2015年下半年海南省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價程序考試精彩試題

1、2015年下半年海南省房地產(chǎn)估價師理論與方法：估價程序考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題 意）1、與銀行本票相比，不由銀行簽發(fā)，而是由存款人簽發(fā)。A:本票B:匯票C：支票D：銀行券E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、民間個人之間借貸往來作為一種信用形式，存在的局限性主要表現(xiàn)在_0A.資金供求雙方直接形成債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，債務(wù)人在經(jīng)營上會產(chǎn)生較大的壓力B.融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比銀行信用少C.融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比銀行信用多D.資金供求雙方直接

2、聯(lián)系，這種直接協(xié)商方式難以滿足各自的需要3、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的 15 %上升為25%,每 月可出租面積租金為70元/褶，又知該寫字樓可出租面積為 10 000褶，運 營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為 30年，投資報酬率為8%, 其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生萬元的貶值。B: 558 . 15C: 567. 39D: 675 . 40E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品時，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是_摸式。A.單一市場集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場

3、專業(yè)化D.全面覆蓋5、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生 100萬元凈收益，同時此單位有2 000萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)與萬元的資金等價。A: 2 000B: 400C: 4 000D: 10000E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、某可比實例賣方繳納的稅費由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)實方應(yīng)繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會。A:上升B:下降C:不變D:無法確定E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、不屬于法人成立必須具備的條件是_A .獨立承擔(dān)法律責(zé)任B.依法成立C.必要的經(jīng)費D.自己的名稱、組織機構(gòu)和場所

4、8、土地使用稅的計稅依據(jù)是。A:納稅人實際占用的土地面積B:納稅人實際建設(shè)的房屋使用面積C:納稅人實際建設(shè)的房屋建筑面積D:納稅人自己測定的土地面積E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、_是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。A.房地產(chǎn)周期B.房地產(chǎn)循環(huán)C.房地產(chǎn)周期循環(huán)D.房地產(chǎn)周期運動10、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為 3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅為萬元。（2007年試題）A: 450B: 525C: 600D: 900E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、馬某繼承了其母親的一套房產(chǎn)。按照有關(guān)規(guī)定，馬某應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理記。A.房屋注銷B

5、.房屋變更C.房屋初始D.房屋轉(zhuǎn)移12、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是（）。A.生活方式B.受教育程度C.購買動機D.自我形象13、若現(xiàn)在借入500元，年利率為10%,兩年后的實際經(jīng)濟價值等于_元A. 605B. 600C. 650D. 55014、不動產(chǎn)登記費的收取_A.按不動產(chǎn)面積B.按件收取C.按不動產(chǎn)體積D.按價款的比例15、根據(jù)近因原則，保險賠償責(zé)任的確定應(yīng)根據(jù)，之間的因果關(guān)系來判定。A:保險事故與保險標的損失B:被保險人與保險標的C:投保人與保險標的D:保險人與保險標的損失E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、住房公積金的本質(zhì)屬性是_A.獎金B(yǎng).津貼C.貸款D.工資17、甲、

6、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為 60萬元和40萬元，若將兩宗土地 合并則總價值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最 為公平臺理的正常價格應(yīng)為萬元。A: 40B: 48C: 60D: 70E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、下列關(guān)于管理規(guī)約，表述不正確的是。A:管理規(guī)約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)B:管理規(guī)約作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守C:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之后，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維 護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等 事項依法作出約定D:建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買

7、受人的合法權(quán)益E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、新建房地產(chǎn)項目的出租和銷售，屬于房地產(chǎn)的 _。A. 一級市場B.二級市場C.三級市場D.存量市場20、下列公式不正確的一項是_0A .分配（應(yīng)付）利潤=經(jīng)營利潤-（盈余公積金+公益金+未分配利潤）B.稅后利潤=利潤總額-所得稅C.經(jīng)營利潤=銷售（含出租、自營）收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金D .利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額21、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土 地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊 的經(jīng)濟壽命應(yīng)為。A: 40 年B: 42 年C: 48 年D: 50 年E:工業(yè)用

8、地的監(jiān)測點評估價格22、已知某宗收益性房地產(chǎn)，使用期限為40年時，價格為700元/m2 ,此時報 酬率為8%;如果使用期限為50年，則其價格為810元/m2 ,則此時的報酬率 為_。A. 6%B. 7%C. 7.5%D. 6.5%23、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均 稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。A. 10.0%B. 14.0%C. 25.0%D. 35.0%24、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時，則_0A .均衡價格下降，均衡交易量增加B .均衡價格下降，均衡交易量

