房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)

1、-房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)第一條制定目的為提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告以下簡稱估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，統(tǒng)一估價(jià)報(bào)告評(píng)審容、要求和方法，保證估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)果客觀公平，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)?和有關(guān)估價(jià)指導(dǎo)意見，結(jié)合估價(jià)報(bào)告評(píng)審工作實(shí)際，制定本標(biāo)準(zhǔn)。第二條適用圍對(duì)鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)展評(píng)審，適用本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性估價(jià)報(bào)告，是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為委托人提供應(yīng)第三方使用，或者為委托人進(jìn)展部管理、承受外部監(jiān)管而出具的起著價(jià)值證明作用的估價(jià)報(bào)告，包括但不限于為了以下需要而出具的估價(jià)報(bào)告：一房地產(chǎn)抵押貸款；二房屋征收補(bǔ)償；三人民法院拍賣房地產(chǎn)；四房地產(chǎn)稅收；五國有建立用地使用權(quán)出讓；六用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立公司或者企業(yè)；七上市

2、公司關(guān)聯(lián)交易；八投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量。第三條評(píng)審方式估價(jià)報(bào)告評(píng)審，采用定量評(píng)審與定性評(píng)審相結(jié)合的方式。第四條定量評(píng)審容估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審，采用分工程逐項(xiàng)評(píng)分的方式。估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審工程，分為一般工程和特殊工程。一般工程是指估價(jià)報(bào)告的根本組成要素和外在質(zhì)量，分為4個(gè)分項(xiàng)和28個(gè)子項(xiàng)詳見。特殊工程是指特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特容。其中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的特殊工程分為6個(gè)分項(xiàng)：1估價(jià)假設(shè)和限制條件的特殊要求；2估價(jià)原則的特殊要求；3估價(jià)結(jié)果披露的特殊要求；4估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析；5相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示；6的特殊要求。第五條定量評(píng)審得分估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總分的總

3、分值為100分。不應(yīng)當(dāng)有特殊工程的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，為各個(gè)一般工程的評(píng)審得分之和。應(yīng)當(dāng)有特殊工程的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，按照以下公式換算得出：一般工程評(píng)審總得分特殊工程評(píng)審總得分估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總得分×100100特殊工程的總分值第六條各評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分 被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告存在本標(biāo)準(zhǔn)列舉的問題的，從該問題所在評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分中減去該問題對(duì)應(yīng)的扣分值?？鄯种涤幸欢▏?，根據(jù)問題的輕重程度予以扣分。每個(gè)評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分，為該評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分減去其扣分值之和。該評(píng)審子項(xiàng)的扣分值之和超過其標(biāo)準(zhǔn)分的，僅將該標(biāo)準(zhǔn)分扣完使該評(píng)審子項(xiàng)得零分為止。第七條測算過程評(píng)審估價(jià)測算過程的評(píng)審得分

4、按照以下方式確定：一根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，只能選用一種估價(jià)方法估價(jià)的，該估價(jià)方法測算過程的評(píng)審得分即為估價(jià)測算過程的評(píng)審得分。二根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，應(yīng)中選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，先分別評(píng)定各種估價(jià)方法測算過程的得分，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)測算過程的評(píng)審得分。理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說明理由的，該估價(jià)方法測算過程的評(píng)審得分為零分。第八條創(chuàng)新特色加分鼓勵(lì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師出具在容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告在嚴(yán)于?房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)?、相應(yīng)估價(jià)指導(dǎo)意見以及本標(biāo)準(zhǔn)的要求且不與其有關(guān)涵相抵觸的前提下，有創(chuàng)新或者有特色的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)創(chuàng)

5、新或者特色程度給予不超過30分的創(chuàng)新或者特色加分。其中，創(chuàng)新或者特色很突出的，加2030分；較突出的，加1020分；有一定創(chuàng)新或者特色的，加510分。給予估價(jià)報(bào)告創(chuàng)新或者特色加分的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式指出估價(jià)報(bào)告中的創(chuàng)新或者特色之處。第九條定性評(píng)審容估價(jià)報(bào)告定性評(píng)審，采用審查估價(jià)報(bào)告是否有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格容的方式。對(duì)于有不合格容的估價(jià)報(bào)告，仍然應(yīng)當(dāng)進(jìn)展全面的定量評(píng)審，盡量指出估價(jià)報(bào)告存在的問題，以使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)報(bào)告存在的問題，幫助其提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。在進(jìn)展全面的定量評(píng)審中，不合格容所在的評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分為零分。第十條重要容缺失的不合格估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含以下容，缺少以

6、下容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：一致估價(jià)委托人函；二注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；三估價(jià)假設(shè)和限制條件；四。估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含以下容，缺少以下容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：一估價(jià)委托人；二估價(jià)機(jī)構(gòu)；三估價(jià)目的；四估價(jià)對(duì)象；五估價(jià)時(shí)點(diǎn)；六價(jià)值類型；七估價(jià)依據(jù)；八估價(jià)原則；九估價(jià)方法；十估價(jià)結(jié)果；十一估價(jià)人員。估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含以下容，缺少以下容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：一估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析；二估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析；三估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析；四市場背景描述與分析；五估價(jià)對(duì)象最高最正確利用分析根據(jù)估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值的除外；六估價(jià)方法適用性分析；七估價(jià)測算過程；八估價(jià)結(jié)果確定

