課題3理財(cái)規(guī)劃之消費(fèi)支出理財(cái)規(guī)劃之消費(fèi)支出規(guī)劃

1、理財(cái)規(guī)劃核心內(nèi)容財(cái)務(wù)安全財(cái)務(wù)安全保險(xiǎn)規(guī)劃保險(xiǎn)規(guī)劃/ /養(yǎng)老規(guī)養(yǎng)老規(guī)劃劃資產(chǎn)增值：投資規(guī)劃資產(chǎn)增值：投資規(guī)劃資產(chǎn)保護(hù)：稅收籌劃資產(chǎn)保護(hù)：稅收籌劃 消費(fèi)支出規(guī)劃消費(fèi)支出規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)管理保險(xiǎn)規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)管理保險(xiǎn)規(guī)劃教育規(guī)劃教育規(guī)劃投資規(guī)劃投資規(guī)劃稅收籌劃稅收籌劃退休養(yǎng)老規(guī)劃退休養(yǎng)老規(guī)劃現(xiàn)金規(guī)劃現(xiàn)金規(guī)劃財(cái)產(chǎn)分配和傳承規(guī)劃財(cái)產(chǎn)分配和傳承規(guī)劃20062006年個(gè)人房貸余額超過(guò)年個(gè)人房貸余額超過(guò)2.02.0萬(wàn)億元萬(wàn)億元5454：月供占收入：月供占收入2020505032%32%：月供占收入：月供占收入50%50%以上以上“房奴房奴” 預(yù)期中國(guó)汽車銷量每年增速至預(yù)期中國(guó)汽車銷量每年增速至少少1010理財(cái)規(guī)劃之消費(fèi)支出

2、規(guī)劃理財(cái)規(guī)劃之消費(fèi)支出規(guī)劃如何可以均勻地享受一生的財(cái)富？如何可以均勻地享受一生的財(cái)富？消費(fèi)支出規(guī)劃u家庭消費(fèi)支出內(nèi)容 包括住房支出、汽車消費(fèi)支出、其他消費(fèi)支出。u消費(fèi)支出規(guī)劃的目標(biāo) 合理安排消費(fèi)資金，避免過(guò)高的消費(fèi)成本或造成財(cái)務(wù)危機(jī)。u金融市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)的影響 通過(guò)金融市場(chǎng)可以進(jìn)行投資，獲取投資收益、縮短積累時(shí)間。 也可以通過(guò)金融市場(chǎng)，融通資金。 收入、支出與財(cái)務(wù)安全和財(cái)務(wù)自由財(cái)務(wù)安全：現(xiàn)有財(cái)富足以應(yīng)對(duì)未來(lái)的財(cái)務(wù)支出或其他生活目標(biāo)的財(cái)務(wù)安全：現(xiàn)有財(cái)富足以應(yīng)對(duì)未來(lái)的財(cái)務(wù)支出或其他生活目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，家庭不會(huì)出現(xiàn)大的財(cái)務(wù)危機(jī)實(shí)現(xiàn)，家庭不會(huì)出現(xiàn)大的財(cái)務(wù)危機(jī)財(cái)務(wù)自由：收入主要來(lái)自主動(dòng)投資而不是被動(dòng)工作財(cái)務(wù)自由

3、：收入主要來(lái)自主動(dòng)投資而不是被動(dòng)工作收入、支出、財(cái)務(wù)安全與財(cái)務(wù)自由收入、支出、財(cái)務(wù)安全與財(cái)務(wù)自由三種消費(fèi)模式-收入大于支出收入大于支出貨幣貨幣時(shí)間時(shí)間總收入總收入投資收入投資收入總支出總支出工作收入工作收入 三種消費(fèi)模式-收支相抵收支相抵貨幣貨幣時(shí)間時(shí)間總收入總收入投資收入投資收入總支出總支出工作收入工作收入貨幣貨幣時(shí)間時(shí)間投資收入投資收入總收入總收入總支出總支出工作收入工作收入三種消費(fèi)模式-支出大于收入支出大于收入題目題目: : 理財(cái)規(guī)劃的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)安全和財(cái)務(wù)自理財(cái)規(guī)劃的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)安全和財(cái)務(wù)自由。如果客戶實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由，則該客戶由。如果客戶實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由，則該客戶的投資收入曲線應(yīng)該一

4、直在支出曲線的（的投資收入曲線應(yīng)該一直在支出曲線的（）。）。 （A）平行）平行（B）下方）下方 （C）上方）上方 （D）右方）右方 消費(fèi)支出規(guī)劃內(nèi)容消費(fèi)支出規(guī)劃內(nèi)容住房消費(fèi)規(guī)劃住房消費(fèi)規(guī)劃汽車消費(fèi)規(guī)劃汽車消費(fèi)規(guī)劃消費(fèi)信貸規(guī)劃消費(fèi)信貸規(guī)劃住房規(guī)劃住房規(guī)劃住房支出住房支出住房消費(fèi)住房消費(fèi)住房投資住房投資購(gòu)房購(gòu)房租房租房居住居住需求需求空間空間需求需求環(huán)境環(huán)境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品質(zhì)品質(zhì)購(gòu)或購(gòu)或租租？決策決策購(gòu)購(gòu)否否？購(gòu)購(gòu)房房規(guī)劃規(guī)劃是是租租否否總價(jià)總價(jià)首付首付款款貸款貸款購(gòu)房消費(fèi)規(guī)劃流程圖購(gòu)房或租房的選擇購(gòu)房或租房的選擇 適合租房的人群適合租房的人群 剛踏入社會(huì)的年輕人剛踏入社會(huì)的年輕

