房地產(chǎn)項目(公司)并購法律實務(wù)

1、6/7/2022 | Supporting education and research | Slide 1房地產(chǎn)項目（公司）并購法律實務(wù)房地產(chǎn)項目（公司）并購法律實務(wù) 主主 講講 人：王龍興人：王龍興 中國人民大學(xué)律師學(xué)院中國人民大學(xué)律師學(xué)院 客座教授客座教授 盈科律師事務(wù)所北京總部盈科律師事務(wù)所北京總部 合伙人合伙人 房地產(chǎn)開發(fā)法律事務(wù)部主任房地產(chǎn)開發(fā)法律事務(wù)部主任內(nèi)容提要內(nèi)容提要 一、與房地產(chǎn)項目（公司）并購相關(guān)的重要知識 二、房地產(chǎn)項目（公司）并購的動機 三、房地產(chǎn)項目（公司）并購的主要方式及決定因素 四、房地產(chǎn)項目（公司）并購的主要環(huán)節(jié)及常發(fā)問題 五、房地產(chǎn)項目（公司）并購疑難問題探

2、討 六、如何選擇房地產(chǎn)項目（公司）并購的律師 1、獲取房地產(chǎn)項目的幾種方式 直接獲取的方式 （1）公開市場招標(biāo)、拍賣、掛牌）公開市場招標(biāo)、拍賣、掛牌一、與房地產(chǎn)項目（公司）并一、與房地產(chǎn)項目（公司）并購相關(guān)的重要知識購相關(guān)的重要知識 招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 拍賣出讓拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 掛牌出讓掛牌出讓國

3、有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 問題 哪些用地必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓？哪些用地可以以協(xié)議出讓的方式出讓？ 招標(biāo)、拍賣、掛牌的最主要的區(qū)別是什么？ 須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的用地范圍：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者。 協(xié)議出讓的范圍：除以劃拔方式和招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的范圍之外的情況，如開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)內(nèi)的科技產(chǎn)業(yè)項目用地。 招標(biāo)和拍賣、掛牌規(guī)則

4、的區(qū)別招標(biāo)和拍賣、掛牌規(guī)則的區(qū)別 招標(biāo)方式按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進行評審，一般考慮綜合因素，并不一定價最高者得（但對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，則應(yīng)確定為中標(biāo)人）；而拍賣、掛牌以報價最高價者得。 舉例1、朝陽區(qū)朝陽區(qū)北四環(huán)東路北四環(huán)東路73號住宅及配套項目號住宅及配套項目 2、石景山石景山區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地 招標(biāo)和拍賣、掛牌規(guī)則的區(qū)別招標(biāo)和拍賣、掛牌規(guī)則的區(qū)別 招標(biāo)方式按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進行評審，一般考慮綜合因素，并不一定價最高者得（但對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文

5、件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，則應(yīng)確定為中標(biāo)人）；而拍賣、掛牌以報價最高價者得。 舉例1、朝陽區(qū)朝陽區(qū)北四環(huán)東路北四環(huán)東路73號住宅及配套項目號住宅及配套項目 2、石景山石景山區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地 （2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件： 1、已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 2、完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 問題：問題： 未達(dá)到上述條件所簽訂的項目未達(dá)到上述條件所簽訂的項目轉(zhuǎn)讓合同是否有效？轉(zhuǎn)讓合同是否有效？

6、 看個案例看個案例 2、間接獲取房地產(chǎn)項目的方式 兼并公司或收購公司股權(quán)：即通過兼并公司或收購公司股權(quán)，達(dá)到間接獲取項目的目的。 （二）前述取得房地產(chǎn)項目幾種方式的不同之處1、風(fēng)險不同：兼并和收購公司風(fēng)險最大（隱性債務(wù)和項目瑕疵），項目收購其次（項目瑕疵），招拍掛風(fēng)險最小。2、開發(fā)時間可控性不同：招拍掛可控性強，收購公司和項目收購可控性不確定。 3、價格不同：招拍掛價格較高，收購公司和項目收購相對低。 4、稅費不同：項目收購涉及營業(yè)稅，契稅、土地增值稅，收購公司和招拍掛（契稅涉及）不涉及上述稅費。 5、工作重點不同：收購公司和項目收購工作重點在盡職調(diào)查和設(shè)定合同條款；招拍掛重點在成本與收益測算