7、。特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告缺少應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者缺少應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特容的，估價(jià)報(bào)告為不合格。第十一條有重大技術(shù)問題的不合格估價(jià)報(bào)告有以下重大估價(jià)技術(shù)問題之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：一隨意編造對(duì)估價(jià)結(jié)果有直接影響的估價(jià)假設(shè)并據(jù)此進(jìn)展估價(jià)的；二估價(jià)目的表述嚴(yán)重錯(cuò)誤或者未對(duì)應(yīng)相應(yīng)行為的；三根據(jù)估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)展相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象有虛構(gòu)、遺漏，編造估價(jià)對(duì)象狀況的；四估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤，與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由的；五價(jià)值類型選擇或者價(jià)值涵、定義表述嚴(yán)重錯(cuò)誤的；六估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重錯(cuò)誤，未在“估價(jià)依據(jù)中列明估價(jià)所必須依據(jù)的法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)

8、意見，估價(jià)依據(jù)運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，在估價(jià)中完全未表達(dá)估價(jià)依據(jù)要求的；七理論上適用的估價(jià)方法未選用且未說明理由，估價(jià)方法錯(cuò)誤，估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，估價(jià)方法運(yùn)用包括計(jì)算公式選用、測算過程、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤的；八虛構(gòu)、編造估價(jià)根底數(shù)據(jù)、重要估價(jià)參數(shù)或者可比實(shí)例的；九估價(jià)報(bào)告中的重要容前后矛盾或者不一致，包括致估價(jià)委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果不一致，估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的。第十二條 估價(jià)報(bào)告有以下情形之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：一致估價(jià)委托人函上無房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋公章的；二注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明上無兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名的；三估價(jià)報(bào)告出具日期致估價(jià)委托人函上的落

9、款日期不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期的；四根據(jù)?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理方法?，估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)許可業(yè)務(wù)圍的。第十三條其他不合格情形 估價(jià)報(bào)告例行評(píng)審可以不審查是否存在以下情形，但在評(píng)審中發(fā)現(xiàn)存在以下情形之一的，估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)不合格：一房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)委托人或者相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系的；二估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力的但有重要專業(yè)幫助并在估價(jià)報(bào)告中說明的除外；三被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告與出具給委托人或者完成時(shí)的估價(jià)報(bào)告容不一致的；四估價(jià)結(jié)果不合理偏高或者偏低的。第十四條評(píng)審結(jié)論估價(jià)報(bào)

10、告評(píng)審結(jié)論由定量評(píng)審得分和評(píng)審意見組成。沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分缺乏60分的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告加分前的定量評(píng)審總得分缺乏55分或者加分后的總得分缺乏60分的，以及有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格容之一的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審不合格。前款以外的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審合格。其中，90分以上的，為一等報(bào)告；80分以上、缺乏90分的，為二等報(bào)告；70分以上、缺乏80分的，為三等報(bào)告；60分以上、缺乏70分的，為四等報(bào)告。評(píng)審意見應(yīng)當(dāng)說明估價(jià)報(bào)告是否合格，并指出估價(jià)報(bào)告存在的主要問題。第十五條參照執(zhí)行 對(duì)非鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)展評(píng)審，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十六條解釋權(quán)本標(biāo)準(zhǔn)由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)

11、紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。第十七條施行日期本標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之日起施行。：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)目 錄表1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般工程評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-1市場法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-2收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-3-1本錢法房地評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-3-2本錢法建筑物評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-3-3本錢法土地評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-4-1假設(shè)開發(fā)法動(dòng)態(tài)分析法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-4-2假設(shè)開發(fā)法靜態(tài)分析法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-5基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表2房地產(chǎn)抵押估價(jià)特殊工程評(píng)審標(biāo)準(zhǔn). z-表1 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般工程評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審分項(xiàng)序號(hào)評(píng)審子項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分工程分值及說明一、封面、目錄、致函、聲明、假設(shè)和限制條件15分1封 面或者扉頁要素齊

12、全，表述準(zhǔn)確、簡潔。1(1)根本要素包括：估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)工程名稱、估價(jià)委托人名稱或者、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)表述不準(zhǔn)確、不簡潔的，扣0.5分。2目 錄容完整，前后文字、頁碼一致。1(1)根本容包括：標(biāo)題目錄、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)估價(jià)結(jié)果報(bào)告二級(jí)標(biāo)題缺少或者不全的，扣0.5分。(3)估價(jià)技術(shù)報(bào)告二級(jí)標(biāo)題缺少或者不全的，扣0.5分。(4)目錄中的文字與正文中的文字不一致的，扣0.5分。(5)未標(biāo)注頁碼或者頁碼前后不一致的，扣0.5分。注：僅向估價(jià)

