)品原料

7、基地。煤炭“煤田”含煤面積926平方公里，探測總儲量718億噸，其中：侏羅紀煤素以低硫、低磷、低灰份、高熱值的“三低一高”聞名于世，是優(yōu)質(zhì)動力煤和化工原料煤。得天獨厚的煤炭資源優(yōu)勢，使市成為國家重要的能源基地，被譽為中國“煤都”。市年產(chǎn)原煤8000萬噸，煤炭的生產(chǎn)量、外運量和出口量均占全國煤炭城市之首。煤支持著全國5大火力電網(wǎng)、3大港口、6大城市的煤氣發(fā)生爐以與全國20多個省、市、自治區(qū)2800多家大中型企業(yè)，有力地支援了全國的經(jīng)濟建設(shè)，并遠銷歐、亞、美的20多個國家和地區(qū)。u 水資源貧乏市的本地水資源總量為1.42億平方米，人均水資源量僅為111立方米，為全國人均占有量的9%左右，水資源十分

8、貧乏?，F(xiàn)在的用水狀況是：工業(yè)與生活用水占80%，農(nóng)業(yè)用水占20%。雖然水資源開發(fā)利用率已達67.5%，但年缺水量仍為2000多萬立方米。二、市經(jīng)濟概況（因網(wǎng)上數(shù)據(jù)有限，引用2008年數(shù)據(jù)參考）1、近年來市國民經(jīng)濟運行情況分析u 國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展經(jīng)初步核算,2008年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）565.77 億元，按可比價格計算，比上年增長5.1 %。從上圖可以看出，經(jīng)濟除2008年受全球金融危機影響漲幅較小外，一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。根據(jù)國民經(jīng)濟運行規(guī)律，國民經(jīng)濟的穩(wěn)定快速發(fā)展，必定會帶動房地產(chǎn)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)的投資量，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時又會促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，兩者相輔相成。按常住人口計

9、算，2008年全市地區(qū)人均國民生產(chǎn)總值達到17852元，比上年增加2612元，同比增長了4.4%，約合2625美元.GDP從1000美元到3000美元是實現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時期，這個時期市場經(jīng)濟逐步完善，經(jīng)濟保持快速增長，群眾生產(chǎn)和生活條件不斷改善，也將逐漸帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。u 工業(yè)經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)增長初步統(tǒng)計，2008年全年全市完成全部工業(yè)增加值271.96億元，比上年增長1.0%。其中，國有企業(yè)、大中型企業(yè)和年產(chǎn)品銷售收入500萬元與以上非國有工業(yè)企業(yè)（規(guī)模以上企業(yè)）完成工業(yè)增加值250.80億元，比上年增長0.6%。產(chǎn)銷銜接狀況保持良好，全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售產(chǎn)值606.30億元，

10、比上年增長19.7%；工業(yè)產(chǎn)品銷售率為98.6%，比上年上升2.7個百分點。受08年下半年全球金融危機和煤炭價格低迷影響，08年工業(yè)增加值增幅回落，但仍然實現(xiàn)了同比增長，表現(xiàn)平穩(wěn)；規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)銷售產(chǎn)值大幅增長，說明作為傳統(tǒng)的工業(yè)基地，仍然保持了良好的工業(yè)發(fā)展勢頭。u 財政收入增長較快財政收入繼續(xù)增長，2008年，全市財政總收入完成122.28 億元，比上年增長31.42 %，增收29.23億元。一般預(yù)算收入完成46.67億元，比上年增長27.14%，增收9.96億元?？鄢Y源探礦權(quán)、采礦權(quán)收入，全市財政總收入和一般預(yù)算收入分別完成122.01億元和46.40億元，同口徑增長36.43%和4

11、0.21%。財政收入中，增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和營業(yè)稅等四大稅種，分別增長39.37%、9.80%、20.61%和57.38 %。從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前市的整體經(jīng)濟運行穩(wěn)定，經(jīng)濟環(huán)境良好，適合房地產(chǎn)投資的進行。u 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長固定資產(chǎn)投資快速增長。2008 年，全市積極優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，以調(diào)產(chǎn)項目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動投資增長，全市固定資產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大。全年市全社會固定資產(chǎn)投資完成 276.5億元，比上年增長28.7%。其中，國有經(jīng)濟單位投資完成153.1億元，增長35.4%；非國有經(jīng)濟單位投資完成123.4億元，增長21.4% 。按城鄉(xiāng)分，城鎮(zhèn)投資完成264.9億元，比上年增

12、長31.5%；農(nóng)村投資完成11.6億元，比上年下降12.3%。這一組數(shù)據(jù)顯示，目前固定資產(chǎn)投資活力旺盛，全社會的固定投資力度都在加大，城市建設(shè)改造力度也在加大，綜合功能日益完善。房地產(chǎn)建設(shè)也基本和全社會固定資產(chǎn)投資合拍，表現(xiàn)的相當(dāng)活躍，但是又不存在過熱現(xiàn)象。2、經(jīng)濟、投資、政策環(huán)境u 經(jīng)濟環(huán)境這些年來，市按照傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新型化、新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；陌l(fā)展要求，大力推進結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷加大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造和新興產(chǎn)業(yè)培育的力度，初步形成了煤炭、電力、冶金、醫(yī)藥化工、機械制造、建材等多元支柱產(chǎn)業(yè)格局，煤化工、裝備制造業(yè)、新型材料、旅游業(yè)以與特色農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)也初具規(guī)模。（1）農(nóng)業(yè)方面，啟動實施了雁門關(guān)生態(tài)畜牧經(jīng)濟區(qū)

