物業(yè)分戶驗收操作手冊

1、大學城U8項目二期A區(qū)分戶驗收實施交底2014年7月25日時間：2014年7月25日 15：0016：00地點：貝蒙置地大學城U8項目現(xiàn)場會議室與會人員： 德馳地產(chǎn)： 監(jiān)理單位： 總包施工單位： 物業(yè)單位：目錄（一）、分戶驗收特點及目的（二）、分戶驗收的組織機構及崗位責任制度（三）、分戶驗收的程序和要求（四）、分戶驗收的質量保證措施（五）、分戶驗收技術準備（六）、分戶驗收內容及實施指南一、分戶驗收的特點：一、分戶驗收的特點： 根據(jù)重慶市建設委員會關于印發(fā)重慶市住宅工程質量分戶檢驗管理辦法（試行）的通知要求，分戶檢驗是以每戶住宅和住宅公共部分的走廊(含樓梯間、電梯間)等具有獨立使用功能的房間為一

2、個檢查單元進行。因此，大學城U8項目二期A區(qū)定于2014年8月19月10日間進行全面分戶驗收工作。1、針對本項目現(xiàn)場具有以下內容： （1）建筑（結構）尺寸偏差及現(xiàn)澆樓板裂縫；（2）門窗安裝質量；（3）墻面、地面和頂棚；（4）防水工程；（5）玻璃安裝工程；（6）建筑給排水工程；（7）建筑電氣工程；（8）通風空調工程 在分戶檢查時必須消除建筑質量通病，在各專業(yè)分戶檢查前必須進行施工技術和資料交底，并要求各總包單位和專業(yè)分包單位作好成品保護。2、編制依據(jù)：（1）施工圖說、交底紀要、變更、核定（2）標準、規(guī)范、規(guī)程GB50300-2001 建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準 GB50203-2002 砌體工

3、程施工質量驗收規(guī)范GB50204-2002 砼結構工程施工質量驗收規(guī)范GB50210-2001 建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范 GB50209-2002 建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范GB50242-2002 建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范GB50303-2002 建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范（3）建設部關于轉發(fā)北京市建設委員會住宅工程質量分戶驗收管理規(guī)定和關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見的通知及重慶市建設委員會關于印發(fā)重慶市住宅工程質量分戶檢驗管理辦法（試行）的通知作為對作為對貝蒙置地工程管理制度貝蒙置地工程管理制度的補充。的補充。規(guī)范產(chǎn)品實測過程中的程序、取樣方法、測量規(guī)范產(chǎn)品

4、實測過程中的程序、取樣方法、測量操作、數(shù)據(jù)處理等具體步驟和要求。操作、數(shù)據(jù)處理等具體步驟和要求。提供產(chǎn)品實測的操作方法，盡可能消除人為操提供產(chǎn)品實測的操作方法，盡可能消除人為操作引起的偏差作引起的偏差。二、二、分戶驗收的組織機構及崗位責任制度：分戶驗收的組織機構及崗位責任制度：（1）組織機構：建設單位會同監(jiān)理、施工單位確定分戶檢驗小組人員。分戶檢驗小組組長為建設單位項目負責人，副組長為施工單位項目經(jīng)理和監(jiān)理單位項目總監(jiān)。檢查人員由各單位相關人員組成（含我司物業(yè)公司工程處也應當參加分戶檢驗工作）。（2）項目分戶驗收小組責任制、對本項目的分戶驗收工作組織、協(xié)調和領導責任；、負責組織各專業(yè)檢查組開會

5、，具體處理各專業(yè)檢查組提出質量、進度及獎罰等要求；、負責進度安排管理和分戶驗收的質量復查和監(jiān)督工作，采取逐戶檢查的方式，對已經(jīng)驗收的住戶進行質量復查和監(jiān)督，對檢查過程、結果、整改等全面跟蹤。如發(fā)現(xiàn)與數(shù)據(jù)不符的、整改未能在規(guī)定時間完成、各檢查小組成員不到位等情況，將根據(jù)總分包合同要求給予從重處罰。、負責向驗收小組人員交底，使各人員掌握檢查的項目、方法、內容、部位、數(shù)量等。E、分戶驗收開始時間上午8：00-11：30，下午2：30-6：00（第二天上午將檢查結果歸類下發(fā)整改小組）。三三、分戶驗收的程序和要求分戶驗收的程序和要求（1）由建設、監(jiān)理、施工單位共同組成分戶驗收工作領導小組，下設各專業(yè)組成