5、人 工作地點(diǎn)和生活范圍不固定工作地點(diǎn)和生活范圍不固定 儲(chǔ)蓄不多儲(chǔ)蓄不多 不急需買(mǎi)房且辨不清房?jī)r(jià)走勢(shì)不急需買(mǎi)房且辨不清房?jī)r(jià)走勢(shì)租房租房購(gòu)房購(gòu)房?jī)?yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)負(fù)擔(dān)較輕、同樣方式可獲得負(fù)擔(dān)較輕、同樣方式可獲得較佳的居住品質(zhì)、靈活方便、較佳的居住品質(zhì)、靈活方便、可節(jié)約交通費(fèi)可節(jié)約交通費(fèi)增值潛力、居住增值潛力、居住歸屬、安全感歸屬、安全感缺點(diǎn)缺點(diǎn)不穩(wěn)定、無(wú)保障、房租上漲不穩(wěn)定、無(wú)保障、房租上漲 負(fù)擔(dān)重，房貸壓負(fù)擔(dān)重，房貸壓力大力大所得所得購(gòu)房自備款產(chǎn)生的收入購(gòu)房自備款產(chǎn)生的收入增值潛力、稅收增值潛力、稅收優(yōu)惠優(yōu)惠付出付出每月的房租每月的房租購(gòu)房自備款產(chǎn)生購(gòu)房自備款產(chǎn)生的收入、購(gòu)房稅的收入、購(gòu)房稅款款租房與購(gòu)房

6、的比較分析租房與購(gòu)房的比較分析 分期支付動(dòng)畫(huà) 先生，一次性支付房款，可獲房?jī)r(jià)優(yōu)惠討論：房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 可觀收益率 財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng) 所得稅優(yōu)勢(shì) 對(duì)抗通貨膨脹討論：房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)缺點(diǎn)： 缺乏流動(dòng)性 需要大筆首期投資 房地產(chǎn)周期與杠桿帶來(lái)的不利影響 高風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房或租房的選擇購(gòu)房或租房的選擇年成本法年成本法p購(gòu)房年成本購(gòu)房年成本=首付款首付款存款利率存款利率 + 貸款余額貸款余額貸款貸款利率利率+年維修及稅收費(fèi)用年維修及稅收費(fèi)用p租房年成本租房年成本=房屋押金房屋押金存款利率存款利率 + 年租金年租金 年成本法年成本法 年成本法應(yīng)結(jié)合：年成本法應(yīng)結(jié)合：未來(lái)房租的調(diào)整。如果預(yù)計(jì)未來(lái)房租將

7、向上調(diào)整，未來(lái)房租的調(diào)整。如果預(yù)計(jì)未來(lái)房租將向上調(diào)整，則租房年成本將隨之增加。則租房年成本將隨之增加。購(gòu)房后總價(jià)固定，但隨著還款額度的增加，本金購(gòu)房后總價(jià)固定，但隨著還款額度的增加，本金的機(jī)會(huì)成本將下降，因此購(gòu)房年成本將逐年下降。的機(jī)會(huì)成本將下降，因此購(gòu)房年成本將逐年下降。房?jī)r(jià)趨勢(shì)。如果未來(lái)房?jī)r(jià)看漲，那么未來(lái)出售房房?jī)r(jià)趨勢(shì)。如果未來(lái)房?jī)r(jià)看漲，那么未來(lái)出售房屋的資本利得能在一定程度上彌補(bǔ)居住時(shí)的成本。屋的資本利得能在一定程度上彌補(bǔ)居住時(shí)的成本。利率高低。利率越低，購(gòu)房的成本也越低，購(gòu)房利率高低。利率越低，購(gòu)房的成本也越低，購(gòu)房會(huì)相對(duì)劃算；反之，則租房劃算。會(huì)相對(duì)劃算；反之，則租房劃算。購(gòu)房或租房

8、的選擇購(gòu)房或租房的選擇年成本法案例年成本法案例 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小區(qū)的二李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積手房，面積80平方米。該房可租可售。如果租的平方米。該房可租可售。如果租的話，房租每月話，房租每月3千元，押金千元，押金1萬(wàn)元。而購(gòu)買(mǎi)的總價(jià)萬(wàn)元。而購(gòu)買(mǎi)的總價(jià)是是70萬(wàn)元，李小姐可以支付萬(wàn)元，李小姐可以支付30萬(wàn)元的首付款，萬(wàn)元的首付款，另外另外40萬(wàn)擬采用萬(wàn)擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某行的商業(yè)貸款利率向某行貸款。另外，購(gòu)買(mǎi)二手房需要較多的稅費(fèi)支出和貸款。另外，購(gòu)買(mǎi)二手房需要較多的稅費(fèi)支出和裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)如果按年平攤，大約每年裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)

9、如果按年平攤，大約每年5000元。李小姐應(yīng)該租房還是買(mǎi)房？（李小姐元。李小姐應(yīng)該租房還是買(mǎi)房？（李小姐的年平均投資回報(bào)率是的年平均投資回報(bào)率是4%）案例分析案例分析 李小姐租房年成本李小姐租房年成本=100004% + 300012 = 36400元元 李小姐購(gòu)房年成本李小姐購(gòu)房年成本=3000004% + 4000005.51% + 5000 = 39040元元 租房年成本租房年成本36400元元 購(gòu)房年成本購(gòu)房年成本39040元，元，因此租房更劃算。因此租房更劃算。購(gòu)房或租房的選擇購(gòu)房或租房的選擇凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法 其中其中NPV為凈現(xiàn)值為凈現(xiàn)值 t為年份數(shù)為年份數(shù) CFt為各期的凈現(xiàn)金流為

