物業(yè)接管驗(yàn)收實(shí)施方案

1、物業(yè)工程接管驗(yàn)收實(shí)施方案第一部分： 接管驗(yàn)收工作小組架構(gòu)及工作計(jì)劃一、成立接管驗(yàn)收小組組 長(zhǎng)：項(xiàng)目總經(jīng)理副組長(zhǎng)：工程部經(jīng)理顧問(wèn)指導(dǎo)：公司營(yíng)運(yùn)管理部下設(shè)二個(gè)分小組：資料驗(yàn)收組、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收組1、資料驗(yàn)收小組 小組組長(zhǎng)：工程部經(jīng)理小組組員：各專(zhuān)業(yè)主管、工程部文員職責(zé)：負(fù)責(zé)接管項(xiàng)目工程技術(shù)資料、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；2、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收小組小組組長(zhǎng)：工程部經(jīng)理小組組員：各專(zhuān)業(yè)主管、工程領(lǐng)班、技術(shù)工人職責(zé)：負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交和鑰匙接管工作。分組職務(wù)崗位人數(shù)職責(zé)配電接管組組長(zhǎng)強(qiáng)電主管1人負(fù)責(zé)項(xiàng)目高壓變配電設(shè)備、電梯、弱電、室內(nèi)外照明、廣告燈箱、LED屏、室內(nèi)外導(dǎo)視等設(shè)施設(shè)備的接管以及設(shè)備房鑰匙的接管

2、移交工作。副組長(zhǎng)強(qiáng)電領(lǐng)班1人組員運(yùn)行技工8人維修技工11人空調(diào)接管組組長(zhǎng)空調(diào)主管1人負(fù)責(zé)項(xiàng)目空調(diào)制冷系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、消防噴水系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、室外冷卻塔、消防送排風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備以及設(shè)備房鑰匙的接管移交工作。副組長(zhǎng)空調(diào)領(lǐng)班1人組員運(yùn)行技工4人維修技工11人土建接管組組長(zhǎng)裝修主管1人負(fù)責(zé)項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)、室內(nèi)土建裝飾、建筑幕墻、屋面防水、總坪鋪裝等共用設(shè)備設(shè)施以及設(shè)備房鑰匙的接管移交工作。副組長(zhǎng)裝修領(lǐng)班1人組員裝修技工2人維修技工4人二、接管驗(yàn)收工作準(zhǔn)備：1、與地產(chǎn)城南項(xiàng)目部聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； 責(zé)任人：項(xiàng)目總經(jīng)理 協(xié)助人：項(xiàng)目副總經(jīng)理2、前期工程介入，跟進(jìn)工程進(jìn)度，收集工程問(wèn)題，

3、制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； 責(zé)任人：工程部經(jīng)理協(xié)助人：工程主管3、參與工程分項(xiàng)竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試，代管試運(yùn)行機(jī)電設(shè)備； 責(zé)任人：工程主管 協(xié)助人：技術(shù)工人3三、接管驗(yàn)收工作推進(jìn)計(jì)劃序號(hào)工作內(nèi)容開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間責(zé)任部門(mén)責(zé)任人1項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料的收集與接收2013.11.202014.03.302接管驗(yàn)收前工程問(wèn)題收集并提交開(kāi)發(fā)商，督促整改2013.11.202014.04.303項(xiàng)目接管初次驗(yàn)收2014.04.102014.04.254督促工程遺留問(wèn)題整改，擬定二次接管驗(yàn)收時(shí)間2014.05.102014.05.155項(xiàng)目接管最終驗(yàn)收、簽訂正式接管文件2014.06.102014.06

4、.20第二部份 接管驗(yàn)收的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)接管驗(yàn)收應(yīng)包括資料的交接驗(yàn)收、建筑主體及配套設(shè)施的驗(yàn)收、各類(lèi)機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收、各類(lèi)設(shè)備房鑰匙的驗(yàn)收和接管。1、資料的交接驗(yàn)收1.1 產(chǎn)權(quán)資料包含以下項(xiàng)目：1.1.1 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件1.1.2 用地批準(zhǔn)文件1.1.3拆遷資料1.1.4房屋所有權(quán)證1.1.5土地使用權(quán)證1.1.6有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議1.1.7房屋分戶使用清冊(cè)1.1.8房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)1.2技術(shù)資料包括以下項(xiàng)目： 1.2.1 竣工圖包括總平面布置圖，建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。1.2.2 機(jī)電設(shè)備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使