13、建設(shè)，培育壯大畜牧、林草，優(yōu)質(zhì)雜糧、蔬菜四大農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)，推動農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)由以農(nóng)為主向以牧為主轉(zhuǎn)變。畜牧業(yè)的比重占到了農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的38.9%。扶持發(fā)展了夏進乳業(yè)、佳鑫雜糧、雁門關(guān)綠色肉業(yè)、森匯隆草業(yè)等一批龍頭企業(yè)。（2）工業(yè)方面，在煤炭、電力、冶金、醫(yī)藥化工、機械制造、建材六大產(chǎn)業(yè)培育60戶優(yōu)勢企業(yè)，目前，六大產(chǎn)業(yè)完成的銷售收入占到了全市工業(yè)的90%以上，原煤產(chǎn)量穩(wěn)定在8000萬噸左右，洗選配能力占到60%，電力總裝機容量達到6067MW，醫(yī)藥產(chǎn)值占到全省的一半以上，呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的良好態(tài)勢。（3）旅游業(yè)方面，全市大力推進“北方商埠”和“旅游勝地”建設(shè)，成功舉辦了五屆旅游節(jié)。組織參加了“港洽

14、會”、“滬洽會”、“中博會”等大型招商活動，引進資金兌現(xiàn)321.2億元人民幣，145個項目已開工建設(shè)，履約率、開工率走在全省前列。u 投資環(huán)境（1）交通便捷，市是我國中西部地區(qū)離首都最近、離出最近的一塊“風(fēng)水寶地”。 按鐵路里程東望382公里，西眺呼和浩特285公里，南下355公里，北上中蒙邊界二連浩特460公里，是華北地區(qū)重要的交通樞紐城市。京包、大等4條復(fù)線電氣化鐵路與40余條支線、專用線縱橫交錯，溝通華北、西北、東北和三晉腹地的聯(lián)系，京大、大運和得大高速公路等10多條干線四通八達，飛機可直達、等城市，已形成了鐵路、公路、航空相互配套的立體交通體系。 （2）資源豐富，市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭

15、以外，主要礦藏有銅、鐵、金、銀、鋁、鋅等金屬礦物和石墨、磷、長石、云母、石灰石、珍珠巖、石、花崗石、玄武石、沸石等非金屬礦物?？赏蔀橘Y源相對貧乏的沿海與渤海經(jīng)濟圈的礦產(chǎn)品原料基地。 （3）環(huán)境優(yōu)美，市地處溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，受季風(fēng)影響，四季分明，年平均日照時數(shù)為2670小時，市建成綠化覆蓋面積2131平方公里，綠化覆蓋率15.1%。城市人均公共綠地面積由1.9平方米提高到4.6平方米。大力推進熱電聯(lián)產(chǎn)集中供熱，全年二級以上良好天氣達到220天。 （4）設(shè)施完善，建成了以光纖傳輸為主，輔以數(shù)字微波、衛(wèi)星傳輸?shù)确绞降耐ㄓ嵕W(wǎng)絡(luò)，固定網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、數(shù)字數(shù)據(jù)和多媒體通訊通達全國和世界許多國家與地區(qū)

16、，固定機普與率達每百人20.03部。郵電郵路總長度4329公里，可傳輸國際國特快專遞。 （5）金融體系，是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國有獨資商業(yè)銀行為主體、地方商業(yè)銀行為補充的金融體系，服務(wù)功能比較齊全，可受理各種涉外業(yè)務(wù)。中國人民保險公司、太平洋保險公司的分支機構(gòu)可辦理國際上通行的保險業(yè)務(wù)。u 政策環(huán)境根據(jù)中華人民國國務(wù)院指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定、外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄、中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)名錄，市制定了市鼓勵外商、港澳臺同胞與國經(jīng)濟實體投資的若干規(guī)定、市關(guān)于加速工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展實施6656工程的主要優(yōu)惠政策等優(yōu)惠政策，從土地、稅收等多方面吸引外商；各級政府都建立健全外商投資管理和服務(wù)

17、機構(gòu)，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化投資環(huán)境，為外商提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，依法保障投資者合法權(quán)益。3、產(chǎn)業(yè)特點u 優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)（1） 電力資源優(yōu)勢，是華北地區(qū)重要的電力生產(chǎn)基地，三角區(qū)的神頭一、二電廠、一、二電廠，豐鎮(zhèn)電廠共同組成我國最大的輸變電網(wǎng)，既滿足了電氣化鐵路晉煤外運的用電，又保證了向京津唐地區(qū)供電。具有良好的電力生產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，境仍有繼續(xù)建設(shè)火力發(fā)電廠的各種資源條件，可向東部地區(qū)提供成本更低的電力資源（2） 旅游資源優(yōu)勢，以其豐富的旅游資源馳名中外，享有“佛國龍城”之美譽。境古建筑、古遺址3000余處，現(xiàn)有國家級文物保護單位13處、省級文物保護單位23處。2000年，被評為中國優(yōu)秀旅游城

18、市。（3） 工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，市作為國家重要的能源基地，工業(yè)基礎(chǔ)勢力雄厚。早在“一五”時期，就被國家列為重點建設(shè)城市，相繼建成了亞洲最大的機車廠機車工廠；我國最大的軍用動力機械廠柴油機廠；當(dāng)時國最大的水泥廠水泥廠；最大的合成橡膠廠化工廠。經(jīng)過50年的建設(shè)發(fā)展，已初步形成以煤炭、電力為支柱產(chǎn)業(yè)，冶金、機械、建材、化工、輕紡、制藥、食品等工業(yè)門類比較完整的工業(yè)體系。（4） 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，地域遼闊，可耕種土地面積多，人均耕地面積三畝以上。具有宜林、宜農(nóng)的多種類型的土地資源和生物資源優(yōu)勢。因此，有望成為京津唐的肉食品基地、蔬菜基地和雜糧基地。u 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向根據(jù)市“十一五”經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，到2010

19、年人均GDP將達到3000美元，恩格爾系數(shù)將進一步下降，經(jīng)濟發(fā)展將保持快速增長。這一時期市居民消費結(jié)構(gòu)變化趨勢是：物質(zhì)消費的增長將低于服務(wù)消費；享受和發(fā)展消費比重上升，生存消費比重將進一步降低；第三產(chǎn)業(yè)也將進一步加快發(fā)展，將在國民經(jīng)濟中占更重要的地位；各種高檔消費品，如住宅、汽車的有效需求上升，對商品和服務(wù)的質(zhì)量要求將進一步提高等。4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化根據(jù)2008年市國民經(jīng)濟的運營情況，2008年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（） 565.77億元，按可比價格計算，比上年增長5.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值27.04億元，同比增長8.9 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值300.96億元，同比增長1.4 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值2

