蘇州高新PK蘇州工業(yè)園：史上最靠譜的對比分析報告

1、蘇州高新PK蘇州工業(yè)園：史上最靠譜的比照分析這是一個非常有趣的比擬.大家應該在我們之前?起底蘇州工業(yè)園IPO?的文章中看過,“土蘇州蘇州高新和“洋蘇州蘇州工業(yè)園之間有很多故事,曾經(jīng)上演過“煮豆燃豆箕的戲碼,如今那么由于蘇州高新參股CSSEW相互融合.如果借用資本市場所謂“同業(yè)競爭的說法,這兩位確實是園區(qū)同業(yè)競爭的經(jīng)典案例.這篇來自國務院開展研究中央的論文報告絕對可謂干貨十足.文章對蘇州工業(yè)園和蘇州高新的模式研究得很透徹,比照也很全面到位,實在是研究兩個園區(qū)不可多得的珍貴資料.優(yōu)園區(qū)也特意把這篇佳文呈現(xiàn)出來與關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的期友們共享,希望大家從中有所收獲！近幾年來,蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園的開展都

2、很快,是蘇州經(jīng)濟的重要組成局部.本文對兩個園區(qū)的開發(fā)模式、治理架構(gòu)、享受的優(yōu)惠政策、體制建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入來源、區(qū)位布局和政府效勞等方面進行開發(fā)運營模式的分析比擬,得到7個方面的經(jīng)驗和啟示.其中,良好的政府效勞是蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園成功的共同秘訣.蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園的根本情況比擬蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園建立時間相差不大,面積、戶籍人口根本相當,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主,很多指標相近,在一定程度上具有很強的可比性.兩者根本都以外向型經(jīng)濟為主,而且從數(shù)據(jù)上來看,兩者的開展都非常好.只是在某些指標上,蘇州工業(yè)園區(qū)要比蘇州高新區(qū)高.例如“投資額上億美元工程數(shù)量,蘇州工業(yè)園為60個,蘇州高新區(qū)

3、是16個；工程平均投資額,蘇州工業(yè)園超過3000萬美元,蘇州高新區(qū)為1400萬美元,等等.但這并不說明蘇州高新區(qū)開展得不好,而是蘇州工業(yè)園作為中新兩國政府間最大的合作工程,擁有的資源實在太多,開展得太好,從而在一些指標上略高一些.對于兩個開發(fā)區(qū)的根本情況,可以從表1中看出.對這兩個開發(fā)區(qū)的比擬分析,單純從數(shù)據(jù)指標上來比擬沒有太大的實際意義,實際上也沒有任何兩個開發(fā)區(qū)的各項指標都根本相同.因此,本文主要從兩者的開發(fā)模式、治理架構(gòu)、享受的優(yōu)惠政策、體制建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入來源、區(qū)位布局和政府效勞等方面進行比擬分析,希望總結(jié)出一些經(jīng)驗和啟示.蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園的差異比擬總的說來,蘇州高新區(qū)和蘇州

4、工業(yè)園有4點差異：開發(fā)模式不同,治理架構(gòu)不同,享受的優(yōu)惠政策不同,在體制建設(shè)上略有差異.1 .兩者開發(fā)模式不同：“窮開發(fā)模式與“富開發(fā)模式蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園實際上代表了國內(nèi)開發(fā)區(qū)非常典型的兩種開發(fā)模式,即：蘇州高新區(qū)是較典型的“窮開發(fā)模式,而蘇州工業(yè)園是較典型的“富開發(fā)模式.開發(fā)模式的不同,對治理架構(gòu)也有一定影響.所謂“窮開發(fā)模式,是指開發(fā)區(qū)啟動開發(fā)資金并不充裕,比擬“窮,這決定了其開發(fā)行為必定是“逐片開發(fā)、“滾動開發(fā),即用初期有限的資金先開發(fā)一小片土地,等有了收益,再用收益投入到下一片土地的開發(fā)中去.早期的蘇州高新區(qū)、天津開發(fā)區(qū)等開發(fā)區(qū)都曾采用這種方式.由于開發(fā)資金并不充裕,一定程度上需

