物業(yè)管理之安全管理

1、 物業(yè)管理之 安全管理安全管理工作方案一、安全管理的指導(dǎo)原則； 1、三定：定人、定崗、定責(zé) 2、三防：人防、技防、物防 3、三個(gè)機(jī)制：監(jiān)督機(jī)制、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制、競爭機(jī)制 4、多方參與原則：管理處、業(yè)主、轄區(qū)安全部門參與原則 二、安全服務(wù)承諾； 1、確?？刂坪蜏p少各種事故案件的發(fā)生率，把治安、消防、車輛管理等重大案件的發(fā)生率減縮為零，為業(yè)主營造一個(gè)舒適、安全的工作環(huán)境。 2、確保XXXXX治安安全案件、違章刑事案件、責(zé)任火災(zāi)事故的發(fā)生率為零。 3、確保大廈部安全設(shè)置、消防設(shè)置完好率為100%。三、安全管理方案實(shí)施；（一）崗位設(shè)置1、設(shè)置保衛(wèi)部部長1名，班長3名，安全隊(duì)員 20 名，共 24 名。其中每

2、班成立快速巡邏應(yīng)急小分隊(duì)，隊(duì)員 2 名，其它固定崗安全員分三班24小時(shí)值班，所有安全管理服務(wù)人員，經(jīng)過培訓(xùn)后，方可上崗，確保服務(wù)人員的水平高標(biāo)準(zhǔn)。2、定崗：車場崗、負(fù)1樓、大堂、控制中心4個(gè)固定崗，2個(gè)巡邏崗（外圍車場、樓上公共區(qū)域），巡邏崗與固定崗每二小時(shí)進(jìn)行一次互換，確保安全員的精神飽滿。3、定責(zé)：所有安全員要各負(fù)其責(zé)，按管理規(guī)定崗位工作流程嚴(yán)格認(rèn)真執(zhí)勤。（二）智能化監(jiān)控系統(tǒng)管理1、人防 人員監(jiān)控：結(jié)合安全管理指導(dǎo)原則。重點(diǎn)監(jiān)控：在各個(gè)重點(diǎn)區(qū)域、重要通道、重點(diǎn)監(jiān)控。全天候安全管理人員實(shí)施24小時(shí)治安值班，24小時(shí)全天候巡查。聯(lián)合監(jiān)控：大廈部、外部實(shí)施聯(lián)合布控。 2、技防：智能化閉錄監(jiān)控系統(tǒng)

3、，大廈全方位攝像頭防控。 3、物防：防盜圍欄、防盜門、拉閘門、電子對講等。 （三）安全服務(wù)管理機(jī)制 1、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制：獎(jiǎng)罰分明，鼓勵(lì)見義勇為行為，塑造安全文明標(biāo)兵，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)并用。 2、競爭機(jī)制：在保持安全服務(wù)隊(duì)伍的基礎(chǔ)上，建立競爭淘汰考評機(jī)制，設(shè)末位淘汰，激勵(lì)上進(jìn)，創(chuàng)安全文明品牌。 3、監(jiān)督機(jī)制：全員工部相互監(jiān)督，讓全體業(yè)主對服務(wù)人員進(jìn)行外部監(jiān)督，讓業(yè)主給員工作評分，選出最優(yōu)秀安全員樹標(biāo)兵。 （四）、安全管理措施 成立快速應(yīng)急分隊(duì) 目的：與時(shí)快速地處理各種突發(fā)事件。 適用圍：XXXXX管理處全體員工。 快速應(yīng)急分隊(duì)的建制分為兩組：一組為快速反應(yīng)由23 名安全管理員組成，分三班全天候24小

4、時(shí)執(zhí)勤；一組為快速支援組，由管理處全體員工組成。 任務(wù)1、確保全體業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全，并結(jié)合人防、技防、物防；確保防重點(diǎn)，明哨與暗哨相結(jié)合，定時(shí)和不定時(shí)打伏擊，檢查可疑點(diǎn)，實(shí)施全天候巡邏、監(jiān)視。 2、發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，快速反應(yīng)組成員要在第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場按照分工，各負(fù)其責(zé)，機(jī)智、果斷、勇敢、靈活地處理各種安全事情，并做好實(shí)發(fā)情況的記錄工作。 3、防盜措施：根據(jù)我們的管理經(jīng)驗(yàn)，盜竊常發(fā)生在人員上班高峰與夜間，為此，對重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)段、重要區(qū)域安排人員打伏擊。 （五）、建立多方參與的安全網(wǎng)絡(luò) 1、根據(jù)互動(dòng)或物業(yè)管理的管理理念，與業(yè)主建立安全公約，全體業(yè)主（服務(wù)單位）參與安全管理群防群力，發(fā)生可疑情況時(shí)