13、委托人提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的，存檔的估價(jià)技術(shù)報(bào)告中應(yīng)當(dāng)有單獨(dú)的目錄。3*致估價(jià)委托人函容完整，前后容一致，表述準(zhǔn)確、簡潔。5(1)根本容包括：標(biāo)題致估價(jià)委托人函、估價(jià)委托人名稱或者、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象名稱、坐落、圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型名稱、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章、法定代表人或者執(zhí)行合伙人蓋章或者簽字、落款日期。其中，無房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章的，屬于不合格容；其余的每缺少一項(xiàng)，扣1分。(2)表述不準(zhǔn)確、不簡潔的，扣1分。(3)估價(jià)結(jié)果與估價(jià)結(jié)果報(bào)告或者估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的不一致的，屬于不合格容。(4)落款日期不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期的，屬于不合格容。4*注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明容完整、規(guī)

14、，針對(duì)性強(qiáng)。3(1)聲明容不完整或者不恰當(dāng)?shù)?，?分。(2)未列明實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師或者實(shí)地查勘日期的，扣1分。(3)未說明是否有重要專業(yè)幫助的，有重要專業(yè)幫助未說明幫助者的和容的，應(yīng)當(dāng)有重要專業(yè)幫助而沒有重要專業(yè)幫助的，扣12分。(4)容上與估價(jià)假設(shè)和限制條件混淆的，扣1分。(5)未注明注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊號(hào)的，扣1分。(6)無兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字的，屬于不合格容。5*估價(jià)假設(shè)和限制條件假設(shè)和限制條件必要、合理、有依據(jù)、針對(duì)性強(qiáng)。5(1)根本容包括：本次估價(jià)的假設(shè)前提、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制條件。缺少相關(guān)容的，扣2分。(2)未披露對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的事項(xiàng)或者因素，或者雖然披露

15、但未就其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響進(jìn)展說明的，扣4分。(3)估價(jià)假設(shè)未按照“必要、合理、有依據(jù)要求說明的，扣13分。(4)估價(jià)假設(shè)針對(duì)性不強(qiáng)的，扣12分。(5)隨意編造對(duì)估價(jià)結(jié)果有直接影響的估價(jià)假設(shè)的，屬于不合格容。二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告25分6*估價(jià)委托人根本信息完整。1根本信息包括：估價(jià)委托人的名稱或者。缺少的，扣1分。7*估價(jià)機(jī)構(gòu)根本信息完整。1根本信息包括：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人、住所、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證書編號(hào)。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。8*估價(jià)目的表述明確、具體、規(guī)。2(1)估價(jià)目的表述不明確或者不具體的，扣1分。(2)估價(jià)目的表述不規(guī)的，扣1分。(3)估價(jià)目的表述錯(cuò)誤或者未對(duì)應(yīng)

16、其經(jīng)濟(jì)行為的，屬于不合格容。9*估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象圍界定清楚，根本狀況描述全面、準(zhǔn)確。5(1)估價(jià)對(duì)象圍土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益的，應(yīng)說明界定不清楚的，扣12分。(2)估價(jià)對(duì)象根本狀況包括：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等。描述不全面、不準(zhǔn)確的，扣12分。(3)土地根本狀況中還應(yīng)當(dāng)包括：四至、土地使用期限、開發(fā)程度。每缺少一項(xiàng)，扣1分。(4)建筑物根本狀況中還應(yīng)包括：建成時(shí)間、建筑構(gòu)造、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維護(hù)狀況。每缺少一項(xiàng)，扣1分。(5)根據(jù)估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)展相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，估價(jià)對(duì)象界定不清或者有嚴(yán)重錯(cuò)誤的，虛構(gòu)、編

17、造估價(jià)對(duì)象狀況的，屬于不合格容。10*估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定正確，確定理由簡要明確。1(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定依據(jù)缺乏，或者未簡要說明理由的，扣0.5分。(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤，與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由，屬于不合格容。11*價(jià)值類型價(jià)值類型明確，價(jià)值涵或者定義準(zhǔn)確。3(1)價(jià)值類型未明確或者不正確的，扣2分。(2)價(jià)值涵或者定義表述不準(zhǔn)確的，扣0.51分。(3)價(jià)值類型選擇或者價(jià)值涵、定義表述有嚴(yán)重錯(cuò)誤，屬于不合格容。12*估價(jià)依據(jù)依據(jù)完整、合法有效。2(1)必要的法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見依據(jù)未列明的，扣0.51分。(2)法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見名稱表述不全面、不準(zhǔn)確的，扣0

18、.5分。(3)所列的估價(jià)依據(jù)已過時(shí)或者失效的，扣0.51分。(4)濫列估價(jià)依據(jù)的，扣0.51分。(5)估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重錯(cuò)誤的，未在“估價(jià)依據(jù)中列明估價(jià)所必須依據(jù)的法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見的，估價(jià)依據(jù)運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤的，在估價(jià)中完全未表達(dá)估價(jià)依據(jù)的要求的，屬于不合格容。13*估價(jià)原則原則完整、準(zhǔn)確，具有針對(duì)性。1(1)列明本次估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的估價(jià)原則。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)所列估價(jià)原則無簡要定義的，扣0.5分。(3)所列估價(jià)原則缺乏針對(duì)性的，扣0.5分。14*估價(jià)方法選用的估價(jià)方確，方法定義簡明、準(zhǔn)確。3(1)理論上適用的估價(jià)方法未選用，雖然說明了理由，但理由不夠充分的，扣12分。(2)估價(jià)方