20、37.77億元，增長9.4%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對增長的貢獻率分別為8.3%、14.3%和77.4%。這表明傳統(tǒng)的所有制結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，第三產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中起著越來越重要的作用。小結(jié)市是第二大城市，是晉北乃至整個華北重要的資源性城市，重要的煤炭資源和電力能源基地，同時擁有全面的工業(yè)體系和豐富的旅游資源，總體經(jīng)濟發(fā)展良好，與“大”城市帶有著密切聯(lián)系。在近幾年的發(fā)展過程中，市不斷加大城市拆遷、改造建設(shè)力度，加大固定資產(chǎn)投資，在城市面貌煥然一新的基礎(chǔ)上，也不斷改善著城市的投資環(huán)境。城市配套設(shè)施的完善、人民生活水平的提高，直接催化著房地產(chǎn)需求的旺盛，也帶動著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。第二部分

21、 市房地產(chǎn)整體市場第一節(jié) 城市人口狀況研究1、城市人口變化根據(jù)省人口抽樣調(diào)查辦公室2008年發(fā)布的人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，全市人口總量317.86萬，比上年增加1.89萬人。在總?cè)丝谥?，城?zhèn)人口162.54萬人，比上年增長2.61%，城鎮(zhèn)人口占全市總?cè)丝诘谋戎赜缮夏甑?0.1%上升到51.1%；鄉(xiāng)村人口155.32 萬人，比上年下降1.4%，鄉(xiāng)村人口占全市總?cè)丝诘谋戎赜缮夏甑?9.9%下降到48.9%。通過上述人口數(shù)據(jù)表明，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長，城鎮(zhèn)化率在不斷提高，這將會不斷加大對住宅的市場需求，通過供求平衡規(guī)律的影響，的房地產(chǎn)發(fā)展仍然會有較快發(fā)展。2、居民收入變化2008年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為

22、13758元，比上年增長19.55%；城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資24104元，比上年增長15.30%；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出9038元，比上年增長15.17%；全年農(nóng)民人均純收入3354元，比上年增長10.60%；農(nóng)民人均消費支出2005元，增長16.80%。近年來，市居民的可支配收入都在以兩位數(shù)的增長率在高速增長，表明居民的收入水平不斷提高，消費支出也有相應(yīng)增長，住宅消費能力也將會大幅提高，這對發(fā)展中的房地產(chǎn)來說是利好消息。3、居住狀況截止十五期間，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均居住面積分別達到17.5平方米和23.6平方米。從這一組數(shù)據(jù)可以看出，的城鎮(zhèn)居民人均居住面積偏小，和省城鎮(zhèn)居民人均27.5平方米

23、建筑面積差距較大，居住條件有待進一步改善。第二節(jié) 市房地產(chǎn)現(xiàn)狀研究一、城市發(fā)展趨勢與分析1、城市發(fā)展研析u 城市定位：晉北的中心城市地處省北端，位于京津冀北都市圈是我國第三個大型都市群即“大地區(qū)”。眾所周知，省的重要城市大多數(shù)集中在南部，北部僅有，在對省域中部形成帶動和促進作用的形勢下，北部經(jīng)濟發(fā)展的龍頭非莫屬。處于、呼和浩特、構(gòu)成的三角形結(jié)構(gòu)中心，特別是三個城市之間的交通聯(lián)系主要通過，因而是這一地區(qū)的交通樞紐。 煤是的寶，卻也是揮之不去的痛。“煤都”稱號掩蓋了最有生命力的一面由區(qū)位帶來的經(jīng)濟活力更具有可持續(xù)性。正因為這個原因，在市城市總體規(guī)劃（2006年-2020年）的城市定位中，引入“經(jīng)營

24、城市”理念，把“晉北部的中心城市”這樣的概念提到了城市的發(fā)展日程中。歷史名城、能源重鎮(zhèn)、晉北中心，概括了未來的一切u 發(fā)展指導(dǎo)思想：依托能源優(yōu)勢，建設(shè)新的加工工業(yè) 礦產(chǎn)與能源的優(yōu)勢支撐著，并確定了在華北地區(qū)的重要位置。煤炭工業(yè)對市經(jīng)濟增長的貢獻舉足輕重，但煤炭生產(chǎn)中存在的問題也非常突出，經(jīng)濟發(fā)展的代價很大，經(jīng)濟增長方式亟待轉(zhuǎn)變。已經(jīng)向集約發(fā)展、涵發(fā)展、綠色發(fā)展、綜合高效發(fā)展、和諧文明發(fā)展的新路子邁進，從而實現(xiàn)從煤炭資源大市想煤炭工業(yè)大市的轉(zhuǎn)變。應(yīng)依托幾十年來營造出的能源工業(yè)的支柱優(yōu)勢并結(jié)合目前宏觀產(chǎn)業(yè)政策和市場情況加以利用和轉(zhuǎn)化。簡單地說就是從“開采輸出”的模式，轉(zhuǎn)化為“開采加工”的模式，從全

25、程污染的工業(yè)類型，通過技術(shù)改造等途徑，向清潔能源生產(chǎn)目標(biāo)轉(zhuǎn)化，從而為豐富的礦產(chǎn)資源尋求新的出路。 u 發(fā)展目標(biāo)：到“十一五”結(jié)束，主城區(qū)要由城區(qū)、口泉區(qū)、御東新區(qū)組成，總用地控制在101平方公里，總?cè)丝?05萬人。主城區(qū)應(yīng)具備多方面的功能，包括生產(chǎn)協(xié)作中心、生活服務(wù)中心、商品流通中心、金融信息中心、科技人才交流中心、區(qū)域旅游中心和信息情報中心等。u 發(fā)展規(guī)劃：珍藏舊城風(fēng)貌，古城布局適度開發(fā)將統(tǒng)籌考慮舊城保護、中心城調(diào)整優(yōu)化和新城發(fā)展，合理確定舊城的功能和容量，疏導(dǎo)不適合在舊城發(fā)展的城市職能和產(chǎn)業(yè)，鼓勵發(fā)展適合舊城傳統(tǒng)特色的文化事業(yè)和文化、旅游產(chǎn)業(yè)。新規(guī)劃將調(diào)整影響古城保護的用地，控制古城的人口

