房地產(chǎn)“營(yíng)改增”政策培訓(xùn)(1)

1、房地產(chǎn)稅制改革與經(jīng)營(yíng)模式變革房地產(chǎn)房地產(chǎn)“營(yíng)改增營(yíng)改增”政策要點(diǎn)與應(yīng)對(duì)政策要點(diǎn)與應(yīng)對(duì)方案培訓(xùn)方案培訓(xùn)營(yíng)改增前后稅率對(duì)照表營(yíng)改增前后稅率對(duì)照表行業(yè)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅率營(yíng)業(yè)稅率過(guò)渡期項(xiàng)目過(guò)渡期項(xiàng)目劃分劃分增值稅率增值稅率備注備注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)5%5%老項(xiàng)目老項(xiàng)目5%5%簡(jiǎn)易征收，不簡(jiǎn)易征收，不得抵扣。得抵扣。11%11%一般征收，可一般征收，可抵扣進(jìn)項(xiàng)。抵扣進(jìn)項(xiàng)。新項(xiàng)目新項(xiàng)目11%11%一般征收，可一般征收，可抵扣進(jìn)項(xiàng)。抵扣進(jìn)項(xiàng)。建筑業(yè)建筑業(yè)3%3%老項(xiàng)目老項(xiàng)目3%3%簡(jiǎn)易征收，不簡(jiǎn)易征收，不得抵扣。得抵扣。11%11%一般征收，可一般征收，可抵扣進(jìn)項(xiàng)。抵扣進(jìn)項(xiàng)。新項(xiàng)目新項(xiàng)目11%11%一般征收，可

2、一般征收，可抵扣進(jìn)項(xiàng)。抵扣進(jìn)項(xiàng)。項(xiàng)目跨越營(yíng)改增期間認(rèn)定方法：項(xiàng)目跨越營(yíng)改增期間認(rèn)定方法：一一. 項(xiàng)目跨越營(yíng)改增期間項(xiàng)目跨越營(yíng)改增期間(即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)始于即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)始于2016年年4月月30日前，銷售結(jié)日前，銷售結(jié)束于束于2016年年5月月1日以后。日以后。)認(rèn)定問(wèn)題，分兩種方法：認(rèn)定問(wèn)題，分兩種方法： (一一)以以建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證記載的開(kāi)工日期來(lái)劃分新老項(xiàng)目，記載的開(kāi)工日期來(lái)劃分新老項(xiàng)目，記載開(kāi)工日期在記載開(kāi)工日期在2016年年4月月30日及以前的認(rèn)定為老項(xiàng)目，記載開(kāi)工日日及以前的認(rèn)定為老項(xiàng)目，記載開(kāi)工日期在期在2016年年5月月1日及以后的認(rèn)定為新項(xiàng)目。日及以后的認(rèn)定為新項(xiàng)目

3、。 (二二)未取得未取得建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證，但實(shí)際已先期開(kāi)工的，以，但實(shí)際已先期開(kāi)工的，以總包合同總包合同中注明的開(kāi)工日期界定新老項(xiàng)目，方法同中注明的開(kāi)工日期界定新老項(xiàng)目，方法同(一一)。營(yíng)改增前后稅負(fù)平衡表營(yíng)改增前后稅負(fù)平衡表行業(yè)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅率率增值稅名義增值稅名義稅率稅率銷售毛利銷售毛利率率增值稅實(shí)際增值稅實(shí)際稅負(fù)稅負(fù)特別說(shuō)明特別說(shuō)明房地產(chǎn)房地產(chǎn)5%5%11%11%30%30%2.97%2.97%此計(jì)算為成本項(xiàng)的進(jìn)項(xiàng)此計(jì)算為成本項(xiàng)的進(jìn)項(xiàng)稅金可抵扣的理想狀態(tài)，稅金可抵扣的理想狀態(tài)，實(shí)際稅負(fù)比理想狀態(tài)更實(shí)際稅負(fù)比理想狀態(tài)更高。高。50%50%4.95%4.95%50.45

