建筑設計任務書編制指引

1、實用建筑設計任務書編制指引第一章總則第一條為規(guī)范建筑設計任務書的編制工作，控制設計 輸由成果，保證設計質(zhì)量，根據(jù)某某地產(chǎn)相關制度規(guī)定，制 訂本指引。第二條本指引適用于總部及子公司在房地產(chǎn)開發(fā)項目 建筑概念設計、方案設計、擴初設計及施工圖設計階段設計 任務書的編制。第三條 本指引所稱總部，系指某某地產(chǎn)股份有限公司； 所稱子公司，系指某某地產(chǎn)股份有限公司全資、控股及控制 的各級投資企業(yè)；所稱某某地產(chǎn)，系指總部及子公司的總稱； 所稱單位，系指子公司及總部各部門的總稱。第四條術語本指引所稱建筑設計，是指項目建筑主體設計，按設計 深度分為概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計等階 段，設計內(nèi)容包括建筑

2、結構設計、建筑物理設計（建筑聲學 設計、建筑光學設計、建筑熱學設計）、建筑設備設計（建筑給排水設計、建筑供暖、通風、空調(diào)設計、建筑電氣設計） 等。所稱建筑設計任務書（以下簡稱任務書），是指由指總部或子公司編制的、旨在明確設計范圍、設計標準、設計周期等設計限制性條件的文件，是設計單位必須遵循的指導性 文件。第二章審批權限第五條 以下任務書由總部負責審批：（一）項目建筑概念設計任務書；（二）項目建筑方案設計任務書；（三）項目建筑擴初設計任務書。第六條 以下任務書由子公司負責審批：（一）協(xié)助總部編制項目建筑概念設計任務書;（二）協(xié)助總部編制項目建筑方案設計任務書;（三）協(xié)助總部編制項目建筑擴初設計任

3、務書;（四）編制項目建筑施工圖設計任務書。第七條任務書審批權限：設計成果審批權限表7評審人 設計階段子公司規(guī)劃 設計部營銷 拓展部成本 管理部工程 管理部設計副 總經(jīng)理決策 形式概念設計任務書審核主辦審核審核審批會簽方案設計任務書審核主辦審核審核審批會簽擴初設計任務書審核主辦審核審核審批會簽施工圖設計任務書主辦 /審批審核審核會簽第三章編制與審批程序第八條概念設計任務書編制與審批程序（一）資料準備在編制設計任務書前，總部規(guī)劃設計部應及時收集下列項目設計基礎資料：1 .已完成同類型項目的經(jīng)驗總結和完善后的設計圖紙；2 .營銷拓展部提供的宗地自然條件調(diào)查表；3 .營銷拓展部提供的宗地社會條件調(diào)查表

4、；4 .營銷拓展部提供的項目可行性研究報告；5 .營銷拓展部提供的項目定位報告（初稿） ；6 .營銷拓展部提供的競爭樓盤調(diào)查表、競爭樓盤設 計信息表。營銷拓展部向規(guī)劃設計部移交項目設計基礎資料時應 填寫項目設計基礎資料移交評審表，共同簽字確認。（二）任務書編制與審批1 .總部規(guī)劃設計部項目設計負責人編制概念設計任務 書（初稿）;2 .規(guī)劃設計部負責人審核概念設計任務書（初稿）;3 .項目設計負責人將概念設計任務書（初稿） 交子 公司設計管理部門，由子公司填寫子公司關于設計任務書 意見回復；4 .項目設計負責人填寫設計任務書審批表，將概念設計任務書（初稿）交營銷拓展部、成本管理部評審；5 .項目

5、設計負責人根據(jù)評審意見對概念設計任務書 進行修正完善后，報設計分管副總經(jīng)理審批。6 .概念設計任務書審批后，項目設計負責人應將任 務書交及審批文件原件辦公室存檔備案。第九條方案設計任務書編制與審批程序（一）資料準備在編制設計任務書前，總部規(guī)劃設計部應及時收集下列項目設計基礎資料：1 .行政許可性文件、規(guī)劃要點、大市政條件和水文資料等；2 .營銷拓展部提供的項目定位深化建議；3 .成本管理部提供的方案設計成本建議；（二）任務書編制與審批1 .總部規(guī)劃設計部項目設計負責人編制方案設計任務 書（初稿）;2 .規(guī)劃設計部負責人審核方案設計任務書（初稿） ;3 .項目設計負責人將方案設計任務書（初稿）交

