淺談太原市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀問題及對策

1、淺談太原市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀問題及對策摘要：物業(yè)管理作為我國的一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，進(jìn)入中國市場僅僅30年的時(shí)間，發(fā)展卻是迅猛的。經(jīng)過不斷的發(fā)展和實(shí)踐，其在的社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)上的效益以及強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景是顯著的。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的進(jìn)步，物業(yè)管理逐步成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著物業(yè)市場的發(fā)展、業(yè)主要求的不斷提高，物業(yè)管理還是暴露出一些問題和不足。本文通過對太原市國物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，對目前存在的問題進(jìn)行闡述，提出相應(yīng)的對策。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 太原 問題 對策目錄1.太原市物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查21.1物業(yè)管理市場巨大21.2物業(yè)管理企業(yè)走向成熟31.3對物業(yè)管理日趨重視32太原市物業(yè)管

2、理問題分析42.1物業(yè)管理水平參差不齊42.2物業(yè)開發(fā)與管理的脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重42.3物業(yè)管理市場化觀念淡薄倒逼物業(yè)公司變相降低服務(wù)品質(zhì)、亂收費(fèi)53對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的一些建議63.1健全管理機(jī)制，明晰責(zé)、權(quán)、利關(guān)系63.2積極組建業(yè)主委員會(huì)，完善設(shè)立程序73.3強(qiáng)化前期管理73.4物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)因時(shí)制宜調(diào)整，加快物業(yè)管理市場化84參考文獻(xiàn)8正文：隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展、城市化進(jìn)程的全面推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。太原作為一個(gè)省會(huì)城市，在全面推進(jìn)城市化過程中、以“提升城市功能檔次、優(yōu)化人居環(huán)境”為著力點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃，合理 布局，綜合開發(fā)。與之相關(guān)的現(xiàn)代物業(yè)

3、管理的發(fā)展蓬勃興起，行業(yè)競爭日趨激烈因此，調(diào)查與分析現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀成為當(dāng)務(wù)之急。1.太原市物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查1.1物業(yè)管理市場巨大目前，太原市物業(yè)管理模式有選聘專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理、開發(fā)商自建自管和單位后勤管理三種模式，物業(yè)管理類型主要有各類住宅、學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)區(qū)、商場及庫房、寫字樓等，特別是寫字樓物業(yè)，成為太原物業(yè)管理市場新的熱點(diǎn)。從近幾年省城太原房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域來看，幾個(gè)區(qū)域都有很大的市場優(yōu)勢。如迎澤區(qū)地處中央核心，歷史悠久，科、教、文、衛(wèi)、商等各種配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境發(fā)展較為成熟。杏花嶺區(qū)的龍?zhí)逗瑓^(qū)不僅地段繁華而且空氣清新、新建有以萬達(dá)為中心的高端住宅小區(qū)；位于府西街的太

4、原中央商務(wù)區(qū)，則是省城的政治、金融和文化中心。而近幾年長風(fēng)街及南部新城的發(fā)展更是有目其睹，南部新城大體框架已基本成型，右實(shí)驗(yàn)中學(xué)、太原五中、三中、外國語學(xué)校以及省兒童醫(yī)院、太原市人民醫(yī)院等許多教育、衛(wèi)生優(yōu)勢資源已在南部建立分部，未來南部新城將 建設(shè)成為品位較高的現(xiàn)代化新城。還有東山、西山片區(qū)的打造等等，由此看出太原物業(yè)管理市場的潛力是巨大的。1.2物業(yè)管理企業(yè)走向成熟據(jù)太原市房地產(chǎn)管理局和太原市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2012年，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有395家，物業(yè)管理企業(yè)325家(但無一家達(dá)一級(jí)資質(zhì)企業(yè))，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)22家，其余都為三級(jí) 資質(zhì)企業(yè)。物業(yè)管理總建筑面積接近8000萬平方米

5、，覆蓋率達(dá)到60以上。年內(nèi)省城又新增物業(yè)項(xiàng)目108個(gè)，各類物業(yè)管理項(xiàng)目和住宅物業(yè)管理項(xiàng)目也相應(yīng)增加。目前，太原市物業(yè)管理企業(yè)類型主要有兩種：一種是本土企業(yè)，數(shù)量上占比最大，由原房管所以及機(jī)關(guān)后勤單位轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理企業(yè)、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)管理公司、還有就是酒店集團(tuán)派生成立的物業(yè)管理企業(yè)；另一種是外來企業(yè)，具有良好品牌和較強(qiáng)實(shí)力，其中不乏國際一流管理公司。主要有來自北京、深圳的外埠物業(yè)管理公司以及外資物業(yè)管理企業(yè)。1.3對物業(yè)管理日趨重視物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的深入和延伸，其經(jīng)營現(xiàn)代化、管理規(guī)范化、服務(wù)社會(huì)化的特點(diǎn)適合人們現(xiàn)代生活方式的需要，日益被廣大群眾所接受。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭

