第8章_資源稅法3

1、 學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過本章的學(xué)習(xí)，理解并掌握資源類稅法的基本法律內(nèi)容；重點掌握資源類稅法各稅種應(yīng)納稅額的計算。重點問題重點問題 能夠熟練把握資源類稅法的計征管理；能夠正確處理資源類稅法各稅種的申報繳納事宜。8.1 資資 源源 稅稅 法法 資源稅是對在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采和生產(chǎn)鹽的單位和個人課征的一種稅。 作用：調(diào)節(jié)級差收入，促進(jìn)企業(yè)之間開展平等競爭；促進(jìn)對自然資源的合理開發(fā)利用；籌集財政資金。一、資源稅的基本內(nèi)容一、資源稅的基本內(nèi)容(一一) 征稅范圍征稅范圍納稅人在開采主礦產(chǎn)品過程中伴采的其他應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資

2、源稅。 根據(jù)資源稅規(guī)定，下列各項屬于資源稅征稅范圍根據(jù)資源稅規(guī)定，下列各項屬于資源稅征稅范圍的有（）。的有（）。 A.鐵礦石鐵礦石 B.煤礦生產(chǎn)的天然氣煤礦生產(chǎn)的天然氣 C.焦煤焦煤 D.與原油同時開采的天然氣與原油同時開采的天然氣 E.人造石人造石油油 【答案】【答案】ACD【分析】人造石油、煤礦生產(chǎn)的天然氣不屬于資源稅【分析】人造石油、煤礦生產(chǎn)的天然氣不屬于資源稅征收范圍，不征收資源稅。征收范圍，不征收資源稅。(二二) 納稅人納稅人一、納稅人一、納稅人 在我國領(lǐng)域及管轄海域開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個人。注意1.進(jìn)口不征，出口不退對在我國領(lǐng)域及管轄海域生產(chǎn)或開采應(yīng)稅資源的單位或

3、個人征收，而對進(jìn)口應(yīng)稅資源產(chǎn)品的單位或個人不征資源稅。對出口應(yīng)稅產(chǎn)品也不退（免）已納的資源稅；2.一次性課征對開采或生產(chǎn)應(yīng)稅資源進(jìn)行銷售或自用的單位和個人，在出廠銷售或自用時一次性征收，而對已稅產(chǎn)品批發(fā)、零售的單位和個人不再征收資源稅；3.自2011年11月1日起，中外合作開采石油、天然氣的企業(yè)也征收資源稅；4.收購未稅礦產(chǎn)品的獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)和其他單位（包括個體戶）為資源稅的扣繳義務(wù)人。知識點：扣繳義務(wù)人 下列企業(yè)既是增值稅納稅人又是資源稅納稅人的下列企業(yè)既是增值稅納稅人又是資源稅納稅人的是（）。是（）。 A. 在境內(nèi)開采有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè)在境內(nèi)開采有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè) B. 在境外開采

4、有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè)在境外開采有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè) C. 銷售有色金屬礦產(chǎn)品的貿(mào)易公司銷售有色金屬礦產(chǎn)品的貿(mào)易公司 D. 進(jìn)口有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè)進(jìn)口有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè)【答案】【答案】A 在資源稅中，下列應(yīng)稅資源產(chǎn)品可以采用代扣代繳在資源稅中，下列應(yīng)稅資源產(chǎn)品可以采用代扣代繳方式征收的有（）。方式征收的有（）。 A. 銅礦石銅礦石 B.原油原油 C. 石棉礦石棉礦 D. 天然氣天然氣 E.鐵礦石鐵礦石【答案】【答案】ACE【分析】目前資源稅代扣代繳的適用范圍是指收購的【分析】目前資源稅代扣代繳的適用范圍是指收購的除原油、天然氣、煤炭以外的資源稅未稅礦產(chǎn)品。除原油、天然氣、煤炭以外的資源稅未稅

5、礦產(chǎn)品。(三三) 稅率稅率（一）比例稅率和定額稅率相結(jié)合（一）比例稅率和定額稅率相結(jié)合 納稅人開采或生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或銷售數(shù)量；未分別核算或不能準(zhǔn)確提供不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或銷售數(shù)量的，從高適用稅率。二、資源稅的優(yōu)惠政策二、資源稅的優(yōu)惠政策 知識點：減稅、免稅項目*1.開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅。2.納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因造成重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。3.鐵礦石資源稅減按80%征收。4.尾礦再利用的，不再征收資源稅。5.對地面抽采煤層氣（煤礦瓦斯）暫不征收資源