6、的驗收檢測組、整改小組，對具備驗收條件的分戶驗收項目應及時驗收。要求：由總分包先行對房屋各項進行自檢，自檢合格后分戶驗收小組對具備分戶驗收條件的房間進行統(tǒng)一全面復檢。（2）在每種戶型圖上標注確定檢測點號和位置。要求：各檢測點要在檢查前統(tǒng)一確定，地面標注以進門左側為第一個檢測點，采用阿拉伯數(shù)字順時針編號；墻面采用英文字母或圖標 對應標注。（3）每戶檢測完后各，各專業(yè)人員必須簽字。要求：檢測組對評定表中的各項目檢查必須認真對照圖紙、洽商和實際情況檢查填寫，并在實測實量的基礎上如實填寫。（4）對檢查不合格項每天溝通，及時下發(fā)整改，由整改小組及時完善。要求：對不符合要求的項目每天檢測后匯總，當天下達不

7、合格項處置記錄，施工單位根據(jù)整改內容，必須確保在2-5天內完成整改，整改自檢合格后重新組織分戶驗收。（5）分戶驗收合格后，總包單位負責填寫分戶驗收表，原始檢查表及質量整改與處理情況應記入檢驗記錄。要求：每戶驗收完成后將檢測資料保存，每戶建立檔案，以便小業(yè)主查閱。（6）分戶檢驗小組填寫檢查記錄，發(fā)現(xiàn)明顯使用功能不滿足規(guī)范、設計或不合理之處，應立即向建設單位或監(jiān)理單位匯報。要求：對此類問題需立即召開專題會，確?，F(xiàn)場實施與合同附圖、設計文件一致。確需調整，總分包單位應根據(jù)商議結果及時組織整改。四四、分戶驗收的質量保證措施分戶驗收的質量保證措施（1）分戶驗收領導小組和各專業(yè)檢查組的人員要嚴格規(guī)范、設計

8、及分戶驗收的計劃安排，所有檢查人員在驗收期間必須嚴格履行其職責。（2）分戶驗收檢查組人員必須具備一定的專業(yè)能力及對相應規(guī)范及分戶驗收等相關標準充分理解。做到熟悉工程所涉及的檢查項目，按抽查點平面圖檢查質量，對不合格點及不合格項目當天及時傳達整改通知書，責任單位必須根據(jù)整改內容確保在2-5天內完成整改并從新通過驗收。（3）為了確保分戶驗收工作的順利進行，各專業(yè)檢查組必須配備檢查所需的工具，要求檢測人員熟悉檢查工具的使用方法（總包提供2套檢測工具，監(jiān)理提供1套檢測工具）。（4）分戶驗收領導小組負責對各專業(yè)檢查組的檢查結果進行監(jiān)督，按照下述辦法進行： 應按分戶對分部分項工程的所有實測區(qū)進行100%實

9、測實量并建立分戶/分層實測檔案施工單位施工單位 實測實量監(jiān)理員全程參與， 專監(jiān)對施工單位實測數(shù)據(jù)按不低于50%的比例進行復測， 總監(jiān)對施工單位實測數(shù)據(jù)按不低于30%的比例進行復測監(jiān)理公司監(jiān)理公司 對監(jiān)理公司復測數(shù)據(jù)按不低于50%的比例進行復測項目部及工程項目部及工程部專職質量工部專職質量工程師程師 將經(jīng)監(jiān)理及項目部專職工程師復測后的實測數(shù)據(jù)作為對施工單位付款及評估的重要參考依據(jù)項目部項目部五五、分戶驗收技術準備分戶驗收技術準備： （1）由編制的分戶驗收方案應通過相應審批。（2）整理出完整的各種戶型平面圖（合同附圖）、檢測表，詳細計算出各戶型圖中檢測房間的空間設計尺寸；同時在檢測房間提前做好檢測