26、，突出古城作為城市旅游中心和商業(yè)中心的地位，增加古城的公共綠地，改善古城的道路交通狀況，完善古城的市政設(shè)施，提高古城的環(huán)境質(zhì)量，最終達到保護保存、保護利用、保護發(fā)展三者的協(xié)調(diào)，從而全面、完整地保護好古城的歷史與傳統(tǒng)文化。 u 主城區(qū)發(fā)展格局：“一主兩副，扇形組團” 一主：即以城區(qū)為核心兩副：以御東區(qū)和口泉區(qū)為副以城區(qū)為核心，以御東區(qū)和口泉區(qū)為側(cè)翼，形成三個相對獨立的城區(qū)組團，每個組團規(guī)模適度、功能特點不同，共同構(gòu)成城市的政治、經(jīng)濟、文化的核心區(qū)域。u 市域城鎮(zhèn)體系： 其一，借助大公路向東、東北方向重點發(fā)展縣和陽高縣其二，借助同渾公路向東、東南方向重點發(fā)展渾源縣和靈丘縣 其余縣和建制鎮(zhèn)圍繞省道和

27、縣道均勻分布，組成輻射型的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)體系。u 對外發(fā)展：“東進”“西聯(lián)”“東進”：積極與大都市圈加強聯(lián)系與交流，借助東部地區(qū)的先進人才技術(shù)和資源優(yōu)勢，帶動自身經(jīng)濟發(fā)展，并在其中尋找自己的市場空間?！拔髀?lián)”：主動與呼、包、鄂溝通與交流，共同建設(shè)以為東大門的西部門戶城市群體，通過轉(zhuǎn)移、輸出東部地區(qū)的先進觀念與策略，逐漸發(fā)展成為在人才、技術(shù)設(shè)備等方面占主導(dǎo)地位的核心城市。u 城市道路網(wǎng)絡(luò)：優(yōu)化中心城市道路網(wǎng)絡(luò)，完善快速路、主干路、次干路、支路四級道路系統(tǒng)。為密切聯(lián)系三個組團，主城區(qū)形成以“三橫加一環(huán)”的路網(wǎng)主骨架。規(guī)劃以兩條主干道、一條快速路共同形成一個東西向的交通核心走廊，貫穿三個區(qū)的南部，外部以環(huán)

28、城高速公路連接對外交通，形成快捷、暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。兩條主干道，一條為以迎賓大道、迎賓路、路為基礎(chǔ)的主干道，主要擔(dān)負客運交通功能，一條以南環(huán)路貫通東西，作為社會車輛交通的主干道。最南側(cè)規(guī)劃快速路以開源街作為三區(qū)快速交通聯(lián)系的通道，同時向東北環(huán)繞中心城區(qū)，形成半環(huán)狀，加強城區(qū)與御東區(qū)之間的交通聯(lián)系，并與口泉區(qū)相銜接。2、城市現(xiàn)狀分析u 市是國務(wù)院首批批準(zhǔn)的13座較大城市之一，然近年來經(jīng)濟發(fā)展受困于煤炭工業(yè)，以重污染的采礦業(yè)支撐的城市經(jīng)濟支柱暫時成為GDP增長的主要源泉，經(jīng)濟模式單一、高能耗成為經(jīng)濟快速發(fā)展的阻礙。城市建設(shè)發(fā)展過于緩慢，城區(qū)狹窄、道路破舊不堪，棚戶區(qū)臟亂差等都在影響這個城市的形象。u

29、 08年新一屆市政府組建以后，明確提出了以建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城市為目標(biāo)，強調(diào)的城市發(fā)展要走節(jié)約資源、保護環(huán)境的集約化道路，堅持節(jié)流、開源、保護并重的原則。并先后啟動了城市道路改造工程、棚戶區(qū)改造工程、城中村改造工程和古城保護工程，使的城市建設(shè)進入一個新的發(fā)展階段。u 進入城市發(fā)展的快車道以后，逐步拉大城市發(fā)展框架；和城區(qū)突出強調(diào)歷史文化名城保護、口泉區(qū)的改善環(huán)境質(zhì)量提高居住環(huán)境水平相比，御東區(qū)無疑代表著未來的走向向東；御東區(qū)的百業(yè)待興不但會為城市的可持續(xù)性發(fā)展帶來新的商機，同時也將為樓市的發(fā)展方向和新運行模式產(chǎn)生積極而深刻的影響。u 市政府所在的迎賓路與以南區(qū)域，大量高檔社區(qū)、商業(yè)配套

30、不斷涌現(xiàn)；在08年迎賓路改造結(jié)束之后，又有大量的金融機構(gòu)、政府行政單位遷入，該區(qū)域以其便捷的交通、完善的配套優(yōu)勢成為具有競爭力的區(qū)域之一。u 的古城保護工程、棚戶區(qū)拆遷改造、城中村改造等為城市房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了大量的需求，也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了足夠的空間。東部的御東區(qū)、西部、南部的南郊區(qū)在今后的一段時間將會成為城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。小結(jié)城市的發(fā)展與本項目的利損關(guān)系項目位于市東南部的城郊結(jié)合部，屬縣杜莊鄉(xiāng)；區(qū)域沒有房地產(chǎn)項目，區(qū)位認可度低，遠離城市發(fā)展方向。如果在項目開發(fā)過程中能以大盤的氣勢，差異化戰(zhàn)略，高檔的定位來帶動整體區(qū)域的發(fā)展，將會是項目和區(qū)域雙贏的利好結(jié)果。3、十一五期間住宅建設(shè)規(guī)劃u