5、要政府更深地介入,從而也局部導致了初期的管委會和開發(fā)公司合二為一,這在蘇州高新區(qū)表現(xiàn)比擬明顯.同時,由于開發(fā)資金不充裕,逐片滾動開發(fā),受外界影響因素比擬大,從而導致開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃不明朗或經(jīng)常修改.“富開發(fā)模式是指啟動開發(fā)資金比擬充裕,從而能夠?qū)⑼恋匾淮涡源笃B片開發(fā),對治理架構(gòu)和開發(fā)規(guī)劃也有明顯的促進作用.蘇州工業(yè)園區(qū)就是典型的“富開發(fā)模式,開發(fā)初期有新加坡方面提供的數(shù)億美金,使得負責開發(fā)的合資公司CSSDlt夠做實,能夠與治理主體管委會相別離,同時能夠?qū)φ麄€開發(fā)區(qū)做好總體規(guī)劃,整體開發(fā)好土地,在今后的數(shù)年中根本嚴格根據(jù)總體規(guī)劃開展.兩者的比擬小結(jié)見表2.“窮、“富兩種開發(fā)模式也不是絕對分隔的

6、,一定條件下可以轉(zhuǎn)換.“富開發(fā)模式在相當多的國家級開發(fā)區(qū)的早期難以實施,由于那時的國家級開發(fā)區(qū)剛剛起步,開展尚不明朗,風險較高,銀行往往不愿意給予大額貸款,開發(fā)區(qū)自身的經(jīng)濟實力也十分有限.但到了1994年以后,國家級開發(fā)區(qū)開展勢頭良好,經(jīng)濟效益明顯,銀行那么搶著給開發(fā)區(qū)貸款,天津開發(fā)區(qū)就是如此.國家級開發(fā)區(qū)經(jīng)過數(shù)年高速開展,自身財力也比擬雄厚了,那么逐漸向“富開發(fā)模式轉(zhuǎn)型,例如今日的蘇州高新區(qū),就能夠與滸墅關(guān)鎮(zhèn)政府合作,蘇州高新區(qū)投入資金,滸墅關(guān)鎮(zhèn)政府投入土地,兩者合資成立新滸投資開展,各占50%殳份,共同開發(fā)滸關(guān)工業(yè)園區(qū),投入15億元一次連片開發(fā)1.5萬畝土地.2 .兩者治理架構(gòu)不同：“政企

7、合一與“政企分開在開發(fā)區(qū)中,通常有一個治理主體和一個開發(fā)主體.治理主體代表政府,通常是管委會,而開發(fā)主體往往是企業(yè)化的組織,通常是開發(fā)公司.因此,兩種的關(guān)系是合二為一還是清楚分開,決定著開發(fā)區(qū)的治理架構(gòu)是政企合一還是政企分開.在我國開發(fā)區(qū)的實踐中,這兩種治理架構(gòu)都很常見,有著各自的優(yōu)點和缺點,一定條件下,政企合一還可以轉(zhuǎn)化為政企分開的架構(gòu).1999年以前,蘇州高新區(qū)管委會和高新區(qū)開發(fā)總公司就是政企合一,到1999年以后,兩者分開,高新區(qū)朝著政企關(guān)系更明晰的方向開展,而蘇州工業(yè)園從一開始就是管委會和開發(fā)公司CSSM者分開,政企分開.兩種治理架構(gòu)的優(yōu)缺點比擬見表3.在具體實踐中,開發(fā)區(qū)管委會和開發(fā)

8、公司政企分開的優(yōu)勢是明顯的,它表達了“小政府、大企業(yè)社會的原那么,充分發(fā)揮了管委會和開發(fā)公司各自的優(yōu)勢,蘇州工業(yè)園區(qū)就是一個非常好的例子.而對于相當多的開發(fā)區(qū)而言,由于在開發(fā)區(qū)草創(chuàng)階段,困難較多,需要集中力量搞建設(shè),因此往往采用政企合一形式；而當開發(fā)區(qū)逐漸開展壯大起來的時候,客觀和主觀上都要求政企分開,以促進開發(fā)區(qū)更快更好地開展,蘇州高新區(qū)的歷程就驗證了這一點.3 .兩者優(yōu)惠政策不同：較普遍的優(yōu)惠政策與“不特有特,比特更特蘇州高新區(qū)是屬于國家科技部主管的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)序列,享受國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策,例如企業(yè)所得稅根據(jù)通常的規(guī)定為15%而在高新區(qū)內(nèi)投資新辦的各類生產(chǎn)性外資

9、企業(yè),從獲利年度起“兩免三減半；對高新技術(shù)企業(yè)、產(chǎn)品出口型企業(yè),“兩免三減半結(jié)束后減按10%E收；對從事交通、能源、根底設(shè)施建設(shè),且經(jīng)營期在15年以上的外資企業(yè),或者投資總額在80億人民幣以上,或產(chǎn)品線寬在0.25pm以下,并取得集成電路企業(yè)認證的企業(yè)獲利年度起“五免五減半等等.從優(yōu)惠政策上來講,蘇州高新區(qū)沒有什么特殊之處.而蘇州工業(yè)園區(qū)享受的優(yōu)惠政策、特殊政策更多一些.蘇州工業(yè)園區(qū)是屬于國家商務部主管的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)序列,當然享受國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策.同時,經(jīng)國家批準,蘇州工業(yè)園也享受國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策.而且,從蘇州工業(yè)園誕生之日起,它的“血統(tǒng)就高貴一些.它是