6、的不斷加劇，大部分開發(fā)商開始清醒地認(rèn)識(shí)到，所開發(fā)建設(shè)的物業(yè)只有實(shí)施規(guī)范化的物業(yè)管理，為廣大業(yè)主創(chuàng)造安居樂業(yè)的良好生活居住環(huán)境，才能樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的購房者消費(fèi)，才能不斷增強(qiáng)市場競爭力。因此，物業(yè)管理越來越引起社會(huì)各界的重視。2太原市物業(yè)管理問題分析2.1物業(yè)管理水平參差不齊很多物業(yè)，業(yè)主入住以前，物業(yè)相關(guān)設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，噴泉唱響、 綠化盎然、安保到位、水電暢通，業(yè)主入住后，有的物業(yè)管理一如既往，更多的物業(yè)管理品質(zhì)下降，噴泉停水、蒿草遍地、門禁松垮、維修拖沓。這里面原因多樣，有物業(yè)公司從業(yè)人員水平的問題，有對項(xiàng)目認(rèn)識(shí)不充分致使管理經(jīng)費(fèi)不足的問題，有物業(yè)公司和業(yè)主之間溝通的問題，也有物業(yè)

7、公司對時(shí)代發(fā)展的不適應(yīng)問題。 物業(yè)管理公司作為服務(wù)者，不管在哪種問題上出現(xiàn)問題，都會(huì)造成服務(wù)品質(zhì)下降，而和其他服務(wù)行業(yè)不同的是，物業(yè)管理和業(yè)主的日常生活密切相關(guān)，其服務(wù)的不完善，對業(yè)主造成的傷害更大。2.2物業(yè)開發(fā)與管理的脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重現(xiàn)在普遍存在的一種現(xiàn)象是，物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理脫節(jié)。開發(fā)商在銷售時(shí)，會(huì)對項(xiàng)目做高端配置并作為賣點(diǎn)宣傳，卻不會(huì)告知業(yè)主，這些配置的保養(yǎng)、運(yùn)營、維修、維護(hù)的資金從何而來，又怎樣保證這些配置幾十年正常運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)運(yùn)營越久，公共設(shè)施、設(shè)備因老化維護(hù)成本會(huì)越高。但開發(fā)商為項(xiàng)目持續(xù)熱銷，會(huì)在項(xiàng)目前期交房時(shí)，通過商品房銷售收入來貼補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用，營造好的居住環(huán)境。隨著小區(qū)業(yè)主的大批入住

8、，開發(fā)商對項(xiàng)目物業(yè)補(bǔ)貼卻是不增反減。以太原市某小區(qū)為例，該項(xiàng)目2009年第一批業(yè)主入住時(shí)，開發(fā)商對項(xiàng)目物業(yè)補(bǔ)貼費(fèi)用達(dá)到300萬元；第二年的補(bǔ)貼即降到200多萬元；2011年，開發(fā)商對項(xiàng)目物業(yè)補(bǔ)貼僅為100萬元。按照國家法律，小區(qū)內(nèi)共用部位、 共用設(shè)施屬于全體業(yè)主共同所有，開發(fā)商對小區(qū)的保修責(zé)任在3年之內(nèi)，剩下的就是物業(yè)管理公司的事了。以太原市另一小區(qū)為例，業(yè)主的居住面積為5萬平方米，全年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)74萬元。但僅物業(yè)公司的項(xiàng)目經(jīng)理、電工、管工、保潔、 保安、會(huì)計(jì)等18個(gè)員工一年的工資即達(dá)43萬元，項(xiàng)目內(nèi)每年必須進(jìn)行支出的避雷檢測、自來水水池清洗、配電室年檢、市政排水檢測維修、消防設(shè)施檢測、6部電

9、梯檢測的費(fèi)用18萬元。還有其他維修耗材、跑冒滴漏、簡易綠化、清理清洗支出約5萬元。因此小區(qū)內(nèi)銀杏樹死掉也就無力更換，因?yàn)楦鼡Q一顆約千元，噴泉也基本不噴水，主要是物業(yè)管理公司算不來賬，這都是物業(yè)管理公司進(jìn)入前對項(xiàng)目沒有摸透，盲目進(jìn)入的結(jié)果。2.3物業(yè)管理市場化觀念淡薄倒逼物業(yè)公司變相降低服務(wù)品質(zhì)、亂收費(fèi)2005年，太原出臺(tái)太原市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（暫行）。按照該標(biāo)準(zhǔn)，太原市各類住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)費(fèi)最高不得超過1.27元 /平方米·月。但實(shí)際上，近兩年新建的大盤項(xiàng)目，其物業(yè)成本已達(dá)到8元/平方米·月，甚至更高。為降低小區(qū)物業(yè)的虧損，并免受物價(jià)部門的稽查，多數(shù)標(biāo)榜高檔

