合肥市商業(yè)市場商圈深度調(diào)查研究報告(三)

1、（三）PART 微觀分析/本案商圈內(nèi)消費者消費行為分析娛樂設(shè)施、休閑設(shè)施齊全度相比較于購物設(shè)施、餐飲設(shè)施，超過80%的被訪者表示娛樂設(shè)施、休閑設(shè)施更加貧瘠一些4.4%12.6%59.3%23.6%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%足夠可以接受不太足夠缺乏休閑設(shè)施齊全度4.4%14.8%59.3%21.4%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%足夠可以接受不太足夠缺乏娛樂場所齊全度PART 微觀分析/本案商圈內(nèi)消費者消費行為分析22.1%30.7%45.7%1.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%市中心餐飲集中區(qū)居住地附近其他就餐意向分析4.9%

2、15.9%58.0%12.9%8.3%0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0%步行自行車公交車打的自己駕車出行工具分析出行工具、就餐意向u被訪者逛街最常使用的交通工具是公交汽車（58%），其次為自行車、打的；u被訪者外出就餐更傾向于在居住地附近（45.7%）PART 微觀分析/本案商圈內(nèi)消費者消費行為分析餐飲的選擇被訪者中餐飲類型更傾向于中餐，占57%，令有17.2%的被訪者選擇快餐；菜系以徽菜為主。被訪者選擇的餐廳以普通餐廳（36.6%）、特色餐飲（30.3%）為主；被訪者更注重餐廳的環(huán)境、口味與服務(wù)態(tài)度。9.0%16.8%17.2%57.

3、0%0.0% 20.0%40.0%60.0%西餐休閑餐飲快餐中餐餐飲類型3.5%3.5%8.5%12.0%28.2%44.4%0.0%20.0% 40.0% 60.0%粵菜其他海鮮湘菜川菜徽菜喜愛菜系2.2%5.9%11.6%13.4%30.3%36.6%0.0%20.0%40.0%其他咖啡廳大排檔大型酒樓特色餐飲普通餐廳餐廳類型0.2%1.4%1.7%2.4%3.8%12.4%23.2%26.8%0.0%10.0% 20.0% 30.0%其他周邊商業(yè)配套檔次裝修特色交通服務(wù)態(tài)度口味環(huán)境選擇因素PART 微觀分析/本案商圈內(nèi)消費者消費行為分析休閑娛樂方式u被訪者最常參加的休閑娛樂活動為KTV、

4、電影院、茶樓；u整體來說，周邊被訪者的休閑娛樂活動較為貧乏。35.6%17.6%13.3%9.9%5.6%5.0%5.0%4.6%3.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%KTV電影院茶樓健身房酒吧休閑會所 足浴按摩 水療SPA溜冰場娛樂休閑方式PART 微觀分析/本案商圈內(nèi)消費者消費行為分析購物的選擇u被訪者購物經(jīng)常去的區(qū)域為三里庵（40.2%）和步行街（35.5%）；u被訪者最常去的商業(yè)場所為國購廣場、步行街、元一時代廣場；u被訪者喜歡級最常去的超市為家樂福、合家福、沃爾瑪、0.8%1.3%1.6%4.3%5.4%6.2%8.6%12.9

5、%22.6%36.3%0.0% 10.0%20.0%30.0%40.0%新都會樂普生瑞景名品中心商之都百貨大樓鼓樓商廈百大CBD元一時代廣場步行街國購廣場購物場所選擇0.3%1.4%10.7%12.0%35.5%40.2%0.0%20.0%40.0%60.0%其他明珠廣場三孝口元一附近步行街三里庵區(qū)域選擇2.9%3.2%3.8%5.1%7.0%11.2%21.4%45.4%0.0%20.0%40.0%60.0%易初蓮花華潤蘇果北京華聯(lián)樂購大潤發(fā)沃爾瑪合家福家樂福大型超市的選擇PART 微觀分析/本案商圈內(nèi)消費者消費行為分析項目期望值大部分被訪者認(rèn)為大鋪頭地區(qū)應(yīng)配套大型超市、特色餐飲等設(shè)施；對于

6、未來發(fā)展，被訪者更希望該地區(qū)能有向國購廣場或者元一廣場那樣，提升區(qū)域形象的商業(yè)出現(xiàn)；約有75%的被訪者認(rèn)為會前往項目所在地，這部分被訪者將是本項目最直接的潛在客群；約有14.7%的被訪者不確定是否前來，這部分是可以依靠項目的建設(shè)及運營拉動的客群，約有9.6%的客群是明顯較為抗拒的客群。6.9%9.9%11.3%16.3%25.3%30.3%0.0%10.0% 20.0% 30.0% 40.0%大浴場KTV時尚流行服飾電影院特色餐飲大型超市經(jīng)營期待值9.6%14.7%31.0%44.7%0.0%20.0%40.0%60.0%不會不好說一定會可能會系列10.8%2.1%2.5%5.9%6.7%8.

