蘇州工業(yè)園區(qū)學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)第一頁，共31頁。宏觀(hnggun)彈性空間布局模式n分為三個片區(qū)：西部公建配套區(qū)、中部居住配套區(qū)和東部工業(yè)組團(tuán)區(qū)。分為三期開發(fā)。n在規(guī)劃中引入“白地”、“灰地”、“彈性綠地”等理念，對于短期內(nèi)不明確用途的地塊實施彈性控制，有效提高土地開發(fā)效益和集約利用水平(shupng)。n彈性、合理的空間結(jié)構(gòu)可保證工業(yè)園區(qū)各種功能活動和經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)的高效、環(huán)境的優(yōu)美、衛(wèi)生與舒適。因此，工業(yè)園區(qū)空間結(jié)構(gòu)的開放度與生長機制自然成為判斷工業(yè)園區(qū)使用性質(zhì)的重要條件之一。用地類型第一期第二期第三期總計面積（ha）比例面積（ha）比例面積（ha）比例面積（ha）比例居住用地32427.9

2、%449.218.7%75127.0%1524.2 24.0%公共設(shè)施用地1008.6%195.18.1%147.65.3%442.77.0%工業(yè)用地30426.2%971.540.5%844.230.3%2119.7 33.4%白地： 對這一地塊(d kui)還沒有清晰認(rèn)識，功能不確定彈性綠地： 彈性綠地兩邊是不同的性質(zhì)用地，隨著建設(shè)的推進(jìn)可以慢慢壓縮，最終成為一個小型綠化帶。 1 蘇州工業(yè)園2 2第2頁/共31頁第二頁，共31頁。中觀工業(yè)區(qū)布局模式工業(yè)發(fā)展原則： 1地理因素考慮風(fēng)向，土質(zhì)及五級航道的便利因素，工業(yè)用地集中在園區(qū)三期東部。 2有效的、可靠的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供有效的、可靠的基礎(chǔ)設(shè)

3、施建設(shè)支援工業(yè)少倉儲的發(fā)展。道路的寬度及容量必須能夠應(yīng)付將來的繁忙交通的需求。 3城市設(shè)計控制面臨主干道的工業(yè)地段應(yīng)城市設(shè)計的控制，以提高地塊內(nèi)廠房的質(zhì)素與外觀。高科技工業(yè)地段也應(yīng)實施高標(biāo)準(zhǔn)的建筑設(shè)計，以體現(xiàn)高科技的形象。 4環(huán)境的全面考慮生活區(qū)鄰近的工業(yè)區(qū)，只允許容納無污染及輕工業(yè)。一般工業(yè)則應(yīng)布置在離生活區(qū)比較遠(yuǎn)的地塊故此區(qū)必須與生活區(qū)隔離100米至一公里設(shè)置一條帶狀形無污染高科技工業(yè)地帶，作為隔離帶。 5工業(yè)廠房的多樣化除了提供工業(yè)地塊外，三期內(nèi)也應(yīng)提供一些現(xiàn)成廠房，使廠家他們能立刻投入生產(chǎn)縮短啟動的時間。預(yù)留8至10的土地以作各類型現(xiàn)成廠房建設(shè)之用。 6園林及綠化規(guī)劃提供優(yōu)質(zhì)理想工作環(huán)

4、境綠化規(guī)劃使園區(qū)更為(n wi)特出其優(yōu)點。1 蘇州工業(yè)園3 3第3頁/共31頁第三頁，共31頁。中觀工業(yè)區(qū)布局(bj)模式一般(ybn)工業(yè)高科技工業(yè)(gngy)輕工業(yè)工業(yè)工業(yè)生產(chǎn)倉儲港區(qū)甲類乙類輕工業(yè)：很少造成環(huán)境污染，與生活區(qū)隔離帶不小于50米 甲類：一般工業(yè)100米至300米 乙類：一般工業(yè)500米至1000米 高科技工業(yè)：毗鄰生活區(qū)的中央條形地帶，這地帶可同時充作生活與北部一般工業(yè)分區(qū)的隔離帶 倉儲：位于港口內(nèi)腹地在用作污染性配套設(shè)施的緩沖帶上近于便利高速公路用地類型面積（公頃）百分率（%）工業(yè)生產(chǎn)844.279其中：輕工業(yè)與一般 工業(yè)小分區(qū)664.762 高科技小分區(qū)179.517