10、各期的凈現(xiàn)金流 i為折現(xiàn)率為折現(xiàn)率n0ttt) i1(CFNPV購(gòu)房或租房的選擇購(gòu)房或租房的選擇凈現(xiàn)值法案例凈現(xiàn)值法案例 王先生最近看上了一套位于上海某小區(qū)的房子。該房王先生最近看上了一套位于上海某小區(qū)的房子。該房可租可售。如果租的話，房租每年可租可售。如果租的話，房租每年4萬(wàn)元（期初交萬(wàn)元（期初交納），租期納），租期4年，押金年，押金1萬(wàn)元。而購(gòu)買(mǎi)的總價(jià)是萬(wàn)元。而購(gòu)買(mǎi)的總價(jià)是70萬(wàn)萬(wàn)元，王先生可以支付元，王先生可以支付30萬(wàn)元的首付款，另外萬(wàn)元的首付款，另外40萬(wàn)擬萬(wàn)擬采用采用6%的商業(yè)貸款利率向某行貸款，貸款的商業(yè)貸款利率向某行貸款，貸款15年，年，本利等額攤還；另外，購(gòu)買(mǎi)該房的稅費(fèi)及裝修

11、費(fèi)共需本利等額攤還；另外，購(gòu)買(mǎi)該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共需100000元，王先生估計(jì)居住元，王先生估計(jì)居住4年后仍能按原價(jià)出售。年后仍能按原價(jià)出售。王先生應(yīng)該租房還是買(mǎi)房？（王先生年投資回報(bào)率是王先生應(yīng)該租房還是買(mǎi)房？（王先生年投資回報(bào)率是4%） 王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算：王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算：元25.15%)41 (CFNPV40ttt萬(wàn)租房王先生買(mǎi)房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算王先生買(mǎi)房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算 每年現(xiàn)金流每年現(xiàn)金流01234購(gòu)房首付款及購(gòu)房首付款及稅費(fèi)、裝修費(fèi)稅費(fèi)、裝修費(fèi) -40購(gòu)房貸款支出購(gòu)房貸款支出-4.12-4.12-4.12-4.12賣(mài)房收入賣(mài)房收入70償還所有貸款

12、償還所有貸款-32.48現(xiàn)金流合計(jì)現(xiàn)金流合計(jì)-40-4.12-4.12-4.1233.4每年償還貸款：每年償還貸款：40（A/P，6%，4）=4.12萬(wàn)元萬(wàn)元第四年末貸款余額：第四年末貸款余額：4.12 （P/A，6%，11）=32.48萬(wàn)元萬(wàn)元王先生賣(mài)房所得房款：王先生賣(mài)房所得房款：70萬(wàn)元萬(wàn)元元88.22%)41 (CFNPV40ttt萬(wàn)購(gòu)房王先生買(mǎi)房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算王先生買(mǎi)房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算 制定住房消費(fèi)方案 分析客戶住房消費(fèi)需求，選擇適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞?，根?jù)因素變化調(diào)整支付方案。購(gòu)房規(guī)劃購(gòu)房規(guī)劃購(gòu)房的目標(biāo)購(gòu)房的目標(biāo) 購(gòu)房的面積需求購(gòu)房的面積需求不必盲目求大不必盲目求大無(wú)需一次到位無(wú)

13、需一次到位量力而行量力而行購(gòu)房環(huán)境需求購(gòu)房環(huán)境需求 區(qū)位區(qū)位 面積面積生活質(zhì)量、上班的距離、生活質(zhì)量、上班的距離、子女上學(xué)、配套設(shè)置等。子女上學(xué)、配套設(shè)置等。適宜居住且經(jīng)濟(jì)上能夠承擔(dān)的住房適宜居住且經(jīng)濟(jì)上能夠承擔(dān)的住房 購(gòu)房規(guī)劃購(gòu)房規(guī)劃 可買(mǎi)多高價(jià)位的房屋？可買(mǎi)多高價(jià)位的房屋？ 購(gòu)房財(cái)務(wù)決策購(gòu)房財(cái)務(wù)決策 有哪些住房貸款方式可選擇？有哪些住房貸款方式可選擇？ 采用何種還款方式？采用何種還款方式？住房消費(fèi)信貸住房消費(fèi)信貸購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策 （一 ）購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法 1、以儲(chǔ)蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià) （1）可負(fù)但的首付款=目前凈資產(chǎn)在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值+以目前到未來(lái)購(gòu)房這段時(shí)間內(nèi)年收入在未

14、來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值*年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限 （2）可負(fù)擔(dān)的房貸=以未來(lái)購(gòu)房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限 （3）可負(fù)擔(dān)的總房?jī)r(jià)=可負(fù)擔(dān)的首付+可負(fù)擔(dān)的房貸 （4）可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)/需求平方米數(shù)購(gòu)房財(cái)務(wù)決策購(gòu)房財(cái)務(wù)決策估算負(fù)擔(dān)得起的房?jī)r(jià)估算負(fù)擔(dān)得起的房?jī)r(jià) 王先生預(yù)計(jì)今年年底年收入王先生預(yù)計(jì)今年年底年收入10萬(wàn)元，以后萬(wàn)元，以后每年增長(zhǎng)每年增長(zhǎng)3%，每年儲(chǔ)蓄比率，每年儲(chǔ)蓄比率40%。目前。目前王先生有存款王先生有存款2萬(wàn)元，打算萬(wàn)元，打算5年后買(mǎi)房。王年后買(mǎi)房。王先生的投資回報(bào)率先生的投資回報(bào)率10%，準(zhǔn)備貸款，準(zhǔn)備貸款20年，年，計(jì)劃采用等額本息還款，

15、房貸利率計(jì)劃采用等額本息還款，房貸利率6%。 王先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款是多少？王先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款是多少？ 可負(fù)擔(dān)房貸多少？可負(fù)擔(dān)房貸多少？ 可負(fù)擔(dān)房貸總價(jià)是多少？可負(fù)擔(dān)房貸總價(jià)是多少？案例分析案例分析 可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款：可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款：290059年收入年收入年儲(chǔ)蓄年儲(chǔ)蓄儲(chǔ)蓄在購(gòu)房時(shí)的終值儲(chǔ)蓄在購(gòu)房時(shí)的終值0 0 20000 20000 32210 32210 1 1 100000 100000 40000 40000 58564 58564 2 2 103000 103000 41200 41200 54837 54837 3 3 106090 106090 42436 4243

