萬科培訓(xùn)：房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀體系解讀2010資資 本本土土 地地項(xiàng)項(xiàng) 目目資本增值資本增值項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)利潤利潤=收入收入成本成本賣樓啦。 現(xiàn)場收款 預(yù)收帳款 財(cái)務(wù)結(jié)算-銷售收入 收入結(jié)轉(zhuǎn)條件？收入結(jié)轉(zhuǎn)條件？預(yù)售條件？預(yù)售條件？收入收入項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全成本利潤表利潤表一、營業(yè)總收入一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355 利息收入。二、營業(yè)總成本二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出 49.9206利息支出。營業(yè)稅金及附加8.441銷售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用 2.0817.6財(cái)務(wù)費(fèi)用-0.323.6資產(chǎn)減值損失投資損益2.072.1。三、營業(yè)利潤三、營業(yè)利潤2

2、0.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出 0.060.43四、利潤總額四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤五、凈利潤16.353.2。六、每股收益六、每股收益。如何結(jié)轉(zhuǎn)收本?成本成本開發(fā)成本開發(fā)成本土地成本土地成本管理成本管理成本資金成本資金成本錢賺到手了嗎？錢賺到手了嗎？利潤利潤=收入收入成本成本成本是個(gè)無底洞嗎？成本是個(gè)無底洞嗎？你是你是“知本家知本家”嗎？嗎？財(cái)務(wù)結(jié)算的利潤是真的嗎？財(cái)務(wù)結(jié)算的利潤是真的嗎？你能給投資方一個(gè)交待嗎？你能給投資方一個(gè)交待嗎？關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系地產(chǎn)企業(yè)成本管理

3、體系之解構(gòu)之解構(gòu) 投資策劃投資策劃方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)投資估算表投資估算表成本測算成本測算1成本測算成本測算2目標(biāo)成本目標(biāo)成本合同清單合同清單項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃營銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇供應(yīng)商選擇施工管理施工管理變更簽證變更簽證項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售項(xiàng)目銷售目標(biāo)成本的實(shí)施管理目標(biāo)成本的實(shí)施管理全項(xiàng)目的采購實(shí)施全項(xiàng)目的采購實(shí)施工程項(xiàng)目管理工程項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理銷售管理銷售管理成本結(jié)算成本結(jié)算財(cái)務(wù)結(jié)算財(cái)務(wù)結(jié)算項(xiàng)目盈利目標(biāo)項(xiàng)目盈利目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)過程項(xiàng)目開發(fā)過程-成本管理成本管理項(xiàng)目項(xiàng)目策劃策劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)

4、管理管理采購采購管理管理工程工程管理管理銷售銷售管理管理客服客服管理管理物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目論證論證項(xiàng)目項(xiàng)目拓展拓展越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤貢獻(xiàn)越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤貢獻(xiàn)越高！越高！關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越小，但對越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越小，但對品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響。生重要影響。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實(shí)現(xiàn)大小！實(shí)現(xiàn)大小！ 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理成本管理項(xiàng)目項(xiàng)目策

5、劃策劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理管理采購采購管理管理工程工程管理管理銷售銷售管理管理客服客服管理管理物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目論證論證項(xiàng)目項(xiàng)目拓展拓展房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理是貫穿價(jià)值鏈全過程；涉及價(jià)值活動(dòng)全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動(dòng)。為此，我們需要：1、作業(yè)過程成本控制（作業(yè)過程成本控制（日常日常工作的工作的成本管理成本管理）目標(biāo)成本目標(biāo)成本體系體系的建立與實(shí)施的建立與實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理梳理成本管理體系的建立與實(shí)施成本管理體系的建立與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之基礎(chǔ)成本管理之實(shí)現(xiàn)成本管理之目標(biāo)成本管理