6、稅。 6.有下列情形之一的，免征或減征資源稅（1）油田范圍內(nèi)運輸稠油過程中用于加熱的原油、天然氣，免征資源稅；（2）稠油、高凝油和高含硫天然氣資源稅減征40%；（3）三次采油資源稅減征30%；（4）對低豐度油氣田資源稅暫減征20%；（5）對深水油氣田資源稅減征30%；同時符合上述兩項及兩項以上減稅規(guī)定的，只能選其一執(zhí)行（6）對衰竭期煤礦開采的煤炭，資源稅減征30%；（7）對充填開采置換出來的煤炭，資源稅減征50%。三、資源稅的計算三、資源稅的計算（一）從價定率征收的計稅依據(jù)銷售額（同增值稅）全部價款和價外費用，但不包括收取的增值稅銷項稅額，不包括：1.同時符合兩項條件的代墊運費；2.同時符合三

7、項條件的代為收取政府性基金、行政事業(yè)性收費。注意（1）納稅人開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品由其關(guān)聯(lián)單位對外銷售的，按其關(guān)聯(lián)單位的銷售額征收資源稅（2015年新增）；（2）納稅人將開采的應(yīng)稅產(chǎn)品直接出口的，以離岸價格（不含增值稅）計算銷售額征收資源稅（2015年新增）。三、資源稅的計算三、資源稅的計算（二）從量定額征收的計稅依據(jù)銷售數(shù)量1.包括納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的實際銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量；（1）納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品，自用于連續(xù)生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的，不繳納資源稅；（2）自用于其他方面的，視同銷售，繳納資源稅，以自用數(shù)量或銷售額為計稅依據(jù)。2.納稅人不能準(zhǔn)確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或

8、者主管稅務(wù)機關(guān)確定的折算比換算成的數(shù)量為計征資源稅的銷售數(shù)量原礦數(shù)量比精礦數(shù)量大三、資源稅的計算三、資源稅的計算 3.納稅人在資源稅納稅申報時，除另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)將其應(yīng)稅項目和減免稅項目分別計算和報送。 【例題1單選題】下列各項中，屬于資源稅計稅依據(jù)的是（）。A.納稅人開采銷售原油時的原油數(shù)量B.納稅人銷售鋁礦石時向?qū)Ψ绞杖〉膬r外費用C.納稅人加工固體鹽時使用的自產(chǎn)液體鹽的數(shù)量D.納稅人銷售天然氣時向購買方收取的銷售額及其儲備費 正確答案D答案解析選項A，原油從價征收資源稅；選項B，鋁礦石從量征收資源稅；選項C，液體鹽在移送使用時不繳納資源稅。三、資源稅的計算三、資源稅的計算（二）應(yīng)納稅額的計

9、算（二）應(yīng)納稅額的計算資源稅的應(yīng)納稅額，其計算公式分別為：從價定率應(yīng)納稅額銷售額比例稅率從量定額應(yīng)納稅額銷售數(shù)量定額稅率扣繳義務(wù)人代扣代繳資源稅應(yīng)納稅額的計算公式為：代扣代繳稅額收購的未稅礦產(chǎn)品數(shù)量適用的單位稅額 某礦山開采企業(yè)在開采鋅礦過程中伴采錳礦石。2012年7月開采鋅礦石400萬噸、錳礦石10萬噸。本月銷售提煉的錳精礦40萬噸，選礦比為20%；銷售鋅錳礦石原礦300萬噸，鋅礦石和錳礦石銷售時未分別核算。該礦山2012年7月應(yīng)繳納資源稅多少萬元?（該礦山資源稅單位稅額：鋅礦10元/噸，錳礦2元/噸）【解答】應(yīng)納資源稅4020%230010 3400（元） 某鹽場10月以自產(chǎn)液體鹽50萬噸

10、和外購液體鹽60萬噸共加工成固體鹽27萬噸，生產(chǎn)的固體鹽本月全部銷售。該鹽場液體鹽和固體鹽資源稅稅額分別為10元/噸和50元/噸，外購液體鹽資源稅稅額為8元/噸。10月該鹽場應(yīng)納資源稅多少萬元？【解答】該鹽場應(yīng)納資源稅2750608870（萬元）四、資源稅的申報繳納四、資源稅的申報繳納（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間四、資源稅的申報繳納四、資源稅的申報繳納（二）納稅期限（二）納稅期限 資源稅納稅期限為資源稅納稅期限為1日、日、3日、日、5日、日、10日、日、15日或者日或者1個月，納稅義務(wù)人的納稅期限由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實個月，納稅義務(wù)人的納稅期限由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實際情況具體核定。

