江蘇昆山市房地產(chǎn)項(xiàng)目整體情況介紹

1、昆山市情況介紹昆山市情況介紹新聚仁機(jī)構(gòu)新聚仁機(jī)構(gòu)昆山城市現(xiàn)狀昆山城市現(xiàn)狀區(qū)位區(qū)位 昆山處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。總面積921.3平方公里，其中水域面積占23.1%，轄10個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。扼守上海與蘇州兩大城市咽喉之地，是環(huán)上海經(jīng)濟(jì)圈中一個重要的新興工商城市。交通交通 京滬鐵路穿越市區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站； 區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場路、312國道連接上海、蘇州； 市內(nèi)三橫三縱，路網(wǎng)健全。多條道路連通上海、蘇州，便捷的交通為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了有利保障。城市人口城市人口l 昆山

2、現(xiàn)有戶籍人口63.7萬l 現(xiàn)有流動人口62.5萬l 平均每年新導(dǎo)入人口約10萬長三角流動人口比最大的城市，每天往返于昆山和周邊城市的人口達(dá)10萬之眾，這批流動人群大部分具備中高檔消費(fèi)能力，如何讓這批人長留在昆山是目前需要解決的一大問題。經(jīng)濟(jì)實(shí)力經(jīng)濟(jì)實(shí)力 經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速增長，2004年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值570億元，比上年增長24.5%； 按戶籍人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)10961美元，遠(yuǎn)高于上海的6684美元； 全市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速。171.74171.74200.8200.8230.8230.8305305430.37430.3757057001002003004005006001

3、99920002001200220032004地區(qū)生產(chǎn)總值（億）地區(qū)生產(chǎn)總值（億）經(jīng)濟(jì)園區(qū)經(jīng)濟(jì)園區(qū)外資投資項(xiàng)目外資投資項(xiàng)目三資企業(yè)三資企業(yè)世界五百強(qiáng)世界五百強(qiáng)私營企業(yè)私營企業(yè)1137001676 2612634企業(yè) 臺資企業(yè)占昆山外資企業(yè)總數(shù)的60%，達(dá)到2100多家，占全國臺資企業(yè)1/10；臺資數(shù)量占外資總量的60%，超過了160億美元， 以IT產(chǎn)業(yè)為主。 昆山已形成了以國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，包括昆山出口加工區(qū)、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合示范園、省級高科技工業(yè)園、國際商務(wù)區(qū)、華揚(yáng)科學(xué)工業(yè)園、京阪工業(yè)園、中科昆山高新技術(shù)（傳感器）產(chǎn)業(yè)基地、昆山軟件園等在內(nèi)的眾多經(jīng)濟(jì)園區(qū)。昆山經(jīng)濟(jì)技

4、術(shù)開發(fā)區(qū) 昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1985年，1991年1月被江蘇省人民政府列為省重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，1992年8月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為國家級開發(fā)區(qū)。 開發(fā)區(qū)位于城區(qū)東側(cè)，規(guī)劃控制面積115平方公里，已基本形成一個核心區(qū)、二個城市副中心。 截至2004年6月，累計(jì)引進(jìn)外資項(xiàng)目1123個，投資總額120.71億美元，合同外資86.05億美元，實(shí)際到帳資金42.78億美元，在全國45個國家級開發(fā)區(qū)中名列前茅。 來開發(fā)區(qū)投資合作的有日本、韓國、歐美、臺灣等36個國家和地區(qū)的客商。 引進(jìn)項(xiàng)目呈規(guī)模大、獨(dú)資多、層次高、技術(shù)新的特點(diǎn)。進(jìn)區(qū)項(xiàng)目平均投資規(guī)模1050萬美元，1000萬美元以上的項(xiàng)目270個，高新技術(shù)項(xiàng)目占

5、總數(shù)的40%。世界500強(qiáng)有18家在開發(fā)區(qū)興辦項(xiàng)目。 2004年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值410億元，比上年增長50.6%；各項(xiàng)主要指標(biāo)在全國經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中排名前三位。 昆山經(jīng)濟(jì)高速增長，臺資企業(yè)密集，以高科技產(chǎn)昆山經(jīng)濟(jì)高速增長，臺資企業(yè)密集，以高科技產(chǎn)業(yè)為主形成完整產(chǎn)業(yè)鏈；業(yè)為主形成完整產(chǎn)業(yè)鏈； 特色園區(qū)眾多，其中國家級昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)特色園區(qū)眾多，其中國家級昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在全市經(jīng)濟(jì)比例中所占比例極高，在全市經(jīng)濟(jì)比例中所占比例極高，04年對昆山年對昆山GDP貢獻(xiàn)占全市貢獻(xiàn)占全市72%。 企業(yè)數(shù)量增長迅速，催生大量中高端人群；企業(yè)數(shù)量增長迅速，催生大量中高端人群；昆山資源昆山資源 自然資源 人

