二,總體特征與總概念

1、二二. 總體區(qū)位特征與總體商業(yè)概念規(guī)劃總體區(qū)位特征與總體商業(yè)概念規(guī)劃2 2.1.1 集聚區(qū)總體特征分析集聚區(qū)總體特征分析2.2 2.2 商業(yè)商業(yè)機(jī)會(huì)評價(jià)與相應(yīng)的業(yè)種規(guī)劃要點(diǎn)機(jī)會(huì)評價(jià)與相應(yīng)的業(yè)種規(guī)劃要點(diǎn)2.3 2.3 集聚區(qū)總體商業(yè)概念規(guī)劃與形象定位策劃集聚區(qū)總體商業(yè)概念規(guī)劃與形象定位策劃 綜觀城北商貿(mào)集聚區(qū)的地理特征、資源條件，該集聚區(qū)在三方面具有區(qū)位優(yōu)勢，這些優(yōu)勢使該商業(yè)區(qū)在某些商業(yè)功能方面具有不可替代的發(fā)展條件1. 交通與輻射交通與輻射- 集聚區(qū)東北、西北通過棲霞大道與過江二橋、大橋相連，通過墨香路與城東干道相連，是連接南京市與常州、無錫、江陰等西南長三角以及蘇北、皖東北、魯南地區(qū)的主要樞

2、紐- 集聚區(qū)東部、東南與南京鐵路東站集裝轉(zhuǎn)運(yùn)站、港口保稅區(qū)、 丁家莊物流基地等大型專業(yè)儲(chǔ)運(yùn)節(jié)點(diǎn)相連，具備了在大輻射半徑內(nèi)開展大流量貿(mào)易服務(wù)的儲(chǔ)運(yùn)優(yōu)勢- 集聚區(qū)西南通過城內(nèi)交通干道、地鐵（1號線等）與主城區(qū)相聯(lián)。使之具備了內(nèi)向輻射條件 通過這種樞紐效應(yīng)，城北商貿(mào)集聚區(qū)可以而且應(yīng)該發(fā)揮南京作為區(qū)域中心城市在通過這種樞紐效應(yīng)，城北商貿(mào)集聚區(qū)可以而且應(yīng)該發(fā)揮南京作為區(qū)域中心城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的輻射作用輻射作用2. 1 總體特征分析總體特征分析網(wǎng)狀交通體系實(shí)現(xiàn)了越江輻射和對西長三角地區(qū)的區(qū)域性輻射通過棲霞大道接通長江大橋，由此接通皖東北、魯南等地區(qū)通過和燕路、地鐵等接通主城區(qū)通過城東干道等接通

3、蘇、錫、常、鎮(zhèn)等通過二橋等接通楊州等蘇北地區(qū)臨近鐵路儲(chǔ)運(yùn)貨站、港口保稅區(qū)、物流基地等圖圖2-1 2-1 城北商貿(mào)集聚區(qū)輻射網(wǎng)絡(luò)示意圖城北商貿(mào)集聚區(qū)輻射網(wǎng)絡(luò)示意圖2. 在城市區(qū)位中該地帶緊接主城區(qū)，具有內(nèi)向輻射的區(qū)位與資源條件在城市區(qū)位中該地帶緊接主城區(qū)，具有內(nèi)向輻射的區(qū)位與資源條件 即使以南京市相對狹窄的主城區(qū)概念而言，城北商貿(mào)集聚區(qū)也相當(dāng)接近主城區(qū)。分別以鼓樓鼓樓、市政府市政府、新街口新街口等心理和行政中心為圓心，在等半徑的地帶上，具有城北商貿(mào)集聚區(qū)的綜合資源條件（土地、環(huán)境以及政策傾向等有形與無形資源）的地帶幾乎沒有。距長江大橋 7.5 公里距省政府10.2 公里距繞城公路2 公里距二橋5