4、%50.45%5%5%60%60%5.95%5.95%80%80%7.93%7.93%100%100%9.91%9.91%建筑業(yè)建筑業(yè)3%3%11%11%10%10%0.99%0.99%此計(jì)算為成本項(xiàng)的進(jìn)項(xiàng)此計(jì)算為成本項(xiàng)的進(jìn)項(xiàng)稅金可抵扣的理想狀態(tài)，稅金可抵扣的理想狀態(tài)，實(shí)際稅負(fù)比理想狀態(tài)更實(shí)際稅負(fù)比理想狀態(tài)更高。高。30%30%2.97%2.97%30.27%30.27%3%3%40%40%3.96%3.96%60%60%5.95%5.95%80%80%7.93%7.93%地產(chǎn)板塊目前可能涉及新老項(xiàng)目認(rèn)定的項(xiàng)目：地產(chǎn)板塊目前可能涉及新老項(xiàng)目認(rèn)定的項(xiàng)目：一一. 香山公館尚有商鋪未出售，如果香山公

5、館尚有商鋪未出售，如果4月月30日前出售不涉及增值稅，如日前出售不涉及增值稅，如果果5月月1日及以后出售可認(rèn)定為老項(xiàng)目。日及以后出售可認(rèn)定為老項(xiàng)目。此處有一個(gè)稅收籌劃：此處有一個(gè)稅收籌劃：如果商鋪只是形式上開(kāi)票銷售，實(shí)際轉(zhuǎn)為集團(tuán)內(nèi)部持有，有兩種稅收如果商鋪只是形式上開(kāi)票銷售，實(shí)際轉(zhuǎn)為集團(tuán)內(nèi)部持有，有兩種稅收籌劃方法：籌劃方法：(一一)4月月30前內(nèi)部銷售，假設(shè)售價(jià)為前內(nèi)部銷售，假設(shè)售價(jià)為1億，房地產(chǎn)公司開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，億，房地產(chǎn)公司開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，并繳納營(yíng)業(yè)稅并繳納營(yíng)業(yè)稅500萬(wàn)元，取得物業(yè)的內(nèi)部公司直接全額計(jì)入固定資產(chǎn)，萬(wàn)元，取得物業(yè)的內(nèi)部公司直接全額計(jì)入固定資產(chǎn)，計(jì)提折舊，不存在增值稅抵扣

6、。計(jì)提折舊，不存在增值稅抵扣。(二二)5月月1日以后內(nèi)部銷售，假設(shè)售價(jià)仍為日以后內(nèi)部銷售，假設(shè)售價(jià)仍為1億，房地產(chǎn)公司按老項(xiàng)目采億，房地產(chǎn)公司按老項(xiàng)目采取一般征收，開(kāi)出增值稅專用發(fā)票，其中價(jià)款取一般征收，開(kāi)出增值稅專用發(fā)票，其中價(jià)款9009.01萬(wàn)元，增值稅萬(wàn)元，增值稅990.99萬(wàn)元。由于房地產(chǎn)公司無(wú)進(jìn)項(xiàng)可抵，實(shí)繳增值稅萬(wàn)元。由于房地產(chǎn)公司無(wú)進(jìn)項(xiàng)可抵，實(shí)繳增值稅990.99萬(wàn)元。萬(wàn)元。內(nèi)部公司取得資產(chǎn)和發(fā)票后，假設(shè)同為增值稅一般納稅人，其中內(nèi)部公司取得資產(chǎn)和發(fā)票后，假設(shè)同為增值稅一般納稅人，其中9009.01萬(wàn)元計(jì)入固定資產(chǎn)，后期計(jì)提折舊，萬(wàn)元計(jì)入固定資產(chǎn)，后期計(jì)提折舊，990.99萬(wàn)元計(jì)入