10、物業(yè)的小區(qū)會(huì)在1.27元/平方米·月的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，再加收2元至6元的“管家服務(wù)費(fèi)”、“定制服務(wù)費(fèi)”。配置越高的小區(qū)，物業(yè)所加收的費(fèi)用越高。即便如此，隨著物業(yè)配套設(shè)施的老化及原材料成本的上升，物業(yè)管理公司算不過來賬的現(xiàn)象可能還將長期存在。太原市某小區(qū)，景觀池沒錢注水，開發(fā)商撤離不再補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司自身也無力支付此筆費(fèi)用，這時(shí)就需要業(yè)主們作出選擇，是該把水池填平，還是自己交費(fèi)繼續(xù)發(fā)揮水池的作用。物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主的決定及支付費(fèi)用來工作，前提是，物業(yè)公司不會(huì)貼錢搞服務(wù)；業(yè)主方面也覺得不公平，認(rèn)為既然買了這個(gè)小區(qū)的物業(yè)，配套設(shè)施就應(yīng)該運(yùn)轉(zhuǎn)正常，物業(yè)公司不該降低服務(wù)品質(zhì)，但無奈的是，從當(dāng)

11、時(shí)的購房合同中也找不到有利于自己的依據(jù)。3對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的一些建議3.1健全管理機(jī)制，明晰責(zé)、權(quán)、利關(guān)系物業(yè)管理部門應(yīng)著重建立對業(yè)主的行為規(guī)范體系，并進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)行為，依法管理，依法服務(wù)，業(yè)主也應(yīng)自覺規(guī)范自己的行為；在小區(qū)建立業(yè)主自律機(jī)制，通過業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主管理規(guī)約來實(shí)現(xiàn)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段來約束業(yè)主的行為；促使每個(gè)業(yè)主枳極主動(dòng)地參與管理，物業(yè)正確行使權(quán)力，督促業(yè)主，彼此相互制約、相互監(jiān)督、合力共管3.2積極組建業(yè)主委員會(huì)，完善設(shè)立程序目前，太原市又新建了許多住宅小區(qū)，各種設(shè)施配套完備，但是仍然沒有得力的措施保障，基層部門人力、經(jīng)費(fèi)均有限，政府部門在成立和指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作上沒

12、有引起重視，積極性不高。所以建議政府部門正確指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)，宣傳和加強(qiáng)住宅居民對物業(yè)的正確認(rèn)識(shí)提出對不履行義務(wù)、推諉等造成業(yè)主委員會(huì)成立工作延誤等情況，規(guī)定明確的處罰原則；托動(dòng)政府部門指監(jiān)督設(shè)立籌備組和業(yè)主要員會(huì)工作的積極性，從而加快組建業(yè)主委員會(huì)的步伐。3.3強(qiáng)化前期管理首先在小區(qū)規(guī)劃論證及報(bào)建階段，物業(yè)管理主管部門要參與建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究，審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部需求，為實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管 理創(chuàng)造良好條件；其次是在小區(qū)開發(fā)建設(shè)階段，實(shí)行物業(yè)管理全程參與制度。物業(yè)管理主管部門代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實(shí)、施工質(zhì)量、配套設(shè)施等諸方面，及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題并切實(shí)解決，防止留下

13、后遺癥。同時(shí)，主管部門要督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照物業(yè)管理 條 例的有關(guān)規(guī)定，通過招投標(biāo)的方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；最后是在小區(qū)綜合驗(yàn)收階段，由建設(shè)主管部門牽頭、物業(yè)管理主管部門參與，按照有利于物業(yè)管理順利開展的原則進(jìn)行綜合驗(yàn)收 經(jīng)驗(yàn)收合格的，由物業(yè) 主管部門發(fā)放物業(yè)投入使用許可證，并完成前期物業(yè)管理的移交工作。3.4物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)因時(shí)制宜調(diào)整，加快物業(yè)管理市場化市場經(jīng)濟(jì)條件下，隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)和人們生活水平的提高，允許商品有多種功能和特性，交易雙方可以在合法、自愿、平等的基礎(chǔ)上交易，尤其中、高端物業(yè)配置已經(jīng)成為市場趨勢，物業(yè)管理按等級(jí)收費(fèi)的辦法，迫使部分企業(yè)以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的方法降低成本

14、，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率低，造成了收費(fèi)與服務(wù)的惡性循環(huán)。因此，應(yīng)加快物業(yè)管理市場機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展 。以太原某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，小區(qū)建設(shè)了大尺寸游泳池，按標(biāo)準(zhǔn)泳池計(jì)算，這些泳池每換一次水，需要注入凈水2000噸，按5.2元/噸的普通經(jīng)營水價(jià)計(jì)算，水費(fèi)即達(dá)上萬元。按照每周換一次清水的頻率來計(jì)算，4月至9月，春夏秋三季僅水費(fèi)就達(dá) 25 萬元，加上泳池內(nèi)的清污、消毒、上下水管網(wǎng)的養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)用總費(fèi)用超過每年30萬元，物業(yè)管理公司按規(guī)定收取的物業(yè)費(fèi)無力承擔(dān)。但業(yè)主購房時(shí)，正是看中了這樣的小區(qū)功能配套。物業(yè)管理?xiàng)l例對此種行為就應(yīng)加以引導(dǎo)性規(guī)范，不必逼著物業(yè)管理公司巧立名目變相收費(fèi)。同時(shí)，應(yīng)頭尾相顧，在物業(yè)銷售之初，此種有償服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)在購房合同中明文約定，對購房者承擔(dān)此筆費(fèi)用明確告知，并對購房后因通貨膨脹、原材料