珠三角四個主要城市三舊改造及城市更新政策培訓(xùn)

1、1深圳市、廣州市、東莞市、佛山市投資部 杜少華2一、深圳市城市更新政策二、廣州市城市更新及三舊改造政策三、東莞市三舊改造政策四、佛山市三舊改造政策五、各城市政策比較分析3四四三三 二二 一一城市更新政策介紹城市更新基本概念城市更新分類解讀城市更新主要程序五五非農(nóng)建設(shè)用地及征返用地轉(zhuǎn)讓辦法4Part 1 深圳城市更新政策介紹5時間名稱2005關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實施意見 深府200556號 2007關(guān)于開展城中村（舊村）改造工作有關(guān)事項的通知深府辦2007159號2007關(guān)于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見深府200775號2008關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級改造試點項目的意見深府辦2008

2、35號2008關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級改造的工作方案深府辦200893號2009廣東省政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（粵府200978號）2009深圳市城市更新辦法市政府令第211號2010關(guān)于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知深規(guī)土(2010)59號2010深圳市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的意見深府2010193號2010拆除重建類城市更新項目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則深規(guī)土20103242010深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）2011城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則（試行）2011深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定2012深圳市城市更新

3、辦法實施細(xì)則深府20121號2012關(guān)于加強和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施深府辦201245號6Part 2 深圳城市更新基本概念72.1 城市更新的必要條件城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善.環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患.現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施.依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他情形.城市更新，是指由符合規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和辦法規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：82.2 城市更新的三個途徑綜合整治類

4、功能改變類拆除重建類不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)改善消防設(shè)施改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施改善沿街立面、環(huán)境整治既有建筑節(jié)能改造不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能改變部分或者全部建筑物使用功能可能改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體可能變更部分土地性質(zhì)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施92.3 城市更新單元城市更新單元l拆除重建城市更新單元是為實施以拆除重建類城市更新為主的城市更新活動而劃定的相對成片區(qū)域；l基本單位確定規(guī)劃要求、協(xié)調(diào)各方利益、落實城市更新目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位l多個項目一個城市更新單元可包含一個或者多個更新項目102.3 城市更新的規(guī)劃計劃 城市更

5、新單元的邊界應(yīng)結(jié)合更新地塊、行政區(qū)劃、法定圖則的界線及道路圍合、山體、河流等自然地理實體邊界進(jìn)行劃定。如何確定城市更新單元的邊界？ 舊居住區(qū)建筑物建成時間未達(dá)到20年的，原則上不得擬訂為城市更新單元 已納入市城中村綜合整治）計劃且實施整治完畢未滿5年的城中村區(qū)域原則上不得單獨擬訂為城市更新單元。不得擬定城市更新單元的情況？112.3 城市更新的規(guī)劃計劃 城市更新單元內(nèi)拆除重建用地的面積原則上應(yīng)當(dāng)大于10000平方米。 城市更新單元內(nèi)擬拆除重建范圍的用地面積應(yīng)大于城市更新單元總用地面積的60%。 五類用地：國有已出讓用地、城中村用地、舊屋村、已按歷史遺留違法建筑處理的用地，已按登記歷史遺留問題處

6、理用地。 注：城中村用地就是指非農(nóng)指標(biāo)覆蓋的地塊，為了達(dá)到五類用地要求，才出現(xiàn)很多開發(fā)商購買非農(nóng)指標(biāo)的情況。 確需納入城市更新單元的邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有用地總面積不得超過項目建設(shè)用地面積的10%，位于特區(qū)內(nèi)的不得超過3000平方米。城市更新單元的面積及建設(shè)量要求？ 申報的城市更新單元應(yīng)保障規(guī)劃獨立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其它城市公共利益項目可按規(guī)劃實施；同時確保用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其它城市公共利益項目建設(shè)的用地應(yīng)大于3000平方米且不小于拆遷范圍用地面積的15%。城市更新單元配套設(shè)施及建設(shè)量要求？即：五類用地不少于60%。122.3 城市更新的規(guī)劃計劃l城

7、市更新單元規(guī)劃的制定計劃；l已具備實施條件的拆除重建類和綜合整治類城市更新項目；其中綜合整治類城市更新項目可以單獨制定年度計劃 l相關(guān)資金來源等內(nèi)容；城市更新年度計劃13Part 3 深圳城市更新分類解讀143.1 綜合整治類城市更新基本不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化項目.u不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能；u一般不加建附屬設(shè)施，加建的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)滿足相關(guān)規(guī)范的要求。綜合整治包括哪些內(nèi)容？沿街立面更新環(huán)境綠化美化公共服務(wù)設(shè)施改造153.1 綜合整治類城市更新由區(qū)政府制定實施方案并組織實施，經(jīng)費來源多元化.綜合整治的實施主體是誰？市政府區(qū)政府權(quán)利人其他相關(guān)人有關(guān)部門批準(zhǔn)或者備案經(jīng)費 來源申報涉及改善

8、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和市容環(huán)境區(qū)政府制定方案并組織實施163.2 功能改變類城市更新符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要.u1、符合城市規(guī)劃；u2、已取得深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證和深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證；u3、已簽訂深圳市土地使用權(quán)出讓合同書并付清地價款；u4、涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。進(jìn)行功能改變的條件是什么？173.2 功能改變類城市更新具有以下情形之一的，不得實施功能改變類城市更新:禁止功能改變的情況有哪些？(一)申請將配套服務(wù)設(shè)施改變功能，改變后無法滿足相關(guān)配套要求的(二)申請將文物古跡、歷史建筑、紀(jì)念性建筑、標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑

9、物等改變功能，改變后不符合保護(hù)要求的(三)申請將危險房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆除重建區(qū)域內(nèi)的建筑物改變功能的(四)建筑物改變使用功能后，不符合建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀設(shè)計，或者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān)技術(shù)要求的(五)申請建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的(六)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，未經(jīng)本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主及同一宗地內(nèi)其他主張與改變功能有利害關(guān)系的業(yè)主同意的(七)未經(jīng)評估和無害化治理的污染場地申請改變功能進(jìn)行二次開發(fā)的183.2 功能改變類城市更新向市規(guī)劃國土部門申請辦理規(guī)劃許可變更和相關(guān)手續(xù).如何申請建筑物功能改變？土

