綠地集團(tuán)項(xiàng)目總經(jīng)理集訓(xùn)營——開發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理的關(guān)鍵要點(diǎn)

1、綠地集團(tuán)項(xiàng)目總經(jīng)理集訓(xùn)營綠地集團(tuán)項(xiàng)目總經(jīng)理集訓(xùn)營開發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理的關(guān)鍵要點(diǎn)開發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理的關(guān)鍵要點(diǎn)一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建流程房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建流程1. 1.國內(nèi)典型企業(yè)對報(bào)建工作的理解國內(nèi)典型企業(yè)對報(bào)建工作的理解 認(rèn)知一：很重要，是項(xiàng)目合法性和快速性的保障 （以規(guī)范化的上市公司和全國性品牌企業(yè)為主） 認(rèn)知二：一般重要，按照建設(shè)程序按部就班展開 （以國營企業(yè)、外來企業(yè)為主） 認(rèn)知三：不是很重要，先搶跑，再補(bǔ)辦手續(xù) （個別品牌企業(yè)、某一地域企業(yè)為主）2. 2.開發(fā)報(bào)建工作在項(xiàng)目全程開發(fā)中的特性開發(fā)報(bào)建工作在項(xiàng)目全程開發(fā)中的特性 1.報(bào)建工作貫穿項(xiàng)目開發(fā)的全流程。 （勾地拿地設(shè)計(jì)施

2、工銷售物業(yè)） 2.報(bào)建是項(xiàng)目合法建設(shè)和運(yùn)營的保障。 （以取得各項(xiàng)合法權(quán)證為標(biāo)志，如國土證、大小產(chǎn)權(quán)證等） 3.報(bào)建工作環(huán)環(huán)相扣，與項(xiàng)目建設(shè)程序緊密結(jié)合。 4.報(bào)建工作常受限于地域性和時間性。 （如，審批后的建設(shè)方案不是“一勞永逸”的）3. 3.傳統(tǒng)開發(fā)報(bào)建體系的組成分析傳統(tǒng)開發(fā)報(bào)建體系的組成分析 模式一：“作坊式”報(bào)建體系 模式二：地區(qū)公司開發(fā)部“一統(tǒng)天下” 模式三：中央集權(quán)式報(bào)建體系 模式四：“搖擺型”報(bào)建體系 模式五：與建設(shè)程序相結(jié)合的分階段報(bào)建體系案例：優(yōu)秀企業(yè)分階段開發(fā)報(bào)建體系某地產(chǎn)公司報(bào)建系統(tǒng)發(fā)展部報(bào)建組勾地國土證設(shè)計(jì)部報(bào)建組方案、初設(shè)（擴(kuò)初）工程部報(bào)建組施工圖、施工證營銷部報(bào)建組銷

3、售證、大小產(chǎn)權(quán)證行政報(bào)建組資質(zhì)、工商、備案等 二、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建二、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建 報(bào)建流程和體系報(bào)建流程和體系1.不同地域項(xiàng)目的報(bào)建基本框架和流程 超連接資料開發(fā)項(xiàng)目全程報(bào)建流程(廣州）.doc 超連接資料規(guī)劃環(huán)節(jié)（方案施工圖）報(bào)建流程（重慶）.doc2.用地環(huán)節(jié)重點(diǎn)涵蓋范圍：勾地協(xié)議、規(guī)劃條件函、投資備案、項(xiàng)目資本金、可行性研究、國土合同、拆遷安置階段、 管網(wǎng)拆除、國土證等難 點(diǎn)： 1、前期手續(xù)的辦理 2.拆遷安置報(bào)建及實(shí)施 3.前期勾地策略及項(xiàng)目投資模式 案 例: 前期系列重點(diǎn)手續(xù)辦理分析.doc 拆遷程序.doc 大盤開發(fā)模式案例：.6.25釣魚城土地 特點(diǎn)： 1.土地規(guī)模大、

4、建設(shè)規(guī)模大 2.物業(yè)形態(tài)多樣化 3.建設(shè)運(yùn)營周期58年現(xiàn)金流模式 案例：迪亞莊園項(xiàng)目.xls迪亞莊園迪亞莊園（5050萬平米）萬平米）稀缺資源模式 特點(diǎn)： 1. 對山、海、湖、地?zé)峒奥糜蝿俚刭Y源的部分或全部占有（流轉(zhuǎn)） 2. 優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)同樣突出 3. 項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營通常是一二級聯(lián)動。案例：XXXX開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析.ppt勾地技巧XXXX地塊公告.docXXXX地產(chǎn)掛牌門檻條件（深圳）.doc規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)報(bào)建重點(diǎn)涵蓋范圍：規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設(shè)計(jì)審查、施工圖審查備案（含節(jié)能備案）等難 點(diǎn)：如何掌握職能機(jī)構(gòu)的審圖重點(diǎn)審圖重點(diǎn)解析： 1.設(shè)計(jì)流程審圖要點(diǎn) 2.規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)審查潛規(guī)則分析.