5、用說(shuō)明、原理圖、維護(hù)指導(dǎo)、政府主管部門(mén)驗(yàn)收合格證明等。1.2.3 地質(zhì)勘察報(bào)告1.2.4 工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告1.2.5 工程預(yù)決算1.2.6 圖紙會(huì)審記錄1.2.7 工程設(shè)計(jì)變更記錄及技術(shù)核定記錄（包括質(zhì)量事故處理記錄）1.2.8 隱蔽工程驗(yàn)收簽證1.2.9 沉降觀測(cè)記錄1.2.10 防雷接地測(cè)試合格證明1.2.11 竣工驗(yàn)收證明書(shū)1.2.12 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)1.2.13 新材料、構(gòu)、配件的鑒定合格證書(shū)1.2.14 水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)1.2.15 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報(bào)告1.2

6、.17 與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門(mén)簽訂的相關(guān)協(xié)議書(shū)1.2.18 各類(lèi)機(jī)電設(shè)備、附屬設(shè)施、園林綠化工程質(zhì)量保證及維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議書(shū)1.2.19 鑰匙清單1.2.20 房地產(chǎn)平面圖；1.2.21 房屋分間平面圖；1.2.22 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。2. 建筑主體結(jié)構(gòu)和配套公共設(shè)施的驗(yàn)收2.1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。2.2 鋼筋、混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫不得超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。2.3 承重墻、填充墻必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。2.4 外墻防水符合規(guī)范，不得有外墻滲水。外墻面材料應(yīng)易于清洗。2.5 各類(lèi)屋面符合工程

7、及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水順暢、無(wú)積水、無(wú)滲漏，應(yīng)有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滴漏，平屋面部分應(yīng)有隔熱、保溫措施，公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。2.6 地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無(wú)脫皮、裂縫、起砂現(xiàn)象，整體地面平整。2.7 樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無(wú)裂縫、無(wú)表皮剝落。2.8 屋面避雷設(shè)施連接牢固，支撐間距符合設(shè)計(jì)規(guī)范，油漆完好，接地電阻值符合設(shè)計(jì)要求。2.9 外墻面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬。2.10室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑符合設(shè)計(jì)規(guī)范，管道應(yīng)

8、順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。2.11 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。2.12 明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。2.13室外道路路面無(wú)積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象，路面排水溝應(yīng)有鐵蓖等防護(hù)設(shè)施。2.14煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物，露天部分應(yīng)設(shè)置有效的防落雨措施。2.15 施工現(xiàn)場(chǎng)須做到工完、料凈、地清，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢。2.16 停車(chē)場(chǎng)配套設(shè)施齊全，倒車(chē)架、彎道鏡、地鎖設(shè)置合理，車(chē)位線、行車(chē)指示標(biāo)識(shí)清晰、耐久，限高、限速標(biāo)識(shí)明顯。3. 配套機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收3.

9、1供、配電設(shè)備驗(yàn)收3.1.1 高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完好，安裝符合設(shè)計(jì)及有關(guān)合同要求。自動(dòng)、手動(dòng)切換正常，繼電保護(hù)功能正常。3.1.2 電表、各類(lèi)開(kāi)關(guān)、各類(lèi)配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理，二次線路連接符合規(guī)范要求。各類(lèi)計(jì)量表計(jì)安裝位置合理，無(wú)重復(fù)計(jì)量和漏計(jì)量現(xiàn)象。3.1.3 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于 1M歐/kV。3.1.4 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并

10、有電器接地裝置。3.1.5 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。3.1.6 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。3.1.7 發(fā)電機(jī)組啟動(dòng)及運(yùn)行狀況正常，無(wú)雜音，設(shè)備安裝符合技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范，消音處理良好。3.2. 給、排水設(shè)備的驗(yàn)收3.2.1 水箱、水池符合設(shè)計(jì)要求，無(wú)漏水、滲水現(xiàn)象。3.2.2 水泵運(yùn)行平穩(wěn)，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無(wú)滲、漏水現(xiàn)象。3.2.3 給、排水管網(wǎng)外觀整齊，所有閘閥完好，無(wú)滲、漏水現(xiàn)象，管道外部有防腐涂層，油漆無(wú)破損，標(biāo)識(shí)明顯、規(guī)范。3.2.4 室內(nèi)外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無(wú)雜物堵塞。3.2.5 污

