房地產(chǎn)“營改增”政策培訓(xùn)(1)

1、房地產(chǎn)稅制改革與經(jīng)營模式變革房地產(chǎn)房地產(chǎn)“營改增營改增”政策要點與應(yīng)對政策要點與應(yīng)對方案培訓(xùn)方案培訓(xùn)營改增前后稅率對照表營改增前后稅率對照表行業(yè)行業(yè)營業(yè)稅率營業(yè)稅率過渡期項目過渡期項目劃分劃分增值稅率增值稅率備注備注房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)5%5%老項目老項目5%5%簡易征收，不簡易征收，不得抵扣。得抵扣。11%11%一般征收，可一般征收，可抵扣進項。抵扣進項。新項目新項目11%11%一般征收，可一般征收，可抵扣進項。抵扣進項。建筑業(yè)建筑業(yè)3%3%老項目老項目3%3%簡易征收，不簡易征收，不得抵扣。得抵扣。11%11%一般征收，可一般征收，可抵扣進項。抵扣進項。新項目新項目11%11%一般征收，可

2、一般征收，可抵扣進項。抵扣進項。項目跨越營改增期間認定方法：項目跨越營改增期間認定方法：一一. 項目跨越營改增期間項目跨越營改增期間(即項目開發(fā)始于即項目開發(fā)始于2016年年4月月30日前，銷售結(jié)日前，銷售結(jié)束于束于2016年年5月月1日以后。日以后。)認定問題，分兩種方法：認定問題，分兩種方法： (一一)以以建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證記載的開工日期來劃分新老項目，記載的開工日期來劃分新老項目，記載開工日期在記載開工日期在2016年年4月月30日及以前的認定為老項目，記載開工日日及以前的認定為老項目，記載開工日期在期在2016年年5月月1日及以后的認定為新項目。日及以后的認定為新項目

3、。 (二二)未取得未取得建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證，但實際已先期開工的，以，但實際已先期開工的，以總包合同總包合同中注明的開工日期界定新老項目，方法同中注明的開工日期界定新老項目，方法同(一一)。營改增前后稅負平衡表營改增前后稅負平衡表行業(yè)行業(yè)營業(yè)稅營業(yè)稅率率增值稅名義增值稅名義稅率稅率銷售毛利銷售毛利率率增值稅實際增值稅實際稅負稅負特別說明特別說明房地產(chǎn)房地產(chǎn)5%5%11%11%30%30%2.97%2.97%此計算為成本項的進項此計算為成本項的進項稅金可抵扣的理想狀態(tài)，稅金可抵扣的理想狀態(tài)，實際稅負比理想狀態(tài)更實際稅負比理想狀態(tài)更高。高。50%50%4.95%4.95%50.45

4、%50.45%5%5%60%60%5.95%5.95%80%80%7.93%7.93%100%100%9.91%9.91%建筑業(yè)建筑業(yè)3%3%11%11%10%10%0.99%0.99%此計算為成本項的進項此計算為成本項的進項稅金可抵扣的理想狀態(tài)，稅金可抵扣的理想狀態(tài)，實際稅負比理想狀態(tài)更實際稅負比理想狀態(tài)更高。高。30%30%2.97%2.97%30.27%30.27%3%3%40%40%3.96%3.96%60%60%5.95%5.95%80%80%7.93%7.93%地產(chǎn)板塊目前可能涉及新老項目認定的項目：地產(chǎn)板塊目前可能涉及新老項目認定的項目：一一. 香山公館尚有商鋪未出售，如果香山公