5、倉儲137.413對外交通（碼頭）888總計1069.61001 蘇州工業(yè)園4 4第4頁/共31頁第四頁，共31頁。中觀工業(yè)區(qū)布局模式配套設(shè)施： 工人宿舍：占地17公頃，分布于5個不同的區(qū)域，可容納27000人，這些宿舍只作暫時性質(zhì)的用途、待園區(qū)全面發(fā)展后，將會改為工業(yè)用地。 公共汽車及轉(zhuǎn)換站，行人過道 園林綠地，街道標(biāo)志 綜合性便利中心及食堂：建議每八千至一萬工人設(shè)一綜合性便利中心，其位置應(yīng)定在不超過15分鐘的步程內(nèi)。綜合性便利中心提供： 食坊及食堂 空調(diào)餐館 銀行（或自動取款機） 郵政分局 門診所 托兒所 娛樂設(shè)施 養(yǎng)護(hù)辦公室及貯料室工業(yè)區(qū)的配套設(shè)施主要為工人提供工作(gngzu)時間的生

6、活類服務(wù)1 蘇州工業(yè)園5 5第5頁/共31頁第五頁，共31頁。技術(shù)手段生態(tài)環(huán)境保護(hù)生態(tài)理念：功能分區(qū)、項目分類、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、雨污分流、清潔能源、廢污控制、景觀綠化；五道生態(tài)防線：污染禁入生態(tài)緩沖雨污截留集中供熱垃圾處理；建設(shè)覆蓋全區(qū)的生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施；安裝污水管網(wǎng)成分構(gòu)成（TOC）在線監(jiān)測系統(tǒng)(xtng)，實現(xiàn)區(qū)域污水處理水質(zhì)遠(yuǎn)程監(jiān)控；引導(dǎo)企業(yè)開展清潔生產(chǎn)、中水回用、節(jié)能減耗、減污增效等循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點和環(huán)境體系認(rèn)證活動，區(qū)內(nèi)工業(yè)用水重復(fù)利用率和固廢綜合利用綠分別達(dá)92%和95%；持續(xù)開展水環(huán)境綜合治理工程，建立多層次、多功能、立體化、網(wǎng)絡(luò)式的綠地生態(tài)系統(tǒng)(xtng)和城市景觀水系。1 蘇州工業(yè)園6 6

7、第6頁/共31頁第六頁，共31頁。借鑒(jijin)評價圈層式布局為居住區(qū)和工業(yè)區(qū)之間提供了良好的緩沖地帶；居住區(qū)能充分(chngfn)享受生態(tài)核的服務(wù)功能。彈性空間布局模式對于短期內(nèi)不明確用途的地塊實施彈性控制；有效提高土地開發(fā)效益(xioy)和集約利用水平。蘇州工業(yè)園7 71 蘇州工業(yè)園生態(tài)環(huán)境保護(hù)技術(shù)手段：五道環(huán)保防線；清潔生產(chǎn)、中水回用、節(jié)能減耗、減污增效等循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點和環(huán)境體系認(rèn)證；污水管網(wǎng)成分構(gòu)成（TOC）在線監(jiān)測系統(tǒng)。第7頁/共31頁第七頁，共31頁。8園區(qū)概況 規(guī)模：行政區(qū)域面積288平方公里，下轄三個鎮(zhèn)，戶籍人口27萬，從業(yè)人員31.57萬，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展面積80平方

8、公里；發(fā)展目標(biāo)：建設(shè)成為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、國際化、信息化的創(chuàng)新型、生態(tài)型新城區(qū)；建成全國水平最高、競爭力最強的園區(qū)之一 中新合作：中國和新加坡兩國政府間重要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作項目；開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式(xngsh),對其他地區(qū)工業(yè)園發(fā)展具有重要示范意義；交通：蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州古城東側(cè)，通過周邊發(fā)達(dá)的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)與中國和世界的各主要城市相連。機場(jchng)： 上海虹橋機場(jchng)（距蘇州80公里）上海浦東國際機場(jchng)（距蘇州120公里）南京國際機場(jchng)（距蘇州200公里）蘇州光福機場(jchng)（距蘇州10公里）