4、.9 公里距二橋3.5 公里距寧滬高速12.4 公里距市政府9.5 公里距鼓樓廣場8.2 公里圖2-2 以鼓摟和市政府為圓心的等半徑上地段資源比較3. 由于城北地區(qū)的更新升級因而在南京市整體發(fā)展和商業(yè)布局中具有的戰(zhàn)略性地位由于城北地區(qū)的更新升級因而在南京市整體發(fā)展和商業(yè)布局中具有的戰(zhàn)略性地位 （1）被南京市政府列為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)十大服務(wù)區(qū)之一被南京市政府列為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)十大服務(wù)區(qū)之一： 城北商貿(mào)集聚區(qū)地址：以曉莊廣場為中心，棲霞大道兩側(cè)，經(jīng)五路西側(cè)和新邁化路兩側(cè)投資：80億主要內(nèi)容：在已有百安居、每家瑪、高力家居、高力汽配、朗馳汽車園、蘇寧電器家電連鎖店的基礎(chǔ)上，建設(shè)高力酒店、紅太陽家居廣場，形成1

5、.87平方公里南京北部最重要的服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。（2）南京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃支持：南京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃支持：根據(jù)南京網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2004-2010），對于本地區(qū)的（定位）規(guī)劃如下： 。 。1、規(guī)劃新建城北商貿(mào)集聚區(qū)，分兩期建設(shè)，一期以家居汽貿(mào)為主，二期為綜合性市場群，北側(cè)形成以百貨、食品為主的綜合市場群；中部以新邁化路為軸線形成以建材、家居為主的市場群；南部形成以五金、汽配為主的綜合市場群。（第25條）2、規(guī)劃新建區(qū)級商業(yè)街：新邁化路商業(yè)街（第35條）3、規(guī)劃建設(shè)棲霞大道生產(chǎn)資料市場群（第48條） （3） 南京十一五規(guī)劃支持：南京十一五規(guī)劃支持：南京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要，對本地區(qū)大力發(fā)

6、展服務(wù)業(yè)給與了極大的政策支持：1、該地區(qū)具有明顯的輻射作用，符合綱要中的發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的目的。該地區(qū)具有明顯的輻射作用，符合綱要中的發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的目的。發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是十一五期間的主要目標(biāo)之一，南京要著力加強(qiáng)其中心城市的地位和作用，其中包括成為全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，“全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心：加快構(gòu)筑與區(qū)域中心城市相適應(yīng)的“高增值、強(qiáng)輻射、廣就業(yè)”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，鞏固提升現(xiàn)代商貿(mào)、旅游會(huì)展、金融保險(xiǎn)、現(xiàn)代物流、信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，顯著增強(qiáng)服務(wù)全省、輻射長江中下游的能力。到2010年，力爭服務(wù)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)五年翻番?！?、該地區(qū)具有較顯著顯的形成產(chǎn)業(yè)集群的資源條件，符合規(guī)劃中提升產(chǎn)業(yè)競爭力的該地區(qū)具有

7、較顯著顯的形成產(chǎn)業(yè)集群的資源條件，符合規(guī)劃中提升產(chǎn)業(yè)競爭力的發(fā)展原則。發(fā)展原則。在提升產(chǎn)業(yè)競爭力的發(fā)展任務(wù)中，提出“突出發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”；“構(gòu)筑戰(zhàn)略性優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)體系”包括現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)。“全面提升商貿(mào)流通業(yè)總體規(guī)模、集聚輻射能力和現(xiàn)代化水平。做大做強(qiáng)大型商貿(mào)流通企業(yè)，形成10家銷售額超百億元的企業(yè)集團(tuán)。大力推廣大型購物中心、連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)、社區(qū)商業(yè)等現(xiàn)代流通組織形式和經(jīng)營方式，構(gòu)建集約便利的零售服務(wù)體系。拓展商貿(mào)流通業(yè)的區(qū)域市場空間，擴(kuò)大市外網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模，形成較為完備的區(qū)域市場營銷網(wǎng)絡(luò)。優(yōu)化調(diào)整商業(yè)布局，打造新街口商貿(mào)商務(wù)中心區(qū)、河西中央商務(wù)區(qū)，促進(jìn)城南、城北、中央門、江北等重點(diǎn)商貿(mào)集聚

