商業(yè)物業(yè)銷售返租模式分析

1、報告提綱為什么要銷售銷售的標的物（物權、非物權）商業(yè)物業(yè)的幾種銷售方式（概念特點）不同銷售方式的優(yōu)劣勢及其適用物業(yè)不同銷售方式的定價策略帶租約銷售與售后返租回報率與利率、租金的關系及對銷售的影響不同返租模式的現(xiàn)金流售與不售招商與銷售的關系先租后售租售并舉先售后租只租不售只售不租特點適用物業(yè)先租后售營造商業(yè)氛圍，提升商業(yè)價值，利于后期銷售（帶租約銷售）社區(qū)商業(yè)、小型集中商業(yè)租售并舉操作靈活，利于資金的回籠；租金與售價不對等先售后租快速回籠資金，以統(tǒng)一租賃方式確保商業(yè)后期經營；買高了vs賣低了（產權式銷售）社區(qū)商業(yè)、集中商業(yè)只租不售遵循商業(yè)客觀規(guī)律的最佳處理方式；資金大、回收周期長，運營風險大大型

2、MALL只售不租快速回籠資金；經營不統(tǒng)一，影響商業(yè)整體價值及開發(fā)商品牌形象（直接銷售、整體銷售）小型社區(qū)底商，非集中商業(yè)為什么要銷售開發(fā)商直接的現(xiàn)金壓力未來預期不良退出機制銷售的標的物（物權）商業(yè)物業(yè)的物權屬性包含所有權、使用權、轉讓權、收益權、抵押權、擔保權、退出（轉讓），現(xiàn)實中的商業(yè)物業(yè)銷售多種多樣，圍繞6大屬性，不同的銷售方式所銷售的標的物也不同。商業(yè)物業(yè)的幾種銷售方式商業(yè)物業(yè)的幾種銷售方式直接銷售帶租約銷售產權式銷售（售后返租）整體銷售房地產信托直接銷售直接銷售開發(fā)商購買方（業(yè)主）經營方是否具有所有權是否具有使用權是否具有轉讓（退出）權是否具有收益權是否具有抵押權是否具有擔保權完全的物

3、權轉移商業(yè)運營之前直接銷售帶租約銷售帶租約銷售開發(fā)商購買方（業(yè)主）經營方是否具有所有權在約定期限內是否具有使用權是否具有轉讓（退出）權是否具有收益權是否具有抵押權是否具有擔保權帶條件的物權轉移產權式銷售產權式銷售（售后返租）開發(fā)商購買方（業(yè)主）經營方是否具有所有權在約定期限內是否具有使用權在約定期限內是否具有轉讓（退出）權在約定期限內是否具有收益權是否具有抵押權是否具有擔保權不完全的物權轉移產權式銷售也稱為“返租銷售”，通常是對整體商鋪進行分割后對外發(fā)售，為確保統(tǒng)一經營，一般采用返租形式收回商鋪一定期限的經營權，給予投資者一定比例的租金回報。是最具爭議的商業(yè)銷售模式。經營權銷售經營權銷售（只租

4、不售）開發(fā)商購買方（經營方）是否具有所有權在約定期限內是否具有使用權是否具有轉讓（退出）權是否具有收益權是否具有抵押權是否具有擔保權非物權轉移銷售經營權（經營收益權）銷售：對于投資者或經營者來說，只擁有物業(yè)經營權屬，而沒有物業(yè)所有權屬。房產信托REITS一、房地產信托公司二、房地產資金信托：即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業(yè)并進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產融資方式。權益型（EQUITYREIT）：直接投資并擁有房地產，其收入主要來源于屬下房地產的經

5、營收入，通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益包括租金收入和房地產的增值收益。抵押型（MORTGAGEREIT）：主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益?；旌闲停℉YBRIDREIT）：此類REIT不僅進行房地產權益投資，還可從事房地產抵押貸款。不同銷售方式的特點及其適用物業(yè)特點適用物業(yè)直接銷售快速回籠資金獲得利潤回報，開發(fā)商及投資客風險較小，產權分散經營不統(tǒng)一，社區(qū)底商鋪產權式銷售銷售返租快速回籠資金獲得利潤回報，開發(fā)商后期資金壓力