19、法定義不準(zhǔn)確的，扣0.51分。(3)估價(jià)方法選用錯(cuò)誤的，理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說明理由的，屬于不合格容。(4)與估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的，屬于不合格容。15*估價(jià)結(jié)果完整清晰，前后一致。3(1)估價(jià)結(jié)果包括幣種、總價(jià)及其大寫、單價(jià)及其單位；僅表述總價(jià)或者單價(jià)的，應(yīng)說明理由表述不完整的，扣0.51分。(2)估價(jià)結(jié)果涵是否與估價(jià)假設(shè)和限制條件一致，例如是否扣除土地出讓金、相關(guān)費(fèi)用及稅金等不清晰的，扣1分。(3)估價(jià)結(jié)果與致估價(jià)委托人函或者估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的不一致的，估價(jià)結(jié)果不合理偏高或者偏低的，屬于不合格容。16*估價(jià)人員根本信息完整，角色明確。1(1)未寫明執(zhí)行估價(jià)的注冊房地

20、產(chǎn)估價(jià)師至少兩名以上的、注冊號(hào)，無簽字的，扣1分。(2)有協(xié)助估價(jià)而未寫明協(xié)助估價(jià)的人員的、相關(guān)資格或者職稱，無簽字的，扣0.5分。17估價(jià)作業(yè)日期表述正確，時(shí)間合理。1(1)表述不正確的，扣1分。(2)時(shí)間上難以保證按質(zhì)完成的，扣0.5分。18估價(jià)報(bào)告使用期限表述正確，期限合理。1(1)表述不正確的，扣1分。(2)期限確定不合理的，扣1分。三、估價(jià)技術(shù)報(bào)告50分19*實(shí)物狀況描述與分析土地實(shí)物狀況描述與分析描述容完整，分析客觀，具有針對(duì)性。3(1)描述容包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、開發(fā)程度等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.5

21、1分。建筑物實(shí)物狀況描述與分析描述容完整，分析客觀，具有針對(duì)性。(1)描述容包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、建筑構(gòu)造、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建成時(shí)間、使用及維護(hù)狀況、完損狀況等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.51分。20*權(quán)益狀況描述與分析描述容完整，分析客觀，具有針對(duì)性。3(1)土地權(quán)益狀況描述容包括：土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、土地使用管制、其他特殊情況等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)建筑物權(quán)益狀況描述容包括：房屋所有權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占用情況、其他特殊情況等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(3

22、)在建工程權(quán)益狀況描述容包括：建立用地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證、建立工程施工許可證等的取得情況。(4)缺少分析的，扣2分。(5)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.51分。21*區(qū)位狀況描述與分析描述容完整，分析客觀，具有針對(duì)性。3(1)位置狀況描述容包括：坐落、方位、與重要場所設(shè)施的距離、臨街路狀況、朝向、樓層等，每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)交通狀況描述容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(3)環(huán)境狀況描述容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(4)外部配套設(shè)施狀況描述容包括：根底設(shè)施、公共效勞設(shè)施，每缺少一項(xiàng)，扣0.

23、5分。(5)未分析區(qū)位狀況優(yōu)劣的，扣1分。 (6)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分。22*市場背景描述與分析描述容完整，分析客觀，定性和定量相結(jié)合，具有針對(duì)性。3(1)描述容包括：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和相關(guān)政策簡況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況、當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況，每缺少一項(xiàng)，扣1分。(2)缺少分析或者分析結(jié)論與描述不符的，扣2分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)，如分析結(jié)論不能為估價(jià)測算及估價(jià)參數(shù)取值提供支持的，扣1分。23*最高最正確利用分析分析容完整，具有針對(duì)性，結(jié)論正確。3(1)分析容包括：合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟(jì)可行性、最高最正確利用方式。每缺少一項(xiàng)，扣1分。(2)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣12分。(3)分析結(jié)論錯(cuò)誤的

24、，扣3分。24*估價(jià)方法適用性分析逐一分析各種估價(jià)方法是否適用。估價(jià)技術(shù)路線表述正確、清晰。3(1)分析容包括：各種估價(jià)方法的適用性、估價(jià)技術(shù)路線。每缺少一項(xiàng)，扣2分。(2)估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，或者技術(shù)路線表述錯(cuò)誤的，扣3分。(3)應(yīng)選用的估價(jià)方法未選用的，扣2分。(4)已選用的估價(jià)方法未簡述理由的，扣1分。(5)理論上適用而運(yùn)用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，扣1分。(6)理論上不適用的估價(jià)方法未簡述理由的，扣0.5分。(7)技術(shù)路線表述不清晰的，扣0.51分。(8)與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的，屬于不合格容。25*估價(jià)測算過程估價(jià)根底數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，估價(jià)參數(shù)選取客觀、合理，理論