6、子公司設計管理部門，由子公司填寫子公司關于設計任務書 意見回復；4 .項目設計負責人填寫設計任務書審批表，將方案設計任務書（初稿）交營銷拓展部、成本管理部審核；5 .項目設計負責人根據(jù)評審意見對方案設計任務書 進行修正完善后，報設計分管副總經(jīng)理審批。6 .方案設計任務書審批后，項目設計負責人應將任 務書交及審批文件原件辦公室存檔備案。第十條擴初設計任務書編制與審批程序（一）資料準備在編制設計任務書前，總部規(guī)劃設計部應及時收集下列 項目設計基礎資料：1 .方案意見復函，及市政咨詢方案。2 .地質(zhì)勘查報告。3 .主要材料/設備選型標準。4 .子公司成本部提供初步設計限額指標。（二）任務書編制與審批

7、1 .總部規(guī)劃設計部項目設計負責人編制擴初設計任務 書（初稿）;2 .規(guī)劃設計部負責人審核擴初設計任務書（初稿）;3 .項目設計負責人將擴初設計任務書（初稿）交子公司設計管理部門，由子公司填寫子公司關于設計任務書 意見回復；4 .項目設計負責人填寫設計任務書審批表，將擴初設計任務書（初稿）交工程管理部、成本管理部審核；5 .項目設計負責人根據(jù)評審意見對擴初設計任務書 進行修正完善后，報設計分管副總經(jīng)理審批。6 .擴初設計任務書審批后，項目設計負責人應將任 務書交及審批文件原件辦公室存檔備案。第十一條 施工圖設計任務書的審核程序（一）子公司編制施工圖設計任務書（初稿）后,交總部規(guī)劃設計部；（二）

8、規(guī)劃設計部項目設計負責人組織規(guī)劃設計部、工 程管理部對任務書進行評審，填制總部設計任務書意見回 復，經(jīng)規(guī)劃設計部負責人、工程管理部負責人確認后，回 復子公司設計部。第四章任務書內(nèi)容及要求第十二條 任務書內(nèi)容應包括：項目概況、設計工作范 圍及設計依據(jù)、設計要求、設計階段和成果標準、設計周期、 甲方提供的設計資料、雙方約定的其他資料等。第十三條 項目概況應包括：（一）項目名稱；（二）項目地點：具體位置及項目四至；（三）項目周邊環(huán)境：地理位置、景觀生態(tài)環(huán)境（公園、 古跡、自然景觀等）、交通設施（路網(wǎng)、飛機、火車、航運 等）、生活配套（教育、商業(yè)、醫(yī)療等）等；（四）項目用地情況：用地組成、地塊編號、面

9、積、用 地性質(zhì)、土地使用年限、項目區(qū)域位置圖、地塊分布圖；（五）項目定位：項目整體定位、產(chǎn)品定位（業(yè)態(tài)類型、 業(yè)態(tài)面積配比等）；（六）主要技術指標及相關要求： 項目地塊規(guī)劃指標表、 特殊規(guī)劃要求（土地由讓合同等政府文件規(guī)定的規(guī)劃條件）（七）項目大市政情況：土地一級開發(fā)情況、市政基礎 設施情況（道路、電力、電信、燃氣、熱力、上水、雨水、 污水等）。第十四條 設計工作范圍及設計依據(jù)應包括：（一）設計工作范圍：明確規(guī)劃設計階段（概念方案設 計、方案設計、初步設計、施工圖設計）；（二）設計依據(jù)：用地紅線圖、政府批文、法規(guī)、規(guī)范、 任務書、甲方的相關設計意見及要求等。第十五條設計要求應包括：（一）設計工

10、作范圍要求：明確規(guī)劃設計階段（概念方 案設計、方案設計、初步設計、施工圖設計階段）；（二）規(guī)劃設計要點要求：根據(jù)項目特點，規(guī)劃設計要點主要包括：規(guī)劃原則、產(chǎn) 品形態(tài)、地形利用、總平面布局、建筑形象塑造、城市景觀 形象塑造、交通組織、停車規(guī)劃、環(huán)境影響、營造私密性、 社區(qū)禮儀感、小區(qū)入口、營造商業(yè)氛圍等、項目分期開發(fā)規(guī) 劃、成本控制、可持續(xù)發(fā)展等。（三）建筑設計要點應包括：根據(jù)項目特點，建筑設計要點主要包括：1 .建筑設計原則：平面功能分區(qū)、人流組織、停車要求、建筑單體風格等；2 .單體設計要求：住宅設計要求：產(chǎn)品要求、交房標準、戶型配比、戶型設計要點（戶型格局、層高、各使用空間要求、飄窗、景觀

