房地產開發(fā)經營企業(yè)會計核算

1、房地產開發(fā)經營企業(yè)會計核算第一章  房地產會計概述一、房地產企業(yè)的開發(fā)經營內容及分類（1）房地產：房產與地產，屬于不動產。（2）房地產業(yè)：從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行業(yè)。房地產開發(fā)，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。二、房地產企業(yè)的開發(fā)經營流程（1）建造過程：房地產企業(yè)進行土地開發(fā)、房屋建造等活動。（2）流通過程：房地產企業(yè)進行銷售房產、轉讓地產等活動。（3）持有過程：房地產企業(yè)進行自用、出租房產等經營活動。

2、房地產開發(fā)項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序受讓土地使用權取得發(fā)改委印發(fā)的正式立項計劃書規(guī)劃部門批準的建設工程規(guī)劃許可證建設部門核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)許可證時，規(guī)劃建設部門將對房地產企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設計合同、勘察合同、施工合同、采購合同、監(jiān)理單位以及投資資金等情況進行審查）。第二階段（組織施工期）：通過發(fā)包招投標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工至竣工驗收備案。第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規(guī)定的完工程度或投資額比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房

3、屋產權移交給購買者，必須到房產管理部門辦理產權交易手續(xù)。第二章  房地產開發(fā)成本的核算一、房地產企業(yè)開發(fā)成本賬務處理原則房地產企業(yè)結轉開發(fā)成本的方法為：“可售面積單位工程成本成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本”。由于房地產開發(fā)的自身特點，開發(fā)項目的開發(fā)周期一般又在一年以上，按傳統(tǒng)的制造成本法計算出的單位造價形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分，即：前期發(fā)生的開發(fā)成本費用高，中后期發(fā)生的開發(fā)成本費用減少，而且大量的前期費用和公共配套設施需在總銷售面積中分攤。所以在會計核算開發(fā)產品銷售成本時，前期完工的成本對象要承擔預提出后期未

4、完工成本對象的預算成本，而前期發(fā)生的成本費用要分配待攤至后期未完工的成本對象中。隨著中后期成本對象逐漸完工，開發(fā)產品成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算時，企業(yè)會計核算上再根據“工程結算書”對預提金額和待攤金額與實際支出的差額，增加或減少有關開發(fā)產品成本。二、房地產企業(yè)開發(fā)產品成本核算程序依據企業(yè)會計準則等規(guī)定，企業(yè)的成本核算都要遵守這五個要求：1、合理確定核算的成本對象；2、恰當確定成本的核算期；3、正確選擇成本核算的方法；4、合理設置成本費用科目；5、合理選定成本費用分配標準。房地產企業(yè)對應當屬于開發(fā)產品成本對象中的各項費用支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接

5、成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。按“誰耗費誰負擔”（或“誰受益誰負擔”）原則合理選定分配方法。房地產企業(yè)的開發(fā)產品成本核算，應當合理確定成本對象。要進行開發(fā)成本核算，必須首先確定成本對象。如果成本對象確定得不準確或不恰當，就會大大增加開發(fā)成本核算的難度，核算出來的單位開發(fā)成本不準確，不能滿足企業(yè)內部管理和對外提供會計信息的需要，甚至不能完成開發(fā)成本核算的任務。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本分配分攤計算公式表項目分配計算公式主營業(yè)務收入單位銷售價格×已售面積（從預售許可證的測繪報告獲得）主營業(yè)務成本可售面積單位工程成本

6、5;已售面積（與主營業(yè)務收入配比相同）某一成本對象可售面積單位工程成本組成土地征用費及拆遷補償費÷項目開發(fā)用地總面積×（某一成本對象占地面積×權數）÷某一成本對象可售面積   其中：權數項目開發(fā)用地總面積÷項目占地總面積前期工程費÷項目總可售面積（或基礎設施工程費÷本期總可售面積）某一成本對象建筑安裝工程費÷某一成本對象可售面積或者，本期全部成本對象總建筑安裝工程費÷本期全部成本對象總可售面積本期基礎設施工程費÷本期全部成本對象總可售面積（或者建筑面積）項目公用設備工程費（含