25、表述與實(shí)際應(yīng)用有說服力；有必要的分析和過程；計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。30(1)按照表1-1表1-5相應(yīng)的估價(jià)方法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展評(píng)審。(2)理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說明理由的，該估價(jià)方法的得分為零分。(3)應(yīng)中選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，先分別評(píng)定各種估價(jià)方法測算過程的得分，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)為估價(jià)測算過程的得分。(4)虛構(gòu)、編造估價(jià)根底數(shù)據(jù)、重要估價(jià)參數(shù)的，屬于不合格容。(5)估價(jià)方法運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括計(jì)算公式選用、測算過程、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤，屬于不合格容。26*估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)結(jié)果確定方式恰當(dāng)、理由充分。2(1)各種估價(jià)方法測算結(jié)果權(quán)重確定不恰當(dāng)?shù)?，?分。(2)未說明權(quán)重確定

26、理由或者理由不充分的，扣1分。(3)估價(jià)結(jié)果與致估價(jià)委托人函或者估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的不一致的，估價(jià)結(jié)果不合理偏高或者偏低的，屬于不合格容。四、及外在質(zhì)量10分27*資料齊全、完整、真實(shí)。5(1)根本資料包括：估價(jià)委托書復(fù)印件、估價(jià)對(duì)象位置圖、部狀況照片、外部狀況照片、周圍環(huán)境和景觀照片、權(quán)屬證明復(fù)印件、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件。每缺少一項(xiàng)且未充分說明客觀原因，或者每有一項(xiàng)出過失的，扣1分。(2)估價(jià)對(duì)象部狀況、外部狀況、周圍環(huán)境和景觀照片難以反映估價(jià)對(duì)象狀況的，扣13分。(3)有重要專業(yè)幫助未附重要專業(yè)幫助者簽字的書面專業(yè)意見復(fù)印件

27、的，扣1分。28外在質(zhì)量用語用詞規(guī)，文字簡潔、通順、邏輯性強(qiáng)，排版、裝訂規(guī)整。5(1)專業(yè)術(shù)語不規(guī)或者前后表述不一致的，扣12分。(2)報(bào)告各局部之間描述相互矛盾的，扣13分。(3)報(bào)告各局部之間出現(xiàn)不必要重復(fù)的，扣12分。(4)報(bào)告文字表述不通順、邏輯性不強(qiáng)、不夠客觀平實(shí)的，扣12分。(5)存在病句、錯(cuò)別字、漏字、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)錯(cuò)誤的，扣12分。(6)序號(hào)使用不規(guī)或者順序錯(cuò)誤的，扣12分。(7)排版不規(guī)整，裝訂質(zhì)量粗糙的，扣12分。合計(jì)100表1-1市場法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分工程分值及說明1可比實(shí)例選取數(shù)量要求可比實(shí)例不少于3個(gè)。2(1)可比實(shí)例少于3個(gè)的，扣2分。(2)未說明可

28、比實(shí)例的來源、名稱、位置，無可比實(shí)例外觀照片的，每項(xiàng)扣1分。(3)可比實(shí)例價(jià)格涵說明不清的，扣12分。(4)可比實(shí)例根本狀況描述不完整、不清晰的，扣12分。(5)可比實(shí)例的區(qū)位狀況、成交日期等可比性不強(qiáng)的，扣12分。(6)虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的，屬于不合格容。真實(shí)性可比實(shí)例來源真實(shí)，價(jià)格涵清晰。2信息完備性可比實(shí)例必要信息完備。2可比性可比實(shí)例具有可比性。22交易情況修正交易情況說明清晰，修正的方法明確、方向正確、幅度合理。2(1)未說明交易情況的，扣1分。(2)交易情況說明不清晰的，扣0.5分。(3)修正方法不明確的，扣0.51分。(4)修正的方向不正確或者幅度不合理的，扣2分。3市場狀況調(diào)整

29、成交日期表述明確，調(diào)整的方法明確、方向正確、幅度合理。3(1)成交日期表述模糊或者未說明的，扣23分。(2)調(diào)整方法不明確的，扣0.51分。(3)調(diào)整的方向、幅度與市場背景分析不一致的，扣13分。(4)修正的方向不正確或者幅度不合理的，扣3分。4區(qū)位狀況調(diào)整比擬因素選擇恰當(dāng)，因素說明清晰，權(quán)重合理，調(diào)整的方法明確、方向正確、幅度合理。5(1)缺乏主要比擬因素或者比擬因素針對(duì)性差的，扣0.53分。(2)比擬因素說明不清晰或者未說明的，扣0.53分。(3)因素權(quán)重確定不合理的，扣0.53分。(4)調(diào)整方法不明確的，扣12分。(5)調(diào)整的方向不正確或者幅度不合理的，扣5分。5實(shí)物狀況調(diào)整比擬因素選擇