10、地使用權(quán)人或建筑物業(yè)主遞交申請材料受理申請公示規(guī)劃審批土地部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同的補充協(xié)議付清地價款規(guī)劃部門收回原深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證重新核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件193.2 功能改變類城市更新功能改變后補繳地價怎樣計算？原有建筑面積部分補繳地價原土地用途剩余期限的公告基準(zhǔn)地價改變后土地使用權(quán)剩余期限的公告基準(zhǔn)地價改變功能后的原有建筑面積地價+增加建筑面積地價.改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限的市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)增加建筑面積部分補繳地價203.3 拆除重建類城市更新所有符合改造條件的建成區(qū)（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）.（一）更新范圍符合更新單

11、元劃定的條件;（二）擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定;（三）業(yè)主改造意愿符合兩個三分之二的條件; 或者經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位股東大會按照有關(guān)規(guī)定表決同意。什么樣的片區(qū)能進(jìn)行拆除重建？21業(yè)主說了算，充分發(fā)揮市場的配置作用.誰來決定改造實施的主體？遵循平等自愿的市場原則土地權(quán)利人房屋權(quán)利人單一權(quán)利主體協(xié)議買賣原地和異地安置作價入股合作開發(fā)3.3 拆除重建類城市更新22協(xié)議出讓和公開市場招拍掛.采用哪種方式出讓土地？市場主體政府主導(dǎo)簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議補簽土地使用權(quán)出讓合同公開招拍掛出讓土地使用權(quán)3.3 拆除重建類城市更新233.4 拆除重建地價測算u城中村是指我市城市化過程中依照有

12、關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)范圍內(nèi)的建成區(qū)域 。城中村新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補繳地價。 24l現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價；l超出部分按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補繳地價。 u1993年7月市政府關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法的通知實施前已經(jīng)形成的居住用途舊屋。舊屋村占地面積建筑面積1建筑面積2不需要補繳地價此部分按基準(zhǔn)地價補繳3.4 拆除重建地價測算25u政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改

13、造項目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。即：70個歷史遺留項目，可按基準(zhǔn)地價補交地價。3.4 拆除重建地價測算工業(yè)區(qū)改造p原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；p原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價；改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途p增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價。p增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價。26按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的

14、地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價。即：按照基準(zhǔn)地價減去殘值。其他情形中最主要的一種是：國有住宅用地改為商住用地。3.4 拆除重建地價測算其他情形用地補繳地價原有合法建筑面積地價改造后應(yīng)繳地價27Part 4 深圳城市更新主要程序281 1、更新單元計劃立項審批、更新單元計劃立項審批計劃立項申報計劃立項申報（常態(tài)化）（常態(tài)化）區(qū)政府舊區(qū)政府舊改辦初審改辦初審市規(guī)劃國市規(guī)劃國土委審核土委審核市政府批準(zhǔn)市政府批準(zhǔn)編制、申報單元編制、申報單元專項規(guī)劃專項規(guī)劃符合法定圖則符合法定圖則規(guī)劃國土委審批規(guī)劃國土委審批無法定圖則或突破法定圖則無法定圖則或突

15、破法定圖則市規(guī)劃委員會建環(huán)委審批市規(guī)劃委員會建環(huán)委審批單一主體形成單一主體形成拆遷人申請拆遷人申請簽訂項簽訂項目監(jiān)管目監(jiān)管協(xié)議協(xié)議區(qū)政府核準(zhǔn)區(qū)政府核準(zhǔn)建筑物拆除建筑物拆除原產(chǎn)權(quán)注銷原產(chǎn)權(quán)注銷實施主體申報項目實施主體申報項目建設(shè)用地建設(shè)用地簽訂土地使用權(quán)簽訂土地使用權(quán)出讓合同出讓合同申請建設(shè)行政申請建設(shè)行政許可事項許可事項管理局建設(shè)事管理局建設(shè)事項行政審批項行政審批區(qū)政府監(jiān)督區(qū)政府監(jiān)督項目實施項目實施規(guī)劃驗收、規(guī)劃驗收、預(yù)售、回遷預(yù)售、回遷2 2、更新單元專項規(guī)劃審批、更新單元專項規(guī)劃審批3 3、更新單元實施主體認(rèn)定、更新單元實施主體認(rèn)定4 4、更新單元建設(shè)用地出讓、更新單元建設(shè)用地出讓5 5、

16、更新但愿項目開發(fā)建設(shè)、更新但愿項目開發(fā)建設(shè)294.1 進(jìn)行城市更新的一般程序業(yè)主簽署改造意愿委托書受托單位申報納入城市更新單元規(guī)劃制定計劃批準(zhǔn)納入城市更新年度計劃土地及房屋確權(quán)、登記開發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議編制更新單元規(guī)劃草案核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)改造實施主體批準(zhǔn)文件核發(fā)房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除建設(shè)用地報備申請建設(shè)用地方案圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證注銷房地產(chǎn)證制作宗地圖申報改造實施主體核發(fā)施工許可證開工許可證核發(fā)竣工驗收證明繳納地價辦理房地產(chǎn)證入伙簽訂土地使用權(quán)出讓合同占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意拆除重建，并提供身份證及房產(chǎn)證復(fù)印機以便申報

17、.由拆遷工作完成起36個月完成建設(shè)304.2 涉及修改/制定法定圖則的流程受理提出初審意見征求相關(guān)部門意見形成審定的規(guī)劃草案審議規(guī)劃草案和公示處理意見審議公示核發(fā)規(guī)劃批復(fù)城市更新單元規(guī)劃獲批準(zhǔn)后視為已完成法定圖則的修改（或制定）程序納入法定圖則規(guī)土委管理局城市更新科市城市更新辦市規(guī)劃國土委技術(shù)委員會規(guī)劃組織編制主體市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會10個工作日內(nèi)45個工作日內(nèi)15個自然日10個工作日內(nèi)市規(guī)劃國土委31Part 5 非農(nóng)建設(shè)用地及征返用地轉(zhuǎn)讓辦法32時間名稱2011深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定的通知深府20111

