精裝修設(shè)計管理流程與實施細則_技術(shù)中心

1、成品房設(shè)計管理流程與設(shè)計細則（討論稿）目錄（一）成品房設(shè)計流程3一、流程圖3二、流程概述4三、流程說明51、設(shè)計前期準備52、方案設(shè)計管理63、施工圖設(shè)計管理64、圖紙會審65、流程關(guān)鍵點成果表7四、設(shè)計后續(xù)工作7（二）成品房設(shè)計細則8一、設(shè)計圖紙過程要點8二、成品房住宅的設(shè)計原理81、成品房住宅設(shè)計考慮的十個系統(tǒng)82、成品房住宅的設(shè)計要點10三、成品房住宅的深化設(shè)計梳理與審核要點15四、優(yōu)化方案以觀悅C戶型優(yōu)化為實例151、 戶型介紹172、整體戶型優(yōu)化173、局部對比圖18五、成品房精裝修標準化分級體系19（一）成品房設(shè)計流程一、流程圖精裝修成品房總結(jié)二、流程概述流程目的規(guī)項目成品房設(shè)計管

2、理程序，加強外部監(jiān)控和部溝通，確保裝修設(shè)計與施工的質(zhì)量、進度、成本滿足要求適用圍適用于公司各項目的成品房、會所、公建室、公共區(qū)域的裝修設(shè)計管理。定義 成品房設(shè)計：對建筑部環(huán)境的裝修、裝飾的設(shè)計。流程要素描述支持文件1. 成品房設(shè)計任務(wù)書流程CP點1. 建筑設(shè)計和成品房設(shè)計單位交底責任部門1. 主導(dǎo)部門：技術(shù)中心2. 參與部門：成本合約部、項目/片區(qū)公司、工程管理部、營銷部、品牌推廣部、招標采購部、成本預(yù)算部、客戶服務(wù)物業(yè)部等流程KPI1. 設(shè)計評價與對銷售業(yè)績的影響2. 產(chǎn)品認同度輸入條件1. 成品房目標成本2. 建筑設(shè)計施工圖3. 產(chǎn)品營銷定位輸出結(jié)果1. 成品房設(shè)計方案2. 成品房施工圖成

3、品房設(shè)計管理流程三、流程說明1、設(shè)計前期準備1) 技術(shù)中心在建筑單體方案設(shè)計階段開始室戶型優(yōu)化工作2) 技術(shù)中心部根據(jù)產(chǎn)品定位主要結(jié)論、與營銷部、品牌推廣部和項目發(fā)展部進行溝通討論，提出成品房設(shè)計的設(shè)計定位、功能要求、風格取向、實施要點等，并組織品牌推廣部、營銷部、項目發(fā)展部、客戶服務(wù)部參與確認和完善。3) 技術(shù)中心編寫精裝修設(shè)計任務(wù)書4) 成本合約部依據(jù)確定的目標成本，與技術(shù)中心研究提出成品房設(shè)計的設(shè)計限額指標與成本指導(dǎo)意見。5) 技術(shù)中心負責收集上述設(shè)計前期所需的全部資料，為下一步設(shè)計工作的開展做好準備2、方案設(shè)計管理1）設(shè)計過程交流：設(shè)計單位完成精裝修概念方案，優(yōu)化戶型平面圖，確定機電點

4、位圖。技術(shù)中心負責設(shè)計過程監(jiān)控與設(shè)計信息溝通。2）設(shè)計單位提交精裝修概念方案匯報，技術(shù)中心先進行部審核，技術(shù)中心對成品房設(shè)計單位提供的成果進行初步預(yù)審（尤其是對室與機電專業(yè)接口進行評審），并組織建筑設(shè)計單位與成品房設(shè)計單位進行技術(shù)方案交流，形成統(tǒng)一意見。3）技術(shù)中心組織精裝修方案設(shè)計初稿評審，評審參與部門與人員包括：造價采購部、營銷部、品牌推廣部、工程管理部、客服物業(yè)部、總經(jīng)理并必出相應(yīng)意見。4）技術(shù)中心根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)層意見，要求設(shè)計單位進行精裝修設(shè)計初稿調(diào)整，并將經(jīng)技術(shù)中心部審核調(diào)整后的精裝修成品房設(shè)計方案文件文本，由公司審核確認備案。3、施工圖設(shè)計管理1）技術(shù)中心負責對設(shè)計過程的監(jiān)控，定期與時溝