11、不能按固定期限計算納稅的，可以際情況具體核定。不能按固定期限計算納稅的，可以按次計算納稅。以按次計算納稅。以1個月為一期納稅的，自期滿之日起個月為一期納稅的，自期滿之日起10日內(nèi)申報納稅；以日內(nèi)申報納稅；以1日、日、3日、日、5日、日、10日和日和15日為一日為一期納稅的，自期滿之日起期納稅的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日日起起10日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月稅款。日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月稅款。四、資源稅的申報繳納四、資源稅的申報繳納（三）納稅地點（三）納稅地點納稅地點納稅地點開采地、生產(chǎn)地或收購地開采地、生產(chǎn)地或收購地關(guān)于資源稅申報與繳納的說法，正確的有（）。A.不定期

12、開采礦產(chǎn)品的納稅人，可以按次計算繳納資源稅B.扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，應(yīng)當(dāng)向開采地主管稅務(wù)機關(guān)繳納C.納稅人在本省范圍內(nèi)開采應(yīng)稅資源，納稅地點需要調(diào)整的，由省人民政府決定D.跨省開采的，下屬生產(chǎn)單位應(yīng)納的資源稅應(yīng)當(dāng)向核算地繳納E.納稅人應(yīng)納的資源稅，應(yīng)向應(yīng)稅資源的開采或生產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納【答案】AE【分析】選項B，扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，應(yīng)當(dāng)向收購地主管稅務(wù)機關(guān)繳納。選項C，納稅人在本省范圍內(nèi)開采應(yīng)稅資源，其納稅地點需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)決定。選項D，納稅人跨省開采資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品的，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采的礦產(chǎn)品，一律在

13、開采地或者生產(chǎn)地納稅。四、資源稅的申報繳納四、資源稅的申報繳納（四）納稅申報（四）納稅申報 資源稅的納稅人，應(yīng)按主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期資源稅的納稅人，應(yīng)按主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，如實填寫并報送資源稅納稅申報表。限，如實填寫并報送資源稅納稅申報表。8.2 城鎮(zhèn)土地使用稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅思維導(dǎo)圖(一一)征稅范圍征稅范圍*城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國家所有和集體所有的土地，不包括農(nóng)村集家所有和集體所有的土地，不包括農(nóng)村集體所有的土地。體所有的土地。 (二二) 納稅

14、人納稅人在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，包括外資企業(yè)和外籍人員。納稅人的具體規(guī)定(三三) 稅率稅率 城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額為：別稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額為： 1大城市：大城市：1.50至至30元；元； 2中等城市：中等城市：1.20至至24元；元； 3小城市：小城市：0.90至至18元；元； 4縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)：縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)：0.60至至12元。元。(三三) 稅率稅率稅率稅率有幅度的定額稅率有幅度的定額稅率每個幅度稅額的差距為每個幅度稅額的差距為2

15、0倍倍經(jīng)濟落后地區(qū)，稅額可適當(dāng)降低，經(jīng)濟落后地區(qū)，稅額可適當(dāng)降低，但降低額不得超過稅率表中規(guī)定的最但降低額不得超過稅率表中規(guī)定的最低稅額低稅額30%。經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅。經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額可適當(dāng)提高，但需報財政部批準(zhǔn)。額可適當(dāng)提高，但需報財政部批準(zhǔn)。二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策 基本規(guī)定：基本規(guī)定：（一）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其自用的土地免征土地使用稅。（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地宗教寺廟自用的土地，是指舉行宗教儀式等的用地和寺廟內(nèi)的宗教人員生活用地。公

16、園、名勝古跡自用的土地，是指供公共參觀游覽的用地及其管理單位的辦公用地。以上單位的生產(chǎn)、經(jīng)營用地和其他用地，不屬于免稅范圍。（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地（企業(yè)內(nèi)部綠化用地不免）二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策基本規(guī)定：基本規(guī)定：（五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地（不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活辦公用地）指直接從事種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的專業(yè)用地。農(nóng)副產(chǎn)品加工廠占地和從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)單位的生活、辦公用地不包括在內(nèi)。 （六）開山填海整治的土地自行開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土使用稅5年至10年。開山填海整治的土地是指納稅人經(jīng)有關(guān)部