6、文資源 市政配套自然資源淀山湖： 位于上海市青浦區(qū)西面，距市區(qū)50公里。淀山湖面積62平方公里，與江蘇、浙江交界，屬太湖水系。 著名的淀山湖旅游風(fēng)景區(qū)，包括大觀園，東方綠洲、水上運(yùn)動場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部等休閑娛樂設(shè)施，以及豐富的歷史人文景觀資源。陽澄湖： 陽澄湖位于太湖東北15公里，整個湖面屬昆山、吳縣、常熟，湖面面積 16萬多畝，是著名的旅游風(fēng)景度假區(qū)。 陽澄湖周邊主要景點(diǎn)有大上海高爾夫俱樂部、陽澄湖水上風(fēng)情園、彩彈射擊中心、垂釣中心等。 陽澄湖大閘蟹是著名的水產(chǎn)品，每年的吃蟹季節(jié)，都會有大量人流涌入陽澄湖景區(qū)，成為旅游旺季。古鎮(zhèn)周莊： 周莊鎮(zhèn)位于蘇州城東南38公里，有著近

7、九百年的歷史，被譽(yù)為“中國第一水鄉(xiāng)” ，是江南水鄉(xiāng)最有影響的古鎮(zhèn)，有豐富的文化蘊(yùn)涵。 周莊人類文明史可追溯到五千年前，春秋時吳王少子搖的封地，漢稱貞豐里，元明成為巨富沈萬三的發(fā)跡地?，F(xiàn)因保護(hù)古鎮(zhèn)、旅游亮點(diǎn)而聞名全國。古鎮(zhèn)千燈： 千燈是江蘇省歷史名鎮(zhèn)之一，為昆曲發(fā)源地之一，昆曲創(chuàng)始人顧堅(jiān)就誕生于此。 早在吳越爭霸時期，此鎮(zhèn)就得名為“千墩”。千燈至仍今保留有8萬平方米的明清和民國早期建筑，由一條“三里石板街”由南而北貫穿始終。 “河街相臨，水路行”的棋盤式格局透露出古老的氣息。 馬鞍山： 昆山唯一的山峰馬鞍山位于亭林公園內(nèi)。山上景點(diǎn)眾多，在馬鞍山南半山腰處的龍泉池，白、青、黃三個龍頭噴出水柱，直瀉

8、水池，氣勢壯觀，景色誘人。人文資源昆曲： 中國的昆劇被譽(yù)為“百戲之祖”，被聯(lián)合國教科文組織授予 “世界人類口述與非物質(zhì)文化遺產(chǎn)” ，是中國最古老的劇種，其源可以追溯到唐宋時期。奧灶館： 奧灶館創(chuàng)始于咸豐三年(1853)年，至今已有147年歷史，國內(nèi)貿(mào)易部授于中華老字號餐館，是號稱“華夏第一面”的老店。 奧灶館曾幾度翻建，不斷擴(kuò)展。80年代在半山橋南堍建成一座規(guī)模宏大的明清仿古建筑，與“一峰獨(dú)秀”的馬鞍山遙遙相對，風(fēng)景絕佳。 顧炎武故居： 顧炎武故居位于千燈鎮(zhèn)，原來占地只有6畝，現(xiàn)在的占地面積已經(jīng)擴(kuò)大至60畝，形成了包括顧炎武起居生活區(qū)、顧炎武祠堂、顧炎武墓、和顧園幾個景點(diǎn)。 顧炎武是明末清初著

9、名的愛國學(xué)者，“天下興亡、匹夫有責(zé)”這句傳世名言就出自顧炎武之口，被當(dāng)代歷史學(xué)家評為兩千年中七十二位偉人之一。特產(chǎn)大閘蟹： 學(xué)名中華絨螯蟹，出產(chǎn)于陽澄湖水域，其特征是紅膏、青背、白肚，味道鮮美，具有很高的營養(yǎng)價(jià)值。 在農(nóng)歷九、十月份，大閘蟹進(jìn)入成熟期，這時的蟹最可口，于是成了市場上最熱銷的水產(chǎn)品，每年都有大量游客為品嘗正宗大閘蟹而大量涌入昆山陽澄湖。 自然生態(tài)及人文資源豐富，旅游度假性較強(qiáng)；自然生態(tài)及人文資源豐富，旅游度假性較強(qiáng)； 周莊、大閘蟹知名度較高，吸引大量游客；周莊、大閘蟹知名度較高，吸引大量游客； 目前真正能給昆山市區(qū)帶來人流的只有陽澄湖大目前真正能給昆山市區(qū)帶來人流的只有陽澄湖大閘