5、館尚有商鋪未出售，如果4月月30日前出售不涉及增值稅，如日前出售不涉及增值稅，如果果5月月1日及以后出售可認定為老項目。日及以后出售可認定為老項目。此處有一個稅收籌劃：此處有一個稅收籌劃：如果商鋪只是形式上開票銷售，實際轉(zhuǎn)為集團內(nèi)部持有，有兩種稅收如果商鋪只是形式上開票銷售，實際轉(zhuǎn)為集團內(nèi)部持有，有兩種稅收籌劃方法：籌劃方法：(一一)4月月30前內(nèi)部銷售，假設(shè)售價為前內(nèi)部銷售，假設(shè)售價為1億，房地產(chǎn)公司開具營業(yè)稅發(fā)票，億，房地產(chǎn)公司開具營業(yè)稅發(fā)票，并繳納營業(yè)稅并繳納營業(yè)稅500萬元，取得物業(yè)的內(nèi)部公司直接全額計入固定資產(chǎn)，萬元，取得物業(yè)的內(nèi)部公司直接全額計入固定資產(chǎn)，計提折舊，不存在增值稅抵扣

6、。計提折舊，不存在增值稅抵扣。(二二)5月月1日以后內(nèi)部銷售，假設(shè)售價仍為日以后內(nèi)部銷售，假設(shè)售價仍為1億，房地產(chǎn)公司按老項目采億，房地產(chǎn)公司按老項目采取一般征收，開出增值稅專用發(fā)票，其中價款取一般征收，開出增值稅專用發(fā)票，其中價款9009.01萬元，增值稅萬元，增值稅990.99萬元。由于房地產(chǎn)公司無進項可抵，實繳增值稅萬元。由于房地產(chǎn)公司無進項可抵，實繳增值稅990.99萬元。萬元。內(nèi)部公司取得資產(chǎn)和發(fā)票后，假設(shè)同為增值稅一般納稅人，其中內(nèi)部公司取得資產(chǎn)和發(fā)票后，假設(shè)同為增值稅一般納稅人，其中9009.01萬元計入固定資產(chǎn)，后期計提折舊，萬元計入固定資產(chǎn)，后期計提折舊，990.99萬元計入

7、增值稅萬元計入增值稅進項稅額，可在將來兩年內(nèi)抵扣銷項稅，也就是說，取得商鋪的內(nèi)部進項稅額，可在將來兩年內(nèi)抵扣銷項稅，也就是說，取得商鋪的內(nèi)部公司可以通過抵扣的方式，把房地產(chǎn)公司繳納的增值稅再抵減回來。公司可以通過抵扣的方式，把房地產(chǎn)公司繳納的增值稅再抵減回來。二二. .惠州項目由于無法在惠州項目由于無法在4 4月月3030日前取得日前取得建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證，因，因此，將被認定為新項目，所有成本支出都應(yīng)按照增值稅一般納稅人的此，將被認定為新項目，所有成本支出都應(yīng)按照增值稅一般納稅人的要求，取得增值稅專用發(fā)票，以備抵扣。要求，取得增值稅專用發(fā)票，以備抵扣。三三. .桂林項目，由于

8、房地產(chǎn)公司只是管理方，相關(guān)證件取得情況及今桂林項目，由于房地產(chǎn)公司只是管理方，相關(guān)證件取得情況及今后銷售方式、方法不太了解，但原理是一樣的。后銷售方式、方法不太了解，但原理是一樣的。四四. .建筑公司，目前情況不清楚。建筑公司，目前情況不清楚。房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅抵扣要點房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅抵扣要點增值稅計算方法增值稅計算方法行業(yè)行業(yè)納稅人資質(zhì)納稅人資質(zhì)判定資質(zhì)標準判定資質(zhì)標準名義名義稅率稅率計稅方法計稅方法房地產(chǎn)房地產(chǎn)一般納稅人一般納稅人銷售收入銷售收入500500萬元萬元11%11%含稅總額含稅總額/1.11/1.1111%-11%-可抵扣進項稅額可抵扣進項稅額小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷售