6、大，投資者不確定性風險大集中商業(yè)及大型MALL帶租約銷售是解決招商與銷售對象不統(tǒng)一矛盾的最好方式，集中商業(yè)整體銷售節(jié)省推廣費用，也沒有連帶的法律風險，可一次性回籠資金，但出手有難度、售價相對不高體量不大的社區(qū)商業(yè)或社區(qū)集中商業(yè)發(fā)放信托資金未來商業(yè)地產開發(fā)比較有效的商業(yè)銷售模式，國內操作不成熟大型集中商業(yè)不同銷售方式的定價策略直接銷售&整體銷售 成本租金收益+心理預測收益市場競爭帶租約銷售&產權式銷售（售后返租） 成本+租金收益開發(fā)商可承受的回報能力帶租約銷售與售后返租二者的區(qū)別及共性區(qū)別共性帶租約銷售先招商，再銷售，返租期靈活；投資者經營收益有保證；容易銷售；市場培育期開發(fā)商資

7、金壓力相對較?。婚_發(fā)商均面臨售后的資金壓力和返租到期后再招商等經營問題產權式銷售售后返租先銷售，后招商，同樓層返租期一般相同，且為固定期限；收益保障相對較小，投資者不確定性風險較大；高樓層銷售相對困難；市場培育期開發(fā)商資金壓力大；2001年6月1日實施的商品房銷售管理辦法第十一條規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)”不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”業(yè)內幾種帶租約銷售或售后返租模式南國置業(yè)模式南國置業(yè)模式方案方案A： 10年返租年返租 （71%）返租期返租期保底回報率保底回報率分成回報率分成回報率分成比例分成比例租金漲幅租金漲幅1-3年6%6%7/3/4-6年7%7%7/310%7-1

8、0年8%8%7/310%方案方案B： 20年返年返租租（138.5%） 返租期返租期保底回報率保底回報率分成回報率分成回報率分成比例分成比例租金漲幅租金漲幅1-5年1-3年 6.50%7%8/27/3/4-5年 7%7%8/27/3/6-10年7%7%8/27/310%11-15年7%7%8/27/310%16-20年7%7%8/27/310%方案方案C： 20年返租年返租 （120%）返租期返租期保底回報率保底回報率分成回報率分成回報率分成比例分成比例租金漲幅租金漲幅1-5年6%6%7/3/6-10年6%6.50%7/310%11-15年6%7.50%7/310%16-20年6%9%7/31

9、0%業(yè)內幾種帶租約銷售或售后返租模式奧山世紀城模式零售業(yè)態(tài)：5年返租返租期保底回報率分成回報率分成比例租金漲幅5年7%/餐飲業(yè)態(tài)：10年返租返租期保底回報率分成回報率分成比例租金漲幅1-5年5%/6-10年5%7%7/310%投資回報率公式投資回報率（ROI）= 年利潤或年均利潤 / 投資總額 100%投資回報率（ROI）的優(yōu)點是計算簡單；缺點是沒有考慮資金時間價值因素，不能正確反映建設期長短及投資方式不同和回收額的有無等條件對項目的影響，分子、分母計算口徑的可比性較差，無法直接利用凈現(xiàn)金流量信息。只有投資利潤率指標大于或等于無風險投資利潤率的投資項目才具有財務可行性。投資回報率（ROI）往往

10、具有時效性-回報通常是基于某些特定年份?；貓舐实臉藴蕦ν顿Y者而言，基本的回報率通?；趦煞N考慮：一是商鋪的銀行按揭基準利率。二是銀行存款利率。此外，商鋪經營的好壞，直接影響著投資回報率的高低。對于開發(fā)商而言，基本的回報率則主要考慮租金水平。利率的變動對回報收益的影響對投資者而言，投資回報有兩個基本的參考標準一、銀行存款利率?；貓舐手辽俑哂诖婵罾?，否則投資商鋪的收益反而不如把錢存入銀行。二、商鋪的銀行貸款按揭基準利率（房貸利率上浮10%）。如果回報率與按揭基準利率相當，則可以滿足貸款者的月供。對開發(fā)商而言：投資回報率也至少要比同期銀行存款利率高，才可能對投資者產生吸引力。回報率與租金的關系商鋪經營的好壞，直接影響著投資回報率的高低。租金水平高，則投資者的投資回報率期望值就高，反之亦然。對于開發(fā)商而言，基本的回報率則主要考慮租金水平。通常租金反推回報率的公式為：每平米月租金 12 每平米售價 ROI對于開發(fā)商（運營商）而言，公式左邊越大越好；對于投資者而言，公式兩邊趨等最好。租金、回報率與銷售定價返租銷售價格公式區(qū)域市場平均租金水平（元/月）R0100市場平均商鋪售價（元/）A20000年投資回報率r8%回報年限（年）n5返租后售價（元/）P23333 不同返租模式的現(xiàn)金流假