工程維修成本分析

1、肇慶高新區(qū)項(xiàng)目、四會(huì)一期項(xiàng)目工程維修成本分析目錄 項(xiàng)目簡(jiǎn)介一 費(fèi)用分布二 維修部位及原因分析三 總結(jié)四一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介分目錄一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介四會(huì)碧桂園項(xiàng)目 四會(huì)一期項(xiàng)目肇慶高新區(qū)項(xiàng)目芳鄰項(xiàng)目（已售完）揚(yáng)帆公寓（租給現(xiàn)代家居）藍(lán)領(lǐng)公寓（對(duì)外出租）一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介藍(lán)領(lǐng)公寓規(guī)劃圖一、前期準(zhǔn)備階段整18座16座6座2座3座21座23座29座1座高職房 藍(lán)領(lǐng)公寓藍(lán)領(lǐng)公寓地處肇慶高新區(qū)臨江工業(yè)園，占地面積為15326m2，總建筑面積為85727m2，設(shè)計(jì)的房型分別為普通宿舍（八人間）、夫妻宿舍（二人間）、高職房（一室一廳）等三種款型，共計(jì)1804套宿舍。 藍(lán)領(lǐng)公寓自2008年竣工以來，年入住6000人左右，入住率為8

2、0%左右，主要的入住人群為當(dāng)?shù)毓S的職工。商鋪共銷售111套，貨值3296萬元，還剩23套未賣出。現(xiàn)場(chǎng)由物業(yè)公司進(jìn)行管理。一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介藍(lán)領(lǐng)公寓藍(lán)領(lǐng)公寓現(xiàn)場(chǎng)施工照片一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介藍(lán)領(lǐng)公寓一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介揚(yáng)帆公寓規(guī)劃圖1座9座11座13座29座3座2座6座8座10座12座高職房一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介揚(yáng)帆公寓 揚(yáng)帆公寓揚(yáng)帆公寓地處肇慶高新區(qū)濱江工業(yè)園，占地面積為19714m2，總建筑面積為99774m2，設(shè)計(jì)的房型分別為普通宿舍（八人間）、夫妻宿舍（二人間）、高職房（一室一廳）、物管宿舍（四人間）等四種款型，共計(jì)2186套宿舍。 揚(yáng)帆公寓已出租給碧桂園現(xiàn)代家居公司作為員工的宿舍，5月17日該公寓裙樓商鋪開盤，共賣出

3、21套，貨值747萬元，還剩100套未售。一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介四會(huì)芳鄰規(guī)劃圖一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介四會(huì)芳鄰 四會(huì)一期芳鄰四會(huì)一期芳鄰地處四會(huì)市東城區(qū)市政府東側(cè)，占地面積為56100m2，總建筑面積為47200m2，設(shè)計(jì)的房型分別為別墅（156套）、低層洋房（100套）等二種款型，共計(jì)256套。沿街商鋪暫時(shí)沒有對(duì)外銷售。分目錄二、費(fèi)用分布二、費(fèi)用分布 上表為2013年的各項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目名稱年出入（萬元）年支出（萬元）備注物業(yè)管 理費(fèi)維修費(fèi)土建維修水電維修綠化改造欄桿工程 藍(lán)領(lǐng)公寓500 72602515175日常維護(hù)揚(yáng)帆公寓180 030555350120對(duì)該公寓進(jìn)行全面維修 四會(huì)芳鄰/10065510/藍(lán)領(lǐng)公寓主要

