第四章 土地估價方法——成本法

1、第一節(jié) 成本法簡述第二節(jié) 成本逼近法第三節(jié) 重置成本法第四節(jié) 成本法的綜合應用第一節(jié) 成本法簡述一、成本法的概念一、成本法的概念二、成本法的理論依據(jù)三、四、不動產(chǎn)價格的構(gòu)成管理費用 是指為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用 包括：管理人員工資及福利費、辦公費、差旅費 按土地取得成本與開發(fā)成本的一定比率確定（2%-5%）銷售稅費銷售所發(fā)生的費用和稅開發(fā)利潤成本利潤率、銷售利潤率五、成本法的基本公式一、成本逼近法的概念 以估價時點重新開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和不基礎，加上正常的利潤、利息、應繳納的稅費和土地增值收益來推算土地價格的估價方法二、成本逼近法的計算公式土地價格=土地成本價格+土地增

2、值=土地取得費（含稅費）+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益三、成本逼近法的適用范圍1、新開發(fā)的土地2、工業(yè)用地3、特殊土地四、成本逼近法的估價程序計算土地取得的費用計算土地取得的費用計算土地開發(fā)費用計算土地開發(fā)費用計算投資利息計算投資利息2、計算公式單利=基數(shù)利率計息期復利=基數(shù)（1+利率）計息期-13、計算參數(shù)的確定土地取得費（含稅費）的利息是以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期土地開發(fā)費利息以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為開發(fā)期（或資金投入期）的一半計算投資利潤計算投資利潤計算土地增值收益計算土地增值收益1、原因農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地，新用途土地的收益將遠高于原用途土地的收益土地經(jīng)投資開發(fā)后

3、，變成了真正的城市建設用地，土地的性能發(fā)生變化了，提高了土地的經(jīng)濟價值，從而使土地收益能力增加。1、根據(jù)上述各步的計算結(jié)果，采用下列公式計算土地價格：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益五、成本逼近法的應用不利因素可能是經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。一、成本法的總結(jié)二、成本法應用舉例2、某專用倉庫占地面積為2500m2，為出讓土地使用權(quán)，出讓年限為50年，出讓合同已約定不可續(xù)期；總建筑面積為8500m2，建成于1999年7月30日，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)需評估該專用倉庫2007年7月30日的價格。收集到以下資料：估價時點時征收估價對象所在區(qū)域的農(nóng)地平均每畝需要支付10萬元（含稅費），將土地開發(fā)成能直接在其上進行房屋建設的土地，需進行“五通一平”，時間為2年，投資110元/m2（均勻投入），利率為7%，土地開發(fā)的投資回報率為20% ，土地增值收益為30元/m2，土地還原率為6%；估價時點時建筑物重置價格