10、中國和新加坡兩國政府間合作的最大工程,直接受到兩國最高領(lǐng)導層的關(guān)心和支持.蘇州工業(yè)園擁有著由中新兩國國家副總理擔任主席的“中國新加坡聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會,級別之高在國內(nèi)沒有任何一家開發(fā)區(qū)可與之相比.園區(qū)被授予許多具有唯一性的特殊政策,形成了“不特有特、特中有特的政策優(yōu)勢.國務院專門下發(fā)了5個文件,分別在工程審批、財政稅收、金融債券、公積金制度、外事治理、海關(guān)監(jiān)管、保稅物流、高新區(qū)政策共享以及合作區(qū)域擴大等方面授予蘇州工業(yè)園許多特殊政策與功能支持.具體而言,園區(qū)擁有上不封頂?shù)淖孕袑徟貦?quán),凡符合國家產(chǎn)業(yè)政策的外資工程,園區(qū)均可自行審批；擁有靈活高效的外事治理權(quán),享有公務出境任務審批、頒發(fā)公務護照、向外

11、國駐華使領(lǐng)館申辦簽證及簽發(fā)境外人員入境簽證通知函電等治理權(quán)限；擁有中國唯一的區(qū)域性公積金制度；擁有快速的物流通關(guān)優(yōu)勢,作為中國率先進行通關(guān)作業(yè)制度改革和現(xiàn)代物流試點的區(qū)域,蘇州工業(yè)園區(qū)不僅擁有獨立的海關(guān)、高效的綠色通道、具有內(nèi)陸口岸功能的進出口貨物分流中央,而且經(jīng)國務院批準還可在區(qū)內(nèi)設(shè)立現(xiàn)代物流園、允許成立外商獨資或中外合作經(jīng)營的國際物流公司,上海機場監(jiān)管倉庫可直接延伸至園區(qū),使區(qū)內(nèi)企業(yè)通關(guān)效率大幅度提升等等.止匕外,在蘇州工業(yè)園區(qū),國家授權(quán)“但凡符合改革方向的均可在園區(qū)先行,一時看不準的也可在園區(qū)試行,即“先行先試的特殊政策.政策上的極其特殊和優(yōu)惠,使蘇州工業(yè)園在招商引資方面極具優(yōu)勢,因此,

12、相應指標比蘇州高新區(qū)要高一些也在情理之中.4 .兩者體制略有不同：“體制回歸與堅持“塊塊體制在改革開放的過程中,我國設(shè)立了各級各類開發(fā)區(qū),一定程度上充當了體制改革的先行區(qū)和試驗田.正如曾任天津開發(fā)區(qū)管委會主任的皮黔生所形容的那樣,開發(fā)區(qū)在一定程度上是一個“地理孤島、“經(jīng)濟孤島、“功能孤島和“政策孤島,實際上就是指開發(fā)區(qū)是一個較為獨立的“塊塊體制,以招商引資開展經(jīng)濟為主要目標,享有小區(qū)規(guī)劃、工程審批、建設(shè)工程治理、進出口業(yè)務、勞動人事、財政稅務、科技開展治理、資金融通、工商行政治理等方面的權(quán)力,與地方政府各方面都有相應部門垂直治理的“條條體制相對應.實踐證實,那些獲得了較為獨立權(quán)限的開發(fā)區(qū)往往開

13、展較快,而那些經(jīng)常受到條線機構(gòu)干擾的開發(fā)區(qū),往往被其他部門掣肘,開展不順.蘇州工業(yè)園和2002年之前的蘇州高新區(qū),都是較為獨立的“塊塊體制,蘇州市委市政府非常支持開發(fā)區(qū)的工作,主要領(lǐng)導親自協(xié)調(diào)各部委局辦與開發(fā)區(qū)的關(guān)系,并一再要求各部委局辦支持開發(fā)區(qū)的工作,為開發(fā)區(qū)服好務.可以說是在蘇州市委市政府的大力支持和協(xié)調(diào)下,在蘇州各部門的積極配合下,堅持了“條塊結(jié)合、以塊為主的體制,蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園才能開展得又快又好.但是,2002年蘇州高新區(qū)和虎丘區(qū)職能合并,成立高新區(qū)、虎丘區(qū),一個是開發(fā)區(qū),一個是行政區(qū),合并后體制有所回歸,據(jù)反映出現(xiàn)了一些問題.其實開發(fā)區(qū)和行政區(qū)合并后出現(xiàn)體制不順暢的現(xiàn)象并不

