物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算及物業(yè)增收途徑

1、物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算 及物業(yè)增收途徑及物業(yè)增收途徑本次培訓(xùn)內(nèi)容本次培訓(xùn)內(nèi)容一、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)一、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)1.合同的約定合同的約定 物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù) 作為經(jīng)營公司應(yīng)賺取的合理的利潤（作為經(jīng)營公司應(yīng)賺取的合理的利潤（8%8%）2.法律的規(guī)定法律的規(guī)定二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價(jià)格形式二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價(jià)格形式政府指導(dǎo)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)在合同中約定在合同中約定普通住宅普通住宅基礎(chǔ)價(jià)基礎(chǔ)價(jià)上下浮動(dòng)上下浮動(dòng)20%市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)在合同中約定在合同中約定高檔物業(yè)高檔物業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定與業(yè)主協(xié)商確定適合適合市場(chǎng)發(fā)育成熟市場(chǎng)發(fā)

2、育成熟適合適合適合適合三、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)形式三、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)形式 項(xiàng)目項(xiàng)目方式方式支付方式支付方式包括內(nèi)容包括內(nèi)容盈虧負(fù)擔(dān)盈虧負(fù)擔(dān)適合業(yè)態(tài)適合業(yè)態(tài)包干制包干制業(yè)主支付固定業(yè)主支付固定物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1 1、物業(yè)服務(wù)成本、物業(yè)服務(wù)成本2 2、法定稅費(fèi)、法定稅費(fèi)3 3、物業(yè)企業(yè)的利潤、物業(yè)企業(yè)的利潤物業(yè)企業(yè)自負(fù)物業(yè)企業(yè)自負(fù)盈虧盈虧普通住宅小區(qū)普通住宅小區(qū)酬金制酬金制業(yè)主支付動(dòng)態(tài)業(yè)主支付動(dòng)態(tài)物業(yè)服務(wù)資金物業(yè)服務(wù)資金1 1、物業(yè)服務(wù)支出、物業(yè)服務(wù)支出2 2、物業(yè)企業(yè)的酬金、物業(yè)企業(yè)的酬金（按約定比例提取）（按約定比例提?。┙Y(jié)余或者不足結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有均由業(yè)主享有或者承擔(dān)或者承擔(dān)高檔物業(yè)，如高檔物

3、業(yè)，如涉外公寓或別涉外公寓或別墅等墅等四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成固定資產(chǎn)折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)行政行政/辦公費(fèi)辦公費(fèi)公共秩序維護(hù)費(fèi)公共秩序維護(hù)費(fèi)業(yè)主同意的業(yè)主同意的其他費(fèi)用其他費(fèi)用綠化費(fèi)綠化費(fèi)保潔費(fèi)保潔費(fèi)公共設(shè)備運(yùn)行公共設(shè)備運(yùn)行及維保費(fèi)及維保費(fèi)人員工資、福利人員工資、福利物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（服務(wù)費(fèi)支出）（服務(wù)費(fèi)支出）五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原則五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原則 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過精確預(yù)算、專款專用、杜絕浪費(fèi)，力爭使業(yè)主所花費(fèi)的每一分錢都能物有所值。 進(jìn)行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人進(jìn)行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿意度作為代價(jià)，要能取得絕大多

4、數(shù)業(yè)主和使用的滿意度作為代價(jià)，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用人的認(rèn)可。人的認(rèn)可。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原則五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原則 區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求，不能一概而論、簡單套比。不能一概而論、簡單套比。 遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下一般商品的定價(jià)原則，防止單遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下一般商品的定價(jià)原則，防止單方提價(jià)壓價(jià)、價(jià)格欺詐和進(jìn)行不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭方提價(jià)壓價(jià)、價(jià)格欺詐和進(jìn)行不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） m2m2 m m2 2 注：Fl：基本工資（元月） F2：按規(guī)定提取的福利費(fèi)（元/月） F3：加班費(fèi)（元月

5、） F4：服裝費(fèi)（元/月） S：表示可分?jǐn)傎M(fèi)用的建筑面積之和（m2）六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） m m2 2 注：注：F Fl l：公共照明系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)：公共照明系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) F F2 2：電梯運(yùn)行費(fèi)：電梯運(yùn)行費(fèi) F F3 3：給排水系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)：給排水系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) F F4 4：通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)：通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) F F5 5：智能化系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)：智能化系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) F F7 7：土建維修費(fèi)土建維修費(fèi) F F6 6：配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)：配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi) 六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） Wn：照明

