海外房地產(chǎn)市場調(diào)查報告1225

1、海外房地產(chǎn)市場調(diào)查報告報告主要從海外房產(chǎn)開發(fā)商項目和中國大陸開發(fā)商海外項目兩個角度來闡述對國際市場的研究。而其中主要的國際市場目前包括美國、澳大利亞等國家或地區(qū)，以及一些國際化大都市。一、美國市場作為人均GDP超過4萬美元的世界第一大經(jīng)濟體，美國市場對于任何一個行業(yè)來說都是不可忽視的存在。美國權(quán)威機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，作為全球最大的櫥柜消費終端，美國櫥柜市場的增長潛力是十分巨大的。2005年美國廚柜市場總?cè)萘恳呀?jīng)達到了130億美元，而根據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測， 2013年這一數(shù)字將攀升至225.9億美元（見圖1）。如圖一：美國櫥柜市場需求預(yù)測另美國商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，從1995年起至今，中國一直是美國第二大櫥柜出口國

2、，并且是出口額增長最快的國家（見圖2）。僅就2005年而言，中國櫥柜出口美國的金額就達到1億5千萬美元，比前2004年增長了53%，是1995年出口額的26倍。 圖二：美國櫥柜進口主要來源國面對如此巨大的市場，如今成為美國最大貿(mào)易伙伴的中國，有著光明的前景。首先需要了解的，則是美國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及未來的預(yù)測。（一）現(xiàn)狀1. 房屋價格上漲美國房地產(chǎn)價格在 2006 年達到頂峰。隨后 2007 年次貸危機以及 2008 年美國金融危機爆發(fā)致使美國房價一路下跌，房地產(chǎn)市場連續(xù)近 5 年疲軟。從 2006 年房地產(chǎn)泡沫破滅到 2011 年末，美國房價整體跌幅達到 34 。 2011 年與 2010

3、年相比，美國全國住房價格下降了 2 . 1 % ，雖然仍在下跌，但這一數(shù)字相對于幾年前房價出現(xiàn)的兩位數(shù)的暴跌情況已有明顯改善。 2013 年初奧巴馬在國情咨文中提到美國住房價格正在以過去6年中最快的速度飆升，購房者上升了 50 % ，房屋建筑又開始有拓展的跡象。通常情況下，美國房屋年價格上漲為3.5%，但從2013年下半年開始，這個數(shù)字已經(jīng)達到6-8%。2014年，房屋價格增速在四月達到最高的8.1%，但隨后由于房屋供給以及投資者活動等在過去一段時間中刺激房價上漲的因素減少，再加上某些房屋市場泡沫，房屋價格上漲開始放緩直至今日。美國房價在未來12個月內(nèi)預(yù)計將增長5.9%  消費者認為

4、2015年將比2014年更好，特別是房地產(chǎn)市場。不過，在基本面變強之前，隨著反彈效應(yīng)的消失，房市的復(fù)蘇將會放緩。目前來看，美國主要的房市分布在東北、南部和西部。圖一：美國房屋價格線性圖（來源：Zillow房屋經(jīng)紀）2. 新房交易量回暖，開工量回升a. 新房交易量回暖近幾年來美國房地產(chǎn)市場新增供給關(guān)幅下降，經(jīng)過 5 年的消耗庫存以后，房地產(chǎn)供需開始大致平衡。北京時間11月26日晚間消息，美國商務(wù)部公布報告稱，10月份經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的美國新屋銷售量環(huán)比增長0.7%，至年率45.8萬套，創(chuàng)下5個月以來的最高水平。在這個月中，美國中西部地區(qū)的新屋銷售環(huán)比增長15.8%，東北部地區(qū)環(huán)比增長7.1%，但西部