7、8%27.3%45.8%0.0%10.0% 20.0%30.0% 40.0%50.0%樂普生新都會鼓樓商廈商之都百大CBD金座元一時代廣場國購廣場發(fā)展期待值PART 微觀分析/本案商圈內(nèi)消費者消費行為分析每月消費支出u63.3%的被訪者每月在購物方面的支出為201-500元；u66.5%的被訪者每月在餐飲方面的支出為101-300元；u57.2%的被訪者每月在休閑娛樂方面的支出為101-300元；u這部分消費支出，將是本項目商業(yè)未來的主要營業(yè)收入。0.5%10.4%21.8%40.4%23.3%3.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%50元以下51-100元101-2

8、00元201-300元301-500元501元以上每月購物消費支出5.0%21.7%37.2%20.0%10.6%5.6%0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0%50元以下51-100元101-200元201-300元301-500元501元以上每月休閑娛樂消費支出1.0%12.0%31.4%35.1%13.1%7.3%0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0%50元以下51-100元101-200元201-300元301-500元501元以上每月餐飲消費支出PART 微觀分析/本案商圈內(nèi)消費者消費行為分析/消費者背景消費者背景調(diào)查根據(jù)預(yù)先設(shè)定的訪問條件，被訪者性

9、別大致均勻，男性：女性=1：1；所有年齡階段的消費人群均有涉及，其中22-44歲主力消費人群為主；月收入需達到1000以上，最終問卷結(jié)果為1000-3000元占48.6%，3000-5000元占34.8%，5000元以上占16.6%男52%女48%性別比例13.8%52.6%22.7%11.9%0.0%20.0%40.0%60.0%18-21歲22-34歲35-44歲45-55歲年齡比例48.6%34.8%16.6%0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0%1000-2999元3000-4999元5000元以上收入比例PART 微觀分析/本案商圈內(nèi)消費者消

10、費行為分析/總結(jié)消費者問卷調(diào)查小結(jié)u商圈內(nèi)消費客群u本項目可能輻射到整個西區(qū)的消費群體，包括蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、及蜀山區(qū)部分居民、工廠職工、大學(xué)師生。u但是考慮到整個西區(qū)未來超大的商業(yè)供應(yīng)量將會對周邊區(qū)域的消費者形成分流，本項目的核心客群將會受到國購商圈、十里廟商圈等項目的截流或客源爭奪；u在國購廣場投放的問卷調(diào)查中，現(xiàn)實在此消費的客群很難被本項目吸引，該部分客群對大鋪頭尚未形成概念，認(rèn)為距離太遠、交通不便；u項目周邊的常住居民來本項目消費具有最佳的便捷度，當(dāng)前主要依賴金座和國購兩個日常消費場所。PART 微觀分析/本案商圈內(nèi)消費者消費行為分析/總結(jié)消費者問卷調(diào)查小結(jié)u消費傾向分析u人們

11、外出消費的主要交通具還是以公交車為主，雖然目前公交線路無法直接到達項目所在地，未來長江西路高架完成后，為項目吸引商圈外部消費者提供利好條件；u超過60%的受訪者認(rèn)為居住周邊的購物、娛樂、餐飲等設(shè)施的滿足程度不高，特別是超市、大型餐飲的需求較為明顯這就要求我們在日后的定位中作出方向性調(diào)整；u有57%的消費者在就餐時更傾向中餐，被訪者選擇的餐廳以普通餐廳、特色餐飲為主；選擇時更注重餐廳的環(huán)境、口味與服務(wù)態(tài)度；u被訪者最常參加的休閑娛樂活動為KTV、電影院、茶樓；整體來說，周邊被訪者的休閑娛樂活動較為貧乏；PART 微觀分析/本案商圈內(nèi)消費者消費行為分析消費者問卷調(diào)查小結(jié)u消費期望值分析u多數(shù)受訪者

12、希望商圈內(nèi)有大型超市入住，以方便日常購物消費，目前影響力最大的商業(yè)設(shè)施屬三里庵國購廣場，接近4成左右的受訪者首選國購廣場進行日常消費；u約有75%的被訪者認(rèn)為可能會前往項目所在地，這部分被訪者將是本項目最直接的潛在客群；約有14.7%的被訪者不確定是否前來，這部分是可以依靠項目的建設(shè)及運營拉動的客群，約有9.6%的客群是明顯較為抗拒的客群；u60%左右的受訪者在零售購物方面的消費支出為每月200-500元，在餐飲及娛樂休閑方面的支出則為100-300元，針對商圈內(nèi)目前消費現(xiàn)狀，消費需求以中檔為主，但諸多項目的業(yè)態(tài)、定位同質(zhì)化嚴(yán)重，在不久的將來將會出現(xiàn)更激烈的經(jīng)營競爭，若本案按照消費者所期待的“