5、通，既要考慮深度，又要考慮可實施性2）確定初步設(shè)計成果3）設(shè)計單位提交精裝修初步施工圖初稿，技術(shù)中心先進行部審核4）成本預(yù)算部部根據(jù)需要對精裝修初步設(shè)計進行成本測算。 5）確定施工圖設(shè)計成果：技術(shù)中心繼續(xù)組織設(shè)計單位進行精裝修施工圖設(shè)計，相關(guān)成果評審程序同精裝修設(shè)計（營銷部不需要參與）。調(diào)整后的精裝修施工圖設(shè)計文件，報總工程師審批確定，抄送總經(jīng)理。6）確定材料選型清單：精裝修施工圖設(shè)計審批通過后，技術(shù)中心組織確定材料設(shè)備與軟裝物品清單與配置標準，所有材料需在精裝施工圖設(shè)計評審?fù)ㄟ^前完成封樣，家俬配置清單需在精裝施工單位進場施工前完成。4、圖紙會審1）施工圖交底會審：項目工程部組織設(shè)計單位將精裝

6、修施工圖設(shè)計成果向工程部/項目部、監(jiān)理單位和施工單位進行技術(shù)交底，解答有關(guān)設(shè)計問題。工程部/項目部、施工單位、監(jiān)理公司進行施工圖會審。5、流程關(guān)鍵點成果表流程關(guān)鍵點前置條件（輸入）成果（輸出）輸出成果責任部門備注或時限確定產(chǎn)品定位/方案設(shè)計任務(wù)書項目定位報告、規(guī)劃設(shè)計成果、精裝修定位、成本目標成品房設(shè)計任務(wù)書技術(shù)中心組織概念/方案設(shè)計成果評審精裝修設(shè)計合同、成品房設(shè)計任務(wù)書概念/方案設(shè)計成果、成本測算結(jié)果、精裝修主要材料設(shè)備選型建議技術(shù)中心、成本合約部、采購部確定施工圖成品房設(shè)計方案確認施工圖深化技術(shù)中心組織施工圖（含初設(shè)）設(shè)計成果評審施工圖完成，審?fù)戤吺┕D（含初設(shè)）設(shè)計成果、精裝修材料設(shè)備

7、選型清單技術(shù)中心、成本部、采購部施工圖交底會審施工圖（含初設(shè)）設(shè)計成果會議紀要、設(shè)計交底記錄單技術(shù)中心四、設(shè)計后續(xù)工作1、項目/片區(qū)公司組織成品房設(shè)計單位和監(jiān)理單位、總包單位等相關(guān)施工單位進行成品房設(shè)計交底，技術(shù)中心組織成品房設(shè)計單位、建筑施工圖設(shè)計單位參與，項目/片區(qū)公司配合，如必要可邀請建筑施工圖設(shè)計單位人員參與。2、因成品房設(shè)計引發(fā)的其他專業(yè)的設(shè)計變更，由技術(shù)中心統(tǒng)一按照設(shè)計變更管理流程完成相關(guān)的設(shè)計變更審批。3、成品房需樣板先行，項目部組織驗收樣板間，技術(shù)中心，營銷部、成本部、片區(qū)公司，項目總經(jīng)理與集團公司領(lǐng)導(dǎo)層參與驗收并檢驗裝飾效果，提出相應(yīng)意見整改，技術(shù)中心根據(jù)相應(yīng)意見優(yōu)化批量成品

8、房施工圖，形成文件下發(fā)。4、技術(shù)中心總結(jié)成品房產(chǎn)品，形成標準化成品房資料，參照業(yè)標桿企業(yè)，建立成品房產(chǎn)品庫，根據(jù)產(chǎn)品定位劃分不同階段成品房標準，逐漸成熟完善產(chǎn)品庫，以供后續(xù)項目循環(huán)參考使用。（二）設(shè)計細則一、設(shè)計圖紙過程要點二、.成品房住宅的設(shè)計原理1、成品房住宅設(shè)計考慮的十個系統(tǒng)1) 公共空間系統(tǒng)（地下入戶大堂、地面入戶大堂、轎廂、公共樓梯間走道）從入戶大堂到入戶門，設(shè)計要求充分考慮住戶歸家的動線與沿路放松的心情。要讓住戶體驗到“回家即時享受居住生活的開始”。公共空間主要由入戶大堂、走道、電梯廳、電梯轎廂組成。底層的入戶大堂的設(shè)計要與住戶的身份相匹配，設(shè)計參照是高級酒店大堂，這種設(shè)計標準讓主