11、 等）、公共空間設計要點（住宅大堂、車庫大堂、信報箱等）商業(yè)設計要點：產(chǎn)品要求、商業(yè)模式、商業(yè)業(yè)態(tài)配比、商業(yè)層高、商鋪設計要求等；辦公設計要點：產(chǎn)品要求、辦公面積配比、平面功能、主要空間層高、配套設施要求、立面要求等 ；酒店設計要點：產(chǎn)品要求、酒店面積配比、設計標準、平面功能、主要空間層高、配套設施要求、立面要求等 ；其他類型建筑設計要點；配套公建設計要點：配套公建包括車庫、配套商業(yè)、會所、學校、幼兒園、 垃圾中轉站、物業(yè)管理用房等。應明確配套公建的分類、面 積指標、設置位置等。（四）景觀設計要點。（五）綠色環(huán)保設計措施。（六）結構及設備專業(yè)設計要點（適用于初設及施工圖 設計階段）。第十六條設

12、計階段和成果標準應包括：根據(jù)項目的性質(zhì)、規(guī)模和設計階段，確定相應的成果標 準。設計階段主要包括概念方案設計、方案設計、擴初設計和施工圖設計。第十七條設計周期應包括：合理制定設計周期、確定匯報交流及成果提交的時間及 地點，把控好設計節(jié)奏。第十八條 甲方提供的設計資料應包括：用地紅線圖（電子版）、現(xiàn)狀地形圖（電子版）、相關規(guī) 劃圖等。第五章附則第十九條子公司應參照本辦法，制訂本公司建筑設計任務書管理實施細則，報總部備案。第二十條本辦法由總部規(guī)劃設計部負責解釋。第二十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。項目設計基礎資料移交表項目名稱：資料名稱評審內(nèi)容責任部門責任人自 然 條 件*宗地城市位置圖是否滿足設計

13、要求：是口否口營銷拓展部*宗地區(qū)域位置圖是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部*宗地紅線圖是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部*宗地地形圖是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部*宗地現(xiàn)狀照片是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部宗地綠化分布圖是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部*宗地水體分布圖是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部*城巾氣溫及風向是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部空氣質(zhì)量及噪音是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部*水文是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部*特殊地下物是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部社 會 條 件區(qū)域現(xiàn)狀圖是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部區(qū)域總體規(guī)劃圖是否滿足設

14、計要求：是口否口營銷拓展部*區(qū)域交通分析圖是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部*周邊交通分析圖是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部周邊道路斷面圖是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部周邊公共設施圖是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部*市政管線圖是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部*當?shù)卣叻ㄒ?guī)要 求是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部*行政許可性文件是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部競 爭 樓 盤*競爭樓盤列表是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部*競爭樓盤設計缶 息表是否滿足設計要求：是口否口營銷拓展部其 它確 認營銷拓展部：規(guī)劃設計部：說明：1.*項為必選項，其他項目由規(guī)劃設計部根據(jù)項目具體

15、情況確定。2.資料由項目設計負責人、規(guī)劃設計部負責人簽名確認。文檔實用宗地自然條件調(diào)查表項目名稱確認欄營銷拓展部規(guī)劃設計部調(diào)查內(nèi)容完成情況調(diào)查內(nèi)容完成情況城市氣溫最高c口已調(diào)查 口已說明水文宗地內(nèi)后無地表水池塘口水渠口已調(diào)查 口已說明最低c口已調(diào)查 口已說明宗地周辿后無地表水江口河口湖口海口水渠口已調(diào)查 口已說明平均C口已調(diào)查 口已說明周邊地表水常年水位m口已調(diào)查 口已說明城市風向主導風向口已調(diào)查 口已說明周邊地表水最高控制水位m口已調(diào)查 口已說明風向頻率玫瑰圖（另附圖）口已調(diào)查 口已說明地下水位標高m口已調(diào)查 口已說明仝氣質(zhì)里狀況口空氣質(zhì)量良好口空氣質(zhì)量較差，需進行檢測口已調(diào)查 口已說明宗地

