土地可研報(bào)告如何編制

1、可研報(bào)告如何編制2014年5月目錄1、了解編制可研報(bào)告的必要性2、分析可研報(bào)告的組成3、了解可研報(bào)告編制過程4、通過學(xué)習(xí)使得學(xué)員具備編制可研報(bào)告的能力5、分享編制可研報(bào)告可能遇到的問題課程目標(biāo)：課程目標(biāo)：目錄“一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，70%70%取決要取決于對(duì)地塊的判斷取決要取決于對(duì)地塊的判斷”，買錯(cuò)，買錯(cuò)地會(huì)給企業(yè)造成致命性的后果。通過可研報(bào)告，可以對(duì)項(xiàng)目盈利地會(huì)給企業(yè)造成致命性的后果。通過可研報(bào)告，可以對(duì)項(xiàng)目盈利能力、獲取風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)等進(jìn)行分析，增加企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)地塊能力、獲取風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)等進(jìn)行分析，增加企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)地塊的概率。的概率。目標(biāo)地塊的可行性研究不僅依靠財(cái)務(wù)指標(biāo)

2、分析，還包括城市發(fā)展目標(biāo)地塊的可行性研究不僅依靠財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，還包括城市發(fā)展分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目獲取風(fēng)險(xiǎn)分析等。分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目獲取風(fēng)險(xiǎn)分析等。土地市場(chǎng)的變化具有不可預(yù)見性，不能僅靠財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行估算，因?yàn)槠溥€受國(guó)家調(diào)控、政府政策走向、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、住宅市場(chǎng)變化等影響，呈現(xiàn)周期式的波動(dòng)。目錄可研報(bào)告的框架：可研報(bào)告的框架：12345 土地信息分析：土地信息分析：分為兩部分內(nèi)容，第一部分是項(xiàng)目信息與區(qū)域狀況，此部分主要是分析當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)、未來(lái)發(fā)展方向及房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)等，以判斷是否符合我司進(jìn)入的條件；第二部分為宗地基本情況介紹，包括地塊所處位置及現(xiàn)狀，以分析拿地和后續(xù)開發(fā)成本，降低不

3、可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。（原則：具體項(xiàng)目具體分析，靈活主動(dòng)）1項(xiàng)目信息。項(xiàng)目信息。通過直觀、簡(jiǎn)單的表格形式將項(xiàng)目信息統(tǒng)籌，加強(qiáng)對(duì)地塊及當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境和開發(fā)成本的認(rèn)識(shí)。 內(nèi)容包括項(xiàng)目的區(qū)位、面積、總建筑面積 有助于了解項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群和距目標(biāo)市場(chǎng)的距離 有助于對(duì)項(xiàng)目的定位和銷售策略的認(rèn)識(shí) 內(nèi)容包括項(xiàng)目的凈利潤(rùn)、銷售收入、樓面地價(jià) 有助于明晰該項(xiàng)目的權(quán)屬（現(xiàn)金流型or利潤(rùn)型） 有助于中心合理安排資金使用計(jì)劃項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)性收費(fèi)及性收費(fèi)及預(yù)售條件預(yù)售條件項(xiàng)目區(qū)位及基項(xiàng)目區(qū)位及基本情況本情況 內(nèi)容包括行政事業(yè)性收費(fèi)和預(yù)售條件等 有助于了解在該地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本和資金回籠期

4、 有助于明晰后續(xù)階段與政府談判的內(nèi)容城市區(qū)位。城市區(qū)位。通過對(duì)項(xiàng)目所在城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及所處城市或周邊城市經(jīng)濟(jì)活躍程度的研究，分析在自然資源、地理位置、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、政治、交通等方面具有的優(yōu)勢(shì)。城市經(jīng)濟(jì)。城市經(jīng)濟(jì)。判斷城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購(gòu)買力；包括GDP、人均可支配收入、居民儲(chǔ)蓄存款、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。結(jié)論：1、常住人口與商品房銷售額的散點(diǎn)圖，可以發(fā)現(xiàn)隨著人口的增長(zhǎng)，商品房銷售額的不斷增加，呈扇形分布。 2、GDP總量與商品房銷售額變化有很高的相關(guān)性，這意味著城市的市場(chǎng)規(guī)模很大程度上取決于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。城市發(fā)展方向。城市發(fā)展方向。我司項(xiàng)目以郊區(qū)大盤為主，生活配套和人氣都有較缺乏，如果我