5、doc工程建設(shè)環(huán)節(jié)報(bào)建注意點(diǎn)涵蓋范圍：招投標(biāo)備案，質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)、資本金、施工證等。難點(diǎn)：配套費(fèi)的計(jì)算與繳納、施工證辦理分析： 考慮因素： 施工現(xiàn)場是否已“三通一平”，是否具備開工條件 安全維護(hù)設(shè)施是否已落實(shí)到位、施工設(shè)施、施工機(jī)械是否按照規(guī)范進(jìn)行布置 建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等有關(guān)人員是否到位 注意事項(xiàng)： 施工現(xiàn)場的安全措施方案應(yīng)經(jīng)過監(jiān)理單位審定蓋章 施工現(xiàn)場的安全設(shè)施、有關(guān)安全管理制度要落實(shí)到位，施工用電要按照規(guī)范進(jìn)行敷設(shè) 施工招投標(biāo)和質(zhì)監(jiān).doc銷售環(huán)節(jié)報(bào)建注意點(diǎn) 超連接資料銷售環(huán)節(jié)報(bào)建注意要點(diǎn).xls 超連接資料各地預(yù)售許可證形象進(jìn)度差異比較.xls竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)報(bào)建注意點(diǎn)涵蓋

6、范圍：規(guī)劃驗(yàn)收、消防、人防、綠化、防雷、竣工備案等難 點(diǎn)：規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收案 例：開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收篇總結(jié).doc 配套報(bào)建環(huán)節(jié)報(bào)建注意點(diǎn) 涵蓋范圍： 通水、通電、通路的報(bào)批；管線施工的報(bào)批和驗(yàn)收；市政設(shè)施的遷移線補(bǔ)償、小區(qū)命名和各棟號的確認(rèn)；小學(xué)、居委會等公建配套用房的移交等 。 分 析：開發(fā)報(bào)建配套篇總結(jié).doc3.全流程開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn)模板 超連接資料項(xiàng)目全程開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn)模板.doc4.開發(fā)主線的五大證照報(bào)建在開展開發(fā)報(bào)建工作之前，先充分了解掌握的內(nèi)容如下：1、行政許可項(xiàng)目名稱；2、受理單位及審批權(quán)限：受理經(jīng)辦人員及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機(jī)）受理科長（處長）、局長及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手

7、機(jī)）3、行政審批前置條件：原件類和復(fù)印件類及其份數(shù)，另包括其他類電子文檔；4、需公司其他部門提供的資料及質(zhì)量要求、提供資料的時間；5、需要申請辦理此項(xiàng)行政許可項(xiàng)目的費(fèi)用：（1）費(fèi)用名稱（2）計(jì)劃收費(fèi)額（3）收費(fèi)文件或依據(jù)（4）核算收費(fèi)的經(jīng)辦人員及聯(lián)系方式（5）填寫公司內(nèi)部的資金使用申請審批單6、辦理領(lǐng)取的文件；7、該項(xiàng)行政許可的一般工作時限；報(bào)建前的特殊要求。國土證報(bào)建 常規(guī)程序及注意要點(diǎn)： 開發(fā)報(bào)建設(shè)國土手續(xù)篇.doc 案例： E:開發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理2012報(bào)建課程講義（2012)超連接資料江岸城建設(shè)工程規(guī)劃許可證 超連接資料開發(fā)報(bào)建工程規(guī)劃許可證.doc用地規(guī)劃許可證報(bào)建 流程： 用地

8、規(guī)劃許可證報(bào)建篇.doc施工許可證 超連接資料開發(fā)報(bào)建施工許可證.doc 施工許可證預(yù)售許可證辦理超連接資料超連接資料 開發(fā)報(bào)建開發(fā)報(bào)建預(yù)售許可證預(yù)售許可證.doc.doc5.技術(shù)獨(dú)立系統(tǒng)的報(bào)建水、電、氣水、電、氣報(bào)建特點(diǎn)：水、電、氣報(bào)建特點(diǎn)：資源壟斷性，價格壟斷性，技術(shù)壟斷性資源壟斷性，價格壟斷性，技術(shù)壟斷性 基本流程：基本流程：1. 1.臨水及永久水（供水公司競爭）臨水及永久水（供水公司競爭）（1）持申報(bào)材料向市自來水公司申請用水。（2）取得自來水管線紅線圖,并報(bào)規(guī)劃局審批。（3）取得自來水工程規(guī)劃許可證，并到市勘測院進(jìn)行放樣，需要時，到市政管理處進(jìn)行破路申請。2. 2.臨電及永久用電（前