7、未建）÷項目總可售面積（或者建筑面積）不可售的公共配套設施工程費（含未建）÷項目總可售面積（或者建筑面積）開發(fā)間接費（含未交）÷本期全部成本對象總可售面積（其中借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配）房地產開發(fā)產品成本的會計核算流程通常為“貨幣資金工程物資開發(fā)成本開發(fā)產品主營業(yè)務成本”，會計準則沒有具體規(guī)定“開發(fā)成本開發(fā)產品”這個階段采用何種分配核算方法，由企業(yè)依據實際情況在不違反會計核算原則下合理選擇的核算方法。因此在會計核算上，房地產開發(fā)公司有權自主選擇采用任何一種會計核算方法歸集計算開發(fā)成本，都是符合會計規(guī)定并且是正確的，只是

8、與國稅發(fā)200931號文規(guī)定方法計算出的開發(fā)成本有差異部分，應當作為財稅差異按規(guī)定進行納稅調整。在現(xiàn)實中企業(yè)為了減少納稅調整的工作量，在會計核算上按31號文規(guī)定方法核算開發(fā)成本，這樣雖然不是會計準則的本意，但也不算是錯誤的。    有些企業(yè)常采用“以總開發(fā)成本直接除以總可售面積得出單位成本，來結轉開發(fā)成本”的統(tǒng)一平均核算方法。這個方法雖然符合會計上的一般性核算規(guī)定，但是違反會計準則和國稅發(fā)200931號文的要求采用更為精準反映會計信息的個別計價核算法規(guī)定。因為不同類成本對象本身直接歸屬的單位成本是存在有差異，而且這個差異是永遠存在的： 如，不同建筑物雖然

9、在占用土地面積相同的情況下，但是由于其建筑物的建筑面積的不同，所應當分攤的單位土地成本也是不同的。如果直接采用統(tǒng)一平均分配方法，顯然不符合會計準則上要求準確都反映實際成本的會計信息。又如，標準住宅等屬于批量化規(guī)模建造的建筑物，其直接成本絕對可以且應當可以最小化，而公配會所等屬于特定單一建造的建筑物，其直接成本絕對不能且無法做到最小化。無論這兩類成本對象分攤的間接成本怎么計算的，成本差異是永遠存在的。如果直接采用統(tǒng)一平均分配方法，那無疑是人為增加了標準住宅等建筑物的單位成本，而減少公配會所等建筑物的單位成本。就會產生“普通住宅增值為負數，非普通住宅增值為正數”的稅收征管尷尬情況。同樣，也不能以開

10、發(fā)產品的銷售收入作為權數來分配結轉開發(fā)產品的單位成本，因為開發(fā)產品按建筑面積分攤成本是建筑物建造客觀現(xiàn)象決定的，在同一成本對象內的所有單位開發(fā)產品在功能及使用上存在著“相互依存、相互交叉、你中有我、我中有你”的客觀事實，是無法進行具體區(qū)分或者分解計算的。如，底層房屋就是頂層房屋的基礎和支撐，而頂層房屋又是底層房屋的成本薄攤和體現(xiàn)價值增值的因素。底層房屋支撐高層建筑需要使用高標號混凝土和多增加鋼筋用量，同樣頂層房屋由于施工難度而需要增加建造成本，等等諸多因素，也就是底層房屋和頂層房屋實際建造成本基本是相等的，也是無法區(qū)分的。所以不能因為銷售價格的不同，而人為調節(jié)其本身客觀實際發(fā)生的單位成本。這樣