9、人備受尊重的身份感從踏進大門開始就迎面而來。2) 玄關(guān)系統(tǒng)（普通收納玄式關(guān)、裝飾性玄關(guān)、入口禮儀式玄關(guān)） 玄關(guān)空間的設(shè)計需要同時具備實用與美觀的功能。從實際使用角度來說，玄關(guān)空間既要便于換鞋。放置大包小包的隨身物品，同時又要有充分的收納空間放置當季鞋和過季鞋。存放鞋子的這些收納空間，還要考慮到長靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、兒童鞋等不同種類，讓一家人的鞋都有足夠的大的空間來放置。從美觀層面來說，玄關(guān)是踏入家門的第一步，也是彰顯主人生活品味的地方。玄關(guān)的設(shè)計在考慮實用的前提下，還需要通過色彩、用料、柜體的設(shè)計，營造一個美的開端。3) 餐廳客廳系統(tǒng)（普通餐廳、正餐廳、早餐廳、客廳、家庭廳、起居室） 廳

10、房空間的設(shè)計既要注重品位，又要求舒適。在廳房設(shè)計中，需要著重考慮設(shè)燈光與光源的設(shè)計，要考慮客廳看電視時、客廳聚會時、餐廳就餐時、客廳與臥房看書時、夜間走動時不同的光線需求。在廳房設(shè)計的理念上，要充分考慮電視柜、預(yù)埋插座、電視線盒、音箱線、調(diào)光開關(guān)等布線的細節(jié)設(shè)計構(gòu)思，要求細節(jié)領(lǐng)先于使用者的舉止習(xí)慣，這樣完成的成品房房客戶住起來不會有任何后顧之憂。4) 臥房系統(tǒng)（保姆房、兒童房、老人房、客人房、主人房） 臥房系統(tǒng)可以細化為主臥房、次臥房、老人房、客臥房、兒童房、書房、工人房等。以往住宅設(shè)計，特別是戶型稍大一些的主臥房設(shè)計經(jīng)常忽視了主臥房的重要性，主臥房的設(shè)計除了比其他房間尺度大一些之外，其他沒有

11、太多的差別。其實住宅的品質(zhì)和等級的區(qū)別很重要是體現(xiàn)在主臥房的差別上面。我們要求每個房間根據(jù)不同使用者的需求需要布置滿足使用需求的家具。比如兒童房的布置要有1.2m的床、衣柜、寫字臺、床頭柜、五斗櫥、書架等。對于成品房交樓的設(shè)計，還要考慮每個臥房都具備足夠的收納空間。5) 廚房系統(tǒng)（普通住宅廚房、開敞式廚房、大戶型住宅廚房）從實際功能層面上來說，主婦們需要一個動線布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存貯物品方便，而且油煙、污漬容易清洗。從美觀層面上來說，廚房需要整體化的設(shè)計。冰箱、地柜、吊柜收納合理方便。櫥柜中的隔板可以自由調(diào)節(jié)，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥柜。要設(shè)計專用的廚房

12、洗盆（甚至可以放下炒鍋以便刷洗），滿足洗刷中式烹調(diào)器具的需求。 6) 衛(wèi)浴系統(tǒng)（工人房衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間、老人房衛(wèi)生間、主人房衛(wèi)生間） 衛(wèi)浴的空間設(shè)計時要基本上做到如廁、沖涼與洗漱分離，高級住宅還要做到干濕分開甚至男女主人分開。這樣的設(shè)計能夠最大限度提高衛(wèi)浴空間的使用率。從細節(jié)功能層面上來說，浴室要有足夠放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不會輕易被水打濕，科學(xué)地設(shè)置排水系統(tǒng)，不要讓濕滑的地板滑倒人。浴室還要考慮排氣扇的設(shè)計、浴霸的設(shè)計、足夠大的洗面臺、足夠的收納空間。7） 收納系統(tǒng)（玄關(guān)、廚衛(wèi)、儲藏、衣柜、家政收納） 收納空間的設(shè)計應(yīng)該分布在室空間每一個角落。收納空間需要精細化分類，衣物、箱包、體

