綠城集團財務(wù)風(fēng)險

1、公司Logo1綠城集團財務(wù)風(fēng)險分析報告綠城集團財務(wù)風(fēng)險分析報告十二組十二組組長：呂恩在組長：呂恩在組員：張亞南組員：張亞南 楊軼楊軼文文 賀展昭賀展昭 閆歡樂閆歡樂 陳志超陳志超 李磊李磊 公司Logo2企業(yè)概況企業(yè)概況綠城中國控股有限公司成立于綠城中國控股有限公司成立于1995年，年，2006年在香港上市，經(jīng)歷年在香港上市，經(jīng)歷10多年的發(fā)展，擁有員工多年的發(fā)展，擁有員工3400多名，多名，100多家成員企業(yè)，業(yè)務(wù)范多家成員企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍涉及國內(nèi)圍涉及國內(nèi)50多個城市。業(yè)務(wù)規(guī)模龐大，并具有廣泛的知名度。多個城市。業(yè)務(wù)規(guī)模龐大，并具有廣泛的知名度。綠城注重綠城注重“以人為本以人為本”，“真誠、

2、善意、精致、完美真誠、善意、精致、完美”是公司的是公司的基本價值觀念。公司注重高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)，并形成廣為市場接受基本價值觀念。公司注重高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)，并形成廣為市場接受的高品質(zhì)系列。的高品質(zhì)系列。1999年以來企業(yè)實施全面控制質(zhì)量體系，是最先年以來企業(yè)實施全面控制質(zhì)量體系，是最先獲得獲得IS09000認(rèn)證的中國房地產(chǎn)公司之一。認(rèn)證的中國房地產(chǎn)公司之一。綠城也非常重視企業(yè)文化。公司內(nèi)部有綠城文化理念讀本、管理綠城也非常重視企業(yè)文化。公司內(nèi)部有綠城文化理念讀本、管理者論述、綠城員工者論述、綠城員工“每月一文每月一文”集以及許多的綠城期刊。綠城的集以及許多的綠城期刊。綠城的很多作品都有很濃的文化底蘊

3、，給人一種穩(wěn)重感，建筑布局也注很多作品都有很濃的文化底蘊，給人一種穩(wěn)重感，建筑布局也注重與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。重與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。公司Logo3案例描述案例描述2009年綠城實現(xiàn)合同銷售額達(dá)513億元，位列全國第二。至2010年，綠城已連續(xù)7年名列中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10，連續(xù)6年名列中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10.然而2011年風(fēng)云突變，綠城深陷“信托調(diào)查門”“退市門”和“破產(chǎn)門”外界對綠城的評價是“2011年關(guān)注度第一、負(fù)債率第一、危險程度第一的中國大型房地產(chǎn)企業(yè)。公司Logo4綠城中國資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)表（綠城中國資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)表（2010-20112010-2011年）年） 單位：萬

4、元單位：萬元 截止日期截止日期2010-12-31 2011-12-31流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)11600621.9011521441.30其中：抵押銀行存款其中：抵押銀行存款256523.40226864.20銀行結(jié)余及現(xiàn)金銀行結(jié)余及現(xiàn)金1240765.90361514.90總資產(chǎn)總資產(chǎn)12535895.4012797652.80流動負(fù)債流動負(fù)債8744130.909285842.70其中：銀行及其他借其中：銀行及其他借款款1199390.801587733.50總負(fù)債總負(fù)債11090626.30 11033321.4公司Logo5財務(wù)風(fēng)險形成的原因財務(wù)風(fēng)險形成的原因 外部原因外部原因 財務(wù)風(fēng)險的外

5、部原因是企業(yè)經(jīng)營，主要包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)背景和政策的影響內(nèi)部原因內(nèi)部原因 外部原因是條件，內(nèi)部原因是根本。雖然外部原因會給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險，但是內(nèi)部原因是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的最根本因素公司Logo6外部原因外部原因1.宏觀經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境：從短期或者長期來看，宏觀經(jīng)濟環(huán)境基本是影響公司生存、發(fā)展、持續(xù)的因素。隨著宏觀經(jīng)濟運行周期、政策、利率水平和物價水平等因素的變動而影響公司的經(jīng)濟效益。如果運行良好，企業(yè)總體盈利也隨之上升，財務(wù)狀況越穩(wěn)定，那財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率越低；如果宏觀經(jīng)濟運行不容樂觀，企業(yè)的投資、經(jīng)營、生產(chǎn)會受到較大影響，盈利隨之下降，可能會發(fā)生財務(wù)風(fēng)險。 2.行業(yè)背景分析行業(yè)背景