6、之目標(biāo)全成本管理的實(shí)現(xiàn)全成本管理的實(shí)現(xiàn)績效考核績效考核管控體系管控體系房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理梳理目標(biāo)目標(biāo)/責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理過程動(dòng)態(tài)成本管理過程動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理軟件成本管理委員會(huì)成本管理委員會(huì)實(shí)踐系統(tǒng)實(shí)踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)組織系統(tǒng)標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)工具工具制度制度成本管控文件成本管控文件目標(biāo)與責(zé)任成本管理體系之建立與實(shí)現(xiàn) 企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)營經(jīng)營 目標(biāo)目標(biāo)銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)成本目標(biāo)成本目標(biāo)各項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)與計(jì)劃各項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)與計(jì)劃拿地策劃拿地策劃 施工計(jì)劃

7、施工計(jì)劃 報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建 采購計(jì)劃采購計(jì)劃 設(shè)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃 銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃 入伙計(jì)劃入伙計(jì)劃成本計(jì)劃成本計(jì)劃現(xiàn)金流計(jì)劃現(xiàn)金流計(jì)劃項(xiàng)目拓展目標(biāo)投融資拓展目標(biāo)戰(zhàn)略規(guī)劃（戰(zhàn)略規(guī)劃（3年）年）盈利預(yù)測（盈利預(yù)測（3年）年）經(jīng)營目標(biāo)（經(jīng)營目標(biāo)（1年）年）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃職能管理部工作計(jì)劃（專業(yè)管理）職能管理部工作計(jì)劃（專業(yè)管理）計(jì)劃解讀1如何建立 成本目標(biāo)體系？目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本是：目標(biāo)成本是：目標(biāo)成本的解讀目標(biāo)成本的解讀 目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與項(xiàng)目定位目標(biāo)成本設(shè)定與項(xiàng)目定位目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定的市場

8、原則目標(biāo)成本設(shè)定的市場原則 性價(jià)比與專業(yè)管理性價(jià)比與專業(yè)管理 1、投資決策項(xiàng)目投資可行性報(bào)告投資估算書投資估算書2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測算目標(biāo)成本測算1 13、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算目標(biāo)成本測算2 24、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算目標(biāo)成本測算3 34、施工圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)成本確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單目標(biāo)成本的形成目標(biāo)成本的形成偏差偏差成本信息成本信息月報(bào)分析月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息動(dòng)態(tài)成本信息 反饋反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的管理目標(biāo)成本的管理PDCA

9、 用幾個(gè)實(shí)例來談?wù)劊河脦讉€(gè)實(shí)例來談?wù)劊?目標(biāo)成本到底怎么形成的？目標(biāo)成本到底怎么形成的？案例案例1 項(xiàng)目策劃階段的成本策劃項(xiàng)目策劃階段的成本策劃成本成本 客戶需求客戶需求市場市場產(chǎn)品產(chǎn)品盈利盈利案例案例2 概念設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃概念設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃成本目標(biāo)體系建立 之核心難點(diǎn)在哪里？歸納一下：1、目標(biāo)編不出來？ 策劃階段沒介入 設(shè)計(jì)工作跟不上 成本測算來不及 邊施工邊算賬，成本管理=結(jié)算管理。 您認(rèn)為呢？您認(rèn)為呢？價(jià)值活動(dòng)各節(jié)點(diǎn)、各專業(yè)領(lǐng)域如何共同管理成本？價(jià)值活動(dòng)各節(jié)點(diǎn)、各專業(yè)領(lǐng)域如何共同管理成本？-管控要求管控要求-專業(yè)手段專業(yè)手段-專業(yè)集成管理專業(yè)集成管理制度流程體系-成本模塊業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)

10、模塊模塊制度文件制度文件流程文件流程文件作業(yè)指引作業(yè)指引記錄表單記錄表單成本成本管理管理目標(biāo)成本管理規(guī)定目標(biāo)成本管理規(guī)定目標(biāo)成本編制與審批流程目標(biāo)成本編制與審批流程項(xiàng)目策劃階段成本規(guī)劃指引項(xiàng)目策劃階段成本規(guī)劃指引項(xiàng)目目標(biāo)成本套表模板項(xiàng)目目標(biāo)成本套表模板責(zé)任成本管理規(guī)定責(zé)任成本管理規(guī)定責(zé)任成本分解與審批流程責(zé)任成本分解與審批流程設(shè)計(jì)階段成本控制指引設(shè)計(jì)階段成本控制指引動(dòng)態(tài)成本報(bào)送套表動(dòng)態(tài)成本報(bào)送套表動(dòng)態(tài)成本管理細(xì)則動(dòng)態(tài)成本管理細(xì)則動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)送流程動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)送流程招標(biāo)采購階段成本控制指引招標(biāo)采購階段成本控制指引責(zé)任成本分解套表責(zé)任成本分解套表成本績效考核制度成本績效考核制度合同計(jì)量與結(jié)算流