13、育用品、家庭急救箱、旅游用品、兒童用品、重要物品都需要一個系統(tǒng)的存放空間。在柜子的中底部設(shè)計保險柜，放置存折、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、戶口本等貴重用品。家庭不同成員擁有的規(guī)格不一樣的各種手提袋、背包、運動用品袋都需要在收納系統(tǒng)中安排合適的位置。收納空間可以化整為零，將收納空間與家居裝飾結(jié)合起來，在美化家居環(huán)境的同時，實現(xiàn)收納功能。8） 家政系統(tǒng)（廚房區(qū)域、生活陽臺區(qū)域、洗衣與清潔區(qū)域）家政空間從實用功能上來講，要滿足機洗區(qū)、手洗區(qū)、放置區(qū)、收納區(qū)的不同分區(qū)和功能要求。洗衣機區(qū)附近最好要有寬敞的熨衣臺面。小電器、衛(wèi)生紙、洗滌劑、等各式家庭雜物可以分類放置?？梢詫ＴO(shè)吊柜、儲物柜和水盆柜。按照操作流線科學(xué)分

14、類。9） 建筑科技與智能化系統(tǒng)（建筑科技、智能家居、智慧社區(qū)、智慧城市） 智能化門鎖、可視終端系統(tǒng)要具備可視對講、開門等功能，家居智能化系統(tǒng)還包括主臥房24小時報警按鈕，廚房煤氣報警等智能安防系統(tǒng)。10） 人文關(guān)懷系統(tǒng)（人體工程學(xué)、生活貼心關(guān)懷、裝飾美學(xué)系統(tǒng)）過對人體工程學(xué)的研究，進一步科學(xué)的精細化設(shè)計，實現(xiàn)系統(tǒng)化的人文關(guān)懷（例如廚房的“三步五區(qū)設(shè)計”）、細節(jié)關(guān)懷、裝飾美學(xué)等。2、成品房住宅的設(shè)計要點1、戶型優(yōu)化要點1)管井位置明細（特別關(guān)注廚房衛(wèi)生間立管位置）2)所有門洞高度不低于2200mm，注意預(yù)留50-100mm門垛，保證后期成品門門套位置3)廚房、衛(wèi)生間門洞寬度可800mm，房間門洞

15、宜900mm4)設(shè)置玄關(guān)柜位置，玄關(guān)柜墻垛不低于400mm深5)空調(diào)外機與室機一一對應(yīng)，且不能對陽臺吹風，空調(diào)插座位置與空調(diào)洞盡可能在同一側(cè)面6) 扣除煙道后廚房凈面積不小于4平方米7)至少有一個陽臺需預(yù)留洗衣機和家政取水口，并有相應(yīng)的強電和排水8)非防火入戶門朝開啟，防火門需向疏散方向開啟2、機電點位前置要點1) 水電定位圖除平面布置圖外，還應(yīng)有立面、頂棚平面圖與相應(yīng)的尺寸標注，便于施工時做到準確預(yù)埋，避免事后進行調(diào)整，減少技術(shù)變更2) 對空調(diào)孔位等與土建施工圖有關(guān)系的請與時進行提示，特別是與原平面布置圖有差異時應(yīng)提請注意；3) 水電定位應(yīng)結(jié)合家具布置仔細考慮4）強弱電箱位置與玄關(guān)柜相互關(guān)系

16、5）開關(guān)與插座與家具家電位置關(guān)系6）給水管道與家具與吊頂關(guān)系7）生活陽臺燃氣表與燃氣立管與插座關(guān)系8）廚房預(yù)留小家電插座點位，要求做到標準化設(shè)計9）注意熱水器預(yù)留水位高度與插座高度10）裝修圖應(yīng)顯示燈具與地面物件疊加圖，考慮兩者之間的關(guān)系3、玄關(guān)區(qū)域1）玄關(guān)應(yīng)考慮玄關(guān)柜設(shè)置空間，凈寬宜1200mm。2）機電布置：開關(guān)、配電箱、門鈴、可視對講、入戶感應(yīng)燈戶配電箱應(yīng)避免與對講機、開關(guān)與門鈴一同設(shè)置，以免發(fā)生沖突；戶配電箱所龕入墻面可適當加寬為120mm；門鈴宜采用遙控式門鈴；對講機距門邊的距離宜大于100mm，其下方可設(shè)玄關(guān)燈開關(guān)。4、廚房區(qū)域1）冰箱盡可能布置在廚房里。冰箱位寬度不小于700mm