8、區(qū)提檔升級，加快新城新區(qū)商業(yè)中心建設(shè)，培育一批特色化市場群，形成合理有序的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局?！?.2 2.2 商業(yè)商業(yè)機(jī)會(huì)評價(jià)與相應(yīng)的業(yè)種規(guī)劃要點(diǎn)機(jī)會(huì)評價(jià)與相應(yīng)的業(yè)種規(guī)劃要點(diǎn)下面依此分析說明這三類機(jī)會(huì)的狀況 根據(jù)其資源特征，城北商貿(mào)區(qū)的生存與發(fā)展機(jī)會(huì)是顯著的，經(jīng)分析整理，可歸納出有利于城北商貿(mào)集聚區(qū)商業(yè)發(fā)展的三類機(jī)會(huì)來源，由此提煉出三類相應(yīng)的商業(yè)業(yè)種。這三類機(jī)會(huì)分別來自：（1 1）市外區(qū)域的相關(guān)需求；）市外區(qū)域的相關(guān)需求；（2 2）市內(nèi)（集聚區(qū)外）的相關(guān)需求；）市內(nèi)（集聚區(qū)外）的相關(guān)需求；（3 3）集聚區(qū)內(nèi)及周邊地帶的相關(guān)需求）集聚區(qū)內(nèi)及周邊地帶的相關(guān)需求常州常州：GDP（2005）：1302。2

9、億；主要產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)業(yè)通用設(shè)備制造業(yè)化學(xué)原料及化學(xué)制品 紡織業(yè) 主要交易項(xiàng)目主要交易項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)人才（需）普通機(jī)械電子產(chǎn)品（供） 紡織成品（供）蘇州蘇州：GDP（2005）：4000億；主要產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)業(yè)通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)紡織業(yè) 主要交易項(xiàng)目主要交易項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)人才（需）電子產(chǎn)品（供）紡織成品（供）宜興宜興：GDP（2005）：363億；主要產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)業(yè)電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品、紡織業(yè) 主要交易項(xiàng)目主要交易項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)人才（需）機(jī)械零部件（供）紡織成品（供）滁州滁州：GDP（2004）：335。64億；主要產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)業(yè)電氣機(jī)械及器材制造業(yè) 非金屬礦物制品業(yè) 主要交

10、易項(xiàng)目主要交易項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)人才（需） 材料類物流揚(yáng)州揚(yáng)州：GDP（2005）：922億；主要產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)業(yè)化學(xué)纖維制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、紡織業(yè)及紡織服裝、鞋、帽制造業(yè) 主要交易項(xiàng)目主要交易項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)人才（需）紡織成品（供）機(jī)械零部件（供）物流（供） 丹陽丹陽：GDP（2004）：250。05億；主要產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)業(yè)金屬制品業(yè)木材加工竹藤棕草制品業(yè) 主要交易項(xiàng)目主要交易項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)人才（需）家具及家居擺設(shè)（供）金屬制成品（供）材料類物流鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江：GDP（2005）：833.5億；主要產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)業(yè)機(jī)電、造紙、電子、建材 主要交易項(xiàng)目主要交易項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)人才（需）普通機(jī)械電子產(chǎn)品（供）建材（供）

11、第第1類機(jī)會(huì)來源類機(jī)會(huì)來源：基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的特殊需求這種需求可劃分為不同半徑的分布帶。泰州泰州：GDP（2005）：820億；主要產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)業(yè)機(jī)電、化工、紡織、建材主要交易項(xiàng)目主要交易項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)人才（需）普通機(jī)械電子產(chǎn)品（供） 紡織成品（供）建材（供）表表2-1 2-1 面向面向100400100400公里范圍經(jīng)濟(jì)帶的有關(guān)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)的機(jī)會(huì)評估公里范圍經(jīng)濟(jì)帶的有關(guān)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)的機(jī)會(huì)評估交易業(yè)種交易產(chǎn)品（服務(wù)）主要供給方（年）交易（規(guī)模）額估計(jì)（年）增長率估計(jì)機(jī)會(huì)評估等級中高級專業(yè)人才 紡織類成品 家具及家居用品 普通電子機(jī)械產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)件、零配件 交通運(yùn)輸設(shè)備（汽車，含二手車） 南京、