9、期捆綁協(xié)議；系統(tǒng)下屬企業(yè)；特殊企業(yè)）臨電及永久用電（前期捆綁協(xié)議；系統(tǒng)下屬企業(yè)；特殊企業(yè)）（1）持申報(bào)材料向供電局申請用電，取得用電批復(fù)。（2）開發(fā)拓展部委托供電局組織施工，并通知工程項(xiàng)目部配合。（3）成控部負(fù)責(zé)相關(guān)費(fèi)用審核。3. 3.永久用氣辦理（供氣公司競爭）永久用氣辦理（供氣公司競爭）（1）持申報(bào)材料向市天然氣公司申請?zhí)烊粴馐┕?。?）取得天然氣施工許可證，并通知工程項(xiàng)目部協(xié)助施工。 水電氣報(bào)建關(guān)注點(diǎn)及處理策略.doc 技術(shù)獨(dú)立系統(tǒng)的報(bào)建市政道路特點(diǎn)：造價高、工期長、等級要求不一、受全線環(huán)境影響大報(bào)建策略： 1、向市區(qū)兩級政府打報(bào)告（形象改善所迫） 2、督促管委會或市政局實(shí)施 3、由開發(fā)

10、商搶先實(shí)施，先與政府簽訂后期成本補(bǔ)償協(xié)議。 4、將地塊周邊道路實(shí)施計(jì)劃納入取得土地的國土合同條款內(nèi)，與土地款支付計(jì)劃掛鉤。 5. 在控規(guī)修編階段，將對市政道路的技術(shù)參數(shù)意圖納入其中。技術(shù)獨(dú)立系統(tǒng)的報(bào)建通信網(wǎng)絡(luò)、供暖、電視通訊網(wǎng)絡(luò)、供暖報(bào)建特點(diǎn)：資源壟斷性，價格壟斷性，技術(shù)壟斷性 流程：1.通訊網(wǎng)絡(luò)辦理(前期排他服務(wù)協(xié)議） （1）持申報(bào)材料向市電信局申請電信業(yè)務(wù)。 （2）委托電信設(shè)計(jì)和施工，并通知工程項(xiàng)目部協(xié)助。 2.供暖辦理 （1）持申報(bào)材料向供暖公司申請電信業(yè)務(wù)。 （2）委托供暖公司施工，并通知工程項(xiàng)目部協(xié)助 3.電視閉路同上辦理 通訊網(wǎng)絡(luò)、閉路和供暖關(guān)注點(diǎn).doc 某地區(qū)公司報(bào)建組織體系某

11、地區(qū)公司報(bào)建組織體系前期部或開發(fā)部拿地、項(xiàng)目立項(xiàng)、國土、用地許可證設(shè)計(jì)部（報(bào)建小組）方案審查、初步設(shè)計(jì)審查、竣工驗(yàn)收工程部（各項(xiàng)目部報(bào)建小組）施工圖審查、施工證、竣工驗(yàn)收營銷部(銷售支持組）預(yù)售許可證、大小產(chǎn)權(quán)證行政部工商營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等6.企業(yè)如何構(gòu)建合適的報(bào)建模式和流程1.按項(xiàng)目開發(fā)流程，由不同部門分階段報(bào)建模式不同報(bào)建工作界面的搭接和分隔 超連接資料項(xiàng)目竣工驗(yàn)收各部門配合一覽表.xls2.主要由一個部門對外報(bào)建模式超連接資料建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建工作界面文件.xls3.報(bào)建團(tuán)隊(duì)和專業(yè)組相結(jié)合的報(bào)建模式如：開發(fā)部配套組（水電氣等） 開發(fā)部總工室4.聘請獨(dú)立外部報(bào)建機(jī)構(gòu)如：專業(yè)報(bào)建公司 三、典型報(bào)

12、建難點(diǎn)及技術(shù)處理三、典型報(bào)建難點(diǎn)及技術(shù)處理331.項(xiàng)目開工建設(shè)“搶跑”綠地中央廣場綠地中央廣場（15 15 萬平米）萬平米）拓展方向綠地商業(yè)項(xiàng)目綠地之窗（綠地之窗（1010萬平米）萬平米）盧浮公館（盧浮公館（1616萬平米）萬平米）鄭東新苑（鄭東新苑（5 5萬平米）萬平米）融綠公館（融綠公館（3 3萬平米）萬平米）綠地國際金融城（綠地國際金融城（5 5萬平米）萬平米）代表性項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目千禧廣場（千禧廣場（2020萬平米）萬平米） 適用范圍：中小公司、個別上市公司等 方 式： 1.承諾建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的公建設(shè)施。 2.承諾企業(yè)入駐，稅收落地。 3.將解決本地人口就業(yè)與前期土地獲取掛鉤。 關(guān)于某項(xiàng)目提前

