房屋管理維修公約

1、 北京萬(wàn)年花城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 北京萬(wàn)年項(xiàng)目房屋使用管理維修公約為了保證本住宅區(qū)的所有產(chǎn)權(quán)人能有效地使用其購(gòu)置的物業(yè)，達(dá)到對(duì)本住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理的目的，特制訂本公約。本公約自北京市國(guó)土資源與房屋管理局核準(zhǔn)之日起生效。本住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)人將簽署本公約，并受本公約的約束。第一章 定義該土地 指根據(jù)北京市國(guó)有土地出讓合同，編號(hào)為： 京房地出合字第號(hào)； 國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓登記表，編號(hào)為： 京房地轉(zhuǎn)字第號(hào)確定的土地； 東至居住區(qū)路，南至路，西臨路，北至路。土地批文 指北京國(guó)有土地出讓合同京房地出合字第號(hào)及有關(guān)的文件及修訂文件。該住宅區(qū) 指座落于該土地上的“萬(wàn)年小區(qū)。其中包括住宅、商鋪及地下停車場(chǎng)等公共設(shè)施，

2、總建筑面積約為平方米，其中#樓建筑面積約為平方米。公共地方 指在該住宅區(qū)內(nèi)，作為產(chǎn)權(quán)人及授權(quán)使用者共同使用的地方。其中包括管理者辦公用房、公寓各樓梯間、通道、車道、綠地及為該住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)人和住戶及真正訪客而設(shè)置并供其共用的地方。開發(fā)企業(yè)自留部分和各產(chǎn)權(quán)人享有專有所有權(quán)部分不包括在內(nèi)。公共設(shè)施 指開發(fā)企業(yè)或管理者為該住宅區(qū)的利益而設(shè)置、安裝的機(jī)器、設(shè)備、電梯、儀器、電機(jī)、管道、機(jī)房、電線、電纜系統(tǒng)等包括消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、上水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)等。但任何只供個(gè)別產(chǎn)權(quán)人、租戶使用的設(shè)施及開發(fā)企業(yè)保留擁有的設(shè)施不包括在內(nèi)。保留地方 指開發(fā)企業(yè)在整體發(fā)展中擁有獨(dú)立所有權(quán)的

3、地方。綠化地方 指根據(jù)國(guó)家或北京市有關(guān)規(guī)定，依照該土地的規(guī)劃要求，在該土地內(nèi)實(shí)施綠化的地方。單元 指在該住宅區(qū)的公寓單元或其部分。車位 指根據(jù)本公約規(guī)定作為停泊車輛用途的地方，除特別指明外，車位包括地面停車場(chǎng)內(nèi)的車位及地下停車場(chǎng)內(nèi)的車位。會(huì)所 指由開發(fā)企業(yè)擁有所有權(quán)，提供給各住戶作會(huì)所用途的有關(guān)建筑物。產(chǎn)權(quán)人 指對(duì)每個(gè)單元擁有或共同擁有房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。產(chǎn)權(quán)人大會(huì) 指按照本公約第六章舉行的全體產(chǎn)權(quán)人及使用人代表參加的會(huì)議。物業(yè)管理委員會(huì) 由產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表全體產(chǎn)權(quán)人及使用人行使物業(yè)管理權(quán)力的常設(shè)機(jī)構(gòu)。開發(fā)企業(yè) 名稱： 北京萬(wàn)年房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 法人

4、代表： 注冊(cè)資金：億元人民幣 住所： 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話：管理者 在物業(yè)管理委員會(huì)成立前由開發(fā)企業(yè)指定北京興邦物業(yè)管理有限公司管理。在物業(yè)管理委員會(huì)成立后，指由其選聘的，經(jīng)政府主管部門登記注冊(cè)，對(duì)該住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的具有北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書的專業(yè)性公司。管理預(yù)算 指管理者根據(jù)本公約和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定而按年度制定的，管理者對(duì)該住宅區(qū)進(jìn)行管理所需費(fèi)用總額的預(yù)算。管理費(fèi)用 指管理者因管理及保養(yǎng)該住宅區(qū)而引起的費(fèi)用和開支。管理規(guī)定 指管理者為維護(hù)各產(chǎn)權(quán)人的利益，有效實(shí)施管理而按規(guī)定制定及修改的管理制度。第二章 總則一、 公約的效力：及于開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及使用人、物業(yè)管理企業(yè)。二、 適用法律：適用