5、，能夠與時(shí)處理。 2、管理處全體員工均參與抓安全；一旦發(fā)生可疑人員、可疑物品，立即報(bào)警與時(shí)處理。 3、與物業(yè)所在轄區(qū)派出所、巡邏隊(duì)、消防隊(duì)通過各種通信工具和設(shè)備建立安全大網(wǎng)絡(luò)機(jī)制，以監(jiān)控中心為指揮中樞，做好物業(yè)安全防工作，與時(shí)有效地控制各種事故案件的發(fā)生。 （六）、制定科學(xué)地安全部管理制度 1、嚴(yán)格目標(biāo)管理，一級抓一級，層層抓落實(shí)，嚴(yán)格的質(zhì)量體系與工作崗位責(zé)任制，建立健全公司部各項(xiàng)規(guī)章管理制度。 2、嚴(yán)格考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度，確保物業(yè)治安的工作秩序不受到干擾和阻礙。 3、與時(shí)細(xì)致地抓好公司員工的思想教育工作，多樣化地激勵(lì)員工的工作熱情。 4、嚴(yán)格按時(shí)培訓(xùn)，嚴(yán)格落實(shí)培訓(xùn)制度，合格后方可上崗

6、。實(shí)施24小時(shí)巡視巡查，確保安全工作高質(zhì)量。 5、嚴(yán)格落實(shí)巡查規(guī)定，對公共區(qū)域進(jìn)行層層巡邏，分段分時(shí)對物業(yè)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)時(shí)段、白班、夜間、進(jìn)行不間段巡視。 6、對人員值班情況采取多問、多看、多查的方式，不放過任何一個(gè)可疑點(diǎn)。 7、具體巡邏安排根據(jù)實(shí)地情況進(jìn)行合理安排，合理分工。 8、加強(qiáng)安全管理服務(wù)人員的法律教育，重點(diǎn)加強(qiáng)治安管理處罰條例的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)其法律觀念，法律意識。 9、不定時(shí)對員工進(jìn)行時(shí)事政治教育，使安全管理人員與時(shí)了解國、外的政治動(dòng)態(tài)。 10、增強(qiáng)員工的憂患意識，“業(yè)主就是我們的衣食父母”提高服務(wù)意識，使其自覺地按規(guī)章制度做好自己的本職工作。（七）治安管理 實(shí)行24小時(shí)值班巡邏，依據(jù)

7、規(guī)章制度，崗位職責(zé)把責(zé)任層層落實(shí)，大堂門衛(wèi)對物業(yè)外來人員實(shí)施詢問，登記，并由班長、主管進(jìn)行監(jiān)督管理，如：突發(fā)事故，巡邏人員2分種必須到達(dá)現(xiàn)場處理。 （1）、逐步實(shí)現(xiàn)治安防系統(tǒng)完整化物業(yè)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、對講機(jī)、系統(tǒng)，如有報(bào)警情況發(fā)生，保安員在2分鐘趕到現(xiàn)場，按制度采取措施并做好值班情況記錄本以備查閱。消防報(bào)警系統(tǒng)由探測器輸出信號，控制中心操作后，指揮巡邏人員即時(shí)趕到現(xiàn)場處理事故，查實(shí)處理后方能復(fù)位。物業(yè)環(huán)境監(jiān)視系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。大廈安裝全功能紅外線攝像式感應(yīng)器，以保證對大廈出入口、停車場出入口、周邊的保安措施真正做到御賊于外，提高整個(gè)物業(yè)的安全性，由監(jiān)控中心對其實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。物業(yè)車輛

8、管理體系車輛的出入與收費(fèi)采用感應(yīng)式IC卡自動(dòng)管理系統(tǒng)，對業(yè)主（服務(wù)單位）可用IC月卡，對外來辦公車輛可用臨時(shí)IC卡，所有IC卡讀/寫入場信息采集，自動(dòng)路閘的起落控制并保持與收費(fèi)主機(jī)的與時(shí)通訊。建立停車場信息采集系統(tǒng)，所有進(jìn)出物業(yè)車輛，進(jìn)出情況均有信息采集系統(tǒng)備份與交警大隊(duì)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)與時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑車輛、非法車輛進(jìn)出物業(yè)，提高物業(yè)的安全性。（2）對物業(yè)業(yè)主的自行車、摩托車、汽車的管理方式對物業(yè)業(yè)主（服務(wù)單位）的自行車、摩托車進(jìn)行導(dǎo)向存放，集中看管，發(fā)專用停車卡，出物業(yè)時(shí)收回，丟失停車卡待情況查實(shí)后，方可放行。汽車進(jìn)、出物業(yè)時(shí)，出示IC卡，讀卡確認(rèn)后方可放行，一卡一車，安管員一個(gè)月必須熟記業(yè)主車輛與