7、增值稅萬(wàn)元計(jì)入增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，可在將來(lái)兩年內(nèi)抵扣銷項(xiàng)稅，也就是說(shuō)，取得商鋪的內(nèi)部進(jìn)項(xiàng)稅額，可在將來(lái)兩年內(nèi)抵扣銷項(xiàng)稅，也就是說(shuō)，取得商鋪的內(nèi)部公司可以通過(guò)抵扣的方式，把房地產(chǎn)公司繳納的增值稅再抵減回來(lái)。公司可以通過(guò)抵扣的方式，把房地產(chǎn)公司繳納的增值稅再抵減回來(lái)。二二. .惠州項(xiàng)目由于無(wú)法在惠州項(xiàng)目由于無(wú)法在4 4月月3030日前取得日前取得建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證，因，因此，將被認(rèn)定為新項(xiàng)目，所有成本支出都應(yīng)按照增值稅一般納稅人的此，將被認(rèn)定為新項(xiàng)目，所有成本支出都應(yīng)按照增值稅一般納稅人的要求，取得增值稅專用發(fā)票，以備抵扣。要求，取得增值稅專用發(fā)票，以備抵扣。三三. .桂林項(xiàng)目，由于

8、房地產(chǎn)公司只是管理方，相關(guān)證件取得情況及今桂林項(xiàng)目，由于房地產(chǎn)公司只是管理方，相關(guān)證件取得情況及今后銷售方式、方法不太了解，但原理是一樣的。后銷售方式、方法不太了解，但原理是一樣的。四四. .建筑公司，目前情況不清楚。建筑公司，目前情況不清楚。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司增值稅抵扣要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司增值稅抵扣要點(diǎn)增值稅計(jì)算方法增值稅計(jì)算方法行業(yè)行業(yè)納稅人資質(zhì)納稅人資質(zhì)判定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)判定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)名義名義稅率稅率計(jì)稅方法計(jì)稅方法房地產(chǎn)房地產(chǎn)一般納稅人一般納稅人銷售收入銷售收入500500萬(wàn)元萬(wàn)元11%11%含稅總額含稅總額/1.11/1.1111%-11%-可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷售

9、收入銷售收入500500萬(wàn)元萬(wàn)元5%5%含稅總額含稅總額/1.05/1.055%5%建筑業(yè)建筑業(yè)一般納稅人一般納稅人銷售收入銷售收入500500萬(wàn)元萬(wàn)元11%11%含稅總額含稅總額/1.11/1.1111%-11%-可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷售收入銷售收入500500萬(wàn)元萬(wàn)元3%3%含稅總額含稅總額/1.03/1.033%3%房地產(chǎn)、建筑業(yè)跨稅務(wù)管轄地域征納方式房地產(chǎn)、建筑業(yè)跨稅務(wù)管轄地域征納方式行業(yè)行業(yè)項(xiàng)目區(qū)分項(xiàng)目區(qū)分 征收率征收率計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)征管地域征管地域計(jì)稅方法計(jì)稅方法房地產(chǎn)房地產(chǎn)新老項(xiàng)目新老項(xiàng)目3%3%預(yù)售收款預(yù)售收款項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)

10、關(guān) 預(yù)售收款預(yù)售收款/1.03/1.033%3%新老項(xiàng)目新老項(xiàng)目一般征收一般征收11%11%銷售總價(jià)銷售總價(jià)- -支付支付的地價(jià)的地價(jià)公司注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)公司注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)申報(bào)( (銷售總價(jià)銷售總價(jià)- -支付的地支付的地價(jià)價(jià))/1.11)/1.1111%-11%-可抵可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅扣進(jìn)項(xiàng)稅- -已預(yù)征增已預(yù)征增值稅值稅老項(xiàng)目簡(jiǎn)老項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收易征收2%2%銷售總價(jià)銷售總價(jià)公司注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)公司注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)申報(bào)銷售總價(jià)銷售總價(jià)/1.02/1.022%2%建筑業(yè)建筑業(yè)新老項(xiàng)目新老項(xiàng)目一般征收一般征收2%2%總價(jià)款和價(jià)外費(fèi)總價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用用建筑工程所在地稅務(wù)建筑工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)( (總價(jià)款