31、住宅建設(shè)目標(biāo)：著眼于將住宅建設(shè)培育成為重要產(chǎn)業(yè)的要求，繼續(xù)保持城鄉(xiāng)住宅建設(shè)的 持續(xù)增長。結(jié)合目前展開采煤沉陷區(qū)治理、棚戶區(qū)改造、御東新區(qū)開發(fā)、舊城改造和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟實用住房建設(shè)為重點，開發(fā)節(jié)能節(jié)地環(huán)保型住宅和標(biāo)志性建筑項目，形成多層次的住房供應(yīng)體系。房地產(chǎn)投資保持在全社會固定資產(chǎn)投資的12%以上，全市每年開發(fā)建設(shè)住宅面積180萬平方米(縣區(qū)40萬平方米)，其中經(jīng)濟適用房60萬平方米(縣區(qū)20萬平方米)，解決1000戶的廉租住房。到2010年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到28平方米。建立起完善健全的廉租住房制度，實現(xiàn)中低收入家庭“居者有其屋”。同時，要綜合發(fā)展園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、

32、市政管理、市交通等市政公共服務(wù)業(yè)，多渠道籌集資金，加大投資力度，完善社區(qū)服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化市政建設(shè)，建設(shè)良好的居住環(huán)境。u 配套建設(shè)重點：圍繞建設(shè)宜居式現(xiàn)代化區(qū)域中心城市的目標(biāo)，著力改善市民生活環(huán)境，增強城市綜合服務(wù)功能，加快城市交通、供水、供氣等建設(shè)，提高城市承載能力和輻射功能。一是完善城市交通。打通北出口通道，加快城市主干道、西北環(huán)城高速公路建設(shè)，形成交通性、生活性兩者兼顧的功能明確、暢通便捷的城市道路網(wǎng)絡(luò)。重點抓好市區(qū)西環(huán)路、西路、建開路等22條道路的改造，開工建設(shè)操場城街東延、南環(huán)路東延等三座大橋。徹底解決南出口西河河村段、北出口白馬城村段、同泉路平旺村段無序建設(shè)的問題，分步實施“城中村”

33、改造，完成同煤集團采煤沉陷區(qū)居民的搬遷工程和礦區(qū)煤礦工人棚戶區(qū)改造。二是加快給排水管網(wǎng)建設(shè)。建設(shè)凈化水廠、開壓泵站等城鎮(zhèn)排供水項目，推進垃圾分類處理，建設(shè)一批垃圾處理和環(huán)衛(wèi)設(shè)施。三是積極推進天然氣入同和煤氣置換天然氣工程。四是全面啟動高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)御東新區(qū)，打造城市新亮點。完成11條道路建設(shè)，建成新區(qū)排水工程，開工新區(qū)污水處理廠，完成御河生態(tài)園二期工程，實現(xiàn)中心城市的持續(xù)發(fā)展。二、市房地產(chǎn)市場研析1、市基準(zhǔn)地價表1-1 市城區(qū)基準(zhǔn)地價商業(yè)用地居住用地工業(yè)用地商業(yè)用地路段價（迎賓西路）一級元/平方米228811703292310元/平方米（合154萬元/畝）萬元/畝152.578.221.9二級元/

34、平方米1661950200萬元/畝110.763.513.3三級元/平方米1081675145萬元/畝72.1459.7四級元/平方米622403109萬元/畝41.526.97.3五級元/平方米251214禁止區(qū)600萬元/畝16.714.340表1-2 市礦區(qū)、南郊區(qū)基準(zhǔn)地價商業(yè)用地居住用地工業(yè)用地一級元/平方米580320118萬元/畝38.721.37.9二級元/平方米31020098萬元/畝20.113.36.5三級元/平方米1608057萬元/畝10.75.33.8表1-3 市新榮區(qū)基準(zhǔn)地價商業(yè)用地居住用地工業(yè)用地一級元/平方米350200100萬元/畝23.313.36.7二級元

35、/平方米24012070萬元/畝1684.7三級元/平方米1106745萬元/畝7.34.53.0說明：地價均已做換算，例如城區(qū)一級住宅用地基準(zhǔn)地價1170元/平方米，換算為78.2萬元/畝2、市房地產(chǎn)市場供求與房價走勢u 在售樓盤房價走勢一年新房房價走勢從新房價格的走勢來看，近一年來受城市建設(shè)的影響，新房成交價格波動較大；一方面城市商品房價格一直處于高位，城區(qū)高層住宅價格居高不下，以桐城中央、御景源、水泉灣龍園等項目為代表，項目價格已超過5000元/，同時由于城市大規(guī)模拆遷，舊城保護、棚戶區(qū)改造等政府大規(guī)模拆遷安置，新房價格被重新拉高。同時也說明，在目前的市場狀況下，因城市拆遷安置所產(chǎn)生的大

36、量住宅需求，政府安置并不能完全滿足，這就為房地產(chǎn)發(fā)展帶來機遇。二手房房價走勢一年二手房房價走勢從上圖可以看出，目前的二手房價格趨于穩(wěn)定，且穩(wěn)中有漲；住宅需求仍然旺盛，解決居住需求或改善居住仍然是一段時間的房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。u 求購房房價走勢一年求購房房價走勢本圖表從需求方面說明了目前房地產(chǎn)的狀況，房地產(chǎn)受去年政府對房地產(chǎn)的整改和古城保護工程啟動的影響，一部分房地產(chǎn)項目被停工停售，造成整體市場開工量不足，供給量不足；市場產(chǎn)生的這部分需求得不到有效釋放，造成目前求購房心理預(yù)期房價上漲的結(jié)果。但主流群體的心理預(yù)期房價仍低于市場高位價格，這是造成目前在售樓盤普度去化較慢的主要原因。u 出租房房價走勢

37、從房產(chǎn)網(wǎng)得到的數(shù)據(jù)，上周出租房平均房價：946.67元/套，平均每套71.33平米。從上圖可以看出，從09年下半年以來，租房價格逐步上漲，大量因城市拆遷和政府安置房源不足，造成大量的拆遷戶無房可住，因此產(chǎn)生的居住需求需要得到釋放。房地產(chǎn)價格總體解析： 市房價的飆升啟動于2003年年底，之后這些年，伴隨著國房地產(chǎn)市場的瘋狂，市的房價也一路走高，在短短的7年時間，上漲了將近200%，2010年，的房地產(chǎn)價格達到了頂峰； 截止目前還在銷售的御河西岸樓盤中，以水泉灣龍園價格最高，最高房價是6130元/平米左右，均價5800元/平米，其余樓盤如凱德世家、御景源、桐城中央等均價也基本上超過5000元/平米

