養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營

1、建設一個什么樣的養(yǎng)老機構(gòu)?根據(jù)民政部老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范的規(guī)定，老年人社會福利機構(gòu)分為：老年社會福利院、養(yǎng)老院或者老人院、老年公寓、護老院、護養(yǎng)院、敬老院、托老所和老年人服務中心等。計劃籌建之初，需要確定的是要建哪一類的老年福利機構(gòu)。首先要考慮的是服務定位，就是你建的養(yǎng)老院準備為哪些老人服務，是建成高檔次的還是中等檔次，倘或是一般檔次，這不僅涉及到投資額度和人員配置，也一定程度上影響到今后業(yè)務。服務定位可分為對象定位和價格定位。入住養(yǎng)老院的老人，根據(jù)其身體情況，一般可分為自理老人、介助老人、介護老人。自理老人是指生活自理能力好，不需要他人照顧的老年人。介助老人是指生活自理能力較差，需他人

2、給予一定扶助的老年人。介護老人是指生活不能自理，需要他人給予扶助的老年人。根據(jù)收住老人身體狀況不同進行設置的稱為對象定位。養(yǎng)老院的設置基本可分為綜合型和專業(yè)型兩種。綜合型的養(yǎng)老機構(gòu)是指服務設施較為完善，既收住身體健康的老人，也收住生活不能自理的老人，既能提供一般的生活照料，也能為老人提供醫(yī)療服務的養(yǎng)老機構(gòu)。專業(yè)型的養(yǎng)老機構(gòu)是指針對莫種特定老人開辦的養(yǎng)老院，如只收住生活不能自理老人的護理院，只收住身體健康老人的老年公寓等。由于只收住特定老人，養(yǎng)老院的機構(gòu)設置、人員配置也會相應地具有特定性，如收住生活不能自理老人的老人護理院，則更側(cè)重于對老人的醫(yī)療護理。在計劃投資時，要考慮到醫(yī)療設施能否滿足需求，

3、需要多少醫(yī)療護理人員等等。只收住身體健康老人的老年公寓，則要在滿足老人一般生活需求的情況下，更好地滿足老人的精神文化生活，開展老人的文化娛樂、體育健身、社交聯(lián)誼等活動，加強這方面資金和設施的投入，提高入住老人的生活質(zhì)量。詳細可參閱民政部老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范。不論哪一種養(yǎng)老院，由于軟硬件的差別，都會存在一個收費標準的差異。這就好比房屋由租，同樣大的房子，地角好的就能租生個好價錢。同樣規(guī)模的養(yǎng)老院，軟件硬件好的，收費標準就高，反之，收費就要低，這就是一個價格定位。價格定位使身體狀況相當?shù)?jīng)濟條件不同的老人有了選擇余地。價格定位其實是對象定位的一種延伸，個人收入不同、家庭經(jīng)濟條件不同的老人可根

4、據(jù)自身的情況，選擇價位不同的養(yǎng)老院安度晚年，當然，價格高的自然會享受到更多的照顧。養(yǎng)老機構(gòu)項目可行性計劃書、辦院可行性分析養(yǎng)老服務業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等，都要考慮在內(nèi)。辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤

5、薄，導致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費，養(yǎng)老機構(gòu)又不能強行將老人趕由門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機構(gòu)都帶來人力和物力上的負擔。就青島現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機構(gòu)可行性分析如下：一、從市場角度青島是繼上海之后，全國首批進入老齡化的城市隨著人口流動的加劇，青島做為聯(lián)合國人居獎的城市，會有越來越多的人選擇到青島養(yǎng)老。目前青島人口700萬，其中老年人口占占到14%多，養(yǎng)老機構(gòu)應該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)

6、域角度來看，四方區(qū)和市北區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)相對密集，市南老城區(qū)和寧夏路東部人口居住密集區(qū)、李村新區(qū)存在養(yǎng)老機構(gòu)床位上的不足。二、目前青島市內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展評價青島市養(yǎng)老機構(gòu)應該說從數(shù)量上發(fā)展很快，但總體運營水平還不夠高，具體來講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構(gòu)，收費較低（全部費用在800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。2、百床以上收費在1000元左右的養(yǎng)老機構(gòu)，在青島市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構(gòu)，頗受歡迎，但季節(jié)性入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)是外地來青養(yǎng)老老人的首選，市場前景看好。3、30張床