13、國購模式”來打造，則對本案周邊居民具有較強吸引，但對十里廟附近和以東的消費者則沒有多大輻射力，與競爭項目相比，核心優(yōu)勢無法體現(xiàn)。8.1 主力商戶訪談8.2 各界代表訪談三.樂客來商業(yè)中心項目微觀分析6.1 競爭項目判定6.2 競爭項目分析6.長江路主要競爭項目分析7.本案商圈內(nèi)消費者消費行為分析8.本案大客戶訪談紀(jì)要9.外地標(biāo)桿項目考察分析PART 微觀分析9.1 圓融時代廣場9.2 江南 MALL9.3證大 大拇指廣場PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談 主力商戶訪談1uPM招商部針對不同業(yè)態(tài)的國內(nèi)外品牌連鎖商戶進行訪談，了解和掌握品牌商戶對項目認(rèn)知及初步拓展意向；u通過系統(tǒng)

14、的租戶訪談，不僅獲取項目市場定位的方向性參考意見，同時也將為項目下一步實質(zhì)招商積累主力商戶資源；業(yè)態(tài) 業(yè) 種 品 牌 所屬國家餐飲西式快餐棒！約翰美國中式快餐藍與白臺灣娛樂影院奧納電影城中國KTV歡唱KTV中國百貨百貨永旺JUSCO日本超市大賣場大潤發(fā)臺灣家居家居紅星美凱龍中國家居居然之家中國運動健身俱樂部倍力健身俱樂部美國運動主力店迪卡儂法國零售個人護理克里斯汀 迪奧法國鉆石珠寶摩菲迪曼香港16%17%8%8%17%17%17%租租 戶戶 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 比比 例例餐飲娛樂百貨超市家居運動零售PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談奧納電影城時間2010-5-4地點合肥公司大連奧納文

15、化發(fā)展公司行業(yè)影院訪談人員奧納影城：李先生n大連奧納電影城是大連佰融集團旗下國家五星級影院。佰融集團是以“房地產(chǎn)開發(fā)、國家五星級影院、金融資產(chǎn)管理”為支柱產(chǎn)業(yè)，成功開發(fā)了當(dāng)時東北最大的廣域型美式購物中心和平廣場及東北地區(qū)唯一一家五星級影城；n奧納電影城以現(xiàn)代北美風(fēng)格為主，整體設(shè)計以星空、時光隧道、體驗太空遨游為主題，時尚前衛(wèi)。已在大連、佳木斯、鄭州等地開設(shè)4家，計劃三年內(nèi)進駐十余座城市開設(shè)二十家。n消費客群：2635歲，中高收入人群n競爭對手：嘉禾、萬達、盧米埃n硬件要求：面積3000-10000平，層高不低于11米（裝修后不低于9米），柱距在8、4米以上n拓展意向：合肥作為重點拓展區(qū)域，還沒

16、有尋找到合適項目，對項目有興趣，希望能進一步了解項目進展。PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談棒！約翰時間2010-5-4地點合肥公司上海棒約翰餐飲管理有限公司行業(yè)餐飲訪談人員華東拓展：孫小姐n棒！約翰，世界三大比薩品牌之一。棒！約翰從2000到2008連續(xù)九年被密歇根大學(xué)商學(xué)院國家質(zhì)量研究中心評為全美快餐業(yè)客戶滿意度第一名。n 2003年在上海開設(shè)了中國的第一家店。而現(xiàn)今，已經(jīng)在中國的15個城市中擁有超過130家店鋪。 n棒！約翰主要以加盟方式拓展，簽定年限為5年，期滿后可再續(xù)約5年。n消費客群：年輕白領(lǐng)、商務(wù)人士、家庭n產(chǎn)品價格：2550/人n競爭對手：必勝客n硬件要求：面

17、積150300平米n拓展意向：合肥暫時還沒有棒！約翰店鋪，但意向商談項目很多。華東棒約翰加盟開放的區(qū)域為華東六省一市，蘇、浙一直重點區(qū)域，未來江西、兩湖、安徽將加快拓展步伐。PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談藍與白時間2010-5-4地點合肥公司廣州藍與白行業(yè)快速餐飲訪談人員拓展部：張先生（無意向）n藍與白餐飲連鎖企業(yè)成立于1998年，是著名的新東陽集團下屬子企業(yè)。經(jīng)過10余年的發(fā)展，藍與白目前已經(jīng)擁近200家連鎖餐廳，分布在中國20余個省市，是國內(nèi)具有相當(dāng)知名度的中餐領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)。n已經(jīng)在廣州和上海建立了2個運營管理中心及物流配送中心。在擁有數(shù)十年的連鎖企業(yè)運營經(jīng)驗的總經(jīng)理的帶