5、司項(xiàng)目偏離城市發(fā)展主軸，未來(lái)發(fā)展空間較弱，勢(shì)必會(huì)影嚴(yán)重影響項(xiàng)目的銷售，因此，城市總體規(guī)劃對(duì)我司項(xiàng)目的影響十分巨大。城市交通。城市交通。以分析地塊交通通達(dá)情況，確定與目標(biāo)市場(chǎng)的距離，研究項(xiàng)目未來(lái)升值發(fā)展空間。地塊區(qū)位。地塊區(qū)位。以一般居民生活范圍2.5公里為單位，分析地塊周邊生活配套，以判斷該區(qū)域人氣和目標(biāo)客戶群；地塊區(qū)位圖的編制原則同城市區(qū)位圖，視項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定，需標(biāo)明與各重要節(jié)點(diǎn)的距離，包括政府單位，交通節(jié)點(diǎn)，生活、醫(yī)療、教育、體育、商業(yè)配套等。地塊配套。地塊配套。以確定項(xiàng)目配套情況，分析項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本；市政配套必須嚴(yán)格按照實(shí)際情況編制，分為已有和規(guī)劃兩部分，分別標(biāo)示，同時(shí)需標(biāo)明容量、有無(wú)

6、富余容量、接口位置和距離等詳細(xì)信息。地塊現(xiàn)狀。地塊現(xiàn)狀。以明晰地塊開發(fā)可行性及后續(xù)成本；編制原則同地塊配套，實(shí)事求是，嚴(yán)格按照地塊現(xiàn)狀標(biāo)示，認(rèn)真細(xì)致，不遺漏任何地表附著物、地下埋藏物，除此之外還需觀察周邊有無(wú)影響影響項(xiàng)目開發(fā)的因素，如國(guó)防光纜、高等級(jí)高壓線、化工廠、火電廠、鐵路、安息園等?？裳袌?bào)告的框架：可研報(bào)告的框架：12345 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析。從住宅、土地、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三個(gè)方面進(jìn)行研究，由此了解當(dāng)?shù)赝恋?、住宅市?chǎng)規(guī)模及發(fā)展速度，分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供求對(duì)比、市場(chǎng)可進(jìn)入性和未來(lái)盈利空間。 分析目標(biāo)住宅市場(chǎng)的成交價(jià)格與成交貨量 有助于預(yù)估當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)供求對(duì)比和房地產(chǎn)發(fā)展熱度 分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本

7、信息 有助于對(duì)當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)發(fā)展的規(guī)模和趨勢(shì)的認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖圖已成交土地分已成交土地分布圖布圖商品房住宅銷商品房住宅銷售統(tǒng)計(jì)表售統(tǒng)計(jì)表 分析目標(biāo)土地市場(chǎng)的成交價(jià)格與區(qū)位、交易量 有助于對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)發(fā)展規(guī)模及速度的認(rèn)識(shí)2商品房住宅銷售統(tǒng)計(jì)表。商品房住宅銷售統(tǒng)計(jì)表。分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展熱度，通過當(dāng)?shù)刈≌屯恋厥袌?chǎng)價(jià)格現(xiàn)狀，預(yù)估未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)可進(jìn)入性；數(shù)據(jù)來(lái)源主要是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)信息網(wǎng)。競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖。競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖。快速熟悉當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)、掌握當(dāng)?shù)貢充N戶型、消費(fèi)者可接受房?jī)r(jià)預(yù)期及我司進(jìn)入該區(qū)域所要面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力；數(shù)據(jù)來(lái)源主要是踩盤和搜房網(wǎng)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站。目標(biāo)地塊可對(duì)比項(xiàng)目分析?？?/p>

8、對(duì)比項(xiàng)目分析。實(shí)地調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目，以此來(lái)分析判斷目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣、住宅均價(jià)和市場(chǎng)贏利空間；主要數(shù)據(jù)來(lái)自踩盤。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息：1、區(qū)位2、開發(fā)商3、供應(yīng)量4、價(jià)格5、銷售情況（主力戶型）6、競(jìng)爭(zhēng)情況（與我司產(chǎn)品比較）7、銷售策略已成交土地分布圖。已成交土地分布圖。分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)成交規(guī)模和價(jià)格，以分析土地市場(chǎng)供求現(xiàn)狀，預(yù)估土地成本和盈利空間；數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)土資源部網(wǎng)站（中心土地成交資料庫(kù)）。可研報(bào)告的框架：可研報(bào)告的框架：12345 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算。作為投資人員，除了關(guān)注項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)，還需關(guān)注項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，動(dòng)態(tài)指標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)最核心的指標(biāo)之一。靜態(tài)指標(biāo)：靜態(tài)指標(biāo)：銷售凈