9、相關(guān)情況。對自行車不收取車輛服務(wù)管理費(fèi)，對機(jī)動(dòng)車輛根據(jù)規(guī)定收取車位占用費(fèi)，對各種車輛丟失不承擔(dān)任何賠償。（3）停車場管理車輛管理是一項(xiàng)重要工作，車輛管理員實(shí)行24小時(shí)車輛管理工作，實(shí)行巡查、看護(hù)、登記記錄，并由管理處主任監(jiān)督管理，確保車輛安全，我公司自成立之日起至今未發(fā)生車輛丟失事故。（4）消防管理強(qiáng)化安管員的消防意識，貫徹“預(yù)防為主，防相結(jié)合”的方針，加強(qiáng)消防宣傳力度，防患于未然。堅(jiān)持消防安全三不放過的原則，即不查明事故原因不放過，不清除火險(xiǎn)隱患不放過，不接受消防知識教育不放過。管理處全體員工均屬消防員，定期接受政府消防部門、公司部的培訓(xùn)，定期進(jìn)行消防實(shí)地演練，設(shè)置專職消防員負(fù)責(zé)日常巡查，發(fā)

10、現(xiàn)隱患與時(shí)處理并通知管理處以確保物業(yè)安全，管理處主任每月檢查一次，保安部主管每周檢查二次以加強(qiáng)監(jiān)督管理，并定期維護(hù)和檢修消防設(shè)備，以確保消防設(shè)備完好無損正常運(yùn)行。消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面：1、宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是以貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如：一年一度的“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是全體人員的共同職責(zé)，對于全體人員來說，必須了解并掌握

11、如下幾個(gè)方面：（1）防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定；（2）手提式滅火器的放置位置與其使用方法；（3）消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)：（1）在緊急情況時(shí)自已的職責(zé)任務(wù)；（2）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移與辦法。2、日常檢查（1）防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。（2）應(yīng)急照明燈與指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；（3）各種消防標(biāo)識：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。（4）滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的圍等。（5）消防栓是否完好，水壓是否符合要求。3、讓業(yè)主參與的消防管理（

12、1）組織人員開展消防演習(xí)。（2）請消防支隊(duì)做有關(guān)知識講座。（3）成立義務(wù)消防隊(duì)，對消防設(shè)施進(jìn)行檢查。4、消防報(bào)警特殊處理程序往現(xiàn)場通知火 警 撲 救監(jiān) 控 中 心 值 班 人 員報(bào)警消防119義務(wù)消防隊(duì)員往現(xiàn)場報(bào)告管理處主任掌握現(xiàn)場情況報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)往現(xiàn)場通知出事用戶八、各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案1.計(jì)劃性停電、停水處理方案(1)接供水、供水部門關(guān)于停電、停水通知，與時(shí)通知業(yè)主與各部門，并在公告欄貼停電、停水通知，并在通知單上注明停電、停水的注意事項(xiàng)和備用電源的供電圍；(2)根據(jù)停水時(shí)間由管理處負(fù)責(zé)做好蓄水工作；(3)在停電24小時(shí)前認(rèn)真檢查備用發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情況是否良好等。向辦公室領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)準(zhǔn)備情況，確

13、保停電后備用發(fā)電機(jī)的正常運(yùn)行。(4)大樓各用電設(shè)施、設(shè)備提前做好應(yīng)對措施，包括大門崗伸縮門開啟、關(guān)閉的時(shí)間調(diào)節(jié)等。(5)隨時(shí)關(guān)注市政供電、供水情況，如來電、來水與時(shí)通知業(yè)主單位；(6)在停電、停水期間應(yīng)急小組的全體員工堅(jiān)守崗位，手機(jī)24小時(shí)開通。2.突發(fā)性停電、停水處理方案(1)與時(shí)向業(yè)主通報(bào)停電、停水的原因；(2)設(shè)備管理人員啟動(dòng)備用發(fā)電機(jī)運(yùn)行和抽水泵，派專職人員24小時(shí)值班守護(hù)，確保供電和供水；(3)檢查其他因停電造成原因的設(shè)備故障。(4)應(yīng)急小組非工作時(shí)間20分鐘趕到現(xiàn)場；(5)大樓因線路或管道原因造成停電、停水，查明原因，組織設(shè)備人員與時(shí)搶修，做好相關(guān)事件記錄報(bào)業(yè)主和管理處主任。(6)