11、和價(jià)外費(fèi)用總價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用- -支付的分包款支付的分包款)/1.02)/1.022%2%新老項(xiàng)目新老項(xiàng)目一般征收一般征收11%11%總價(jià)款和價(jià)外費(fèi)總價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用用建筑公司注冊(cè)地稅務(wù)建筑公司注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)機(jī)關(guān)申報(bào)( (總價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用總價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用- -支付的分包款支付的分包款)/1.11)/1.1111%-11%-可抵扣的進(jìn)項(xiàng)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅稅- -已預(yù)征增值稅已預(yù)征增值稅老項(xiàng)目簡(jiǎn)老項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收和易征收和清包工清包工3%3%總價(jià)款和價(jià)外費(fèi)總價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用用- -支付的分包支付的分包款款建筑工程所在地稅務(wù)建筑工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)( (總價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用總價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用- -支付的分包款支付

12、的分包款)/1.03)/1.033%3%增值稅征管的三個(gè)要點(diǎn)和關(guān)系增值稅征管的三個(gè)要點(diǎn)和關(guān)系增值稅征管是國(guó)家所有稅種力度最大、處罰最重的，刑法中專門有增值稅征管是國(guó)家所有稅種力度最大、處罰最重的，刑法中專門有針對(duì)違反增值稅征管法規(guī)的處罰規(guī)定。針對(duì)違反增值稅征管法規(guī)的處罰規(guī)定。第二百零五條第二百零五條 虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票或者虛開(kāi)用于騙取出口退稅、虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票或者虛開(kāi)用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬(wàn)抵扣稅款的其他發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金元以上二十萬(wàn)元以下罰金; ;虛開(kāi)的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情虛開(kāi)的稅款

13、數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金下罰金; ;虛開(kāi)的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年虛開(kāi)的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金或以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。單位犯本條規(guī)定之罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其單位犯本條規(guī)定之罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開(kāi)的，處三

14、年以下有期徒刑或者拘役；虛開(kāi)的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒稅款數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑；虛開(kāi)的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上刑；虛開(kāi)的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑。有期徒刑或者無(wú)期徒刑。虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票或者虛開(kāi)用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票或者虛開(kāi)用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，是指有為他人虛開(kāi)、為自己虛開(kāi)、讓他人為自己虛開(kāi)、介紹發(fā)票，是指有為他人虛開(kāi)、為自己虛開(kāi)、讓他人為自己虛開(kāi)、介紹他人虛開(kāi)行為之一的。他人虛開(kāi)行為之一的。第二百零八條第二百零八

15、條 非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票或者購(gòu)買偽造的增值稅專用非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票或者購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬(wàn)元以上發(fā)票的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金。二十萬(wàn)元以下罰金。非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票或者購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票又虛開(kāi)或非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票或者購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票又虛開(kāi)或者出售的，分別依照本法第二百零五條、第二百零六條、第二百零者出售的，分別依照本法第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條的規(guī)定定罪處罰。七條的規(guī)定定罪處罰。第二百一十二條第二百一十二條 犯本節(jié)第二百零一條至第二百零五條規(guī)定之罪，被犯本節(jié)

16、第二百零一條至第二百零五條規(guī)定之罪，被判處罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)的，在執(zhí)行前，應(yīng)當(dāng)先由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳稅款和判處罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)的，在執(zhí)行前，應(yīng)當(dāng)先由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳稅款和所騙取的出口退稅款。所騙取的出口退稅款。 虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票或者虛開(kāi)用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票或者虛開(kāi)用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，是指有為他人虛開(kāi)、為自己虛開(kāi)、讓他人為自己虛開(kāi)、介紹發(fā)票，是指有為他人虛開(kāi)、為自己虛開(kāi)、讓他人為自己虛開(kāi)、介紹他人虛開(kāi)行為之一的。他人虛開(kāi)行為之一的。 開(kāi)出發(fā)票的管理開(kāi)出發(fā)票的管理客戶對(duì)象客戶對(duì)象開(kāi)出發(fā)票類型開(kāi)出發(fā)票類型管理規(guī)定管理規(guī)定禁止性規(guī)定禁止性規(guī)定一般納稅人一般納稅人增值稅