11、水處理系統(tǒng)污水泵（潛水泵）高水位開(kāi)，低水位停，運(yùn)行平穩(wěn)，重要設(shè)備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護(hù)措施，如設(shè)置喇叭口。3.3 弱電設(shè)備的驗(yàn)收3.3.1 電話系統(tǒng)分接箱位置設(shè)置合理，布線規(guī)范，標(biāo)識(shí)明顯、準(zhǔn)確。3.3.2 電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)布線合理，運(yùn)行穩(wěn)定、可靠。3.3.3 電訊系統(tǒng)信號(hào)對(duì)應(yīng)地點(diǎn)無(wú)誤，安裝符合設(shè)計(jì)及有關(guān)合同要求。3.4 消防設(shè)施的驗(yàn)收3.4.1 消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好，功能正常。3.4.2 接合器、水龍帶等配件完好無(wú)損、不漏水，安裝位置正確，排送風(fēng)機(jī)風(fēng)量及所有線路符合設(shè)計(jì)要求，各種設(shè)施能夠正常運(yùn)作。3.4.3 水泵、管網(wǎng)揚(yáng)程、壓力符合設(shè)計(jì)規(guī)范。3.4.4 消防設(shè)施的驗(yàn)

12、收主要以消防部門(mén)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)；3.5 安防和樓宇自控系統(tǒng)的驗(yàn)收3.5.1 安防系統(tǒng)主要包括閉路電視監(jiān)控、智能門(mén)禁、對(duì)講中繼系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理等子系統(tǒng)。3.5.2 主機(jī)設(shè)備質(zhì)量合格，提供廠家檢驗(yàn)合格證明，安裝位置合理、穩(wěn)妥，操作方便便于管理；各系統(tǒng)之間信號(hào)傳輸正常、聯(lián)動(dòng)準(zhǔn)確。3.5.3 系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定、探測(cè)設(shè)備安全、可靠，信號(hào)準(zhǔn)確。3.5.4 管線安裝規(guī)范，易于維修。3.5.5 室內(nèi)設(shè)備要求安裝美觀，能夠合理布控。3.5.6 樓宇自控系統(tǒng)的主要為針對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的各種閥門(mén)、執(zhí)行器、傳感器等控制，驗(yàn)收時(shí)需全部安裝完畢，線路敷設(shè)和接線全部符合設(shè)計(jì)圖紙的要求；3.6 中央空調(diào)系統(tǒng)的驗(yàn)收3.6.1 檢查中

13、央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。3.6.2 檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門(mén)，保溫是否完好，有無(wú)漏水現(xiàn)象；防腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水。3.6.3 檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計(jì)要求。3.6.4 檢查新風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無(wú)封閉現(xiàn)象。3.7 設(shè)備房（間井）的驗(yàn)收3.7.1 設(shè)備布局合理，便于維修、維護(hù)。3.7.2 設(shè)備間配備足夠的通風(fēng)、降溫、防潮、防鼠設(shè)施，配備足夠的消防器材。3.7.3 設(shè)備間有防水、排水設(shè)施，電器設(shè)備間接地良好。3.7

14、.4 各類(lèi)設(shè)備標(biāo)識(shí)明顯、準(zhǔn)確。3.8 商鋪室內(nèi)配套設(shè)施的驗(yàn)收3.8.1 地面、墻面、天花無(wú)裂痕、縫隙、水跡，外觀完好。梁、柱無(wú)破損、裂痕，表面無(wú)混凝土垢疤、無(wú)多余的鋼筋、架管。砂漿水泥抹平，平整度不大于±5mm，無(wú)空鼓，無(wú)起泡；3.8.2墻面機(jī)電安裝孔洞封堵完好、穿墻導(dǎo)管由油膏或發(fā)泡劑封堵嚴(yán)實(shí)；墻面無(wú)多余的鋼筋，管線等遺留；3.8.3結(jié)構(gòu)地面平整度要求不大于+20 mm，同一商鋪內(nèi)地面不平整面積不能超過(guò)0.5； 地面無(wú)多余的鋼筋；所有機(jī)電安裝穿板孔洞、廢棄孔洞均應(yīng)采用細(xì)石混凝土封堵；成品伸縮縫收口完善，無(wú)塌陷、不變形。 3.8.4室內(nèi)空調(diào)風(fēng)管、末端風(fēng)口安裝完善，保溫完善無(wú)破損；冷凍水

15、管支架處隔熱枕木安裝到位，無(wú)遺漏；管道保溫完好，無(wú)破損；冷凝水管安裝保證有足夠坡度、U型彎；管道保溫完好，無(wú)破損；空調(diào)控制電源接駁完成；控制器安裝到位，空調(diào)運(yùn)行正常；3.8.5室內(nèi)所有噴淋按設(shè)計(jì)安裝圖紙安裝到位，無(wú)高差消火栓箱體無(wú)破損，掉漆、銹蝕 ；消火栓門(mén)無(wú)卡阻現(xiàn)象；消防水袋、水槍無(wú)缺失；自救軟管無(wú)死彎死結(jié)現(xiàn)象煙溫感依照設(shè)計(jì)安裝到位，無(wú)損壞，無(wú)重碼，工作正常；煙溫感固定良好，蓋帽全部摘除末端風(fēng)口及閥門(mén)按圖紙安裝到位，閥門(mén)動(dòng)作靈活，無(wú)破損、凹陷、脫漆等現(xiàn)象；3.8.6室內(nèi)配電箱體安裝到位，進(jìn)出電源線端頭燙錫，接頭緊固；接地線接地，且接地電阻不大于4歐；電纜回路編號(hào)及各相線相序標(biāo)注清晰（含單項(xiàng)供