9、收入銷售收入500500萬元萬元5%5%含稅總額含稅總額/1.05/1.055%5%建筑業(yè)建筑業(yè)一般納稅人一般納稅人銷售收入銷售收入500500萬元萬元11%11%含稅總額含稅總額/1.11/1.1111%-11%-可抵扣進項稅額可抵扣進項稅額小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷售收入銷售收入500500萬元萬元3%3%含稅總額含稅總額/1.03/1.033%3%房地產(chǎn)、建筑業(yè)跨稅務(wù)管轄地域征納方式房地產(chǎn)、建筑業(yè)跨稅務(wù)管轄地域征納方式行業(yè)行業(yè)項目區(qū)分項目區(qū)分 征收率征收率計稅依據(jù)計稅依據(jù)征管地域征管地域計稅方法計稅方法房地產(chǎn)房地產(chǎn)新老項目新老項目3%3%預(yù)售收款預(yù)售收款項目所在地稅務(wù)機關(guān)項目所在地稅務(wù)機

10、關(guān) 預(yù)售收款預(yù)售收款/1.03/1.033%3%新老項目新老項目一般征收一般征收11%11%銷售總價銷售總價- -支付支付的地價的地價公司注冊地稅務(wù)機關(guān)公司注冊地稅務(wù)機關(guān)申報申報( (銷售總價銷售總價- -支付的地支付的地價價)/1.11)/1.1111%-11%-可抵可抵扣進項稅扣進項稅- -已預(yù)征增已預(yù)征增值稅值稅老項目簡老項目簡易征收易征收2%2%銷售總價銷售總價公司注冊地稅務(wù)機關(guān)公司注冊地稅務(wù)機關(guān)申報申報銷售總價銷售總價/1.02/1.022%2%建筑業(yè)建筑業(yè)新老項目新老項目一般征收一般征收2%2%總價款和價外費總價款和價外費用用建筑工程所在地稅務(wù)建筑工程所在地稅務(wù)機關(guān)機關(guān)( (總價款

11、和價外費用總價款和價外費用- -支付的分包款支付的分包款)/1.02)/1.022%2%新老項目新老項目一般征收一般征收11%11%總價款和價外費總價款和價外費用用建筑公司注冊地稅務(wù)建筑公司注冊地稅務(wù)機關(guān)申報機關(guān)申報( (總價款和價外費用總價款和價外費用- -支付的分包款支付的分包款)/1.11)/1.1111%-11%-可抵扣的進項可抵扣的進項稅稅- -已預(yù)征增值稅已預(yù)征增值稅老項目簡老項目簡易征收和易征收和清包工清包工3%3%總價款和價外費總價款和價外費用用- -支付的分包支付的分包款款建筑工程所在地稅務(wù)建筑工程所在地稅務(wù)機關(guān)機關(guān)( (總價款和價外費用總價款和價外費用- -支付的分包款支付

12、的分包款)/1.03)/1.033%3%增值稅征管的三個要點和關(guān)系增值稅征管的三個要點和關(guān)系增值稅征管是國家所有稅種力度最大、處罰最重的，刑法中專門有增值稅征管是國家所有稅種力度最大、處罰最重的，刑法中專門有針對違反增值稅征管法規(guī)的處罰規(guī)定。針對違反增值稅征管法規(guī)的處罰規(guī)定。第二百零五條第二百零五條 虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬抵扣稅款的其他發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金元以上二十萬元以下罰金; ;虛開的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴重情虛開的稅款

13、數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金下罰金; ;虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產(chǎn)。者沒收財產(chǎn)。單位犯本條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其單位犯本條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責(zé)的主管直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開的，處三

14、年以下有期徒刑或者拘役；虛開的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒稅款數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上刑；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑。有期徒刑或者無期徒刑。虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，是指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹發(fā)票，是指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開行為之一的。他人虛開行為之一的。第二百零八條第二百零八

15、條 非法購買增值稅專用發(fā)票或者購買偽造的增值稅專用非法購買增值稅專用發(fā)票或者購買偽造的增值稅專用發(fā)票的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上發(fā)票的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。二十萬元以下罰金。非法購買增值稅專用發(fā)票或者購買偽造的增值稅專用發(fā)票又虛開或非法購買增值稅專用發(fā)票或者購買偽造的增值稅專用發(fā)票又虛開或者出售的，分別依照本法第二百零五條、第二百零六條、第二百零者出售的，分別依照本法第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條的規(guī)定定罪處罰。七條的規(guī)定定罪處罰。第二百一十二條第二百一十二條 犯本節(jié)第二百零一條至第二百零五條規(guī)定之罪，被犯本節(jié)

