《物業(yè)管理基本制度與政策》第五章(1-2)講義

1、第五章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第五章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理第四節(jié) 商品房銷售管理第五節(jié) 房屋租賃管理第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護管理 本章共有34個大綱要點，節(jié)次最多，但要點不是最多（第三章七節(jié)69個要點），要點相對分散，更應(yīng)抓住重點進行備考；內(nèi)容上08年未作修訂。本章概況第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)管理制度簡介一、房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)業(yè)三、房地產(chǎn)法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)管理制度簡介一、房地產(chǎn) 作為物質(zhì)實體，即指土地、建筑及建筑附屬物； 作為權(quán)益，包括房地產(chǎn)的所

2、有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，以及以上權(quán)益派生出來的承租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)管理制度簡介二、房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)管理制度簡介三、房地產(chǎn)法律制度（掌握） （一）法律 城市房地產(chǎn)管理法 土地管理法 城市規(guī)劃法 第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)管理制度簡介三、房地產(chǎn)法律制度（掌握） （二）行政法規(guī) 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 國有土地上房屋征收與補償條例 土地管理法實施條例 城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓

3、暫行條例 外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法 住房公積金管理條例等 第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)管理制度簡介三、房地產(chǎn)法律制度（掌握） （三）規(guī)章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、城市商品房銷售管理辦法，城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、城市房屋租賃管理辦法、城市廉租住房管理辦法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法、公有住宅售后維修養(yǎng)護管理辦法等?！纠}多選題】國家對房地產(chǎn)的管理制度是多方面、多角度的。直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有( )。A、城市規(guī)劃法 B、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理法 C、土地管理法 D、城市房地產(chǎn)管理法【正確答案】ACD第二節(jié) 房地產(chǎn)開

4、發(fā)經(jīng)營管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 這里提出的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概念，僅指經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不包括基建投資性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)和僅針對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開發(fā)。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理 (一)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例要求的以下條件： (1)有100萬元以上的注冊資本； (2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。第二節(jié)

5、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理 (一)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) （1）注冊資本：一級 5000萬；二級 2000萬；三級 800萬；四級 100萬。 （2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限：一級 5年；二級 3年；三級 2年；四級 1年。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理 (一)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) （3）房屋累計竣工面積或累計完成相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額:一級 30萬m2（近3年）；二級 15萬m2（近3年）；三級 5萬m2 ；四級 無。 （4）連續(xù)建筑工程質(zhì)量合格率達100%的年限：一級 5年；二級 3年；三級 2年；四級

6、已竣工。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理 (一)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) （5）上一年房屋建筑施工面積:一級 15萬m2；二級 10萬m2；三級、四級 無。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理 (一)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于：一級 40人；二級 20人；三級 10人；四級 5人。其中具有中級以上職稱的管理人員不少于：一級 20人；二級 10人；三級 5人；四級 無。持有資格證書的專職會計人員不少于：一級 4人；二級 3人；三四級 2人。 第二節(jié) 房

7、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理 (一)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（7）業(yè)務(wù)負責(zé)人職稱：工程技術(shù)，全部中級；財務(wù)，一二三級中級、四級初級；統(tǒng)計，一二級中級，三級初級。 （8）具有完善的質(zhì)量保證體系（四級不要求），商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度； （9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理 (二)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè)章程；（3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人

8、員的資格證書和勞動合同；（6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理 (二)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序 2房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。申請暫定資質(zhì)證書的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。 暫定資質(zhì)證書有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過2年。 .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理 (二)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序 自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，暫定資質(zhì)證書有效期不得延長。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在暫定資質(zhì)證書有效期滿前1個月

9、內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理 (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則 一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） 房地產(chǎn)開發(fā)四個階段： 1

10、.投資機會選擇與決策分析階段 2.房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 3.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段 4.房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。 其中，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的內(nèi)容，包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項目的立項批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項目規(guī)劃設(shè)計等方面工作?！纠}多選題】房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、( )幾個階段。A、房地產(chǎn)開發(fā)中期工作階段 B、投資機會選擇與決策分析階段 C、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段 D、房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段【正確答案】BCD第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） 城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，包括審定項目規(guī)劃設(shè)計和實施監(jiān)督檢查兩個方面。 (一)城市規(guī)劃的概念

11、和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 (二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定 (三)城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 1城市規(guī)劃的概念 城市規(guī)劃是指為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向，以實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署及具體安排。 .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 1城市規(guī)劃的概念 根據(jù)城市規(guī)劃的作用，編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段進行。大城市、中等城市為了進

12、一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，可以編制分區(qū)規(guī)劃。 .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 1城市規(guī)劃的概念 城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是，綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。 城市詳細規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市近期區(qū)域內(nèi)各項建設(shè)作出具體規(guī)劃。 .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉）

13、 (一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 1城市規(guī)劃的概念 城市詳細規(guī)劃又分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。 (1)控制性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容 (2)修建性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 (1)控制性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容 控制性詳細規(guī)劃由規(guī)劃部門負責(zé)編制，主要內(nèi)容有： 1)規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型； 2)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)； 3)規(guī)定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等； 4)提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求； 5)確定各級支路的紅線位置、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高； 6)確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界

