策劃報(bào)告流程

1、精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有-張家口策劃作業(yè)書提綱（前期提案篇）說(shuō)明：由于項(xiàng)目現(xiàn)階段條件因素的影響， 和項(xiàng)目推進(jìn)工作時(shí)間勢(shì)在的實(shí)施， 項(xiàng)目正式提報(bào)日期的臨近，前期工作量較大，時(shí)間緊； 建議前期調(diào)查工作時(shí)間縮短， 調(diào)查事項(xiàng)安排應(yīng)具有針對(duì)性，使項(xiàng)目定位具有強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。 因項(xiàng)目特性屬旅游地產(chǎn)， 前期銷售又著重于地產(chǎn)與高爾夫捆綁銷售，所以工作重點(diǎn)大量放在高爾夫休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的調(diào)查和項(xiàng)目人群定位上。（注：以下部分 紅色字體 為必做工作，分為大項(xiàng)和大項(xiàng)中的小項(xiàng)、分項(xiàng)，其中小項(xiàng)部分沒(méi)有劃出的看大項(xiàng)顏色）目錄起始頁(yè)項(xiàng)目概述第一部分市場(chǎng)1、旅游發(fā)展

2、規(guī)劃和政策研究：旅游地產(chǎn)，政策研究與政府支持等2、旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)：全國(guó)旅游地產(chǎn)供應(yīng)量，華北地區(qū)，環(huán)渤海灣，張家口旅游地產(chǎn)供應(yīng)量；未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)判斷。3、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)：張家口，呼市，大同，太原，北京，天津，唐山等；城市類型，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，人群結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，投資結(jié)構(gòu)等4、城市發(fā)展規(guī)劃：張家口城市發(fā)展規(guī)劃，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等5、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：張家口，呼市，大同，太原，北京，天津，唐山等；宏觀經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，城市核心產(chǎn)業(yè)，人均收入，消費(fèi)習(xí)慣，區(qū)域房?jī)r(jià)等。7、生活結(jié)構(gòu)：張家口，呼市，大同，太原，北京，天津，唐山等；區(qū)域與輻射區(qū)域人均收支，生活結(jié)構(gòu)8、高爾夫市場(chǎng)北京、天津、河北（北京

3、周邊，燕郊、張家口、廊坊，保定、石家莊、唐山等）和浩特、包頭等）9、典型性調(diào)查與分析：、內(nèi)蒙（呼旅游地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境催生；專業(yè)市場(chǎng)研究（高爾夫地產(chǎn)）；競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目研究（休閑度假、會(huì)議、體育運(yùn)動(dòng)，展覽等）；-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有-已出現(xiàn)項(xiàng)目，潛在隱形項(xiàng)目分析。9、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究：區(qū)域市場(chǎng)，張家口當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)；消費(fèi)意識(shí)，消費(fèi)形態(tài)，消費(fèi)動(dòng)機(jī)，消費(fèi)習(xí)慣等。10、立地條件研究：區(qū)域因素研究，張家口環(huán)境，項(xiàng)目本位條件研究11、市場(chǎng)總結(jié)或分析結(jié)論市場(chǎng)空間利弊分析，市場(chǎng)定位引導(dǎo)。第二部分定位一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目區(qū)位（地理位置）2

4、、地塊交通條件調(diào)查（地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃）3、項(xiàng)目周邊環(huán)境及市政配套4、項(xiàng)目四至（配圖示意）5、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6、地塊的優(yōu)、劣勢(shì)分析7、地塊或項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目施工進(jìn)展（備選部分）二、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析：政策，交通，環(huán)境，規(guī)模，配套，服務(wù)，產(chǎn)品等項(xiàng)目的劣勢(shì)分析：項(xiàng)目區(qū)域，范圍，氣候，環(huán)境影響，產(chǎn)品等項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)：政策，區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)品發(fā)展空間，多種業(yè)態(tài)鏈等項(xiàng)目的威脅：目標(biāo)專業(yè)市場(chǎng)的影響，同質(zhì)化，區(qū)域性，同類型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)等分析總結(jié)或分析結(jié)論：區(qū)域性，同質(zhì)化，差異性，專業(yè)性，規(guī)?；?；市場(chǎng)導(dǎo)向。三、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位（包括原則、思路）2、產(chǎn)品定位（定位詮釋）3、客群定位（