6、分析：行業(yè)背景分析是連接宏觀經(jīng)濟分析和公司分析的橋梁，也是分析企業(yè)財務(wù)狀況的重要環(huán)節(jié)。行業(yè)本身在經(jīng)濟體系中所處的地位，以及行業(yè)所處的生命周期的不同發(fā)展階段，使得行業(yè)的投資價值不同，投資風(fēng)險也不同。 3.政策分析政策分析：當(dāng)經(jīng)濟政策發(fā)生改變，如調(diào)整利率上下幅度、征收利息稅等，企業(yè)原先持有的成本資金將發(fā)生變化，給企業(yè)財務(wù)狀況帶來很大的不確定性。如利率提高，企業(yè)將要支付更多的利息或者不能及時的履行償債義務(wù)，這樣就會產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。公司Logo7綠城財務(wù)危機的外部因素綠城財務(wù)危機的外部因素2010年北京出臺“國十條細(xì)則”提出限購令，之后各一線及二線城市也紛紛出臺相應(yīng)細(xì)則。限購令通過提高市場準(zhǔn)入條件，抑制

7、了房地產(chǎn)投資者的需求，而綠城主營的高端住宅本身周轉(zhuǎn)也較其他住宅慢，因此受限購令影響比其他住宅要大得多，綠城受宏觀調(diào)控的影響就比較大。宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)量價齊跌，綠城的銷售更是舉步維艱。2010年和2011年多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。緊縮的信貸政策使得房地產(chǎn)企業(yè)融資成本升高，同時也使得一些房地產(chǎn)投資者的資金成本升高，在2011年7月房貸利率達(dá)到十年最高，為7.05%。對于信托的監(jiān)管也在趨嚴(yán)，如何籌資將成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大難題。綠城負(fù)債率極高且很多項目都要靠借款取得資金來滿足需要，限貸令使得房地產(chǎn)企業(yè)貸款更加困難，資金鏈危機進(jìn)一步升級公司Logo8內(nèi)部原因內(nèi)部原因1.財務(wù)管理制度不完善2.財務(wù)人員對風(fēng)

8、險意識的了解不夠 3.資本結(jié)構(gòu)的不合理4.投資決策的不合理性5. 收益分配的不合理性公司Logo9綠城財務(wù)危機的內(nèi)部因素綠城財務(wù)危機的內(nèi)部因素1.企業(yè)籌資政策：綠城的資金主要靠負(fù)債籌集年份2008200920102011流動負(fù)債2287585.90 4704359.30 8744130.90 9285842.70其中：貿(mào)易及其它應(yīng)付款項339225.00503322.50 892797.001323810.60銀行及其它借款386774.10857403.40 1199390.801587733.50非流動負(fù)債965789.101598358.302346495.401747478.70其中：

9、銀行及其它借款 738530.501383739.50 2162142.201580635.80 綠城中國負(fù)債數(shù)據(jù)表（2008-2011年） 單位：萬元公司Logo10綠城財務(wù)危機的內(nèi)部因素綠城財務(wù)危機的內(nèi)部因素2.過快的發(fā)展：綠城在2008年度過房地產(chǎn)行業(yè)的危機之后更是大幅的擴張，以下是綠城近幾年資產(chǎn)規(guī)模的數(shù)據(jù)。 年份2008年2009年2010年2011年總資產(chǎn)4281507.60 7547575.20 12535895.40 12797652.80存貨3137633.204583211.20 7865630.608475588.00收入663535.70872742.901116126.