4、維修費(fèi)用分布 藍(lán)領(lǐng)公寓主要維修費(fèi)用分布其他欄桿更換 （175萬元） 土建維修 （60萬元）綠化改造 （ 15萬元）水電安裝 （25萬元）空鼓瓷磚更換門窗更換面層掉灰修補(bǔ)管道疏通滲漏修補(bǔ)電房、泵房維護(hù)樓層照明升級(jí)電氣維修申購(gòu)單高架燈更換二、費(fèi)用分布藍(lán)領(lǐng)公寓 藍(lán)領(lǐng)公寓：藍(lán)領(lǐng)公寓：每月收到的租金（含物業(yè)管理費(fèi)，約6萬元/月）約40萬元，去年土建維修費(fèi)約60萬元，水電維修費(fèi)約25萬元，綠化改造費(fèi)約15萬元，由于欄桿銹蝕嚴(yán)重，對(duì)苑區(qū)的欄桿重新更換，費(fèi)用約175萬元。上述支出費(fèi)用中不包含物業(yè)公司的申購(gòu)單，去年收到物業(yè)公司的申購(gòu)單30份，費(fèi)用暫時(shí)無法統(tǒng)計(jì)。 去年共收到租金約500萬元，給物業(yè)公司的管理費(fèi)約7

5、2萬元，維修費(fèi)用約275萬元，物業(yè)申購(gòu)單的費(fèi)用無法統(tǒng)計(jì)。揚(yáng)帆公寓主要維修費(fèi)用分布 揚(yáng)帆公寓主要維修費(fèi)用分布其他欄桿更換 （120萬元）土建維修 （305萬元）綠化改造 （50萬元）水電安裝 （553萬元）空鼓瓷磚更換門窗更換面層掉灰修補(bǔ)管道更換、疏通滲漏修補(bǔ)電房、泵房更換、維修樓棟水電安裝、維修消防設(shè)備更換、維修申購(gòu)單配電房檢測(cè)二、費(fèi)用分布揚(yáng)帆公寓 揚(yáng)帆公寓揚(yáng)帆公寓：根據(jù)實(shí)際情況，每月收到的租金約15萬元（出租宿舍1150間）。去年土建維修費(fèi)約305萬元，水電維修費(fèi)用553萬元（重新安裝8#-14#樓水電設(shè)備工程，1#-7#樓水電工程維修），綠化改造費(fèi)約50萬元（包含苑區(qū)內(nèi)綠化種植和商鋪綠化升

6、級(jí)）。由于欄桿銹蝕嚴(yán)重，對(duì)苑區(qū)的欄桿重新更換，費(fèi)用約120萬元。 去年應(yīng)收到租金180萬元，維修費(fèi)約1028萬元。四會(huì)芳鄰主要維修費(fèi)用分布 四會(huì)芳鄰主要維修費(fèi)用分布其他土建維修 （65萬元）綠化改造 （10萬元） 水電安裝 （5萬元）庭院下沉修復(fù)空鼓瓷磚更換管道疏通瀝青道路修補(bǔ)滲漏修補(bǔ)電房、泵房更換、維修消防設(shè)備更換、維修申購(gòu)單二、費(fèi)用分布四會(huì)芳鄰 四會(huì)芳鄰四會(huì)芳鄰：苑區(qū)有256戶（別墅156戶、低層洋房100戶），每年應(yīng)收到的管理費(fèi)約100萬元。去年土建維修費(fèi)約65萬元，苑區(qū)中的別墅屋面、墻身滲漏嚴(yán)重（在保修期內(nèi)，相關(guān)費(fèi)用由總包承擔(dān)），業(yè)主經(jīng)常投訴，給碧桂園品牌造成不良影響。水電維修費(fèi)約5萬

7、元；綠化改造升級(jí)費(fèi)約10萬元。 去年四會(huì)芳鄰總的維修費(fèi)用約80萬元。分目錄三、維修部位及原因分析3.1庭院下沉四會(huì)芳鄰十街6號(hào) 四會(huì)芳鄰十街12號(hào) 下降700mm下降600mm3.1庭院下沉芳鄰十二街4庭院下沉苑區(qū)主干道路面下沉下降700mm下降500mm3.1主干道下沉及開裂苑區(qū)主干路瀝青開裂，通縫縫寬約0.5cm3.1地基下沉導(dǎo)致的后果 地地基基下下沉沉庭院不均勻下沉首層板底空鼓道路開裂、下沉管道脫節(jié)、斷裂排污井開裂、滲漏主主要要因因素素1、回填土土質(zhì) 差 2、沒有分層回填 3、雨天回填4、夯實(shí)密度不夠3.1導(dǎo)致下沉產(chǎn)生的因素 四會(huì)一期芳鄰四會(huì)一期芳鄰很多別墅的庭院地面有發(fā)生下沉的現(xiàn)象，據(jù)

