物業(yè)管理之安全管理

1、 物業(yè)管理之 安全管理安全管理工作方案一、安全管理的指導原則； 1、三定：定人、定崗、定責 2、三防：人防、技防、物防 3、三個機制：監(jiān)督機制、獎勵機制、競爭機制 4、多方參與原則：管理處、業(yè)主、轄區(qū)安全部門參與原則 二、安全服務承諾； 1、確?？刂坪蜏p少各種事故案件的發(fā)生率，把治安、消防、車輛管理等重大案件的發(fā)生率減縮為零，為業(yè)主營造一個舒適、安全的工作環(huán)境。 2、確保XXXXX治安安全案件、違章刑事案件、責任火災事故的發(fā)生率為零。 3、確保大廈部安全設置、消防設置完好率為100%。三、安全管理方案實施；（一）崗位設置1、設置保衛(wèi)部部長1名，班長3名，安全隊員 20 名，共 24 名。其中每

2、班成立快速巡邏應急小分隊，隊員 2 名，其它固定崗安全員分三班24小時值班，所有安全管理服務人員，經(jīng)過培訓后，方可上崗，確保服務人員的水平高標準。2、定崗：車場崗、負1樓、大堂、控制中心4個固定崗，2個巡邏崗（外圍車場、樓上公共區(qū)域），巡邏崗與固定崗每二小時進行一次互換，確保安全員的精神飽滿。3、定責：所有安全員要各負其責，按管理規(guī)定崗位工作流程嚴格認真執(zhí)勤。（二）智能化監(jiān)控系統(tǒng)管理1、人防 人員監(jiān)控：結合安全管理指導原則。重點監(jiān)控：在各個重點區(qū)域、重要通道、重點監(jiān)控。全天候安全管理人員實施24小時治安值班，24小時全天候巡查。聯(lián)合監(jiān)控：大廈部、外部實施聯(lián)合布控。 2、技防：智能化閉錄監(jiān)控系統(tǒng)

3、，大廈全方位攝像頭防控。 3、物防：防盜圍欄、防盜門、拉閘門、電子對講等。 （三）安全服務管理機制 1、獎勵機制：獎罰分明，鼓勵見義勇為行為，塑造安全文明標兵，物質(zhì)獎勵與精神獎勵并用。 2、競爭機制：在保持安全服務隊伍的基礎上，建立競爭淘汰考評機制，設末位淘汰，激勵上進，創(chuàng)安全文明品牌。 3、監(jiān)督機制：全員工部相互監(jiān)督，讓全體業(yè)主對服務人員進行外部監(jiān)督，讓業(yè)主給員工作評分，選出最優(yōu)秀安全員樹標兵。 （四）、安全管理措施 成立快速應急分隊 目的：與時快速地處理各種突發(fā)事件。 適用圍：XXXXX管理處全體員工。 快速應急分隊的建制分為兩組：一組為快速反應由23 名安全管理員組成，分三班全天候24小

4、時執(zhí)勤；一組為快速支援組，由管理處全體員工組成。 任務1、確保全體業(yè)主人身財產(chǎn)安全，并結合人防、技防、物防；確保防重點，明哨與暗哨相結合，定時和不定時打伏擊，檢查可疑點，實施全天候巡邏、監(jiān)視。 2、發(fā)生突發(fā)情況時，快速反應組成員要在第一時間到達現(xiàn)場按照分工，各負其責，機智、果斷、勇敢、靈活地處理各種安全事情，并做好實發(fā)情況的記錄工作。 3、防盜措施：根據(jù)我們的管理經(jīng)驗，盜竊常發(fā)生在人員上班高峰與夜間，為此，對重點部位、重點時段、重要區(qū)域安排人員打伏擊。 （五）、建立多方參與的安全網(wǎng)絡 1、根據(jù)互動或物業(yè)管理的管理理念，與業(yè)主建立安全公約，全體業(yè)主（服務單位）參與安全管理群防群力，發(fā)生可疑情況時

5、，能夠與時處理。 2、管理處全體員工均參與抓安全；一旦發(fā)生可疑人員、可疑物品，立即報警與時處理。 3、與物業(yè)所在轄區(qū)派出所、巡邏隊、消防隊通過各種通信工具和設備建立安全大網(wǎng)絡機制，以監(jiān)控中心為指揮中樞，做好物業(yè)安全防工作，與時有效地控制各種事故案件的發(fā)生。 （六）、制定科學地安全部管理制度 1、嚴格目標管理，一級抓一級，層層抓落實，嚴格的質(zhì)量體系與工作崗位責任制，建立健全公司部各項規(guī)章管理制度。 2、嚴格考核、獎罰、晉升、辭退制度，確保物業(yè)治安的工作秩序不受到干擾和阻礙。 3、與時細致地抓好公司員工的思想教育工作，多樣化地激勵員工的工作熱情。 4、嚴格按時培訓，嚴格落實培訓制度，合格后方可上崗