17、，若考慮雙開大冰箱尺寸應(yīng)為1000mm；注意冰箱門的開啟方便與冰箱散熱，考慮后期電源插座位置與高度。2）洗菜盆盡可能靠近采光窗，采光窗竟可能開大。3）灶盡可能靠近煙道布置，灶要避開窗口布置，灶的布置盡可能與臺面下的消毒柜錯開。4）廚房臺面的長度盡可能大于3米，臺面與臺面與墻間距大于1000毫米。舒適度較高的中高檔次住宅，廚房面積要大于5平方米。櫥柜布置應(yīng)遵循洗、切、炒的流線，廚房吊柜設(shè)置時應(yīng)注意避免擋窗，燃氣表在櫥柜時，柜門板做百葉通風，吊柜無底板，吊柜深度350mm，吊柜底高度1500mm，櫥柜地柜深度550-600mm，高度820mm，櫥柜門板寬度不大于450mm。廚房應(yīng)考慮小家電的位置，

18、并設(shè)相應(yīng)的插座；電器插座應(yīng)避免靠近水盆、灶具、燃氣管道，廚房需考慮熱水器位置與電源位置。5）廚房電器的三標配、五標、多標配問題，廚電一體化設(shè)計，插座布置的原則。6）廚房外墻或者外窗宜設(shè)排氣扇（新風系統(tǒng)）。7）南方地區(qū)廚房設(shè)置空調(diào)。8）設(shè)于底層或靠外墻、靠衛(wèi)生間的廚房壁柜一定要采取防潮措施，北方地區(qū)尤其要注意。9）櫥柜背后與地面，可不做瓷磚鋪貼，需注意工作交接與細節(jié)處理10）廚房預(yù)留冷光源11)燃氣管道灶頭離灶臺大于300mm，小于2000mm5、客廳與餐廳1）客廳沙發(fā)的布置應(yīng)該有利于朝向窗外景觀最佳的的位置，同時要兼顧風水和隱私的考慮。2）電視背景墻的長度宜大于2.7m，盡可能與沙發(fā)對中布置。

19、3）餐廳中餐桌的布置最好有兩邊是穩(wěn)立墻（不開門的墻），餐桌周圍的流線盡可能不與廚房、客廳等流線交叉。切忌餐桌周邊都是門，而且還對著一扇衛(wèi)生間門。4）餐桌的布置要考慮節(jié)假日多人用餐的可能性。餐桌附近有電源插座。5）餐廳、客廳要考慮合理的空調(diào)機布置，同時考慮布置壁掛機、落地柜機布置的可能性。6、衛(wèi)生間1）應(yīng)考慮坐便器、洗臉盆等潔具上下水噪音對臥室的影響，不宜沿臥室墻面布置2）坐便器凈寬宜為900mm，最小凈寬不小于750mm 3）淋浴間凈寬宜為1000mm，最小凈寬不小于900mm；淋浴開關(guān)距地10001200mm，淋浴噴頭由距地16801880mm上下推拉桿固定；地漏位于淋浴頭下部居中，并距墻4

20、00mm。4）普通有外窗的衛(wèi)生間排氣扇應(yīng)安裝在窗固定扇上；高檔次宜結(jié)合吊頂設(shè)浴霸六合一集成燈具；無外窗的衛(wèi)生間排氣扇應(yīng)與通風道排風口相連。5）盡量采取干濕分離衛(wèi)生間6）暗廁應(yīng)設(shè)計通風道，其位置應(yīng)避免靠近給水管與設(shè)在門后。7）裝修圖必須顯示管井位置8）浴室柜臺面與衛(wèi)生間門避免沖突9）衛(wèi)生間預(yù)留吹風機插座點位10）考慮完成面標高與排水坡度11）衛(wèi)生淋浴墻防水至少1800mm高7、陽臺1）非封閉陽臺地面應(yīng)比室最少低50mm，如有困難以與頂層露臺的門應(yīng)設(shè)門檻。2）洗衣機位于陽臺時，洗衣污水不應(yīng)直接排到雨水管，應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸專用排水地漏；陽臺欄板要考慮洗衣機位的擺放避免鏤空；當洗衣機置于窗下時，窗臺