18、98號2012龍崗區(qū)城市化轉(zhuǎn)地后非農(nóng)建設(shè)用地補劃和調(diào)整置換暫行辦法深龍府201182號2014寶安區(qū)城市化轉(zhuǎn)地非農(nóng)建設(shè)用地后續(xù)管理暫行辦法深寶規(guī)【2014】14號u 深圳市除了城市更新外，還有非農(nóng)建設(shè)用地及征地返還用地二條路徑，可以深圳市除了城市更新外，還有非農(nóng)建設(shè)用地及征地返還用地二條路徑，可以直接將集體用地通過協(xié)議出讓轉(zhuǎn)為國有用地。直接將集體用地通過協(xié)議出讓轉(zhuǎn)為國有用地。u 主要的政策文件是主要的政策文件是20112011年的年的198198號文。號文。u 案例：龍崗萬科麓城、坂田儒俊廣場3333購買非農(nóng)指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)審批7、 申請規(guī)劃要點；以村股份公司名義，報送規(guī)土委龍崗管理局規(guī)劃科及土地

19、利用科，以及龍崗區(qū)住建局，申請規(guī)劃要點。8、規(guī)劃指標(biāo)審查：龍崗管理局根據(jù)法定圖則進(jìn)行規(guī)劃指標(biāo)審批。9、規(guī)劃要點批復(fù)及公示。10、辦理用規(guī)證。村股份公司取得用地規(guī)劃許可證補繳地價及簽訂土地出讓合同11、補繳地價通知書：龍崗局出具補繳地價通知書給村股份公司。12、補交地價：項目公司借款給村股份公司補交地價款。13、簽訂土地使用權(quán)出讓合同：村股份公司向規(guī)劃國土部門申請簽訂土地使用權(quán)出讓合同。14、簽訂出讓合同補充協(xié)議：村股份公司與項目公司共同向規(guī)土委龍崗管理局申請土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)。15、辦理用地規(guī)劃許可證至項目公司名下16、辦理土地證。辦理至項目公司名下。拆遷補償進(jìn)行集體資產(chǎn)備案審批1、簽

20、訂合作協(xié)議；已完成。2、對協(xié)議進(jìn)行表決及公證；已完成。3、資產(chǎn)評估4、街道集體資產(chǎn)管理部門審查5、抄報區(qū)集體資產(chǎn)管理部門6、備案3434深圳市深圳市非農(nóng)建設(shè)用地土地使用權(quán)交易流程非農(nóng)建設(shè)用地土地使用權(quán)交易流程交易前提條件：交易前提條件：本地塊為非農(nóng)建設(shè)用地或已落定非農(nóng)指標(biāo)。一、村集體資產(chǎn)合作的審批流程一、村集體資產(chǎn)合作的審批流程根據(jù)深府2011198號文件，交易流程介紹如下：1 1、資產(chǎn)評估報告、資產(chǎn)評估報告村股份公司委托合法資產(chǎn)評估機構(gòu)對本地塊進(jìn)行評估。（根據(jù)文件第九條）2 2、制定交易方案、制定交易方案 村股份公司按照資產(chǎn)評估報告制定交易方案（即本地塊的合作方案）。交易方案應(yīng)當(dāng)包含交易標(biāo)的

21、、價格、支付方式、交易主體或交易主體資格、交易方式等內(nèi)容。非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地的交易按下列方式進(jìn)行：通過競爭性談判等方式協(xié)商交易，但需符合第十條規(guī)定（經(jīng)股東大會4/5以上同意）并取得區(qū)集體資產(chǎn)管理部門對受讓主體的批準(zhǔn)文件。（根據(jù)文件第八條第二款）。非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地的開發(fā)建設(shè)，必須符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、近期建設(shè)和土地利用規(guī)劃年度實施計劃（根據(jù)文件第五條）。3 3、公示、公示 交易方案制定后，必須在村股份公司范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示期不得少于15日。（根據(jù)文件第九條）35354 4、街道集體資產(chǎn)管理部門審查、街道集體資產(chǎn)管理部門審查公示結(jié)束后，村股份公司應(yīng)將土地交易方案、資產(chǎn)

22、評估報告及股東大會擬表決事宜等相關(guān)資料報送街道集體資產(chǎn)管理部門審查。（根據(jù)文件第九條）5 5、股東大會表決、股東大會表決經(jīng)街道集體資產(chǎn)管理部門審查同意和現(xiàn)場監(jiān)督，由村股份公司股東大會對交易方案進(jìn)行表決。6 6、抄報區(qū)集體資產(chǎn)管理部門、抄報區(qū)集體資產(chǎn)管理部門 街道集體資產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在表決結(jié)束后15日內(nèi)將表決結(jié)果和監(jiān)督情況抄報區(qū)集體資產(chǎn)管理委員會。（根據(jù)文件第九條）7 7、備案、備案村股份公司在交易結(jié)束后15日內(nèi)將交易結(jié)果報所在街道集體資產(chǎn)管理部門備案。（根據(jù)文件第九條）3636二、規(guī)劃指標(biāo)的審批流程二、規(guī)劃指標(biāo)的審批流程8 8、 申請規(guī)劃要點申請規(guī)劃要點：村股份公司將合作開發(fā)協(xié)議、股東大會表決

23、結(jié)果以及區(qū)集體資產(chǎn)管理委員會備案文件，以村股份公司名義，報送規(guī)土委龍崗管理局規(guī)劃科及土地利用科，以及龍崗區(qū)住建局，申請規(guī)劃要點。9 9、規(guī)劃指標(biāo)審查：、規(guī)劃指標(biāo)審查：規(guī)土委龍崗管理局及龍崗區(qū)住建局相關(guān)科室進(jìn)行審查，龍崗管理局根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、法定圖則，進(jìn)行規(guī)劃指標(biāo)審批。1010、規(guī)劃要點批復(fù)及公示。、規(guī)劃要點批復(fù)及公示。規(guī)土委龍崗管理局各科室形成統(tǒng)一意見后，形成規(guī)劃要點進(jìn)行公示，并回復(fù)給村股份公司。公示標(biāo)題為：關(guān)于XX地塊城市建設(shè)規(guī)劃公示的草案，公示內(nèi)容中包含地塊宗地號、占地面積、容積率、綠化率等指標(biāo)。1111、辦理用規(guī)證：、辦理用規(guī)證：公示結(jié)束后，龍崗管理局向村股份公司發(fā)出辦理

24、用地規(guī)劃許可證的通知，村股份公司取得用地規(guī)劃許可證，用地單位為村股份公司。3737三、補繳地價及簽訂土地出讓合同三、補繳地價及簽訂土地出讓合同1212、補繳地價通知書、補繳地價通知書：村股份公司申請辦理土地合同，龍崗管理局根據(jù)所審批的規(guī)劃指標(biāo)，計算需補繳地價金額，出具補繳地價通知書給村股份公司。1313、補交地價、補交地價：項目公司借款給村股份公司補交地價款，龍崗區(qū)財政局出具付清地價款證明，付款人為村股份公司。按照本規(guī)定繳清地價的，用地確定為商品性質(zhì)。居住類和商業(yè)、辦公類用地，建筑容積率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基準(zhǔn)地價的10%繳納地價；建筑容積率在3.2至4.5之間的部分（含4.