10、點的標識并提前做好測量基準線。 （2）準備好相關的檢測儀器，如：小錘、鋼尺、激光測距儀和漏電開關測試儀等，并保證儀器準確和正常工作； （3）做好屋面蓄（淋）水、衛(wèi)生間等有防水房間的蓄水、外窗淋水試驗的準備工作； （4）室內墻地面標識好暗埋水、電管線的走向，相應的水電點位標識。六、分戶驗收內容及實施指南六、分戶驗收內容及實施指南： 分戶檢驗內容、標準及方法-室內空間尺寸驗收項目驗收項目驗收內容驗收內容檢查方法檢查方法驗收標準驗收標準室內空間尺寸室內凈高1、 在分戶驗收記錄所附的戶型圖上標明房間編號；2、 每個房間凈高抽測五點，開間、進深尺寸各抽測兩處，測點位置詳見附圖；3、 偏差為實測值與推算值

11、之差；極差為實測值中最大值與最小值之差；4、 使用“激光測距儀”進行檢測最大負偏差不超過20mm，極差不超過20mm室內凈開間極差不超過20mm且不超過垂直長度的0.5%房間進戶順時針方向作測試點位標記凈高測試檢查方法、標記、順序先將記號點位全部做完，再進行測試1234550cm50cm對角線交點分戶檢驗現(xiàn)場記錄方法(下圖僅示意)凈高尺寸檢查記錄：1、使用有效的戶型圖:合同附圖2、戶型圖上標注有建筑尺寸，以便檢查核對。3、記錄清晰。4、不符合要求的用紅色筆做記號，以便復檢。5、洋房每單元、高層公寓每10層制定成冊，從初檢到驗收銷號完畢即完成檢查返修工作。有問題的用紅色筆標記凈空尺寸檢測方法 距

12、地100cm距墻邊50cm凈空尺寸檢查記錄：1、使用有效的戶型圖:合同附圖2、戶型圖上標注有建筑尺寸，以便檢查核對。3、記錄清晰。4、不符合要求的用紅色筆做記號，以便復檢。5、洋房每單元、高層公寓每10層制定成冊，從初檢到驗收銷號完畢即完成檢查返修工作。分戶檢驗現(xiàn)場記錄方法（下圖僅示意） 現(xiàn)場問題記錄方式（下圖僅示意）土建、門窗、安裝檢查記錄：1、所有房間全部檢查。2、圖上記錄編號，表格內對應編號作問題描述。3、問題描述應清楚準確，避免整改遺漏。4、別墅每幢、洋房每單元、高層公寓每10層制定成冊，從初檢到驗收銷號完畢即完成檢查返修工作。檢驗方法：檢驗方法：（1）現(xiàn)澆樓板厚度及裂縫質量要求檢驗方

13、法檢查數(shù)量l板厚應符合設計要求，偏差符合施工質量驗收規(guī)范；l現(xiàn)澆樓板不應有可見的裂紋l檢查高度距地1.5m俯視目測l板底裂紋，站在室內地面仰視目測l板厚自然間全部檢查l起居室、臥室4角及中點l其余房間3點：即兩對角點及對角間中點（2）門窗安裝質量要求檢驗方法檢查數(shù)量l門窗開啟靈活、關閉嚴密、無倒翹l推拉窗有防脫落措施l進戶門開啟方向符合設計要求l開閉手扳目測l全部檢查門窗開啟性能門窗的密封性能質量要求檢驗方法檢查數(shù)量l橡膠密封條、毛氈密封條完好l玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整l手扳目測l全部檢查外窗的排水性能質量要求檢驗方法檢查數(shù)量l有排水口的門窗、排水口暢通l排水口數(shù)量符合設計要求

14、l手扳目測l全部檢查 無劃痕、開關靈活、保護膜應保留無劃痕、開關靈活、密封好，尺寸誤差在規(guī)范內開關靈活、無傾斜、排水孔方向數(shù)量正確無劃痕、開關靈活、密封好檢驗方法展示 檢測鋁合金門限位器設置和成品保護等情況鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應密實平整；平開窗鎖鉤風撐安裝穩(wěn)固使用靈活；開啟性能：窗扇應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹；推拉窗應有防止脫落的措施。窗戶檢查檢驗方法展示紅外線多線墨線儀檢測室內陰角垂直度兩米尺檢測墻面垂直度檢查空鼓裂紋角尺檢測陽角檢驗方法展示檢查室內標示給排水管、管線預留孔洞、強弱電線盒、開關、插座等均應做相應的標示檢查陽臺陰角注意陰陽角