21、高度不宜小于1200mm，以保證窗的開啟和給水管的設(shè)置。3）進深大于1500mm的陽臺挑梁要設(shè)計成梯形，避免挑梁高度過大影響室采光。4）陽臺欄板下部應(yīng)設(shè)100高邊梁；陽臺欄桿嚴禁橫向設(shè)計，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。5）觀景陽臺寬度不宜小于1500mm，其它陽臺不宜小于1200mm。6）北方地區(qū)生活陽臺應(yīng)設(shè)計為封閉陽臺，且欄板與頂層陽臺頂部要設(shè)保溫以防止產(chǎn)生結(jié)露；底為架空的封閉陽臺應(yīng)在底板下面貼50mm厚聚苯保溫板，并設(shè)吊頂。7）陽臺排水禁止散排應(yīng)設(shè)地漏，地漏的位置建筑專業(yè)要結(jié)合雨水管，宜靠近外墻、陽臺角端設(shè)置，不宜設(shè)在門口；陽臺地面應(yīng)向地漏找坡。8）高層陽臺使用玻璃欄板時應(yīng)充分考慮安全性，玻

22、璃厚度不小于10mm厚。9）考慮完成面標高與排水坡度10）洗衣機設(shè)置在陽臺位置，必須考慮陽臺做防水處理8、兒童房與老人房1）必須能夠布置出1.2m寬的單人床、寬度不小于800m的寫字臺或者電腦桌、寬度不小于800m、深度不小于600m的衣柜、可布置出小型書架的位置，盡可能還能布置出寬度大于800m、深400m的五斗櫥。套使用面積不宜小于6.5。2）床頭與寫字臺布置區(qū)域要考慮電源插座與網(wǎng)線接口，要合理布置空調(diào)壁掛機的位置。3）老人房（或者次主臥）開間大于、等于3300m的房間窗寬不宜小于1800m。4）老人房的雙人床寬度應(yīng)大于1.5m，并且至少可以布置下一個500寬的床頭柜?？梢圆贾贸鰧挾炔恍∮?/p>

23、1200m、深度不小于600m的衣柜，可以布置出寬度不小于800m的五斗柜。5）大戶型的老人房可以參見普通住宅的主臥房布置，主人床的寬度應(yīng)該大于1.8m，并且可以布置出兩個床頭柜，最好還能布置下按摩椅。9、主人房1）主人房的面積要求，國家規(guī)不宜小于10。最舒適的主臥房面積：中國傳統(tǒng)標準為不宜大于22。2）普通住宅主臥的面寬不宜小于3300m，凈進深不得小于3500m（600衣柜+兩個床頭柜1000m+1800m寬雙人床+100的抹灰與踢腳線等施工誤差）。理想的普通住宅的主臥房凈進深應(yīng)該達到4200m以上（考慮再加上700m寬休閑椅或者嬰兒床）。3）套型建筑面積達到125以上的主臥房的衛(wèi)生間應(yīng)該

24、布置出四件套潔具，套型建筑面積在144以上的主臥房衛(wèi)生間應(yīng)該布置出5件套潔具并且有步入式衣櫥。4）衛(wèi)生間的門不宜朝床布置。5）衣柜的寬度不宜小于1800m。6）主人房區(qū)域應(yīng)書房設(shè)計原則10、書房1、寫字臺與電腦桌盡可能靠窗布置，收藏區(qū)域應(yīng)該沿墻布置。2、較大戶型的書房布置要考慮風水布置的格局。3、緊湊型住宅的書房的設(shè)計要考慮可以變成臥房的可能性?？紤]梳妝臺的布置。11、空調(diào)1）采用分體式空調(diào)，空調(diào)室機應(yīng)避免對床頭直吹；2）空調(diào)機位應(yīng)考慮便于安裝與維修（不必用吊籃），不宜設(shè)在凸窗窗臺板下面，應(yīng)靠近門窗洞口設(shè)置。3）位于凹槽處距離過近而對吹的兩個室外機應(yīng)相互錯位。4）如空調(diào)板設(shè)于衛(wèi)生間外墻，衛(wèi)生間