30、恰當(dāng)，因素說明清晰，權(quán)重合理，調(diào)整的方法明確、方向正確、幅度合理。5(1)缺乏主要比擬因素或者比擬因素針對(duì)性差的，扣0.53分。(2)比擬因素說明不清晰或者未說明的，扣0.53分。(3)因素權(quán)重確定不合理的，扣0.53分。(4)調(diào)整方法不明確的，扣12分。(5)調(diào)整的方向不正確或者幅度不合理的，扣5分。6權(quán)益狀況調(diào)整比擬因素選擇恰當(dāng)，因素說明清晰，調(diào)整的方法明確、方向正確、幅度合理。3(1)比擬因素選擇不恰當(dāng)或者錯(cuò)誤的，扣13分。(2)比擬因素說明不清晰或者未說明的，扣13分。(3)調(diào)整方法不明確的，扣12分。(4)調(diào)整的方向不正確或者幅度不合理的，扣3分。7公式選用和計(jì)算過程公式選用正確，計(jì)

31、算過程清晰、完整，權(quán)重合理，計(jì)算正確。4(1)公式選用錯(cuò)誤的，扣4分。(2)無計(jì)算過程的，扣3分。(3)計(jì)算過程不清晰、不完整的，扣12分。(4)各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格的權(quán)重確定不合理的，扣14分。(5)計(jì)算錯(cuò)誤的，扣14分。(6)估價(jià)根底數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的，扣4分。8小 計(jì)30表1-2 收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng) 審 標(biāo) 準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分工程分值及說明1有效毛收入出租型租金水平租金水平確定依據(jù)充分，有必要的過程。4(1)租金涵不一致，或者不清晰的，扣23分。(2)租金水平確定無依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣23分。(3)租金水平確定缺少必要的過程的，扣23分。(4)租金水平未在估價(jià)對(duì)象租金水平和類似房地

32、產(chǎn)租金水平的根底上合理預(yù)測的，扣23分。租約限制租約限制處理合理，理由充分。2(1)未說明有無租約限制的，扣2分。(2)有租約限制，但未考慮且無理由或者理由不充分的，扣12分。(3)考慮了租約限制，但處理方式不正確的，扣0.51分。對(duì)租約進(jìn)展必要的分析說明租賃面積確定租賃面積與租金涵中的面積一致，依據(jù)充分，確定合理。2(1)租賃面積與租金涵中的面積不一致的，扣2分。(2)租賃面積確定不正確的，扣2分。(3)可出租面積比率確定依據(jù)不充分的，扣0.51分。空置和租金損失空置率出租率和租金損失依據(jù)充分、確定合理。2(1)未考慮空置率出租率或者租金損失，且未說明理由的，扣2分。(2)空置率出租率或者租

33、金損失依據(jù)不充分，確定不合理的，扣0.52分。自營型經(jīng)營收入經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)明確；說明近年經(jīng)營收入；經(jīng)營收入測算過程清楚、完整，計(jì)算正確。10(1)經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)未說明或者不明確的，扣35分。(2)未說明近年經(jīng)營收入的，扣35分。(3)經(jīng)營收入測算無過程或者過程不完整的，扣310分。(4)經(jīng)營收入計(jì)算錯(cuò)誤的，扣35分。2其他收入其他收入工程明確，數(shù)據(jù)確定正確。1(1)未說明其他收入工程的，扣1分。(2)其他收入工程及數(shù)據(jù)確定錯(cuò)誤的，扣1分。3運(yùn)營費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成正確、完整，取值依據(jù)充分，測算過程清楚、完整，計(jì)算正確。5(1)運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成不正確、不完整，扣13分。(2)運(yùn)營費(fèi)用取值有錯(cuò)誤的

34、，扣24分。(3)運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用率確定無依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣24分。(4)運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用率確定缺少必要的過程的，扣24分。(5)按照自營型模式測算，經(jīng)營利潤未扣除的,扣12分。(6)經(jīng)營利潤取值無依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣12分。(7)運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤的，扣35分。4凈收益前后一致、計(jì)算正確。2計(jì)算不正確的，扣2分。5變化趨勢分析變化趨勢分析依據(jù)充分，結(jié)論合理。2(1)未進(jìn)展凈收益經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用變化趨勢分析的，扣2分。(2)凈收益經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用變化趨勢分析無依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣0.51分。(3)凈收益經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用變化趨勢分析及結(jié)論與市場背景分析不一致的，扣12分。

35、6報(bào)酬率(或者資本化率)報(bào)酬率或者資本化率確定方確，依據(jù)充分，過程完整，取值合理。4(1)報(bào)酬率或者資本化率確定無過程，或者無依據(jù)的，扣2分。(2)報(bào)酬率或者資本化率確定方法不正確的，扣2分。(3)報(bào)酬率或者資本化率確定過程有錯(cuò)誤的，扣12分。(4)報(bào)酬率或者資本化率取值不合理的，扣2分。7收益期限收益期限確定正確，依據(jù)充分。2(1)收益期限確定錯(cuò)誤的，扣2分。(2)收益期限確定未說明依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣1分。8公式選用和計(jì)算過程公式選用正確，計(jì)算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計(jì)算正確。4(1)公式選用錯(cuò)誤的，扣4分。(2)無計(jì)算過程的，扣3分。(3)計(jì)算過程不清晰、不完整的，扣1