16、6 51348 51348 4 4 109273 109273 43709 43709 48080 48080 5 5 112551 112551 45020 45020 45020 45020 終值合計(jì)終值合計(jì)290059 290059 案例分析案例分析 可負(fù)擔(dān)的貸款：可負(fù)擔(dān)的貸款：531871第第6年可用來(lái)償還貸款資金：年可用來(lái)償還貸款資金：112551（13 3）0.446371元元可負(fù)擔(dān)的貸款總額：可負(fù)擔(dān)的貸款總額：46371（P/A，6% , 20）531871元元案例分析案例分析 可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)：可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)： 290059 531871821931 房屋貸款占房屋總價(jià)的比率

17、：房屋貸款占房屋總價(jià)的比率：53187182193164.71 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)8219311008219.31元元/m2估算負(fù)擔(dān)得起的房?jī)r(jià)方法估算負(fù)擔(dān)得起的房?jī)r(jià)方法 可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款 = =目前可用于購(gòu)房的資產(chǎn)在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值目前可用于購(gòu)房的資產(chǎn)在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值+ +當(dāng)前到當(dāng)前到購(gòu)房時(shí)每年可供購(gòu)房的收入在購(gòu)房時(shí)的終值購(gòu)房時(shí)每年可供購(gòu)房的收入在購(gòu)房時(shí)的終值 可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款 = =購(gòu)房后每年可供購(gòu)房的收入購(gòu)房后每年可供購(gòu)房的收入年金現(xiàn)值系數(shù)（年金現(xiàn)值系數(shù)（n=n=貸貸款年限，款年限，r=r=房貸利率）房貸利率） 可購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)可購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)

18、= =可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款 + + 可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià) = =可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià) 需求房屋面積需求房屋面積 估算負(fù)擔(dān)得起的房?jī)r(jià)估算負(fù)擔(dān)得起的房?jī)r(jià)案例（自行練習(xí)）案例（自行練習(xí)） 李先生一家擬在廣州定居，計(jì)劃李先生一家擬在廣州定居，計(jì)劃5年后購(gòu)房，貸款至多年后購(gòu)房，貸款至多15年。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)年。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)30萬(wàn)元，其中萬(wàn)元，其中50%可用可用于購(gòu)房準(zhǔn)備。李先生一家目前每年可結(jié)余于購(gòu)房準(zhǔn)備。李先生一家目前每年可結(jié)余10萬(wàn)元，其中萬(wàn)元，其中可用于購(gòu)房的額度約為可用于購(gòu)房的額度約為4萬(wàn)元。目前銀行房貸利率

19、是萬(wàn)元。目前銀行房貸利率是6%，而李先生的投資報(bào)酬率約為而李先生的投資報(bào)酬率約為4%。李先生一家可買(mǎi)總價(jià)是。李先生一家可買(mǎi)總價(jià)是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所購(gòu)房屋大多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所購(gòu)房屋大約約100平方米，房屋單價(jià)是多少？。平方米，房屋單價(jià)是多少？。 李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款=30萬(wàn)萬(wàn)50%復(fù)利終值系數(shù)（復(fù)利終值系數(shù)（n=5，r=4%）+4萬(wàn)萬(wàn)年金終值系數(shù)（年金終值系數(shù)（n=5，r=4%）=39.92萬(wàn)元萬(wàn)元李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款=4年金現(xiàn)值系數(shù)（年金現(xiàn)值系數(shù)（n=15，r=6%）=38.85萬(wàn)元萬(wàn)元屆時(shí)可負(fù)

20、擔(dān)房屋總價(jià)屆時(shí)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=39.92萬(wàn)元萬(wàn)元 + 38.85萬(wàn)元萬(wàn)元=78.76萬(wàn)元萬(wàn)元 李先生可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)李先生可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)=78.76萬(wàn)元萬(wàn)元 100 = 7876元元 購(gòu)房財(cái)務(wù)決策購(gòu)房財(cái)務(wù)決策按想購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格估算每月負(fù)擔(dān)費(fèi)用 張先生欲購(gòu)買(mǎi)張先生欲購(gòu)買(mǎi)100平方米的房子，目平方米的房子，目前市場(chǎng)上一般價(jià)格是前市場(chǎng)上一般價(jià)格是30006000元元/平方米，則欲購(gòu)買(mǎi)平方米，則欲購(gòu)買(mǎi)100平方米的房子平方米的房子費(fèi)用時(shí)費(fèi)用時(shí)3060萬(wàn)元。貸款至多萬(wàn)元。貸款至多7成，成，期限期限20年，貸款利率年，貸款利率6%，等額本息，等額本息還款。還款。案例分析案例分析 30萬(wàn)元房屋總價(jià)萬(wàn)元房屋總價(jià)

21、需要支付的首付款需要支付的首付款=30 （1-70%）=9萬(wàn)萬(wàn)需要支付的貸款數(shù)額需要支付的貸款數(shù)額=30 70%=21萬(wàn)元萬(wàn)元每月攤還的貸款本息費(fèi)用每月攤還的貸款本息費(fèi)用=1505元元 60萬(wàn)元房屋總價(jià)萬(wàn)元房屋總價(jià)需要支付的首付款需要支付的首付款=60 （1-70%）=18萬(wàn)萬(wàn)需要支付的貸款數(shù)額需要支付的貸款數(shù)額=60 70%=42萬(wàn)元萬(wàn)元每月攤還的貸款本息費(fèi)用每月攤還的貸款本息費(fèi)用=3009元元按想購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格估算每月負(fù)擔(dān)費(fèi)用按想購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格估算每月負(fù)擔(dān)費(fèi)用 欲購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)欲購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)= =房屋單價(jià)房屋單價(jià)需求面積需求面積 需要支付的首期部分需要支付的首期部分= =欲購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)欲購(gòu)買(mǎi)