9、鐵路：京滬鐵路京滬高速鐵路已列入國家十五計劃海運港口：上海港：距蘇州上海港：距蘇州100100公里；年吞吐量公里；年吞吐量1.651.65億噸，億噸，104104個萬個萬噸級泊位噸級泊位張家港：距蘇州張家港：距蘇州9696公里；綜合性港口，年吞吐量公里；綜合性港口，年吞吐量800800萬噸，萬噸，1818個萬噸級泊位個萬噸級泊位太倉港：距蘇州太倉港：距蘇州7070公里；石油港口，預(yù)計萬噸級泊位公里；石油港口，預(yù)計萬噸級泊位3030個個常熟港：距蘇州常熟港：距蘇州6060公里；化工港口，預(yù)計年吞吐量公里；化工港口，預(yù)計年吞吐量150150萬萬噸，建有噸，建有1212萬標(biāo)箱碼頭和萬標(biāo)箱碼頭和303

10、0萬噸通用碼頭各萬噸通用碼頭各1 1座座蘇州工業(yè)園位置交通圖太湖常州80KM至杭州150KM無錫42KM張家港90KM常熟90KM常熟港60KM劉家港60KM太倉港70KM太倉50KM昆山50KM上海80KM虹橋機場80KM浦東機場120KM至南京200KM蘇州蘇州工業(yè)園第8頁/共31頁第八頁，共31頁。中新兩國政府多層中新兩國政府多層9政策支持 擁有較大項目的自行審批權(quán)擁有較大項目的自行審批權(quán) 享有國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)優(yōu)享有國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策惠政策 全國首家綜合保稅區(qū)試點全國首家綜合保稅區(qū)試點 全國首個鼓勵技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)優(yōu)惠政策試點區(qū)全國首個

11、鼓勵技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)優(yōu)惠政策試點區(qū)域域 中國服務(wù)外包示范基地中國服務(wù)外包示范基地(jd) (jd) 擁有充分授權(quán)的外事管理權(quán)擁有充分授權(quán)的外事管理權(quán) 擁有預(yù)籌積累個人賬戶為主的公積金制度擁有預(yù)籌積累個人賬戶為主的公積金制度組織保障 第一層面是中新兩國政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)蘇州第一層面是中新兩國政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)和借鑒新加坡經(jīng)驗工作中的重大問題。工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)和借鑒新加坡經(jīng)驗工作中的重大問題。由兩國副總理擔(dān)任理事會共同主席由兩國副總理擔(dān)任理事會共同主席 第二層面是中新雙邊工作委員會，由蘇州市市長和新加坡裕第二層面是中新雙邊工作委員會，由蘇州市市長和新加坡裕

12、廊鎮(zhèn)管理局主席共同主持，蘇州市政府和園區(qū)管委會及新加廊鎮(zhèn)管理局主席共同主持，蘇州市政府和園區(qū)管委會及新加坡有關(guān)部門和機構(gòu)負(fù)責(zé)人組成坡有關(guān)部門和機構(gòu)負(fù)責(zé)人組成 第三層面是聯(lián)絡(luò)機構(gòu)，由新加坡貿(mào)工部軟件項目辦公室和蘇第三層面是聯(lián)絡(luò)機構(gòu)，由新加坡貿(mào)工部軟件項目辦公室和蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗辦公室負(fù)責(zé)日常聯(lián)絡(luò)工作州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗辦公室負(fù)責(zé)日常聯(lián)絡(luò)工作 第9頁/共31頁第九頁，共31頁。10功能板塊園區(qū)在規(guī)劃上形成了功能完善的分區(qū)，不同的功能分區(qū)在園區(qū)的發(fā)展中承擔(dān)(chngdn)不同的功能和作用，為園區(qū)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)國際科技園區(qū)出口加工區(qū) 信息產(chǎn)業(yè)園獨墅湖高教區(qū)中央商務(wù)區(qū)出口加工區(qū)現(xiàn)代物

13、流園中新生態(tài)科技城陽澄湖休閑度假區(qū)金雞湖獨墅湖陽澄湖 蘇州工業(yè)園區(qū)初步形成蘇州工業(yè)園區(qū)初步形成了國際科技園、中央商務(wù)了國際科技園、中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、獨墅湖區(qū)、出口加工區(qū)、獨墅湖高教區(qū)、信心高教區(qū)、信心(xnxn)(xnxn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、現(xiàn)代物園、出口加工區(qū)、現(xiàn)代物流園、中心科技生態(tài)城、流園、中心科技生態(tài)城、陽澄湖休閑度假區(qū)等功能陽澄湖休閑度假區(qū)等功能完善的分區(qū)；完善的分區(qū)； 蘇州園區(qū)規(guī)劃上形成的蘇州園區(qū)規(guī)劃上形成的功能完善的分區(qū)，不同的功能完善的分區(qū)，不同的功能分區(qū)在園區(qū)的發(fā)展中功能分區(qū)在園區(qū)的發(fā)展中承擔(dān)不同的功能和作用，承擔(dān)不同的功能和作用，為園區(qū)的快速發(fā)展奠定了為園區(qū)的快