18、領(lǐng)下，建立了一支素質(zhì)高，年輕而富有戰(zhàn)斗力的運營團隊，并建立了藍與白全新的CIS系統(tǒng)和經(jīng)營管理系統(tǒng)。n消費客群：周邊居民、白領(lǐng)、流動人口n人均消費：2030元n硬件要求：面積200400平米n拓展意向：合肥目前沒有藍與白，現(xiàn)階段商店擴張以加盟為主，口味以甜、咸、清淡為主，配合各類湯品，相對來說中部、西部的接受程度較低，在重慶全線失敗，目前不考慮在合肥做直營店。PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談歡唱KTV時間2010-5-5地點合肥公司歡唱KTV娛樂連鎖事業(yè)中心行業(yè)娛樂訪談人員分店拓展：盧先生n歡唱KTV ，福建歡唱集團旗下娛樂連鎖事業(yè)，總部在廈門。是福建省娛樂連鎖事業(yè)第一大品牌

19、。歡唱KTV秉承“健康、舒適、歡樂”的企業(yè)宗旨，向“提倡全民正當(dāng)休閑娛樂”的經(jīng)營目標(biāo)邁進。n作為中國最規(guī)范健康的時尚前沿娛樂場所之一，歡唱KTV保持一貫的高品質(zhì)、人性化、健康化、時尚化持續(xù)發(fā)展，已陸續(xù)在廈門、泉州、汕頭、貴陽、沈陽等地創(chuàng)立了17家分店。n消費客群：全年齡n產(chǎn)品價格：5080元/人n競爭對手：好樂迪、錢柜n硬件要求：選擇距商業(yè)中心、購物中心、文化中心、等較近的地點；傾向獨棟商業(yè)或整個樓層商業(yè)；需要足夠的停車場配套；n拓展意向：有意向在中部地區(qū)拓展，但還沒有具體計劃。PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談紅星美凱龍時間2010-5-7地點合肥公司紅星美凱龍行業(yè)家居建材

20、訪談人員發(fā)展部：楊總n紅星美凱龍連續(xù)5年躋身中國民營企業(yè)500強前50位，自1986年創(chuàng)業(yè)以來，始終以建設(shè)溫馨、和諧的家園，提升消費者的居家生活品味為己任。n截至目前，已在北京、上海、天津、南京、長沙、重慶、成都、南昌、合肥、石家莊、沈陽、包頭等36個城市開辦了60家商場，市場總規(guī)模達550萬平方米。2008年銷售總額突破235億元，成為中國家居業(yè)的第一品牌。n消費客群：2645歲，高收入人群n競爭對手：居然之家、臺灣特力屋n硬件要求：面積5萬平米以上，首層層高6米，二層以上不低于5米，柱距在8*8米以上，樓層承重600KG/m2n拓展意向：2009年考察過蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，認(rèn)為目前蜀山經(jīng)濟開發(fā)

21、區(qū)商業(yè)氛圍還不夠成熟。PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談居然之家時間2010-5-7地點合肥公司居然之家行業(yè)家居建材訪談人員拓展部：方先生n北京居然之家投資控股集團有限公司成立于1999年3月份，是由全國華聯(lián)商廈聯(lián)合有限責(zé)任公司、北京中天基業(yè)投資管理有限公司等33位股東共同投資設(shè)立的大型國有控股股份制企業(yè)，注冊資本8100萬元人民幣。n公司為顧客提供裝修設(shè)計、裝飾材料、家具、家居用品及飾品等“一站式”服務(wù)，是融家裝設(shè)計中心、家具建材市場、家具建材品牌專賣店、建材超市、家居商場等多種業(yè)態(tài)為一體的大型家居建材主題購物中心。n消費客群：2645歲，高收入人群n競爭對手：紅星美凱龍、

22、臺灣特力屋n硬件要求：面積6-8萬，樓層凈高不低于3.5米，柱距在8*8米以上，樓層承重350KG/m2n拓展意向：需要進一步了解本項目詳細規(guī)劃，目前在濱湖新區(qū)已經(jīng)開業(yè)一家，未來考慮在合肥西區(qū)布局。PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談克里斯汀 迪奧CD時間2010-5-4地點合肥公司上海路威酩軒行業(yè)化妝品訪談人員迪奧：王小姐n創(chuàng)始人Christian Dior克里斯汀迪奧1946年在巴黎創(chuàng)立克里斯汀迪奧，克里斯汀迪奧為巴黎穩(wěn)固世界時裝中心的地位有著不少貢獻。除了高級時裝外還經(jīng)營香水、皮草、頭巾、針織衫、內(nèi)衣、化妝品、珠寶及鞋等，克里斯汀迪奧的毒藥（Poison）等香水譽滿全球；