6、。實施24小時巡視巡查，確保安全工作高質(zhì)量。 5、嚴格落實巡查規(guī)定，對公共區(qū)域進行層層巡邏，分段分時對物業(yè)重點區(qū)域、重點時段、白班、夜間、進行不間段巡視。 6、對人員值班情況采取多問、多看、多查的方式，不放過任何一個可疑點。 7、具體巡邏安排根據(jù)實地情況進行合理安排，合理分工。 8、加強安全管理服務人員的法律教育，重點加強治安管理處罰條例的學習，增強其法律觀念，法律意識。 9、不定時對員工進行時事政治教育，使安全管理人員與時了解國、外的政治動態(tài)。 10、增強員工的憂患意識，“業(yè)主就是我們的衣食父母”提高服務意識，使其自覺地按規(guī)章制度做好自己的本職工作。（七）治安管理 實行24小時值班巡邏，依據(jù)

7、規(guī)章制度，崗位職責把責任層層落實，大堂門衛(wèi)對物業(yè)外來人員實施詢問，登記，并由班長、主管進行監(jiān)督管理，如：突發(fā)事故，巡邏人員2分種必須到達現(xiàn)場處理。 （1）、逐步實現(xiàn)治安防系統(tǒng)完整化物業(yè)設閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、對講機、系統(tǒng)，如有報警情況發(fā)生，保安員在2分鐘趕到現(xiàn)場，按制度采取措施并做好值班情況記錄本以備查閱。消防報警系統(tǒng)由探測器輸出信號，控制中心操作后，指揮巡邏人員即時趕到現(xiàn)場處理事故，查實處理后方能復位。物業(yè)環(huán)境監(jiān)視系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。大廈安裝全功能紅外線攝像式感應器，以保證對大廈出入口、停車場出入口、周邊的保安措施真正做到御賊于外，提高整個物業(yè)的安全性，由監(jiān)控中心對其實施24小時監(jiān)控。物業(yè)車輛

8、管理體系車輛的出入與收費采用感應式IC卡自動管理系統(tǒng)，對業(yè)主（服務單位）可用IC月卡，對外來辦公車輛可用臨時IC卡，所有IC卡讀/寫入場信息采集，自動路閘的起落控制并保持與收費主機的與時通訊。建立停車場信息采集系統(tǒng)，所有進出物業(yè)車輛，進出情況均有信息采集系統(tǒng)備份與交警大隊信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)與時發(fā)現(xiàn)可疑車輛、非法車輛進出物業(yè)，提高物業(yè)的安全性。（2）對物業(yè)業(yè)主的自行車、摩托車、汽車的管理方式對物業(yè)業(yè)主（服務單位）的自行車、摩托車進行導向存放，集中看管，發(fā)專用停車卡，出物業(yè)時收回，丟失停車卡待情況查實后，方可放行。汽車進、出物業(yè)時，出示IC卡，讀卡確認后方可放行，一卡一車，安管員一個月必須熟記業(yè)主車輛與

9、相關情況。對自行車不收取車輛服務管理費，對機動車輛根據(jù)規(guī)定收取車位占用費，對各種車輛丟失不承擔任何賠償。（3）停車場管理車輛管理是一項重要工作，車輛管理員實行24小時車輛管理工作，實行巡查、看護、登記記錄，并由管理處主任監(jiān)督管理，確保車輛安全，我公司自成立之日起至今未發(fā)生車輛丟失事故。（4）消防管理強化安管員的消防意識，貫徹“預防為主，防相結合”的方針，加強消防宣傳力度，防患于未然。堅持消防安全三不放過的原則，即不查明事故原因不放過，不清除火險隱患不放過，不接受消防知識教育不放過。管理處全體員工均屬消防員，定期接受政府消防部門、公司部的培訓，定期進行消防實地演練，設置專職消防員負責日常巡查，發(fā)

10、現(xiàn)隱患與時處理并通知管理處以確保物業(yè)安全，管理處主任每月檢查一次，保安部主管每周檢查二次以加強監(jiān)督管理，并定期維護和檢修消防設備，以確保消防設備完好無損正常運行。消防安全責任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面：1、宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是以貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如：一年一度的“119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應是全體人員的共同職責，對于全體人員來說，必須了解并掌握