10、蟹，但由于季節(jié)性較強(qiáng)，無法對昆山城市的發(fā)閘蟹，但由于季節(jié)性較強(qiáng)，無法對昆山城市的發(fā)展起到太大作用。展起到太大作用。城市配套城市配套公園綠地： 昆山在城市綠化方面做的較好，市內(nèi)除較為知名的“亭林公園”和 “森林公園”外，還有“晨曦公園”、“城市公園”、“黃浦公園”、“兒童公園”、“陽澄湖公園” 等大小十幾個公園，分布在昆山各處。森林公園： 昆山市城市生態(tài)森林公園位于昆山市西北部，馬鞍山路上，總占地面積3150畝，是昆山最大的自然生態(tài)公園。其綠化和景觀資源十分豐富， 整個公園分為三大塊13大景區(qū)，種植各類樹木100余種，80萬株。 亭林公園： 亭林公園位于亭林路、馬鞍山路交界，創(chuàng)于1906年，初名

11、馬鞍山公園。為紀(jì)念明清愛國學(xué)者顧炎武先生，更名為亭林公園。亭林公園是昆山歷史最悠久、所處區(qū)位最好、功能最全的公園，同時也是人氣最旺的公園 。園內(nèi)的“昆山三寶”昆石、瓊花、并蒂蓮享譽(yù)古今、蜚聲中外。 體育中心： 昆山市體育中心位于昆山城區(qū)西部，森林公園南側(cè)，前進(jìn)路以北，占地560畝，將建成昆山市標(biāo)志性建筑之一和華東地區(qū)一流的體育中心。 包括一個3萬人體育場、一個5000人座位體育館、一個棒球場和賓館和會議中心等設(shè)施和建筑。 可以承辦國際、國內(nèi)單項(xiàng)比賽和省級綜合性運(yùn)動會，及開展全民健身、大型文藝演出、集會、慶典、商貿(mào)等活動的綜合性體育公園。預(yù)計(jì)全部工程將于2005年內(nèi)竣工。大學(xué)城： 昆山大學(xué)城位于

12、昆山西部森林公園旁，占地近12000畝，針對昆山發(fā)達(dá)的制造業(yè)對人才需求的實(shí)際狀況，定位為培養(yǎng)將理論知識和技術(shù)操作相結(jié)合的“灰領(lǐng)”人才； 學(xué)校以高職為主，已有6所高校簽約，2所學(xué)校進(jìn)駐。展覽中心： 昆山目前只有長江路、前進(jìn)路的昆山科博館一個展覽館，占地面積3萬,總建筑面積28920，其中展覽館面積12000 ，是昆山市標(biāo)志建筑物之一； 規(guī)劃將在東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)一個新的國際會展中心。餐飲酒店： 目前昆山全市大大小小的酒店共有近千家，其中大中型酒店占據(jù)70%以上的市場份額。主要大型餐飲企業(yè)有“一醉大酒店”、“君豪大酒店”、“富貴大酒店”、“南開酒店”等。 昆山目前已有14家星級酒店，已建和擬建的

13、星級酒店達(dá)到33家，其中五星級標(biāo)準(zhǔn)3家，4星級標(biāo)準(zhǔn)4家。目前已運(yùn)營準(zhǔn)五星酒店有“君豪酒店”、“中信酒店”、“商貿(mào)酒店（香格里拉管理）”、“朋德酒店”。昆山酒店業(yè)的發(fā)展已完全超越了一個縣級市的標(biāo)準(zhǔn)，得益于強(qiáng)悍的經(jīng)濟(jì)和龐大的流動人口，酒店業(yè)的發(fā)展在第三產(chǎn)業(yè)中處于領(lǐng)先地位。集中商業(yè)： 昆山目前沒有大型的集中商業(yè)中心； 昆山商業(yè)主要集中在市中心由亭林路、人民路、前進(jìn)路相圍的區(qū)域內(nèi)，為獨(dú)立街鋪及百貨公司組成，經(jīng)營檔次基本為國內(nèi)中檔品牌；昆山最大百貨公司，全國150家最大零售商之一，“昆山世紀(jì)商廈” 目前在全面整改中； 昆山娛樂業(yè)十分發(fā)達(dá)，尤其是夜生活非常豐富，有眾多咖啡廳和KTV。 東部開發(fā)區(qū)內(nèi)將新建一

14、座建筑面積25萬的天盛華東MALL綜合商業(yè)中心，影響范圍將輻射整個昆山甚至周邊地區(qū)。大賣場： 目前已營業(yè)的有長江北路上的“易初蓮花”和柏廬路上的“百潤發(fā)”； 樂購、沃爾瑪、家樂福等賣場正在建設(shè)或洽談中； 另還有永樂家電、五星家電、港龍建材等專業(yè)賣場。 市區(qū)大市政配套多為新建設(shè)而成，功能布局正在逐步完善；市區(qū)大市政配套多為新建設(shè)而成，功能布局正在逐步完善； 商業(yè)大多集中于舊城區(qū)，外資現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品商業(yè)大多集中于舊城區(qū)，外資現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專賣店才開始進(jìn)入，現(xiàn)代化購物中心等新型業(yè)態(tài)尚未出牌專賣店才開始進(jìn)入，現(xiàn)代化購物中心等新型業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn)，尚未形成不同功能多層次商業(yè)布局的新格局