14、速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。基礎(chǔ)。第10頁/共31頁第十頁，共31頁。11產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)位區(qū)位(q wi)十五年的發(fā)展歷程十五年的發(fā)展歷程(lchng)中，蘇州工業(yè)園以高起點、大手筆創(chuàng)造了后來居上、跨越騰飛的發(fā)展奇跡。中，蘇州工業(yè)園以高起點、大手筆創(chuàng)造了后來居上、跨越騰飛的發(fā)展奇跡。由于外資導(dǎo)向型帶來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例的失衡和由于金融危機造成進(jìn)出口下滑，優(yōu)二進(jìn)三，深化中新合作的轉(zhuǎn)型發(fā)展，由于外資導(dǎo)向型帶來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例的失衡和由于金融危機造成進(jìn)出口下滑，優(yōu)二進(jìn)三，深化中新合作的轉(zhuǎn)型發(fā)展，成為園區(qū)今后發(fā)展的重點。成為園區(qū)今后發(fā)展的重點。醞釀啟動期1992-1994奠定基礎(chǔ)期1994-2001 中方財團(tuán)股比由中方財

15、團(tuán)股比由35%35%調(diào)整調(diào)整為為65%65%，承擔(dān)園區(qū)開發(fā)公，承擔(dān)園區(qū)開發(fā)公司的大股東責(zé)任和園區(qū)管司的大股東責(zé)任和園區(qū)管理的主要工作理的主要工作 開始湖東地區(qū)的開發(fā)建設(shè)開始湖東地區(qū)的開發(fā)建設(shè) 園區(qū)的產(chǎn)業(yè)體系已經(jīng)初步形成。 中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會第九中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會第九次會議，國務(wù)院副總理吳次會議，國務(wù)院副總理吳儀提出儀提出蘇州工業(yè)園區(qū)要加快建設(shè)成為四個示范區(qū)，園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)正式提出；園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)正式提出； 中新政府合作開發(fā)建設(shè)蘇州工中新政府合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)業(yè)園區(qū) 由新加坡協(xié)助招商，引入多項由新加坡協(xié)助招商，引入多項總投資超過總投資超過1 1億美元的大項目億美元的大項目 奠定組織基礎(chǔ)：從三個

16、層面建立奠定組織基礎(chǔ)：從三個層面建立領(lǐng)導(dǎo)和工作機構(gòu)。中新兩國政府領(lǐng)導(dǎo)和工作機構(gòu)。中新兩國政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會；中新雙邊工作聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會；中新雙邊工作委員會；聯(lián)絡(luò)機構(gòu)委員會；聯(lián)絡(luò)機構(gòu) 奠定物質(zhì)基礎(chǔ)：中新雙方財團(tuán)合奠定物質(zhì)基礎(chǔ)：中新雙方財團(tuán)合資組建了中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)資組建了中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司有限公司 奠定招商基礎(chǔ)：新方向中方提供奠定招商基礎(chǔ)：新方向中方提供了豐富的招商經(jīng)驗和既有的招商了豐富的招商經(jīng)驗和既有的招商網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò) 奠定奠定“軟件軟件”基礎(chǔ)：編制基礎(chǔ)：編制6868項體項體現(xiàn)園區(qū)特色的規(guī)章制度和管理辦現(xiàn)園區(qū)特色的規(guī)章制度和管理辦法法 加速發(fā)展期2001-2007轉(zhuǎn)型發(fā)展期2008-

17、 園區(qū)開始二次創(chuàng)業(yè)，轉(zhuǎn)型發(fā)展。 工業(yè)園區(qū)將今年的工作重工業(yè)園區(qū)將今年的工作重點概括為：點概括為：制造業(yè)升級、科技跨越、服務(wù)業(yè)倍增、生態(tài)優(yōu)化。 蘇州工業(yè)園以后的發(fā)展方蘇州工業(yè)園以后的發(fā)展方向：向：一個是優(yōu)二進(jìn)三，一個是深化中新合作。第11頁/共31頁第十一頁，共31頁。12配套發(fā)展鄰里中心起步期00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心新城大廈，新城大廈，9797年興建，年興建，9898年建成。年建成。20012001年，貴都大廈鄰里中心建成年，貴都大廈鄰里中心建成蘇州總體規(guī)劃蘇州總體規(guī)劃2004-2