23、n法國經(jīng)典品牌，經(jīng)營護膚、彩妝、香水系列。其產(chǎn)品在護膚品方面結(jié)合了創(chuàng)新發(fā)明與尖端科技，擁有國際一流實驗研究中心。所有產(chǎn)品從實驗室到銷售專柜皆經(jīng)過嚴(yán)格的品質(zhì)監(jiān)。n消費客群：70后、80后的都市女性，白領(lǐng)人群n競爭對手：蘭蔻、香奈爾、雅詩蘭黛n硬件要求：200萬人口以上的大型城市；n拓展意向：合肥目前已有瑞景名品、瑞景購物廣場等成熟高端商場獲得營銷權(quán)，機會合適將會繼續(xù)擴展店面，但對于新建商場還需觀察。PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談摩菲迪曼MFDIAMOND時間2010-5-4地點合肥公司上海路威酩軒行業(yè)金銀珠寶訪談人員迪奧：王小姐n摩菲迪曼1980年誕生于香港明豐集團，是一個

24、根植于香港，發(fā)揚于歐洲的國際品牌。n歐洲深厚的歷史積淀和豈術(shù)熏陶，帶給了mfdiamond(摩菲迪曼)無盡的創(chuàng)作源泉，首席意大利設(shè)計師joml為首的國際級設(shè)計大師團隊，成為mfdiamond(摩菲迪曼)核心的藝術(shù)引擎，瓦倫查偉大的傳統(tǒng)金匠業(yè)成為mfdiamond(摩菲迪曼)不斷學(xué)習(xí)的楷模 。07年進入大陸北方城市，09年開始擴張發(fā)展，目前在西安、鄭州、大連、北京也已分別建立形象店n消費客群：對流行元素有著敏銳的觸覺和追求高質(zhì)感產(chǎn)品的時尚群體n競爭對手：周生生 周大福n拓展意向：合肥暫時還沒有摩菲迪曼，但已關(guān)注合肥等二線城市，在今后兩年內(nèi)合適的時間將會進入這些城市，目前總部還在擴展北方市場。PA

25、RT 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談日本永旺JUSCO時間2010-5-6地點合肥公司永旺（中國）行業(yè)購物中心（百貨）訪談人員永旺：熊曄（無意向）n日本永旺株式會社是由國內(nèi)外142家企業(yè)組成的大型跨國零售集團，1989年集團名稱由原日本佳世客整合設(shè)立，2001年8月21日正式確定為永旺株式會社。n經(jīng)營購物中心是日本永旺株式會社的優(yōu)勢，近年來，其在東南亞、香港、中國等國家和地區(qū)的投資取得了巨大成功。并以每年新增20-30家的速度發(fā)展。永旺（中國）商業(yè)有限公司自上世紀(jì)90年代進入中國以來，已在國內(nèi)開出了十?dāng)?shù)家購物中心，經(jīng)營業(yè)績優(yōu)良。n消費客群：時尚有消費力的城市主流人群n競爭對手：n拓

26、展意向：永旺JUSCO目前在中國大陸只向北京、天津、山東、廣東、江蘇等地發(fā)展，尚未考慮安徽，建筑本體與普通百貨、大賣場標(biāo)準(zhǔn)等同，對停車場要求較高，60000平米左右的百貨加賣場要求相應(yīng)配備800個停車位，一般投資自建物業(yè)，也可整體租賃經(jīng)營。PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談大潤發(fā)時間2010-5-6地點合肥公司大潤發(fā)（上海）行業(yè)大賣場（超市）訪談人員大潤發(fā)：洪總n大潤發(fā)超市為全方位電腦化管理之國際連鎖大超市，自1997年在大陸創(chuàng)建以來，發(fā)展迅速，在全國連鎖行業(yè)中經(jīng)濟效益及規(guī)模名列前茅。其中大陸總部為上海大潤發(fā)有限公司，現(xiàn)全國已有正在營業(yè)中的約130家分店，分布于華東、華南、華

27、中、華北和東北地區(qū)。n2008年家樂福在華134家門店銷售額為338億元，單店年銷售額2.52億元；沃爾瑪123家門店銷售278億元，單店年銷售額2.3億元。大潤發(fā)101家門店卻獲得336億元銷售額，單店年銷售額為3.33億元首度趕超家樂福，并在2009年實現(xiàn)銷售總額與單店銷售額全部超越家樂福，位居外資超市第一名。n消費客群：城市居民、常住人口n競爭對手：家樂福、沃爾瑪n拓展意向：大潤發(fā)在合肥已經(jīng)開業(yè)兩個店，并且還有儲備的項目，目前選址較為謹(jǐn)慎，需求面積約20000平米，1-2層連體，可視性、易達性高，租賃15-20年，認(rèn)為本項目所在區(qū)域的常住人口數(shù)量可能較少，需要進一步觀察。PART 微觀分