8、現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)約有40戶別墅庭院下沉較嚴(yán)重（如上圖）。維修較困難，維修時(shí)間長(zhǎng)，嚴(yán)重影響業(yè)主的生活起居。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)開挖的情況反映，導(dǎo)致下沉的因素因素有： 1 1、主樓首層地板下空洞嚴(yán)重；、主樓首層地板下空洞嚴(yán)重； 2 2、地梁底附近有淤泥、模板、草木（易滋生白蟻）；、地梁底附近有淤泥、模板、草木（易滋生白蟻）； 3 3 、回填土有大石塊；、回填土有大石塊； 4 4、業(yè)主在附近空地種菜。、業(yè)主在附近空地種菜。 3.1處理措施 1、沿主樓四周開挖溝槽，對(duì)主樓首層地面樓板的空洞 部位進(jìn)行回填，機(jī)械夯實(shí)（嚴(yán)禁水夯）； 2、夯實(shí)庭院原土體，灑水，分層回填、夯實(shí)； 3、將庭院澆筑梁體分割成若干塊，減少土體流動(dòng)； 4

9、、預(yù)留管線布置； 5、澆筑砼、養(yǎng)護(hù)、預(yù)留15mm伸縮縫。 注：應(yīng)嚴(yán)禁業(yè)主在空地種植菜果 維修成本維修成本：按照毛坯交樓的，每戶的維修成本在2.0萬元左右；按照普通裝修（庭院鋪貼瓷磚）交樓的，每戶的維修成本在3.5萬元左右。 建議：建議：基礎(chǔ)回填時(shí)，應(yīng)將淤泥、雜草、樹木等清理干凈（雜草、樹木等在潮濕環(huán)境下很容易滋生白蟻，避免后期危害房屋）；回填土厚度不宜過厚，機(jī)械分層夯實(shí)，禁止雨天回填。對(duì)于別墅較大的庭院，應(yīng)用砼（設(shè)置一些泄水孔）將其分割成若等分，使其相對(duì)獨(dú)立，減少庭院過快下沉。 不應(yīng)工程進(jìn)度而犧牲工程質(zhì)量，在保證質(zhì)量的前提下可以適當(dāng)加快進(jìn)度，一定要按照已審批的施工方案進(jìn)行施工。3.1維修成本及

10、建議3.2空鼓瓷磚照片 揚(yáng)帆公寓商鋪 藍(lán)領(lǐng)公寓宿舍3.2空鼓瓷磚照片走廊大面積的瓷磚空鼓外墻面的瓷磚空鼓、脫落3.2空鼓瓷磚照片室外廣場(chǎng)瓷磚空鼓3.2瓷磚空鼓分布瓷磚瓷磚空鼓空鼓分布分布室內(nèi)地面瓷磚空鼓室外廣場(chǎng)瓷磚空鼓墻身馬賽克脫落文化瓷磚脫落3.2導(dǎo)致瓷磚空鼓的因素 藍(lán)領(lǐng)公寓藍(lán)領(lǐng)公寓去年共更換地面空鼓瓷磚地面空鼓瓷磚約10001000m2；揚(yáng)帆公揚(yáng)帆公寓寓由于竣工以來一直處于空置狀態(tài)，約5000m2樓面瓷磚出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象。首層地面瓷磚很少有空鼓的現(xiàn)象，二層及以上的很嚴(yán)重（首層的瓷磚可以吸收地面的水分，其它樓層首層的瓷磚可以吸收地面的水分，其它樓層的氣候相對(duì)比較干燥的氣候相對(duì)比較干燥）。根據(jù)清理