25、5），按照公告基準(zhǔn)地價的30%繳納地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價的100%繳納地價。（根據(jù)文件第七條）1414、簽訂土地使用權(quán)出讓合同：、簽訂土地使用權(quán)出讓合同：村股份公司向規(guī)劃國土部門申請簽訂土地使用權(quán)出讓合同。（根據(jù)文件第十三條）1515、簽訂出讓合同補充協(xié)議、簽訂出讓合同補充協(xié)議：村股份公司與項目公司共同向規(guī)土委龍崗管理局申請土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議，將地塊權(quán)益轉(zhuǎn)移至項目公司。38381616、辦理用地規(guī)劃許可證至項目公司名下、辦理用地規(guī)劃許可證至項目公司名下：項目公司根據(jù)土地出讓合同、出讓合同補充協(xié)議，向規(guī)土委龍崗管理局申請辦理新的

26、用地規(guī)劃許可證，用地單位變更為項目公司。1717、辦理土地證：、辦理土地證：根據(jù)出讓合同補充協(xié)議及付清地價款通知書，辦理土地證。四、帶票成本的組成四、帶票成本的組成1818、帶票主要由補繳地價、拆遷補償、給村股份公司的合作開發(fā)款組成。、帶票主要由補繳地價、拆遷補償、給村股份公司的合作開發(fā)款組成。1919：補交地價稅票：補交地價稅票：補交地價由村股份公司繳納，龍崗區(qū)財政局出具的付清地價款證明中付款人也為村股份公司，但在稅務(wù)認(rèn)定時，根據(jù)出讓合同補充協(xié)議，可以認(rèn)定為項目公司開發(fā)本項目的帶票成本；不需要重新去財政局辦理新的補交地價款證明給項目公司。2020、針對、針對198198號文第七條對于空地適用

27、的問題號文第七條對于空地適用的問題。在取得用地規(guī)劃許可證前，需完成拆遷才可簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議。在此之前的拆遷費用可計入成本。3939總結(jié)：總結(jié)：非農(nóng)建設(shè)用地及征地返還用地的特點：1、可以直接協(xié)議出讓，不需要走城市更新的萬里長征，節(jié)省時間，手續(xù)快。2、補交地價比較優(yōu)惠，類似于城市更新的落完非農(nóng)之后的補交地價標(biāo)準(zhǔn)。3、調(diào)整規(guī)劃、提高容積率難度較大。城市更新可以在法定圖則的基礎(chǔ)上修改或調(diào)整法定圖則，提高容積率，而非農(nóng)建設(shè)用地交易則比較難，一般按法定圖則的容積率審批。4、不用配保障房。5、交易的前提條件是空地，需要先完成拆遷才能申請交易；另外，拆成空地之前的拆遷成本，是否能作為入票成本還不

28、確定。6、需要走集體資產(chǎn)審批的流程，因此必須要與村里保持較好的合作關(guān)系。7、要求非農(nóng)指標(biāo)全覆蓋才能交易。404041“1+6”文件出臺背景到2020年，深圳市可供新增建設(shè)用地只有59平方公里，而且這些地塊零星、分散，重大項目、公共設(shè)施要落地就會遇到土地空間匱乏的問題，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展受到了土地空間的制約。深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見1、深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）2、深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）3、深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）4、深圳市關(guān)于貫徹執(zhí)行閑置土地處置辦法的實施意見（試行）5、深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）6、加快發(fā)

29、展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見附件1、3、4、5由規(guī)土委擬定42附件2解讀：深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法的通知43第二條：定義：本辦法所稱創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，是指根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展需求，建設(shè)或配建、籌集（含租購）并按政策出租或出售的生產(chǎn)、研發(fā)、運營及其他配套設(shè)施的政策性產(chǎn)業(yè)用房。第十三條：u按照城市更新有關(guān)規(guī)定，城市更新項目配建的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，建成后政府可優(yōu)先以建造成本加合理利潤回購；政府不回購的，產(chǎn)權(quán)歸原所有人，但需按政府?dāng)M定的基準(zhǔn)價格和準(zhǔn)入條件租售。回購價格由審計機構(gòu)審計后確定。第十四條：u創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租售實行政府基準(zhǔn)價?；鶞?zhǔn)價格由市發(fā)展改革部門會同市其他產(chǎn)業(yè)主管部門、規(guī)劃國

30、土部門擬定。其中，銷售基準(zhǔn)價格可綜合考慮開發(fā)成本、稅金、合理利潤和該宗建設(shè)用地使用權(quán)市場評估地價、基準(zhǔn)地價以及我市產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向等因素確定，租賃基準(zhǔn)價格調(diào)整周期為3年。u租售基準(zhǔn)價格報市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)和管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，租售價格原則上應(yīng)為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場評估價格的50%70%，具體由市發(fā)展改革部門牽頭擬定。深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）小結(jié)：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，政府優(yōu)先回購；租售價格對產(chǎn)業(yè)企業(yè)有利，但對開發(fā)商銷售價格反倒不利。44第十五條：u創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房準(zhǔn)入企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)：（一）互聯(lián)網(wǎng)、生物、新能源、新材料、文化創(chuàng)意和新一代信息技術(shù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；（二）先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)

31、代服務(wù)業(yè)、優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中重點支持的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)。u租售基準(zhǔn)價格報市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)和管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，租售價格原則上應(yīng)為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場評估價格的50%70%，具體由市發(fā)展改革部門牽頭擬定。第十八條：u創(chuàng)新型企業(yè)用房的銷售對象：u應(yīng)同時符合本辦法第十五條、第十七條相關(guān)要求及下列條件：（一）最近3年的年均主營業(yè)務(wù)收入增長率在30%以上；（二）最近1年實際繳納入庫的企業(yè)所得稅、增值稅、營業(yè)稅3項的地方分成部分合計超過200萬元。深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）小結(jié)：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，銷售對象嚴(yán)格限制；租售價格為市場評估價的50%-70%，不利于開發(fā)商銷售