22、房屋總價(jià)（1-1-按揭成數(shù)）按揭成數(shù)） 需要支付貸款比例需要支付貸款比例= =欲購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)欲購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)按揭按揭成數(shù)成數(shù) 每月攤還的貸款本息費(fèi)用每月攤還的貸款本息費(fèi)用= =需要支付的貸款需要支付的貸款部分的以月為單位的準(zhǔn)年金值部分的以月為單位的準(zhǔn)年金值購(gòu)房時(shí)應(yīng)考慮的其他因素購(gòu)房時(shí)應(yīng)考慮的其他因素 契稅。普通住宅契稅。普通住宅=1.5%；非普通住宅；非普通住宅=3% 評(píng)估費(fèi)評(píng)估費(fèi) 律師費(fèi)（公積金貸款免收律師費(fèi)（公積金貸款免收律師費(fèi)商貸要；二手房貸款律師費(fèi)商貸要；二手房貸款要公證，要公證，200元。）元。） 誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi) 抵押登記抵押登記費(fèi)費(fèi) 0.30元/平米（6元

23、/平米） 印花稅印花稅 購(gòu)房購(gòu)房5 貸款貸款0.5 0.5 購(gòu)房規(guī)劃的主要指標(biāo)購(gòu)房規(guī)劃的主要指標(biāo) 房屋月供款與稅前月收入的比率不超過(guò)房屋月供款與稅前月收入的比率不超過(guò)25%30% 所有貸款月供款與稅前月收入的比率不超過(guò)所有貸款月供款與稅前月收入的比率不超過(guò)33%38%小王稅前月收入1.5萬(wàn)元，收入穩(wěn)定，家庭儲(chǔ)蓄20萬(wàn)元，目前每月需要償還1000元的汽車貸款（期限3年）。小王擬購(gòu)買(mǎi)一套60萬(wàn)元的房屋，購(gòu)房其他相關(guān)費(fèi)用為房款的5%。小王應(yīng)選擇多少年住房按揭貸款？（銀行貸款利率6%） 分析：小王購(gòu)房其他費(fèi)用支出是3萬(wàn)元（60萬(wàn)5%），因此，建議小王選擇首付款20%（12萬(wàn)元），剩余80%房款（48萬(wàn)

24、元）選擇住房按揭貸款。小王收入穩(wěn)定，建議選擇等額本息還款法。 如果小王采用15年貸款期限，則每月還款額是： A=480000(A/P，6%/12，1512)=4050.51（元） 房屋月供款占借款人稅前月總收入的比率=4050.51/150000=27% 房屋月供款加上汽車月供款的總額占稅前月總收入的比率（4050.51+1000）/150000=33.7%； 可見(jiàn)，選擇15年的住房按揭期限不會(huì)給小王家庭帶來(lái)財(cái)務(wù)困境。 住房消費(fèi)信貸住房消費(fèi)信貸種類種類 個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款 個(gè)人住房商業(yè)性貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款 個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸

25、款 定義：定義：以住房公積金為資金來(lái)源，向繳存住房公以住房公積金為資金來(lái)源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、積金的職工發(fā)放的定向用于購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自由住房的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。大修自由住房的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。 特點(diǎn)特點(diǎn)貸款期限一般低于貸款期限一般低于30年年利率比商業(yè)貸款利率低利率比商業(yè)貸款利率低以擔(dān)保方式獲得貸款以擔(dān)保方式獲得貸款貸款對(duì)象是當(dāng)?shù)毓e金系統(tǒng)公積金繳存人購(gòu)買(mǎi)自貸款對(duì)象是當(dāng)?shù)毓e金系統(tǒng)公積金繳存人購(gòu)買(mǎi)自住房住房貸款額度有要求貸款額度有要求還款靈活還款靈活需提供相關(guān)資料需提供相關(guān)資料個(gè)人住房公積金貸款案例個(gè)人住房公積金貸款案例 一位參加一位參加s s市住房

26、公積金制度的客戶，打算購(gòu)買(mǎi)市住房公積金制度的客戶，打算購(gòu)買(mǎi)一套評(píng)估值為一套評(píng)估值為5050萬(wàn)元的自住房，并申請(qǐng)公積金貸萬(wàn)元的自住房，并申請(qǐng)公積金貸款。客戶目前的住房公積金本息和供款?？蛻裟壳暗淖》抗e金本息和供60006000元。上元。上個(gè)月公積金匯儲(chǔ)額個(gè)月公積金匯儲(chǔ)額150150元。本人離法定退休年齡元。本人離法定退休年齡剩剩3030年：年： 客戶在退休年齡內(nèi)可繳存的住房公積金總額客戶在退休年齡內(nèi)可繳存的住房公積金總額=6000+150*30*12=6萬(wàn)元萬(wàn)元 借款人的家庭成員在退休內(nèi)的公積金是借款人的家庭成員在退休內(nèi)的公積金是12萬(wàn)元萬(wàn)元個(gè)人住房公積金貸款案例個(gè)人住房公積金貸款案例 客戶可

27、申請(qǐng)的個(gè)人住房公積金貸款最高額客戶可申請(qǐng)的個(gè)人住房公積金貸款最高額度度借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金的總額（住房公積金的總額（18萬(wàn)元）萬(wàn)元）所購(gòu)住房的評(píng)估價(jià)的所購(gòu)住房的評(píng)估價(jià)的70%（35萬(wàn)元）萬(wàn)元）該市公積金管理中心規(guī)定的最高貸款額該市公積金管理中心規(guī)定的最高貸款額（10萬(wàn)元）萬(wàn)元）個(gè)人住房商業(yè)貸款個(gè)人住房商業(yè)貸款 個(gè)人住房商業(yè)貸款是銀行以信貸資金個(gè)人住房商業(yè)貸款是銀行以信貸資金向購(gòu)房者發(fā)放的貸款，俗稱：按揭。向購(gòu)房者發(fā)放的貸款，俗稱：按揭。 個(gè)人按揭貸款（一手房貸款）個(gè)人按揭貸款（一手房貸款）Min期限期限30年，房屋價(jià)值年，房屋價(jià)值8