18、0202004-2020提出市域提出市域c bdc bd在園在園區(qū)的概念。鄰里中心快速發(fā)展，師惠等五座鄰里區(qū)的概念。鄰里中心快速發(fā)展，師惠等五座鄰里中心修建，截止到中心修建，截止到0808年，園區(qū)年，園區(qū)7 7座鄰里中心，總建座鄰里中心，總建面超過面超過1212萬平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生萬平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的居住商業(yè)中心。歐尚、沃爾瑪、教育等于一體的居住商業(yè)中心。歐尚、沃爾瑪家樂福等商場進(jìn)駐；左岸商業(yè)街、湖濱新天地、家樂福等商場進(jìn)駐；左岸商業(yè)街、湖濱新天地、聯(lián)豐廣場等規(guī)模型特色商業(yè)街區(qū)聯(lián)豐廣場等規(guī)模型特色商業(yè)街區(qū) 陸續(xù)出現(xiàn)。陸續(xù)出現(xiàn)。CbdCbd商業(yè)辦公商業(yè)

19、辦公功能的完善，功能的完善，李公堤李公堤 商業(yè)街商業(yè)街，圓通時代廣，圓通時代廣場、東方之門場、東方之門的修建等的修建等鄰里中心發(fā)展期、CBD建設(shè)期CBD擴(kuò)展期鄰里中心首先擔(dān)負(fù)園區(qū)配套功能的職責(zé)；借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心新城大廈98年建成，CBD的規(guī)劃建設(shè)，園區(qū)的配套更加完善；蘇州總體規(guī)劃2004-2020提出市域c bd在園區(qū)的概念，園區(qū)的發(fā)展上升(shngshng)到城市的高度；與此同時，鄰里中心的發(fā)展更加成熟，大型商場開始進(jìn)駐園區(qū)，特色商業(yè)街開始形成。CBD功能逐步完善；李公堤商業(yè)街圓通時代廣場、東方之門修建鄰里中心湖東大廈鄰里中心貴都大廈鄰里中心新城大廈鄰里中心玲瓏大廈鄰里中心沁苑

20、大廈鄰里中心師惠大廈金雞湖商業(yè)廣場李公堤風(fēng)情商業(yè)水街青積案湖商業(yè)廣場左岸商業(yè)街中央商業(yè)廣場圓通時代廣場久光百貨蘇杭時代購物廣場湖濱新天地東沙湖商業(yè)廣場蘇州園區(qū)配套圖第12頁/共31頁第十二頁，共31頁。13房地產(chǎn)市場啟動期發(fā)展期加速發(fā)展期加速發(fā)展期加速發(fā)展期加速發(fā)展期成熟期00年，園區(qū)屬于城市功能的延伸區(qū)域，即金雞湖西區(qū)域年，園區(qū)屬于城市功能的延伸區(qū)域，即金雞湖西區(qū)域房地產(chǎn)市場首先發(fā)展；房地產(chǎn)市場首先發(fā)展；02年左右，由于金雞湖強勢的景觀資源和鄰里中心的商年左右，由于金雞湖強勢的景觀資源和鄰里中心的商業(yè)配套，湖西區(qū)域發(fā)展迅速；業(yè)配套，湖西區(qū)域發(fā)展迅速；05年，隨著湖西區(qū)域的發(fā)展完善，房地產(chǎn)市場

21、沿金雞湖年，隨著湖西區(qū)域的發(fā)展完善，房地產(chǎn)市場沿金雞湖發(fā)展；發(fā)展；07年，開始向東部區(qū)域擴(kuò)散發(fā)展；年，開始向東部區(qū)域擴(kuò)散發(fā)展；園區(qū)房地產(chǎn)歷經(jīng)園區(qū)房地產(chǎn)歷經(jīng)(l jn)十年的發(fā)展，產(chǎn)品力水平越來越十年的發(fā)展，產(chǎn)品力水平越來越高，產(chǎn)品多元化、復(fù)合化程度不斷增加高，產(chǎn)品多元化、復(fù)合化程度不斷增加發(fā)展階段代表項目發(fā)展特點02年03年04年01年05年06年07年08年09年沿老城區(qū)向園區(qū)發(fā)展沿老城區(qū)向園區(qū)發(fā)展，借助于城市配套，借助于城市配套，屬于城市功能的延伸屬于城市功能的延伸沿湖西沿湖西cbd發(fā)展，湖發(fā)展，湖西西cbd具備一定配套具備一定配套功能，資源強勢功能，資源強勢特點沿金雞湖向南沿金雞湖向南向