32、。45第二十一條：u創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓：u創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房原則上限定自用。購買創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的企業(yè)確需轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)相關(guān)管理主體批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓，且優(yōu)先由政府回購，回購價格不高于原銷售價格減折舊價；政府不回購的，在市土地房產(chǎn)交易中心按政府?dāng)M定的基準(zhǔn)價格以公開方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，次受讓方也應(yīng)符合創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房準(zhǔn)入條件，經(jīng)相關(guān)管理主體資格審查合格后方可參與競買。第二十二條：u企業(yè)租用創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的合同期限不超過5年。承租企業(yè)如需繼續(xù)租用，可在合同期限屆滿6個月前向相關(guān)管理主體申請續(xù)約，經(jīng)管理主體審查符合條件的方可續(xù)租。深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）小結(jié)：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房限制轉(zhuǎn)讓，即使需要轉(zhuǎn)讓，政府優(yōu)先回

33、購，回購價格較低。政府不回購的情況出售，受讓方也需符合條件。46附件3解讀：深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）47提示：原辦法廢除：2008年9月27日深圳市人民政府發(fā)布的深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法；目前在研究該辦法的細(xì)則。第四條：九種特特殊情形可分割轉(zhuǎn)讓u用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，不得分割轉(zhuǎn)讓，但具有下列情形之一的可分割轉(zhuǎn)讓：（一）因企業(yè)破產(chǎn)清算工業(yè)樓宇必須分割轉(zhuǎn)讓的；（二）因人民法院實施強制執(zhí)行工業(yè)樓宇必須分割轉(zhuǎn)讓的；（三）因企業(yè)不符合現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)管理政策、環(huán)保要求等，被有關(guān)主管部門依法責(zé)令停產(chǎn)或者人民法院、仲裁機構(gòu)的生效裁判文書確定停止生

34、產(chǎn)，工業(yè)樓宇必須分割轉(zhuǎn)讓的；（四）企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價入股，其作價入股后工業(yè)樓宇的自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；（五）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，企業(yè)總部和財務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；（六）單一企業(yè)投資建設(shè)的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；（七）租用工業(yè)樓宇從事生產(chǎn)、研發(fā)活動滿5年的企業(yè)，需購買工業(yè)樓宇的，已租用部分的工業(yè)樓宇可以分割轉(zhuǎn)讓；（八）為滿足首次公開發(fā)行股票并上市的發(fā)行條件，已在證券監(jiān)督管理部門輔導(dǎo)備案準(zhǔn)備

35、上市的公司需購買工業(yè)樓宇的，該部分工業(yè)樓宇可以分割轉(zhuǎn)讓；（九）法律、法規(guī)、規(guī)章、市政府規(guī)范性文件規(guī)定及市政府批準(zhǔn)的其他情形。深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）小結(jié)：在九種特殊情況下，限制分割的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓。48第五條：u工業(yè)樓宇的受讓人須是經(jīng)依法注冊登記的企業(yè)。用地批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)出讓合同約定或市政府規(guī)定受讓人準(zhǔn)入條件的工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓，受讓人必須符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查。第七條：u工業(yè)樓宇及作為專有部分的配套設(shè)施分割轉(zhuǎn)讓時，作為共有部分的建筑物或配套設(shè)施應(yīng)根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定與相應(yīng)的專有部分一并轉(zhuǎn)讓。u解讀：工業(yè)樓

36、宇的配套設(shè)施可以轉(zhuǎn)讓第八條：u非商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定程序報批并按公告基準(zhǔn)地價補繳地價；進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)按市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)扣減已繳納的地價計收應(yīng)繳納的地價。u本辦法第四條第二款規(guī)定情形的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓的（作價入股），應(yīng)按市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)扣減已繳納的地價計收應(yīng)繳納的地價。小結(jié)：工業(yè)樓宇銷售對象必須為企業(yè)，配套設(shè)施可以轉(zhuǎn)讓，但需補地價。深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）49第九條：城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓。城市更新項目中作為工業(yè)配套設(shè)施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施可分割轉(zhuǎn)讓，其建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30%。本條規(guī)定的工業(yè)樓

37、宇及配套設(shè)施分割轉(zhuǎn)讓時，按照下列規(guī)定補繳地價：（一）改造后適用深圳市城市更新辦法第三十八條第一款及第三款規(guī)定的地價政策的建筑面積中，屬于工業(yè)樓宇的，應(yīng)按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價的平均值補繳地價；屬于配套設(shè)施的，應(yīng)按照市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)補繳地價；（二）適用其他地價政策的建筑面積不再補繳地價。本辦法實施前已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的城市更新項目，按照本條第三款的規(guī)定補繳地價后，項目實施主體可向市規(guī)劃國土主管部門申請對改造后的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。小結(jié)：城市更新項目配套設(shè)施最多占總建筑面積30%，可分割銷售，但需按市場評估價補地價。深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）50附：深圳市城市更新辦法第

38、三十八條第一款及第三款：第三十八條 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價。解讀：新頒布的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓辦法中：屬于工業(yè)樓宇的，應(yīng)按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價的平均值補繳地價。意味著按新辦法，工改改工補繳的地價更高。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和

39、土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價。但市政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目，未按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)全額繳納地價的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉(zhuǎn)讓的，適用市政府工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。小結(jié)：按新辦法，工改工補繳的地價更高。51第十三條：依照本辦法規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。 （注：可分割銷售）第十四條： 工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設(shè)立的國有土地收益基金專項管理。具體收繳辦法由市規(guī)劃國土主管部門另行制定。前款所稱的增值

40、收益，是指轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的交易價格扣減該工業(yè)樓宇的登記價（說明：含地價及建安成本等）及轉(zhuǎn)讓方受讓該工業(yè)樓宇時已繳納的相關(guān)稅費后的余額；工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓時，已按照本辦法規(guī)定補繳地價的，應(yīng)同時扣減已補繳的地價。工業(yè)樓宇的增值收益按下列方式繳交：（一）工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額未超過扣減總金額50%的部分，按50%的比例上繳；（二）工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額50%的部分，按60%的比例上繳；（三）工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)原則上不得轉(zhuǎn)讓。確需在5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益按增值收益額100%的比例上繳。注：意思是完全限制炒樓轉(zhuǎn)讓方申報成交價：必須大于等于計稅參考價