12、上海等高校較集中的城市 蘇、錫、常等一帶城市 丹陽等城市 蘇、錫、常等一帶城市 宜興、常州等一帶城市 上海、蕪湖、鹽城等100200萬人次2810.87億元 60億元 2050億元1506.38億元 39.9743億元 13% 20100%注220%1850%注160.7% 132111注1：隨著社會(huì)（目標(biāo)輻射區(qū)域）對高、中、初級人才需求的比例變化，這個(gè)增長率會(huì)發(fā)生波動(dòng)注2：隨著消費(fèi)習(xí)慣、使用成本（油費(fèi)等）的變化，這個(gè)增長率會(huì)發(fā)生波動(dòng)數(shù)據(jù)審核數(shù)據(jù)審核第第2類機(jī)會(huì)類機(jī)會(huì)：基于集聚區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展所產(chǎn)生的日用消費(fèi)需求（社區(qū)需求）。這種需求可劃分為不同性質(zhì)的亞類需求： A 區(qū)內(nèi)及周邊居民生

13、活消費(fèi)所產(chǎn)生的商業(yè)機(jī)會(huì) 到2010年，以曉莊廣場為中心半徑一公里的范圍內(nèi)，居民數(shù)可增長至30萬 。 根據(jù)南京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2004-2010）的規(guī)劃，每千人擁有社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施500-800平方米，大部分社區(qū)實(shí)現(xiàn)400-500米范圍內(nèi)基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求。按這種比例計(jì)算，這一區(qū)域?qū)⑿枰?5-24萬平方米的社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 基于以上分析，城北商業(yè)區(qū)有發(fā)展以下生活配套服務(wù)生活配套服務(wù)業(yè)種的機(jī)會(huì)：l 超市l(wèi) 便利店l 餐飲網(wǎng)點(diǎn)l 生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)：社區(qū)服務(wù)中心、干洗店、藥店等l 文體娛樂網(wǎng)點(diǎn)：書店、電影院、健身中心等 B 城北商業(yè)區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展所帶

14、來的商業(yè)機(jī)會(huì)。 我們對城北商貿(mào)區(qū)周邊地區(qū)進(jìn)行了分析，各地區(qū)的各功能區(qū)域有不同的需求，這些需求由不同的業(yè)種所提供的服務(wù)來滿足。如下表： * 隨著地鐵隨著地鐵1號線北延，城北地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及社會(huì)生態(tài)環(huán)境均發(fā)生巨大變化，由此產(chǎn)生號線北延，城北地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及社會(huì)生態(tài)環(huán)境均發(fā)生巨大變化，由此產(chǎn)生一系列有利于（終端）商業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，詳細(xì)影響分析見一系列有利于（終端）商業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，詳細(xì)影響分析見 附件說明附件說明模范馬路以北 促發(fā)機(jī)會(huì)地區(qū)顧客潛在的商業(yè)服務(wù)需求仙林地區(qū) 大學(xué)區(qū) 圖書館 科技產(chǎn)業(yè)園 國際會(huì)展交流區(qū)（在建） 堯化地區(qū) 生活小區(qū) 政府部門 物業(yè)（中介）管理 餐飲 與休閑

15、娛樂 辦公服務(wù)金融（銀行、投資公司、證券公司） 會(huì)展服務(wù)商務(wù)（星級）酒店物流管理 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)保稅區(qū) 餐飲 物流 管理中介服務(wù)（管理咨詢、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等） 中介服務(wù)（管理咨詢、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等） 餐飲 與休閑娛樂 居民及企事業(yè)機(jī)構(gòu) 特色餐飲 與休閑娛樂中檔選購品或特色選購品備注 表表2-2 城北集聚區(qū)附近相關(guān)地帶的經(jīng)濟(jì)城北集聚區(qū)附近相關(guān)地帶的經(jīng)濟(jì)-社會(huì)發(fā)展所產(chǎn)生的潛在商業(yè)機(jī)會(huì)社會(huì)發(fā)展所產(chǎn)生的潛在商業(yè)機(jī)會(huì)第第3類機(jī)會(huì)類機(jī)會(huì)：基于集聚區(qū)第一和第二類業(yè)種的中間性需求，即商務(wù)服務(wù)需求。這種需求可劃分為不同性質(zhì)的亞類需求。 A 中介類商務(wù)服務(wù) 根據(jù)本規(guī)劃，未來城北商貿(mào)集聚區(qū)將形成一個(gè)