25、的窗戶開啟扇應(yīng)考慮空調(diào)主機出去，寬度不小于700mm,高不小于1100mm。5）室外機位下皮距地宜1600mm（雙機1000mm）。6）空調(diào)洞要靠近空調(diào)插座并在同一方位。7）大面積起居廳要考慮大功率空調(diào)或柜機，應(yīng)考慮柜機留洞位置、冷凝水管預(yù)埋，管中距地350mm。8）普通分體空調(diào)冷凝水管應(yīng)預(yù)埋，避免直接插入雨水管中（特別是北方地區(qū)）；標準層留三通，距地1800mm；三通口留于室時，考慮美觀高度可適當上移。9）空調(diào)外機不宜設(shè)置在封閉陽臺，夏季不散熱，易死機，噪聲大。10）陽臺推拉門到墻邊應(yīng)留不小于100mm寬的門垛，避免空調(diào)管穿玻璃。12、住宅公共部分空間的精裝修1）入戶大堂的精裝修設(shè)計公共門廳

26、的設(shè)計，門禁系統(tǒng)的布置方案，信報箱的布置，地面與天花的設(shè)計，燈具的設(shè)計，室配飾布置與軟裝設(shè)計，交樓標準家具的設(shè)計。2）公共走道與電梯間的裝修設(shè)計電梯門標高的定位、電梯門套的設(shè)計、電梯轎廂的設(shè)計、走道鋪地設(shè)計、墻面設(shè)計與樓層指引、防火門的裝飾設(shè)計、消火栓門的裝飾、樓層標識設(shè)計3）消防疏散樓梯的裝修設(shè)計欄桿、樓梯踏步、節(jié)能燈光的設(shè)計4）住宅架空層的裝修設(shè)計與園林綠化設(shè)計的界面的銜接、與地下車庫界面的銜接、天花裝飾。5）地下車庫的裝修設(shè)計三、成品房住宅的深化設(shè)計梳理與審核要點1、動線分析：訪客流線，起居流線，家政流線2、設(shè)備布置：洗衣機，冰箱，熱水器，空調(diào)，新風系統(tǒng)，衛(wèi)生間排氣扇，浴霸（暖風機），電

27、動窗簾等3、收納設(shè)計（二次深化設(shè)計）：玄關(guān)，廚房櫥柜，衛(wèi)生間櫥柜，臥房衣柜，其他收納柜4、裝飾設(shè)計：風格設(shè)計，色彩設(shè)計，地面鋪貼設(shè)計，天花設(shè)計，背景墻設(shè)計，窗臺（窗套）設(shè)計，樓梯踏步、欄桿設(shè)計等5、水電設(shè)計：照明燈光設(shè)計，插座布置，設(shè)備預(yù)留洞布置，弱電、智能化設(shè)計，驗收前與驗收后的水電設(shè)計6、系統(tǒng)整合設(shè)計：部品整合，機電整合，裝飾材料整合，交樓標準整合，成本可控設(shè)計。四、優(yōu)化方案以觀悅C戶型優(yōu)化為實例：原建筑平面方案戶型優(yōu)化后平面布置圖1、 戶型介紹三室兩廳兩衛(wèi)，南北通透，套面積93，建筑面積1132、整體戶型優(yōu)化：1）廚房重新布置，考慮燃氣位置，上下水位置，菜盆上下水位置，冰箱預(yù)留空間，燃氣

28、灶集體位置，預(yù)留小家電位置與相應(yīng)插座點位（詳見對比圖）2）原方案壁櫥取消3）考慮兒童房書桌位置4）衛(wèi)生間平面重新布置，洗手臺模塊化，考慮淋浴間開門位置（詳見對比圖）5）所有門洞口預(yù)留門套位置6）考慮室門尺寸7）局部非承壓墻體考慮半墻體8）考慮所有空調(diào)位置與外掛機位置9）考慮陽臺預(yù)留洗衣機上下水10）入戶防火門外開11）家具平面定位3、局部對比圖1、玄關(guān)部分：2）.玄關(guān)柜調(diào)整為400mm深，預(yù)留400mm墻垛3）入戶門調(diào)整為外開2、廚房對比：1）雙門冰箱預(yù)留1000mm空間2）.灶臺位置與煙道預(yù)留200mm空間3）預(yù)留小家電位置，注意小家電插座點位與燃氣管道位置4）重新排布洗菜盆位置，形成洗、切