11、程合同計(jì)量與結(jié)算流程經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評審指引經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評審指引責(zé)任成本月度評估表責(zé)任成本月度評估表。合同商務(wù)條款管理指引合同商務(wù)條款管理指引成本月度分析報(bào)告模板成本月度分析報(bào)告模板動(dòng)態(tài)成本信息歸集指引動(dòng)態(tài)成本信息歸集指引成本預(yù)警通知書成本預(yù)警通知書造價(jià)咨詢單位管理指引造價(jià)咨詢單位管理指引目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表變更簽證管理指引變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫模型成本數(shù)據(jù)庫模型預(yù)、結(jié)算編制管理指引預(yù)、結(jié)算編制管理指引項(xiàng)目成本指標(biāo)測算表項(xiàng)目成本指標(biāo)測算表成本數(shù)據(jù)庫編制指引成本數(shù)據(jù)庫編制指引市場成本調(diào)研表市場成本調(diào)研表專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引項(xiàng)目成本項(xiàng)目成本- -盈利動(dòng)態(tài)測算

12、表盈利動(dòng)態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引成本部工作管理與考核指引項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)。項(xiàng)目產(chǎn)品建筑項(xiàng)目產(chǎn)品建筑/ /品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表設(shè)計(jì)變更單設(shè)計(jì)變更單/ /簽證單簽證單經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審分析表經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審分析表計(jì)量支付表單計(jì)量支付表單工程進(jìn)度工程進(jìn)度/ /材料供應(yīng)計(jì)量與付款臺(tái)帳材料供應(yīng)計(jì)量與付款臺(tái)帳工程結(jié)算審批表工程結(jié)算審批表項(xiàng)目總包工程清算審批表項(xiàng)目總包工程清算審批表結(jié)算協(xié)議表結(jié)算協(xié)議表。成本模塊：成本模塊：制度流程與管理工具制度流程與管理工具制度流程體系-成本制度流程體系-專業(yè)集成策劃階段：工具策劃階段：工具/方法方法

13、1、成本調(diào)研、成本調(diào)研2、成本、成本盈利測算盈利測算3、策劃團(tuán)隊(duì)與七對眼睛、策劃團(tuán)隊(duì)與七對眼睛建造階段：作業(yè)控制建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性采購有效性2、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目管理3、成本信息披露、成本信息披露評估與考核：事前評估與考核：事前/事中控制事中控制1、動(dòng)態(tài)評估工具、動(dòng)態(tài)評估工具2、績效指標(biāo)體系化、績效指標(biāo)體系化3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)任務(wù)書-成本控制要求成本控制要求2、設(shè)計(jì)評審、設(shè)計(jì)評審成本校核成本校核3、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)-成本依據(jù)成本依據(jù)建立成本目標(biāo)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)用流程制度確