16、商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的集群地帶，這些運(yùn)營商的經(jīng)營運(yùn)作將產(chǎn)生一定種類和規(guī)模（頻率）的商務(wù)服務(wù)需求，如法律、估價(jià)、郵政廣告企劃、會(huì)務(wù)（慶典）等方面的中間性需求，這將產(chǎn)生一類重要的商業(yè)機(jī)會(huì)。B 交際類商務(wù)服務(wù) 根據(jù)本規(guī)劃，未來城北商貿(mào)集聚區(qū)將形成一個(gè)商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的集群地帶，這些運(yùn)營商的經(jīng)營運(yùn)作將產(chǎn)生一定種類和規(guī)模（頻率）的商務(wù)服務(wù)需求，如法律、估價(jià)、郵政廣告企劃、會(huì)務(wù)（慶典）等方面的中間性需求，這將產(chǎn)生一類重要的商業(yè)機(jī)會(huì)。 根據(jù)前面2.2.1所作的商業(yè)機(jī)會(huì)評價(jià)，本規(guī)劃對南京市城北商貿(mào)集聚區(qū)的商業(yè)業(yè)種進(jìn)行了初步的選擇定位。分離出面向機(jī)會(huì)類型的4大類商業(yè)經(jīng)營業(yè)種：2.2.2.2.2 2 基于機(jī)會(huì)類型的商業(yè)業(yè)種初

17、步定位基于機(jī)會(huì)類型的商業(yè)業(yè)種初步定位生產(chǎn)性（中間性）要素的大宗交易服務(wù)生產(chǎn)性（中間性）要素的大宗交易服務(wù)選購品商業(yè)服務(wù)選購品商業(yè)服務(wù)便利性日用品、大眾化文化休閑服務(wù)便利性日用品、大眾化文化休閑服務(wù)商務(wù)服務(wù)（基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、中介服務(wù)、商務(wù)酒店、商業(yè)交際等商務(wù)服務(wù)（基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、中介服務(wù)、商務(wù)酒店、商業(yè)交際等上述4類經(jīng)營業(yè)種的規(guī)劃要點(diǎn)見下表（表2-11）與資源條件、交通條件等充分匹配；與南京市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射功能相吻合目前不明確在業(yè)種和輻射對象雷同情況下，可能受江寧、江浦等板塊的競爭威脅威脅評價(jià)：間接，中或高度業(yè)種定位建議業(yè)種定位建議 有較大輻射面（在兩個(gè)經(jīng)濟(jì)半徑內(nèi)有集中和持續(xù)需求）、大規(guī)模（南京市乃

18、至華東地區(qū)最大）的批發(fā)（如倉儲(chǔ)式銷售）或批零兼營數(shù)量規(guī)模建議數(shù)量規(guī)模建議2333%啟動(dòng)策略建議啟動(dòng)策略建議對現(xiàn)有有基礎(chǔ)的商業(yè)業(yè)種進(jìn)行擴(kuò)充；廣域招商資源條件可提供潛在支持；缺乏商業(yè)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費(fèi)心理定位除新街口、湖南路（山西路）等成熟商業(yè)外，已建成和規(guī)劃中的商業(yè)街（區(qū)）均構(gòu)成威脅；威脅評價(jià)：直接，中或高度定位建議定位建議有特色和（業(yè)種、業(yè)態(tài)方面）差異化的、中檔次選購品經(jīng)營數(shù)量規(guī)模建議數(shù)量規(guī)模建議815%啟動(dòng)策略啟動(dòng)策略通過優(yōu)惠政策吸引代表性品牌，帶動(dòng)其它經(jīng)營商資源條件可提供潛在支持；購買力有限（至少目前如此）各居住小區(qū)的便利品服務(wù)，威脅評價(jià)：直接、中或低度定位建議定位建議中等以上經(jīng)營規(guī)模，營造