11、如下幾個方面：（1）防火工作的各項有關規(guī)定；（2）手提式滅火器的放置位置與其使用方法；（3）消防應急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應懂得以下兩點：（1）在緊急情況時自已的職責任務；（2）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移與辦法。2、日常檢查（1）防火門：是否關閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。（2）應急照明燈與指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；（3）各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。（4）滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的圍等。（5）消防栓是否完好，水壓是否符合要求。3、讓業(yè)主參與的消防管理（

12、1）組織人員開展消防演習。（2）請消防支隊做有關知識講座。（3）成立義務消防隊，對消防設施進行檢查。4、消防報警特殊處理程序往現(xiàn)場通知火 警 撲 救監(jiān) 控 中 心 值 班 人 員報警消防119義務消防隊員往現(xiàn)場報告管理處主任掌握現(xiàn)場情況報告公司領導往現(xiàn)場通知出事用戶八、各類突發(fā)事件應急預案1.計劃性停電、停水處理方案(1)接供水、供水部門關于停電、停水通知，與時通知業(yè)主與各部門，并在公告欄貼停電、停水通知，并在通知單上注明停電、停水的注意事項和備用電源的供電圍；(2)根據(jù)停水時間由管理處負責做好蓄水工作；(3)在停電24小時前認真檢查備用發(fā)電機的運行情況是否良好等。向辦公室領導匯報準備情況，確

13、保停電后備用發(fā)電機的正常運行。(4)大樓各用電設施、設備提前做好應對措施，包括大門崗伸縮門開啟、關閉的時間調(diào)節(jié)等。(5)隨時關注市政供電、供水情況，如來電、來水與時通知業(yè)主單位；(6)在停電、停水期間應急小組的全體員工堅守崗位，手機24小時開通。2.突發(fā)性停電、停水處理方案(1)與時向業(yè)主通報停電、停水的原因；(2)設備管理人員啟動備用發(fā)電機運行和抽水泵，派專職人員24小時值班守護，確保供電和供水；(3)檢查其他因停電造成原因的設備故障。(4)應急小組非工作時間20分鐘趕到現(xiàn)場；(5)大樓因線路或管道原因造成停電、停水，查明原因，組織設備人員與時搶修，做好相關事件記錄報業(yè)主和管理處主任。(6)

14、其它相關措施見“計劃停電、停水處理方案”。3.臺風暴雨處理方案(1)關注天氣預報，臺風暴雨來臨前24小時：貼出警示通告，提醒單位進出員工做好防工作；通知食堂等用水部門做好蓄水工作；維修班組檢查地面排水溝，發(fā)現(xiàn)堵塞，與時予以疏通；對瀕危建筑、不牢固道路標識牌、樹木等與時予以加固；檢查樓宇立面，通知聯(lián)絡業(yè)主關好窗戶，搬離放在陽臺上的花盆、雜物；搬離或固定地面易被臺風吹走的、吹倒的物品；檢查抽水泵是否正常；配備雨具、雨衣、雨鞋與戶外設備防水物資；對一些可能會掉落的不安全物品，必要時用繩子拉開警戒線；對戶外垃圾池進行清理；安排管理處所有人員臺風來臨當天待命，直至臺風結束。(2)臺風來臨前4-6小時：將

15、樓宇四周停泊的車輛與時疏導至車輛空闊地帶；通知安保部門備好雨具，將道閘欄桿取下，以防吹折；對講機、道閘開關等予以保護，以防淋雨損壞；通知所有當值人員注意安全，不要站在樓宇下；如需要戶外作業(yè)時戴好頭盔；巡視檢查每層是否還有窗戶未關。(3)臺風暴雨來臨：提醒過往的人員注意安全，勿在戶外與樓宇下逗留；組織搶險突擊隊，負責裝填運送沙包、堵水、掃水嚴密監(jiān)視，嚴防不法分子趁火打劫；隨時觀察路面是否有排水口被異物所堵塞；安排專人巡視是否有滲水之處，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)與時安排人員蹲點處理，對嚴重滲水之處要用沙包進行圍堵。(4)臺風過后：組織人員檢查公共設施損毀情況；對大樓有滲水之處，安排做好維修工作；對發(fā)現(xiàn)排水不暢之處

16、，與時會診做好改進方案；搬離所有沙包，打掃衛(wèi)生；將值班情況做好詳細記錄；組織召開總結會議，吸取經(jīng)驗總結不足；(5)如發(fā)生路面積水嚴重的現(xiàn)象時，需與時打開雨水井井蓋進行排水，要注意安排人員值守，引導行人，但要注意安全。4.跑水緊急處理方案(1)物業(yè)、設備、秩序維護巡視人員在日常大樓巡視中時刻警惕和觀察是否有跑水現(xiàn)象；(2)夜間巡視秩序維護員對跑水現(xiàn)象的巡視除觀察外，還要注意“聽”，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有跑水現(xiàn)象，要與時通知班長、主管、主任；通知應急小組就位；利用沙袋圍堵，以防積水面積擴大；關閉水閥，尋找跑水處，如跑水周邊有電器設施、設備需立即停電；維修人員與時進行維修；確認維修合格后，打開水閥，觀察是否還有