7、、研究投標(biāo)方案和公關(guān)工作（包括對主管部門和競爭對手）等。 今天所講的房地產(chǎn)項目（公司）并購的界定： 只包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購）、兼并公司、收購公司股權(quán) 不包括：公開市場招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓土地基本節(jié)點圖基本節(jié)點圖取得國有土取得國有土地使用權(quán)地使用權(quán)立項審批立項審批規(guī)劃審批規(guī)劃審批開工審批開工審批預(yù)售審批預(yù)售審批其它審批其它審批節(jié)能審批節(jié)能審批項目核準(zhǔn)項目核準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)建設(shè)用地規(guī)劃許可證劃許可證修建性詳細(xì)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案規(guī)劃方案建設(shè)工程規(guī)建設(shè)工程規(guī)劃許可證劃許可證施工監(jiān)理單位施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案招投標(biāo)備案安全監(jiān)督備案安全監(jiān)督備案面積測繪面積測繪并備案并備案地名核準(zhǔn)地名核準(zhǔn)人防審批人防審

8、批消防審批消防審批施工許可證施工許可證預(yù)售證預(yù)售證交通審批交通審批竣工驗收竣工驗收規(guī)委規(guī)委竣工驗收竣工驗收權(quán)屬登記權(quán)屬登記勘察設(shè)計勘察設(shè)計招投標(biāo)招投標(biāo)質(zhì)量監(jiān)督注冊質(zhì)量監(jiān)督注冊人防規(guī)劃人防規(guī)劃意見書意見書人防初設(shè)審批人防初設(shè)審批人防施工人防施工圖審批圖審批園林審批園林審批面積實測面積實測初始登記初始登記銷售機構(gòu)銷售機構(gòu)注冊備案注冊備案建委建委竣工備案竣工備案流程關(guān)系圖流程關(guān)系圖2、房地產(chǎn)開發(fā)流程節(jié)點 要了解上面的關(guān)鍵節(jié)點是哪些？這地房地產(chǎn)并購也是非常重要的。 在房地產(chǎn)項目并購中，并購時點在項目開發(fā)的不同階段的法律盡職調(diào)查的重點是不同的。 3、“房隨地走、地隨房走”原則 城市房地產(chǎn)管理法（自城市房

9、地產(chǎn)管理法（自1995年年1月月1日起施行）日起施行） 第三十二條第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 擔(dān)保法（自年月日起施行）擔(dān)保法（自年月日起施行） 第三十六條第三十六條以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。物權(quán)法（物權(quán)法（自2007年10月1日起施行） 第一百八十二條第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占

10、用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。 看一個案例城市房地產(chǎn)管理法第五十一條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)（以下簡稱批復(fù)）第三條規(guī)定：“國有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問題，應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對土地

11、使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效；如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，亦應(yīng)認(rèn)定抵押有效。” 2004年國土資發(fā)20049號國土資源部關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知規(guī)定，可以直接認(rèn)定辦理登記手續(xù)就等同于經(jīng)過了審批。 二、房地產(chǎn)項目（公司）并購的動機 1、企業(yè)自身經(jīng)營需要 2、企業(yè)外部發(fā)展優(yōu)勢論 首先，企業(yè)發(fā)展通過外部兼并收購方式比靠內(nèi)部積累方式不僅速度快，效率高。 其次，可以有效地沖破行業(yè)壁壘進入新的行業(yè)。 第三，兼并充分利用了被并購企業(yè)的資源。 第四，兼并充分利用了經(jīng)驗效應(yīng)