38、，其余樓盤如御華帝景、國際麗都、御馨花都、御馨園等均價也在4500元/米左右，遠離市中心的樓盤如宏洋美都、景海花園、綠島等，價格在3900元/平米左右。 定價原則一般是層差50元-110元不等，面積超過150平方的戶型另有加價09年-10年價格上漲原因： 土地價格和拆遷成本是房價攀升的主因； 2008年上半年房地產(chǎn)市場政策性停工停售，人為原因造成了短期的供需失衡，實際供量遠遠低于市場需求量，導(dǎo)致房價大幅上揚； 09年受08下半年房價高位上行的剌激，房地產(chǎn)開發(fā)量空前增大，價格繼續(xù)保持在上行通道。 房價持續(xù)上漲，消費者買漲不買跌追漲的心理造成了房價的持續(xù)高位運行； 土地增值稅等政策的強硬出臺，開發(fā)

39、商為了維持原本的利潤空間，也必然將成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，這也進一步促使了房地產(chǎn)市場價格的迅猛攀升。3、2009年市房地產(chǎn)投資狀況房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降。全年全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成27億元，比上年下降3.6 % ，其中，住宅投資15.4 億元，下降23.6 % 。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為9.8 % 。全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積227.7 萬平方米，比上年下降20.1 % ，其中住宅施工面積202.2 萬平方米，比上年下降24.8 % ?？⒐っ娣e48.5 萬平方米，比上年下降7.9 % ；其中住宅竣工面積44.1 萬平方米，比上年下降10.6 % 。商品房屋銷售面積69.8 萬平方米，

40、比上年下降29.2 % 。小析1）09年下半年，受一線城市地產(chǎn)低迷、樓市新政和市政府對房地產(chǎn)的整頓，樓市出現(xiàn)了階段性的低迷。具體表現(xiàn)在2009年房地產(chǎn)的投資金額、開工面積、竣工面積、銷售面積等都出現(xiàn)了不同程度的下降。2）雖然樓市出現(xiàn)階段性的低迷現(xiàn)象，但是住宅建設(shè)仍然在整體的房地產(chǎn)開發(fā)投資中占主體地位。3）2009 下半年雖然階段性低迷，但全年銷售面積仍然要遠遠高于竣工面積，10年上半年以來，房價繼續(xù)居高不下。說明對住宅的需求仍然旺盛，從各個售樓部得到的信息，09下半年低迷和10年春節(jié)后全國房地產(chǎn)市場的“大觀望”對來說在銷量和價格上并沒有大的落差。4）目前房價居高不下，但市場上普遍出現(xiàn)價漲量跌現(xiàn)

41、像。5）市面上在售樓盤主力戶型。市場在售樓盤的主力戶型基本偏大，集中在145-220平米之間，高端樓盤200以上的戶型配比均達到8-10%左右。4、市房地產(chǎn)綜合評價 市做為一個中等城市來講，房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快，價格漲幅大；其房地產(chǎn)價格水平與其城市建設(shè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不相符；房地產(chǎn)開發(fā)模式的成熟程度滯后于其他中等城市，城市商品房建設(shè)看剛步入中期，產(chǎn)業(yè)發(fā)展希望很大； 從項目的包裝策劃上來講，項目包裝比較粗糙，大部分項目沒有自己的宣傳資料；整體市場缺乏推廣宣傳，基本上看不到房地產(chǎn)戶外廣告；平面媒體雖然有一定的力度，但畫面重復(fù)使用，設(shè)計粗糙，對項目形象幫助不大；銷售人員素質(zhì)偏低，管理不到

42、位，缺乏應(yīng)有的職業(yè)素養(yǎng)和銷售熱情。 消費者購房逐漸趨于理性，購房除注重價格、質(zhì)量和結(jié)構(gòu)外，同時還在注重地理位置、綠化、休閑場所，交通是否便利，公共設(shè)施是否齊全，物業(yè)管理是否到位，周邊環(huán)境是否滿意等，這些都將納入購房者的權(quán)衡圍之。特別是在這樣一個空氣污染較重，看不到多少綠地的城市里，小區(qū)綠化好與園林式建筑將更有吸引力。但在售樓盤中，只有100畝以上的樓盤如水泉灣龍園、御景園有大規(guī)模的園林配套，其他樓盤基本上是借助周邊的公園、學(xué)區(qū)或地段優(yōu)勢作為賣點，小區(qū)物業(yè)以開發(fā)商自配為主，智能化尚停留在一線城市05年水平。 商品房價格在目前普遍認為過高地情況下，并不影響購買者的購買力，價格相對過高，是對一部分人

43、在購買力上造成影響的主要因素，而不是決定因素，決定因素是開發(fā)商所開發(fā)產(chǎn)品是否達到一定水準(zhǔn)。 在目前政府“經(jīng)營城市”的理念下，的房地產(chǎn)業(yè)正朝著良好的方向發(fā)展，而市的住房現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃也決定了房地產(chǎn)業(yè)將有很大的發(fā)展前景和開發(fā)空間，至少五年不會出現(xiàn)拐點，投資機遇與風(fēng)險共存。5、市房地產(chǎn)走勢 市持續(xù)的大規(guī)模城市改造，造成了大量剛性需求；且目前房地產(chǎn)市場上存盤量并不多，不少房地產(chǎn)項目都處于尾盤階段，新開樓盤如華北星城、匯嘉華宇等名星樓盤外近15萬開發(fā)量外，其他均未動工，這將會進一步促使房價在近兩年的繼續(xù)上漲； 近幾年來由于市中心地帶開發(fā)量的不斷擴大，能夠開發(fā)的土地逐漸減少，加上政府的調(diào)控，市商品房價格還