15、；現(xiàn)，尚未形成不同功能多層次商業(yè)布局的新格局； 昆山對商業(yè)的需求非常旺盛，目前的商業(yè)現(xiàn)狀還停留在面昆山對商業(yè)的需求非常旺盛，目前的商業(yè)現(xiàn)狀還停留在面對工業(yè)發(fā)展初期所帶來的商業(yè)需求水平，商業(yè)、服務(wù)業(yè)市對工業(yè)發(fā)展初期所帶來的商業(yè)需求水平，商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場作為城市生活配套重要的一個環(huán)節(jié)，還有很發(fā)展空間和場作為城市生活配套重要的一個環(huán)節(jié)，還有很發(fā)展空間和提升的必要。提升的必要。聚仁對現(xiàn)有昆山城市的理解聚仁對現(xiàn)有昆山城市的理解 交通便利，自然生態(tài)及人文資源豐富；交通便利，自然生態(tài)及人文資源豐富； 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，百強(qiáng)縣排名第二；經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，百強(qiáng)縣排名第二； 第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，外資企業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起主導(dǎo)作用；第

16、二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，外資企業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起主導(dǎo)作用； 城市流動人口比較高，大量新導(dǎo)入人口；城市流動人口比較高，大量新導(dǎo)入人口； 第三產(chǎn)業(yè)中的住宅和商業(yè)發(fā)展緩慢。第三產(chǎn)業(yè)中的住宅和商業(yè)發(fā)展緩慢。聚仁對現(xiàn)有昆山城市的理解聚仁對現(xiàn)有昆山城市的理解 目前的昆山，其實(shí)質(zhì)就是在一個舊城鎮(zhèn)上建立起來的龐大目前的昆山，其實(shí)質(zhì)就是在一個舊城鎮(zhèn)上建立起來的龐大的外商工業(yè)區(qū)。的外商工業(yè)區(qū)。 其龐大的工業(yè)生產(chǎn)力、高額的流動人口比例、反差明顯的其龐大的工業(yè)生產(chǎn)力、高額的流動人口比例、反差明顯的外來人口和本地人口實(shí)力、落后的第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和城市面外來人口和本地人口實(shí)力、落后的第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和城市面貌表明昆山在嚴(yán)格意義上還不能稱為一座城

17、市，只是一個貌表明昆山在嚴(yán)格意義上還不能稱為一座城市，只是一個新興工業(yè)區(qū)。新興工業(yè)區(qū)。 昆山目前正處在由開發(fā)區(qū)向城市轉(zhuǎn)變的歷史進(jìn)程，幾年內(nèi)，昆山目前正處在由開發(fā)區(qū)向城市轉(zhuǎn)變的歷史進(jìn)程，幾年內(nèi)，昆山的城市面貌、城市功能、城市范圍都將會有超常規(guī)的昆山的城市面貌、城市功能、城市范圍都將會有超常規(guī)的大幅度發(fā)展，昆山的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是針對中上層階大幅度發(fā)展，昆山的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是針對中上層階級的第三產(chǎn)業(yè)，是目前城市亟待解決的問題。級的第三產(chǎn)業(yè)，是目前城市亟待解決的問題。未來昆山規(guī)劃走向未來昆山規(guī)劃走向未來城市發(fā)展未來城市發(fā)展“三年再造一個昆山三年再造一個昆山” 政府提出口號，具體是擴(kuò)大城市規(guī)模，

18、在市區(qū)周邊建立數(shù)個城市副中心，同時擬在五年內(nèi)使昆山開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)總量翻番。城市功能分布規(guī)劃城市功能分布規(guī)劃 昆山未來城市格局已全面規(guī)劃，在老城區(qū)周邊規(guī)劃了各類城市副中心，顯示昆山未來希望從工業(yè)區(qū)向一個城市轉(zhuǎn)變未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 大手筆市政配套建設(shè)：造公園、造大學(xué)城、造體育新城 政府大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè) 大力引進(jìn)品牌開發(fā)商，規(guī)劃高品質(zhì)住宅 開發(fā)景區(qū)別墅 大力開發(fā)大規(guī)模新型商業(yè)昆山未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展將全面鋪開，高檔住宅、別墅、大型商業(yè)中心在未來幾年將會大量涌現(xiàn)聚仁對未來昆山的理解聚仁對未來昆山的理解 新城市規(guī)劃全面鋪開，規(guī)劃多個城市新功能區(qū)；新城市規(guī)劃全面鋪開，規(guī)劃多個城市新功能區(qū)； 政府大手