5、中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)、政府規(guī)章、有關(guān)政策以及北京市法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。三、 公約的解釋與修改：解釋權(quán)：物業(yè)管理委員會(huì)擁有對(duì)公約的解釋權(quán)，但在管委會(huì)成立前，由開發(fā)企業(yè)解釋。修改權(quán)：管委會(huì)成立前，不得對(duì)已核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改；管委會(huì)成立后，可由管委會(huì)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決議對(duì)公約進(jìn)行修改。公約及其修改版本，須經(jīng)市房地局核準(zhǔn)。第三章 開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)開發(fā)企業(yè)享有以下權(quán)利：一、開發(fā)企業(yè)有權(quán)修改其規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)用途、銷售份額和經(jīng)營(yíng)方案，無(wú)須經(jīng)任何其他產(chǎn)權(quán)人同意。但上述修改須遵守法律和政府有關(guān)規(guī)定，獲得有關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，并不得妨礙其他產(chǎn)權(quán)人合法使用其所屬單元。二、開發(fā)企業(yè)對(duì)自用部分享有所有權(quán)

6、，享有與其他產(chǎn)權(quán)人同等權(quán)利。開發(fā)企業(yè)有權(quán)將該住宅區(qū)自用部分轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈(zèng)予或做其它處置，無(wú)須經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意。三、開發(fā)企業(yè)有權(quán)根據(jù)該住宅區(qū)的建設(shè)規(guī)劃繼續(xù)興建未完成部分，并將后期工程與已建成部分接駁相連。經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，有權(quán)使用、更改已建成部分的公共地方和公共設(shè)施，或安裝、更改、清理供后期工程使用的設(shè)施，但不得妨礙其他產(chǎn)權(quán)人。開發(fā)企業(yè)有以下義務(wù)：一、 開發(fā)企業(yè)對(duì)其擁有的物業(yè)，應(yīng)履行與其他產(chǎn)權(quán)人同等的義務(wù)。二、 在該住宅區(qū)成立產(chǎn)權(quán)人管理委員會(huì)前，開發(fā)企業(yè)有義務(wù)指定管理者對(duì)該住宅區(qū)進(jìn)行妥善管理。三、 在該住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上時(shí)，負(fù)責(zé)在區(qū)小區(qū)辦的指導(dǎo)下會(huì)同管理者組織、籌建產(chǎn)權(quán)人管理委員會(huì)。

7、四、 開發(fā)企業(yè)在后期工程建設(shè)中應(yīng)遵守國(guó)家和北京市有關(guān)施工管理規(guī)定，但對(duì)未超越規(guī)定許可范圍的施工噪音和污染等不向任何人或組織負(fù)補(bǔ)償責(zé)任。五、 保證該住宅區(qū)的名譽(yù)不受侵害。六、 按國(guó)家有關(guān)規(guī)定承擔(dān)該住宅區(qū)保修責(zé)任。第四章 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利1 依據(jù)物業(yè)管理合同和國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；2 依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；3 勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對(duì)造成的損害，有權(quán)要求賠償；4 有權(quán)要求物業(yè)管理委員會(huì)協(xié)助管理；5 選聘專營(yíng)公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；6 從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)或開展其他多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)；7 按規(guī)定

8、制定物業(yè)管理規(guī)章制度。二 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)1 全面履行物業(yè)管理合同，對(duì)產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)物業(yè)的治安、消防、綠化維護(hù)、環(huán)境清潔及為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供日常生活必需的便民服務(wù)；2 接受物業(yè)管理委員會(huì)和產(chǎn)權(quán)人的監(jiān)督；3 重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì)審議決定；4 接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、及其它行政管理機(jī)關(guān)的指導(dǎo)監(jiān)督；5 發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)的行為，須及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告；6 建立物業(yè)管理收支帳目，定期向產(chǎn)權(quán)人公布，接受管委會(huì)查詢。第五章 產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利及義務(wù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利：一 產(chǎn)權(quán)人對(duì)其所購(gòu)單元享有專有所有權(quán)，包括占用、使用、收益、處分權(quán)，而無(wú)須征得其他產(chǎn)權(quán)人同

9、意，但該處理須明確受本公約限制和保障。若所購(gòu)單元用于出租，須保證該租戶遵守本公約的約定，并對(duì)出租行為向其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。二 產(chǎn)權(quán)人將其所屬單元出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或出租于第三者時(shí)，不得將其享有的對(duì)該住宅的任何權(quán)利與其擁有的使用權(quán)分開。三 產(chǎn)權(quán)人、租戶及其雇用人員均有對(duì)公共地方的通行權(quán)。四 產(chǎn)權(quán)人、租戶及許可人均有對(duì)公共設(shè)施的使用權(quán)，包括所有下水道、污水渠、化糞池、上水管（閥）、通風(fēng)管道、燃?xì)夤?yīng)管道及所有高壓、低壓、微壓電纜或電線。五 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，但所購(gòu)單元僅做住宅，除作為居住外不得作其他用途。六 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)參加產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，擁有對(duì)該住宅區(qū)重大管理決策的表決權(quán)。七 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)