14、是孤立的,在很多合并的開發(fā)區(qū)都有所發(fā)生,例如青島黃島開發(fā)區(qū).究其原因,在于：不同性質(zhì)區(qū)域的捏合,開發(fā)區(qū)的特殊政策能否延伸到行政區(qū),會產(chǎn)生疑問；不同功能的交合,一個以利用外資、高科技孵化開展工業(yè)為主,一個是以地方全方位治理為主；不同性質(zhì)區(qū)域的拼合,一個是經(jīng)濟區(qū),一個是行政區(qū)；不同組織架構(gòu)的組合,一個是“小政府大社會,一個是“小社會大政府；兩種意識的磨合,一個是重效勞、重投資促進的外向型經(jīng)濟的觀念體系,一個是對利用外資和對外經(jīng)濟合作的意識尚待樹立和適應；一個是經(jīng)濟興旺區(qū)域,財力較雄厚,一個是經(jīng)濟相對落后區(qū)域,合并后財力均攤,原開發(fā)區(qū)能做的事情就相對有限了.實踐證實,開發(fā)區(qū)較為獨立的“塊塊體制是比擬

15、合理的,也是非常有效的.不一定為了促進區(qū)域協(xié)調(diào)開展的目的而將開發(fā)區(qū)與行政區(qū)相合并.開發(fā)區(qū)可以通過自身的快速開展而帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟,當然,開發(fā)區(qū)內(nèi)外差距肯定還會存在,但開發(fā)區(qū)內(nèi)外開展完全拉平也不現(xiàn)實.蘇州高新區(qū)的體制回歸問題值得進一步思考.蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園的相同之處蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園也有很多共同點,例如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主,都比擬注重科技興區(qū)；收入來源都注重多元化；政府效勞都貫徹了“親商理念,是較好的效勞型政府；區(qū)劃布局都靠近蘇州古城區(qū),有利于開展建設(shè)等等.1.兩區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布圖如圖1、圖2所示,均以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主.目前,

16、這兩個開發(fā)區(qū)正通過各種舉措大力促進自主創(chuàng)新,實行科技興區(qū).2,兩區(qū)收入來源都較多元化蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園都有管委會和開發(fā)公司,兩者的收入都可看作是開發(fā)區(qū)的收入來源.管委會的收入主要是稅收和土地出讓金以及很少量的規(guī)費；而開發(fā)公司的收入已多元化.首先來看蘇州高新區(qū).蘇州高新集團是蘇州高新區(qū)的全資國有企業(yè),是高新區(qū)的開發(fā)主體,在1999年以前一直與高新區(qū)管委會合為一體,“兩塊牌子,一套人馬.截至到2005年,蘇州高新集團2005年營業(yè)收入26億元,利潤總額2.6億元,下屬企業(yè)30多家.蘇州高新集團的產(chǎn)業(yè)定位為房地產(chǎn)業(yè)、根底設(shè)施及經(jīng)營業(yè)、物流、環(huán)保、旅游及高新技術(shù).而蘇州新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)股份為上市公

17、司,即蘇州高新,600736作為蘇州高新集團的核心公司,目前的主業(yè)為房地產(chǎn)及旅游,未來支柱產(chǎn)業(yè)為根底設(shè)施經(jīng)營,未來培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為高科技投資及其他.而蘇州工業(yè)園中的CSSEM中新雙方合資的開發(fā)主體.CSSD勺業(yè)務范圍是進行土地成片開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)治理、工程治理、咨詢效勞、產(chǎn)業(yè)與根底設(shè)施開發(fā)；在園區(qū)內(nèi)投資舉辦企業(yè)和允許進行的其他業(yè)務活動.CSSCg前的主營業(yè)務為：土地開發(fā)以中新科技城為代表的綜合開發(fā)；房產(chǎn)開發(fā)各類住宅、商業(yè)房產(chǎn)、工業(yè)廠房；公用事業(yè)以市政集團為代表；專業(yè)效勞招商、工程、國際教育.CSSD12001年起連續(xù)5年獲得盈利,2005年實現(xiàn)盈利2256萬美元,2006年上半年盈利1338萬美元.