17、跑水現(xiàn)象；如一切正常，安排人員對現(xiàn)場進行清理。(3)如遇跑水發(fā)生在業(yè)主單元，在取得業(yè)主同意的情況，采取緊急處理措施，注意財產(chǎn)安全問題。(4)做好事件處理記錄，有條件還需保存相關錄像，報管理處主任與業(yè)主單位。5.火警火災的應急處理(1)消防控制中心接到火警信號接收到火警信號，利用對講機通知巡邏秩序維護員立刻前往現(xiàn)場。巡邏隊員到達火警地點后立即利用對講機、消防插孔與中心聯(lián)絡。火警誤報通知中心消除火警信號?；鹁C實情況嚴重，通知中心啟動報警設施，并利用現(xiàn)有設施進行滅火。向管理處主任、保衛(wèi)部部長報告。(2)火警信號被證實，情況嚴重，監(jiān)控中心應急事項成立指揮中心，管理處主任為總指揮，下達滅火、報警、救人

18、等任務。立即打“119”火警報警，啟用報警設施通知相關人員到現(xiàn)場施救，利用消防疏散廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散。(3)消防安全責任人到現(xiàn)場指揮滅火一查火場是否有人被困，二查燃燒什么物質(zhì)，三查從哪里到火場最近。一看火煙定方向、定火勢、定性質(zhì)，二看建筑定結構、定通路、三看環(huán)境，定重點、定戰(zhàn)力、定路線。(4)組織力量撲救火災組織義務消防隊，按消防組織的分工任務，進行滅火活動。關閉防火分區(qū)的防火門。組織義務消防隊使用固定滅火裝置和滅火器滅火。噴射干粉，對準燃燒物體火焰的根部平行噴射，如果燃燒區(qū)火焰面積較大，可將干粉停在距火源3米距離的上風或側(cè)上風的位置，操縱干粉向左右兩側(cè)稍微平行擺動，使滅

19、火劑完全覆蓋燃燒區(qū)。向有遮蔽物質(zhì)的燃燒物體噴射干粉，應居高臨下，否則不易撲滅。噴射水流，應把水流噴射到火焰根部，即把水流射到燃燒物體上，不要噴射到火焰上，看不見火焰的情況下，不要盲目射水，要根據(jù)火場燃燒情況，與時變換射流。(5)斷電切斷電源，當電器設備發(fā)生火災或引燃附近可燃物時，應盡快關閉總開關，斷絕電源，并與時用滅火器材（干粉、二氧化碳）進行撲救。帶電滅火，電氣發(fā)生火災時，在一般情況下應切斷電源后才能進行撲救，但是，在特殊情況下，如若等切斷電源后才進行撲救，就會失去戰(zhàn)機，為了奪取滅火戰(zhàn)斗的主動權，爭取時間，應果斷采取帶電滅火，但帶電滅火時應有安全防護措施，絕對保證人身安全，并且由專業(yè)技術人員

20、或?qū)Ｂ毾绬T操作。(6)救人積極搶救受火災威脅的人員，是滅火工作的首要任務。當有人員受到火勢威脅時，應根據(jù)救人任務的大小和現(xiàn)有的滅火力量，首先組織參戰(zhàn)人員救人，同時部署一定力量撲救火災，在力量不足的情況下，應將主要力量投入救人工作。在火場尋人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入細致地進行觀察判斷，做到動作迅速，沉著冷靜，注意安全。(7)搶救疏散被困火場人員采用緩和救人術，當樓層火災面積大，受困人員較多時，可先引導、疏散受困人員到安全地帶，然后再設法轉(zhuǎn)移到地面。拉網(wǎng)救人術?？梢蚤_救生網(wǎng)或用棉被、帆布等鋪設地面，以供被困人員跳樓逃生。明確分工，在滅火總指揮的具體組織下，把責任落實到參加滅火的戰(zhàn)斗人員，負責“引、送、查、接”等工作。義務消防員行動時，應隨身攜帶必要的器材工具，如：手提式滅火器、防毒面具、安全繩、手電筒、斧頭、撬棍板手等。在危險的情況下救人，對被救人員應加強預防措施，防止由于工作疏忽而