44、會有新的增長和需求，現(xiàn)在已有部分開發(fā)商著眼市區(qū)周邊進行開發(fā)；御東地區(qū)將成為市今后十年的開發(fā)熱點； 城市大規(guī)模持續(xù)的改造開發(fā)，城市建設(shè)要求的標(biāo)準(zhǔn)化、配套化與發(fā)展速度和前瞻性都將影響促進的房地產(chǎn)發(fā)展和價格的上漲； 市做為省和西部五省連接的咽喉要道，流動人口將會逐年增加，同時市政府招商引資的優(yōu)惠政策力度在不斷加大，近幾年來的投資商也在不斷增多，購房量也將會逐年增加，必然會造成商品住房的緊。 目前在售的樓盤，大都規(guī)模較小，兩三棟樓成小區(qū)的項目比較常見，樓間距偏小、綠化率偏低，缺乏居住品質(zhì)；今后一段時間，成規(guī)模的、品質(zhì)較高的小區(qū)將成為開發(fā)方向； 外埠購房分流部分需求。近年來，出于子女參加高考、工作變動、

45、選擇居住環(huán)境的考慮，有不少消費者選擇去外埠購房。相對集中在、膠州半島等城市，這些消費者可以說是放遠眼光，已經(jīng)不再把本地當(dāng)作購房的首選，這樣就分流走很大一部分購房需求；綜上所述，城市的大規(guī)模改造和開發(fā)，將使房地產(chǎn)市場在未來一段時間在高位平穩(wěn)運行；價格不會出現(xiàn)大起大落，漲幅趨于緩和；大規(guī)模城中村改造項目的進行將會使在2011年進入大盤競爭時代。第三部分 市房地產(chǎn)區(qū)域市場研析第一節(jié) 區(qū)域板塊分析一、區(qū)域版塊現(xiàn)狀市在行政區(qū)劃上，下轄七縣四區(qū)。但城市發(fā)展基本上仍以城區(qū)為主，城市在以城區(qū)的基礎(chǔ)上向東發(fā)展新城區(qū)御東區(qū)，向西、南改造城中村，逐漸把南郊區(qū)納入城市版圖。的房地產(chǎn)發(fā)展并沒有嚴格的板塊區(qū)劃，但在城市和

46、房地產(chǎn)發(fā)展的過程中逐漸形成了三大居住集中地：城區(qū)組團、御西組團和迎賓路南組團。其中城區(qū)組團依然在售樓盤最集中的區(qū)域。代表性的樓盤有：上第樂哈斯、復(fù)地紫城、云頂雅園、翰林別院等，是市最核心的居住區(qū)域；但隨著古城保護方案的實施，老城區(qū)將逐漸退出房地產(chǎn)市場。2008年御河路的擴建與城市規(guī)劃的進行，使御河路沿線逐漸成為居住集中地，代表性的項目有御華帝景、御馨花城、金色水岸綠洲等，隨著城市的改建擴建，御河兩岸將成為新的城市核心；御東地區(qū)大量的待開發(fā)土地，也使這一區(qū)域有著更大的房地產(chǎn)發(fā)展空間和潛力。迎賓路以南由于迎賓路的擴建和行政、金融單位的遷入而具有了新的活力，但由于遠離城市中心區(qū)域，城市配套較差，項目

47、較少，居住水平有待提高。二、迎賓路南區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀迎賓路以南（市政府以南）目前在售房地產(chǎn)項目較少，主要代表性項目有桐城中央、格蘭云天等，建筑形態(tài)以高層建筑為主。但是隨著市城市改造建設(shè)的升級、大量“城中村”改造項目的進行，這一區(qū)域?qū)⒃诓贿h的將來成為房地產(chǎn)開發(fā)集中的區(qū)域之一。區(qū)域城中村項目一覽城中村規(guī)模位置馬軍營鄉(xiāng)周家店村規(guī)劃總建筑面積145萬南環(huán)路、振興街附近新旺鄉(xiāng)解放村慶周路、新開路附近新旺鄉(xiāng)新旺村不詳南環(huán)路南、工農(nóng)路東新旺鄉(xiāng)水泉灣村規(guī)劃總建筑面積77萬御河路東、迎賓路南新旺鄉(xiāng)新泉村規(guī)劃總建筑面積23萬新旺村東 從板塊性質(zhì)上來說，迎賓路以南區(qū)域?qū)儆诔鞘心喜拷紖^(qū)，并不是城市發(fā)展方向；區(qū)域各種

48、性質(zhì)項目混雜，城中村改造項目多，市政府安置項目多，省最大的保障性住房項目也在本區(qū)域，但高品質(zhì)的商品房開發(fā)項目并不多； 從物業(yè)類別上來看，高層物業(yè)已經(jīng)成為主流的物業(yè)形態(tài)，板塊也是如此，多層甚至小高層產(chǎn)品缺失，主要原因在于一級市場土地成交價格高，開發(fā)成本中土地成本增加。由此導(dǎo)致區(qū)域開發(fā)方向基本上以高層為主。 從小區(qū)總體規(guī)劃上來看，在高層為主的產(chǎn)品形態(tài)下，在售項目的容積率基本上都在2.0以上，產(chǎn)品規(guī)劃單一，配套設(shè)施不夠齊全；但隨著城中村改造項目的規(guī)劃入市，配套設(shè)施齊全的項目將逐漸成為開發(fā)主流。 三房兩廳兩衛(wèi)仍是各個項目的主力戶型，面積多在110140，舒適性和經(jīng)濟性兼顧。由此發(fā)現(xiàn)該市場上需求仍以三房

49、為主，以自住為主。 區(qū)域價格不均勻，土地成本的上漲、拆遷成本的投入與產(chǎn)品形態(tài)決定了區(qū)域不菲的價格，主流產(chǎn)品價格基本在3800元/平方米左右，遠離城市中心的項目價格則控制在3000元/平方米左右。 本區(qū)域大部分屬于城市近郊區(qū)，城市配套不如城區(qū)齊備；但諸多規(guī)模性項目入市之后，項目自身可在外圍建造底商或裙樓作為本項目的商業(yè)配套，即使周邊有規(guī)模較小的樓盤也可進行商業(yè)配套設(shè)施的借用。 本板塊屬于屬于城市近郊，并非城市開發(fā)的重點區(qū)域，但就目前城區(qū)開發(fā)飽和、御東新區(qū)短期無法形成開發(fā)規(guī)模的現(xiàn)實情況下，周家店、水泉灣、新泉等城中村改造項目整體規(guī)模較大，后續(xù)開發(fā)能力強勁，省省最大的保障房項目南環(huán)路南項目57萬平米