11、不能向投資者觀實反映企業(yè)各類開發(fā)產品創(chuàng)造的利潤和增值等會計信息，無法滿足投資者決策有用的需要，來引導決策企業(yè)投資發(fā)展的方向。再，對于需要分期的開發(fā)項目，先期已完工開發(fā)產品中屬于后期未完工開發(fā)產品應當承擔不能銷售公共配套設施的成本，需要向后分配；先期已完工開發(fā)產品應當承擔后期尚未建造或者尚未完工開發(fā)產品中不能銷售公共配套設施的成本，需要前提預計。也就是總的“開發(fā)成本”分配到每一個“開發(fā)產品”過程中，之間還有隱藏著一個體現(xiàn)合理分配的過渡性環(huán)節(jié)，由于企業(yè)的過渡性環(huán)節(jié)以實際情況而定，故而會計上并沒有設置這個過橋性核算科目。所謂過渡性環(huán)節(jié)就是“某一類成本對象”，因此房地產開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)成本時，先合理確

12、定“某一類成本對象”這個作為過橋作用的過渡性對象是非常關鍵的。簡單地說，將六項開發(fā)成本歸集金額按規(guī)定比例分配到“某一類成本對象”中，再由“某一類成本對象”按規(guī)定一定比例分配成“最基本核算單位”的開發(fā)產品。即：至少經過兩次二個不同比例進行分配。這個房地產企業(yè)開發(fā)產品成本分配核算程序，也是國稅發(fā)200931號文費盡心思重點著力表述的真正意圖。房地產開發(fā)產品成本核算程序示意表情形某一成本對象最基本核算單位依據銷售商品房的由結構類型或使用功能相同的棟幢組成套建設部令200188號轉讓土地的由轉讓地宗或者土地證組成平方米或畝國稅函2003922號國稅發(fā)200931號文附件房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報

13、告表表明成本對象是為“棟”或者“幢”。財會200618號“1405 庫存商品（開發(fā)產品）”規(guī)定可按庫存商品的種類、品種和規(guī)格等進行明細核算。制造加工業(yè)主要是“以銷售計量單位組合名稱為最基本核算單位，作為庫存商品明細進行核算”；商品流通業(yè)主要是“以購進發(fā)票上登記的名稱為最基本核算單位，作為庫存商品明細進行核算”；房地產開發(fā)企業(yè)是從事房地產開發(fā)再銷售行為，其存貨采用個別計價法核算，明細參照制造加工業(yè)進行設置。1、房地產開發(fā)產品成本對象歸集內容（成本對象歸集方法-“費用功能”分類法）開發(fā)產品成本核算歸集的內容：（1）土地征用費及拆遷補償費，指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用；（2）前

14、期工程費，指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用；（3）建筑安裝工程費，指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用（為建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等）；（4）基礎設施建設費，指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出（為建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程）；（5）公共配套設施費，指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出（為居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的配套設施的建設費用）。（6）開發(fā)間接費，指企業(yè)

15、為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。2、房地產開發(fā)產品核算成本對象確定的基本原則：（成本對象確定方法-同類功能分類法）  （1）可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。（2）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。（3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（4）定價差異

16、原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。（5）成本差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（6）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。3、房地產開發(fā)產品成本分配方法（成本分配方法）只有確定了開發(fā)產品的成本對象，才能對開發(fā)產品成本核算歸集的內容，按照以下分配方法，應當以受益原則和配比原則分配至各成本對象： （1）占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配；（2）建筑面積法，指按已動工開發(fā)成本對象

17、建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。（3）直接成本法，指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。（4）預算造價法，指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。三、房地產企業(yè)開發(fā)成本項目的設置1、房地產開發(fā)成本核算的內容房地產開發(fā)成本：房地產企業(yè)在開發(fā)產品過程中發(fā)生的各項費用支出總額。（1）開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等六個成本歸集內容。（2）開發(fā)間接費用。期末按一定比例分配到開發(fā)成本的開發(fā)間接費中。2、房地產開發(fā)按用途（工程項目或開發(fā)項目）分類（總項目分

18、類）（1）土地開發(fā)項目成本費用支出：土地開發(fā)發(fā)生的各項直接費用、間接費用。（2）房屋建設項目成本費用支出：開發(fā)建設各種房屋發(fā)生的各項費用、支出。（3）配套設施工程項目成本費用支出：開發(fā)建設城市規(guī)劃中的大型配套設施發(fā)生的各項費用支出、包括不能有償轉讓和能有償轉讓的公共配套設施。（4）代建工程項目成本費用支出。3、房地產開發(fā)按成本內容（經濟內容）分類（與稅法規(guī)定一致）（1）土地征用及拆遷補償費：征地費、安置費、拆遷補償費等。（2）前期工程費：房地產在開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究、地質勘察、測繪、場地平整等費用。（3）基礎設施費：房地產在開發(fā)中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠

19、化、環(huán)衛(wèi)設施、道路等基礎設施費用。（4）建筑安裝工程費：房地產在開發(fā)中施工發(fā)生的各項建筑安裝工程費、設備費。（5）公共配套設施費：可記入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用。（6）開發(fā)間接費：房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)部(或工程部、開發(fā)現(xiàn)場等)直接為組織管理房地產開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用。四、房地產企業(yè)開發(fā)成本的歸集和會計核算科目的設置1、相關主要會計科目設置“5001開發(fā)成本”賬戶（成本歸集科目）核算內容：核算發(fā)生的房屋、土地、配套設施、代建工程中各項承擔的支出。賬戶性質：成本類。賬戶結構：借方：歸集房屋、土地、配套設施、代建工程的開發(fā)成本；貸方：轉出完工開發(fā)產品成本；借方余額：

20、未完工開發(fā)產品成本。明細設置核算：一級科目二級科目三級科目四級科目5001開發(fā)成本土地開發(fā)（或項目名稱）1.土地征用及拆遷補償費2.前期工程費3.基礎設施費4.建筑安裝工程費5.公共配套設施費6.開發(fā)間接費由企業(yè)自行設置（也可以不設置）房屋開發(fā)（或項目名稱）配套設施開發(fā)（或項目名稱）代建工程開發(fā)（或項目名稱）“2801預計負債”賬戶核算內容：核算已完工的房屋和土地應當承擔未發(fā)生公共配套設施的工程款。賬戶性質：負債類。賬戶結構：借方：沖銷預提未發(fā)生的房屋和土地開發(fā)成本（工程款）；貸方：預提未發(fā)生的房屋和土地開發(fā)成本（工程款）；貸方余額：未沖銷完的預提開發(fā)成本（工程款）。明細設置核算：一級科目二級

21、科目三級科目2801預計負債項目名稱1、待結算工程成本2、待建工程成本3、待上交費用 “1405開發(fā)產品”賬戶（成本承擔的最基本核算單位）核算內容：核算完工房屋、土地、配套設施、代建工程成本。賬戶性質：資產類。賬戶結構：借方：轉入已完工房屋、土地、配套設施、代建工程成本；貸方：轉出已銷售房屋、土地、配套設施、代建工程成本；借方余額：未銷售開發(fā)產品成本。明細設置核算：一級科目二級科目三四級科目1405開發(fā)產品（同營業(yè)收入）土地（或項目名稱）最基本單位（套或者平方米）商品房（或項目名稱）配套設施（或項目名稱）最基本單位（整個項目、套、平方米）代建工程（或項目名稱）2、房屋開發(fā)成本（1）開

22、發(fā)成本核算項目（以規(guī)劃報建項目為對象）獨立核算的單體工程。結構類型相同可合并的群體開發(fā)項目。開發(fā)項目內的一定區(qū)域分期開發(fā)。（2）開發(fā)間接費用記入成本方式能按成本對象分清楚的：直接記入各的成本對象。不能按成本對象分清楚：先歸集于開發(fā)間接費；期末按建筑面積等分配方法記入各成本對象。（3）科目設置：應設置“開發(fā)成本-房屋開發(fā)”和“開發(fā)產品-商品房”科目進行核算。（4）賬務處理：發(fā)生房屋開發(fā)工程支出時，借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)  貸：應付賬款（銀行存款）完工驗收結轉時，借：開發(fā)產品-商品房（用于銷售轉讓的）貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)3、土地開發(fā)成本（1）開發(fā)成本核算對象每一獨立開發(fā)的項目。一定的區(qū)