41、。小結(jié)：工業(yè)樓宇增值收益一半以上都須上交。此外，土地增值稅不減免。深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）5252總結(jié)：總結(jié)：1、研究工業(yè)樓宇銷售的用處：由于城市更新中很多項目法定圖則是工業(yè)，而調(diào)整法定圖則難度較大。因此，在深圳產(chǎn)生了一批工改工的項目，如何銷售成了最重要的關(guān)鍵點。2、工改工的好處：少補地價；如果是工改商，按市場評估價補交地價，利潤空間將非常小。3、工改工的弊端：30%的商業(yè)和公寓可分割銷售，但是70%的工業(yè)樓宇不能分割銷售；如果按工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓辦法分割銷售，需要按市場評估價補交地價，還需要交增值收益。開發(fā)商基本沒有利潤。4、工改工項目適合長期持有物業(yè)的企業(yè)，或者可以通過發(fā)行REITS或

42、引入金融機構(gòu)整售。比較成功的工改工案例為：深業(yè)上城。53一、深圳市城市更新政策二、廣州市城市更新及三舊改造政策三、東莞市三舊改造政策四、佛山市三舊改造政策五、各城市政策比較分析54時間名稱2009廣州市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見（穗府200956號）2010關(guān)于加強舊村全面改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管的意見穗舊改聯(lián)字20103號2011關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造有關(guān)程序的通知（穗舊改辦201151號）2012廣州市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補充意見（穗府201220號）2012關(guān)于印發(fā)的通知（穗舊改辦201248號）2012廣州市“三舊”改造涉稅政策執(zhí)行指引2016廣州市

43、城市更新辦法廣州市人民政府令第134號u 廣州市舊改主要有二個文件：1、2009年的舊辦法；2、2016年的城市更新辦法。新辦法頒布之前已審批的項目，仍按舊辦法執(zhí)行。5555第一階段第一階段 全面改造方案編制階段第二階段第二階段 全面改造方案審批階段第三階段第三階段 全面改造組織實施階段第四階段第四階段 實施監(jiān)管階段廣州城市更新主要分為四個階段，其廣州城市更新主要分為四個階段，其中前二個階段主要是項目申報審批階中前二個階段主要是項目申報審批階段，第三個階段是拆遷階段，第四個段，第三個階段是拆遷階段，第四個階段是建設(shè)回遷階段。階段是建設(shè)回遷階段。56以下為舊政策以下為舊政策第二階段（全面改造方案

44、審批階段）批復(fù)文件第二階段（全面改造方案審批階段）批復(fù)文件的主要內(nèi)容：的主要內(nèi)容：p現(xiàn)狀土地用地占地面積、建筑面積，現(xiàn)狀建筑物合法產(chǎn)權(quán)面積、無合法產(chǎn)權(quán)面積的描述。p改造模式的批復(fù)；如果是以整村改造，一般可批復(fù)為“自主改造、協(xié)議出讓”。p規(guī)劃指標(biāo)：廣州舊改政策將改造后的地塊分為融資地塊和復(fù)建地塊；融資地塊為開發(fā)商的可開發(fā)建設(shè)地塊，復(fù)建地塊為回遷地塊及公共設(shè)施地塊；批復(fù)文件中包含各地塊的占地面積、用地性質(zhì)、容積率；但未說明各地塊具體的商業(yè)、住宅、公寓的面積，比深圳的專項規(guī)劃指標(biāo)稍粗。 說明1：（1）如果村民要的補償面積多于政府公布的面積；廣州的政策回遷面積及回遷地塊全部固定，最終可能與實際拆遷談判

45、時村民的要求不符，導(dǎo)致融資面積減少。（2）如果村民的補償面積少于政府審批，意味著開發(fā)商用更多的現(xiàn)金補償給了村民，而且村民少拿了物業(yè)。此時開發(fā)商多出的來的位于復(fù)建地塊的面積是屬于村集體土地證的房產(chǎn)證，需要補交地價才能辦出紅本。 說明2 ：（1）政府對拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)已經(jīng)進(jìn)行了限定：合法產(chǎn)權(quán)按照1：1補償面積；第二階段第二階段 全面改造方案審批階段57 （2）村民住宅按每戶280平方米（三層半）進(jìn)行補償；（3）未取得合法產(chǎn)權(quán)的面積，不予復(fù)建，給予房屋建筑成本補償； 此補償標(biāo)準(zhǔn)帶來的問題：（1）沒有合法產(chǎn)權(quán)的面積，只給予建筑成本補償，約為1600元/平方米，補償標(biāo)準(zhǔn)太低，開發(fā)商必須多支付補償款；（2）

46、合法產(chǎn)權(quán)的面積按1：1進(jìn)行補償，執(zhí)行過程中可能高于此標(biāo)準(zhǔn)。（3）現(xiàn)狀可能住宅多，回遷時可能住宅少，公寓、辦公、商業(yè)多，需要與村民協(xié)調(diào)。（4）由于是整村統(tǒng)籌，項目可能分期，會帶來一期拆遷在二期回遷，但二期何時拆還不確定；二期還未拆遷就需要在一期預(yù)留回遷物業(yè)的情況。（5）如果分期，開發(fā)商如何在各期實現(xiàn)資金平衡和部分利潤，需要在分期時分析；如果首期開發(fā)商可售面積多，利潤大，則后面的拆遷開發(fā)商無動力推動；如果首期開發(fā)商無利潤，由沒有動力推動拆遷；（6）首期一般為容易拆遷的集體物業(yè)，后面如果村民住宅多，難以推動拆遷； 此補償標(biāo)準(zhǔn)帶來的好處：有明確的標(biāo)準(zhǔn)，由政府協(xié)助，可按標(biāo)準(zhǔn)直接執(zhí)行，避免部分個人漫天要價

47、。 另外：以上補償超過政府認(rèn)定部分的金額，如何算作帶票成本，還需要最終與政府溝通。p 改造成本與復(fù)建安置資金：政府審批確定總體改造成本，確定具體金額。其中包含：58p 改造成本與復(fù)建安置資金：政府審批確定總體改造成本，確定具體金額。其中包含：拆遷費用、復(fù)建物業(yè)建設(shè)費用、公共設(shè)施建設(shè)費用、不可預(yù)見費。 問題：（1）政府審批的拆遷費用在實際操作中不夠，需要開發(fā)商額外支出；（2）復(fù)建物業(yè)及公共設(shè)施的建設(shè)費用，隨著時間的推移，材料價格會上漲；（3）回遷住宅按簡單裝修已考慮裝修成本在復(fù)建資金內(nèi)，但拆遷戶要求的裝修標(biāo)準(zhǔn)可能會變化。（4）復(fù)建地塊的建設(shè)需要征求拆遷戶的意見，可能在短期內(nèi)難以達(dá)成一致，影響項目