16、第二百零一條至第二百零五條規(guī)定之罪，被判處罰金、沒收財產(chǎn)的，在執(zhí)行前，應(yīng)當先由稅務(wù)機關(guān)追繳稅款和判處罰金、沒收財產(chǎn)的，在執(zhí)行前，應(yīng)當先由稅務(wù)機關(guān)追繳稅款和所騙取的出口退稅款。所騙取的出口退稅款。 虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，是指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹發(fā)票，是指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開行為之一的。他人虛開行為之一的。 開出發(fā)票的管理開出發(fā)票的管理客戶對象客戶對象開出發(fā)票類型開出發(fā)票類型管理規(guī)定管理規(guī)定禁止性規(guī)定禁止性規(guī)定一般納稅人一般納稅人增值稅

17、專用發(fā)增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票票和普通發(fā)票均可均可要有真實交易，有要有真實交易，有資金流或其他支付資金流或其他支付方式。方式。不得虛開增值稅專用不得虛開增值稅專用發(fā)票。不得開具無真發(fā)票。不得開具無真實業(yè)務(wù)的普通發(fā)票。實業(yè)務(wù)的普通發(fā)票。小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人增值稅普通發(fā)增值稅普通發(fā)票票要有真實交易，有要有真實交易，有資金流或其他支付資金流或其他支付方式。方式。不得開具增值稅專用不得開具增值稅專用發(fā)票和無真實業(yè)務(wù)的發(fā)票和無真實業(yè)務(wù)的普通發(fā)票。普通發(fā)票。個人個人增值稅普通發(fā)增值稅普通發(fā)票票要有真實交易，有要有真實交易，有資金流或其他支付資金流或其他支付方式。方式。不得開具增值稅專用不得開具增值稅專

18、用發(fā)票和無真實業(yè)務(wù)的發(fā)票和無真實業(yè)務(wù)的普通發(fā)票。普通發(fā)票。取得增值稅專用發(fā)票的管理取得增值稅專用發(fā)票的管理供應(yīng)商供應(yīng)商類型類型取得方式取得方式管理規(guī)定管理規(guī)定禁止性規(guī)定禁止性規(guī)定一般納一般納稅人稅人直接開出直接開出1.1.取得后取得后180180天內(nèi)天內(nèi)在國稅網(wǎng)站認證。在國稅網(wǎng)站認證。2.2.對方開出的發(fā)票對方開出的發(fā)票如未申報稅，我方如未申報稅，我方不能抵扣。不能抵扣。不得取得虛開、虛假不得取得虛開、虛假增值稅專用發(fā)票。增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模小規(guī)模納稅人納稅人國稅局代國稅局代開開取得后取得后180180天內(nèi)在天內(nèi)在國稅網(wǎng)站認證。國稅網(wǎng)站認證。不得以虛假業(yè)務(wù)騙開不得以虛假業(yè)務(wù)騙開增值稅專用發(fā)票

19、。增值稅專用發(fā)票。增值稅征管主要是以票控稅，因此，國家對增值稅專用發(fā)增值稅征管主要是以票控稅，因此，國家對增值稅專用發(fā)票的開具、取得有嚴格的管理規(guī)定，前文也提到違反增值票的開具、取得有嚴格的管理規(guī)定，前文也提到違反增值稅專用發(fā)票管理規(guī)定可能要擔(dān)負刑事責(zé)任，因此，必須引稅專用發(fā)票管理規(guī)定可能要擔(dān)負刑事責(zé)任，因此，必須引起足夠重視。起足夠重視。一一. .營改增對合同條款的影響。由于增值稅一般納稅人征納方法是營改增對合同條款的影響。由于增值稅一般納稅人征納方法是以銷項稅減進項稅的差額繳納，因此，在簽訂合同中涉稅條款就顯以銷項稅減進項稅的差額繳納，因此，在簽訂合同中涉稅條款就顯得非常重要。主要歸納以下