5、客群構(gòu)成：核心客群、次核心客群、輔助客群，客群特征描述并細(xì)分客層）4、形象定位（思路、關(guān)鍵詞）備注：需增加項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉和開(kāi)發(fā)商支持-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有-第三部分產(chǎn)品建議 （選擇性部分，簡(jiǎn)略）一、發(fā)展商提供基本數(shù)據(jù)1、建筑空間布局項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明2、道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意：項(xiàng)目主要出入口設(shè)置項(xiàng)目主要干道設(shè)置項(xiàng)目車輛分流情況說(shuō)明項(xiàng)目停車場(chǎng)布置3、綠化系統(tǒng)布局地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：項(xiàng)目綠

6、化景觀系統(tǒng)分析項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)4、公建與配套系統(tǒng)公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示二、建筑風(fēng)格定位1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有-3、主力戶型選擇1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例3、主力戶型設(shè)計(jì)提示TownHouse，酒店公寓戶型設(shè)計(jì)提

7、示別墅戶型設(shè)計(jì)提示4、室內(nèi)空間布局裝修概念提示1、室內(nèi)空間布局提示2、公共空間主題選擇3、庭院景觀提示5、 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想地塊已有的自然環(huán)境利用項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)6、公共家具概念設(shè)計(jì)提示1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)營(yíng)銷中心大堂、管理辦公室2、本項(xiàng)目公共

8、家具概念設(shè)計(jì)提示7、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思3、項(xiàng)目營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)客廳裝修概念設(shè)計(jì)客房裝修概念設(shè)計(jì)室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門窗）裝修提示-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有-4、項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示TownHouse，酒店公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)提示別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示8、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)項(xiàng)目公共道路、綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)2、背景音樂(lè)指導(dǎo)廣場(chǎng)、項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置第四部分投

9、資分析 （備選，簡(jiǎn)略）1、靜態(tài)投資成本估算2、利潤(rùn)預(yù)期3、項(xiàng)目敏感性分析盈虧平衡點(diǎn)（保本銷售量）=固定成本（銷售單價(jià)- 單位變動(dòng)成本）保本銷售額 =銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響第五部分營(yíng)銷推廣建議1、開(kāi)發(fā)周期及節(jié)奏建議1、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步規(guī)劃和設(shè)想2、我們開(kāi)發(fā)建議的原則或目標(biāo)3、實(shí)施步驟（分期開(kāi)發(fā)思路，首期開(kāi)發(fā)思路）2、價(jià)格定位1、價(jià)格策略2、實(shí)施措施和步驟（價(jià)格走勢(shì)制定）3、定價(jià)依據(jù)和建議3、營(yíng)銷周期建議（階段性營(yíng)銷策略設(shè)定）1、營(yíng)銷策略（總綱）整體推盤策略：-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)

10、有盡有-市場(chǎng)區(qū)隔，差異化行銷，USP行銷策略等；項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)品，高爾夫產(chǎn)品，附加值的體現(xiàn)，市場(chǎng)空間的制定，市場(chǎng)外圍的控制。階段策略：1、高爾夫捆綁；2、專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)；3、輔助可群的導(dǎo)入；4、吸納并影響投資。渠道策略：1、高爾夫練習(xí)場(chǎng)；2、定點(diǎn)分銷； 3、市場(chǎng)混銷；4、企業(yè)聯(lián)誼；5、旅游團(tuán)體等。渠道建立：1、政府支持與引導(dǎo)；2、區(qū)域項(xiàng)目聯(lián)合；3、旅游團(tuán)體、企業(yè)聯(lián)誼；5、專業(yè)招商組組建。2、入市時(shí)機(jī)建議3、推盤節(jié)奏（計(jì)劃）4、周期各節(jié)點(diǎn)時(shí)間安排準(zhǔn)備期預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期蓄勢(shì)調(diào)整期開(kāi)盤試銷期銷售擴(kuò)張期強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期促銷清盤期4、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略支持1、售樓處建議2、銷售道具建議3、樣板間建議5、銷售策略1、房地產(chǎn)銷售目標(biāo)設(shè)定2、房地產(chǎn)銷售模式設(shè)定3、入市時(shí)機(jī)設(shè)定4、入市姿態(tài)設(shè)定5、開(kāi)盤策略設(shè)定6、銷售策略設(shè)定7、項(xiàng)目銷售進(jìn)度仿真6、推廣建議1、推廣策略2、推廣思路（市場(chǎng)推廣的階段性劃分）3、推廣主題（階段性的推廣主題設(shè)定）4、推廣方案7、媒體及廣告策略1、廣告宣選重點(diǎn)2、公關(guān)策劃3、媒體選擇建議：窄眾傳播、目標(biāo)客群口碑傳播為主；窄眾：（資源互換）高爾夫雜志、俱樂(lè)部期刊、企業(yè)內(nèi)部期刊、會(huì)刊、休閑旅游度假雜志等；-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得