南寧市保障性住房研究

1、南寧市保障性住房研究 “夾心層”住房問題 小組成員介紹譚夢卓 包金葉李冰韋雪媚陸東麗羅彩霞李國成關(guān)翠珊黃舒瑜黃穎趙偉錦本講內(nèi)容一、“夾心層”的概述三、解決“夾心層”住房問題的方案四、方案的分析比較二、南寧市住房“夾心層”需求規(guī)模測算一、“夾心層”的概述v （1）夾心層的定義“夾心層”，是游離在保障與市場之外的無能力購房群體的代名詞。這群人中，有的夠不著廉租房條件、又沒錢買經(jīng)適房，有的沒資格買經(jīng)適房、又買不起商品房。二、南寧市住房“夾心層”需求規(guī)模測算v 據(jù)統(tǒng)計，南寧市常住戶籍總戶數(shù)201.16萬戶，總?cè)丝?91.69萬，其中市區(qū)人口263.89萬，外來人口約62萬。v 按南寧市市區(qū)人口263.

2、89萬，戶均3.4人測算，約78.33萬戶。低收入群體需要政府幫他們以低廉的成本解決住房問題，按20%的家庭需政府提供保障房計算，需求量約為15.66萬套，剔除已解決的7萬多戶（含目前已提供的經(jīng)適房、廉租房總和），還需提供8.66萬套租賃住房。三、解決夾心層住房問題的方案1.放寬保障性住房的申請范圍（1）保障性住房的分類和申請條件類型類型申請條件申請條件經(jīng)濟適用房（1）具有本市城鎮(zhèn)常住非農(nóng)業(yè)戶口并在本市工作或居?。?）已婚家庭或年齡在30周歲及以上單身人員（3）無房或現(xiàn)住房人均建筑面積在16平米以下（4）家庭年收入低于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的80%（2014年標(biāo)準(zhǔn)為18048元。）類型類

3、型申請條件申請條件廉租房（1）家庭人均年收入低于低收入標(biāo)準(zhǔn)（2013年公布的低收入標(biāo)準(zhǔn)為家庭年收入低于13536元。）（2）家庭人均現(xiàn)有住房面積低于住房困難標(biāo)準(zhǔn)（3）家庭成員均具有本市城區(qū)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)常住戶口滿一年（4）家庭成員需在本市城區(qū)范圍內(nèi)實際居住生活（5）家庭沒有違法生育行為或者違法生育行為已按照相關(guān)法律處理完畢限價房（1）家庭人口兩人（含兩人）以上，其中主申請人具有本市城區(qū)范圍內(nèi)戶籍，家庭無自有住房或現(xiàn)有人均住房面積低于20平方米。（2）具有本市城區(qū)范圍內(nèi)戶籍，年滿25周歲無自有住房的單身人員。（3）家庭人均年收入低于上年度居民可支配收入的兩倍（2014年標(biāo)準(zhǔn)為家庭人均年收入應(yīng)低于45

4、122元。）（滿足條件之一均可申請）解決夾心層住房問題的方案解決夾心層住房問題的方案類型類型申請條件申請條件公共租賃房（1）本市中等偏下收入住房困難家庭家庭人均年收入低于或等于上年度公布的上年度城市居民人均可支配收入（2014年標(biāo)準(zhǔn)為22561元）；家庭成員擁有的財產(chǎn)之和低于上年度城市居民人均可支配收入的8倍（2014年標(biāo)準(zhǔn)為180488元）（2）新就業(yè)大中專畢業(yè)生在本市城區(qū)范圍內(nèi)實際居住生活并取得居住證明持有大中專院校畢業(yè)證，自畢業(yè)次月起計算不滿五年家庭人均年收入低于或等于上年度公布的上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍（2014年標(biāo)準(zhǔn)為33841元）；家庭成員擁有的財產(chǎn)之和低于上年度城市