10、002196374.70綠城中國規(guī)模 單位：萬元公司Logo11綠城財務(wù)危機的內(nèi)部因素綠城財務(wù)危機的內(nèi)部因素3.被動的營銷模式4.對市場預(yù)期、準(zhǔn)備不足公司Logo12財務(wù)風(fēng)險的定量分析方法財務(wù)風(fēng)險的定量分析方法 定量分析包括對財務(wù)風(fēng)險大小的定量估計與風(fēng)險危害基準(zhǔn)的設(shè)定。 1.利息及票據(jù)貼現(xiàn)費用定量分析。一般說來，籌資風(fēng)險總是企業(yè)最直接的財務(wù)風(fēng)險，因此，計算利息及票據(jù)貼現(xiàn)費用的風(fēng)險大小，即企業(yè)貸款利息，票據(jù)貼現(xiàn)費用占其銷售額的百分比，可以用來判斷企業(yè)財務(wù)正常（健康）與否。公司Logo13財務(wù)風(fēng)險的定量分析方法財務(wù)風(fēng)險的定量分析方法單變量分析 ：單變量分析是指運用單一變量，用個別財務(wù)比率來分析預(yù)測

11、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險大小。當(dāng)企業(yè)分析中所涉及的幾個財務(wù)比率趨于惡化時，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險通常很大，是企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的先兆。單變量分析主要運用的幾個財務(wù)比率為：債務(wù)保障率、資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負(fù)債率等。按照單變量分析方法，如果企業(yè)的現(xiàn)金流量、凈收益和債務(wù)狀況同向變化，并保持在適當(dāng)?shù)某潭壬希搭A(yù)示著企業(yè)處于健康發(fā)展的狀況下，財務(wù)風(fēng)險較?。蝗绻鲜鲎兓厔菔欠聪虻?，如債務(wù)上升而收益卻下降，則企業(yè)應(yīng)引起特別注意。這一般預(yù)示著企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增大，財務(wù)狀況趨于惡化公司Logo14財務(wù)風(fēng)險的定量分析方法財務(wù)風(fēng)險的定量分析方法多變量分析：企業(yè)安全率分析。通過計算企業(yè)的安全率，可了解企業(yè)財務(wù)經(jīng)營結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，并尋求企業(yè)財務(wù)狀況的改善

12、方向。企業(yè)安全率是兩個因素的交集：一是經(jīng)營安全率；二是資金安全率多元線型函數(shù)分析。多元線型函數(shù)分析是運用數(shù)理統(tǒng)計的方法，選擇多個公司（一般選用上市公司）為樣本，利用其財務(wù)資料出一個多元線型模型，以此對企業(yè)財務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)測分析公司Logo15綠城中國應(yīng)對危機的嘗試綠城中國應(yīng)對危機的嘗試轉(zhuǎn)賣項目，騰挪資金為求生存 綠城從2011年就開始大舉賣地賣項目來回籠資金。2011年底到2012年初，綠城先后轉(zhuǎn)讓6個項目，獲騰挪資金約30億元，2012年15月，共處置了12個項目，資金回籠78億元。6月，綠城宣布與融創(chuàng)中國合作，成立上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，共同開發(fā)綠城在蘇州、上海等地的9個項目。通過這次合作

13、，綠城又取得了33.7億資金。2012年綠城僅靠轉(zhuǎn)賣項目就融得百億資金，大大減輕了企業(yè)的償債壓力。在這些轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)中不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，綠城雖然犧牲長期利益，但獲得了生存的空間，從公司整體利益看來還是合理的公司Logo16穩(wěn)健發(fā)展，謹(jǐn)慎拿地綠城之前過快的發(fā)展造成了一系列的問題，今后應(yīng)該根據(jù)自身的財務(wù)狀況、現(xiàn)金流特點等因素來制定合理的發(fā)展模式。不能被利益沖昏了頭腦而盲目發(fā)展，多參與一些風(fēng)險比較小的項目，把風(fēng)險穩(wěn)定在合理水平。鑒于購置土地占用資金較多，為了提高周轉(zhuǎn)率，減少現(xiàn)金占用，綠城應(yīng)放緩?fù)恋氐馁徶盟俣群桶l(fā)展速度，盡量減少戰(zhàn)線長的項目。確保有足夠的資金用于周轉(zhuǎn)、償債。結(jié)合綠城資金鏈的壓力和短期償債上的

14、壓力情況，企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎購地，使其維持在合理水平，盡量少拿或者不拿地，減少資金的占用。綠城在年報中也表示會減少購地，現(xiàn)金為王。公司Logo17加快銷售，減少存貨在限購和高速發(fā)展下，綠城有大量的可售房源。目前，綠城已經(jīng)完成銷售重整，實行聯(lián)合經(jīng)紀(jì)人制度等方式大力賣房，各項目公司、職能部門和執(zhí)行總經(jīng)理都有銷售任務(wù)，就連宋衛(wèi)平也有百億的銷售目標(biāo)。而給予經(jīng)紀(jì)人豐厚的傭金及采取對業(yè)績不好的員工解雇也極大地提高了員工積極性。截止6月30日2012年上半年綠城共完成銷售額219.5億，占全年目標(biāo)400億的54%，超額完成目標(biāo)。公司Logo18優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)負(fù)債是把雙刃劍，在盈利能力下降的時候應(yīng)該將負(fù)債處在一個比較