22、西發(fā)展，隨向西發(fā)展，隨著湖東著湖東cbd的的建設(shè)向東南延建設(shè)向東南延伸伸向園區(qū)東部發(fā)向園區(qū)東部發(fā)展，開發(fā)項目展，開發(fā)項目迅速擴(kuò)散迅速擴(kuò)散啟動期發(fā)展期加速發(fā)展期成熟期師惠樂章、湖濱公寓師惠樂章、湖濱公寓、瑞嘉商業(yè)廣場等。、瑞嘉商業(yè)廣場等。普通住宅商住樓，普通住宅商住樓，住宅檔次不高，商住宅檔次不高，商住樓提供底端配套住樓提供底端配套。東方春曉、湖濱東方春曉、湖濱公寓、天翔花園公寓、天翔花園等等產(chǎn)品以低密和湖產(chǎn)品以低密和湖景公寓為主，產(chǎn)景公寓為主，產(chǎn)品力較大提升品力較大提升陽澄名邸、星陽澄名邸、星湖國際、半島湖國際、半島華庭等華庭等隨著知名開發(fā)隨著知名開發(fā)商的進(jìn)駐，產(chǎn)商的進(jìn)駐，產(chǎn)品多元化，復(fù)品多元

23、化，復(fù)合化合化國際社區(qū)、尚國際社區(qū)、尚玲瓏、朗詩國玲瓏、朗詩國際等際等高端化、高端化、科技化、科技化、多元化、多元化、復(fù)合化復(fù)合化2000年左右，屬于城市功能(gngnng)延伸的金雞湖西區(qū)域房地產(chǎn)最先發(fā)展，然后逐步往東擴(kuò)展；歷經(jīng)十年的發(fā)展，產(chǎn)品水平越來越高，多元化、復(fù)合化程度不斷增加老城中心(zhngxn) 第13頁/共31頁第十三頁，共31頁。14房地產(chǎn)板塊湖西Cbd板塊獨墅湖板塊湖東Cbd板塊新雙湖板塊p板塊特點：蘇州園區(qū)最早開發(fā)的房地產(chǎn)板塊，最早屬于城市功能的延伸區(qū)，后來由于金雞湖的強勢資源(zyun)和湖西cbd的配套，產(chǎn)品開始高端；p發(fā)展前景：發(fā)展成熟，用地空間有限；p產(chǎn)品特色：市

24、場現(xiàn)行產(chǎn)品主要是湖景住宅和綜合體，主要大戶型豪宅和小戶型公寓，精裝為主p平臺價格：20000元/平米p板塊特點：主要屬于湖西的延伸發(fā)展板塊，擁有獨墅湖強勢資源和教育配套；p發(fā)展前景：發(fā)展前景看好，但用地空間有限；p產(chǎn)品(chnpn)特點：產(chǎn)品(chnpn)比較復(fù)合，產(chǎn)品(chnpn)面積較大，小戶型公寓產(chǎn)品(chnpn)數(shù)量較少。p平臺價格：14000元/平米p板塊特點：主要屬于湖西的延伸發(fā)展板塊，擁有金雞湖強勢(qin sh)資源和cbd的配套；p發(fā)展前景：發(fā)展前景看好，大量開發(fā)商進(jìn)駐，開發(fā)強度較高p產(chǎn)品特點：產(chǎn)品比較復(fù)合，產(chǎn)品線豐富：從一居到別墅，板塊內(nèi)均有供應(yīng)p平臺價格：1000元/平米