28、0 個(gè)人二手房貸款個(gè)人二手房貸款借款人有穩(wěn)定收入、信用良好借款人有穩(wěn)定收入、信用良好 個(gè)人商用房貸個(gè)人商用房貸貸款額度購(gòu)房總價(jià)或評(píng)估價(jià)的貸款額度購(gòu)房總價(jià)或評(píng)估價(jià)的60貸款期限（一般低于貸款期限（一般低于10年）年）貸款利率按同檔次期限利率貸款利率按同檔次期限利率 個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款個(gè)人住房商業(yè)貸款的貸款方式個(gè)人住房商業(yè)貸款的貸款方式 抵押貸款方式抵押貸款方式 貸款銀行向貸款者提供部分購(gòu)房貸款，用其購(gòu)房契約向銀貸款銀行向貸款者提供部分購(gòu)房貸款，用其購(gòu)房契約向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照購(gòu)房期限還本付息，銀行可行作抵押，若購(gòu)房者不能按照購(gòu)房期限還本付息，銀行可將房屋出售、以抵消貸

29、款。將房屋出售、以抵消貸款。 質(zhì)押貸款方式質(zhì)押貸款方式 借款人獲第三人將符合條件的宮產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押給銀行貸款借款人獲第三人將符合條件的宮產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押給銀行貸款銀行以動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為貸款擔(dān)保向借款人發(fā)放貸款的方式。銀行以動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為貸款擔(dān)保向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押品主要是國(guó)債、信譽(yù)好的其他債券、銀行存款等質(zhì)押品主要是國(guó)債、信譽(yù)好的其他債券、銀行存款等 保證貸款方式保證貸款方式 貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人、其他貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式

30、抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式住房組合貸款住房組合貸款 公積金貸款公積金貸款+商業(yè)貸款商業(yè)貸款 接案例接案例 客戶貸款總金額以房?jī)r(jià)的客戶貸款總金額以房?jī)r(jià)的70%為限為限 客戶可申請(qǐng)的最高貸款額度客戶可申請(qǐng)的最高貸款額度=500.7=35萬(wàn)元萬(wàn)元 個(gè)人住房公積金貸款金額個(gè)人住房公積金貸款金額=10萬(wàn)元萬(wàn)元 個(gè)人商業(yè)貸款金額個(gè)人商業(yè)貸款金額=35-10=25萬(wàn)元萬(wàn)元 貸款期限貸款期限=15年，公積金貸款利率年，公積金貸款利率4.95%，商業(yè)貸款利，商業(yè)貸款利率率6.273% 公積金貸款每月還款公積金貸款每月還款=788.2 商業(yè)貸款月還款商業(yè)貸款月還款=2146.7 每月供款每月供款=2934.88元

31、元還款方式和還款金額還款方式和還款金額 首付款（總房?jī)r(jià)的首付款（總房?jī)r(jià)的20%30%） 期款期款 1年以內(nèi)：到期本息一次清償年以內(nèi)：到期本息一次清償 1年以上年以上等額本息還款法等額本息還款法等額遞增還款法等額遞增還款法等額遞減還款法等額遞減還款法等額本金還款法等額本金還款法等額本息還款法等額本息還款法1月利率）（1月利率）（1月利率貸款本金每月還款額還款期數(shù)還款期數(shù)適用于收入穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員、教師等適用于收入穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員、教師等李先生向銀行申請(qǐng)了李先生向銀行申請(qǐng)了20年年30萬(wàn)元貸款，利率萬(wàn)元貸款，利率6.044%。等額本息還款下，每月還款額是：。等額本息還款下，每月還款額是：A

32、=30*(A/P，6.044%/12，20）=2196.81 請(qǐng)用金融計(jì)算器計(jì)算請(qǐng)用金融計(jì)算器計(jì)算案例案例等額本金還款法等額本金還款法月利率累計(jì)已還本金）（貸款本金還款期數(shù)貸款本金每月還款額-適用于目前收入較高或壓力較小，未來(lái)收入較小適用于目前收入較高或壓力較小，未來(lái)收入較小或壓力較大的人群或壓力較大的人群李先生向銀行申請(qǐng)了李先生向銀行申請(qǐng)了20年年30萬(wàn)元貸款，利率萬(wàn)元貸款，利率6.044%。等額本金還款下，每月還款額是：。等額本金還款下，每月還款額是：每月償還本金每月償還本金=300000/240=1250元元第第t月償還利息月償還利息=300000-(t-1)12506.044%/12第

33、第1月償還利息月償還利息=300000-(1-1)12506.044%/12=1568最后最后1月償還利息月償還利息=300000-(240-1)1250*6.044%/12=7其他還款法其他還款法 等額遞增還款法等額遞增還款法還款期限劃分幾個(gè)階段，每個(gè)階段內(nèi)月還款額相還款期限劃分幾個(gè)階段，每個(gè)階段內(nèi)月還款額相同，下一階段的還款額按固定金額遞增同，下一階段的還款額按固定金額遞增適用于目前收入較低，未來(lái)收入較強(qiáng)的人，如剛適用于目前收入較低，未來(lái)收入較強(qiáng)的人，如剛參加工作的人群參加工作的人群 等額遞減還款法等額遞減還款法還款期限劃分幾個(gè)階段，每個(gè)階段內(nèi)月還款額相還款期限劃分幾個(gè)階段，每個(gè)階段內(nèi)月還