36、2分。(4)公式中字母含義未說明或者說明不準(zhǔn)確的，扣0.51分。(5)計(jì)算錯(cuò)誤的，扣14分。(6)估價(jià)根底數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的，扣4分。9小 計(jì)30表1-3-1 本錢法房地評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分工程分值及說明1土地取得本錢市場購置土地土地取得途徑明確；土地取得本錢構(gòu)成完整、合理，取值依據(jù)充分；土地取得本錢調(diào)整符合市場情況；土地取得稅費(fèi)計(jì)算合理。4(1)未說明土地取得途徑的，扣1分。(2)土地取得本錢構(gòu)成不完整或者不合理的，扣13分。(3)土地取得本錢取值依據(jù)不充分的，扣13分。(4)土地取得本錢市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣12分。(5)土地取得稅費(fèi)確定不正確的，扣1分。征收集體土

37、地征收國有土地上房屋2開發(fā)本錢勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。2(1)費(fèi)用構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣1分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)單方造價(jià)確實(shí)定依據(jù)充分、客觀合理。3(1)*工程費(fèi)單方造價(jià)取值無依據(jù)現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、*工程造價(jià)指標(biāo)、建材人工施工機(jī)械市場價(jià)格等的，扣3分。(2)*工程費(fèi)單方造價(jià)取值依據(jù)不充分的，扣13分。(3)*工程費(fèi)確定錯(cuò)誤的，扣3分。根底設(shè)施建立費(fèi)費(fèi)用容構(gòu)成完整，費(fèi)用依據(jù)充分，取值合理。2(1)費(fèi)用構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(3)費(fèi)率確定不合

38、理的，扣2分。公共配套設(shè)施建立費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成完整，費(fèi)用依據(jù)充分，取值合理。2(1)費(fèi)用構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(3)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。開發(fā)期間稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成完整，稅費(fèi)依據(jù)充分，取值合理。1(1)稅費(fèi)構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣1分。(2)稅費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(3)稅費(fèi)率確定不合理的，扣1分。3管理費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。4銷售費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(3)計(jì)

39、算基數(shù)不正確的，扣2分。5投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。6銷售稅費(fèi)稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。2(1)稅金構(gòu)成容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。7開發(fā)利潤利潤率涵清楚，取值客觀、合理。2(1)利潤率涵不清楚的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值不合理的，扣2分。(4)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。8折舊維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。3(1)維護(hù)使

40、用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。(2)維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分的，扣1分。(3)物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定不合理的，扣0.51分。9公式選用和計(jì)算過程公式選用正確，計(jì)算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計(jì)算正確。3(1)公式選用錯(cuò)誤的，扣3分。(2)無計(jì)算過程的，扣2分。(3)計(jì)算過程不清晰、不完整的，扣11.5分。(4)公式中字母含義未說明或者說明不準(zhǔn)確的，扣0.51分。(5)計(jì)算錯(cuò)誤的，扣13分。(6)估價(jià)根底數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的，扣3分。10小 計(jì)30表1-3-2 本錢法建筑物評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分工程分

41、值及說明1開發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理；計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。2(1)費(fèi)用構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。6(1)*工程費(fèi)取值無依據(jù)現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、*工程造價(jià)指標(biāo)、建材人工施工機(jī)械市場價(jià)格等或者依據(jù)不充分的，扣14分。(2)*工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況類型、規(guī)模、構(gòu)造、檔次等不符的，扣15分。根底設(shè)施建立費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。2(1)費(fèi)用構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不

42、充分的，扣0.5分。公共配套設(shè)施建立費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。2(1)費(fèi)用構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。開發(fā)期間稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)額度依據(jù)充分。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)稅率確定不合理的，扣2分。(3)稅率確定依據(jù)不充分的，扣0.51分。2管理費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。3銷售費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不

43、正確的，扣2分。4投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。5銷售稅費(fèi)稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。2(1)稅金構(gòu)成容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。6開發(fā)利潤利潤率涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。2(1)利潤率涵不清楚的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)的，扣2分。(4)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。7建筑物折舊維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成

44、新確定合理，依據(jù)充分。3(1)維護(hù)使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。(2)維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分的，扣1分。(3)物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定不合理的，扣0.51分。8公式選用和計(jì)算過程公式選用正確，計(jì)算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計(jì)算正確。3(1)公式選用錯(cuò)誤的，扣3分。(2)無計(jì)算過程的，扣2分。(3)計(jì)算過程不清晰、不完整的，扣11.5分。(4)公式中字母含義未說明或者說明不準(zhǔn)確的，扣0.51分。(5)計(jì)算錯(cuò)誤的，扣13分。(6)估價(jià)根底數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的，扣3分。小 計(jì)30表1-3-3 本錢法土地評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)