6、電器總功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散樓 梯照明、草坪燈、路燈、景觀燈、等； Tn：每日開啟時(shí)間（小時(shí)）； 30：每月測(cè)算的天數(shù)； P電：電費(fèi)單價(jià)（元度 ）； N:電梯臺(tái)數(shù)； W:電梯功率； a:為電梯運(yùn)行系數(shù)，六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 電費(fèi) = W24a30 P電（元月） 維保費(fèi)（元年）：設(shè)備年維修及備件費(fèi)，水箱清潔費(fèi)。 電費(fèi)（略）， 維保費(fèi)：消防聯(lián)動(dòng)年檢費(fèi)、干粉滅火器更換、消防泵年維修及備件費(fèi)（包括集水井排水泵、污水處理排水泵） 電費(fèi) = W24a30 P電（元月） 維保費(fèi)（元月）：年維修及備件費(fèi)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

7、電費(fèi)同上 維修費(fèi)：年維修及備件費(fèi) 電費(fèi) = W2430 P電（元月） 維保費(fèi)：估算值六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）包括：變配電測(cè)試、避雷測(cè)試、配電箱日常維保費(fèi)（元/年）。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）= -40%總建筑面積 m m2 2 注：Fl：清潔工具購置費(fèi)，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服裝費(fèi)，勞保用品費(fèi)（元/年） F3：衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)（元/年） F4：化糞池清理費(fèi)（元年） F5：垃圾清運(yùn)費(fèi)（元年） F6：清潔環(huán)衛(wèi)所需其它費(fèi)用（元/年） F7：清潔用水費(fèi)（元/年）六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)

8、算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） m m2 2 注：F1：綠化工具費(fèi)（元年） F2：勞保用品費(fèi)（元年） F3：化肥、農(nóng)藥、除草劑等材料費(fèi)（元年） F4：綠化用水費(fèi)（元年） F5：雜草清運(yùn)費(fèi)（元/年） F6：園林景觀再造費(fèi)（元年） F7：補(bǔ)苗及環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等費(fèi)用（元/年）六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） m m2 2 注：F1：日常公共秩序維護(hù)器材裝備費(fèi)（元/年）， F2：公共秩序維護(hù)設(shè)備維修費(fèi)（元年） F3：公共秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi)（元/年） F4：公共秩序維護(hù)聯(lián)建費(fèi)（元/年） F5：110報(bào)警聯(lián)網(wǎng)、對(duì)講機(jī)占頻費(fèi)等 F6：公共秩序維護(hù)用房及公共秩序維護(hù)人員住房租金

9、（元年）。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） m m2 2 其中：F1：交通、通訊費(fèi)用（元月） F2：文具、辦公用品等低值易耗品費(fèi)（元月） F3：車輛使用費(fèi)、差旅費(fèi)（元/月） F4：節(jié)日裝飾費(fèi)（元/月） F5：公共關(guān)系費(fèi)及社區(qū)文化費(fèi)（元月） F6：辦公水電暖費(fèi)（元月） F7：書報(bào)費(fèi)（元月）六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）m m2 2注：F1交通工具（汽車、摩托車、自行車等） F2通訊設(shè)備（電話、手機(jī)、對(duì)講機(jī)、傳真機(jī)等） F3辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)、數(shù)碼相機(jī)、投影儀等） F4工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)、升降機(jī)等） 這里的固定資產(chǎn)應(yīng)

10、主要是直接用于該項(xiàng)目服務(wù)的固定資產(chǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） =（ 投保金額 保險(xiǎn)費(fèi)率 ）保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積 建議：投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn) 該項(xiàng)是指業(yè)主大會(huì)同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費(fèi)用。 不可預(yù)見費(fèi)用（一般按上述費(fèi)用總和的5計(jì)）。不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)單 獨(dú)設(shè)賬，嚴(yán)格控制其支出。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：（1 1）按照租金收入確定）按照租金收入確定管理酬金管理酬金= =業(yè)主租金收入酬金比率業(yè)主租金收入酬金比率（2 2）按物業(yè)價(jià)值的約定使用年限計(jì)算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情）按物業(yè)價(jià)值的約定

11、使用年限計(jì)算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法況下可以采用該方法 管理酬金管理酬金= =（物業(yè)價(jià)值物業(yè)約定使用年限）酬金比率（物業(yè)價(jià)值物業(yè)約定使用年限）酬金比率六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）（3 3）按定額利潤）按定額利潤/ /酬金或行業(yè)利潤率酬金率確定酬金或行業(yè)利潤率酬金率確定 利潤酬金確定方式是以上述110項(xiàng)的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤率/酬金率付給管理企業(yè)，即 物業(yè)管理行業(yè)利潤率/酬金率一般在815，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素協(xié)商確定。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，上繳的稅金含：

12、 依照最新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的依照最新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含稅金物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含稅金。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）1. 物業(yè)租金酬金比率2. 按照上述居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算方法來測(cè)算3. 與租戶切身利益直接相關(guān)的公共秩序維護(hù)、保潔、設(shè)備維修、空調(diào)、通訊、特別裝飾、停車等項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用，可以直接向租戶收取，也可以含在租金里，再從中扣除。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算: :包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住 房公積金、大病基金等房公積金、大病基金等 國家規(guī)定的繳費(fèi)比