5、地區(qū)和南部地區(qū)則分別環(huán)比下降2.7%和1.9%。而美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會近期公布的報告顯示，10月份美國舊房銷量連續(xù)兩月環(huán)比上漲，并出現(xiàn)一年內(nèi)的首次同比上漲。在美國房地產(chǎn)市場，舊房銷量占整個樓市銷量的90%以上，新房銷售雖在整個美國房地產(chǎn)銷售市場所占比重不大，但對拉動經(jīng)濟仍有重要作用。b. 新房開工量回升美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，9月美國新房開工量按年率計算為101.7萬套，比8月修正后的數(shù)據(jù)大幅增長6.3%。其中，9月獨棟房屋開工量為64.6萬套，占新房開工量的60%以上，環(huán)比上漲1.1%，而更加波動的多家庭住宅新建數(shù)量上漲16.7%。數(shù)據(jù)還顯示，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，9月反映未來行業(yè)走勢的新房建

6、筑許可證發(fā)放量按年率計算為101.8萬套，比8月修正后的數(shù)據(jù)增長1.5%，也高出去年同期水平的2.5%。最后，房屋贖回權(quán)取消申請數(shù)量連續(xù)第48個月下降，在過去的9月更是下降了13%，降至2006年7月以來的最低，回到了次貸危機前水平。這些數(shù)據(jù)都表明，美國房產(chǎn)市場正在逐步復(fù)蘇。（二）市場趨勢和特征1. 買房仍是美國人的夢想 據(jù)福布斯報道，11月6日至10日對美國成年人的調(diào)查顯示，盡管收入的增長和住房的良性循環(huán)相對較弱，同時2015年的復(fù)蘇也會趨于緩慢，但消費者仍持樂觀態(tài)度。74%受訪者認為置業(yè)是實現(xiàn)美國夢的一部分，這一數(shù)字與2013年第四季度持平，略高于三年前水平。對于18至34歲年輕人78%認

7、同上述觀點，高于2013年第四季度的73%和2011年第三季度的65%。圖二：美國成年人調(diào)查，買房是實現(xiàn)美國夢的一部分嗎？（來源：trulia房屋經(jīng)紀）2. 價格漲勢緩慢，承受能力惡化。2015年房價將不會增長過快，今年10月房價比去年同期增長4%，但2013年10月的增長率為10.6%。盡管房價漲幅放緩，但住房承受能力卻在下一年進一步惡化。原因有二，首先即使房價小幅上漲，也會超過收入的增長。其次，經(jīng)濟轉(zhuǎn)好和美聯(lián)儲的反應(yīng)會推高抵押貸款利率。據(jù)此也可以對美國房產(chǎn)市場做出一下預(yù)判。3. 租賃市場保持火爆。明年將會出現(xiàn)強勁的租賃需求和大量的新增供應(yīng)。這主要來自脫離父母或室友的年輕人，同時，2014年

8、的公寓建設(shè)熱潮意味著2015年將出現(xiàn)更多的供應(yīng)。4. 獨棟房屋開工和新屋銷售情況可能會令人失望。盡管公寓建設(shè)打破了紀錄，但獨立屋新屋開工和新屋銷售仍未達到正常水平的一半。雖然2015年會有所改善，但仍不及人們的想象。調(diào)查顯示，越來越多的美國人打算賣房，這會增加市場供應(yīng)，并可能減少人們對新房的需求。此外，住房需求最強烈的是正在找工作并組建家庭的年輕人，但他們的首選是租住并為首付攢錢而不是購房。最終，獨立屋的空置率仍接近衰退前的水平，從而阻礙新屋的建設(shè)。5. 中國房產(chǎn)開發(fā)商和購房消費者將推動美國房市發(fā)展 隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，中國企業(yè)走出國門開拓國際市場已屢見不鮮。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)巨頭們大舉進軍