13、介入質(zhì)監(jiān)工作的請示.doc2.國土用地紅線交叉形成原因：一地兩賣解決方式： 1.重新公示，退還其中一家土地款 2.居中協(xié)調(diào)，涉及雙方相互收購交叉土地 3.協(xié)調(diào)好規(guī)劃局，交叉土地各自退距，以綠化覆蓋。容積率在其它各自地塊補(bǔ)足。 4.以交叉土地中心線為界，確定權(quán)屬。3.竣工驗(yàn)收超指標(biāo)處理方式： 1.補(bǔ)交土地出讓金，并進(jìn)行計(jì)算博弈。（商業(yè)、住宅、車庫出讓金等） E:開發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理2012報(bào)建課程講義（2012)超連接資料江岸城竣工驗(yàn)收超指標(biāo)報(bào)建工作匯報(bào).ppt 2.采用建筑設(shè)計(jì)最低規(guī)范指標(biāo)，規(guī)避行業(yè)及售后風(fēng)險。 如：萬科住宅層高2.8米。4.人防面積“縮水”處理方式： 1.人防異地建設(shè)費(fèi)減免

14、，用已開發(fā)物業(yè)的車庫一定時限的收益權(quán)置換。 2.前期申請少建人防面積，后期通過整改，將人防部分出售，收益與人防辦按約定比例分配。5.以“適當(dāng)”理由快速辦件 方 式：如，以落實(shí)招商引資的名義快速辦件 案例分享：翡翠莊園項(xiàng)目的報(bào)建（拿地到開盤5個月）四、開發(fā)企業(yè)關(guān)注的報(bào)建節(jié)點(diǎn)四、開發(fā)企業(yè)關(guān)注的報(bào)建節(jié)點(diǎn)1.民營企業(yè)關(guān)注的開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn) 取得國土使用權(quán)證交地完成方案設(shè)計(jì)完成初步設(shè)計(jì)完成施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證項(xiàng)目開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預(yù)售許可證開盤完成40%的銷售金額完成70%的銷售金額完成95的銷售金額景觀施工進(jìn)場竣工備案交房交房完成率95610個月個月紅色字體為外部報(bào)建節(jié)點(diǎn)；黑色字體為內(nèi)部控制關(guān)

15、鍵節(jié)點(diǎn)。2.國資企業(yè)關(guān)注的開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn) 土地成交確認(rèn)書 簽訂國土合同 取得國土使用權(quán)證 完成方案審查 完成初步設(shè)計(jì)審查 施工圖備案 取得施工許可證 項(xiàng)目開工 取得預(yù)售許可證 開盤 竣工備案 交房8個月個月數(shù)年數(shù)年3.報(bào)建實(shí)際工作中的注意點(diǎn)剖析 1. 對外報(bào)告、請示的合理撰寫 函件 2. 開發(fā)工作臺帳的建立 開發(fā)系統(tǒng)工作臺賬管理套表 3. 特定報(bào)建節(jié)點(diǎn)的要件分析 預(yù)售證辦理相關(guān)表格 4.項(xiàng)目規(guī)費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、繳納與延期 規(guī)費(fèi)統(tǒng)計(jì) 五、開發(fā)報(bào)建團(tuán)隊(duì)的建設(shè)五、開發(fā)報(bào)建團(tuán)隊(duì)的建設(shè)如何遴選和培養(yǎng)人員 1.人員需要經(jīng)過多個部門的培養(yǎng)和鍛煉或相當(dāng)能力的人才，才能進(jìn)入。 2.具備獨(dú)立作戰(zhàn)的能力和堅(jiān)忍不拔的意志。 3

16、.忠誠于公司或老板。 4.較高的情商和適度“忽悠”的能力。 5.完備的建筑或房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識背景，同時對相關(guān)專業(yè)具備較好的了解。人員的知識結(jié)構(gòu)體系建筑專業(yè)知識（含工民建、給排水、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建筑經(jīng)濟(jì)類等）企業(yè)管理知識人文專業(yè)知識談判與辯論基礎(chǔ)知識禮儀知識公關(guān)能力前期部功能組織與素質(zhì)能力 超連接資料發(fā)展部功能組織和素質(zhì)能力.doc人員的心理調(diào)節(jié) 員工常面臨的精神或心里問題： 焦慮焦慮 、失眠、急躁、糾結(jié)、失眠、急躁、糾結(jié) 調(diào)節(jié)方式： 1、與兄弟公司同行的交流 2、充分利用年休假放松身心 3、在保密前提下的傾訴 4、尋求比自己更強(qiáng)的人的幫助獎罰制度績效考核標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)點(diǎn)考核：2012年1-2