10、就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向物業(yè)管理委員會(huì)和管理者提出質(zhì)詢并得到答復(fù)，有權(quán)向物業(yè)管理主管部門投訴。八 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求產(chǎn)權(quán)人管理委員會(huì)和管理者按規(guī)定定期公布物業(yè)管理收支帳目。九 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出意見、建議或批評(píng)。十 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)根據(jù)房屋共同部分、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范疇的市政設(shè)施的狀況，建議管理者及時(shí)組織修繕。十一 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求其房屋毗鄰部分的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修保養(yǎng)責(zé)任，對(duì)方不維修保養(yǎng)或不予配合的可要求產(chǎn)權(quán)人管理委員會(huì)或管理者強(qiáng)制執(zhí)行，按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。產(chǎn)權(quán)人、使用人負(fù)責(zé)戶內(nèi)自用部位維修。如委托物業(yè)公司維修，物業(yè)公司可維修并合理收費(fèi)。產(chǎn)權(quán)人的義務(wù)：一、 產(chǎn)權(quán)人在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有

11、的物業(yè)時(shí)應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定。在發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)就權(quán)屬變化情況以書面形式通知管理者，并確保購(gòu)買人書面承諾遵守本公約內(nèi)一切條款。前產(chǎn)權(quán)人有責(zé)任支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費(fèi)用及其他有關(guān)費(fèi)用。二、 產(chǎn)權(quán)人須執(zhí)行和服從產(chǎn)權(quán)人管理委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決議、決定。三、 產(chǎn)權(quán)人須按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共維修基金及因使用所購(gòu)單元而發(fā)生的費(fèi)用。四、 產(chǎn)權(quán)人應(yīng)自覺維護(hù)該住宅區(qū)的整潔、美觀、暢通及公共設(shè)施完好。五、 產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守該住宅區(qū)裝飾裝修管理規(guī)定，填寫申報(bào)表，報(bào)管理者審查批準(zhǔn)，向管理者繳交裝飾裝修保證金后方可施工。完工后，由管理者進(jìn)行查驗(yàn)，如無(wú)違規(guī)、違章情況及無(wú)妨礙他人正常使用的現(xiàn)象（如

12、滲、漏、堵、冒等）保證金按規(guī)定予以退還。否則，視違章情節(jié)予以扣除或限期整改。如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的還應(yīng)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi)。六、 明白并承諾產(chǎn)權(quán)人及相關(guān)使用人與管理者在該住宅區(qū)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系（另有專門合同規(guī)定的除外）。產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任：在該住宅區(qū)內(nèi)，不得有下列行為：一、 擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的顏色、形狀、規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能用途、功能和布局。二、 對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建。三、 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公共部位、設(shè)施、場(chǎng)所。四、 擅自損壞、拆改供電、供水

13、、供氣、通訊、排水、排污、消防等公共設(shè)施。五、 不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物。六、 違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物品；七、 違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物等。八、 踐踏、占用綠地，損壞、涂抹園林建筑小品。九、 影響市容觀瞻或該住宅區(qū)外觀（包括公共地方、樓宇外墻、門窗等）的亂搭、亂建、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等。十、 隨意停放車輛、鳴笛，制造超標(biāo)噪音；或超速行駛。十一、 進(jìn)行危害公共利益或國(guó)家法律、法規(guī)禁止的行為和其它不道德的行為。第六章 產(chǎn)權(quán)人大會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì) 產(chǎn)權(quán)人大會(huì)一 該住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)人大會(huì)由該住宅區(qū)內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人、使用人代表組成。二 產(chǎn)權(quán)人投票實(shí)行住宅房

14、每一單元一票，非住宅房每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票。使用人代表每人擁有一票投票權(quán)。三 產(chǎn)權(quán)人大會(huì)履行下列職責(zé)：1 選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì)委員；2 制定、修改物業(yè)管理委員會(huì)章程和管理公約；3 審議、批準(zhǔn)管理者的年度預(yù)算；4 決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。 物業(yè)管理委員會(huì)一 該住宅區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50%以上時(shí)由該住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)、管理者組織該住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)人選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)。二 物業(yè)管理委員會(huì)是經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表產(chǎn)權(quán)人行使該住宅區(qū)物業(yè)管理權(quán)力的常設(shè)機(jī)構(gòu)。三 物業(yè)管理委員會(huì)由名委員組成。四 物業(yè)管理委員會(huì)的權(quán)利：1 每年至少召集和主持一次產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，根