17、門批準(zhǔn)后自行填海整治的土地，不包括納稅人通過出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式取得的已填海整治的土地。（七）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利用地和其他用地二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策基本規(guī)定：基本規(guī)定：（八）省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠1.個人所有的居住房屋及院落用地2.免稅單位職工家屬宿舍用地3. 集體和個人舉辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策特殊規(guī)定：特殊規(guī)定： 免稅單位與納稅單位之間無償使用的土地對免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征土

18、地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納土地使用稅。企業(yè)的綠化用地對企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收土地使用稅，廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。 鹽場、鹽礦用地1.鹽場、鹽礦的生產(chǎn)廠房、辦公、生活區(qū)用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅。2.鹽場的鹽灘、鹽礦的礦井用地暫免土地使用稅。3.其他用地，有省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定征收或給予定期減免二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策特殊規(guī)定：特殊規(guī)定： 民航機場用地1.機場飛行區(qū)用地、場內(nèi)外通訊導(dǎo)航設(shè)施用地和飛行區(qū)四周排水防洪設(shè)施用地，免征城鎮(zhèn)土

19、地使用稅。2.在機場道路中，場外道路用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；場內(nèi)道路用地依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。3.機場工作區(qū)（包括辦公、生產(chǎn)和維修用地及候機樓、停車場）用地、生活區(qū)用地、綠化用地，均須依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 對城市公交站場、道路客運站場的運營用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。城市公交站場運營用地包括城市公交首末車站、停車場、保養(yǎng)場、站場辦公用地、生產(chǎn)輔助用地，道路客運站場運營用地包括站前廣場、停車場、發(fā)車位、站務(wù)用地、站場辦公用地、生產(chǎn)輔助用地。三、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算三、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算一、計稅依據(jù)一、計稅依據(jù)三、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算三、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算二、應(yīng)納稅額的計算二、應(yīng)納

20、稅額的計算應(yīng)納稅額計稅土地面積（平方米）適用稅額土地使用權(quán)由幾方共有的，由共有各方按照各自實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。 甲企業(yè)（國有企業(yè)）生產(chǎn)經(jīng)營用地分布于A.B.C三個地域,A的土地使用權(quán)屬于甲企業(yè)，面積15000平方米，其中幼兒園占地2000平方米，廠區(qū)綠化占地2000平方米；B的土地使用權(quán)屬甲企業(yè)與乙企業(yè)共同擁有，面積5000平方米，實際使用面積各半；C面積3000平方米，甲企業(yè)一直使用但土地使用權(quán)未確定。假設(shè)A.B.C的城鎮(zhèn)土地使用稅的單位稅額為每平方米5元，請計算甲企業(yè)全年應(yīng)納的城鎮(zhèn)土地使用稅?！窘獯稹繎?yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅（1500020005000/23

21、000）592500（元） 某市一商場坐落在該市繁華地段，企業(yè)土地使用證書記載占用土地的面積為8000平方米，經(jīng)確定屬一等地段；該商場另設(shè)兩個統(tǒng)一核算的分店均坐落在市區(qū)三等地段，共占地5 000平方米；一座倉庫位于市郊，屬五等地段，占地面積為2000平方米；另外，該商場自辦托兒所占地面積2 500平方米，屬三等地段。計算該商場全年應(yīng)納城填土地使用稅稅額。（一等地段年稅額4元/平方米；三等地段年稅額2元/平方米；五等地段年稅額1元/平方米。當(dāng)?shù)匾?guī)定托兒所占地面積免稅）【解答】（1）商場占地應(yīng)納稅額8000432000（元）（2）分店占地應(yīng)納稅額5000210000（元）（3）倉庫占地應(yīng)納稅額2

22、00012000（元）（4）商場自辦托兒所按稅法規(guī)定免稅。（5）全年應(yīng)納土地使用稅額3200010000200044000（元）四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納 納稅義務(wù)發(fā)生時間次月四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間下列關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理的說法正確的有（）。A.納稅人新征的土地，自批準(zhǔn)征用之日起60日內(nèi)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅B.納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅D.納稅人購置存量房，自房地產(chǎn)權(quán)屬登記