17、專用發(fā)增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票票和普通發(fā)票均可均可要有真實(shí)交易，有要有真實(shí)交易，有資金流或其他支付資金流或其他支付方式。方式。不得虛開(kāi)增值稅專用不得虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票。不得開(kāi)具無(wú)真發(fā)票。不得開(kāi)具無(wú)真實(shí)業(yè)務(wù)的普通發(fā)票。實(shí)業(yè)務(wù)的普通發(fā)票。小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人增值稅普通發(fā)增值稅普通發(fā)票票要有真實(shí)交易，有要有真實(shí)交易，有資金流或其他支付資金流或其他支付方式。方式。不得開(kāi)具增值稅專用不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票和無(wú)真實(shí)業(yè)務(wù)的發(fā)票和無(wú)真實(shí)業(yè)務(wù)的普通發(fā)票。普通發(fā)票。個(gè)人個(gè)人增值稅普通發(fā)增值稅普通發(fā)票票要有真實(shí)交易，有要有真實(shí)交易，有資金流或其他支付資金流或其他支付方式。方式。不得開(kāi)具增值稅專用不得開(kāi)具增值稅專

18、用發(fā)票和無(wú)真實(shí)業(yè)務(wù)的發(fā)票和無(wú)真實(shí)業(yè)務(wù)的普通發(fā)票。普通發(fā)票。取得增值稅專用發(fā)票的管理取得增值稅專用發(fā)票的管理供應(yīng)商供應(yīng)商類型類型取得方式取得方式管理規(guī)定管理規(guī)定禁止性規(guī)定禁止性規(guī)定一般納一般納稅人稅人直接開(kāi)出直接開(kāi)出1.1.取得后取得后180180天內(nèi)天內(nèi)在國(guó)稅網(wǎng)站認(rèn)證。在國(guó)稅網(wǎng)站認(rèn)證。2.2.對(duì)方開(kāi)出的發(fā)票對(duì)方開(kāi)出的發(fā)票如未申報(bào)稅，我方如未申報(bào)稅，我方不能抵扣。不能抵扣。不得取得虛開(kāi)、虛假不得取得虛開(kāi)、虛假增值稅專用發(fā)票。增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模小規(guī)模納稅人納稅人國(guó)稅局代國(guó)稅局代開(kāi)開(kāi)取得后取得后180180天內(nèi)在天內(nèi)在國(guó)稅網(wǎng)站認(rèn)證。國(guó)稅網(wǎng)站認(rèn)證。不得以虛假業(yè)務(wù)騙開(kāi)不得以虛假業(yè)務(wù)騙開(kāi)增值稅專用發(fā)票

19、。增值稅專用發(fā)票。增值稅征管主要是以票控稅，因此，國(guó)家對(duì)增值稅專用發(fā)增值稅征管主要是以票控稅，因此，國(guó)家對(duì)增值稅專用發(fā)票的開(kāi)具、取得有嚴(yán)格的管理規(guī)定，前文也提到違反增值票的開(kāi)具、取得有嚴(yán)格的管理規(guī)定，前文也提到違反增值稅專用發(fā)票管理規(guī)定可能要擔(dān)負(fù)刑事責(zé)任，因此，必須引稅專用發(fā)票管理規(guī)定可能要擔(dān)負(fù)刑事責(zé)任，因此，必須引起足夠重視。起足夠重視。一一. .營(yíng)改增對(duì)合同條款的影響。由于增值稅一般納稅人征納方法是營(yíng)改增對(duì)合同條款的影響。由于增值稅一般納稅人征納方法是以銷項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅的差額繳納，因此，在簽訂合同中涉稅條款就顯以銷項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅的差額繳納，因此，在簽訂合同中涉稅條款就顯得非常重要。主要?dú)w納以下