29、、炒流水線5）衛(wèi)生間窗戶北移動200mm，預(yù)留出側(cè)面墻熱水器位置，避免熱水器擋光，預(yù)留冷熱水管道，注明管道高度，預(yù)留熱水器插座點位，注明插座高度6）預(yù)留出門套門垛，以便后期裝修門套位置7）注明燃氣位置8）櫥柜細化尺寸，方便后期標準化產(chǎn)品9）南方廚房根據(jù)產(chǎn)品定位確認是否預(yù)留空調(diào)插座點位與外掛機位置3、 衛(wèi)生間對比：1）盡量進門先見洗手盆，洗手盆要考慮鏡面位置，確定衛(wèi)生間窗戶高度與位置，避免鏡面與窗戶沖突。2）戶型洗手盆尺寸考慮標準化尺寸，方便后期深化施工管理3）淋浴間開門位置與尺寸標準化4）馬桶位置預(yù)留人體功能位置，避免淋浴隔斷與馬桶位置沖突5）考慮衛(wèi)生間與廚房距離，淋浴間墻面預(yù)留電熱水器插座點

30、位5、 成品房精裝修標準化裝修標準：1.精裝修住宅分級體系分類表2.、不同分級體系案例分析1）都市普通級精裝修主材與部品選用參考（10001800元/平方米）地板：國十大品牌實木復(fù)合地板，如大自然、圣象地板等；成套門系統(tǒng)：國優(yōu)質(zhì)品牌門廠；潔具：科勒、東TOTO、樂家；智能馬桶：該級別開發(fā)商一般不提供；衛(wèi)浴龍頭：科勒、TOTO等；衛(wèi)生間電氣：松下暖風機、LED放大鏡、電熱毛巾架；廚房櫥柜：歐派、博洛尼、老板等國知名品牌；廚房電器：西門子、方太、老板等國知名品牌。一般不送冰箱；廚房龍頭：科勒、摩恩等合資知名品牌；瓷磚：國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌；涂料：立邦、多樂士等優(yōu)質(zhì)品牌；玄關(guān)柜、衣柜：索菲亞等知名品牌（玄關(guān)

31、柜，主人房衣柜不確定，其他臥房不考慮）；空調(diào)系統(tǒng)：開發(fā)商一般不提供。如提供為分體三菱、松下、日立、格力等品牌；燃氣熱水器：開發(fā)商一般不提供。如采用為櫻花、能率、林等日系品牌；開關(guān)插座：西蒙、羅格朗、西門子等；新風系統(tǒng)：局部管道排風式，合資優(yōu)質(zhì)品牌；入戶門鎖：合資品牌優(yōu)質(zhì)智能門鎖（Yale，三星等）；廳房背景墻：一般不提供。樣板房有，但屬于非交樓標準；智能家居：一般不提供，安裝預(yù)留電氣點位；2）一線城市標準級精裝修主材與部品選用參考（20003000元/平方米）地板：國十大品牌實木復(fù)合地板，如大自然、圣象地板等成套門系統(tǒng)：國優(yōu)質(zhì)品牌門廠。潔具：科勒、東TOTO、樂家較高系列產(chǎn)品。智能馬桶：該級別開發(fā)商一般不提供，部分項目考慮主人衛(wèi)生間提供TOTO普通款。衛(wèi)浴龍頭：高儀、漢斯格雅普通系列，科勒、TOTO中高等系列。衛(wèi)生間電氣：松下暖風機、LED鏡前放大鏡、電熱毛巾架、防霧鏡子。廚房櫥柜：歐派、博洛尼、等國知名品牌（含轉(zhuǎn)角拉籃等貴重五金件）。廚房電器：西門子、方太、老板等國知名品牌（可含微波爐與冰箱）。配垃圾粉碎機和凈水器。廚房龍頭：科勒、摩恩等合資知名品牌。石材、瓷磚：國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)著名品牌。涂料：立邦、多樂士等優(yōu)質(zhì)品牌。玄關(guān)柜、衣柜：索菲亞衣柜等知名品牌（玄關(guān)柜、主人房衣柜，其