28、析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談中體倍力健身俱樂部時間2010-5-6地點合肥公司中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司/美國倍力健身公司行業(yè)健身休閑訪談人員倍力：趙巖n中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司(股票代碼 600158)是國家體育總局控股的第一家體育上市公司，自1998年3月成立以來，始終致力于體育產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營與開發(fā)，并不斷拓展體育市場經(jīng)營領(lǐng)域，實現(xiàn)體育產(chǎn)業(yè)的多元化經(jīng)營。nBALLY TOTAL FITNESS 美國倍力健身公司是全美國和全世界最大的健身中心商業(yè)運營商。到目前為止，倍力在美國28個州和加拿大的部分城市經(jīng)營了400多家“倍力健身中心”。在倍力健身中心所處的50多個大都市區(qū)域中，擁有400萬會員。在過

29、去一年里，美國倍力健身中心就接待了超過1億人次的健身群體。n消費客群：對健康生活、時尚休閑、生活品質(zhì)有追求的時尚休閑消費群體n競爭對手：ozone奧力健身n拓展意向：合肥暫時還沒有倍力健身俱樂部，也沒有意向項目，但已有向二線城市發(fā)展的計劃，需要3000平米左右的面積，可直營租賃、加盟租賃、聯(lián)營，需要看到商業(yè)規(guī)劃，并現(xiàn)場考察，暫對項目無要求。PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/主力商戶訪談法國迪卡儂運動用品專業(yè)店時間2010-5-6地點合肥公司迪卡儂行業(yè)運動用品訪談人員迪卡儂：支勇n迪卡儂是一家在全球生產(chǎn)和銷售體育用品的法國企業(yè)。于1976年創(chuàng)立， 目前排名歐洲前列的迪卡儂不僅是運動用品的設(shè)

30、計和生產(chǎn)者，而且是在全球擁有370家專營運動用品商場的零售商。迪卡儂擁有并銷售自有的十二大激情品牌，比如登山運動品牌 Quechua，水上運動品牌Tribord，自行車和滑輪運動品牌Btwin，健身運動品牌 Domyos等等。n迪卡儂全球25個國家現(xiàn)有三萬多名員工，2004年產(chǎn)值為34.3億歐元。 2003年11月首家迪卡儂運動品專業(yè)商場在上海浦東開業(yè)，目前其近20家專業(yè)運動品商場分布在北京、青島、上海、南京、無錫、杭州、廣州和深圳。n消費客群：運動愛好者n選址意向：迪卡儂選址標(biāo)準(zhǔn)為大交通條件好，停車位充足，低密度的綜合性商業(yè)中心。迪卡儂表示愿意同其他較大的主力店（如大型生活超市、建材超市、娛

31、樂中心等）共同進入商業(yè)中心經(jīng)營。n拓展意向：安徽暫未開店，但可考慮進入合肥市場，視具體項目，物業(yè)首層，50008000平米，層高要求5.8米以上PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談 各界代表訪談2項目所在區(qū)域的政界代表項目周邊的企業(yè)代表項目周邊的汽車4S店代表訴 求 點PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談一：合肥市蜀山區(qū)商務(wù)局喻局長訪談簡要記錄：1、未來整個蜀山區(qū)商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)“5422”格局，即五大黃金商圈、四條特色商業(yè)街、兩條商業(yè)大道、兩大商業(yè)經(jīng)濟增長極。2、大鋪頭商圈功能定位為：集購物、餐飲住宿和休閑娛樂于一體，將建設(shè)成合肥市市級商貿(mào)副中心。樂客來項目處

32、在規(guī)劃中的大鋪頭商圈內(nèi)，同時也依托規(guī)劃中安徽商業(yè)第一大道長江西路，還是很有發(fā)展前景的。3、商圈內(nèi)未來規(guī)劃建設(shè)購物中心、游樂場、酒吧街、美食城、動漫城、星級賓館及徽文化旅游紀(jì)念品商城等商業(yè)項目，但如果塑造一個品牌項目，就不能僅僅著眼于周邊，應(yīng)放眼區(qū)域、放眼城市，這樣才能保證項目長期繁榮。4、樂客來項目所在區(qū)域還不算成熟，所以很難走傳統(tǒng)模式，可以嘗試新、奇、特方向，填補市場空白，做出特色。訪談時間：4月28日下午 訪談地點：蜀山區(qū)商務(wù)局辦公室PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談二：合肥市蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展處 仰麗訪談簡要記錄：1、園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占投產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的82%，形