11、現(xiàn)場(chǎng)空鼓瓷磚的情況反映，導(dǎo)致空鼓的因素有： 1 1、結(jié)構(gòu)板未清理干凈，有塵土、雜物等；、結(jié)構(gòu)板未清理干凈，有塵土、雜物等； 2 2、干硬性水泥砂漿強(qiáng)度不夠（砂土多，且顏色不均勻）；、干硬性水泥砂漿強(qiáng)度不夠（砂土多，且顏色不均勻）； 3 3、瓷磚未清潔處理；、瓷磚未清潔處理； 4 4、氣候因素、氣候因素。3.2處理措施 1、打鑿空鼓的地面瓷磚、清理雜物； 2、灑水清潔、刷一道素水泥漿； 3、干硬性水泥砂漿（多次敲實(shí)）； 4、水泥砂漿，內(nèi)摻建筑膠； 5、清潔瓷磚，鋪貼，灑水養(yǎng)護(hù)。 注：一定要按照已審批的施工方案施工 維修成本維修成本：藍(lán)領(lǐng)公寓去年共更換空鼓瓷磚約1000m2，成本約20萬元；揚(yáng)帆公

12、寓共更換空鼓瓷磚約5000m2，成本約100萬元。 建議建議：施工前，應(yīng)做好技術(shù)交底工作，審核施工方案；施工過程中，督促施工人員按施工方案進(jìn)行施工，加強(qiáng)對(duì)施工人員的監(jiān)督，檢查施工中的建筑材料及用料配合比，有要加外加劑的材料一定要摻入。施工完的前幾天應(yīng)通風(fēng)，必要時(shí)灑少量水，增加濕度；加強(qiáng)管理、提高意識(shí)。3.2維修成本及建議3.3滲漏部位圖 墻身開裂、滲漏 屋面開裂、滲漏開裂、滲漏墻身開裂墻身滲漏3.3滲漏部位圖別墅屋瓦底產(chǎn)生貫通縫 縫寬約0.25mm梁柱交接處滲漏3.3天花板、墻身滲漏墻身滲漏，致使發(fā)霉。樓板滲漏3.3滲漏分布滲滲漏漏分分布布?jí)ι頋B漏屋面滲漏窗臺(tái)滲漏管道滲漏廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)滲漏主主要要

13、因因素素未設(shè)反梁、未澆筑反坎通縫、砂漿不飽滿、斜磚一次到頂未設(shè)窗梁、坡度不夠、先做防水再裝窗套管沒做好、樓板砼空鼓反坎未做，薄弱部位未增做防水層3.3導(dǎo)致滲漏產(chǎn)生的因素 藍(lán)領(lǐng)公寓、揚(yáng)帆公寓、四會(huì)芳鄰都存在墻身、屋面滲水墻身、屋面滲水的現(xiàn)象，藍(lán)領(lǐng)公寓的尤為嚴(yán)重藍(lán)領(lǐng)公寓的尤為嚴(yán)重。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)清理的情況表明，導(dǎo)致滲漏的因素主要有： 1 1、屋面沒有反梁，樓面板與梁面同高；、屋面沒有反梁，樓面板與梁面同高； 2 2、砌筑女兒墻下沒有設(shè)置砼反坎；、砌筑女兒墻下沒有設(shè)置砼反坎； 3 3、交界處及陰陽(yáng)角沒有做防水加強(qiáng)層；、交界處及陰陽(yáng)角沒有做防水加強(qiáng)層； 4 4、分隔縫間距過大；、分隔縫間距過大； 5 5、墻柱