9、海外的消息更吸引了很多關(guān)注。這一部分將在下文作“中國開發(fā)商海外樓盤”單獨說明。在此要提到的是中國消費者美國購房的熱情。 2014年1季度，根據(jù)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)，中國人海外置業(yè)的熱門意向國家與2013年相比變化不大。從圖3中可以看到，美國依然是海外置業(yè)首選國家，熱度不減，加拿大與英國其次。除此以外，中國買家對于獨立屋和公寓的購買比例基本持平。根據(jù)居外統(tǒng)計，目前中國買家在美購房的平均預(yù)算在500萬人民幣左右，大幅高于美國房屋的中位價格。而全款購買比例較高，則在一定程度上反映出房產(chǎn)交易中的投機成分較大。圖3 2014年1季度 海外置業(yè)意向國家排名據(jù)美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會7月發(fā)布的調(diào)查，截止至今年3月的過去

10、一年中，中國買家在美國購置的房產(chǎn)總價值從上一年的128億美元上升至220億美元，占美國外資購房總值24%，比2013年上升了5個百分點。其中，中國富有的投資者已成為紐約高檔豪宅最大的買家，華人在曼哈頓市中心所購房產(chǎn)的平均價格遠超其在英國、印度、加拿大和莫斯科等各頂尖國際市場的平均水平。此外，有些房產(chǎn)交易買方甚至未經(jīng)驗收或僅通過微信等網(wǎng)上交流就與賣方達成協(xié)議。而福布斯則報道說，曼哈頓中央公園東側(cè)第五大道和公園大道之間，從49街到79街的公寓，約有三成都空著沒有人住，業(yè)主都是外國人，絕大多數(shù)是中國人。最后，是一則剛發(fā)生不久的政策性消息。11月12日，今年北京APEC峰會上達成的美國簽證新政正式施行

11、，中國學生簽證有效期將由目前的1年延長最多至5年，商務(wù)和旅游簽證將延長最多至10年，以前辦理美國簽證的種種狀況將得到徹底改觀。假如這一政策得到有效的貫徹實施，可以預(yù)見在不久的將來，中國赴美人士將激增。無論是留學，商務(wù)還是旅行，人口的涌入以及中美兩國各領(lǐng)域交流合作的深入都將刺激美國經(jīng)濟。據(jù)美國商務(wù)部政府網(wǎng)站發(fā)表的聲明顯示，這一簽證變化將刺激美國經(jīng)濟增長，2021年約能為美國增長44萬個就業(yè)機會，帶來850億的收入。而有業(yè)內(nèi)人士更分析稱，在目前兩國經(jīng)濟形勢下，美國房價有可能因為這次APEC會議漲價三成。（三）開發(fā)商和樓盤特征 首先值得一提的是，美國房產(chǎn)市場是一個發(fā)展了近兩百年的非常成熟的市場。最直

12、觀的感受便是其房地產(chǎn)的六大基本分類：獨棟房屋、密集式住宅（Condo）、多家庭住房、移動屋、公寓（Apartments）、度假屋等。這樣的劃分決定了美國開發(fā)商的性質(zhì)和特征是比較復(fù)雜的。另外，獨棟房屋占據(jù)地廣人稀的美國80%以上房地產(chǎn)市場，是最普遍的房產(chǎn)。而有大約30%的人口是住在公寓里。公寓是只出租，不單獨出售，只能進行整體出售的房產(chǎn)。1.開發(fā)商特征 a. 總體特征是：巨頭并立，特色鮮明，行業(yè)斷層。 如圖4所示，美國房地產(chǎn)建筑商前五名市場份額合計趨勢線 美國前4大以獨棟房屋為主要業(yè)務(wù)的建筑商，普爾特（Pulte Homes）、霍頓（D.R.Horton）、桑達克斯（Centex）、萊納（Len