25、p板塊特點：屬于園區(qū)內(nèi)最新發(fā)展屬于園區(qū)內(nèi)最新發(fā)展板塊，擁有陽澄湖、青劍湖資源板塊，擁有陽澄湖、青劍湖資源，產(chǎn)業(yè)附近區(qū)域；，產(chǎn)業(yè)附近區(qū)域；p發(fā)展前景：用地空間大，屬于未來發(fā)展區(qū)域；用地空間大，屬于未來發(fā)展區(qū)域；p產(chǎn)品特點：產(chǎn)品力較為底端，產(chǎn)品主要以緊湊型產(chǎn)品力較為底端，產(chǎn)品主要以緊湊型住宅為主；住宅為主；p平臺價格：平臺價格：6500元元/平米平米湖西CBD板塊關(guān)鍵詞：湖景資源、cbd配套、產(chǎn)品高端新雙湖板塊關(guān)鍵詞：湖景資源、產(chǎn)業(yè)配套、產(chǎn)品底端獨墅湖板塊關(guān)鍵詞：湖景資源、教育配套、產(chǎn)品復(fù)合湖西CBD板塊關(guān)鍵詞：湖景資源、CBD配套、產(chǎn)品復(fù)合隨著房地產(chǎn)市場的完善，園區(qū)形成四大房地產(chǎn)板塊，各個板塊依

26、據(jù)不同的資源和區(qū)域狀況，形成了不同的發(fā)展特點根據(jù)板塊特點的比較，與河口灣相似的板塊為湖西或湖東CBD板塊，與黃泥川相似的板塊為新雙湖板塊第14頁/共31頁第十四頁，共31頁。15蘇州工業(yè)園人口統(tǒng)計(rn ku tn j)2000年，人口開始快速增長，產(chǎn)業(yè)人口大量進(jìn)駐；1994年至1999年，園區(qū)(yun q)人口增長緩慢，甚至一度出現(xiàn)負(fù)增長。產(chǎn)業(yè)人口的數(shù)量逐年增加，蘇州園區(qū)(yun q)人口自2000年以來持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)工人的數(shù)量增加；板塊板塊客戶組成客戶組成年齡組成（年齡組成（3535以下）以下）湖西湖西CBDCBD市區(qū)及周邊占市區(qū)及周邊占50%50%、園區(qū)占、園區(qū)占40%40%、外地占、外

27、地占10%10%占占40%40%獨墅湖獨墅湖市區(qū)及周邊占市區(qū)及周邊占50%50%、園區(qū)占、園區(qū)占40%40%、外地占、外地占10%10%占占40%40%湖東湖東CBDCBD市區(qū)及周邊占市區(qū)及周邊占30%30%、園區(qū)占、園區(qū)占60%60%外地占外地占10%10%占占50%50%新雙湖新雙湖市區(qū)及周邊占市區(qū)及周邊占20%20%園區(qū)占園區(qū)占70-70-80%80%外地占外地占5%5%以下以下占占60%60%自西向東，園區(qū)內(nèi)客戶所占的比例逐漸加大，自西向東，園區(qū)內(nèi)客戶所占的比例逐漸加大，成為客源的主流。成為客源的主流。從西向東，購房客戶年齡逐步年輕化。從西向東，購房客戶年齡逐步年輕化。外地客戶占到一定

28、比例，表明外地客戶對園區(qū)外地客戶占到一定比例，表明外地客戶對園區(qū)的區(qū)域價值和未來發(fā)展前景看好；的區(qū)域價值和未來發(fā)展前景看好；購房客戶自西向東呈梯度分布購房客戶自西向東呈梯度分布(fnb)，基本上，基本上體現(xiàn)了與園區(qū)各個板塊價值的對位體現(xiàn)了與園區(qū)各個板塊價值的對位人口演變2000年左右，園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口開始大量進(jìn)駐，并且人口數(shù)量逐步增加；購房客戶自西向東呈梯度分布，基本上體現(xiàn)了與園區(qū)各個板塊價值的對位西東第15頁/共31頁第十五頁，共31頁。16發(fā)展小結(jié)區(qū)域的初步認(rèn)知期，價值(jizh)小步慢升區(qū)域成熟期，價格(jig)得到大幅提升，價值兌現(xiàn)人口產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)00年02年03年04年01年06年08年區(qū)

29、域價值配套09年07年05年99年98年97年自自9898年到年到0101年為蘇州園區(qū)的基礎(chǔ)奠年為蘇州園區(qū)的基礎(chǔ)奠定期，成立領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，成立開發(fā)公定期，成立領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，成立開發(fā)公司，招商的準(zhǔn)備以及制定園區(qū)的規(guī)司，招商的準(zhǔn)備以及制定園區(qū)的規(guī)章制度和管理辦法章制度和管理辦法金雞湖東地區(qū)開始全面的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)過多年的金雞湖東地區(qū)開始全面的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)體系已經(jīng)基本成形發(fā)展，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)體系已經(jīng)基本成形園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)：即加快建設(shè)：即加快建設(shè)四個示范區(qū)的四個示范區(qū)的轉(zhuǎn)型發(fā)展轉(zhuǎn)型發(fā)展奠定基礎(chǔ)期1994-2001加速發(fā)展期2001-2008轉(zhuǎn)型期08-借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心