17、月某公司開發(fā)計(jì)劃考核.xls類型一：按照報(bào)建進(jìn)度快慢，適度給與獎勵。類型二：根據(jù)取得各種報(bào)建證照的難易程度和重要性大小，給與一定的獎勵。 開發(fā)年薪體系制度.doc 類型三：報(bào)建是工作的一部分，沒有獎勵。 地產(chǎn)及集團(tuán)人員08年全面薪酬結(jié)構(gòu)改進(jìn)的公告.doc 總結(jié)總結(jié) 總結(jié).doc 房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系全過程管理一、開發(fā)報(bào)建涉及的相關(guān)政策法規(guī)一、開發(fā)報(bào)建涉及的相關(guān)政策法規(guī)國土類（部分） 中華人民共和國土地管理法 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法 規(guī)劃及建設(shè)類(部分) 中華人民

18、共和國建筑法 中華人民共和國城市規(guī)劃法 中華人民共和國合同法 住宅建筑規(guī)范GB503682005全文 2011/01/01城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法2004/08/23房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法2004/04/01房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法2003/05/01工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法2001/06/01房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法 2000/02/17建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查暫行辦法2004/08/27建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證管理規(guī)定實(shí)施意見1993/12/01城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法物業(yè)權(quán)益類（部分） 房地產(chǎn)

19、轉(zhuǎn)讓法律法規(guī)及政策 房地產(chǎn)租賃法律法規(guī)及政策 房地產(chǎn)抵押(貸款)法律法規(guī)及政策 物權(quán)法 住房公積金法律法規(guī)及政策 經(jīng)濟(jì)適用房法律法規(guī)及政策 相關(guān)法律制度 超連接資料建設(shè)部治理建設(shè)系統(tǒng)商業(yè)賄賂實(shí)施方案.doc 部長講話.doc 中華人民共和國合同法 房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 國家工商行政管理總局 建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知 政策演變及地方性法規(guī)分析 超連接資料典型法律法規(guī)的演變與發(fā)展.xls 超連接資料報(bào)建規(guī)費(fèi)法規(guī)依據(jù)匯總.rar二、房地產(chǎn)公共關(guān)系內(nèi)涵及表現(xiàn)二、房地產(chǎn)公共關(guān)系內(nèi)涵及表現(xiàn)房地產(chǎn)公共關(guān)系房地產(chǎn)公共關(guān)系定位： 圍繞項(xiàng)目全程開發(fā)的角度，處理全方位的社會關(guān)系中來尋求房地產(chǎn)企業(yè)及

20、其產(chǎn)品與目標(biāo)消費(fèi)者共同利益點(diǎn)。 房地產(chǎn)公共關(guān)系工作就是發(fā)展一種企業(yè)賴以生存的良好的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的活動。 即，企業(yè)通過積極的溝通,處理好公司與其內(nèi)部的全體員工、外部的合作伙伴、競爭者、顧客、政府部門、新聞界、相關(guān)社會群體、所在社區(qū)等之間的社會關(guān)系,推動特定形象的樹立,促進(jìn)產(chǎn)品的銷售和企業(yè)的發(fā)展。公共關(guān)系的實(shí)現(xiàn) 公共關(guān)系是通過公關(guān)活動實(shí)現(xiàn)的： 案例：房地產(chǎn)企業(yè)公關(guān)方式和方法.doc 三、公共關(guān)系對房地產(chǎn)三、公共關(guān)系對房地產(chǎn) 企業(yè)的價值體現(xiàn)企業(yè)的價值體現(xiàn) 房地產(chǎn)企業(yè)樹立并堅(jiān)持的品牌形象 開發(fā)產(chǎn)品的綜合品質(zhì)和美譽(yù)度 行業(yè)內(nèi)外的綜合評價 為社會所做的貢獻(xiàn)（稅收、就業(yè)和土地增值） 職能部門的專業(yè)評價 社會

21、捐助1.各項(xiàng)優(yōu)惠政策的博取博弈土地政策的方式 原則： 用一定的代價獲取最大的效益；或用最少的代價獲取一定的效益。 （1）土地價格博弈（出讓金+土地整理費(fèi)用+稅費(fèi)） （2）付款進(jìn)度博弈（大學(xué)城項(xiàng)目土地出讓合同.doc) （3)配套費(fèi)，盡量在土地協(xié)議階段采用減、免、緩的方式，或以建設(shè)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的名義返還。 (4)向市政府爭取政策，土地增值稅預(yù)征率爭取按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（如：某市2011年5月1日起，土地增值稅預(yù)征率，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率由1%調(diào)整為2%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率由2%調(diào)整為3.5%，其中，獨(dú)棟別墅預(yù)征率為5%；非住宅 （商業(yè)用房）預(yù)征率確定為3.5%。）超連接資料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營全過程稅