15、據(jù)10%以上產(chǎn)權(quán)人要求可召開特別大會(huì)；2 采用公開招標(biāo)或其他方式，選聘或解聘管理者（解聘須應(yīng)提前三個(gè)月通知管理者），與管理者簽訂物業(yè)管理合同；3 審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算報(bào)告；4 審議批準(zhǔn)物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；5 審議批準(zhǔn)管理者制訂的物業(yè)管理規(guī)章制度；6 檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行；7 對(duì)任何破壞、損害該住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)人利益的行為有制止和要求賠償?shù)臋?quán)利；8 對(duì)違反管理公約或損害其他產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的行為，可代表全體產(chǎn)權(quán)人提起訴訟。五 物業(yè)管理委員會(huì)的義務(wù)：1 組織召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)；2 執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議；3

16、貫徹執(zhí)行并督促產(chǎn)權(quán)人遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，對(duì)產(chǎn)權(quán)人及使用人開展多種形式的宣傳教育；4 配合管理者工作，及時(shí)反映產(chǎn)權(quán)人和使用人對(duì)物業(yè)管理的意見和建議；5 物業(yè)管理委員會(huì)做出的決定不得違反法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，不得違反產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決定，不得損害產(chǎn)權(quán)人的公共利益。六 管委會(huì)召集產(chǎn)權(quán)人大會(huì)可采取會(huì)議或書面征求意見等形式。七 物業(yè)管理委員會(huì)主任、委員及聘用的專職工作人員可獲取適當(dāng)?shù)慕蛸N。八 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期向管委會(huì)報(bào)送收支帳目，接受監(jiān)督。管委會(huì)對(duì)帳目處理有疑問(wèn)的，可委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)。第七章 管理 一般事項(xiàng)：一 該住宅區(qū)由管理者根據(jù)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)與管理者簽訂的

17、委托管理合同及本公約對(duì)該住宅區(qū)進(jìn)行日常管理。享有本公約規(guī)定的權(quán)利，同時(shí)須遵守和履行本公約規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。二 管理者有權(quán)提前三個(gè)月書面通知物業(yè)管理委員會(huì)辭去其職務(wù)。三 管理者有權(quán)利和義務(wù)對(duì)該住宅區(qū)實(shí)施有效管理以維持該住宅區(qū)的良好運(yùn)行狀態(tài)。其中包括下列事項(xiàng)：1 管理者負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修及管理；2 檢查、視察該住宅區(qū)各單元及公共地方、公共設(shè)施；3 保持該住宅區(qū)所有部分（各單元內(nèi)部除外）的清潔、衛(wèi)生；4 清除該住宅區(qū)內(nèi)所有垃圾，保證垃圾收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)。防止垃圾淤積、 侵蝕或傾倒于任何公共道路或周邊地方，如前述情況發(fā)生時(shí)負(fù)責(zé)將其清除，并有權(quán)向有關(guān)人員追償因此而產(chǎn)生的費(fèi)用；5 安排綠化

18、區(qū)的保養(yǎng)、維護(hù)工作；6 保持公共設(shè)備、設(shè)施處于良好工作狀態(tài)。定期檢查、維修、保養(yǎng)；7 保持該住宅區(qū)所有公共下水道、管井或其他管道清潔、暢通；8 保持所有公共地方的人行通道、綠化帶、車道、樓道等地方的良好照明；9 清除任何不符合本公約規(guī)定的建設(shè)物或安裝物，并有權(quán)向有關(guān)責(zé)任人追償因此而 引起的一切費(fèi)用；10 防止堵塞所有公共地方、人行通道、消防通道及車道，并在發(fā)生堵塞時(shí)排除障礙物；11 為該住宅區(qū)提供并保持一支優(yōu)秀的保安力量，負(fù)責(zé)該住宅區(qū)24小時(shí)保安。在不 違反國(guó)家法律、法規(guī)，且管理者認(rèn)為合適的情況下，安裝、運(yùn)用、維護(hù)保安設(shè)施。12 控制該住宅區(qū)內(nèi)所有車輛停放，保證車輛停放秩序。13 防止任何人對(duì)