33、成五大產(chǎn)業(yè)板塊，產(chǎn)值占開發(fā)區(qū)總產(chǎn)值87%，固定資產(chǎn)投資強度達到每平方公里30.75億元，在全市同類開發(fā)區(qū)中領(lǐng)先，開發(fā)形成了以生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、新材料能源、先進制造、文化創(chuàng)意五大產(chǎn)業(yè)集群。2、作為合肥最大的區(qū)級科技孵化器，開發(fā)區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心是培育、扶植中小型高新技術(shù)企業(yè)的服務(wù)機構(gòu)，2009年，幫助企業(yè)建立研發(fā)中心14個，融資近1億元，申報資金補助5000多萬元。3、開發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)項目主要放在北部，商業(yè)項目規(guī)劃沿長江西路布置，中間以住宅項目為主，在新開發(fā)住宅項目中增加商業(yè)所占比重，滿足周邊日常生活需求。4、樂客來項目未來有很大的潛力，新修建的高架橋給蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)帶來商業(yè)的崛起。6.8 公里長江西

34、路高架橋，把蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)融入“城市一刻鐘經(jīng)濟圈”，將樂客來項目與市中心無縫對接，激活沿長江西路3000余畝商業(yè)土地，城市西擴發(fā)展輪廓逐步清晰。訪談時間：4月28日下午 訪談地點：蜀山區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展辦事室PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談三：合肥合源藥業(yè)有限公司營銷經(jīng)理 孫巖訪談簡要記錄：1、公司內(nèi)部員工早來晚走，一般不在工廠附近進行日常生活類消費；2、出入公司的醫(yī)藥代表比較多，有時候需要安排餐飲、住宿，周邊環(huán)境較差，并且可選擇余地非常少，需要開車至較遠的地方，帶來一些不方便。3、周邊地區(qū)專門針對商務(wù)消費的餐飲店較少，認(rèn)為項目未來如果能提供餐飲、娛樂、住宿類的服務(wù)，

35、可以吸引附近幾個工廠的管理層進行日常的商務(wù)消費，有一定市場空間。4、對樂客來項目能有大型商業(yè)項目表示期待，希望有比較上檔次一點酒店及娛樂場所，提升附近區(qū)域的形象，如果項目開業(yè)會邀請醫(yī)藥代表經(jīng)常光顧。訪談時間：4月28日下午 訪談地點：合肥合源藥業(yè)有限公司市場部PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談四：比亞迪 吳立莉 經(jīng)理訪談簡要記錄：1、雖然4S中心與樂客來只有一鄰之隔，但平時對相鄰的工地并沒有太多的關(guān)注，感覺應(yīng)該是個集購物和住宅于一體的項目。2、目前本區(qū)域商業(yè)項目少，周邊住宅也是新建的小區(qū)，人氣還不是很旺，附近居民一般大型消費都到市里，家庭購物選擇在合家福和社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點。3

36、、樂客來項目對周邊影響不大，定位高端可能吸引一部分商務(wù)人士，依靠高架通車后，便利的交通，會吸引合肥市的商務(wù)人士前來消費。4、目前4S店的顧客來源多是慕名而來，有較強的目的性消費，但對周邊的商業(yè)市場影響可能不大。訪談時間：4月28日下午 訪談地點：比亞迪4S中心PART 微觀分析/本案大客戶訪談紀(jì)要/各界代表訪談訪談五：合肥平安一汽 TOYOTA 戴經(jīng)理訪談簡要記錄：1、通過施工地的圍墻廣告知道樂客來是個商業(yè)加住宅的項目，理解為類似百大拓基金座。2、因為項目周邊都是工廠區(qū)，居住人口不多，而且多為在市內(nèi)上班，如果項目依托周邊的居住環(huán)境，肯定不好做，發(fā)展前景不好講。3、定位中高端，應(yīng)該會吸引一部分上

37、流人士來消費，但該類人群比較注重環(huán)境和口碑。所以要做出與市中心餐飲、休閑業(yè)有區(qū)別的特色和品質(zhì)來。4、長江西路是六安進入合肥的唯一入口，也可吸引部分六安商務(wù)人群前來消費。5、目前樂客來的形象宣傳給人感覺主題不明顯，太混亂，品質(zhì)沒有體現(xiàn)出來，需要擴大宣傳力度和特色建設(shè)，否則還是沒人知道。訪談時間：4月28日下午 訪談地點：平安一汽4S中心8.1 主力商戶訪談8.2 各界代表訪談三.樂客來商業(yè)中心項目微觀分析6.1 競爭項目判定6.2 競爭項目分析6.長江路主要競爭項目分析7.本案商圈內(nèi)消費者消費行為分析8.本案大客戶訪談紀(jì)要9.1 圓融時代廣場9.2 江南 MALL9.3證大 大拇指廣場9.外地標(biāo)