48、進(jìn)展，進(jìn)而影響項目開盤預(yù)售。p 補交地價：按市場評估價的20%繳納；但政策未注明是哪個時間點的市場評估價。59以下為舊政策第三階段（項目全面改造實施階段）的主要政策關(guān)注點：以下為舊政策第三階段（項目全面改造實施階段）的主要政策關(guān)注點：1.招標(biāo)之前村民的表決比例：（十四）充分保障村民的知情權(quán)和參與權(quán)。“城中村”改造方案、拆遷補償安置方案、實施計劃以及股權(quán)合作、土地轉(zhuǎn)性等重大事項決策應(yīng)當(dāng)充分尊重村民的意見，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織90%以上成員同意方可生效。見：關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補充意見 【穗府2012(20)號】。2.復(fù)建資金繳納的最晚時間點：在啟動拆遷之前，需繳納50%現(xiàn)金+50%保函。在最晚

49、繳納時間之前的繳納金額，根據(jù)村里自行確定，在招標(biāo)文件中進(jìn)行說明?？梢苑制诶U納。3.啟動拆遷。啟動拆遷工程之前，應(yīng)當(dāng)與改造范圍內(nèi)被拆遷的村集體經(jīng)濟組織成員簽訂拆遷安置補償協(xié)議。當(dāng)80%以上被拆遷戶數(shù)簽訂拆遷安置補償協(xié)議后，才可啟動拆遷。見：關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造有關(guān)程序的通知 【穗舊改辦201151號】。第三階段第三階段 全面改造組織實施階段604.融資地塊開工時間。政策要求在安置房建成后，才可以開始融資地塊的建設(shè)。實際操作中，只要開發(fā)商繳納了復(fù)建資金50%現(xiàn)金+50%保函后，由開發(fā)商自行確定是否開工，政府主要是確保安置房和配套設(shè)施的建設(shè)。5.復(fù)建地塊的房產(chǎn)證：紅本，與融資地塊的房產(chǎn)證一樣

50、，只是上面有注明：未辦理國有土地有償使用手續(xù)，未補交土地出讓金。屆時村民如果想轉(zhuǎn)讓，必須要先交評估時點市場評估價30%的土地出讓金后才可以轉(zhuǎn)讓。6.拆遷安置爭議的解決。對不履行村集體經(jīng)濟組織成員決定通過的拆遷補償安置方案的，村集體經(jīng)濟組織可以依法提起訴訟。關(guān)于廣州市推進(jìn)“城中村”(舊村)整治改造的實施意見6161城中村改造流程圖雙擊鏈接打開文件62第三階段 全面改造組織實施階段 融資用地全面改造實施分為：公開出讓和協(xié)議出讓二種方式，以下為協(xié)議出讓的流程（1）村集體表決同意改造（2）成立全資子公司由村股份公司成立全資子公司自主開發(fā)（3）發(fā)布招標(biāo)公告村股份公司發(fā)布招標(biāo)公告。合作改造合同及拆遷補償方

51、案作為招標(biāo)附件。（4）投標(biāo)、中標(biāo)開發(fā)商中標(biāo)后與村股份公司簽訂合作改造合同。約定將融資地塊的項目公司（村股份公司全資子公司）股權(quán)逐步轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。（5）繳交第一筆監(jiān)管資金繳交第一筆監(jiān)管資金，一般為一期總監(jiān)管資金的10%。（6）一期拆遷補償簽約90%后，繳交第二筆監(jiān)管資金。一期拆遷補償簽約90%后，付清一期監(jiān)管資金。可以采用50%現(xiàn)金+50%保函的形式支付。（7）取得一期補交地價款通知書一期建筑物全部拆除后，取得一期補交地價款通知書，補交地價。（8）簽訂一期土地合同簽訂一期全部地塊土地合同，辦理土地理證。對拆遷補償方案、改造合作合同，村集體經(jīng)濟組織成員90%表決同意后，才允許公開招標(biāo)。（9）開始二

52、期拆遷，流程與一期一致。二期拆遷補償簽約達(dá)到90%后，繳交二期監(jiān)管資金。二期建筑物拆除后，補交地價，簽訂土地合同6363改造實施階段的主要流程：改造實施階段的主要流程：1.經(jīng)村集體經(jīng)濟組織90%以上成員同意改造方案。村股份公司成立全資子公司，將來將融資地塊權(quán)益辦在全資子公司名下。2.公開招標(biāo)3.開發(fā)商投標(biāo)。4.開發(fā)商與村股份公司簽訂正式合作協(xié)議5.開發(fā)商繳納第一筆監(jiān)管資金，約為本項目一期監(jiān)管資金的10%。6.簽約達(dá)到80%后，付清全部監(jiān)管資金。7.簽約達(dá)到80%后，申請拆遷許可證，開始拆遷。8.根據(jù)與村股份公司合同約定，簽訂正式合同后，逐步將全資子公司股權(quán)轉(zhuǎn)給開發(fā)商。9.完成拆遷后（可分期），

53、補交地價；10. 辦理土地證。64第五條第五條：復(fù)建安置資金繳存（存入）u 舊村全面改造項目由村集體自行融資改造的，屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案確定的復(fù)建安置資金總額，向村集體經(jīng)濟組織或其指定的復(fù)建項目建設(shè)主體發(fā)出復(fù)建安置資金繳存通知；u 村集體經(jīng)濟組織或其指定的復(fù)建項目建設(shè)主體可采用現(xiàn)金加無條件銀行保函的形式存入復(fù)建安置資金，但存入的現(xiàn)金額度原則上不低于復(fù)建安置資金總額的50%；u 復(fù)建安置資金足額存入后，屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構(gòu)向村集體經(jīng)濟組織或其指定的復(fù)建項目建設(shè)主體出具復(fù)建安置資金存入證明，村集體經(jīng)濟組織或其指定的復(fù)建項目建設(shè)主體在辦理后續(xù)用地手續(xù)時應(yīng)提交復(fù)