9、利潤(rùn)=（凈利潤(rùn)/銷售收入）*100%（該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來(lái)的凈利潤(rùn)是多少，表示銷售收入的收益水平。）土地成本獲利倍數(shù)=（凈利潤(rùn)/土地成本）*100%（反映每平方土地成本帶來(lái)的凈利潤(rùn)是多少，表示土地的盈利水平。）動(dòng)態(tài)指標(biāo)：動(dòng)態(tài)指標(biāo)：預(yù)售首年資金回籠率=首年銷售收入/（首年土地成本+首年開發(fā)費(fèi)用+銷管費(fèi)用+各項(xiàng)稅費(fèi)）（相對(duì)于只考慮凈利潤(rùn)率，更加強(qiáng)調(diào)貨幣的時(shí)間價(jià)值；回籠率越高，現(xiàn)金回收期越短，越有利于我司快速開發(fā)、快速銷售的開發(fā)模式，相反回籠率越低，現(xiàn)金回收則越慢。）3銷售價(jià)格的預(yù)估直接影響到項(xiàng)目銷售收入，因此對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)斷銷售價(jià)格的預(yù)估直接影響到項(xiàng)目銷售收入，因此對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)斷起著重要的作

10、用；在可研報(bào)告中要以正確的價(jià)格判斷把握項(xiàng)目的起著重要的作用；在可研報(bào)告中要以正確的價(jià)格判斷把握項(xiàng)目的盈利分析，引導(dǎo)決策層對(duì)項(xiàng)目作出正確判斷。盈利分析，引導(dǎo)決策層對(duì)項(xiàng)目作出正確判斷。土地價(jià)值開發(fā)成本土地收儲(chǔ)成本開發(fā)稅費(fèi)用項(xiàng)目銷售收入期間費(fèi)用預(yù)期售價(jià)各期去化量市場(chǎng)比較法1、不具可比性樓盤2、無(wú)代表性的價(jià)格3、都是采取跟隨者定價(jià)策略問題點(diǎn)問題點(diǎn)目標(biāo)市場(chǎng)歷史增速CPI+資金成本利率(權(quán)重)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增速常用方法常用方法遞推法首期價(jià)格后面各期價(jià)格成本+利潤(rùn)率的定價(jià)法自行定價(jià)法可研報(bào)告的框架：可研報(bào)告的框架：12345 土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析。土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析。隨著中心拓展業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，獲取項(xiàng)目的

11、數(shù)量也在急劇的上升，針對(duì)新的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)分析可作為決策層在多個(gè)項(xiàng)目之間統(tǒng)籌取舍的依據(jù)。作用：作用： 明晰項(xiàng)目來(lái)源、項(xiàng)目推進(jìn)流程 整理項(xiàng)目信息及重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)，以供決策層把握項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏 使得后期工作參照推進(jìn)計(jì)劃、合理有序的進(jìn)行4作用： 明確項(xiàng)目背景及權(quán)屬屬性，以便應(yīng)對(duì)不同土地權(quán)屬，做出相應(yīng)的推進(jìn)方式 以便決策層控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高交易安全系數(shù) 評(píng)判項(xiàng)目權(quán)屬依據(jù)（現(xiàn)金流型項(xiàng)目or盈利型項(xiàng)目） 通過預(yù)估資金的使用計(jì)劃，提供中心科學(xué)統(tǒng)籌公司資金使用依據(jù) 綜合項(xiàng)目獲取能力，提升業(yè)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析。土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析。可研報(bào)告的框架：可研報(bào)告的框架：12345 項(xiàng)目總結(jié)及建議。項(xiàng)目總結(jié)

12、及建議。通過Swot分析，找出我司項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力，以明確項(xiàng)目產(chǎn)品、市場(chǎng)定位 及銷售策略，掌握我司項(xiàng)目可利用的機(jī)會(huì)和可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，通過定量和定性的綜合方法評(píng)定項(xiàng)目。S優(yōu)勢(shì)W弱勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅財(cái)務(wù)測(cè)算是財(cái)務(wù)測(cè)算是分析項(xiàng)目盈分析項(xiàng)目盈利指標(biāo)的重利指標(biāo)的重要依據(jù)，但要依據(jù)，但市場(chǎng)與政策市場(chǎng)與政策環(huán)境的變化環(huán)境的變化更是隨時(shí)影更是隨時(shí)影響項(xiàng)目機(jī)會(huì)響項(xiàng)目機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)5目錄問題一：為了拿地而隱瞞實(shí)情。問題一：為了拿地而隱瞞實(shí)情。業(yè)務(wù)人員為了促成項(xiàng)目的成交，有意隱瞞不利于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)情，為了獲取個(gè)人利益而扭曲事實(shí)。在實(shí)際工作過程中，個(gè)別業(yè)務(wù)人員為了個(gè)人利益，故意隱瞞影響項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的信息，比如文物保護(hù)單位、基本農(nóng)田等。區(qū)問題二：套用模板，沒有做到靈活主動(dòng)。問題二：套用模板，沒有做到靈活主動(dòng)。在做城市經(jīng)濟(jì)分析的時(shí)候，往往只是簡(jiǎn)單的總結(jié)GDP、人口、人均可支配收入及增長(zhǎng)率，沒有做到具體項(xiàng)目具體分析，容易忽略對(duì)項(xiàng)目有重大影