14、其它相關(guān)措施見“計(jì)劃停電、停水處理方案”。3.臺風(fēng)暴雨處理方案(1)關(guān)注天氣預(yù)報(bào)，臺風(fēng)暴雨來臨前24小時(shí)：貼出警示通告，提醒單位進(jìn)出員工做好防工作；通知食堂等用水部門做好蓄水工作；維修班組檢查地面排水溝，發(fā)現(xiàn)堵塞，與時(shí)予以疏通；對瀕危建筑、不牢固道路標(biāo)識牌、樹木等與時(shí)予以加固；檢查樓宇立面，通知聯(lián)絡(luò)業(yè)主關(guān)好窗戶，搬離放在陽臺上的花盆、雜物；搬離或固定地面易被臺風(fēng)吹走的、吹倒的物品；檢查抽水泵是否正常；配備雨具、雨衣、雨鞋與戶外設(shè)備防水物資；對一些可能會掉落的不安全物品，必要時(shí)用繩子拉開警戒線；對戶外垃圾池進(jìn)行清理；安排管理處所有人員臺風(fēng)來臨當(dāng)天待命，直至臺風(fēng)結(jié)束。(2)臺風(fēng)來臨前4-6小時(shí)：將

15、樓宇四周停泊的車輛與時(shí)疏導(dǎo)至車輛空闊地帶；通知安保部門備好雨具，將道閘欄桿取下，以防吹折；對講機(jī)、道閘開關(guān)等予以保護(hù)，以防淋雨損壞；通知所有當(dāng)值人員注意安全，不要站在樓宇下；如需要戶外作業(yè)時(shí)戴好頭盔；巡視檢查每層是否還有窗戶未關(guān)。(3)臺風(fēng)暴雨來臨：提醒過往的人員注意安全，勿在戶外與樓宇下逗留；組織搶險(xiǎn)突擊隊(duì)，負(fù)責(zé)裝填運(yùn)送沙包、堵水、掃水嚴(yán)密監(jiān)視，嚴(yán)防不法分子趁火打劫；隨時(shí)觀察路面是否有排水口被異物所堵塞；安排專人巡視是否有滲水之處，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)與時(shí)安排人員蹲點(diǎn)處理，對嚴(yán)重滲水之處要用沙包進(jìn)行圍堵。(4)臺風(fēng)過后：組織人員檢查公共設(shè)施損毀情況；對大樓有滲水之處，安排做好維修工作；對發(fā)現(xiàn)排水不暢之處

16、，與時(shí)會診做好改進(jìn)方案；搬離所有沙包，打掃衛(wèi)生；將值班情況做好詳細(xì)記錄；組織召開總結(jié)會議，吸取經(jīng)驗(yàn)總結(jié)不足；(5)如發(fā)生路面積水嚴(yán)重的現(xiàn)象時(shí)，需與時(shí)打開雨水井井蓋進(jìn)行排水，要注意安排人員值守，引導(dǎo)行人，但要注意安全。4.跑水緊急處理方案(1)物業(yè)、設(shè)備、秩序維護(hù)巡視人員在日常大樓巡視中時(shí)刻警惕和觀察是否有跑水現(xiàn)象；(2)夜間巡視秩序維護(hù)員對跑水現(xiàn)象的巡視除觀察外，還要注意“聽”，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有跑水現(xiàn)象，要與時(shí)通知班長、主管、主任；通知應(yīng)急小組就位；利用沙袋圍堵，以防積水面積擴(kuò)大；關(guān)閉水閥，尋找跑水處，如跑水周邊有電器設(shè)施、設(shè)備需立即停電；維修人員與時(shí)進(jìn)行維修；確認(rèn)維修合格后，打開水閥，觀察是否還有

17、跑水現(xiàn)象；如一切正常，安排人員對現(xiàn)場進(jìn)行清理。(3)如遇跑水發(fā)生在業(yè)主單元，在取得業(yè)主同意的情況，采取緊急處理措施，注意財(cái)產(chǎn)安全問題。(4)做好事件處理記錄，有條件還需保存相關(guān)錄像，報(bào)管理處主任與業(yè)主單位。5.火警火災(zāi)的應(yīng)急處理(1)消防控制中心接到火警信號接收到火警信號，利用對講機(jī)通知巡邏秩序維護(hù)員立刻前往現(xiàn)場。巡邏隊(duì)員到達(dá)火警地點(diǎn)后立即利用對講機(jī)、消防插孔與中心聯(lián)絡(luò)?；鹁`報(bào)通知中心消除火警信號?；鹁C實(shí)情況嚴(yán)重，通知中心啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施，并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。向管理處主任、保衛(wèi)部部長報(bào)告。(2)火警信號被證實(shí)，情況嚴(yán)重，監(jiān)控中心應(yīng)急事項(xiàng)成立指揮中心，管理處主任為總指揮，下達(dá)滅火、報(bào)警、救人