23、域或地塊。（2）開發(fā)間接費用記入成本方式：先歸集；期末按占地面積分配記入各成本對象。（3）科目設置：應設置“開發(fā)成本-土地開發(fā)”和“開發(fā)產品-土地”科目進行核算。（4）賬務處理： 土地開發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開發(fā)后土地銷售（即有償轉讓），另一種是為了建造商品房、出租房而開發(fā)的工程用土地。土地開發(fā)成本項目一般劃分為“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”兩項。土地開發(fā)的成本費用，若涉及到兩個或兩個以上的成本核算對象時，其發(fā)生的費用可先通過“開發(fā)成本-土地開發(fā)”賬戶歸集，待土地開發(fā)完成，再按一定標準分攤記入有關的“房屋開發(fā)”賬戶等中。1、發(fā)生土地開發(fā)成本支出時：借：開發(fā)成本-土地開發(fā)&#

24、160;   貸：應付賬款（銀行存款）2、土地開發(fā)完工驗收時，按土地開發(fā)用途分別進行結轉：借：開發(fā)產品-土地（用于土地銷售）       開發(fā)成本-房屋開發(fā)（用于商品房開發(fā)的直接轉入）無形資產-土地使用權（作為企業(yè)自用資產）   貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)4、配套設施開發(fā)成本（1）開發(fā)成本核算對象開發(fā)區(qū)確定的成本對象每一獨立的配套設施（2）開發(fā)間接費用記入成本方式：先歸集；期末按建筑面積分配記入各成本對象。（3）科目設置：應設置“開發(fā)成本-配套設施開發(fā)”和“開發(fā)產品-配套設施”科目進行核算。（4）賬

25、務處理：發(fā)生配套設施工程支出時，借：開發(fā)成本-配套設施開發(fā) 貸：應付賬款（銀行存款）完工驗收結轉時，借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)（用于銷售商品房配套的）開發(fā)產品-配套設施（用于銷售轉讓的）貸：開發(fā)成本-配套設施開發(fā)5、代建工程開發(fā)成本（1）開發(fā)成本核算對象：已確定的代建工程。（2）開發(fā)間接費用記入成本方式：先歸集；期末按建筑面積分配記入各成本對象。（3）科目設置：應設置 “開發(fā)成本-代建工程開發(fā)”和“開發(fā)產品-代建工程”科目進行核算。（4）賬務處理：6、代建工程的一般賬務處理（1）土地使用權轉移給房地產公司的，成為受讓土地并銷售不動產行為，按照房地產開發(fā)業(yè)務進行會計處理（按銷售不動產繳納全額營業(yè)稅金

26、）：收取代建工程款時，借：銀行存款   貸：預收賬款-委托單位發(fā)生代建工程支出時，借：開發(fā)成本-代建工程開發(fā)  貸：應付賬款 銀行存款等發(fā)生代建工程分包支出時，借：開發(fā)成本-代建工程   貸：應付賬款-分包單位完工驗收結轉時，借：開發(fā)產品-代建工程  貸：開發(fā)成本-代建工程開發(fā)移交代建工程時，借：預收賬款-委托單位  貸：開發(fā)產品-代建工程（2）土地使用權未轉移給房地產公司的，僅承擔代理合同義務和法律責任的，按照提供代理服務業(yè)務進行會計處理（按服務業(yè)差額繳納營業(yè)稅金）：定期代收代建工程款時，借：銀行存款 貸：其他應付款-建設

27、單位（代建工程款）    應收賬款-委托單位（代理服務費）定期代付代建工程款時，借：其他應付款-建設單位（代建工程款） 貸：銀行存款每個期間按收款時或者完工進度百分比確認收入，借：應收賬款-委托單位  貸：主營業(yè)務收入（3）土地使用權未轉移給房地產公司的，且承擔承包合同義務和法律責任的，按照建造合同準則進行會計處理（按建筑業(yè)全額繳納營業(yè)稅金。有分包的按建筑業(yè)差額繳納營業(yè)稅金）：屬于BT（Build-Transfer即“建設-移交”）業(yè)務的發(fā)生工程建造成本和工程間接費用支出時，借：工程施工-合同成本  貸：應付賬款 銀行存款等借：工程施工-間接費