38、桿項目考察分析PART 微觀分析PART 微觀分析/外地標(biāo)桿項目考察分析/圓融時代廣場圓融時代廣場1u圓融時代廣場位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、文化、旅游等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的“商業(yè)綜合體”及一站式消費的復(fù)合性商業(yè)地產(chǎn)項目。整個圓融時代廣場占地面積21萬平方米，建筑面積51萬平方米；u項目建筑群分為五大功能區(qū)，包括商務(wù)辦公區(qū)、圓融天幕街區(qū)、濱河餐飲區(qū)、生活休閑區(qū)以及蘇州首座17萬平方米的久光百貨區(qū)。PART 微觀分析/外地標(biāo)桿項目考察分析/圓融時代廣場u圓融時代廣場由蘇州圓融發(fā)展集團有限公司投資開發(fā)，該公司成立于2005年，注冊資本金

39、25億元，是以商業(yè)地產(chǎn)投資和運營為第一核心競爭力的專業(yè)化、市場化、品牌化的企業(yè)集團。集團前身為蘇州工業(yè)園區(qū)城市發(fā)展有限公司，經(jīng)過數(shù)年的成長，迅速發(fā)展成以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、旅游地產(chǎn)開發(fā)、住宅開發(fā)、高端商業(yè)項目運營為四大支柱產(chǎn)業(yè)的超大型國有企業(yè)，成為蘇州最具實力的商業(yè)地產(chǎn)運營商。PART 微觀分析/外地標(biāo)桿項目考察分析/圓融時代廣場n業(yè)態(tài)規(guī)劃：17萬方主力店久光百貨（于2009年1月開業(yè)）、時尚餐飲休閑消費街、月星家居、順電電子數(shù)碼城、大未來兒童城、soho辦公組成。n建筑1 ：久光百貨n建筑2-13 ：圓融天幕東街（時尚購物休閑餐飲區(qū)）n建筑14-22：圓融天幕西街（濱水餐飲娛樂區(qū)）n建筑23-26

40、：商務(wù)辦公區(qū)景觀靚點：位于圓融時代廣場中部的LED天幕，堪稱世界之最。天幕全長約500米，寬32米，高約21米。在建筑規(guī)模上，已超越了美國拉斯維加斯天幕。PART 微觀分析/外地標(biāo)桿項目考察分析/圓融時代廣場圓融時代廣場主要品牌 生活休閑區(qū)棒約翰DQ可頌坊可可鴨蘇浙匯優(yōu)之良品卡拉貝熊TOONSLAND頭大順電Wee-WorldBapple 圓融天幕東街愛茜茜里愛茜茜里漢堡王漢堡王莎廊坊莎廊坊西堤牛排西堤牛排星巴克星巴克一茶一坐一茶一坐法文箱子法文箱子拉夏貝爾拉夏貝爾亮視點亮視點佐丹奴佐丹奴屈臣氏屈臣氏E-LAND 圓融天幕西街必勝客必勝客咖世家咖啡咖世家咖啡香鍋制造香鍋制造真旺真旺卡路馳卡路馳

41、圣伽步圣伽步樂扣樂扣樂扣樂扣美麗田園美麗田園神匯利苒西餐廳川行天下酷美體 久光百貨PART 微觀分析/外地標(biāo)桿項目考察分析/江南MALL江南 MALL2n江南MALL是由由浙江金泰陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，座落于嘉興市秀洲區(qū)政府對面，總建筑面積近20萬 （商業(yè)10萬 ），總投資額5億元左右，是一個集購物、餐飲、休閑、游樂、商務(wù)、文化于一體的“一站式”超級購物樂園。n江南MALL由地下車庫、負一層和裙樓1至4層商業(yè)、東區(qū)商務(wù)樓、西區(qū)酒店式商務(wù)公寓等組合而成；n總體定位為：浙北地區(qū)檔次品位最高、文化娛樂氛圍最濃、景觀綠化最優(yōu)，集文化娛樂、美食購物、休閑健身于一體的一站式大型主題購物公園；n江南

42、MALL是2006年9月28日盛大開業(yè)，每天累計客流量34萬人；PART 微觀分析/外地標(biāo)桿項目考察分析/江南MALLn江南MALL分成八大功能組團：江南新天地、江南MALL時代購物中心、江南中央廣場、江南風(fēng)情動感地帶、江南嘉年華主題樂園、江南假日酒店、新概念購物城、江南休閑健身俱樂部；n其中江南新天地、江南MALL時代購物中心及新概念購物城以購物、餐飲、美食為主，江南中央廣場、江南風(fēng)情動感地帶及江南嘉年華主題樂園以游玩、觀光、娛樂為主，江南假日酒店及江南休閑健身俱樂部則以賓館住宿、休閑、健身為主。 PART 微觀分析/外地標(biāo)桿項目考察分析/江南MALLn江南MALL主要業(yè)態(tài)分布：時尚淘寶城、摩爾貝貝城、超激折扣城、摩爾美食城、娛樂不夜城、精品服裝館、五環(huán)運動館、知名品牌城。n項目主力商戶有沃爾瑪、天虹百貨、蘇寧電器、嘉逸禮頓商務(wù)酒店、伯金漢宮休閑娛樂廣場、金逸國際電影城、