22、費(fèi)匯總（某市）.xls 2.報(bào)建工作的快速推進(jìn)，大大縮短要件審批時限。 3.保障工程建設(shè)的安全高效進(jìn)行，杜絕安全責(zé)任事故的發(fā)生。 4.是促進(jìn)產(chǎn)品快速銷售的保障手段之一。 （例子：龍湖的產(chǎn)品銷售） 5.企業(yè)維持長期品牌形象的有效途徑。 四、如何搭建和維護(hù)開發(fā)四、如何搭建和維護(hù)開發(fā) 報(bào)建的公共關(guān)系報(bào)建的公共關(guān)系1.外部公共關(guān)系平臺搭建與維護(hù) 開發(fā)報(bào)建主線涉及公共關(guān)系單位名錄:中央政府規(guī)劃局勘測院公安局省市政府建委測繪所水務(wù)局區(qū)政府國土局園林局電力局管委會房管局消防燃?xì)夤景操|(zhì)監(jiān)站人防辦供暖公司交易中心氣象局民政局節(jié)能中心國安局市政局江河道管理局環(huán)保局機(jī)場管理交通局港務(wù)局稅務(wù)局媒體教委開發(fā)主線公共關(guān)

23、系平臺國土、房管局分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門建委系統(tǒng)分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)合作銀行規(guī)劃局分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門市政府分管城建領(lǐng)導(dǎo)市政府分管城建領(lǐng)導(dǎo)某項(xiàng)目某項(xiàng)目前期部與主要職能部門關(guān)系發(fā)展部發(fā)展部政府政府建委建委國土局國土局規(guī)劃局規(guī)劃局房管局房管局合作單位合作單位市政市政發(fā)改委發(fā)改委關(guān)系維護(hù)關(guān)系維護(hù)優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策危舊房政策危舊房政策設(shè)計(jì)條件、選址設(shè)計(jì)條件、選址用地手續(xù)用地手續(xù)拆遷手續(xù)拆遷手續(xù)土地儲備土地儲備道路交通道路交通立項(xiàng)立項(xiàng)融資公共關(guān)系平臺搭建與維護(hù) 開發(fā)貸款銀行 稅務(wù)（地稅局、國稅局）等 信托公司（融資） 境內(nèi)外的基金公司（融資） 投資銀行（融資）合作單位公共關(guān)系平臺建設(shè)

24、施工方 監(jiān)理方 中介公司（涉及獵頭公司、市調(diào)公司、設(shè)計(jì)公司、招投標(biāo)公司、報(bào)建公司等） 媒體（電視臺、報(bào)紙、電臺、廣告公司、網(wǎng)絡(luò)等）新聞系統(tǒng)公共關(guān)系建設(shè) 電視臺（MV、企業(yè)宣傳片、新盤推廣片） 報(bào)紙（房地產(chǎn)廣告投放） 電臺 廣告公司（T型牌、VI視覺、銷售道具、DM單等） 網(wǎng)絡(luò)2.內(nèi)部公共關(guān)系平臺搭建與維護(hù)發(fā)展部發(fā)展部工程部工程部研發(fā)部研發(fā)部投資委員會投資委員會計(jì)劃財(cái)務(wù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部交地交地設(shè)計(jì)條件設(shè)計(jì)條件項(xiàng)目資料移交項(xiàng)目資料移交資金計(jì)劃資金計(jì)劃工作計(jì)劃工作計(jì)劃可行性分析可行性分析人力資源及行人力資源及行政部政部人力儲備人力儲備后勤保障后勤保障如：研發(fā)部對發(fā)展部的支持根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，確定地塊適合的產(chǎn)

25、品形態(tài)及可能的產(chǎn)品組合確定項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路推薦合適的項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)單位審核項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的成果向設(shè)計(jì)單位反饋預(yù)案設(shè)計(jì)的調(diào)整意見提出分期建議營銷部對發(fā)展部的支持根據(jù)市場現(xiàn)狀及競爭情況，明確目標(biāo)客戶，確定項(xiàng)目的市場定位，提出市場能夠接受的產(chǎn)品形態(tài)提出項(xiàng)目獨(dú)特的營銷亮點(diǎn)完成市調(diào)分析報(bào)告確定項(xiàng)目分期原則確定項(xiàng)目切入點(diǎn)和推盤進(jìn)度確定項(xiàng)目銷售及價格策略部門之間報(bào)建工作界面劃分 發(fā)展部與研發(fā)部工作界面.xls 五、開發(fā)報(bào)建核心公共關(guān)系五、開發(fā)報(bào)建核心公共關(guān)系政府系統(tǒng)關(guān)鍵人脈職職 務(wù)務(wù)分管工作分管工作省(市)委書記省(市)長區(qū)委書記黨政、統(tǒng)籌區(qū)長統(tǒng)籌常務(wù)副區(qū)長分管某某領(lǐng)域區(qū)長秘書副區(qū)長分管城市建設(shè)、國土或分管規(guī)