20、幾點(diǎn)：得非常重要。主要?dú)w納以下幾點(diǎn)：( (一一) )為免于后期麻煩，合同中一般應(yīng)約定：總價(jià)款為含增值稅價(jià)。為免于后期麻煩，合同中一般應(yīng)約定：總價(jià)款為含增值稅價(jià)。( (二二) )合同中應(yīng)約定：供應(yīng)商應(yīng)提供增值稅專用發(fā)票合同中應(yīng)約定：供應(yīng)商應(yīng)提供增值稅專用發(fā)票( (自開(kāi)或由國(guó)稅自開(kāi)或由國(guó)稅局代開(kāi)局代開(kāi)) )。( (三三) )合同中應(yīng)約定：支付價(jià)款時(shí)，供應(yīng)商提供的收款賬戶名稱必須合同中應(yīng)約定：支付價(jià)款時(shí)，供應(yīng)商提供的收款賬戶名稱必須與開(kāi)票人一致，由國(guó)稅局代開(kāi)的，應(yīng)與代開(kāi)申請(qǐng)人與開(kāi)票人一致，由國(guó)稅局代開(kāi)的，應(yīng)與代開(kāi)申請(qǐng)人( (或納稅義務(wù)人或納稅義務(wù)人) )名稱一致。名稱一致。( (四四) )因供應(yīng)商提

21、供的增值稅專用發(fā)票不合規(guī)，導(dǎo)致我方無(wú)法正常抵因供應(yīng)商提供的增值稅專用發(fā)票不合規(guī)，導(dǎo)致我方無(wú)法正常抵扣或有其他法律問(wèn)題的，所發(fā)生的損失和法律責(zé)任由供應(yīng)商承擔(dān)?？刍蛴衅渌蓡?wèn)題的，所發(fā)生的損失和法律責(zé)任由供應(yīng)商承擔(dān)。( (五五) )對(duì)合同簽訂主體的要求：合同簽訂主體應(yīng)落實(shí)為項(xiàng)目實(shí)施主體。對(duì)合同簽訂主體的要求：合同簽訂主體應(yīng)落實(shí)為項(xiàng)目實(shí)施主體。項(xiàng)目實(shí)施主體將來(lái)是項(xiàng)目銷售收入、成本、納稅主體。合同簽訂主項(xiàng)目實(shí)施主體將來(lái)是項(xiàng)目銷售收入、成本、納稅主體。合同簽訂主體也應(yīng)與此一致，否則，取得的增值稅專用發(fā)票無(wú)法抵扣。體也應(yīng)與此一致，否則，取得的增值稅專用發(fā)票無(wú)法抵扣。二二. .營(yíng)改增將促使經(jīng)營(yíng)、合作模式的

22、變化。營(yíng)改增將促使經(jīng)營(yíng)、合作模式的變化。( (一一) )營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于與建筑商合作模式營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于與建筑商合作模式要求不多，只要建筑商在保證質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，總要求不多，只要建筑商在保證質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，總價(jià)最優(yōu)就可以。建筑商開(kāi)出的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，對(duì)于開(kāi)發(fā)商價(jià)最優(yōu)就可以。建筑商開(kāi)出的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，對(duì)于開(kāi)發(fā)商只能抵減企業(yè)所得稅和土地增值稅。只能抵減企業(yè)所得稅和土地增值稅。( (二二) )增值稅時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商考慮的方面更多，除了增值稅時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商考慮的方面更多，除了總價(jià)方面以外，還要考慮進(jìn)項(xiàng)稅額最大化問(wèn)題。總價(jià)方面以外，還要考慮進(jìn)項(xiàng)稅額最大化問(wèn)題。建筑商一般納

23、稅人開(kāi)出的專用發(fā)票稅點(diǎn)為建筑商一般納稅人開(kāi)出的專用發(fā)票稅點(diǎn)為11%11%。如果開(kāi)發(fā)商自行采購(gòu)建材，取得的增值稅專用發(fā)票，可如果開(kāi)發(fā)商自行采購(gòu)建材，取得的增值稅專用發(fā)票，可抵扣稅點(diǎn)是抵扣稅點(diǎn)是17%17%。如此一來(lái)，相差如此一來(lái)，相差6 6個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)百分點(diǎn)。因此，以后開(kāi)發(fā)商與建筑商合作會(huì)越來(lái)越多甲供材模式。因此，以后開(kāi)發(fā)商與建筑商合作會(huì)越來(lái)越多甲供材模式。對(duì)于建筑商來(lái)說(shuō)，要研究在清包工模式下如何保證盈利。對(duì)于建筑商來(lái)說(shuō)，要研究在清包工模式下如何保證盈利。三三. .對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈、企業(yè)并購(gòu)和公司分立的影響。對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈、企業(yè)并購(gòu)和公司分立的影響。( (一一) )將可能出現(xiàn)下游企業(yè)并購(gòu)上游企業(yè)以