19、出小區(qū)店達(dá)不到的質(zhì)量、價(jià)格、購物環(huán)境等方面的優(yōu)勢數(shù)量規(guī)模建議數(shù)量規(guī)模建議2535%啟動(dòng)策略啟動(dòng)策略在選擇性地段組合配備，通過集群效應(yīng)制造人氣并產(chǎn)生街區(qū)價(jià)值效應(yīng)資源條件可提供潛在支持；接近服務(wù)對象且需求明確；購買潛力巨大目前不明確分布在市內(nèi)其它地區(qū)的服務(wù)機(jī)構(gòu)威脅評價(jià)：間接、低度定位建議定位建議專業(yè)化、中小規(guī)模，有特色的（特別是在業(yè)態(tài)方面如聯(lián)鎖經(jīng)營店等）商務(wù)服務(wù)數(shù)量規(guī)模建議數(shù)量規(guī)模建議3040%啟動(dòng)策略啟動(dòng)策略作好基礎(chǔ)設(shè)施、景觀環(huán)境，分階段招商配置優(yōu)勢劣勢(潛在)競爭地區(qū)商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)生產(chǎn)性生產(chǎn)性（中間性）（中間性）要素的要素的大宗交大宗交易易 選購品選購品商業(yè)服商業(yè)服務(wù)務(wù)便利性便利性日用品、日用品

20、、大眾化大眾化文化休文化休閑服務(wù)閑服務(wù)商務(wù)服務(wù)商務(wù)服務(wù)（基礎(chǔ)設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、中介服務(wù)、中介服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、商務(wù)酒店、商業(yè)酒店、商業(yè)交際等交際等表表2-2-1111 城北商貿(mào)集聚區(qū)商業(yè)業(yè)種規(guī)劃要點(diǎn)城北商貿(mào)集聚區(qū)商業(yè)業(yè)種規(guī)劃要點(diǎn)機(jī)會(huì)來源機(jī)會(huì)來源? ?顧客與顧客利益顧客與顧客利益? ?2.3.1 總體商業(yè)概念規(guī)劃總體商業(yè)概念規(guī)劃 根據(jù)“南京市城北商貿(mào)集聚區(qū)”現(xiàn)實(shí)和發(fā)展要求，本規(guī)劃選擇從三個(gè)方面來提煉和表達(dá)該地帶的總體商業(yè)概念，即: 總體商業(yè)概念總體商業(yè)概念 = 區(qū)位性質(zhì)定位區(qū)位性質(zhì)定位 +（業(yè)種）功能性質(zhì)定位（業(yè)種）功能性質(zhì)定位 + 地帶標(biāo)志地帶標(biāo)志 地帶總體商業(yè)地帶總體商業(yè)概概 念念位 特功能

21、特征區(qū)征特征地標(biāo)2.3 2.3 集聚區(qū)總體商業(yè)概念規(guī)劃與形象定位策劃集聚區(qū)總體商業(yè)概念規(guī)劃與形象定位策劃新邁化路南京城北曉莊(廣場)曉曉莊莊樞紐商貿(mào)區(qū)（曉樞紐商貿(mào)區(qū)（曉莊莊HBDHBD）輻射性業(yè)種商務(wù)性業(yè)種服務(wù)性業(yè)種區(qū)位特征交通發(fā)達(dá)地勢開闊輻射基礎(chǔ)機(jī)會(huì)半徑布局規(guī)劃圖2-3 總體商業(yè)概念屬性歸納示意圖樞紐（樞紐（HUB）樞紐商貿(mào)區(qū)（樞紐商貿(mào)區(qū)（HBD）區(qū)位性質(zhì)區(qū)位性質(zhì)功能性質(zhì)功能性質(zhì)地帶標(biāo)志地帶標(biāo)志城北商貿(mào)集聚區(qū)的總體概念策劃路線、論證及性質(zhì)解釋請見附件說明 地帶總體商業(yè)地帶總體商業(yè)概概 念念位 特功能特征區(qū)征特征地標(biāo)主城接壤：若不考慮心理定位因素，該地帶實(shí)際上可處在主城區(qū)范圍內(nèi)交通發(fā)達(dá)：網(wǎng)狀交