14、限。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 (2)修建性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容 修建性詳細規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細規(guī)劃的各項指標(biāo)和要求，直接對建設(shè)項目進行規(guī)劃設(shè)計和修建安排，指導(dǎo)建筑設(shè)計和工程施工圖設(shè)計。修建性詳細規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計單位完成，主要內(nèi)容有： 1)建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證； 2)總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計； 3)道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計； 4)豎向規(guī)劃設(shè)計； 5)工程量估算和投資效益分析。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 1城市規(guī)劃的概念 小結(jié)： 總體規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃城市規(guī)劃

15、 控制性詳細規(guī)劃 詳細規(guī)劃 修建性詳細規(guī)劃 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)系。 （1）城市規(guī)劃法規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！逼渲?，城市規(guī)劃區(qū)是指城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 （2）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實現(xiàn)城市

16、規(guī)劃的主要途徑，沒有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的實施，城市規(guī)劃如同紙上談兵，失去其存在的意義。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定 審定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的過程，就是通過對修建性詳細規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作實施管理的過程。 規(guī)劃管理的主要方式：依據(jù)城市規(guī)劃法審批、核發(fā)“一書兩證”，即，項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！練v年真題】（2010年單選題第56題）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃管理主要是有關(guān)行政主管部門審批、核發(fā)“一書兩證”。其中，“一書

17、”是指建設(shè)項目選址（ ）書。A建議B意見C確認D通知【正確答案】B第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定 1建設(shè)項目選址意見書 城市規(guī)劃法規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。” 建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容是，建設(shè)項目的基本情況和項目規(guī)劃管理的主要依據(jù)。 .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定 1建設(shè)項目選址意見書 建設(shè)項目選址意見書審批權(quán)限：分級管理 申報建設(shè)項目選址意見書的主

18、要要求是：(1)項目選址的土地權(quán)屬情況；(2)對擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等；(3)界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定 2建設(shè)用地規(guī)劃許可證 城市規(guī)劃法規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。 .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)

19、經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定 2建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求是： (1)市政府對征用集體土地的批復(fù)或國土部門對選址用地范圍、數(shù)量的意見； (2)規(guī)劃部門審定的設(shè)計方案。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定 3建設(shè)工程規(guī)劃許可證 城市規(guī)劃法規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位

20、或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。” 申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)按審定設(shè)計方案要求向規(guī)劃部門提供各類工程設(shè)計圖和有關(guān)文件。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（熟悉） (三)城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督 檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位認真落實審定的規(guī)劃和設(shè)計，是城市規(guī)劃部門的重要職能。 城市規(guī)劃法規(guī)定“城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實提供情況和必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密?！蓖瑫r，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門可以參加竣工驗收。城市規(guī)劃

21、區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后六個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料。【歷年真題】（2010年單選題第55題）城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，具體是（ ）。A審定項目規(guī)劃設(shè)計和實施監(jiān)督檢查B核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書C組織工程竣工驗收D核發(fā)施工許可證【正確答案】A第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (一)房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度 1房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)管理 （1）房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的具體實施。因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改

22、善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (一)房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度 1房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)管理 （2）房地產(chǎn)開發(fā)又是城市經(jīng)濟管理和土地管理的重要方面。因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (一)房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度 2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度： (1)必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家

23、劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20。 (3)項目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。 .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (一)房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度 2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度： (4)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)，超過1年未動工開發(fā)的，政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20以下的土地閑置費，超過2年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)。 .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (一)房地產(chǎn)開發(fā)的

24、項目管理制度 2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度： (5)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (一)房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度 2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度： (6)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有

25、關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。 .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (一)房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度 2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度： (7)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。同時，建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔(dān)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任。 (8)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用。 【例題單選題】房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不低于( )。A、10% B、15% C、20% D、30%【正確答案】C【例題單選題】房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照土地使用

26、權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)，超過( )年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)。A、1 B、半 C、2 D、3【正確答案】C【例題多選題】項目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)( )的原則實施。A、先地上 B、先地下 C、后地下 D、后地上【正確答案】BD第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (二)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度 1項目報建與施工許可證制度 2. 建筑工程質(zhì)量管理制度 3. 工程竣工驗收備案制度第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (二)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度 1項目報建與施工許可證制度 建設(shè)部根據(jù)建筑法對房地產(chǎn)

27、開發(fā)項目提出工程報建與施工許可證制度。 要求從事各類房屋建筑及附屬設(shè)施建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工。建設(shè)單位在開工前，應(yīng)當(dāng)向工程所在地的建設(shè)行政主管部門提請報建，并申領(lǐng)施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (二)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度 1項目報建與施工許可證制度 建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件如下： (1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)； (2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證； (3)施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工

28、要求； .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (二)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度 1項目報建與施工許可證制度 建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件如下： (4)已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效； (5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行了審查； .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (二)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度 1項目報建與施工許可證制度 建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件如下： (6)有保證工程質(zhì)

29、量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計中，有根據(jù)建筑工程特點制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)； (7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (二)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度 1項目報建與施工許可證制度 建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件如下： (8)建設(shè)資金已經(jīng)落實。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保?！纠}多選題】為加強對

30、建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，建設(shè)部根據(jù)建筑法對房地產(chǎn)開發(fā)項目提出( )制度。 A、工程質(zhì)量報告 B、施工許可證 C、工程報建 D、工程裝修【正確答案】BC第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (二)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度 2建筑工程質(zhì)量管理制度 建設(shè)單位對建筑工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有如下方面： (1)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位進行招標(biāo)，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。 .第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 (二)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度 2建筑工程質(zhì)量管理制度 (2)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實、準(zhǔn)確、齊全的建設(shè)工程原始資料。 (3)建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報告前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。 .第二