23、機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅【答案】BCD【分析】選項A，納稅人新征用的土地，自批準(zhǔn)之日起滿1年開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納（二）納稅期限（二）納稅期限 按年計算、分期繳納，繳納期限由省、自治區(qū)、按年計算、分期繳納，繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。直轄市人民政府確定。 四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納（三）納稅地點（三）納稅地點 土地所在地，由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)征收。土地所在地，由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)征收。土地不屬于同一市（縣）管轄范圍內(nèi)的，由納稅人分土地不屬于同一市（縣）管轄范圍

24、內(nèi)的，由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)申報繳納。在同一省（自別向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)申報繳納。在同一省（自治區(qū)、直轄市）管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土治區(qū)、直轄市）管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定納稅地點。地，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定納稅地點。 四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納（四）納稅申報（四）納稅申報 納稅人新征用的土地，必須于批準(zhǔn)新征用之日起納稅人新征用的土地，必須于批準(zhǔn)新征用之日起30日內(nèi)申報登記。日內(nèi)申報登記。 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人應(yīng)按照條例的有關(guān)規(guī)定及城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人應(yīng)按照條例的有關(guān)規(guī)定及時辦理納稅申報

25、，并如實填寫城鎮(zhèn)土地使用稅申報時辦理納稅申報，并如實填寫城鎮(zhèn)土地使用稅申報表表 。 城鎮(zhèn)土地使用稅重點掌握稅率、計稅依據(jù)的確定，應(yīng)納稅額的計算，稅收優(yōu)惠政策和納稅義務(wù)發(fā)生時間。 8.3 耕地占用稅法耕地占用稅法一、耕地占用稅的基本內(nèi)容一、耕地占用稅的基本內(nèi)容耕地占用稅是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，就其實際占用的耕地面積征收的一種稅。耕地占用稅在占用耕地環(huán)節(jié)一次性課征。(一一) 征稅范圍征稅范圍 耕地占用稅征稅范圍包括占用的國家所有耕地占用稅征稅范圍包括占用的國家所有和集體所有的耕地。和集體所有的耕地。（一）占用園地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，（一）占用園地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建

26、設(shè)的，視同占用耕地征收耕地占用稅。視同占用耕地征收耕地占用稅。（二）占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、（二）占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，比照占用耕地征收耕或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，比照占用耕地征收耕地占用稅。地占用稅。 耕地是指種植農(nóng)作物的土地，包括（耕地是指種植農(nóng)作物的土地，包括（ ）。）。 A菜地園地附屬的田間道路菜地園地附屬的田間道路 B藥材種植園藥材種植園 C菜地、園地菜地、園地 D果園果園【分析】【分析】ABCD (二二) 納稅人納稅人 耕地占用稅的納稅人，是占用耕地建房或耕地占用稅的

27、納稅人，是占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人。者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人。所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、部隊以及其他單位；所稱個人，包括個體關(guān)、部隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。工商戶以及其他個人。(三三) 稅率稅率 耕地占用稅實行地區(qū)差別定額稅率。中央統(tǒng)一規(guī)耕地占用稅實行地區(qū)差別定額稅率。中央統(tǒng)一規(guī)定單位幅度稅額，各地區(qū)適用稅額由各省、自治區(qū)、定單位

28、幅度稅額，各地區(qū)適用稅額由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在中央統(tǒng)一規(guī)定的幅度內(nèi)核定。稅額直轄市人民政府在中央統(tǒng)一規(guī)定的幅度內(nèi)核定。稅額以縣為單位，按人均耕地面積的多少確定每平方米耕以縣為單位，按人均耕地面積的多少確定每平方米耕地的適用稅額地的適用稅額 經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達(dá)、人均耕經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達(dá)、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但最高不地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但最高不得超過上述規(guī)定稅額的得超過上述規(guī)定稅額的50%。二、耕地占用稅的優(yōu)惠政策二、耕地占用稅的優(yōu)惠政策 （一）免征耕地占用稅1.軍事設(shè)施占用耕地。2.學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用

29、耕地。二、耕地占用稅的優(yōu)惠政策二、耕地占用稅的優(yōu)惠政策（二）減征耕地占用稅1.鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。根據(jù)實際需要，國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門商國務(wù)院有關(guān)部門并報國務(wù)院批準(zhǔn)后，可以免征或者減征耕地占用稅。 2.農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，是指農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)在戶口所在地按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)占用耕地建設(shè)自用住宅。農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)搬遷，原宅基地恢復(fù)耕種，凡新建住宅占用耕地不超過原宅基地面積的，不征收耕地占用稅；超過原宅基地面積的，對超過部分按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。三、