19、筆造公園、體育城、大學(xué)城、會展中心等政府大手筆造公園、體育城、大學(xué)城、會展中心等; 大規(guī)模大盤開發(fā)，品牌開發(fā)商大量引進(jìn)；大規(guī)模大盤開發(fā)，品牌開發(fā)商大量引進(jìn)；昆山目前正處在由開發(fā)區(qū)向城市轉(zhuǎn)變的歷史進(jìn)程，幾年內(nèi)，昆山目前正處在由開發(fā)區(qū)向城市轉(zhuǎn)變的歷史進(jìn)程，幾年內(nèi)，昆山的城市面貌、城市功能、城市范圍都將會有超常規(guī)的大昆山的城市面貌、城市功能、城市范圍都將會有超常規(guī)的大幅度發(fā)展，目前較為薄弱的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有顯著提高。幅度發(fā)展，目前較為薄弱的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有顯著提高。昆山房地產(chǎn)市場分析昆山房地產(chǎn)市場分析價(jià)格分析價(jià)格分析 昆山房價(jià)持續(xù)保持較快增長 目前市中心公寓價(jià)格在4000元/左右 受宏觀調(diào)控影響

20、，價(jià)格增速將有所放緩 目前市場對價(jià)格敏感度較高平平均均單單價(jià)價(jià)（元元/ /）1 17 75 56 62 20 09 97 72 25 54 46 63 30 08 87 71 14 44 49 91 14 48 85 50500100015002000250030003500199920002001200220032004市場供應(yīng)分析市場供應(yīng)分析 中心城區(qū)為目前昆山主力供應(yīng)市場，但其后續(xù)供應(yīng)已明顯減少，未來供應(yīng)主力集中在市區(qū)周邊幾個城市副中心； 在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)年的開發(fā)時候，目前市場供求狀況已由原來的供求基本平衡變?yōu)楣┐笥谇?。市場需求分析市場需求分?1.6631.6651.3751.3764.

21、864.87777146.73146.73148.89148.89020406080100120140160199920002001200220032004銷售面積（萬）銷售面積（萬） 03、04年銷售面積基本持平，市場逐漸趨于飽和。 05年1-5月，現(xiàn)房銷售面積65.04萬，同比增長73.5%，平均售價(jià)3713元/；期房銷售面積97.45萬，同比下降44.1%，平均售價(jià)3664元/?？驮捶治隹驮捶治?昆山市場客源大部分購房作為自住用途，公寓市場自住比例更高； 外地在昆山工作者為公寓購房主力； 隨著昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展、知名度不斷提高，市場投資客、外地客比例不斷增加?？傮w市場客源比例總體市場客源比例昆

22、山房地產(chǎn)市場分析結(jié)論昆山房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 目前主力價(jià)格目前主力價(jià)格30004000元元/，仍有較大上升空間，仍有較大上升空間 供求關(guān)系向供大于求轉(zhuǎn)變，未來供應(yīng)主力集中在市區(qū)周供求關(guān)系向供大于求轉(zhuǎn)變，未來供應(yīng)主力集中在市區(qū)周邊幾個城市副中心，市場競爭加?。贿厧讉€城市副中心，市場競爭加??； 只要產(chǎn)品好，基本就可沖擊目前昆山高檔住宅，昆山開只要產(chǎn)品好，基本就可沖擊目前昆山高檔住宅，昆山開始出現(xiàn)高級公寓，別墅產(chǎn)品品不高；始出現(xiàn)高級公寓，別墅產(chǎn)品品不高； 昆山目前住宅市場主力客源以本地為主，而較高端的外昆山目前住宅市場主力客源以本地為主，而較高端的外地在昆人士以及上?？驮促彿勘壤^低，導(dǎo)致昆山住宅地在

23、昆人士以及上?？驮促彿勘壤^低，導(dǎo)致昆山住宅市場始終停留在較低層面階段。市場始終停留在較低層面階段。 05年以來，受宏觀調(diào)控影響，期房銷售面積降幅較大，年以來，受宏觀調(diào)控影響，期房銷售面積降幅較大，現(xiàn)房成交活躍；現(xiàn)房成交活躍；昆山房地產(chǎn)市場區(qū)域分布示意圖昆山房地產(chǎn)市場區(qū)域分布示意圖東部片區(qū)中心（花橋、陸家）吳淞江工業(yè)園片區(qū)中心（張浦鎮(zhèn) ）淀山湖別墅區(qū)城北居住片區(qū)城南居住片區(qū)城西居住片區(qū)北部片區(qū)中心（周市、陸楊） 陽澄湖別墅區(qū)城東居住片區(qū)城市副中心城北居住片區(qū)： 位于昆山市區(qū)北部，以長江北路為軸心 定位：高檔生活區(qū) 計(jì)劃導(dǎo)入人口：10萬人 區(qū)域樓盤數(shù)量：7個 區(qū)域平均價(jià)格：35004500元/