12、。 3、規(guī)模經(jīng)濟論 規(guī)模經(jīng)濟是指隨著生產(chǎn)和經(jīng)營規(guī)模的擴大而收益不斷遞增的現(xiàn)象。企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟是指由企業(yè)經(jīng)營規(guī)模擴大給企業(yè)帶來的有利性。 4、交易費用論 交易費用（也稱交易成本）是運用市場價格機制的成本，主要包括搜尋成本和在交易中討價還價的成本。 5、經(jīng)營多元化 三、房地產(chǎn)項目（公司）并購的主要方式及考慮因素 1、主要方式 （1）直接收購項目 （2）兼并公司 （3）收購公司股權(quán) 2、決定并購方式應(yīng)考慮的主要因素 （1）并購的目的 直接收購項目，只能獲得項目本身的權(quán)益，兼并公司和收購公司股權(quán)，不僅獲得項目權(quán)益，還可獲得目標(biāo)公司的人力資源、客戶資源等，但同時會承擔(dān)目標(biāo)公司的權(quán)利和義務(wù)。 （2）風(fēng)險控制

13、 一般情況下，直接收購項目，風(fēng)險相對較小，兼并公司和收購公司股權(quán)，風(fēng)險相對較大。 （3）并購經(jīng)濟成本 項目直接收購涉及營業(yè)稅，契稅、土地增值稅，兼并公司和收購公司股權(quán)不涉及上述稅費。 （4）操作的難易程度和效率 兼并公司需要經(jīng)過公告和通知債權(quán)人的法律程序，項目直接收購和收購公司股權(quán)不需要；項目直接收購和兼并公司，項目的權(quán)屬需辦理過戶手續(xù)，收購公司的股權(quán)不需要。 四、房地產(chǎn)項目（公司）并購的主要環(huán)節(jié) 1、前期準(zhǔn)備工作 （1）了解被并購方的動機、目標(biāo)公司和目標(biāo)項目的基本情況、存在的障礙 （2）組建并購團隊 2、與被并購方開始首論談判，并簽訂并購意向書 一般情況下，并購意向書應(yīng)具有如下條款： 并購標(biāo)

14、的條款 保密條款 提供資料和信息條款 費用分?jǐn)倵l款 對價條款 進度安排條款 排他協(xié)商條款 誠意金條款 意向書終止（解除）條款 爭議解決條款 法律適用條款（涉外時）該階段經(jīng)常發(fā)生的問題： 、把誠意金寫成定金 、把誠意金支付給對方 3、沒有約定意向書終止（解除）條款3、盡職調(diào)查，出具報告 盡職調(diào)查的程序：擬定調(diào)查清單，發(fā)對方事先準(zhǔn)備后進行。 盡職調(diào)查的主要內(nèi)容：見附件3、盡職調(diào)查，出具報告 盡職調(diào)查的程序：擬定調(diào)查清單，發(fā)對方事先準(zhǔn)備后進行。 盡職調(diào)查的主要內(nèi)容：見附件盡職調(diào)查報告的主要內(nèi)容： 盡職調(diào)查的背景和目的 律師審查過的文件清單以及進行的其他工作（說明要求對方提供但未提供的文件清單及未配合

15、的其他事項） 報告的各種假設(shè) 對審查過的資料和信息進行總結(jié) 對所涉及的法律事項以及所有審查過的信息所隱含的法律問題進行評價 提出建議 該階段經(jīng)常發(fā)生的問題： 1、盡調(diào)未到主管部門審查原件 2、盡調(diào)報告未進行法律評價和提出建議 3、未到項目現(xiàn)場進行核查 舉例：項目市政遺留問題案 該階段經(jīng)常發(fā)生的問題： 1、盡調(diào)未到主管部門審查原件 2、盡調(diào)報告未進行法律評價和提出建議 3、未到項目現(xiàn)場進行核查 舉例：項目市政遺留問題案 4、擬訂并購方案 根據(jù)盡調(diào)的結(jié)果，從風(fēng)險控制、節(jié)約交易成本、便于操作等角度提出并購方案 該階段經(jīng)常發(fā)生的問題：未考慮稅收成本因素 舉例：某項目并購案5、準(zhǔn)備并購談判所有的法律文件