16、電商鋪）；箱體內(nèi)無(wú)雜物，各回路排列整齊，電源線無(wú)破損；電線電纜安裝到位，無(wú)破損，電源線接頭燙錫，確保接頭緊固；3.8.7商鋪給水入戶閥、表前閥、水表安裝到位；排污管、排油管按規(guī)范做通球試驗(yàn)，保證管道通暢所有排水管穿板處需采用細(xì)石混凝土封堵并做防水處理，確保樓板無(wú)滲漏現(xiàn)象。3.9 各類(lèi)設(shè)備房（間/井）鑰匙的接管與驗(yàn)收3.9.1各類(lèi)鑰匙應(yīng)有詳細(xì)清單。3.9.2鑰匙應(yīng)有明顯標(biāo)識(shí)，開(kāi)鎖準(zhǔn)確無(wú)誤。3.9.3交接時(shí)應(yīng)逐項(xiàng)核對(duì)，辦理交接手續(xù)。第三部分：接管驗(yàn)收記錄表格產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單附件一產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單資料名稱(chēng)數(shù)量日期接收人備注產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件用地批準(zhǔn)文件拆遷資料房屋所有權(quán)證土地使用權(quán)證有關(guān)司

17、法、公證文書(shū)和協(xié)議房屋分戶使用清單房屋設(shè)備及定、附著物清單技術(shù)資料竣工圖包括總平面布置圖，建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。機(jī)電設(shè)備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使用說(shuō)明、原理圖、維護(hù)指導(dǎo)、政府主管部門(mén)驗(yàn)收合格證明等。地質(zhì)勘察報(bào)告工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告工程預(yù)決算圖紙會(huì)審記錄工程設(shè)計(jì)變更記錄及技術(shù)核定記錄（包括質(zhì)量事故處理記錄）隱蔽工程驗(yàn)收簽證沉降觀測(cè)記錄防雷接地測(cè)試合格證明竣工驗(yàn)收證明書(shū)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)新材料、構(gòu)、配件的鑒定合格證書(shū)水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告供水

18、、供暖、消防、管道煤氣的試壓報(bào)告與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門(mén)簽訂的相關(guān)協(xié)議書(shū)各類(lèi)機(jī)電設(shè)備、附屬設(shè)施、園林綠化工程質(zhì)量保證及維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議書(shū)鑰匙清單房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。附件二：資料接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表年 月 日資料名稱(chēng)問(wèn)題簡(jiǎn)述備注開(kāi)發(fā)單位： 接管單位：附件三：資料接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題整改記錄表年 月 日資料名稱(chēng)問(wèn)題簡(jiǎn)述整改內(nèi)容整改結(jié)果備注開(kāi)發(fā)單位： 接管單位： 13機(jī)電設(shè)備/設(shè)施移交單附件四：機(jī)電設(shè)備/設(shè)施移交單 NO.設(shè)備名稱(chēng)：型號(hào)/規(guī)格：數(shù)量：安裝地點(diǎn)：安裝時(shí)間：?jiǎn)蝺r(jià)：供貨商名稱(chēng)：供貨商聯(lián)系人：供貨商聯(lián)系電話安裝單位名稱(chēng)：安裝單位聯(lián)系人：安裝單位聯(lián)系電話設(shè)備保修年限設(shè)備使用壽命/運(yùn)行年限：采購(gòu)合同中是否有隨設(shè)備奉送備品/備件：設(shè)備外觀描述：設(shè)備運(yùn)行功能狀況描述：采購(gòu)合同/安裝合同復(fù)印件是否齊全？其它問(wèn)題：移交方簽字：接受方簽字：移交日期：接收日期：說(shuō)明：接受方在接受該設(shè)備/設(shè)施后，僅對(duì)該設(shè)備/設(shè)施進(jìn)行日常運(yùn)作及日常/定期維護(hù)保養(yǎng)，不代表對(duì)該設(shè)備/設(shè)施擁有所有權(quán)。附件五：接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)施/設(shè)備遺留問(wèn)題登記表年 月 日設(shè)施、設(shè)備名稱(chēng)位置遺留問(wèn)題簡(jiǎn)述備注開(kāi)發(fā)單位：