13、nar）占據(jù)了市場份額的半壁江山。還有一些跨界的全國性房企則是同時開發(fā)獨棟房屋和其他類型住宅，比如被譽為“美國最大的多家庭住房開發(fā)商”的Related公司。這些巨頭在經(jīng)驗，資金，技術(shù)和一站式服務(wù)等方面都有著無與倫比的優(yōu)勢。 b. 次級開發(fā)商遍布全國 由于美國地域廣泛，又有最成熟的房地產(chǎn)投資信托制度（REITs），導(dǎo)致每一大區(qū)域的主要城市群里都生存著無數(shù)次級以及中小型開發(fā)商，尤其是在區(qū)域中心的一線大城市如洛杉磯、休斯頓等等。其中普遍的規(guī)律是一線城市開發(fā)商一般都是在市中心或者商業(yè)區(qū)開發(fā)高層高檔密集式住宅，或者在條件比較好的地段開發(fā)中、低層的多家庭式住宅區(qū)；而二線城市則是主要以中、低層精裝密集式住宅

14、或者公寓為主。 如圖5：2015最值得關(guān)注的住房市場（來源：trulia房產(chǎn)經(jīng)紀） c. 開發(fā)商聯(lián)合建筑商、運營商、管理商分工合作，各得其所 很多一二線城市里的獨立開發(fā)商一般都只負責投資和設(shè)計，建筑工程以及營銷和管理等則都外包給其它專業(yè)合作公司。其中營銷公司一般都會采取網(wǎng)絡(luò)預(yù)售和現(xiàn)場展會等形式公開銷售。以在建的紐約最高住宅項目公園大道432號（432 Park Avenue）為例，該項目由房產(chǎn)和基建投資巨擘CIM集團聯(lián)手紐約本地開發(fā)商麥克盧地產(chǎn)（Macklowe Properties）共同推出，品牌創(chuàng)意分包給DBOX，國際知名設(shè)計師Rafael Viñoly擔綱設(shè)計，工程管理則是WS

15、P Cantor Seinuk公司建筑設(shè)計事務(wù)所負責。2. 樓盤特征 以城市中心商業(yè)區(qū)為核心向郊區(qū)輻射，樓盤一般呈高到低遞減的規(guī)律。城郊結(jié)合部多為低層公寓或者多家庭住宅。一線大城市的高層豪華密集式住宅通常緊鄰商業(yè)中心，購物中心，內(nèi)部配備品質(zhì)高端功能齊全的各種康體設(shè)施如健身中心、瑜伽館、會議場地、桌球室等等。外部整體風格一般強調(diào)現(xiàn)代感，城市景觀和天際線的大范圍便利享受（全尺寸落地玻璃窗），內(nèi)部裝修則極盡奢華。同樣以紐約公園大道432號豪華高層住宅為例。這座外形方正高1396英尺（約426米）的大樓坐落于紐約市曼哈頓第56與57街之間的公園大道，周邊奢侈品店林立。大樓總共96層，分為七個區(qū)域，共提

16、供104個單位，靈感部分來自曼哈頓工整的城市網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。首批住宅單位離地341英尺，全部配備10 x 10英尺的大型玻璃窗，不受室內(nèi)支柱遮擋，坐擁一覽無遺的壯闊景觀。住客將可享用占地30,000平方尺的設(shè)施，當中包括：私人餐廳；可作進餐及舉辦活動之用的戶外庭園；附設(shè)桑拿房、蒸汽房及按摩室的水療及健身中心；還有75尺泳池、圖書館、酒廊、桌球室、電影播放室、會議室等等。住宅設(shè)有私人電梯出口、獨立家務(wù)助理入口、廚房用餐設(shè)施、男女獨立有窗浴室及寬敞主人套房連衣帽間；而室內(nèi)裝潢包括與地面相距12.5尺的飾面天花、橡木地板、度身打造的家具及高級天然物料；廚房亦配備進口意大利Varenna/poliform櫥柜、德國Miele美諾不銹鋼廚具、Dornbracht配件；主浴室則飾以意大利雪花白云石板材，配Villeroy & boch、TOTO等高端浴室品牌。另有獨立浴缸、度身打造的盥洗臺及地熱暖氣系統(tǒng)。單位住宅售價由700萬美元至9500萬美元不等（約4400萬至5.89億人民幣不等），銷售計劃于2013年3月推出，到10月有一般以上單位已被認購，達成接近十億美金的銷售成績。需要強調(diào)的