20、幾點：得非常重要。主要歸納以下幾點：( (一一) )為免于后期麻煩，合同中一般應(yīng)約定：總價款為含增值稅價。為免于后期麻煩，合同中一般應(yīng)約定：總價款為含增值稅價。( (二二) )合同中應(yīng)約定：供應(yīng)商應(yīng)提供增值稅專用發(fā)票合同中應(yīng)約定：供應(yīng)商應(yīng)提供增值稅專用發(fā)票( (自開或由國稅自開或由國稅局代開局代開) )。( (三三) )合同中應(yīng)約定：支付價款時，供應(yīng)商提供的收款賬戶名稱必須合同中應(yīng)約定：支付價款時，供應(yīng)商提供的收款賬戶名稱必須與開票人一致，由國稅局代開的，應(yīng)與代開申請人與開票人一致，由國稅局代開的，應(yīng)與代開申請人( (或納稅義務(wù)人或納稅義務(wù)人) )名稱一致。名稱一致。( (四四) )因供應(yīng)商提

21、供的增值稅專用發(fā)票不合規(guī)，導(dǎo)致我方無法正常抵因供應(yīng)商提供的增值稅專用發(fā)票不合規(guī)，導(dǎo)致我方無法正常抵扣或有其他法律問題的，所發(fā)生的損失和法律責(zé)任由供應(yīng)商承擔(dān)?？刍蛴衅渌蓡栴}的，所發(fā)生的損失和法律責(zé)任由供應(yīng)商承擔(dān)。( (五五) )對合同簽訂主體的要求：合同簽訂主體應(yīng)落實為項目實施主體。對合同簽訂主體的要求：合同簽訂主體應(yīng)落實為項目實施主體。項目實施主體將來是項目銷售收入、成本、納稅主體。合同簽訂主項目實施主體將來是項目銷售收入、成本、納稅主體。合同簽訂主體也應(yīng)與此一致，否則，取得的增值稅專用發(fā)票無法抵扣。體也應(yīng)與此一致，否則，取得的增值稅專用發(fā)票無法抵扣。二二. .營改增將促使經(jīng)營、合作模式的

22、變化。營改增將促使經(jīng)營、合作模式的變化。( (一一) )營業(yè)稅時代，房地產(chǎn)開發(fā)商對于與建筑商合作模式營業(yè)稅時代，房地產(chǎn)開發(fā)商對于與建筑商合作模式要求不多，只要建筑商在保證質(zhì)量和進度的前提下，總要求不多，只要建筑商在保證質(zhì)量和進度的前提下，總價最優(yōu)就可以。建筑商開出的營業(yè)稅發(fā)票，對于開發(fā)商價最優(yōu)就可以。建筑商開出的營業(yè)稅發(fā)票，對于開發(fā)商只能抵減企業(yè)所得稅和土地增值稅。只能抵減企業(yè)所得稅和土地增值稅。( (二二) )增值稅時代，房地產(chǎn)開發(fā)商考慮的方面更多，除了增值稅時代，房地產(chǎn)開發(fā)商考慮的方面更多，除了總價方面以外，還要考慮進項稅額最大化問題?？們r方面以外，還要考慮進項稅額最大化問題。建筑商一般納

23、稅人開出的專用發(fā)票稅點為建筑商一般納稅人開出的專用發(fā)票稅點為11%11%。如果開發(fā)商自行采購建材，取得的增值稅專用發(fā)票，可如果開發(fā)商自行采購建材，取得的增值稅專用發(fā)票，可抵扣稅點是抵扣稅點是17%17%。如此一來，相差如此一來，相差6 6個百分點。個百分點。因此，以后開發(fā)商與建筑商合作會越來越多甲供材模式。因此，以后開發(fā)商與建筑商合作會越來越多甲供材模式。對于建筑商來說，要研究在清包工模式下如何保證盈利。對于建筑商來說，要研究在清包工模式下如何保證盈利。三三. .對上下游產(chǎn)業(yè)鏈、企業(yè)并購和公司分立的影響。對上下游產(chǎn)業(yè)鏈、企業(yè)并購和公司分立的影響。( (一一) )將可能出現(xiàn)下游企業(yè)并購上游企業(yè)以