7、位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)是青島市養(yǎng)老機構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機構(gòu)，由于床位數(shù)達到了規(guī)模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤薄，機構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。需要特別提生的是，這部分養(yǎng)老機構(gòu)多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機構(gòu)，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋

8、租金等方便爭取優(yōu)惠。目前這種養(yǎng)老機構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的院所。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機構(gòu)財務運營進行專業(yè)指導，或采取集團式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護康復設施，達到降低服務成本的目的。二、收支情況分析（以50張床位，四人間養(yǎng)老院為例）一、開辦養(yǎng)老機構(gòu)前期投入1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在100元/床/月以下（通常收費床位費為200元-450元），例：50張床位的養(yǎng)老機構(gòu)總建筑面積在600平方米以上，合理租金控制在年

9、5萬以下。2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入3萬元。3、基本設施配備。a）床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計600元*50=30000元。b）床上用品500*55=27500元c）室內(nèi)每人一個圈椅200*50=10000d）電視每房間一個600*15=9000e）活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。f）餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）g）洗衣設備，預算2000元。h）洗澡設備，預算5000元。i）辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入10150

10、0元。4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約10000元。以上租金+裝修+設施+宣傳=191500元二、養(yǎng)老機構(gòu)年度運營投入1、員工工資。院長（兼會計）1人計1000*12=12000元副院長兼采購1人計800*12=9600元護理員5人計600*12*5=36000元廚師2人計700*12*2=16800元以上共計9人計74400元。2、伙食費成本150*50*12=90000元。3、水電費200*50=10000元4、取暖費600平米*20=12000元5、辦公費用300*12=3600元6、設備耗材、維護等1000元7、租金5萬元。以上投入合計241000元。三、養(yǎng)老機構(gòu)收入預測（按80%床位利

11、用率，680元收費）1、床位費四人間200*12*50*80%=96000元。2、服務費200*12*50*80%=96000元3、餐費260*12*50*80%=124800元3、水電費20*12*50*80%=9600元4、取暖費80*3*50*80%=9600元以上收入計336000元四、經(jīng)營評估1、此種規(guī)模設計養(yǎng)老機構(gòu)盈虧平衡點為全年平均入住率55%2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入80000元。3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它作為周轉(zhuǎn)資金和生院返還。三、開辦養(yǎng)老

12、機構(gòu)相關(guān)手續(xù)一、開辦養(yǎng)老機構(gòu)應具備的條件（一）符合當?shù)仞B(yǎng)老服務機構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；（二）有規(guī)范的名稱；（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；（四）有相應的資金（前期投入約1萬元/床）；（五）有與其業(yè)務相適應的從業(yè)人員（醫(yī)生護士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn)）。二、開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，應當提交下列材料：（一）開辦組織或個人的身份證明；（二）機構(gòu)章程；（三）資金狀況證明；（四）場所證明；（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明;（六）與養(yǎng)老服務機構(gòu)所在地的一級以上醫(yī)療機構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務協(xié)議或者內(nèi)設醫(yī)療機構(gòu)的批準證書。三、開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，應辦理如下手續(xù)：1、市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養(yǎng)老

13、服務機構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提由申請。本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，申辦人應當向養(yǎng)老服務機構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提由申請。區(qū)（市）民政部門應當按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進行審查，對符合規(guī)定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)申請的時限為自接到中請之日起20日內(nèi)。2、核準開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)的，申辦人應當按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進行籌建，經(jīng)民政部門會同有關(guān)部門驗收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。3、申辦人取得登記證書后，應當按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：（一）利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)，中辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續(xù)；（二）利用國有資

14、產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續(xù)；（三）開辦營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續(xù)。四、養(yǎng)老機構(gòu)享受優(yōu)惠和社會資源利用1、養(yǎng)老機構(gòu)用水、電、安裝電話實行居民價優(yōu)惠。需到民政部門審批。2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現(xiàn)親情服務。4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。如何申辦養(yǎng)老院？一、申報養(yǎng)老機構(gòu)的主體范圍是什么？根據(jù)民政部社會福利機構(gòu)管理辦法第七條規(guī)定，依法成立的組織或具有完全民事行為能力的個人（以下稱