16、，主要包括并購總體協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議、項目托管協(xié)議等一般情況下，并購總體協(xié)議應(yīng)具有如下條款：并購標(biāo)的條款先決條件條款陳述和保證條款保密條款企業(yè)債權(quán)債務(wù)處理條款經(jīng)營管理條款過渡期安排條款價格條款價款支付方式、期限和股權(quán)或項目移轉(zhuǎn)條款合同終止條款違約責(zé)任條款擔(dān)保條款不可抗力條款法律適用條款爭議解決條款定義條款附件 該階段經(jīng)常發(fā)生的問題： 1、簽約主體問題 2、或有債務(wù)的處理問題 3、違約金過高問題 4、擔(dān)保人的資信問題 討論：人保與物保關(guān)系擔(dān)保法 第二十八條第一款規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 也就是說，擔(dān)保物權(quán)人沒有權(quán)利選擇優(yōu)先行使物

17、的擔(dān)?；蛘呷说膿?dān)保，而必須先行使物的擔(dān)保。 司法解釋：第三十八條第一款同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請求保證人或者物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 物權(quán)法（物權(quán)法（自2007年10月1日起施行） 第一百七十六條第一百七十六條被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。 6、開始并購談判

18、，簽訂并購相關(guān)協(xié)議； 7、履行相關(guān)手續(xù)。五、房地產(chǎn)項目（公司）并購疑難問題探討1、土地閑置問題房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法 第二十六條第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 2、瑕疵出資股東的股權(quán)問題 （1）已轉(zhuǎn)讓其瑕疵出資股權(quán)的股東是否還承擔(dān)責(zé)任 （2）受讓的股東是否承擔(dān)責(zé)任？

19、 最高人民法院關(guān)于適用最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國公司法中華人民共和國公司法若干問若干問題的規(guī)定題的規(guī)定(三三)第十三條第十三條股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)，公司或者其他股東請求其向公司依法全面履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。公司債權(quán)人請求未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東在未出資本息范圍內(nèi)對公司債務(wù)不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)補充賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東已經(jīng)承擔(dān)上述責(zé)任，其他債權(quán)人提出相同請求的，人民法院不予支持。股東在公司設(shè)立時未履行或者未全面履行出資義務(wù)，依照本條第一款或者第二款提起訴訟的原告，請求公司的發(fā)起人與被告股東承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)

20、予支持；公司的發(fā)起人承擔(dān)責(zé)任后，可以向被告股東追償。 最高人民法院關(guān)于適用最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國公司法中華人民共和國公司法若干問若干問題的規(guī)定題的規(guī)定(三三)第十四條第十四條股東抽逃出資，公司或者其他股東請求其向公司返還出資本息、協(xié)助抽逃出資的其他股東、董事、高級管理人員或者實際控制人對此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。公司債權(quán)人請求抽逃出資的股東在抽逃出資本息范圍內(nèi)對公司債務(wù)不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)補充賠償責(zé)任、協(xié)助抽逃出資的其他股東、董事、高級管理人員或者實際控制人對此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；抽逃出資的股東已經(jīng)承擔(dān)上述責(zé)任，其他債權(quán)人提出相同請求的，人民法院不予支持。 最

21、高人民法院關(guān)于適用最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國公司法中華人民共和國公司法若干問若干問題的規(guī)定題的規(guī)定(三三)第十九條第十九條有限責(zé)任公司的股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)即轉(zhuǎn)讓股權(quán)，受讓人對此知道或者應(yīng)當(dāng)知道，公司請求該股東履行出資義務(wù)、受讓人對此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；公司債權(quán)人依照本規(guī)定第十三條第二款向該股東提起訴訟，同時請求前述受讓人對此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。受讓人根據(jù)前款規(guī)定承擔(dān)責(zé)任后，向該未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東追償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。但是，當(dāng)事人另有約定的除外。 受讓方如果明知出讓方出資存在瑕疵仍受讓股權(quán)時，對未按期足額的欠繳出資部分，應(yīng)承擔(dān)