14、交接處拉結(jié)筋漏放或少放；、墻柱交接處拉結(jié)筋漏放或少放； 6 6、砂漿不飽滿；、砂漿不飽滿； 7 7、梁底磚未頂緊，斜磚朝向一個(gè)方向。、梁底磚未頂緊，斜磚朝向一個(gè)方向。3.3處理措施 1、鏟除開裂的砼至結(jié)構(gòu)板，清理外運(yùn)； 2、清潔板面，刷一道水泥砂漿； 3、墻體交接處局部刷一道防水層； 4、整體刷兩道防水層； 5、蓄水24小時(shí)是否有滲漏現(xiàn)象； 6、水泥砂漿保護(hù)層，比原保護(hù)層低20mm以便排水。 3.3維修成本及建議 維修成本維修成本：去年對(duì)修補(bǔ)各部位滲漏的費(fèi)用約100萬元。 建議建議：屋面防水為一重要的分部分項(xiàng)工程，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)有一定的影響。引起墻身、屋面滲漏的原因是由于兩種不同材質(zhì)的材料交接處

15、開裂引起的，應(yīng)對(duì)墻體交接的部位加強(qiáng)監(jiān)督。屋面一定要設(shè)置反梁并連同板一起澆筑，一定要按照已審批的方案進(jìn)行施工，工序間隔時(shí)間一定要保證，施工縫一定要處理好，薄弱部位應(yīng)加強(qiáng)處理，蓄水驗(yàn)收后方可驗(yàn)收，嚴(yán)禁雨天施工，加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)。窗臺(tái)一定要設(shè)置窗臺(tái)梁，坡度要合適。3.4管道堵塞主排污管堵塞3.4管道堵塞 停車場(chǎng)管道堵塞3.4堵塞分布堵塞堵塞分布分布排污（水）井堵塞管道堵塞地漏堵塞3.4導(dǎo)致管道堵塞的因素 普遍存在管道堵塞的現(xiàn)象，藍(lán)領(lǐng)公寓藍(lán)領(lǐng)公寓的管道堵塞尤為嚴(yán)重。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)開挖維修時(shí)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致管道堵塞的因素為： 1 1、因工程進(jìn)度，很多管道沒有鋪設(shè)到排污（水）井而直接、因工程進(jìn)度，很多管道沒有鋪設(shè)到排污（水）井

16、而直接留在土體內(nèi)；留在土體內(nèi)； 2 2、設(shè)計(jì)原因，管道有很多轉(zhuǎn)彎；、設(shè)計(jì)原因，管道有很多轉(zhuǎn)彎； 3 3、施工原因，管內(nèi)有前期施工留下來的水泥砂漿；、施工原因，管內(nèi)有前期施工留下來的水泥砂漿； 4 4、管道設(shè)置坡度合理；、管道設(shè)置坡度合理； 5 5、管理原因，部分管道堵塞由人為因素引起。、管理原因，部分管道堵塞由人為因素引起。3.4處理措施 組織物業(yè)公司、維修隊(duì)相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)判斷管道堵塞的位置，對(duì)堵塞的位置進(jìn)行打鑿、開挖，查明堵塞的原因打鑿、開挖，查明堵塞的原因，多數(shù)情況是轉(zhuǎn)彎處被堵塞轉(zhuǎn)彎處被堵塞。由于屬于共用一條排污主管，很難查明到具體的個(gè)人行為，物業(yè)公司承擔(dān)主要責(zé)任。在做好后的管道上做好記號(hào)，讓物業(yè)管理公司加強(qiáng)管理。 成本成本：去年就疏通管道堵塞的費(fèi)用約20萬元。 建議：建議：由于管道埋設(shè)由于隱蔽工程，排查起來比較困難，后期維修難度大，維修費(fèi)用較大。施工時(shí)，地基一定要夯實(shí)，坡度要合理，管道口要接通到井內(nèi)。其他項(xiàng)目施工時(shí)，鋪設(shè)好的管道管口要封閉，以防物體進(jìn)入管體，影響管道排水。住宅樓與商鋪排污管分開（ 分開之后，若商鋪管道堵塞，則相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主自己承擔(dān)）。3.4維修成本及建議主要維修部位1、庭院下沉2、道路開裂3、瓷磚空鼓4、墻身掉灰5、開裂