9、減少C .均衡價格上升，均衡交易量增加D .均衡價格上升，均衡交易量減少25、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時， 除有租約限制的以外，應(yīng)選取爭收益 作為估價依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符 合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分） 1、開發(fā)一持有一出租一出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收 益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、 普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金 流出包括等。A: 土地成本B:建造成本C:運營成本D：開發(fā)費用E:

10、購買稅費2、下列價格闡述正確的是_。A.市場價格抵押價值征用價值課稅價值B.市場價格征用價值抵押價值課稅價值C.市場價格課稅價值征用價值抵押價值D.市場價格征用價值課稅價值抵押價值3、從估價角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運營費用不包含等。A：房地產(chǎn)改擴建費用B：抵押貸款還本付息額C:房屋設(shè)備折舊費D:所得稅E:房屋裝修折舊費4、保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到的極 限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。A:禾1J潤為零時B:利潤最大時C:允許的最低經(jīng)濟效益指標D:允許的最高經(jīng)濟效益指標E:借款合同5、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指

11、數(shù)分別為79.6、74.7、 76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以 2002 年1 月 1 日為 100）。其中有一 房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004 年10月1日的價格為_% /m2。A. 2121B. 2200C 1819D. 22426、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C,不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性7、下列關(guān)于登記簿的表述，正確的是。A:登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)B:不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)C:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律

12、規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力D：除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準E:根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法和房屋登記辦法的規(guī)定，國務(wù)院印發(fā)了房屋登記簿管理試行辦法8、關(guān)于商用房地產(chǎn)抵押貸款，下列說法不正確的是。A:貸款價值比率（抵借比）通常不超過50%B:貸款期限最長不超過10年C:貸款利率通常高于個人住房抵押貸款D:僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放E:借款合同9、材料的一是指材料在飽和水作用下強度不顯著降低的性質(zhì)。A.耐水性B.吸濕性C.吸水性D.抗?jié)B性10、當(dāng)計息周期為1年時，名義利率i與實際利率r的關(guān)系是_。A. i = rB. i>rC. i<

13、rD. i=1+r11、財務(wù)分析不包括。A:償債能力分析B:平衡能力分析C:盈利能力分析D:營運能力分析E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、對具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有。A:自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的 50 %60 %作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值B:自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的 50 %60 %作為計稅稅基C:商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價的 70 %80 %作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值D:出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定納稅E:地下人防設(shè)施免稅13、常用的吸聲材料包括。A:無機材料B：有機材料C:多孔材料D:無孔材料E:纖維材料14、招標文件應(yīng)當(dāng)包括等所有實質(zhì)性的要求和條件。A：招標項目的技

14、術(shù)要求B:招標的監(jiān)管人員C:招標的監(jiān)管部門D:投標報價的要求和評標標準E:擬簽訂合同的主要條款15、股票和債券的相同之處表現(xiàn)在。A:都是融資工具B:都是流通證券C：持有者享有相同權(quán)利D：都具有償還性E:都可以為投資者帶來收益16、下列，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。A:房地產(chǎn)買賣B:房地產(chǎn)入股C:房地產(chǎn)繼承D：房地產(chǎn)抵債E:房地產(chǎn)贈與17、建設(shè)行政主管部門，對勘察設(shè)計持證單位的資質(zhì)實行A.資質(zhì)年檢制度B.資質(zhì)審查制度C.資質(zhì)復(fù)查制度D.資質(zhì)審批制度18、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的。（2007年試題）A:第一階段B

15、:第二階段C:第三階段D:第四階段E:借款合同19、達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式包括。A:行政裁決B:依法起訴C:強制拆遷D:仲裁E:協(xié)商20、征收集體土地應(yīng)遵守的原則包括。A:珍惜耕地，合理利用土地的原則B:保證國家建設(shè)用地的原則C：妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則D:無償使用土地的原則E:依法征地的原則21、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的等相同、相似的房地產(chǎn)。A:區(qū)位B:用途C:權(quán)利性質(zhì)D:總價E:外觀22、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為7%現(xiàn)假定報酬率為9%,該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）A. 3275 元/m2B. 3287 元/m2C. 3402 元/m2D. 4375 元/m223、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在之間進行。（2009年試題）A:獨立方案B:互斥方案C:凈現(xiàn)值法D：等額年費用法E:借款合同24、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估