5、居民人均可支配收入的8倍（2014年標(biāo)準(zhǔn)為180488元）（3）外來務(wù)工人員在本市城區(qū)范圍內(nèi)實際居住生活3年在本市城區(qū)范圍內(nèi)無自有住房且未承租公有住房及其他保障性住房家庭人均年收入低于或等于上年度公布的上年度城市居民人均可支配收入（2014年標(biāo)準(zhǔn)為22561元）；家庭成員擁有的財產(chǎn)之和低于上年度城市居民人均可支配收入的8倍（2014年標(biāo)準(zhǔn)為180488元） 解決夾心層住房問題的方案解決夾心層住房問題的方案 解決夾心層住房解決夾心層住房問題問題的方案的方案（2）目前南寧市保障性住房建設(shè)狀況 全國保障房大力推進，南寧市保障房建設(shè)2013年取得突破性進展。截至2013年12月底，南寧市2013年保障

6、性安居工程建設(shè)任務(wù)全部超額完成，總完成量46619套（戶），完成 率114.21%。 其中新開工建設(shè)各類保 障性住房19900套，完成率102.47%.基本建成各類保障性住房17856套,完成率122.30%；分配入住保障性住 房6295套，完成率131.15%。 截至2013年底，南寧保障性安居工程完成量達46619套，按照規(guī)劃，2014年2015年，南寧計劃開工建設(shè)約3萬套保障房，到“十二五”末，南寧市的保障性住房覆蓋率將達20%。其中，2014年，南寧市保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是：新開工16475套；基本建成18980套；新增發(fā)放廉租住房租賃補貼1000戶；分配入住8760套。解決夾心層住

7、房問題的方案(4)發(fā)展前景vA.在南寧市今年新開工的保障性安居工程中，公共租賃住房將建設(shè)1萬套，越來越多“夾心層”可在不久的將來圓住房夢。南寧市市長黃方方強調(diào)，公共租賃住房建設(shè)為保障性住房建設(shè)重點。vB.做好住房保障和房產(chǎn)管理工作，是改善民生、促進社會和諧的要求，也是拉動內(nèi)需、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的有力手段。所以公租房前景尚好。vB.趨勢：在大城市如北京、上海、廣州等公租房將加大配置。在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)或住宅區(qū)也將加大配置。南寧市也將跟隨這些大城市的腳步。 解決夾心層住房問題的方案（3）放寬保障性住房申請范圍的可行性分析v 政策上：廣西南寧市將加大保障房項目的建設(shè)力度，尤其是公共租賃住房和廉租住房等

8、租賃型保障房建設(shè)力度，“十二五”期末力爭全市的保障房覆蓋率達到20%。國家政策的支持將有利于保障性住房范圍的放寬，滿足更多夾心層的住房需求。v 市場上：2011年，保障性住房投資已達到1.4億元，達到全國房地產(chǎn)投資五分之一左右，可見保障性住房建設(shè)市場巨大，放寬保障性住房申請范圍可行性高。我看到了希望！我看到了希望！ 解決夾心層住房問題的方案2.加大公租房的配比數(shù)量 （1）加大公租房配比數(shù)量的原因 廉租房申請門檻高，一般是城市低收入、低保家庭才能申請，經(jīng)濟適用房次之，一般是城市低收入或中低收入家庭，公租房門檻最低，一般是城市中等收入家庭。 解決夾心層住房問題的方案 (2) 南寧市公租房現(xiàn)狀 仙葫

9、大道南側(cè)公租房項目按照規(guī)劃將提供4456套公租房（廉租住房）保利城將有一棟33層高層提供200套的公租房；康嶺花城有3棟高層將提供1903套公租房；鳳嶺佳園3棟公租房中，1棟在建，將提供544套公租房。 風(fēng)嶺北區(qū)公租房 解決夾心層住房問題的方案 （3）加大公租房配比數(shù)量的可行性分析 A、政策上：國家對公租房建設(shè)用地及建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，同時免征公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅。公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。這些優(yōu)惠政策將會加大公租房的配置。 B、資金上：政府的財政支持有力促進公租房開發(fā)建設(shè)。 C、市場上：公租房面向無房的大學(xué)畢業(yè)生、引進人才和其他住房困難群體出租