26、劃、市政等副區(qū)長秘書副區(qū)長分管規(guī)劃、市政等區(qū)委辦公室主任法制辦主任分管拆遷開發(fā)區(qū)或管理委員會或街道辦或步行街辦事處職務(wù)分管 主 任全面副主任招商副主任建設(shè)招商局局長招商市政處長市政配套建設(shè)局局長規(guī)劃建設(shè)國土局局長國土規(guī)劃局局長規(guī)劃國土系統(tǒng)核心部門和關(guān)鍵人脈部部 門門職職 能能 關(guān)鍵人關(guān)鍵人土地儲備中心土地儲備中心土地儲備、出讓、調(diào)控控規(guī)指標(biāo)主任土地利用處土地利用處1.負(fù)責(zé)國有土地使用權(quán)劃撥、出讓的組織、審查、確認(rèn)、報(bào)批和出讓合同管理；2.負(fù)責(zé)土地使用權(quán)出讓金、土地收益金的征收工作；3.負(fù)責(zé)組織編制、修訂、公布全市土地等級和基準(zhǔn)地價及土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)；4.負(fù)責(zé)土地儲備與整治的監(jiān)督管理科長、處長、分

27、管局長權(quán)籍處權(quán)籍處 1.負(fù)責(zé)城鎮(zhèn)、農(nóng)村土地房屋確權(quán)、登記、發(fā)證和權(quán)籍檔案管理； 2.處理房屋土地權(quán)屬歷史遺留問題； 3.組織開展土地資源利用調(diào)查、動態(tài)監(jiān)測及地籍、房籍權(quán)屬調(diào)查?？崎L、處長、分管局長規(guī)劃系統(tǒng)核心部門和關(guān)鍵人脈部門部門職能職能關(guān)鍵人關(guān)鍵人規(guī)劃編制處規(guī)劃編制處1.負(fù)責(zé)組織編制、修訂、評審、審查、報(bào)批和呈報(bào)全市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、縣以上政府所在地規(guī)劃，市級以上開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和各類專業(yè)規(guī)劃；2.參與江河流域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃編制；3.參與全市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)計(jì)劃、用地計(jì)劃的制定等。 處長、主任科員用地規(guī)劃用地規(guī)劃管理處管理處1.負(fù)責(zé)城

28、市規(guī)劃區(qū)、重點(diǎn)地區(qū)、重要項(xiàng)目、跨區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)；2.負(fù)責(zé)審核建設(shè)工程選址意見書及其附件、附圖；3.參與建設(shè)用地計(jì)劃和土地劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓方案的制定處長、主任科員市政規(guī)劃市政規(guī)劃管理處管理處1.負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)、重點(diǎn)地區(qū)、重要項(xiàng)目、跨區(qū)域項(xiàng)目的市政、管線工程的規(guī)劃審查和管理”；2.負(fù)責(zé)建設(shè)工程道路紅線和配套市政管線的規(guī)劃審查和管理，核發(fā)“一書三證”；3.負(fù)責(zé)市政管線規(guī)劃管理控制線的審查和管理；4.負(fù)責(zé)市政建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃協(xié)調(diào)；5.負(fù)責(zé)受理市政工程報(bào)建。參與各類規(guī)劃、建設(shè)工程項(xiàng)目的選址、方案審查；5.參與違法建設(shè)的查處。處長、主任科員處長、主任科員建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃管理處管理處1.承擔(dān)建筑

29、規(guī)劃管理政策的擬訂、制度建設(shè)和規(guī)范化管理工作；2.承擔(dān)主城區(qū)內(nèi)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建筑工程項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審查報(bào)批工作；3.承擔(dān)城市設(shè)計(jì)有關(guān)工作；承擔(dān)修建性詳細(xì)規(guī)劃、重要建筑外裝飾設(shè)計(jì)的審查報(bào)批工作；4.承擔(dān)重大建筑工程項(xiàng)目的方案征集工作。 處長、主任科員建委體系核心部門和關(guān)鍵人脈部門職能職能關(guān)鍵人關(guān)鍵人勘察設(shè)計(jì)處勘察設(shè)計(jì)處 勘察設(shè)計(jì)處勘察設(shè)計(jì)處1.管理工程勘察、設(shè)計(jì)企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員資格；2.負(fù)責(zé)建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)管理、施工圖審查備案 3.抗震設(shè)防和地下空間綜合利用管理處長、分管科員發(fā)展處發(fā)展處1.城市建設(shè)配套費(fèi)的征收、使用和管理工作2.城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的概預(yù)算工作同上 建筑管