28、用  貸：應付賬款銀行存款等每個期間按完工進度百分比確認收入和成本，借：主營業(yè)務成本/工程施工-合同毛利（差額）  貸：主營業(yè)務收入按約定時間結算工程價款時，借：應收賬款-建設單位   貸：工程結算-建設單位借：銀行存款預收賬款等   貸：應收賬款-建設單位工程完工并交付時，相關科目余額進行對沖處理，借：工程結算-建設單位   貸：工程施工-合同毛利/工程施工-合同成本（差額）BT項目驗收移交時，無需再作會計處理，只進行實物交接。屬于BOT（Build-Operate-Transfer即“建設-運營-移交”）業(yè)務的

29、項目開工前，項目環(huán)境水土評價、設計規(guī)劃及可行性研究發(fā)生等前期費用的會計處理：借：無形資產-BOT項目特許經營權   貸：銀行存款等建造期間，按合同規(guī)定支付給分包施工單位工程款（若是自建的，應通過“在建工程”核算建造成本完工時再轉入“無形資產”，而不通過“工程施工”進行核算），會計處理：借：無形資產-BOT項目特許經營權   貸：應付賬款-分包施工單位建造過程如發(fā)生借款利息，按企業(yè)會計準則第17號-借款費用的規(guī)定進行會計處理：借：無形資產-BOT項目特許經營權   貸：應付利息通過預測高速公路的大修周期，為保證高速公路移交時保持良好的運

30、營狀態(tài)，高速公路移交前的運營期內，每年需預計發(fā)生的大修等費用，按現(xiàn)值計算預計負債：借：管理費用    貸：預計負債。經營期間發(fā)生的各項經營養(yǎng)護管理費用：借：管理費用    貸：庫存現(xiàn)金、銀行存款、應付職工薪酬等。經營期間，取得的BOT項目經營收入：借：銀行存款、應收賬款等     貸：主營業(yè)務收入經營期內采用合理的方法對無形資產進行攤銷：借：主營業(yè)務成本   貸：累計攤銷BOT項目經營期滿移交時，由于在特許經營期間“無形資產-BOT項目特許經營權”已經攤銷完畢，無需再作會計處

31、理，只進行實物交接。代建工程土地已過戶作為開發(fā)產品進行核算，在交付移交時確認銷售產品收入和成本土地不過戶承擔承包法律義務和責任的按建造合同準則確認確認建安收入和成本承擔代理責任的（收款跨年度）按完工百分比法確認勞務收入承擔代理責任的（收款不跨年度）在收取款項時確認服務收入根據國稅函 1995156號和國稅函1998554號等規(guī)定，代建房屋一般必須同時滿足4個條件：事先與委托方訂有委托代建合同，并在合同上載明收取代建費用（或管理費）依據及標準；委托方擁有土地使用權，由委托方自行立項或者以委托方名義立項，不發(fā)生土地使用權轉移；以委托方名義與負責施工方結算，施工方開具建安發(fā)票給委托方，受托方原票轉交

32、給委托方；受托方不墊付建設資金。則受托方僅僅是利用自身技術力量幫助委托方負責工程的組織管理協(xié)調業(yè)務，其取得的代建費用和銷售代理費則只按“服務業(yè)-代理業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。所得計入利潤總額計算繳納企業(yè)所得稅。五、房地產開發(fā)企業(yè)期間費用的核算 （1）房地產開發(fā)企業(yè)期間費用核算的科目設置與一般工業(yè)制造企業(yè)沒有本質區(qū)別。（2）房地產開發(fā)企業(yè)期間費用設置銷售費用、管理費用、財務費用進行賬務處理。第三章  房地產開發(fā)產品銷售的核算一、房地產企業(yè)銷售收入確認的一般原則房地產銷售收入確認標準：經營過程已經完成或基本完成并進行交易之后、考慮以下兩個重要因素：一是要根據客戶的資信程度并以定金與售價的百分比