15、較多處，客戶關注較多墻面、地面和頂棚檢驗方法實操展示檢查天棚平整度頂面檢查時，應檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進戶接線盒的應作全面檢查，避免漏裝。地面檢查平整度誤差不大于4mm ，地面面層與下一層應結合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷，墻面、地面和頂棚檢驗方法實操展示檢查煙道、外墻、門窗漏水門窗、外墻、煙道等滲水，應在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進行。檢驗方法實操展示隨機現(xiàn)場檢測防水層厚度涂膜防水層厚度1.5檢測方法：隨意切一塊用游標卡尺檢測。防水檢查無滲漏，相鄰墻體無反堿返潮現(xiàn)象。衛(wèi)生間排水接口下口應高于防水層30以上檢測方法：蓄水檢查且最低處不低于20

16、蓄水深度；蓄水時間不低于24小時。其他有防水要求的房間和陽臺標準：無滲漏，排水坡向正確，排水通暢，不得有倒泛水和積水現(xiàn)象檢驗方法實操展示 陽臺玻璃欄板材質及欄桿高度檢查臨空高度在24m以下時，欄桿高度不應低于1.05m，臨空高度在24m及24m以上(包括中高層住宅)時，欄桿高度不應低于1.10m；應使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當玻璃臨空高度達到5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃 。不低于900；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、無明顯劃痕。縱向欄桿之間凈間距不大于110mm 室內護窗欄桿高度檢查和施工工藝檢

17、驗方法實操展示檢驗檢驗方法方法 （3）建筑給排水工程質量要求檢驗方法檢查數(shù)量l安裝牢固、支吊架符合驗收規(guī)范l坡度、坡向符合設計、驗收規(guī)范l清掃口、塑料伸縮接、阻火圈符合設計、驗收規(guī)范l穿墻、穿板套管符合設計、驗收規(guī)范l給水暗埋管標識清楚l安裝牢固：手扳、目測l支、吊架間距尺量l坡度、坡向：用坡度尺、水平尺、拉線和尺量l清掃口、伸縮接、阻火圈目測l套管、暗埋管目測l全部檢查管道、配件安裝檢驗檢驗方法方法 質量要求檢驗方法檢查數(shù)量l地漏形式附和設計，有效水封深度不小于50mml存水彎設置附和設計，有效水封深度不小于50mml目測l有效水封深度尺l全部檢查地漏、存水彎質量要求檢驗方法檢查數(shù)量l管道、

18、配件等接口嚴密、無滲漏l管道暢通、不堵塞l通水檢查l全部檢查管道系統(tǒng)功能檢查水井水表設置情況安裝平穩(wěn)牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應與戶位號一致。戶內總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、無滲漏 ；閥門高度離地800。戶內給水管檢查檢驗方法實操展示排污管道灌水實驗管道、配件等接口嚴密，無滲漏；管道暢通。球能從測試點被水沖至被測管道的最底部的污水井。排污管道通球實驗檢驗方法實操展示給水管道支架穩(wěn)固性給水管應安裝應平整牢固，支架間距參照規(guī)范擇錄。 排水管道應安裝規(guī)范，每層必須裝伸縮節(jié)、隔6層應設置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進行測試。給排水管順直度檢查檢驗方法實操展示給排水管順直度檢查地漏檢查檢驗方法實操展示 排給水管應安裝應平整牢固，支架間距按規(guī)范要求設置 地漏型式符合設計要求；深水封地漏水封深度不小于50 ，沖水排水通暢；檢驗檢驗方法方法（4）建筑電氣工程質量要求檢驗方法檢查數(shù)量l導線材質、規(guī)格符合設計要求l目測l與設計圖核對配電箱內進出線全部檢查質量要求檢驗方法檢查數(shù)量l電氣元件規(guī)格、型號、數(shù)量符合設計l電氣件標識清楚、動作靈活l箱體接地正確l規(guī)格、型號、數(shù)量與圖紙核對l電氣元件動作檢查l接地：目測l電氣元件全數(shù)核對l每個開關動作不少于2次線路敷設配電箱安裝質量要求檢驗方法檢查數(shù)量l距地2.4m燈具外殼接地l光源無損壞、燈具與開關對應正確