22、通體系（若包含地鐵因素，則具有立體交通體系），使之 成為市內(nèi)、市域間的交通節(jié)點(diǎn)地帶交通節(jié)點(diǎn)地帶。地勢開闊：該地帶道路（特別是新邁化路）、廣場具有成片可規(guī)劃利用的土 地資源，可配備成規(guī)模商業(yè)設(shè)施，形成集群效應(yīng)機(jī)會(huì)半徑：該地帶所規(guī)劃配備的商業(yè)服務(wù)，其服務(wù)半徑具有多層次，亦即其 商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)具有多層次市場輻射基礎(chǔ)：該地帶南京市東北方位，沿江通衢，是南京輻射江北，接通蘇錫 常等西長三角經(jīng)濟(jì)最活躍地區(qū)的門戶地帶門戶地帶。布局規(guī)劃：南京市政府在其整體發(fā)展規(guī)劃中明確將該地帶打造成商貿(mào)集聚區(qū)輻射性業(yè)種輻射性業(yè)種 該類業(yè)種充分利用集聚區(qū)的資源、區(qū)位和基礎(chǔ)優(yōu)勢（潛力），形成跨區(qū)、市（省）的具有顯著異質(zhì)性（規(guī)模、經(jīng)

23、營模式、市場形象等方面）的商業(yè)集群。以此作為集聚區(qū)的基本商業(yè)組成，并由此形成強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)商務(wù)服務(wù)需求。商務(wù)性業(yè)種商務(wù)性業(yè)種 該類業(yè)種以特征性業(yè)種所造成的運(yùn)營群體為服務(wù)對象，提供綜合、高質(zhì)量的綜合商務(wù)服務(wù)。以此作為集聚區(qū)的杠桿商業(yè)組成，通過這類商業(yè)的興旺，帶動(dòng)該區(qū)域地產(chǎn)資源的增值。服務(wù)性業(yè)種服務(wù)性業(yè)種 該類業(yè)種主要針對城北地區(qū)的居民消費(fèi)，其具體的業(yè)種與業(yè)態(tài)分布將根據(jù)市場細(xì)分的結(jié)果而定。 本商業(yè)策劃中，以新邁化路為軸線，將城北地區(qū)劃分為（兩）個(gè)同心的扇面區(qū)域顧客群體，采取差異化商業(yè)布局思路確定了對應(yīng)的（兩）大類服務(wù)性業(yè)種 根據(jù)政府的規(guī)劃口徑，該集聚區(qū)以新邁化新邁化路路為軸線，沿線配置商業(yè)設(shè)施，形成主

24、要商業(yè)板塊。由于新邁化路一帶最具有心理定位(知名度)的地帶標(biāo)志是曉莊(廣場)。因此集聚區(qū)地標(biāo)特征可以“曉莊”概念來體現(xiàn). 以曉莊作為地帶標(biāo)志，也可以較好地進(jìn)行商業(yè)再定位，總的來講，利大于弊總體商業(yè)概念總體商業(yè)概念 “ 曉莊樞紐商貿(mào)區(qū)曉莊樞紐商貿(mào)區(qū)”的性質(zhì)解釋的性質(zhì)解釋 地帶總體商業(yè)地帶總體商業(yè)概概 念念樞紐樞紐主城接壤：若不考慮心理定位因素，該地帶實(shí)際上可處在主城區(qū)范圍內(nèi)交通發(fā)達(dá)：網(wǎng)狀交通體系（若包含地鐵因素，則具有立體交通體系），使之 成為市內(nèi)、市域間的交通節(jié)點(diǎn)地帶交通節(jié)點(diǎn)地帶。地勢開闊：該地帶道路（特別是新邁化路）、廣場具有成片可規(guī)劃利用的土 地資源，可配備成規(guī)模商業(yè)設(shè)施，形成集群效應(yīng)機(jī)會(huì)半徑：該地帶所規(guī)劃配備的商業(yè)服務(wù)，其服務(wù)半徑具有多層次，亦即其 商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)具有多層次市場輻射基礎(chǔ)：該