24、提供更多稅收籌劃渠道將可能出現(xiàn)下游企業(yè)并購(gòu)上游企業(yè)以提供更多稅收籌劃渠道現(xiàn)象?，F(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商并購(gòu)材料供應(yīng)商，以取得更多進(jìn)項(xiàng)稅額。比如，適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)商并購(gòu)材料供應(yīng)商，以取得更多進(jìn)項(xiàng)稅額。比如，適當(dāng)提高材料進(jìn)貨價(jià)，將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到材料供應(yīng)商。不僅可以加大進(jìn)項(xiàng)稅額，材料進(jìn)貨價(jià)，將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到材料供應(yīng)商。不僅可以加大進(jìn)項(xiàng)稅額，同時(shí)也可以加大成本，沖抵土地增值稅和企業(yè)所得稅。而材料供同時(shí)也可以加大成本，沖抵土地增值稅和企業(yè)所得稅。而材料供應(yīng)商只需增加繳納增值稅、附加稅和企業(yè)所得稅。達(dá)到稅負(fù)最優(yōu)應(yīng)商只需增加繳納增值稅、附加稅和企業(yè)所得稅。達(dá)到稅負(fù)最優(yōu)目的。目的。( (二二) )公司集團(tuán)化，部門公司化可能會(huì)越來(lái)越多

25、。公司集團(tuán)化，部門公司化可能會(huì)越來(lái)越多。由于支付給個(gè)人的報(bào)酬無(wú)法作為增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，而這又是規(guī)模由于支付給個(gè)人的報(bào)酬無(wú)法作為增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，而這又是規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)商一項(xiàng)重要成本支出。上規(guī)模的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將一些較大的開(kāi)發(fā)商一項(xiàng)重要成本支出。上規(guī)模的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將一些設(shè)計(jì)、技術(shù)部門獨(dú)立成立公司，然后將原來(lái)公司內(nèi)部分工的設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)、技術(shù)部門獨(dú)立成立公司，然后將原來(lái)公司內(nèi)部分工的設(shè)計(jì)、技術(shù)業(yè)務(wù)委托新設(shè)的獨(dú)立子公司，并且由這些子公司開(kāi)出增值稅技術(shù)業(yè)務(wù)委托新設(shè)的獨(dú)立子公司，并且由這些子公司開(kāi)出增值稅專用發(fā)票，這樣就解決了巨額人工成本不能抵扣增值稅問(wèn)題，而專用發(fā)票，這樣就解決了巨額人工成本不能抵扣增值稅問(wèn)題

26、，而且還可以作為開(kāi)發(fā)成本抵扣土地增值稅。且還可以作為開(kāi)發(fā)成本抵扣土地增值稅。四四. .一般納稅人購(gòu)買商業(yè)物業(yè)可能會(huì)增多。一般納稅人購(gòu)買商業(yè)物業(yè)可能會(huì)增多。( (一一) )財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題的通知財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題的通知( (財(cái)稅財(cái)稅20091132009113號(hào)號(hào)) )規(guī)定，采購(gòu)固定資產(chǎn)取得增值稅專用發(fā)票中記載的進(jìn)項(xiàng)稅額規(guī)定，采購(gòu)固定資產(chǎn)取得增值稅專用發(fā)票中記載的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，而由于之前物業(yè)銷售一直征收營(yíng)業(yè)稅，一般納稅人購(gòu)買商業(yè)物可以抵扣，而由于之前物業(yè)銷售一直征收營(yíng)業(yè)稅，一般納稅人購(gòu)買商業(yè)物業(yè)不能取得增值稅專用發(fā)票，因此，不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。業(yè)不能取得增值稅專用發(fā)票，因此，不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。( (二二) )營(yíng)改增后，銷售物業(yè)也征收增值稅，可以取得專用發(fā)票，可抵扣，如營(yíng)改增后，銷售物業(yè)也征收增值稅，可以取得專用發(fā)票，