54、建安置資金存入證明。n 關(guān)于加強舊村全面改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管的意見65第十三條 下列土地申請納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫后，可列入城市更新范圍：（一）城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；（三）國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)以及產(chǎn)業(yè)低端、使用效率低下的原廠房用地；（四）不符合安全生產(chǎn)和環(huán)境要求的廠房用地；（五）在城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的舊村莊和列入“萬村土地整治”示范工程的村莊；（六）由政府依法組織實施的對棚戶區(qū)和危破舊房等地段進(jìn)行舊城區(qū)更新改造的區(qū)域。第十四條 城市更新方式包括全面改造和微改造方式第二十

55、四條 城市更新片區(qū)策劃方案的編制應(yīng)當(dāng)符合以下原則：（二）優(yōu)先保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他城市公共利益項目。鼓勵增加公共用地，節(jié)約集約利用土地。鼓勵節(jié)能減排，促進(jìn)低碳綠色更新。公共服務(wù)設(shè)施以及市政公用設(shè)施等用地面積結(jié)合片區(qū)策劃面積規(guī)模，原則上不少于策劃方案總面積的30。66第三十五條 舊城鎮(zhèn)更新項目由區(qū)政府按照簽訂的拆遷補償協(xié)議組織落實補償完畢后，向市國土資源主管部門提出供地申請，由市國土資源主管部門按國有建設(shè)用地公開出讓程序，組織地塊出讓。舊廠房更新項目，政府收儲的，納入土地供應(yīng)計劃，由政府按規(guī)定組織土地供應(yīng)；允許自行改造的，由原產(chǎn)權(quán)人向國土資源主管部門辦理補交土地出讓金或完善土地出

56、讓手續(xù)并變更土地權(quán)屬證書。舊村改造項目用地，村集體可選擇保留集體土地性質(zhì)或按規(guī)定轉(zhuǎn)為國有土地；復(fù)建安置地塊只能確權(quán)給集體經(jīng)濟組織，轉(zhuǎn)為國有土地的可采取劃撥方式供地，融資地塊轉(zhuǎn)為國有土地，可采取公開出讓給市場主體或協(xié)議出讓給村集體經(jīng)濟組織、村全資子公司或原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與按規(guī)定公開選擇的市場主體組成的合作企業(yè)等方式供應(yīng)土地。第四十六條 按照“政府主導(dǎo)、市場運作、多方參與、互利共贏”的原則，創(chuàng)新融資渠道和方式，注重發(fā)揮市場機制的作用，充分調(diào)動企業(yè)和居民的積極性，動員社會力量廣泛參與城市更新改造。第五十七條 本辦法自2016年1月1日起施行，關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見（穗府200956號）

57、、關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補充意見（穗府201220號）同時廢止。本辦法施行前項目實施方案已通過原市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審議且仍在有效期內(nèi)的，可按項目實施方案批準(zhǔn)時的政策執(zhí)行。小結(jié)：廣州城市更新比較強調(diào)由政府主導(dǎo)。67小結(jié)：1、政策中未說明轉(zhuǎn)讓村全資子公司與取得國土證之前的時間先后關(guān)系，如果開發(fā)商提前收購了村全資子公司股權(quán)，政府是否還可以出讓給該公司。2、如果開發(fā)商在辦出土地證證前收購全部或部分股權(quán)，項目公司此時還是殼公司，無需支付多少溢價；3、如果開發(fā)商在村股份公司全資子公司取得土地證之后收購股權(quán)，勢必涉及到股權(quán)溢價的問題，無端增加開發(fā)商的成本。4、股權(quán)收購與監(jiān)管資金支付之間的關(guān)系；開發(fā)商

58、支付了監(jiān)管資金后，如果不收購股權(quán)，從形式上來說，未獲得任何權(quán)益；如果收購股權(quán)，會導(dǎo)致土地出讓的問題。5、款項支付的問題。如果在拆遷過程中，開發(fā)商未取得村全資子公司股權(quán)，拆遷補償款就不能以股東借款的形式投入；那開發(fā)商如何投入拆遷款。6、稅票問題：是否開發(fā)商從政府監(jiān)管賬戶投入的全部費用均算作帶票成本；還是政府只認(rèn)可批復(fù)文件中確定的金額。68一、深圳市城市更新政策二、廣州市城市更新及三舊改造政策三、東莞市三舊改造政策四、佛山市三舊改造政策五、各城市政策比較分析69時間名稱2009關(guān)于印發(fā)東莞市“三舊”改造實施細(xì)則（試行）的通知東府2009144號2010關(guān)于印發(fā)東莞市“三舊”改造單元規(guī)劃審批流程和東

59、莞市“三舊”改造方案審批流程的通知東三舊辦（2010）11號70項目改造類型及現(xiàn)狀項目改造類型及現(xiàn)狀政策規(guī)定政策規(guī)定出處出處本項目現(xiàn)狀本項目現(xiàn)狀改造類型改造類型成片拆遷改造分為政府主導(dǎo)改造、社會資金參與改造、集體經(jīng)濟組織自行改造、原土地使用權(quán)人自行改造等四種類型。關(guān)于印發(fā)東莞市“三舊”改造實施細(xì)則（試行）的通知東府2009144號本項目屬于國有出讓工業(yè)用地自本項目屬于國有出讓工業(yè)用地自行改造的情形，按照政策規(guī)定屬行改造的情形，按照政策規(guī)定屬于原土地使用權(quán)人自行改造中的于原土地使用權(quán)人自行改造中的有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請自行改造類。人申請自行改造類。原土地使

60、用權(quán)人自行改造是指原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行的改造，分為有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請自行改造、劃撥土地使用權(quán)人申請自行改造、有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人收購相鄰多宗地塊集中改造等三種類型?？匾?guī)與單元控規(guī)與單元規(guī)劃編制關(guān)規(guī)劃編制關(guān)系系控規(guī)與單元規(guī)劃的編制存在五種對應(yīng)關(guān)系：符合控規(guī)、控規(guī)微調(diào)、控規(guī)一般調(diào)整、控規(guī)重大調(diào)整、未編制控規(guī)。關(guān)于印發(fā)東莞市“三舊”改造單元規(guī)劃審批流程和東莞市“三舊”改造方案審批流程的通知東三舊辦（2010）11號本項目屬于按照控規(guī)進(jìn)行本項目屬于按照控規(guī)進(jìn)行“三舊三舊”改造的情況，不用編制改造的情況，不用編制“三舊三舊”改造單元規(guī)劃，項目只需按照改改造單元規(guī)劃，項目只需按