16、內(nèi)水質(zhì)狀況水質(zhì)良好口水質(zhì)較差，需進行檢測口已調(diào)查 口已說明噪音狀況周邊無噪音源周邊有噪音源，需進行檢測口已調(diào)查 口已說明宗地 ag宗地城市位置圖說明宗地在城市范圍內(nèi)的位置已制作 口已移交特殊地下物沖溝后無口已調(diào)查 口已說明宗地區(qū)域位置圖說明宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置已制作 口已移交暗河后無口已調(diào)查 口已說明宗地 現(xiàn)狀宗地紅線圖宗地面積、角點定位、紅線尺寸、標高等已制作 口已移交古墓后無口已調(diào)查 口已說明宗地地形圖宗地為復雜地形時，說明現(xiàn)狀地形、標高、 現(xiàn)狀地貌等已制作 口已移交化石后無口已調(diào)查 口已說明宗地現(xiàn)狀照片標明拍攝點與目標點位置已制作 口已移交管線后無口已調(diào)查 口已說明宗地綠化分布圖綠化的

17、定位已制作 口已移交其它后無口已調(diào)查 口已說明宗地水體分布圖水體的定位已制作 口已移交其他需說明 事項說明1 .本表所列為內(nèi)容為描述宗地自然條件所需的資料目錄，應在項目拓展與投資分析階段完成收集制作，作為項目概念設計、方案設計的基礎資料之一。2 .若政府提供的“宗地紅線圖”、“宗地地形圖”深度不足，應在設計準備階段落實并確認圖紙內(nèi)容。3 .當周邊存在污染源與噪聲源時，應結合實際，判斷是否需對宗地空氣質(zhì)量、水質(zhì)、噪聲狀況進行檢測；需進行檢測的，應附檢測報告；尚未達到飽和通車的道路，應根據(jù)道路等級預測飽和通車時的噪音狀況。4 .當存在特殊地下物時需另附文件進行詳細說明。宗地社會條件調(diào)查表項目名稱確

18、認欄營銷拓展部規(guī)劃設計部調(diào)查內(nèi)容完成情況調(diào)查內(nèi)容完成情況當?shù)卣叻ㄒ?guī)要求日照間距系數(shù)口已調(diào)查 口已說明區(qū)域現(xiàn)狀圖說明宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等） 的現(xiàn)狀特征已制作 口已移交消防間距口已調(diào)查 口已說明區(qū)域總體規(guī)劃圖說明政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設想和建設 計劃已制作 口已移交其它間距口已調(diào)查 口已說明區(qū)域交通分析圖1 .說明地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近 站點；2 .說明車輛赴宗地的可選路線已制作 口已移交行政許可性 文件要求總用地面積畝口已調(diào)查 口已說明總建筑面積m2口已調(diào)查 口已說明周邊交通分析圖說明宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建 道路的擬建時間等已制作 口已移交容積率口已調(diào)查 口已

19、說明周邊道路斷面圖說明宗地塊周邊道路斷面各分項尺寸已制作 口已移交建筑密度口已調(diào)查 口已說明周邊公共設施圖1.說明宗地周邊存在對項目設計存在影響 的公共建筑名稱、類型、面積、基本功 能、形態(tài)及建成時間；已制作 口已移交綠地率口已調(diào)查 口已說明車位總數(shù)口已調(diào)查 口已說明限局要求層m口已調(diào)查 口已說明配套要求與面積要求口已調(diào)查 口已說明2.說明對項目設計存在有利與不利因素的 設施：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、 變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它 構成噪音和污染的設施退紅線要求口已調(diào)查 口已說明其它已制作 口已移交其他需說明 事項說明1.本表所列為內(nèi)容為描述宗地社會條件所需的資料目錄，應在項目拓展

20、與投資分析階段完成收集制作，作為項目概念設計、方案設計的基礎資料之一。文檔實用競爭樓盤條件調(diào)查表編號樓盤名稱發(fā)展商所處地段價位/平米1.2.3.4.5.6.7.8.其他說明確認欄規(guī)劃設計部營銷拓展部、“競爭樓盤”，是指區(qū)域內(nèi)與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，注 可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤。文檔實用競爭樓盤設計信息表樓盤名稱mag規(guī)劃該樓盤的主要賣點、所采用的新概念新技術總用地面積M2總建筑面積M2容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)建筑設計資源住宅總面積M2住宅產(chǎn)品類型口獨立別墅 口聯(lián)排別墅 口平層公寓 口花園洋房口小高層 口高層其他建筑規(guī)劃景觀力殺住宅結構形式力殺施工圖會所面積個M2幼兒園小學施工圖室內(nèi)商業(yè)面積M2商業(yè)模式口租口售其它裝修部品景觀室外墻面公共室內(nèi)電梯品牌周邊自然景觀后 無景觀設計面積M2游泳池窗白鋁 口彩鋁 口塑鋼電梯廳羽毛球場網(wǎng)球場硬地活動場其它其它水景/噴泉兒童游戲場其它裝修毛坯房口精裝