24、提供更多稅收籌劃渠道將可能出現(xiàn)下游企業(yè)并購上游企業(yè)以提供更多稅收籌劃渠道現(xiàn)象?，F(xiàn)象。開發(fā)商并購材料供應(yīng)商，以取得更多進項稅額。比如，適當提高開發(fā)商并購材料供應(yīng)商，以取得更多進項稅額。比如，適當提高材料進貨價，將利潤轉(zhuǎn)移到材料供應(yīng)商。不僅可以加大進項稅額，材料進貨價，將利潤轉(zhuǎn)移到材料供應(yīng)商。不僅可以加大進項稅額，同時也可以加大成本，沖抵土地增值稅和企業(yè)所得稅。而材料供同時也可以加大成本，沖抵土地增值稅和企業(yè)所得稅。而材料供應(yīng)商只需增加繳納增值稅、附加稅和企業(yè)所得稅。達到稅負最優(yōu)應(yīng)商只需增加繳納增值稅、附加稅和企業(yè)所得稅。達到稅負最優(yōu)目的。目的。( (二二) )公司集團化，部門公司化可能會越來越多

25、。公司集團化，部門公司化可能會越來越多。由于支付給個人的報酬無法作為增值稅進項抵扣，而這又是規(guī)模由于支付給個人的報酬無法作為增值稅進項抵扣，而這又是規(guī)模較大的開發(fā)商一項重要成本支出。上規(guī)模的開發(fā)商可能會將一些較大的開發(fā)商一項重要成本支出。上規(guī)模的開發(fā)商可能會將一些設(shè)計、技術(shù)部門獨立成立公司，然后將原來公司內(nèi)部分工的設(shè)計、設(shè)計、技術(shù)部門獨立成立公司，然后將原來公司內(nèi)部分工的設(shè)計、技術(shù)業(yè)務(wù)委托新設(shè)的獨立子公司，并且由這些子公司開出增值稅技術(shù)業(yè)務(wù)委托新設(shè)的獨立子公司，并且由這些子公司開出增值稅專用發(fā)票，這樣就解決了巨額人工成本不能抵扣增值稅問題，而專用發(fā)票，這樣就解決了巨額人工成本不能抵扣增值稅問題

26、，而且還可以作為開發(fā)成本抵扣土地增值稅。且還可以作為開發(fā)成本抵扣土地增值稅。四四. .一般納稅人購買商業(yè)物業(yè)可能會增多。一般納稅人購買商業(yè)物業(yè)可能會增多。( (一一) )財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于固定資產(chǎn)進項稅額抵扣問題的通知財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于固定資產(chǎn)進項稅額抵扣問題的通知( (財稅財稅20091132009113號號) )規(guī)定，采購固定資產(chǎn)取得增值稅專用發(fā)票中記載的進項稅額規(guī)定，采購固定資產(chǎn)取得增值稅專用發(fā)票中記載的進項稅額可以抵扣，而由于之前物業(yè)銷售一直征收營業(yè)稅，一般納稅人購買商業(yè)物可以抵扣，而由于之前物業(yè)銷售一直征收營業(yè)稅，一般納稅人購買商業(yè)物業(yè)不能取得增值稅專用發(fā)票，因此，不能作為進項稅額抵扣。業(yè)不能取得增值稅專用發(fā)票，因此，不能作為進項稅額抵扣。( (二二) )營改增后，銷售物業(yè)也征收增值稅，可以取得專用發(fā)票，可抵扣，如營改增后，銷售物業(yè)也征收增值稅，可以取得專用發(fā)票，