34、款額相同，下一階段的還款額按固定金額遞減同，下一階段的還款額按固定金額遞減目前收入較好，未來(lái)收入將減少的人目前收入較好，未來(lái)收入將減少的人其他還款法其他還款法 等比遞增還款法等比遞增還款法還款期限劃分幾個(gè)階段，每個(gè)階段內(nèi)月還款額相還款期限劃分幾個(gè)階段，每個(gè)階段內(nèi)月還款額相同，下一階段的還款額按固定同，下一階段的還款額按固定遞增遞增適用于目前收入較低，未來(lái)收入呈上升趨勢(shì)的人適用于目前收入較低，未來(lái)收入呈上升趨勢(shì)的人群群 等比遞減還款法等比遞減還款法還款期限劃分幾個(gè)階段，每個(gè)階段內(nèi)月還款額相還款期限劃分幾個(gè)階段，每個(gè)階段內(nèi)月還款額相同，下一階段的還款額按固定同，下一階段的還款額按固定遞減遞減目前收

35、入較高，希望較快償還貸款，減少利息支目前收入較高，希望較快償還貸款，減少利息支出的人群出的人群提前還貸的選擇權(quán)提前還貸的選擇權(quán) 提前還貸的方法提前還貸的方法全部提前還貸全部提前還貸部分提前還貸、每月還款額不變部分提前還貸、每月還款額不變部分提前還貸、每月還款額減少部分提前還貸、每月還款額減少部分提前還貸、每月還款額減少，縮短還款期部分提前還貸、每月還款額減少，縮短還款期限限 如何還貸更經(jīng)濟(jì)如何還貸更經(jīng)濟(jì)先還商業(yè)貸款、再還公積金貸款先還商業(yè)貸款、再還公積金貸款等額本金還款比等額本金還款更節(jié)約利息等額本金還款比等額本金還款更節(jié)約利息提前還貸案例分析提前還貸案例分析 張先生向銀行貸了張先生向銀行貸了

36、40萬(wàn)元，貸款萬(wàn)元，貸款10年，年，采用等額本息還款法，貸款利率采用等額本息還款法，貸款利率6。已償還已償還20期。張先生當(dāng)前獲得期。張先生當(dāng)前獲得10萬(wàn)獎(jiǎng)萬(wàn)獎(jiǎng)金，準(zhǔn)備提前償還銀行貸款。金，準(zhǔn)備提前償還銀行貸款。 哪種提前還款方式可以節(jié)約更多的資哪種提前還款方式可以節(jié)約更多的資金？金？月供不變，縮短還款期限月供不變，縮短還款期限減少月供，還款期限不變減少月供，還款期限不變?cè)鹿p少，還款期限減少月供減少，還款期限減少案例分析案例分析 每月償還貸款每月償還貸款：P=400000i=6%/12N=20 Pmt=4440.82 支付利息總額支付利息總額4440.82120-400000132898（元

37、）（元） 案例分析案例分析p計(jì)算提前還貸時(shí)，已經(jīng)償還利息和未嘗還的本計(jì)算提前還貸時(shí)，已經(jīng)償還利息和未嘗還的本金金 未償還本金：未償還本金：P=4440.82（p/A，6/12,100) =348794 已償還本金：已償還本金： 400000 34879451206 已償還利息：已償還利息： 4440.82 205120637610案例分析案例分析p月供不變，縮短還款期限月供不變，縮短還款期限 每月需償還貸款每月需償還貸款： P= 348794-100000=248794 i=6%/12 N=100 ? Pmt=3167.63 支付利息總額支付利息總額 3167.63100-2487946796

38、9（元）（元） 支付利息總額支付利息總額 37610+ 67969105579元元案例分析案例分析p減少月供，還款期限不變減少月供，還款期限不變 仍需償還貸款期數(shù)仍需償還貸款期數(shù)： P= 348794-100000=248794 i=6%/12 Pmt=4440.82 ? N=65.9 支付利息總額支付利息總額 4440.8265.9-24879443856（元）（元） 支付利息總額支付利息總額 37610+ 4385681466元元案例分析案例分析p月供減少，還款期限縮短月供減少，還款期限縮短 仍需償還貸款期數(shù)仍需償還貸款期數(shù)： P= 348794-100000=248794 i=6%/12

39、 Pmt=3500 ? N=88.05 支付利息總額支付利息總額 350088.05-24879459383（元）（元） 支付利息總額支付利息總額 37610+ 5938396993元元房屋消費(fèi)支出的流程房屋消費(fèi)支出的流程與客戶交流，確定客戶希望購(gòu)房的目標(biāo)與客戶交流，確定客戶希望購(gòu)房的目標(biāo)收集客戶信息、包括家庭組成、收入等收集客戶信息、包括家庭組成、收入等分析客戶信息及財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析客戶信息及財(cái)務(wù)現(xiàn)狀幫助客戶制定購(gòu)房目標(biāo)、包括時(shí)間、面積、房?jī)r(jià)幫助客戶制定購(gòu)房目標(biāo)、包括時(shí)間、面積、房?jī)r(jià)幫組客居進(jìn)行貸款規(guī)劃幫組客居進(jìn)行貸款規(guī)劃購(gòu)房規(guī)劃的實(shí)施購(gòu)房規(guī)劃的實(shí)施監(jiān)控及調(diào)整購(gòu)房規(guī)劃監(jiān)控及調(diào)整購(gòu)房規(guī)劃案例案例收

40、入收入支出支出125003000月結(jié)余月結(jié)余9500元元年結(jié)余年結(jié)余11.4萬(wàn)元萬(wàn)元名稱名稱金額金額占比占比銀行儲(chǔ)蓄銀行儲(chǔ)蓄12萬(wàn)元萬(wàn)元88.89%基金基金1.5萬(wàn)元萬(wàn)元11.11%合計(jì)合計(jì)13.5萬(wàn)元萬(wàn)元 100%購(gòu)買(mǎi)房屋2007年中總價(jià)40萬(wàn)裝修10萬(wàn) 入住3萬(wàn)結(jié)婚（2008年）10萬(wàn)家庭收支家庭收支資產(chǎn)狀況資產(chǎn)狀況2006年年10月月理財(cái)目標(biāo)購(gòu)房時(shí)積累資金購(gòu)房時(shí)積累資金13.5+0.95821.1購(gòu)房目標(biāo)：首付購(gòu)房目標(biāo)：首付2成成+裝修裝修+現(xiàn)金現(xiàn)金=8+10+3=21萬(wàn)元萬(wàn)元貸款貸款=32萬(wàn)元萬(wàn)元 不同貸款期限的對(duì)比（6.044%）期限期限月供款月供款占月收入比占月收入比 按揭還款額按