15、低的水平。在總體環(huán)境不佳時，更應(yīng)該嚴(yán)格控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。綠城引進(jìn)了九龍倉這個戰(zhàn)略投資者，對九龍倉進(jìn)行配股和發(fā)行可轉(zhuǎn)換證券，獲得51億港元的資金。這次交易后九龍倉的股份由原來的2.1%上升到24.6%，成為綠城的第二大股東。這主要有以下好處：一、降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高權(quán)益資金的比率，以提高企業(yè)的償債能力。在對九龍倉實行配股之后，企業(yè)的權(quán)益資金大大增加，資產(chǎn)負(fù)債率下降顯著；二、獲得大量現(xiàn)金，51億港元的現(xiàn)金流入大大提高了公司的現(xiàn)金流，在很大程度上緩解了公司的償債壓力和資金壓力，有利于公司正常運行。公司Logo19綠城危機的啟示綠城危機的啟示 綠城作為一家大型的高端物業(yè)企業(yè)，經(jīng)歷了多次宏觀調(diào)控，雖

16、然危機已經(jīng)過去，但它帶給我們深刻的啟示。宏觀環(huán)境不可忽視。環(huán)境能造就一個企業(yè)，也可能摧毀一個企業(yè)。企業(yè)都處在一定的宏觀環(huán)境之中，能夠適應(yīng)環(huán)境就能生存下來。要避免盲目擴張，提高風(fēng)險意識。企業(yè)要發(fā)展就要進(jìn)行擴張，但也應(yīng)該結(jié)合自身的財務(wù)狀況、經(jīng)營特點等制定，盲目地擴張就容易出現(xiàn)一系列問題，造成損失。保持合理的負(fù)債水平。高負(fù)債的企業(yè)面臨極大的財務(wù)風(fēng)險，很可能出現(xiàn)財務(wù)危機。公司Logo20思考題？思考題？1綠城集團被報道發(fā)生破產(chǎn)風(fēng)險的原因是什么？ 1.在政府介入房地產(chǎn)市場以前，基本所有的房地產(chǎn)商都是通過競標(biāo)土地，將土地抵押給銀行獲取貸款，建商品房，用銷售收返還貸款這樣的模式來營運獲利的。但是這種情況在2

17、010年政府對土地使用嚴(yán)格監(jiān)管以后，就有所改變了。房地產(chǎn)開發(fā)商競標(biāo)土地的款項需短期內(nèi)繳清，這就使得地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流上受到很大限制 2.2011上半年綠城集團共發(fā)行7款信托計劃，信托融資共計37.67億元，在國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商中僅次于萬達(dá)及保利，但由于綠城激進(jìn)的財務(wù)策略使負(fù)債比率一直過高，導(dǎo)致企業(yè)的信用可信度不高，致使投資者信任度下降，造成“綠城信托門”事件，使其籌資受到影響 3.綠城將企業(yè)每年的銷售收入基本全部用于再投資，擴大其規(guī)模。在此情況下，綠城突然遇到房價暴跌，房市直線下滑，而此時董事長宋衛(wèi)平仍然堅持不降價。而在年初，“新國八條等條例的影響下，綠城的“不降價”政策使他們的客戶群體急速

18、減少，銷售情況也十分不景氣，因而很難獲得自有資金來周轉(zhuǎn)。這些因素為其資金鏈的斷裂埋下了伏筆 4.綠城集團在投資策略上也存在著失誤。09年房市的快速回暖，房價較08年同比上漲25.01%。價格一路飆升使得很多房地產(chǎn)開發(fā)商大發(fā)了一筆，10年更是節(jié)節(jié)高升。也許是房市太過火爆使綠城集團的決策者對形勢過于看好，沒有考慮到政府的房市以及銀行信貸調(diào)控政策影響，采用了比較激進(jìn)的投資方式，錯誤的預(yù)計了市場的潛在風(fēng)險?？焖俚拇笠?guī)模的投資使得綠城集團現(xiàn)有資金急速減少，而大量的商品房積壓，不能快速變現(xiàn)，加劇了整個資金鏈的斷裂。公司Logo21因此，綜合上述分析，我們認(rèn)為綠城集團出現(xiàn)現(xiàn)狀的根本原因在于其擴張性的投資策略