22、連帶補充責(zé)任；相反，如果受讓方對此不知情，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，并且也有權(quán)以此為由請求撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 （宋曉明：加強調(diào)查研究，探索解決之道-就在全國民商事審判工作會議中提出的若干疑難問題答記者問） （3）驗資機構(gòu)是否承擔(dān)責(zé)任？最高人民法院關(guān)于金融機構(gòu)為企業(yè)出具不實或者虛假驗資報告資金證明最高人民法院關(guān)于金融機構(gòu)為企業(yè)出具不實或者虛假驗資報告資金證明如何承擔(dān)民事責(zé)任問題的通知如何承擔(dān)民事責(zé)任問題的通知（法（法200221號）號） 一、一、出資人未出資或者未足額出資，但金融機構(gòu)為企業(yè)提供不實、虛假的驗資報告或者資金證明，相關(guān)當(dāng)事人使用該報告或者證明，與該企業(yè)進行經(jīng)濟往來而受到損失的，應(yīng)當(dāng)由該企業(yè)承擔(dān)民

23、事責(zé)任。對于該企業(yè)財產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，由出資人在出資不實或者虛假資金額范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。 二、二、對前項所述情況，企業(yè)、出資人的財產(chǎn)依法強制執(zhí)行后仍不能清償債務(wù)的，由金融機構(gòu)在驗資不實部分或者虛假資金證明金額范圍內(nèi)，根據(jù)過錯大小承擔(dān)責(zé)任，此種民事責(zé)任不屬于擔(dān)保責(zé)任。 注意：與代墊資金注冊公司后抽回償還的不同。 最高人民法院關(guān)于適用最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國公司法中華人民共和國公司法若干問若干問題的規(guī)定題的規(guī)定(三三)第十五條第十五條第三人代墊資金協(xié)助發(fā)起人設(shè)立公司，雙方明確約定在公司驗資后或者在公司成立后將該發(fā)起人的出資抽回以償還該第三人，發(fā)起人依照前述約定抽回出資償還第三人后又不能補

24、足出資，相關(guān)權(quán)利人請求第三人連帶承擔(dān)發(fā)起人因抽回出資而產(chǎn)生的相應(yīng)責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 3、未經(jīng)其他股東過半數(shù)同意的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的 效力問題有三種觀點：第一種觀點：認(rèn)為該合同為效力待定的合同，即附生效條件的合同。第二種觀點：認(rèn)為該合同是附履行條件的合同，合同成立后就生效，至于其他股東過半數(shù)同意的規(guī)定，僅僅是對合同履行所附的條件。第三種觀點（多數(shù)人的觀點）：認(rèn)為既不是效力待定的合同，也不是附履行條件的合同，其效力始于成立之時。股東對外轉(zhuǎn)讓股權(quán)，簽訂合同就應(yīng)當(dāng)履行，轉(zhuǎn)讓人有義務(wù)向公司的其他股東征求同意，為合同的履行創(chuàng)造條件，如果合同不能履行，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任后果，除非合同約定免除其責(zé)任。

25、最高人民法院關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問題的最高人民法院關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問題的規(guī)定（一）規(guī)定（一）（法釋（法釋20109號）號）第十二條第十二條外商投資企業(yè)一方股東將股權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓給股東之外的第三人，其他股東以該股權(quán)轉(zhuǎn)讓侵害了其優(yōu)先購買權(quán)為由請求撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，人民法院應(yīng)予支持。其他股東在知道或者應(yīng)當(dāng)知道股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起一年內(nèi)未主張優(yōu)先購買權(quán)的除外。前款規(guī)定的轉(zhuǎn)讓方、受讓方以侵害其他股東優(yōu)先購買權(quán)為由請求認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的，人民法院不予支持。4、工程結(jié)算報告爭議問題看一個案例建設(shè)工程施工合同（示范文本）建設(shè)工程施工合同（示范文本）第第33條的約定條的約定33.1工程竣工驗收報告經(jīng)發(fā)包人認(rèn)可后28天內(nèi)，承包人向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調(diào)整內(nèi)容，進行工程竣工結(jié)算。33.2發(fā)包人收到承包人遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算