珠海市“三舊”改造城市更新工作情況介紹

1、珠海市“三舊”改造城市更新工作情況介紹一、“三舊”改造城市更新工作歷程二、總體實施情況截至目前，珠海市納入省“三舊”圖斑庫共計351塊、涉及用地面積2127.12公頃。城市更新改造情況如下：已完成改造102個項目、561.98公頃用地（占比26.42%）；正在實施改造75個項目、478.72公頃用地（占比22.50%）；正在推進前期審批工作68個項目、474.8公頃用地（占比22.32%）；尚有611.62公頃用地（占比28.75%）待實施改造。三、“一二三+N”政策框架體系 四、“兩個層級”城市更新專項規(guī)劃體系主要為市級專項規(guī)劃和區(qū)級專項規(guī)劃，市級專項規(guī)劃是在2013年開始進行研究，2013

2、年底制定專項規(guī)劃任務，2014年底完成規(guī)劃編制。在這個過程中專門研究了兩個專題，一個是住宅地產(chǎn)專題，另外是商業(yè)地產(chǎn)專題，目的是通過兩個專題研究，把握一下我們在城市更新、“三舊”改造究竟把握什么方向方面做一個選擇，也是通過這兩個研究，從政策制定上為政策導向起到比較關(guān)鍵作用。區(qū)級更新專項規(guī)劃也在逐步展開，目標是讓各個區(qū)通過專項規(guī)劃編制達到一個計劃管理、規(guī)劃控制的效果。在兩個層級專項規(guī)劃上還做了專門性的研究，包括舊村里面還展開了歷史文化保護。五、在規(guī)劃研究環(huán)節(jié)落實“利益共享”結(jié)合規(guī)劃研究，以城市更新單元具體實施管控，打破項目思維和宗地思維，創(chuàng)新建立“一規(guī)劃四評估”的規(guī)劃研究機制、異地聯(lián)動開發(fā)機制以及

3、城中舊村、舊工業(yè)、舊城鎮(zhèn)更新項目開發(fā)規(guī)模測算公式，不斷提高規(guī)劃審批效率和水平，有效實施對項目容積率申報虛高的合理控制、對城市風貌、城市功能的維護以及對產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導。注重采取靈活多樣的“補公”方式優(yōu)先補足公益需求和實施綠色低碳建設(shè)，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，提升城市更新綜合效益，充分保障公共利益。六、組織架構(gòu)在機構(gòu)組成方面，珠海市在2012年成立了“三舊”改造城市更新工作領(lǐng)導小組，并成立了專門城市更新管理辦公室，是以市領(lǐng)導作為組長掛牌的一個實體機構(gòu)。這個領(lǐng)導機構(gòu)是一個重要的議事機構(gòu)，對全市“三舊”改造、更新工作進行重大決策。為了展開香洲區(qū)城中舊村工作，還專門成立了香洲區(qū)城中舊村改造領(lǐng)導小組，小組

4、由主管副市長牽頭，主要作用是專門解決城中舊村問題、規(guī)劃編制問題、房屋確權(quán)、維穩(wěn)協(xié)調(diào)問題，下屬分規(guī)劃國土組、社會維穩(wěn)組。目前這兩個小組工作還是在珠海市，支撐“三舊”改造城市更新工作開展。七、申報審批流程三大板塊城市更新工作情況當前珠海市城市更新總原則1、慎用大拆大建。通過四五年重要實踐發(fā)現(xiàn)，大拆大建未必是“三舊”改造城市更新必由之路。所以需要“慎用”。大拆大建這個問題上由松到緊，再慢慢慎用的趨勢。2、少用“小拆小建”。改建類城市更新項目越來越多，體現(xiàn)了成本降低，通過低成本達到了比較好的經(jīng)濟效果，我們需要“小用”。3、多用不拆不建整治類。通過整治類也可以還原城市生活基本狀態(tài)，添加更多新的元素，煥發(fā)