33、作為參考，評價其在房地產上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評價房地產企業(yè)對已售出的房產和地產的權利和義務關系的履約程度、因此，房地產銷售中，當客戶履約的意圖已經十分明確，且房地產企業(yè)有能力履行合同中規(guī)定的義務，使客戶不會因為賣方未盡義務而拒絕付款時，即確認該項房地產銷售收入的實現(xiàn)。二、房地產企業(yè)銷售收入確認的方法1、完全應計法（1）定義：在房地產開發(fā)產品所有權已經轉移(商品已交付),并滿足下列特定條件時以確保收到款項時，確認營業(yè)收入。（2）適用條件：收款可靠計量；應收賬款收回的把握性；賣方應盡義務大部分完成。2、分期收款法（1）定義：開發(fā)產品已經交付，房款按合同約定分期收回，以本期收到的價款或合同

34、約定的本期應收價款，確認營業(yè)收入。（2）適用條件：房地產的交易實際上已經完成；因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況。三、房地產開發(fā)企業(yè)產品收入的會計科目設置1、“主營業(yè)務收入”科目：核算房地產企業(yè)對外轉讓、銷售和出租開發(fā)產品等取得的經營收入、按商品房銷售收入、土地轉讓收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租產品租金收入等設置明細賬；2、“主營業(yè)務成本”科目：核算企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產品等應結轉的經營成本、按商品房銷售成本、土地轉讓成本、配套設施銷售成本、代建工程結算成本、出租產品經營成本等設置明細賬；該科目應與“主營業(yè)務收入”科目相對應設置明細賬。3、“其他業(yè)務收

35、入”科目：核算主營業(yè)務以外的其他業(yè)務收入、按商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產轉讓收入、固定資產出租收入等設置明細賬；4、“其他業(yè)務成本”科目：核算企業(yè)發(fā)生的與其他業(yè)務收入相關的成本、費用等，該科目應與“其他業(yè)務收入”科目相對應設置明細賬。四、房地產企業(yè)開發(fā)產品收入的賬務處理 1、土地轉讓和商品房銷售的賬務處理（1）付款交房的銷售方式（現(xiàn)房）在銷售房產時：借：應收賬款-房號（業(yè)主）貸：主營業(yè)務收入-土地轉讓收入               

36、0;            -商品房銷售收入同時或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結轉經營成本：借：主營業(yè)務成本-土地轉讓成本                -商品房銷售成本  貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)           

37、        -房屋開發(fā)（2）預收房款的銷售方式（期房）在收到房款時：借：銀行存款貸：預收賬款-房號（業(yè)主）交房時確認經營收入并同時結轉經營成本借：預收賬款-房號（業(yè)主）貸：主營業(yè)務收入-土地轉讓收入                            -商品房銷售收入（3）

38、托收承付的銷售方式，將開發(fā)產品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：借：銀行存款貸：主營業(yè)務收入-土地轉讓收入                            -商品房銷售收入（4）分期收款的銷售方式在交付銷售房產時借：應收賬款-房號（業(yè)主）貸：主營業(yè)務收入-土地轉讓收入     

39、;                       -商品房銷售收入按照合同收款時借：銀行存款貸：應收賬款-房號（業(yè)主）同時結轉相應的成本借：主營業(yè)務成本-商品房或土地銷售成本貸：開發(fā)產品-土地或商品房等2、配套設施銷售收入的賬務處理其收入應記入“主營業(yè)務收入-配套設施銷售收入”明細賬，其賬務處理與前相同3、代建工程收入的賬務處理代建工程銷售收入應在工程竣工驗收并辦妥交接手續(xù)時，記入“主營業(yè)務收入-代建工程收入”明細賬。第四章  房地產開發(fā)產品出租的核算一、房地產企業(yè)出租業(yè)務1、房產出租2、土地出租（受政策限制）二、房地產企業(yè)出租業(yè)務核算的科目設置和賬務處理  1、房地產企業(yè)出租業(yè)務核算的科目設置（1）對于出租的開發(fā)產品，應在“固定資產”、“無形資產”或 “投資性房地產”科目中核算。（2）對于在出租經營過程中所發(fā)生的營業(yè)收入和營業(yè)