24、未來供應(yīng)量：80萬江南明珠苑（五期）地址柏廬南路東側(cè)、中華園路南側(cè)物業(yè)形態(tài) 別墅50、多層37、小高層10（五期為16棟小高層） 總占地 68700總建筑面積 122800容積率 1.7綠化率 40 物業(yè)管理費(fèi)1.6元/平米/月總戶數(shù)900（五期）公寓價(jià)格均價(jià)均價(jià)44004400元元/ /面積二房80 100三房120 130 昆山最早的高檔社區(qū)，歐式風(fēng)格，品質(zhì)較高，綠化較好； 5月初推出264套房源，售出10%左右； 以本地客源為主，絕大部分為自住用途。巴比倫花園地址地址長江北路 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 小高層總占地總占地 100畝總建筑面積總建筑面積 13.6萬平方米容積率容積率 1.8綠化率綠

25、化率 41.5總戶數(shù)總戶數(shù)910戶公寓45004500元元/ /面積二房87三房110-142四房136-178 全小高層社區(qū)，創(chuàng)新空中花園戶型； 4月16日開盤，推出181套房源，至5.1去化150套（83%），平均10套/天； 第二批房源5月1日推出，共80套，至5月底去化18套（22.5%），平均0.6套/天； 一期客源以昆山本地為主，上?？驮凑?9%左右。 城南居住片區(qū)： 位于昆山市區(qū)南部，以柏廬路為軸心 定位： CBD商務(wù)居住區(qū) 計(jì)劃導(dǎo)入人口：10萬人 區(qū)域樓盤數(shù)量：2 區(qū)域平均價(jià)格：45005000元/ 未來供應(yīng)量：150萬吉田國際廣場公寓價(jià)格均價(jià)均價(jià)49004900元元/ /面積

26、三房140170四房175190復(fù)式200350地址昆山市柏廬路、中華園路 物業(yè)形態(tài) 高層住宅（16棟）、酒店式公寓、辦公樓 總占地 15.6萬總建筑面積 近70萬 容積率 4.5 綠化率 46 物業(yè)管理費(fèi)1.5元/平米/月 全高層、小高層社區(qū)，41層地標(biāo)建筑； 配套10萬商業(yè)面積，包括5萬大賣場； 一期226套（05.5開盤），三房153、四房177.43、193.18，均價(jià)4900元/； 開盤1個月去化10%左右，客源昆山30%（企業(yè)總經(jīng)理級），臺商40%；外籍、其他：30% 。城東居住片區(qū)： 位于東部經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，以前進(jìn)東路、太湖路為軸心 定位：開發(fā)區(qū)配套中心 計(jì)劃導(dǎo)入人口：10萬人

27、 區(qū)域樓盤數(shù)量：3個 區(qū)域平均價(jià)格：3500元/左右 未來供應(yīng)量：250萬嘉業(yè)陽光水世界公寓價(jià)格3000350030003500元元/ /面積二房87、93、107三房117四房 136、185 地址昆山市震川路、太湖南路口 物業(yè)形態(tài) 多層、小高層、聯(lián)排、獨(dú)棟 總占地 73.4萬 總建筑面積 61萬（一期7萬）容積率 0.83 綠化率 55 （一期42%）物業(yè)管理費(fèi)1.5元/平米/月 東部超大規(guī)模社區(qū)， 緊鄰300畝水景公園和夏駕河，社區(qū)內(nèi)部大面積集中水域，生態(tài)景觀性較強(qiáng)； 社區(qū)內(nèi)部設(shè)置大賣場、商業(yè)街、學(xué)校等，配套設(shè)施齊全； 5月27日正式接受VIP卡預(yù)約，當(dāng)日辦理會員卡近三百張； 預(yù)定客源以

28、東部副中心的居民及周邊外企的自住客占多數(shù)，加上部分昆山市區(qū)客戶和上?？蛻簦瑫r也有少量外籍客戶。 城西居住片區(qū)： 位于昆山市區(qū)西部，以馬鞍山路和前進(jìn)西路為軸心 定位：生態(tài)居住區(qū) 計(jì)劃導(dǎo)入人口：10萬人 區(qū)域樓盤數(shù)量：4個 區(qū)域平均價(jià)格：4000元/左右 未來供應(yīng)量：150萬北部片區(qū)中心（周市、陸楊）： 距昆山市區(qū)9公里左右 定位：北部衛(wèi)星城 計(jì)劃導(dǎo)入人口：10萬人 區(qū)域樓盤數(shù)量：1個 區(qū)域平均價(jià)格：3000元/ 未來供應(yīng)量：短期50萬左右華城美地華城美地地址昆山市長江中路388號物業(yè)形態(tài)多層、疊加、聯(lián)排、獨(dú)棟占地835畝容積率1.3公寓價(jià)格2900元/面積一房60左右二房8097三房10613