30、借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心新城大廈，新城大廈，9797年興建，年興建，9898年建成。年建成。20012001年，貴都大廈鄰里中心建成年，貴都大廈鄰里中心建成蘇州總體規(guī)劃蘇州總體規(guī)劃2004-20202004-2020提出市域提出市域c bdc bd在園在園區(qū)的概念。鄰里中心快速發(fā)展，師惠等五座鄰里區(qū)的概念。鄰里中心快速發(fā)展，師惠等五座鄰里中心修建，截止到中心修建，截止到0808年，園區(qū)年，園區(qū)7 7座鄰里中心，總建座鄰里中心，總建面超過面超過1212萬平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生萬平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的居住商業(yè)中心。歐尚、沃爾瑪、教育等于一體的居住商業(yè)中心。

31、歐尚、沃爾瑪家樂福等商場進(jìn)駐；左岸商業(yè)街、湖濱新天地、家樂福等商場進(jìn)駐；左岸商業(yè)街、湖濱新天地、聯(lián)豐廣場等規(guī)模型特色商業(yè)街區(qū)聯(lián)豐廣場等規(guī)模型特色商業(yè)街區(qū) 陸續(xù)出現(xiàn)。陸續(xù)出現(xiàn)。CbdCbd商業(yè)辦公商業(yè)辦公功能的完善，功能的完善，李公堤李公堤 商業(yè)街商業(yè)街，圓通時代廣，圓通時代廣場、東方之門場、東方之門的修建等的修建等項目：師惠樂章、湖濱公寓、瑞嘉項目：師惠樂章、湖濱公寓、瑞嘉商業(yè)廣場等。區(qū)域：城市配套延伸商業(yè)廣場等。區(qū)域：城市配套延伸區(qū)住宅特點：普通住宅商住樓，住區(qū)住宅特點：普通住宅商住樓，住宅檔次不高，商住樓提供底端配套宅檔次不高，商住樓提供底端配套。項目：東方春曉、湖濱公項目：東方春曉、湖濱

32、公寓、天翔花園等，區(qū)域：寓、天翔花園等，區(qū)域：圍繞金雞湖發(fā)展。項目特圍繞金雞湖發(fā)展。項目特點：產(chǎn)品以低密和湖景公點：產(chǎn)品以低密和湖景公寓為主，產(chǎn)品力較大提升寓為主，產(chǎn)品力較大提升項目：星湖國際、項目：星湖國際、半島華庭等，區(qū)域半島華庭等，區(qū)域：金雞湖延伸發(fā)展：金雞湖延伸發(fā)展。項目特點：隨著。項目特點：隨著知名開發(fā)商的進(jìn)駐知名開發(fā)商的進(jìn)駐，產(chǎn)品多元化，復(fù)，產(chǎn)品多元化，復(fù)合化合化項目：國際社區(qū)項目：國際社區(qū)、尚玲瓏、朗詩、尚玲瓏、朗詩國際等，區(qū)域：國際等，區(qū)域：沿沿cbdcbd向東發(fā)展向東發(fā)展。項目特點：高。項目特點：高端化、科技化端化、科技化產(chǎn)業(yè)人口開始進(jìn)駐；購房客戶主要產(chǎn)業(yè)人口開始進(jìn)駐；購房客戶主要是當(dāng)?shù)鼐用?、部分產(chǎn)業(yè)工人、城市是當(dāng)?shù)鼐用瘛⒉糠之a(chǎn)業(yè)工人、城市被動外溢人口被動外溢人口產(chǎn)業(yè)人口大量進(jìn)駐；購房客戶市中心占到半數(shù)左產(chǎn)業(yè)人口大量進(jìn)駐；購房客戶市中心占到半數(shù)左右、出現(xiàn)上海為代表的長三角的資產(chǎn)客戶右、出現(xiàn)上海為代表的長三角的資產(chǎn)客戶,其余產(chǎn)其余產(chǎn)業(yè)客戶業(yè)客戶長