41、揭還款額償還利息償還利息 月收入結(jié)余月收入結(jié)余65395 43.16%388447 68447 4105 84300 34.40%412806 92806 5200 103651 29.20%438067 118067 5849 152806 22.45%505070 185070 6694 202406 19.24%577330 257330 7094 302045 16.36%736070 416070 7455 2008年底結(jié)婚費(fèi)用年底結(jié)婚費(fèi)用=584918=105289房屋生涯規(guī)劃表年齡夠換房選房因素月收入可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)青年期55歲第三次換房 養(yǎng)老、遺產(chǎn) 5000-800030萬(wàn)-50萬(wàn)汽

42、車消費(fèi)貸款規(guī)劃汽車消費(fèi)貸款規(guī)劃 貸款對(duì)象貸款對(duì)象具備完全民事行為能力具備完全民事行為能力穩(wěn)定的職業(yè)和還貸能力穩(wěn)定的職業(yè)和還貸能力能提供有效抵押物或質(zhì)物、或有能力代償?shù)谋ＷC能提供有效抵押物或質(zhì)物、或有能力代償?shù)谋ＷC人人能支付首付款項(xiàng)能支付首付款項(xiàng) 貸款期限：貸款期限：一般一般3年，不超過(guò)年，不超過(guò)5年年 貸款金額貸款金額 貸款擔(dān)保貸款擔(dān)保 貸款保險(xiǎn)貸款保險(xiǎn)還款方式還款方式 等額本息和等額本金等額本息和等額本金 按月還款和按季還款按月還款和按季還款 遞增法和遞減法遞增法和遞減法 智慧型還款智慧型還款無(wú)需找人擔(dān)保、無(wú)需當(dāng)?shù)貞艏疅o(wú)需找人擔(dān)保、無(wú)需當(dāng)?shù)貞艏科谥С鲂∮趥鹘y(tǒng)方式，最后一期支付靈活、每期支出

43、小于傳統(tǒng)方式，最后一期支付靈活、多重選擇多重選擇案例案例 小王大學(xué)畢業(yè)小王大學(xué)畢業(yè)5年，月收入年，月收入5500元，貸款買(mǎi)元，貸款買(mǎi)車，貸款金額車，貸款金額10萬(wàn)元，期限萬(wàn)元，期限5年，年利率年，年利率5.58%采用等額本息還款法采用等額本息還款法：月還款額：月還款額=1926.31養(yǎng)車費(fèi)養(yǎng)車費(fèi)2000元元/月，占收入的月，占收入的67.65%，壓，壓力較大力較大如果小王未來(lái)收入穩(wěn)步上升，建議采用如果小王未來(lái)收入穩(wěn)步上升，建議采用“按月按月等額本息年度遞增法等額本息年度遞增法”銀行與汽車金融公司貸款的比較銀行與汽車金融公司貸款的比較 貸款比例和年限貸款比例和年限銀行最低首付款銀行最低首付款40

44、，汽車金融公司更寬松，汽車金融公司更寬松年限年限3年年5年年 申請(qǐng)申請(qǐng) 汽車貸款資格汽車貸款資格銀行需考慮貸款人戶口銀行需考慮貸款人戶口 貸款利率貸款利率銀行按央行規(guī)定銀行按央行規(guī)定汽車金融公司略高汽車金融公司略高汽車金融公司無(wú)雜費(fèi)汽車金融公司無(wú)雜費(fèi)制定消費(fèi)信貸方案制定消費(fèi)信貸方案 王先生目前的積蓄大部分花在裝修上了，王先生目前的積蓄大部分花在裝修上了，兒子急需電腦，王先生可從銀行貸款兒子急需電腦，王先生可從銀行貸款5000元，期限元，期限2年，年利率年，年利率5.91%。每月還款。每月還款多少？多少？ 財(cái)務(wù)安全的內(nèi)容的有：個(gè)人是否有發(fā)展的潛力，是否有充足的現(xiàn)金準(zhǔn)備，是否有適當(dāng)、穩(wěn)定的收益以及

45、（）等。（九月份考題） （A）是否有穩(wěn)定充足的收入 （B）是否享受社會(huì)保障 （C）是否有適當(dāng)?shù)淖》?（D）是否有額外的養(yǎng)老保障計(jì)劃 （E）是否購(gòu)買(mǎi)了適當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)和人身保險(xiǎn)消費(fèi)支出規(guī)劃 重點(diǎn)與難點(diǎn)重點(diǎn)與難點(diǎn)v家庭消費(fèi)三種模式v購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策v還款方式和還款金額v與購(gòu)房相關(guān)的稅費(fèi)及計(jì)算v購(gòu)車財(cái)務(wù)決策v汽車消費(fèi)信貸 重重 點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法等額本金還款法與等額本息還款法下還款金額的計(jì)算不同還款方式的比較難難 點(diǎn)點(diǎn)案例1： 王先生年收入為10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)收入每年增加3%，每年的儲(chǔ)蓄比率為40%。目前有存款5萬(wàn)元，打算5年后買(mǎi)房，假設(shè)王先生的投資報(bào)酬率為5%。王先生買(mǎi)房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，假設(shè)房貸利率為6%。 問(wèn)：可負(fù)擔(dān)首付款？可負(fù)擔(dān)房貸？可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)？ 案例1：年收入年收入年儲(chǔ)蓄年儲(chǔ)蓄第5年后終值第5年后終值0 0500005000063814638141 1100000100000400004000048620486202 2103000103000412004120047694