29、0 南加州風(fēng)格，戶型面積設(shè)計(jì)偏小，配套齊全，有占地20000商業(yè)中心； 一期400套已售完，二期456套，5.1上海房展會推出30套房源進(jìn)行先期預(yù)訂，20套被上?？蛻粲嗁?； 客源以周邊開發(fā)區(qū)工作人員為主，1015%左右上?？驮?。東部片區(qū)中心（花橋、陸家）： 距昆山市區(qū)18KM，緊鄰上海嘉定 定位：大上海旁的居住區(qū) 計(jì)劃導(dǎo)入人口：10萬人 區(qū)域樓盤數(shù)量：1 區(qū)域平均價(jià)格：35004000元/左右 未來供應(yīng)量：200萬綠地國際家園綠地國際家園地址昆山花橋南復(fù)線、沿江大道物業(yè)形態(tài)多層、疊加、聯(lián)排、獨(dú)棟占地4000畝容積率一期0.98公寓價(jià)格35003500元元/ /左右左右面積160180聯(lián)排價(jià)格5

30、5005500元元/ /左右左右面積180220獨(dú)棟價(jià)格80008000元元/ /左右左右面積300400 超大規(guī)模樓盤，立面美觀、品質(zhì)感較強(qiáng)； 配套完全依靠社區(qū)內(nèi)部建造，未來規(guī)劃較好，目前區(qū)域配套極差； 先期以別墅為主，前期推出房源已售出80%左右； 別墅去化速度較快，公寓去化由于交通、配套等因素，速度較慢； 以上海客源為主。吳淞江工業(yè)園片區(qū)中心（張浦鎮(zhèn) ）： 距昆山市區(qū)15公里左右，離上海較近 定位：城市副中心 計(jì)劃導(dǎo)入人口：15萬人 區(qū)域樓盤數(shù)量：3個 區(qū)域平均價(jià)格：26003200元/ 未來供應(yīng)量：近期80萬陽澄湖別墅區(qū)： 距昆山市區(qū)12公里左右，距上海市區(qū)一小時左右車程 定位：以度假

31、為主，輔以一定自住性 區(qū)域樓盤數(shù)量：約10個左右 區(qū)域平均價(jià)格：6000-7600元/左右 主力面積段：260330 主力總價(jià)：200300萬左右 未來供應(yīng)：350套左右（基本都為獨(dú)棟別墅）淀山湖別墅區(qū)： 距昆山市區(qū)20KM左右，緊鄰上海青浦 定位：處于淀山湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)、未來最大的高檔別墅區(qū) 區(qū)域樓盤數(shù)量：約5個左右 區(qū)域平均價(jià)格：45005500、8000、1000015000元/左右 主力面積段：不等 主力總價(jià)：不等 未來供應(yīng)：近千套左右（基本都為獨(dú)棟別墅） 市場由混沌狀態(tài)向開化狀態(tài)過渡，主要大項(xiàng)目均已開始正市場由混沌狀態(tài)向開化狀態(tài)過渡，主要大項(xiàng)目均已開始正式運(yùn)作，但市場目前現(xiàn)狀仍然落后；式

32、運(yùn)作，但市場目前現(xiàn)狀仍然落后； 受宏觀調(diào)控影響，各大盤市場銷售速度均有不同程度放慢，受宏觀調(diào)控影響，各大盤市場銷售速度均有不同程度放慢，尤其是高價(jià)樓盤的去化已出現(xiàn)較大危機(jī)；尤其是高價(jià)樓盤的去化已出現(xiàn)較大危機(jī)； 各主要樓盤中已開始出現(xiàn)上?？驮?，但比例較低，目前被各主要樓盤中已開始出現(xiàn)上?？驮?，但比例較低，目前被上海客源認(rèn)可的僅僅是昆山與上海交界的一些區(qū)域，未深上海客源認(rèn)可的僅僅是昆山與上海交界的一些區(qū)域，未深入昆山市內(nèi)部區(qū)域；入昆山市內(nèi)部區(qū)域； “政府已搭完臺，但好戲還沒開演政府已搭完臺，但好戲還沒開演”；任何品牌項(xiàng)目此時；任何品牌項(xiàng)目此時如能良好運(yùn)作，將會搶占市場制高點(diǎn)。如能良好運(yùn)作，將會搶占

33、市場制高點(diǎn)。昆山和上海之間的關(guān)系昆山和上海之間的關(guān)系距離&交通 昆山距上海僅五十五公里，與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤； 距上海虹橋機(jī)場45公里 （約半小時車程），距上海浦東國際機(jī)場100公里，（約1小時車程）。 滬寧高速公路、機(jī)場路、312國道等9條公路與上海相連； 京滬鐵路連接上海、昆山； 規(guī)劃中的城際鐵路與上海相連。兩地距離較近且有多條交通線路相連，交通十分方便，規(guī)劃中快速城際鐵路也將在昆山設(shè)置站點(diǎn)。城際鐵路 未來15年內(nèi)，長三角地區(qū)將建5條城際軌道，交通總里程達(dá)815公里，速度大約在每小時200公里，每隔10公里左右有一個站臺，形成以上海、南京和杭州為中心的“1至2小時快速交通圈”