30、耕地占用稅的計算三、耕地占用稅的計算 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積（平方米）為計稅依據(jù)，從量定額征收。應(yīng)納稅額的計算公式為： 耕地占用稅應(yīng)納稅額實際占用耕地面積(平方米)適用稅額 2013年1月某企業(yè)占用耕地5萬平方米建造廠房，所占耕地適用的定額稅率為20元/平方米。同年7月份該企業(yè)占用耕地1萬平方米，為當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)學(xué)校，所占耕地適用的定額稅率為20元/平方米，計算2013年該企業(yè)應(yīng)繳納的耕地占用稅。 【解答】學(xué)校占用耕地免征耕地占用稅。應(yīng)納耕地占用稅520100（萬元）四、耕地占用稅的申報繳納四、耕地占用稅的申報繳納（一）納稅期限（一）納稅期限 1.經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)

31、生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。 2.未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人實際占用耕地的當(dāng)天。 3.納稅人占用耕地或其他農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)在耕地或其他農(nóng)用地所在地申報納稅。 4.納稅人臨時占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。 四、耕地占用稅的申報繳納四、耕地占用稅的申報繳納（二）納稅地點（二）納稅地點 耕地占用稅由地方稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)征收。 土地管理部門在通知單位或者個人辦理占用耕地手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)同時通知耕地所在地同級地方稅務(wù)機關(guān)。 四、耕地占用稅的申報繳納四、耕地占

32、用稅的申報繳納（三）納稅申報（三）納稅申報 納稅人在獲準(zhǔn)征用或占用耕地之日起30天內(nèi)繳納耕地占用稅。納稅人應(yīng)如實填寫耕地占用稅申報表并據(jù)以申報納稅。 8.4 土地增值稅法土地增值稅法一、土地增值稅的基本內(nèi)容一、土地增值稅的基本內(nèi)容土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。（1994-1-1開征）開征） (一一) 征稅范圍征稅范圍（一）一般規(guī)定（一）一般規(guī)定（二）具體規(guī)定有關(guān)事項 是否屬于征稅范圍 1.繼承、贈予 （1）繼承；不征（無收入） （2）贈予

33、：公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈予，征 2.出租 不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移） 3.房地產(chǎn)抵押 抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征 4.房地產(chǎn)交換 單位之間換房，征；個人之間互換自有住房，免征 （二）具體規(guī)定有關(guān)事項 是否屬于征稅范圍 5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營（1）房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征 （2）投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅 6.合作建房 建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征 7.兼并轉(zhuǎn)讓 暫免 8

34、.代建房 不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移） 9.重新評估 不征（無收入） 下列各種情形，不征收土地增值稅的有（）。A.繼承房地產(chǎn) B.房地產(chǎn)的評估增值 C.房地產(chǎn)公司的代建房行為 D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建的商品房用于職工福利E.企業(yè)將自有房產(chǎn)等價交換其他企業(yè)的土地使用權(quán) 【答案】ABC 【分析】選項D和E需要按規(guī)定繳納土地增值稅。(二二) 納稅人納稅人 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、位和個人。包括機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)

35、事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。外國公民等。(三三) 稅率稅率 土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表二、土地增值稅的優(yōu)惠政策二、土地增值稅的優(yōu)惠政策 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 （二）因國家建設(shè)的需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。（三）因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)

36、的，免征土地增值稅。（四）對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。 三、土地增值稅的計算三、土地增值稅的計算（一）計稅依據(jù)計稅依據(jù)增值額增值額 土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。計算公式為：土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入法定扣除項目金額三、土地增值稅的計算三、土地增值稅的計算（一）計稅依據(jù)1收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 2 扣除項目及其金額

37、（1）新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定：取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其附加加計扣除金額新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的扣除 ：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括6項：（1）土地征用及拆遷補償費（2）前期工程費（3）建筑安裝工程費（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（5）公共配套設(shè)施費（6）開發(fā)間接費用等 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。關(guān)鍵取決于財務(wù)費用中的利息利息處理：（1）納稅人

38、能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi) 【利息扣除注意三點利息扣除注意三點】 提供金融機構(gòu)證明； 不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額； 不包括加息、罰息。 （2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi) 【關(guān)于利息的其他規(guī)定】（1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房