10、的住房，因此公租房市場廣大。 解決夾心層住房問題的方案3.控制高房價上漲勢頭 (1)兩個推動高房價上漲因素： 第一個是低利率。由于對存貸款利率的管制，中國最近20年來的實際利率大約就在平均1%左右。對于一個年均經(jīng)濟增長大約10%的經(jīng)濟體來說，這樣的實際利率意味著資金成本非常低。于是，不妨先借錢買房。 第二個是土地供給收緊。2003年以來，中國一方面在土地的一級市場上實施了更為嚴(yán)格的招拍掛制度；另一方面開始減緩供地的速度，特別是相對減少了在東部城市的建設(shè)用地供給。結(jié)果是，在大量人口流入的東部，土地供給卻相對收緊，于是東部的地價和房價被更快地推高。解決夾心層住房問題的方案地區(qū)地區(qū)房價（月均價）房價

11、（月均價）同比上月同比上月南寧市7213元/同比上月1%青秀區(qū)8136元/同比上月2%西鄉(xiāng)塘區(qū)6108元/同比上月3%興寧區(qū)6583元/同比上月5%良慶區(qū)5378元/同比上月0%江南區(qū)5745元/同比上月0%邕寧區(qū)3259元/同比上月12%（2）南寧市目前房價狀況2014-04月南寧房價、同比 保障房2014年南寧市限價房價項目名稱項目名稱項目位置項目位置房價（元房價（元/）周邊房價（元周邊房價（元/）龍鳳首緣青秀區(qū)4100（均價）8100盛和佳園西鄉(xiāng)塘區(qū)（待售）4500（最高價）60006800大都家園西鄉(xiāng)塘區(qū)4600（最高價）6000-6800昌泰尊府西鄉(xiāng)塘區(qū)（已開盤）50006000-6

12、800 解決夾心層住房問題的方案解決夾心層住房問題的方案 從2013年5月2014年4月，南寧市房價均價由6916元/平方米上升到7213元/平方米，增長了42.94%，而相同時期，人均可支配收入由2012年的22516元/年增加到2014年初24817元/年，增長了10.02%，收入遠遠趕不上房價的速度，也遠遠超出了住房價格為家庭年收入的5-7倍的合理范圍。同時房價的不斷上漲也引起了租賃價格的聯(lián)動上漲，超出了部分人群的支付能力。因此，近年來房價的持續(xù)上漲造成“外夾心層”群體日益龐大。因此，通過抑制高房價解決夾心層住房問題依舊面臨很大挑戰(zhàn)。（3)控制高房價上漲勢頭的可行性分析 南寧2013年5

13、月-2014年4月房價走勢圖四、方案的分析比較方案方案優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢（問題）劣勢（問題）可行性可行性評價評價1.放寬保障房的申請范圍由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，價格低1.保障房易出現(xiàn)以下問題：設(shè)計滯后、質(zhì)量隱患、資金短板、政策不周、法制不全。2.門檻較高，房源較少1.國家政策支持。2.保障性住房投資市場巨大可行性高。優(yōu)勢突出，可行性強。從長遠來說，利于解決夾心層住房問題。2.加大公租房的配比 數(shù)量1.公租房具有以下優(yōu)勢：規(guī)劃合理、交通方便、配套完善、環(huán)境宜居、戶型合理、租售并舉2.國家政策支持1.多數(shù)地方的公租房仍然只保障本地戶籍人口2.單套建筑面積以40平方米為主，只能適應(yīng)人口較少的家庭居住3.市場價的70的仍較高。1.公租房利于解決夾心層“住有所居”的民心問題，得到政府政策支持。2.南寧市城市人口膨脹，住房資源緊缺