14、定目標(biāo)成本用流程制度確定目標(biāo)成本1、各端口介入與責(zé)任約定各端口介入與責(zé)任約定/（VK）2、目標(biāo)成本的審定目標(biāo)成本的審定3、目標(biāo)成本的管理制度、目標(biāo)成本的管理制度案例案例 歸納一下：2、成本與財(cái)務(wù)脫節(jié)？財(cái)務(wù)管成本，管得很郁悶成本與財(cái)務(wù)各算各的賬，永遠(yuǎn)對不上。分期核算盈利，財(cái)務(wù)做不到，成本不會(huì)算。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)誰來控制？。 武漢案例？武漢案例？成本科目如何設(shè)置？成本科目如何設(shè)置？成本核算與分?jǐn)傇瓌t成本核算與分?jǐn)傇瓌t成本與財(cái)務(wù)賬套一定統(tǒng)一！成本與財(cái)務(wù)賬套一定統(tǒng)一！目標(biāo)成本與財(cái)務(wù)接軌？金地成本表單萬達(dá)成本表單萬科成本表單中海成本表單與財(cái)務(wù)接軌與合同策劃與分判接軌跨期分?jǐn)傖槍Ξa(chǎn)品之分?jǐn)偝杀練w集-責(zé)任管理-稅務(wù)

15、統(tǒng)籌歸納一下：3、動(dòng)態(tài)成本管理做不到？動(dòng)態(tài)成本信息統(tǒng)計(jì)不到？動(dòng)態(tài)信息嚴(yán)重失真？動(dòng)態(tài)成本信息分析有用嗎？過程不管，結(jié)算完最后算賬。概念的統(tǒng)一概念的統(tǒng)一重要性的認(rèn)識(shí)重要性的認(rèn)識(shí)方法與手段的落實(shí)方法與手段的落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)要知道什么？領(lǐng)導(dǎo)要知道什么？駕駛倉原理：盈利目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)？盈利目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)？計(jì)劃能實(shí)現(xiàn)多少？計(jì)劃能實(shí)現(xiàn)多少？決策支持系統(tǒng)決策支持系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系動(dòng)態(tài)成本信息動(dòng)態(tài)成本信息什么是動(dòng)態(tài)成本?判斷1:本月動(dòng)態(tài)成本是:本月財(cái)務(wù)帳面已付款累計(jì)本月合約部已簽約累積本月形象進(jìn)度的造價(jià)計(jì)量本月合同結(jié)算累計(jì)判斷2:動(dòng)態(tài)成本一定是與時(shí)俱進(jìn)地增長的判斷3:動(dòng)態(tài)成本是在靜態(tài)成本基礎(chǔ)上加入資金時(shí)間 成本因

16、素的成本.動(dòng)態(tài)成本的探討動(dòng)態(tài)成本的探討 動(dòng)態(tài)成本的概念！錄入哪些基本信息？（wd)誰來錄入？如何約束錄入的完整性？ -用工具管理人！如何解決變更、簽證信息滯后問題？誰對動(dòng)態(tài)成本信息負(fù)責(zé)？考糊啦！目標(biāo)能調(diào)嗎？爭論！爭論！標(biāo)桿民企標(biāo)桿民企成本目標(biāo)體系落實(shí) 之核心難點(diǎn)在哪里？成本管住了嗎？n 標(biāo)桿企業(yè)如何一路走來？1999-2003-2005-2007n 民企：成本超標(biāo)沒商量！北京項(xiàng)目案例上海項(xiàng)目案例別墅項(xiàng)目案例東莞項(xiàng)目案例 如何建立全員的 責(zé)任成本管理體系？ 責(zé)任成本體系是：責(zé)任成本體系是： 責(zé)任成本體系的目的：責(zé)任成本體系的目的：關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)任成本的解讀一、責(zé)任成本的解讀二、責(zé)任成本的分解方式二、責(zé)任成本的分解方式方式一：方式一：方式二：方式二： 各部門各司其職各部門各司其職三、責(zé)任成本的分解思路三、責(zé)任成本的分解思路1、本部門費(fèi)用2、本專業(yè)端口成本3、階段性地確定建造成本責(zé)任不同模式的范例介紹不同模式的范例介紹 我們需要什么樣的管控體系我們需要什么樣的管控體系 來落實(shí)目標(biāo)與責(zé)任成本管理來落實(shí)目標(biāo)與責(zé)任成本管理? ?管理架構(gòu)確定管理架構(gòu)確定管理架構(gòu)確定 不同標(biāo)桿企業(yè)的成本管理架構(gòu)與模式介紹： 不同企業(yè)授權(quán)管理的不同 如何做到制度體系的集成誰來