19、該住宅區(qū)各部位及公共設(shè)施造成損害或進(jìn)行有害的變更。14 防止任何人在該住宅區(qū)內(nèi)叫賣、推銷，并有權(quán)將叫賣、推銷者驅(qū)出該住宅區(qū)。15 對(duì)該住宅區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)，確保符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要求。16 防止任何人占用或未按規(guī)定使用公共地方及公共設(shè)施。17 在所有有關(guān)該住宅區(qū)對(duì)外的法律訴訟中可受物業(yè)管理委員會(huì)委托作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表。18 采取必要措施以確保遵守政府對(duì)于該住宅區(qū)的要求。19 雇用或解雇有關(guān)職員、聘請(qǐng)和解聘社會(huì)機(jī)構(gòu)，保證管理者履行其職責(zé)。20 節(jié)日期間可裝飾住宅區(qū)入口及外墻，包括燈光及其他飾物。如管理者認(rèn)為合適，可以組織該住宅區(qū)內(nèi)的文娛活動(dòng)。21 建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，定期公布管

20、理該住宅區(qū)過(guò)程中的一切收支狀況，接受全體產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督。22 按規(guī)定要求并收取所有該住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)付的款項(xiàng)；支付所有因該住宅區(qū)管理及維護(hù)而產(chǎn)生的款項(xiàng)。23 在不抵觸本公約的規(guī)定下，做出其他合法行為使得該住宅區(qū)得到妥善管理和維修。四 管理者及其雇員在下列情況下造成的服務(wù)中斷無(wú)須對(duì)產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)： 1 因任何設(shè)施、裝置必要的保養(yǎng)維修。2 水災(zāi)、地震、火災(zāi)或其他不可抗力的損害、毀滅。3 無(wú)法避免的燃料、材料、水或勞動(dòng)力短缺。4 管理者所無(wú)法控制的其他一切原因。管理費(fèi)用：一 管理費(fèi)用包括下列各項(xiàng)：1 為該住宅區(qū)的有效管理，由管理者決定應(yīng)購(gòu)置或租用的所有必需的設(shè)備、機(jī)械、車輛等的費(fèi)用。2 聘用

21、及解聘任何管理該住宅區(qū)所必需的警衛(wèi)、電工、水工、清潔工、綠化工或其他人員，以及為上述人員提供制服、工作服、工具、材料、設(shè)備的費(fèi)用。3 處理垃圾的費(fèi)用。4 操作、修理、保養(yǎng)、更換及清潔房屋或公共服務(wù)設(shè)施的日常支出和費(fèi)用。5 管理者為履行本公約規(guī)定的職責(zé)或行使本公約規(guī)定的權(quán)力而支付的法律、會(huì)計(jì)或其他專業(yè)費(fèi)用。6 管理者的法定利潤(rùn)。本收費(fèi)不包括應(yīng)向政府交納的營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)。二 各產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按政府部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其所屬單元的面積支付管理費(fèi)用。三 各單元因使用水、電、煤氣、空調(diào)、電話等資源和能源等其它費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人或使用人自行承擔(dān)。四 其他費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)：1 電費(fèi)、水費(fèi)按國(guó)家物價(jià)部門公布價(jià)格執(zhí)行；2 電

22、梯費(fèi)、煤氣費(fèi)按國(guó)家物價(jià)部門核準(zhǔn)價(jià)格執(zhí)行；管理費(fèi)用明細(xì)：名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)元/平方米年小修費(fèi)/平方米年*387%（公共部位維修費(fèi)占387%）中修費(fèi)平方米年*387%（公共部位維修費(fèi)占387%）小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)元/平方米年保潔費(fèi)執(zhí)行物價(jià)局制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)保安費(fèi)元/戶月各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)元/戶月化糞池清淘費(fèi)元/平方米年電梯費(fèi)京價(jià)（房）字1996第274號(hào)高壓水泵費(fèi)京價(jià)（房）字1996第274號(hào)3 其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或物價(jià)局批復(fù)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。五 以上價(jià)格可按照政府文件規(guī)定的調(diào)整價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。六 管理工作及管理費(fèi)用如因?yàn)閭€(gè)別產(chǎn)權(quán)人的要求或行為而增加，管理者有權(quán)向該產(chǎn)權(quán)人收取合理的附加費(fèi)用。七 各產(chǎn)權(quán)人于購(gòu)房時(shí)，根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定按房?jī)r(jià)款的2%交納公共維修基金。該筆款項(xiàng)在銀行設(shè)立專戶，?？顚Ｓ?。八 任何產(chǎn)權(quán)人如未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)支付其應(yīng)付款項(xiàng)，則管理者有權(quán)采取下列措