39、地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)注意：注意：需要注意：1.利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；2.對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。注意：注意： 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其附加,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。注意：注意： 加計扣除金額，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅義務(wù)人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項金額之和，加計20%扣除。 加計扣除金額(取得土地使用權(quán)

40、支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)20%三、土地增值稅的計算三、土地增值稅的計算（一）計稅依據(jù)2 扣除項目及其金額（1）舊房和建筑物的扣除項目的確定：評估價格。地價款、有關(guān)費用。稅金。注意：注意： 評估價格。舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。評估價格重置成本價成新度折扣率1.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止

41、，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。 注意：注意： 2. 取得土地使用權(quán)所支付的地價款（未支付或無憑據(jù)不扣）和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用（評估費可以扣除，但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣）。 注意：注意： 3. 稅金。對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。按發(fā)票價格計算評估價格時，在購入時已繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，在計征土地增值稅時，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。 。 某國有企業(yè)2012

42、年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000萬元價款。2014年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為多少？【解答】評估價格【解答】評估價格1200070%8400（萬元），（萬元），稅金（稅金（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（萬元），（萬元），增值額增值額1000084001151485（萬元）（萬元）三、土地增值稅的計算三、土地增值稅的計算（一）計稅依據(jù) 3評估價格的相關(guān)規(guī)定 納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并

43、以評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除項目的金額： （一）出售舊房及建筑物的； （二）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； 市場比較法進(jìn)行評估公式： 評估價格交易實例房地產(chǎn)價格實物狀況因素修正權(quán)益因素修正區(qū)域因素修正其他因素修正 （三）提供扣除項目金額不實的； （四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。（按照評估的市場交易價確定其實際成交價）三、土地增值稅的計算三、土地增值稅的計算（二）應(yīng)納稅額的計算 應(yīng)納稅額增值額稅率增值額收入扣除項目金額增值率增值額/扣除項目金額，確定稅率簡便算法：土地增值稅稅額增值額稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù) 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為1000

44、0萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅?！窘獯稹浚?）取得土地使用權(quán)支付的地價未及有關(guān)費用為1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用50050（10003000）5%650（萬元）（4）允許扣除的稅費為555萬元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20% 加計扣除額（100

45、03000）20%800（萬元）（6）允許扣除的項目金額合計100030006505558006 005（萬元）（7）增值額1000060053 995（萬元）（8）增值率3 9956005100%66.53%（9）應(yīng)納稅額399540%60055%1297.75（萬元）四、土地增值稅的申報繳納四、土地增值稅的申報繳納 （一）納稅地點：房地產(chǎn)所在地納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。（二）納稅申報納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)

46、機關(guān)申報納稅。四、土地增值稅的申報繳納四、土地增值稅的申報繳納（三）納稅方法（三）納稅方法 1.一次性交割付清價款，辦理過戶登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部稅款。 2.分期收款方式轉(zhuǎn)讓，合同規(guī)定的收款日確定，按比例計算每次稅額，每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納。 3.全部竣工前轉(zhuǎn)讓的，預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。 四、土地增值稅的申報繳納四、土地增值稅的申報繳納（四）納稅申報（四）納稅申報 土地增值稅納稅人應(yīng)按主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，如實填寫并報送土地增值稅納稅申報表。 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（一）土地增值稅清算的定

47、義指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（二）土地增值稅清算受理1.納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

48、五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（二）土地增值稅清算受理2.對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管

49、稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（二）土地增值稅清算受理2.土地增值稅清算應(yīng)提供的資料：（1）土地增值稅清算表及其附表。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。 （3）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證

50、明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。 （4）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（三）土地增值稅清算時相關(guān)問題的處理： 1.土地增值稅清算時收入的確認(rèn) 已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 2.質(zhì)量保證金的扣除 房地

51、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 3.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。4.契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（三）土地增值稅清算時相關(guān)問題的處理： 5. 拆遷安置費的扣除，按以下規(guī)定處理：（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)

52、收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；或由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定），同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 （2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清

53、算管理五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（三）土地增值稅清算時相關(guān)問題的處理： 6.預(yù)繳土地增值稅后,清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（四）清算審核方法：（1）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（2）其他隱藏的需要注意的幾點五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（五）土地增值稅的核定征收： 土地清算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按核定征收率不低于5%對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。 注意：注意： 1.在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； （4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申報的計稅