45、審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分工程分值及說明1土地取得費(fèi)用市場購置土地取得土地取得方式明晰；土地取得本錢構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得本錢調(diào)整符合市場情況。9(1)未說明土地取得方式的，扣1分。(2)本錢容構(gòu)成不合理的，扣16分。(3)本錢取值依據(jù)不充分的，扣15分。(4)土地取得本錢市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣13分。征收集體土地取得征收國有土地取得2土地取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)確定合理。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。3土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成完整，依據(jù)充分；取值客觀合理，土地開發(fā)周期確定合理。5(1)土地開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成不完整的，扣13分。(2)土地開

46、發(fā)費(fèi)用取值依據(jù)不充分的，扣12分。(3)土地開發(fā)周期確定不合理的，扣1分。4管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。5銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。6投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。7銷售稅費(fèi)稅金容構(gòu)成完整，稅率確定正確。2(1)稅金構(gòu)成容不完整或者不正確

47、的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。8開發(fā)利潤利潤率涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。2(1)利潤率涵不清楚的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。9公式選用和計(jì)算過程公式選用正確，計(jì)算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計(jì)算正確。4(1)公式選用錯(cuò)誤的，扣4分。(2)無計(jì)算過程的，扣3分。(3)計(jì)算過程不清晰、不完整的，扣12分。(4)公式中字母含義未說明或者說明不準(zhǔn)確的，扣0.51分。(5)計(jì)算錯(cuò)誤的，扣14分。(6)估價(jià)根底數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的，扣

48、4分。10小 計(jì)30表1-4-1假設(shè)開發(fā)法動(dòng)態(tài)分析法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分工程分值及說明1開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案明確，符合規(guī)劃條件，符合最高最正確利用要求。3(1)未說明估價(jià)前提自愿開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓或被迫轉(zhuǎn)讓的，扣1分。(2)未結(jié)合規(guī)劃條件和工程具體情況描述開發(fā)經(jīng)營方案的，扣4分。(3)開發(fā)經(jīng)營方案不具體的如建立容與規(guī)模、可銷售或者經(jīng)營容與規(guī)模，扣0.52分。(4)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期不明確或者不合理的，扣0.52分。2開發(fā)完成后價(jià)值采用市場法、收益法等科學(xué)方法求取，進(jìn)展有依據(jù)的預(yù)測和分析。5(1)采用本錢法等錯(cuò)誤方法求取的，扣5分。(2)采用市場法求取的，價(jià)格依據(jù)可比實(shí)例、市場狀況

49、不充分且分析不透徹的，扣14分。(3)采用收益法求取的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的，扣14分。(4)未對(duì)當(dāng)前市場狀況進(jìn)展變化趨勢分析的，扣2分。(5)當(dāng)前市場狀況變化趨勢分析依據(jù)不充分或者不合理的，扣0.51分。3取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅費(fèi)比率不符合規(guī)定的，扣2分。4開發(fā)本錢建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。5(1)*工程費(fèi)取值無來源依據(jù)的，扣13分。(2)*工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況類型、規(guī)模、構(gòu)造、檔次等不符的，扣13分。其他本錢依據(jù)充分，客觀合理。2(1)其他本錢構(gòu)

50、成容不完整的，扣12分。(2)取值依據(jù)不充分的，扣1分。5管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。6銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選取合理，依據(jù)充分；費(fèi)用計(jì)算正確。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。7銷售稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理；稅率、費(fèi)率確定正確。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率、費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。8折現(xiàn)率構(gòu)成完整，利潤率、利息率取值客觀、合理，折現(xiàn)時(shí)間正確，理由充分。3(1)折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或者錯(cuò)誤的，扣13分。(2)折現(xiàn)率取值依據(jù)不充分的，扣2分。(3)折現(xiàn)

51、期取值不合理的，扣2分。9公式選用和計(jì)算過程公式選用正確，計(jì)算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計(jì)算正確。4(1)公式選用錯(cuò)誤的，扣4分。(2)無計(jì)算過程的，扣3分。(3)計(jì)算過程不清晰、不完整的，扣12分。(4)公式中字母含義未說明或者說明不準(zhǔn)確的，扣0.51分。(5)計(jì)算錯(cuò)誤的，扣14分。(6)估價(jià)根底數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的，扣4分。10小 計(jì)30表1-4-2假設(shè)開發(fā)法靜態(tài)分析法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分工程分值及說明1開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案明確，符合規(guī)劃條件，符合最高最正確利用要求。3(1)未描述開發(fā)經(jīng)營方案的，扣3分。(2)開發(fā)經(jīng)營方案不具體的如建立容與規(guī)模、可銷售或者經(jīng)營容與規(guī)模，扣0.52分。(3)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期不明確或者不合理的，扣0.52分。2開發(fā)完成后價(jià)值采用市場法、收益法等科學(xué)方法求取。4(1)采用本錢法等錯(cuò)誤方法求取的，扣4分。(2)采用市場法求取的，價(jià)格依據(jù)可比實(shí)例、市場狀況不充分且分析不透徹的，扣14分。(3)采用收益法求取的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的，