19、，導(dǎo)致其無法籌集資金，現(xiàn)金流短缺。如果綠城集團不改變其投資策略，最終將會資金斷流，面臨破產(chǎn)。公司Logo22思考題？思考題？ 財務(wù)風(fēng)險有哪些定量分析的方法他們的計算依據(jù)是什么？財務(wù)風(fēng)險有哪些定量分析的方法他們的計算依據(jù)是什么？ 1. 比率分析法比率分析法:現(xiàn)金比率、流動比率、資產(chǎn)負(fù)債率及利息保障倍數(shù)現(xiàn)金比率、流動比率、資產(chǎn)負(fù)債率及利息保障倍數(shù),各指標(biāo)值與籌資風(fēng)險的關(guān)系：現(xiàn)金比率越高，意味著企業(yè)可以隨時支各指標(biāo)值與籌資風(fēng)險的關(guān)系：現(xiàn)金比率越高，意味著企業(yè)可以隨時支配的現(xiàn)金或可變現(xiàn)的金融資產(chǎn)越多，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險越低；流動比率：配的現(xiàn)金或可變現(xiàn)的金融資產(chǎn)越多，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險越低；流動比率：流動比率越高，

20、意味著企業(yè)短期償債能力越強，國際上通常認(rèn)為流動流動比率越高，意味著企業(yè)短期償債能力越強，國際上通常認(rèn)為流動比率的下限為比率的下限為 100%，而較適當(dāng)?shù)闹禐?，而較適當(dāng)?shù)闹禐?200%；資產(chǎn)負(fù)債率：資產(chǎn)負(fù)；資產(chǎn)負(fù)債率：資產(chǎn)負(fù)債率越小，意味著企業(yè)的長期償債能力越強，傳統(tǒng)上認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率債率越小，意味著企業(yè)的長期償債能力越強，傳統(tǒng)上認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率不能高于不能高于 50%；利息保障倍數(shù)：它是用來衡量企業(yè)的盈利能力在多；利息保障倍數(shù)：它是用來衡量企業(yè)的盈利能力在多大程度上能保障企業(yè)可以按時償還借款利息的能力，利息保障倍數(shù)越大程度上能保障企業(yè)可以按時償還借款利息的能力，利息保障倍數(shù)越大，企業(yè)對借款利息的償

21、還越有保障，當(dāng)利息保障倍數(shù)小于大，企業(yè)對借款利息的償還越有保障，當(dāng)利息保障倍數(shù)小于 1 時，說時，說明企業(yè)的盈利能力連企業(yè)到期利息都無法償還。明企業(yè)的盈利能力連企業(yè)到期利息都無法償還。公司Logo23 2.投資風(fēng)險分析投資風(fēng)險分析:投資風(fēng)險是指在投資過程中或完成后，發(fā)生經(jīng)濟損失或不能投資風(fēng)險是指在投資過程中或完成后，發(fā)生經(jīng)濟損失或不能達(dá)到預(yù)期收益率的可能性。其風(fēng)險度量指標(biāo)包括投資回收期達(dá)到預(yù)期收益率的可能性。其風(fēng)險度量指標(biāo)包括投資回收期、凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)等，此外還可以根據(jù)財務(wù)報表中的數(shù)據(jù)、凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)等，此外還可以根據(jù)財務(wù)報表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行度量，如：經(jīng)營杠桿系數(shù)、銷售利潤率、總資產(chǎn)利潤率進(jìn)行度量，如：經(jīng)營杠桿系數(shù)、銷售利潤率、總資產(chǎn)利潤率及凈資產(chǎn)利潤率。公司的經(jīng)營杠桿系數(shù)與投資風(fēng)險正相關(guān)，及凈資產(chǎn)利潤率。公司的經(jīng)營杠桿系數(shù)與投資風(fēng)險正相關(guān)，即經(jīng)營杠桿系數(shù)越大，投資風(fēng)險越大；盈利能力與投資風(fēng)險即經(jīng)營杠桿系數(shù)越大，投資風(fēng)險越大；盈利能力與投資風(fēng)險負(fù)相關(guān)