18、在2005年的贏利來源中,房地產(chǎn)收入最多,約1000萬美元；其次是市政設(shè)施收入和代建收入,各有約500萬美元；再次是專業(yè)效勞、招商的傭金,收入約幾百萬美元；最后是一些資產(chǎn)使用權(quán)讓渡費.從蘇州高新集團和蘇州工業(yè)園CSSD勺收入來源看,房地產(chǎn)收入都占了較大份額,其次是根底設(shè)施經(jīng)營收入、代建、專業(yè)效勞、旅游、高科技投資等等.在調(diào)研中我們了解到,自2001年以來,伴隨著我國房地產(chǎn)市場的啟動升溫,商業(yè)地產(chǎn)和住宅價格上漲迅猛,在蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園,住宅價格大致從2001年的1000元/平米上漲到目前的6000-7000元/平米,使得蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園相當大的收益來自于商業(yè)房地產(chǎn)和居住地產(chǎn)收益,而不

19、是工業(yè)地產(chǎn)收益,從而一定程度上走出了傳統(tǒng)的“土地開發(fā)資金大循環(huán)模式,用規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)和居住地產(chǎn)開發(fā)來彌補了工業(yè)地產(chǎn)低價出讓的虧損,減輕了資金平衡壓力,較有利于開發(fā)區(qū)的建設(shè)開展.3 .兩區(qū)在區(qū)劃布局上都靠近蘇州古城區(qū)從區(qū)劃布局來看,根據(jù)開發(fā)區(qū)離原有市區(qū)或稱為母城區(qū)的距離遠近,可將開發(fā)區(qū)分為三種根本模式.第一種是在遠離母城區(qū)一般距離二三十千米甚至更遠、人煙稀少的地方開辟一個新開發(fā)區(qū).第二種是在母城區(qū)的邊上劃出一塊區(qū)域設(shè)立開發(fā)區(qū),例如上海的浦東新區(qū)、位于蘇州古城區(qū)兩側(cè)的蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園等.第三種就是在母城區(qū)內(nèi)設(shè)立無邊界的開發(fā)區(qū),開發(fā)區(qū)是母城區(qū)的一部分,例如北京的中關(guān)村海淀試驗園區(qū)、杭州高新技

20、術(shù)開發(fā)區(qū)的主區(qū)塊等.從利用母城區(qū)現(xiàn)有的根底設(shè)施、生活配套、人力資源等角度來看,第一種“孤島型開發(fā)區(qū)在開發(fā)本錢上非常高,由于什么都需要重新建設(shè),且由于離母城區(qū)較遠,通勤時間、運輸本錢都較高.而第二、第三種區(qū)劃布局,那么較充分地利用了母城區(qū)的資源,有利于開發(fā)區(qū)的建設(shè)開展.此外,如果從“用規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)和居住地產(chǎn)開發(fā)來彌補工業(yè)地產(chǎn)低價出讓的虧損,減輕資金平衡壓力角度看,第一種“孤島型的開發(fā)區(qū)的劣勢更加明顯由于人氣是否集聚直接影響到商業(yè)和居住地產(chǎn)的升值.在第二種和第三種開發(fā)區(qū)中,開發(fā)區(qū)離母城區(qū)很近,甚至直接是母城區(qū)的一局部,人們即使不在開發(fā)區(qū)工作,也可以在開發(fā)區(qū)生活,只要開發(fā)區(qū)居住生活環(huán)境足夠良好.

21、而第一種開發(fā)區(qū)離母城區(qū)較遠,不僅難以吸引開發(fā)區(qū)外的人員到開發(fā)區(qū)內(nèi)居住生活,而且往往也難以留住在開發(fā)區(qū)工作的人在開發(fā)區(qū)生活,下班后容易形成“空城,更難以集聚人氣.因此,從區(qū)劃布局來看,像蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園這樣靠近母城區(qū)或是母城區(qū)一局部的開發(fā)區(qū),能夠充分利用母城區(qū)的各種資源促進開展,同時,也有可能促進商業(yè)和居住房地產(chǎn)升值,減輕資金平衡壓力.此外,從蘇州的實踐來看,工業(yè)“退城進區(qū),古城區(qū)“退二進三,即工業(yè)從古城區(qū)退出,搬到開發(fā)區(qū)；古城區(qū)主要開展第三產(chǎn)業(yè).這樣的功能分工,能夠使古城區(qū)和開發(fā)區(qū)相輔相成,協(xié)調(diào)開展,值得學習和借鑒.4 .兩區(qū)的政府效勞都很好蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園都實踐著“親商理念.政府奉行“親商原那么,變治理為效勞,為企業(yè)提供“全過程效勞,覆蓋了產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后的各個環(huán)節(jié).兩區(qū)都實行了“一站式辦公、“一門式效勞外,還建立定期走訪制度、專人負責制度等.良好的政府效勞是蘇州高新