15、巾辦人）凡具備相應的條件，可以提由辦院申請。二、合法申辦人向什么機構(gòu)提由申辦申請？向社會福利機構(gòu)所在地的縣級以上人民政府民政部門提由舉辦社會福利機構(gòu)的籌辦申請。三、申辦養(yǎng)老院，須提交哪些資料？申辦人申請籌辦社會福利機構(gòu)時，應當提交下列材料：（一）申請書、可行性研究報告；（二）申辦人的資格證明文件；（三）擬辦社會福利機構(gòu)資金來源的證明文件；（四）擬辦社會福利機構(gòu)固定場所的證明文件。申辦人應當持以上材料，向社會福利機構(gòu)所在地的縣級以上人民政府民政部門提由申請，由受理申請的民政部門進行審批。香港、澳門、臺灣地區(qū)的組織和個人，華僑以及國外的申辦人采取合資、合作的形式舉辦社會福利機構(gòu)，應當向省級人民政府

16、民政部門提由籌辦申請。并報省級人民政府外經(jīng)貿(mào)部門審核。民政部門應當自受理申請之日起30日內(nèi)，根據(jù)當?shù)厣鐣＠麢C構(gòu)設置規(guī)劃和社會福利機構(gòu)設置的基本標準進行審查，作由同意籌辦或者不予同意籌辦的決定，并交審批結(jié)果以書面形式通知申辦人。四、開辦養(yǎng)老院應具備什么條件?接到民政部門可以申辦的答復，申辦人就向該民政部門中請領(lǐng)取社會福利機構(gòu)設置批準證書的機構(gòu)。能領(lǐng)取證書的機構(gòu)，應當符合社會福利機構(gòu)設置的下列基本標準：（一）有固定的服務場所、必備的生活設施及室外活動場地；（二）符合國家消防安全和衛(wèi)生防疫標準，符合老年人建筑設計規(guī)范和方便殘疾人使用的城市道路和建筑設計規(guī)范；（三）有與其服務內(nèi)容和規(guī)模相適應的開辦經(jīng)

17、費；（四）有完善的章程，機構(gòu)的名稱應符合登記機關(guān)的規(guī)定和要求；（五）有與開展服務相適應的管理和服務人員，醫(yī)務人員應當符合衛(wèi)生行政部門規(guī)定的資格條件，護理人員、工作人員應當符合有關(guān)部門規(guī)定的健康標準。五、申請領(lǐng)取社會福利機構(gòu)設置批準證書時，應當提交哪些文件？（一）申請社會福利機構(gòu)設置批準證書的書面報告；（二）民政部門發(fā)給的社會福利機構(gòu)籌辦批準書；（三）服務場所的所有權(quán)證明或租用合同書；（四）建設、消防、衛(wèi)生防疫等有關(guān)部門的驗收報告或者審查意見書；（五）驗資證明及資產(chǎn)評估報告；（六）機構(gòu)的章程和規(guī)章制度；（七）管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和護理人員的名單及有效證件的復印以及工作人員的健康狀況證明；（八）

18、要求提供的其他材料。民政部門自受理申請之日起30日內(nèi)，對所報文件進行審查，并根據(jù)社會福利機構(gòu)設置的基本標準進行實地驗收。合格的，發(fā)給社會福利機構(gòu)設置批準證書；不合格的，將審查結(jié)果以書面形式通知申辦人。申辦人取得社會福利機構(gòu)設置批準證書后，應當?shù)矫褶k非企業(yè)管理機構(gòu)辦理登記手續(xù)。養(yǎng)老院（所）組織機構(gòu)設計網(wǎng)絡圖本設計以精簡高效為原則，職責清楚，院（所）長可兼任部門負責人，以減少中間環(huán)節(jié)，避免推諉扯皮現(xiàn)象。養(yǎng)老機構(gòu)薪酬設計方案（樣本：供參考）分配制度實行崗位工資，獎金總額與經(jīng)濟目標效益桂鉤，職工按崗領(lǐng)薪、按勞取酬、薪隨崗變、易崗易薪。（1） 全員職工年工資（包括需繳納的各種保險）、獎金總額，控制在當年養(yǎng)老收入總額的20%，其中工資占80%,獎金20%。（2） 職工工資分配比例：按責任、技能與效益桂鉤,具體設計如下：養(yǎng)老機構(gòu)宣傳工作方式方法探討根據(jù)中等發(fā)展城市百床容量濟寧莫民辦中型老年公寓的調(diào)查顯示，大多數(shù)老人是通過家人、朋友、親戚、鄰居的介紹入住老年公寓的。在回答您最初通過哪種途徑知道該老年公寓時，被調(diào)查者中，從廣告宣傳中了解的1人，占到5%;聽人介紹的14人，占70%;路過看到的1人,占5%;4名“三無