34、。 2010年，途經(jīng)昆山的“南京鎮(zhèn)江無錫蘇州上海線”將率先開通，長三角交通時間大幅縮短。 倫敦是英國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，最大海港和首要工業(yè)城市，世界十大都市之一。倫敦市城內(nèi)的12個市區(qū)，稱內(nèi)倫敦，以外的20個市區(qū)，稱外倫敦。倫敦城加上內(nèi)外倫敦，合稱大倫敦市，面積1580平方公里。 倫敦大都市圈內(nèi)軌道交通線路總長3500公里，其中外圍都市區(qū)的郊區(qū)鐵路長2300公里。 倫敦鐵路系統(tǒng)平均每天運(yùn)送34萬乘客從大倫敦周邊各區(qū)域進(jìn)入倫敦中心。 東京地處日本本州島東南部，南臨遼闊的東京灣，背依富饒的關(guān)東平原，面積2145.49平方公里，人口1168.8萬，是日本的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、通訊和情報(bào)

35、的中心。 東京的工業(yè)非常發(fā)達(dá)，產(chǎn)值居全國首位，都市圈輻射半徑100公里以上，從東京沿東京灣向西到衛(wèi)星城橫濱，是日本最大的工業(yè)地帶京濱工業(yè)區(qū)；向東伸展到衛(wèi)星城千葉，是另一個以東京為核心的工業(yè)地帶，全市有16萬家大小工廠。 市內(nèi)擁有11條國有鐵路、12條私人鐵路、10條地鐵路、還有連接全國各地的鐵路干線和高速公路； 東京大都市圈共擁有軌道交通3100公里，其中郊區(qū)鐵路2500公里，在各交通出行方式中，軌道交通占總客流量的70%左右。 以上海為中心的長三角地區(qū)作為世界第六大都市圈，面積以上海為中心的長三角地區(qū)作為世界第六大都市圈，面積6340.5平方公里，而目前只有平方公里，而目前只有2100公里鐵

36、路長度，鐵路公里鐵路長度，鐵路長度和運(yùn)輸量與其他國際都市圈相比都有很大落后；長度和運(yùn)輸量與其他國際都市圈相比都有很大落后； 未來城際鐵路貫通后，將大大縮短長三角城市間交通時間，未來城際鐵路貫通后，將大大縮短長三角城市間交通時間，上海到昆山通行時間縮短到上海到昆山通行時間縮短到20分鐘左右，使昆山與上海之分鐘左右，使昆山與上海之間連成一體，加速昆山的發(fā)展。間連成一體，加速昆山的發(fā)展。房地產(chǎn)市場價(jià)格 昆山目前房價(jià)與上海較差郊縣房價(jià)相當(dāng)，上海市區(qū)房價(jià)較低45倍，兩地存在巨大價(jià)格落差。投資趨勢 花橋”綠地國際家園”,位于昆山與上海交界處,在昆山境內(nèi),客源卻以上?？驮礊橹?； 上海人異地購房比例不斷增加，

37、昆山房地產(chǎn)市場上海客源也不斷增長。去年一年上海人買走昆山15%的樓盤，而在2005年一季度上海人買走了昆山25%的新建商品房。昆山和上海之間的關(guān)系 昆山在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市功能、城市環(huán)境和整體面貌上都比昆山在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市功能、城市環(huán)境和整體面貌上都比上海的遠(yuǎn)郊各區(qū)更為發(fā)達(dá)，而房價(jià)卻與上海郊縣相近甚至上海的遠(yuǎn)郊各區(qū)更為發(fā)達(dá)，而房價(jià)卻與上海郊縣相近甚至更低，作為上海的返居住區(qū)優(yōu)勢明顯；更低，作為上海的返居住區(qū)優(yōu)勢明顯； 作為上海的后花園，已經(jīng)有越來越多的上海人到昆山置業(yè)，作為上海的后花園，已經(jīng)有越來越多的上海人到昆山置業(yè)，昆山正逐步成為上海的泛居住區(qū)；但目前被上?？驮凑J(rèn)可昆山正逐步成為上海的泛居住區(qū)；但目前被上?？驮凑J(rèn)可的僅僅是昆山與上海交界的一些區(qū)域，由于交通手段單一的僅僅是昆山與上海交界的一些區(qū)域，由于交通手段單一且時間較長，上海客源的異地居住觀念還未深入昆山市內(nèi)且時間較長，上?？驮吹漠惖鼐幼∮^念還未深入昆