18、等任務(wù)。立即打“119”火警報(bào)警，啟用報(bào)警設(shè)施通知相關(guān)人員到現(xiàn)場施救，利用消防疏散廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散。(3)消防安全責(zé)任人到現(xiàn)場指揮滅火一查火場是否有人被困，二查燃燒什么物質(zhì)，三查從哪里到火場最近。一看火煙定方向、定火勢、定性質(zhì)，二看建筑定結(jié)構(gòu)、定通路、三看環(huán)境，定重點(diǎn)、定戰(zhàn)力、定路線。(4)組織力量撲救火災(zāi)組織義務(wù)消防隊(duì)，按消防組織的分工任務(wù)，進(jìn)行滅火活動(dòng)。關(guān)閉防火分區(qū)的防火門。組織義務(wù)消防隊(duì)使用固定滅火裝置和滅火器滅火。噴射干粉，對準(zhǔn)燃燒物體火焰的根部平行噴射，如果燃燒區(qū)火焰面積較大，可將干粉停在距火源3米距離的上風(fēng)或側(cè)上風(fēng)的位置，操縱干粉向左右兩側(cè)稍微平行擺動(dòng)，使滅

19、火劑完全覆蓋燃燒區(qū)。向有遮蔽物質(zhì)的燃燒物體噴射干粉，應(yīng)居高臨下，否則不易撲滅。噴射水流，應(yīng)把水流噴射到火焰根部，即把水流射到燃燒物體上，不要噴射到火焰上，看不見火焰的情況下，不要盲目射水，要根據(jù)火場燃燒情況，與時(shí)變換射流。(5)斷電切斷電源，當(dāng)電器設(shè)備發(fā)生火災(zāi)或引燃附近可燃物時(shí)，應(yīng)盡快關(guān)閉總開關(guān)，斷絕電源，并與時(shí)用滅火器材（干粉、二氧化碳）進(jìn)行撲救。帶電滅火，電氣發(fā)生火災(zāi)時(shí)，在一般情況下應(yīng)切斷電源后才能進(jìn)行撲救，但是，在特殊情況下，如若等切斷電源后才進(jìn)行撲救，就會失去戰(zhàn)機(jī)，為了奪取滅火戰(zhàn)斗的主動(dòng)權(quán)，爭取時(shí)間，應(yīng)果斷采取帶電滅火，但帶電滅火時(shí)應(yīng)有安全防護(hù)措施，絕對保證人身安全，并且由專業(yè)技術(shù)人員

20、或?qū)Ｂ毾绬T操作。(6)救人積極搶救受火災(zāi)威脅的人員，是滅火工作的首要任務(wù)。當(dāng)有人員受到火勢威脅時(shí)，應(yīng)根據(jù)救人任務(wù)的大小和現(xiàn)有的滅火力量，首先組織參戰(zhàn)人員救人，同時(shí)部署一定力量撲救火災(zāi)，在力量不足的情況下，應(yīng)將主要力量投入救人工作。在火場尋人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入細(xì)致地進(jìn)行觀察判斷，做到動(dòng)作迅速，沉著冷靜，注意安全。(7)搶救疏散被困火場人員采用緩和救人術(shù)，當(dāng)樓層火災(zāi)面積大，受困人員較多時(shí)，可先引導(dǎo)、疏散受困人員到安全地帶，然后再設(shè)法轉(zhuǎn)移到地面。拉網(wǎng)救人術(shù)?？梢蚤_救生網(wǎng)或用棉被、帆布等鋪設(shè)地面，以供被困人員跳樓逃生。明確分工，在滅火總指揮的具體組織下，把責(zé)任落實(shí)到參加滅火的戰(zhàn)斗人員，負(fù)責(zé)“引、送、查、接”等工作。義務(wù)消防員行動(dòng)時(shí)，應(yīng)隨身攜帶必要的器材工具，如：手提式滅火器、防毒面具、安全繩、手電筒、斧頭、撬棍板手等。在危險(xiǎn)的情況下救人，對被救人員應(yīng)加強(qiáng)預(yù)防措施，防止由于工作疏忽而