30、理處建筑管理處（建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)處（建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)處 ）1.管理建筑業(yè)企業(yè)、工程監(jiān)理企業(yè)、工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)、工程造價咨詢單位資質(zhì)和從業(yè)人員資格；2.監(jiān)督管理建設(shè)工程施工許可、監(jiān)理、質(zhì)量、施工安全、保險、擔(dān)保、竣工驗(yàn)收等工作；3.監(jiān)督管理建筑材料、建筑機(jī)械與設(shè)備的施工準(zhǔn)入 4.擬訂建設(shè)工程招標(biāo)政策并監(jiān)督實(shí)施；管理建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)；監(jiān)督建設(shè)工程合同 同上住房建設(shè)處住房建設(shè)處 1.管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目資本金；2.指導(dǎo)全市危舊房改造工作，擬訂主城區(qū)危舊房改造政策和年度改造計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施。同上房管局核心部門和關(guān)鍵人脈部門部門職能職能關(guān)鍵人關(guān)鍵人拆遷處拆遷處 1.制定拆遷計(jì)劃，

31、審查批準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償安置方案，核發(fā)城市房屋拆遷凍結(jié)、拆遷許可證，發(fā)布拆遷公告。2.裁決房屋拆遷補(bǔ)償和安置糾紛，按規(guī)定實(shí)施強(qiáng)制拆遷或申請人民法院強(qiáng)制拆遷。 3.做好委托拆遷項(xiàng)目的摸底、測算工作。處長、主任科員物業(yè)處物業(yè)處1.規(guī)范后期物業(yè)管理招投標(biāo)行為；2.協(xié)調(diào)物管小區(qū)矛盾，配合追繳物業(yè)管理維修資金3.負(fù)責(zé)商品房物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集、使用審批及管理工作。 處長、主任科員產(chǎn)權(quán)交易所產(chǎn)權(quán)交易所1.辦理產(chǎn)權(quán)大證 2.分割小證所長、經(jīng)辦 六、核心人脈循環(huán)利用策略六、核心人脈循環(huán)利用策略1.人脈資源的調(diào)動1. 行政官員的同城升遷 人脈資源AB角.doc2.行政官員的異地調(diào)動或援助3.行政官員的異地交流（沿海地

32、震災(zāi)區(qū)） 人脈層次劃分及原則.doc2.人脈資源的推薦 1. 跨?。ㄖ陛犑校┑耐扑] 2.同城同級別官員的推薦 3.行業(yè)老總的推薦 4.口碑傳播n1. 跨省（直轄市）的推薦n2.同城同級別官員的推薦n3.行業(yè)老總的推薦n4.口碑傳播n1.n2.同城同級別官員的推薦n3.行業(yè)老總的推薦n4.口碑傳播3.人脈資源的適度培養(yǎng)n1.人脈資源禮節(jié)性的照顧 涉及某項(xiàng)目各職能部門人脈表2011.6.xls 送禮技巧.docn2.培養(yǎng)可為企業(yè)長期所用之人 （適用于長期深耕于本地的企業(yè)）n3.培養(yǎng)與自己有裙帶關(guān)系的人 七、維護(hù)良好公共關(guān)系的秘訣七、維護(hù)良好公共關(guān)系的秘訣企業(yè)人員的素質(zhì) 1.形象 2.氣質(zhì) 3.語言

33、 4.著裝“潤滑劑”的使用技巧1.紅包（數(shù)量、頻次、時機(jī)等）2.飯局（環(huán)境、檔次、規(guī)格等） 飯局是場實(shí)力的較量.doc3.投其所好的“禮物”4.適度不妥協(xié)（雙簧技巧） 對付怪性格的技巧.doc 企業(yè)人員報(bào)建不應(yīng)介入的領(lǐng)域.doc常用報(bào)建交際技巧1.察言觀色2.把辦事程序合并3.把公共關(guān)系發(fā)展成為私人關(guān)系4. “聲東擊西”5.信息不對稱的巧妙利用6.循序漸進(jìn)與陌生人的溝通 與陌生人的溝通技巧.doc八、公共關(guān)系與公共危機(jī)八、公共關(guān)系與公共危機(jī)公共危機(jī)的定義及表現(xiàn) 定義：房地產(chǎn)公共危機(jī)是指由于內(nèi)部或外部高度不確定的變化因素,對房地產(chǎn)企業(yè)的利益和房地產(chǎn)項(xiàng)目安全運(yùn)營產(chǎn)生嚴(yán)重威脅的一種危險境況和緊張狀態(tài)。 特點(diǎn)：具有不確定性、突發(fā)性、威脅性大、非程序化決策性、危機(jī)擴(kuò)散信息化、危機(jī)成因復(fù)雜化和危機(jī)制造組織化 類型：農(nóng)民工工資問題 強(qiáng)拆賠償問題 工程質(zhì)量問題 環(huán)保污染問題 物業(yè)管理糾紛 停車難問題 客戶投訴 媒體揭短 貸款受限、罷工、示威游行 威脅：目前開發(fā)最大的公共危機(jī)來自全國性網(wǎng)