13、例國家規(guī)定的繳費(fèi)比例: :按工資總額的按工資總額的2%2%計(jì)算計(jì)算: :按工資總額的按工資總額的2.5%2.5%計(jì)算計(jì)算單位單位個(gè)人個(gè)人基本養(yǎng)老基本養(yǎng)老19%19%8%8%基本醫(yī)療基本醫(yī)療8%+488%+482 2%+48%+48工傷工傷0.5%0.5%0%0%失業(yè)失業(yè)2%2%1%1%生育生育0.6%0.6%0%0% 公共衛(wèi)生間的清潔費(fèi)用：公共衛(wèi)生間的清潔費(fèi)用： 1、水費(fèi)、水費(fèi) 2、洗手液、洗手液 3、護(hù)手霜、護(hù)手霜 4、大盤紙、大盤紙 （毛巾）（毛巾） 5、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙 6、清潔劑、清潔劑 7、除味劑、除味劑 等等七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途

14、徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑裝修材料需求：沙、水泥、小五金及電線、開關(guān)、地磚、墻磚、涂料裝修材料需求：沙、水泥、小五金及電線、開關(guān)、地磚、墻磚、涂料等裝飾及功能需求：家電、家俱、花卉裝飾及功能需求：家電、家俱、花卉介紹裝修公司、裝修監(jiān)理、空氣監(jiān)測(cè)介紹裝修公司、裝修監(jiān)理、空氣監(jiān)測(cè)保潔開荒、搬家公司、煤氣設(shè)備租賃保潔開荒、搬家公司、煤氣設(shè)備租賃/遞送遞送衣、食、住、行復(fù)印、打字/表格、傳真、售卡、文具代 售、 快速打印資產(chǎn)管理、代理租售、舊物交換代辦保險(xiǎn)（家財(cái)、車輛保險(xiǎn)、車位險(xiǎn)）七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑健康養(yǎng)生/書畫/

15、演唱講座、陪聊、定期物品采 購、代交費(fèi)、學(xué)生課堂、活動(dòng)營、代請(qǐng)看護(hù)/家教嬰幼兒教育、定期家居打理、DIY形象設(shè)計(jì)、美容/美發(fā)講座休閑、健身、娛樂、代遞送禮品有線電視/衛(wèi)星電視費(fèi)、電話費(fèi)、寬帶網(wǎng)費(fèi)電梯轎廂、宣傳欄、戶外廣告七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑其他收入其他收入車位費(fèi)、充氣服務(wù)、電瓶充電餐飲店、面包房、美容/美發(fā)、齒科、郵 遞、儲(chǔ)蓄、購物、醫(yī)療衛(wèi)生、會(huì)所八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理租金：使用人支付租金：使用人支付代辦手續(xù)費(fèi)：供應(yīng)商支付代辦手續(xù)費(fèi)：供應(yīng)商支付傭金：投資客戶支付傭金：投資客戶支付勞務(wù)費(fèi)：人工費(fèi)，客戶支

16、付勞務(wù)費(fèi)：人工費(fèi)，客戶支付八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理設(shè)置設(shè)置“現(xiàn)金日記賬現(xiàn)金日記賬”，做到日清月結(jié)，賬款相符、嚴(yán)禁，做到日清月結(jié)，賬款相符、嚴(yán)禁“白白條條”抵充庫存現(xiàn)金；抵充庫存現(xiàn)金；根據(jù)業(yè)務(wù)需要正確核定庫存現(xiàn)金額，一經(jīng)核定，嚴(yán)格控制。根據(jù)業(yè)務(wù)需要正確核定庫存現(xiàn)金額，一經(jīng)核定，嚴(yán)格控制。超過部分必須當(dāng)天解繳銀行；超過部分必須當(dāng)天解繳銀行；鼓勵(lì)采取轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式，減少現(xiàn)金使用。鼓勵(lì)采取轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式，減少現(xiàn)金使用。八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理收款人與收入憑證制作人不得為同一人，收款人只負(fù)責(zé)收款收款人與收入憑證制作人不得為同一人，收款人只負(fù)責(zé)收款業(yè)務(wù)，不負(fù)責(zé)其他業(yè)務(wù)；業(yè)務(wù)，不負(fù)責(zé)其他業(yè)務(wù)；收款員每日填寫收款清單一式三份，出納、會(huì)計(jì)及收款員各收款員每日填寫收款清單一式三份，出納、會(huì)計(jì)及收款員各一份。一份?，F(xiàn)金營業(yè)收入當(dāng)日或次日存入開戶銀行或交總公司，不超過現(xiàn)金營業(yè)收入當(dāng)日或次日存入開戶銀行或交總公司，不超過48小時(shí)；小時(shí)；現(xiàn)金單據(jù)、文件日期必須與出納員記賬日期一致；現(xiàn)金單據(jù)、文件日期必須與出納員記賬日期一致；出納、會(huì)計(jì)每日核對(duì)收款清單、銀行存