5、新的活力。所以需要“多用”。一、城中舊村1、珠海市城市更新“三舊”改造總體思路：重點推進東部城區(qū)城中舊村更新工作。中心城區(qū)以拆建更新為主，提高環(huán)境宜居水平和空間品質(zhì)。中心城區(qū)周邊地區(qū)及西部城區(qū)以綜合整治為主，加強對歷史遺存、特色古村落、傳統(tǒng)村落等實施保護更新。分批實施規(guī)劃先行指導，通過“一規(guī)劃四評估”研究確定規(guī)劃條件。城中舊村的舊村場、生活留用地及生產(chǎn)留用地應當整體納入城中舊村更新規(guī)劃條件及更新單元規(guī)劃研究范圍。對于容量確實無法原地平衡且無法聯(lián)動開發(fā)的舊村項目，優(yōu)先采取政府組織實施綜合整治方式；確實亟需拆建的，可采取政府購買棚改服務實施改造，目的還是降低由于舊村改造，帶來過高的空間容量的做法。

6、2、舊村更新政策要點村（居）民房屋安置補償集體物業(yè)及其他產(chǎn)權(quán)物業(yè)房屋安置補償 開發(fā)規(guī)模測算模型該測算模型結(jié)合了珠海市城市更新工作經(jīng)驗，現(xiàn)在基本獲得認可。測算原理：更新總成本+合理利潤（25%）=商品房面積x售價。由測算得出項目開發(fā)規(guī)模，含三部分內(nèi)容：安置補償面積集體物業(yè)回遷面積融資開發(fā)規(guī)模。各項成本構(gòu)成也是通過相應第三方評估機構(gòu)，進行實際評估，力求通過這樣的做法有效來推動，也讓開發(fā)企業(yè)知道期望值達到多少。3、更新規(guī)劃條件研究市城市更新主管部門按照“一規(guī)劃四評估”（交通、經(jīng)濟、城市景觀風貌或文保、公共服務基礎(chǔ)設(shè)施四方面）研究論證更新規(guī)劃條件，更新規(guī)劃條件經(jīng)市控規(guī)委會審議通過后提供給區(qū)城市更新主管

7、部門以指導更新單元規(guī)劃方案的組織編制。關(guān)于項目風貌控制、配套要求以及附建配套設(shè)施，應符合現(xiàn)行珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標準與準則等規(guī)定，并結(jié)合相關(guān)規(guī)劃要求進一步校核。二、舊廠房1、舊廠房的總體思路主要通過三方面：工改工、工改產(chǎn)。嚴格控制工改商。嚴格控制工改居。2、舊廠房的三變?nèi)蛔內(nèi)儯汗δ芎蛢?nèi)涵變化、就業(yè)人群變化、產(chǎn)值和效益變化。三不變：建筑總量基本不變、城市風貌和建筑體量基本不變不變、城市肌理保持不變。3、政策要點舊工業(yè)更新改造模式 4、舊工業(yè)、舊城鎮(zhèn)容積率測算模型公式類似深圳的做法，也是通過基礎(chǔ)建筑面積、獎勵建筑面積、補償建筑面積、突出貢獻系數(shù)，實際上就是一個量化固定模式計算出相應容量，避免大家

8、在容量上做過多的耗時。規(guī)劃總建筑面積 = （基礎(chǔ)建筑面積+獎勵建筑面積+補償建筑面積）* 突出貢獻系數(shù)三、老舊小區(qū)1、總體思路：主要還是參照了住建部對于共同籌措資金、政府統(tǒng)籌、長期保持管理機制做了一個發(fā)展。老舊小區(qū)實施綜合整治為主，以完善城市功能、提升空間品質(zhì)、延續(xù)歷史文脈為主要目標。2、老舊小區(qū)更新政策導向：珠海市老舊小區(qū)更新實施辦法目前正在編制中，有4個標準：整治為主、拆建為輔，原則上建成20年以上的，才界定為老舊小區(qū)，建成30年以上的老舊小區(qū)方可實施拆除復建。業(yè)主出資，在項目具體實施過程中，業(yè)主需要支付相應成本費用。拆除復建適當扶持，土地使用年限重新起算；拆除復建計容積率總建筑面積允許新增20%；原有建筑面積不計收地價，新增計補評估市場地價。組織實施模式，由政府主導。珠海市老舊小區(qū)建議采取政府主導方式實施老舊小區(qū)拆建更新，避免開發(fā)商提前介入擾亂業(yè)主補償訴求和市場秩序。3、老舊小區(qū)規(guī)劃指導舉措?yún)⑴c式社區(qū)規(guī)劃，為響應國家大力發(fā)展基層民主，切實推進城鄉(xiāng)社區(qū)協(xié)商制度化、規(guī)范化和程序化建設(shè)，以社區(qū)“參與式規(guī)劃”為抓手，積極探索