50、也已經(jīng)開工，預(yù)計區(qū)域各類產(chǎn)品后續(xù)供應(yīng)量均會很大。 從社區(qū)配套上看，多數(shù)社區(qū)由于規(guī)模有限，都只具備基本配套和綠化，少有代表高檔社區(qū)形象的更高水準(zhǔn)的配套設(shè)施，同樣表明市場處在一個較低的發(fā)展水平上。 項目整體運作上，以水泉灣為例，雖然項目規(guī)劃較好，但整體運作依然水平較低，項目缺乏包裝和明確定位，不注重宣傳、銷售人員也缺乏應(yīng)有的專業(yè)和職業(yè)素質(zhì)。三、綜合性項目發(fā)展現(xiàn)狀由于歷史和城市發(fā)展的原因，房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模均不大，且基本上以住宅為主，部分項目有配套商業(yè)或者城市配套，大型綜合性項目基本上沒有。目前規(guī)劃的城中村改造項目，均為體量較大的綜合性項目，以水泉灣龍園為例，建筑規(guī)劃就包括了住宅、沿街商業(yè)、會所、酒

51、店、商務(wù)寫字樓等多種形態(tài)。但目前即將開發(fā)的仍然是高層住宅，能否達到規(guī)劃水準(zhǔn)仍然是個未知數(shù)。第二節(jié) 區(qū)域明星樓盤簡析桐城中央桐城中央開 發(fā) 商深特房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)劃設(shè)計承 建 商行銷企劃項目地址市迎賓西路15號售樓0 7627999項目定位推廣主題規(guī) 模項目占地52畝，總建筑面積約8萬平米銷售形勢基本銷售完畢，剩余少量商鋪綠 化交房日期業(yè)態(tài)規(guī)劃4層到18層依次起伏的11幢樓和社區(qū)商業(yè)組成面 積89-97兩房，126三房，169四房戶 型三室兩廳兩衛(wèi)、兩房兩廳一衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)配 套暖氣、天然氣、寬帶、有線電視等核心賣點位置優(yōu)越，尊享政務(wù)區(qū)、金融區(qū)的完善配套價格策略均價3800左右項目分析周邊緊鄰

52、市政府、城區(qū)政府、永泰航空廣場等，地理位置優(yōu)越，屬市中心黃金地段。同時項目自身所擁有的大片梧桐樹和白樺林，居住條件與居住環(huán)境良好；入選理由：項目位于迎賓路南，周邊緊鄰市政府、城區(qū)政府，以其區(qū)位優(yōu)勢和項目環(huán)境優(yōu)勢來帶動整體項目整體銷售，在當(dāng)時的房地產(chǎn)市場獨樹一幟，銷售形勢良好，現(xiàn)已基本售罄。樓盤分析：規(guī)模：占地52畝；總建面積80000營銷特點：樓盤立面新穎，產(chǎn)品線豐富，居住環(huán)境良好，在迎賓路上比較顯眼，為項目節(jié)省了相當(dāng)?shù)臓I銷費用。項目雖然沒有進行大規(guī)模的營銷，但依然在的房地產(chǎn)市場樹立高端的地位。小結(jié)通這對明星樓盤的界定，我們可以看出明星樓盤必要條件應(yīng)該有：1、合理的價位；2、優(yōu)越的區(qū)位；3、良

53、好的居住環(huán)境；4、具有外環(huán)境的綜合優(yōu)勢與升值潛力；5、樓盤良好的形象；6、合理、大眾化兼俱特色的的產(chǎn)品線；第三節(jié) 可借鑒性樓盤簡析羅馬城羅馬城開 發(fā) 商同煤房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計清華建筑學(xué)院承 建 商通州建總集團行銷企劃項目地址市西環(huán)路售樓0 2058888項目定位推廣主題至尊大盤 一生之城規(guī) 模38萬平米銷售形勢銷售態(tài)勢良好綠 化交房日期2009年10月業(yè)態(tài)規(guī)劃13棟高層住宅、一棟五星級酒店面 積130-170平米為主戶 型三室兩廳兩衛(wèi)、兩房兩廳一衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)配 套暖氣、天然氣、寬帶、有線電視等核心賣點環(huán)境、交通價格策略均價4000元/平米左右項目分析羅馬城總建筑面積38萬平方米，擁有13幢

54、高層公寓住宅，一條足以體現(xiàn)現(xiàn)代化城市風(fēng)貌的步行商業(yè)景觀大道，一座代表城市形象的雙子座五星級酒店。是一個高度集成居住、休閑、購物、娛樂、商務(wù)為一體的高品質(zhì)大型商務(wù)復(fù)合地產(chǎn)項目。市為數(shù)不多的在售的綜合性項目，業(yè)態(tài)涵蓋了住宅、五星級酒店和商業(yè)步行街。整體規(guī)劃超前，景觀規(guī)劃良好，社區(qū)商業(yè)配套齊全，整體小區(qū)13棟樓均已主體封頂。在經(jīng)歷去年的政策性停工停售之后，目前小區(qū)已經(jīng)已經(jīng)全面恢復(fù)施工，十月份交房，且銷售情況良好?？腿悍治觯?1、高端客戶，對居住質(zhì)量要求較高；2、希望改善居住環(huán)境的城市拆遷戶； 3、本地私企業(yè)主、小煤窯主、政府灰色收入者、國企高干等； 4、看重項目品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)配套等，對目前價格可以接受；小結(jié) 可以借鑒的容：1、 社區(qū)景觀規(guī)劃；2、 社區(qū)配套第四部分 本項目分析與定位方向第一節(jié) 項目現(xiàn)狀第二節(jié)、項目swot分析與價值判斷一、項目swot分析二、項目價值判斷第三節(jié)：項目目標(biāo)消費群體分析一、市整體購房人群分析從市場營銷的理論上來說，影響消費者對商品消費的兩大要素為購買欲望、支付能力。而作為影響房地產(chǎn)需求市場的基本因素?zé)o非是居民的可